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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)價(jià)格高漲的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

摘 要： 運(yùn)用馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理分析我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因及治理對(duì)策。我國(guó)房?jī)r(jià)高漲雖然全國(guó)層面看泡沫不大，但京津滬等發(fā)達(dá)城市泡沫嚴(yán)重。房?jī)r(jià)高漲乃至形成泡沫的根源在于地租過(guò)高，直接原因是房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)利潤(rùn)過(guò)高吸引了社會(huì)資本的過(guò)度集中，資本虛擬化和銀行的信貸支持則成為其加速器。房?jī)r(jià)高漲會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的民生問(wèn)題，泡沫破滅又會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難，因此降低地租和有比例實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)間均衡發(fā)展是解決問(wèn)題的根本出路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格高漲；形成機(jī)制；政治經(jīng)濟(jì)學(xué)視角；地租

一、相關(guān)文獻(xiàn)綜述與問(wèn)題的引出

房地產(chǎn)價(jià)格高漲及其泡沫問(wèn)題是目前社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，自2010年初至今我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控效果甚微。據(jù)天相投顧統(tǒng)計(jì)，2010年8月全國(guó)的商品房銷(xiāo)售均價(jià)為4 430元/平米，到2011年8月則為5 196元/平米，漲幅達(dá)17.3%，北京、上海等發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)則上漲更快，有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭(zhēng)論也充斥著學(xué)術(shù)界、政府和媒體的視眼。根據(jù)資本定價(jià)理論，房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)格等于其未來(lái)收益的貼現(xiàn)值。但由于未來(lái)收益的不確定性，房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)格很難反映其市場(chǎng)價(jià)值，也就較難對(duì)泡沫作出識(shí)別和預(yù)警。難怪很多西方學(xué)者也承認(rèn)：由于很難判斷資產(chǎn)價(jià)格是由其基本面引起的還是由投機(jī)因素引起的，因而泡沫只有當(dāng)它破滅后才能發(fā)現(xiàn)。國(guó)內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)主要用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)尋求我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因。易憲容認(rèn)為金融制度不完全性、效應(yīng)的滯后性及利益的滲透性，金融交易制度安排的缺陷為我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的制度性根源，并認(rèn)為信貸擴(kuò)張過(guò)度是房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的主要原因 [1]。昌忠澤則指出信貸擴(kuò)張、土地財(cái)政以及住房預(yù)售制度是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的三大根源，其中隱藏著巨大的雙重風(fēng)險(xiǎn)：一方面導(dǎo)致財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)加劇，土地財(cái)政難以為繼；另一方面導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系。并認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)從長(zhǎng)期來(lái)看不應(yīng)該作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，加大公共財(cái)政體制改革，嚴(yán)格土地管理制度，改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)關(guān)系是抑制房?jī)r(jià)泡沫的可能途徑[2]。周彬、杜兩省認(rèn)為土地財(cái)政必然推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，從而降低居民個(gè)人的效用并引起社會(huì)公眾的不滿，房?jī)r(jià)越高，地方政府的效用就越大，因而地方政府有推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的內(nèi)在激勵(lì)，給定土地財(cái)政現(xiàn)狀，在地方政府互相競(jìng)爭(zhēng)情況下，中央政府通過(guò)商業(yè)銀行來(lái)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲存在極大的困難[3]。

上述文獻(xiàn)的不足之處是只從某一個(gè)角度來(lái)解釋我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫形成的原因，不能將影響房?jī)r(jià)高漲的因素納入一個(gè)統(tǒng)一的分析框架。馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)將商品價(jià)值的研究作為其核心任務(wù)之一，尤其是對(duì)價(jià)值和價(jià)格的概念在理論上作了嚴(yán)格區(qū)分，加上其平均利潤(rùn)理論、地租理論及虛擬資本理論，構(gòu)成了研究房地產(chǎn)泡沫的最有說(shuō)服力的理論框架。因此，從馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)把握我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的度量、判斷房地產(chǎn)價(jià)格高漲的根源，對(duì)我們認(rèn)識(shí)現(xiàn)實(shí)情況、把握政策方向、掌握投資力度，以及引導(dǎo)和促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、馬克思關(guān)于“泡沫”的定義與解釋

1.關(guān)于泡沫的定義。關(guān)于“泡沫”，馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中沒(méi)有明確定義，最為經(jīng)典的關(guān)于泡沫的定義要數(shù)《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典》：“泡沫狀態(tài)”就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中徒然漲價(jià)，開(kāi)始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生出還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買(mǎi)主——這些人一般只是想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)牟取利潤(rùn)，而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力不感興趣。隨著漲價(jià)而來(lái)的常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終。馬克思認(rèn)為“商品價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無(wú)差別的人類(lèi)勞動(dòng)，是由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的”，“商品的價(jià)格是其價(jià)值的表現(xiàn)形式，價(jià)格圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)”，“在壟斷市場(chǎng)中，商品的價(jià)格形式表現(xiàn)為壟斷價(jià)格，而壟斷價(jià)格也不會(huì)脫離商品價(jià)值，也圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)”[4]47102，871。據(jù)此，可以將泡沫定義為商品價(jià)格對(duì)其價(jià)值的嚴(yán)重背離，泡沫的大小與其背離的程度成正比。

2.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)值由房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分構(gòu)成。房產(chǎn)是人類(lèi)勞動(dòng)的結(jié)果，地產(chǎn)則分為兩種情況：一是未經(jīng)開(kāi)墾的生地，沒(méi)有經(jīng)過(guò)人類(lèi)的勞動(dòng)，沒(méi)有價(jià)值；二是經(jīng)過(guò)人類(lèi)開(kāi)墾的熟地，具有價(jià)值。依據(jù)商品價(jià)值公式c+v+m，預(yù)付資本C可以分為兩部分：一是購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)資料而支付的貨幣額c，屬于不變資本；二是購(gòu)買(mǎi)勞動(dòng)力而支付的貨幣額v，屬于可變資本。在房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成中，不變資本主要由建筑材料和設(shè)備折舊構(gòu)成，鋼筋、水泥和裝修材料等建材一次性轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中，而用于蓋房子的設(shè)備和其他固定資產(chǎn)投資以折舊的形式多次轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中，不變資本不產(chǎn)生價(jià)值。馬克思認(rèn)為只有可變資本v才能創(chuàng)造剩余價(jià)值，按照產(chǎn)業(yè)分類(lèi)，建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，由此可以判斷房地產(chǎn)價(jià)值由建筑工人創(chuàng)造，這里的建筑工人應(yīng)是廣義的，房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、建造、管理、營(yíng)銷(xiāo)等諸多勞動(dòng)是否應(yīng)歸于可變資本范疇需要區(qū)別看待。對(duì)生產(chǎn)勞動(dòng)的定義主要從增值資本角度和增加使用價(jià)值角度來(lái)看，前者是資本交換勞動(dòng)，后者是生產(chǎn)物資產(chǎn)品或具有物資載體的非物質(zhì)產(chǎn)品的勞動(dòng)。從馬克思“總體工人”的概念來(lái)看，“隨著勞動(dòng)過(guò)程本身的協(xié)作性質(zhì)的發(fā)展，生產(chǎn)勞動(dòng)和它的承擔(dān)者即生產(chǎn)工人的概念也就必須擴(kuò)大，為了從事生產(chǎn)勞動(dòng)，現(xiàn)在不一定要親自動(dòng)手，只要成為總體工人的一個(gè)器官，完成它所屬的某一種職能就夠了。”按照此定義，建筑設(shè)計(jì)工人的勞動(dòng)是生產(chǎn)工人勞動(dòng)的向前延伸，尤其是建筑設(shè)計(jì)師的勞動(dòng)屬于創(chuàng)造性腦力勞動(dòng)且能創(chuàng)造出更大的剩余價(jià)值，應(yīng)被納入到創(chuàng)造性物質(zhì)產(chǎn)品的總勞動(dòng)過(guò)程中，為資本增值服務(wù)，應(yīng)算作生產(chǎn)性勞動(dòng)。同樣，房地產(chǎn)的管理人員也應(yīng)屬于生產(chǎn)性勞動(dòng)，而營(yíng)銷(xiāo)人員的勞動(dòng)屬于流通環(huán)節(jié)了，不屬于生產(chǎn)性勞動(dòng)[5]。

房?jī)r(jià)中的m部分為剩余價(jià)值，m/v則為剩余價(jià)值率，如果用m/（c+v）則變成了利潤(rùn)率，馬克思認(rèn)為由剩余價(jià)值率向利潤(rùn)率的轉(zhuǎn)變掩蓋了資本家剝削工人的本質(zhì)。利潤(rùn)為預(yù)付資本的增值額，在貨幣形式上表現(xiàn)為生產(chǎn)資料價(jià)格、生產(chǎn)性勞動(dòng)工資和利潤(rùn)。利潤(rùn)作為資金使用的回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要利潤(rùn)以維持資金流通和生產(chǎn)繼續(xù)，其利潤(rùn)的計(jì)算應(yīng)是平均利潤(rùn)，但不是房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)，而是社會(huì)平均利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)是在平均利潤(rùn)的基礎(chǔ)上加上一個(gè)行業(yè)超額利潤(rùn)，以此造成房?jī)r(jià)的虛高，再加之房地產(chǎn)業(yè)具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，從而更加劇了泡沫的產(chǎn)生。

3.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的度量。衡量房?jī)r(jià)是否有泡沫的思路之一是房?jī)r(jià)與人均可支配收入之比，一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比為H/In=1左右為房?jī)r(jià)的合理區(qū)間，11.5則為惡性泡沫。

注：ΔH為房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率，H/In為房?jī)r(jià)與人均可支配收入之比，其中2011年的數(shù)據(jù)為前三季度數(shù)據(jù)。原始數(shù)據(jù)來(lái)源為天相投顧有限公司開(kāi)發(fā)的金融數(shù)據(jù)庫(kù) 我國(guó)2007～2011年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和泡沫的度量如表1。全國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率2007～2011年分別同比增長(zhǎng)16.1%、6.4%、16.3%、8.1%和11.1%，除了2008年的金融危機(jī)和2010年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控增幅有所放緩?fù)猓溆嗄昃鲩L(zhǎng)率均超過(guò)10%。全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比則變化不大且在1上下波動(dòng)，說(shuō)明在一定程度上全國(guó)的房?jī)r(jià)是比較合理的，不存在泡沫。我國(guó)4個(gè)直轄市的房?jī)r(jià)則差異性很大，京、津、滬三市均存在嚴(yán)重的房?jī)r(jià)泡沫，尤以上海、北京最為嚴(yán)重，且房?jī)r(jià)波動(dòng)劇烈。房企與政府間存在多重博弈，在緊縮政策下，房企采取不降價(jià)的行動(dòng)，而在寬松政策下，房企則加快房?jī)r(jià)的上漲。重慶的房?jī)r(jià)也在快速上漲，但還在合理的范圍內(nèi)，基本不存在泡沫。事實(shí)上在類(lèi)似于重慶的二線城市，房企在近幾年加快了漲價(jià)步伐和開(kāi)發(fā)力度，尤其是在政府對(duì)一線城市加大宏觀調(diào)控的背景下。

三、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因：

絕對(duì)地租與級(jí)差地租 房地產(chǎn)業(yè)是地產(chǎn)業(yè)和房產(chǎn)業(yè)的總稱(chēng)，它作為一個(gè)統(tǒng)一的組合產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為慣例，其作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)是始于資本主義社會(huì)。但人類(lèi)對(duì)土地的使用自有人類(lèi)就開(kāi)始了，且人類(lèi)文明的長(zhǎng)足進(jìn)步與土地密切相關(guān)，正如威廉·配第說(shuō)：“勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母”。進(jìn)入商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)后，商品經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)力的空前發(fā)展使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)的部門(mén)日益多樣化和復(fù)雜化，土地和土地上建筑物也迅速商品化。房地產(chǎn)業(yè)不但成為與其他一切部門(mén)、行業(yè)并立的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，而且成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性行業(yè)，它甚至成為經(jīng)濟(jì)興衰的關(guān)鍵，牽動(dòng)著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的消長(zhǎng)變化。房地產(chǎn)業(yè)除了正常的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)外，還出現(xiàn)了投機(jī)經(jīng)營(yíng)，這既危害了社會(huì)生產(chǎn)的正常發(fā)展，又加速了資本和生產(chǎn)的集中，刺激了更大規(guī)模的擴(kuò)大再生產(chǎn)。

土地私有制與生產(chǎn)關(guān)系密切相關(guān)。人類(lèi)從事物質(zhì)資料的生產(chǎn)總是在一定的生產(chǎn)關(guān)系下進(jìn)行的，且這種生產(chǎn)關(guān)系是以一定的生產(chǎn)資料所有制為基礎(chǔ)的，它同時(shí)又是決定社會(huì)形態(tài)性質(zhì)的基因。土地不是人類(lèi)勞動(dòng)的生產(chǎn)物，它作為人類(lèi)生產(chǎn)不可缺少的要素，作為人類(lèi)生產(chǎn)和生活的自然載體，在生產(chǎn)力尚未發(fā)展起來(lái)之前是自然而然地被人類(lèi)共同所有，但并不存在所有和占用問(wèn)題。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，人類(lèi)使用土地，使生活上能夠定居下來(lái)，形成所謂部落、氏族，因而就占有一定范圍的土地，再加上土地是不可人為移動(dòng)的，部落氏族彼此定居和占有的土地就不能互相移住，形成了土地在部落氏族范圍內(nèi)的公有，這便是土地所有制產(chǎn)生的原因。到了資本主義社會(huì)，所有生產(chǎn)資料都私有化了，土地也出現(xiàn)了私有化，于是就產(chǎn)生了土地所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)和支配權(quán)的分離或結(jié)合，租賃關(guān)系也隨即產(chǎn)生。土地的資本主義租賃形成了土地所有者、土地資本主義經(jīng)營(yíng)者和生產(chǎn)工人三者之間的關(guān)系。

地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，是土地使用者經(jīng)營(yíng)成果的一部分。土地所有者憑借土地所有權(quán)并依據(jù)土地肥力的優(yōu)劣、離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近和土地上的生產(chǎn)設(shè)備，向土地租賃者收取絕對(duì)地租和級(jí)差地租。地租即為土地所有權(quán)的報(bào)酬，實(shí)質(zhì)是將土地分期分次進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，如果將若干年的地租一次性付，就成為土地的價(jià)格，使沒(méi)有價(jià)值的土地成為可以買(mǎi)賣(mài)的商品，實(shí)現(xiàn)了土地商品化。土地價(jià)格與地租成正比，與銀行利息率成反比。人們根據(jù)利息率的高低來(lái)預(yù)測(cè)地租和地價(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)，也就為土地炒作提供了可能。

我國(guó)的土地制度是國(guó)家所有和集體所有，地價(jià)為零或者非常低，但土地的國(guó)家所有并不等于無(wú)所歸屬，也不意味著全由國(guó)家及其政府利用行政手段統(tǒng)包使用，而是也存在土地使用權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)等分離的經(jīng)濟(jì)條件，與之相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)就存在著同樣的問(wèn)題。改革開(kāi)放以后我國(guó)土地的開(kāi)發(fā)過(guò)程逐步實(shí)現(xiàn)低地價(jià)向高地價(jià)的轉(zhuǎn)化，地租同樣存在著絕對(duì)地租和級(jí)差地租，前者是與國(guó)家和地方政府對(duì)土地的絕對(duì)壟斷有關(guān)，后者是由土地位置和投資不同而產(chǎn)生，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下通過(guò)不同地段的不同價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)。國(guó)家和地方政府通過(guò)征收土地增值稅把大部分級(jí)差地租收上來(lái)，作為專(zhuān)用款投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施，便又產(chǎn)生了更大的絕對(duì)地租和級(jí)差地租。這幾種地租在要素市場(chǎng)化過(guò)程中逐步顯現(xiàn)并在地方政府和開(kāi)發(fā)商之間分配，加上強(qiáng)制拆遷和占用耕地，形成了“圈地剪刀差”，便成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤(rùn)的來(lái)源，這就既成為其發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，也是泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的特殊因素[6]。

地租在我國(guó)表現(xiàn)為土地購(gòu)置費(fèi) 2007年全國(guó)的土地收入為4 866億元，到2010年則為9 992億元，上漲幅度為101%。北京、上海等發(fā)達(dá)城市的漲幅則更大，北京2007年的土地收入為293億元，到2010年則達(dá)到1 292億元，漲幅為341%，上海2007年的土地收入為131億元，2010年則為449億元，漲幅為243.7%。

地方政府的財(cái)政收入也不斷地增加，從土地收入與財(cái)政收入之比來(lái)看，全國(guó)2007～2011年分別為0.19、0.19、0.19、0.25和0.20，說(shuō)明我國(guó)的財(cái)政收入也是不斷增加的。像北京、重慶等市的財(cái)政收入對(duì)土地收入的依賴(lài)很?chē)?yán)重，北京的土地收入/財(cái)政收入比2007～2009年為0.2左右，但到了2010年則達(dá)到0.54，重慶的這一比重最高達(dá)到0.39。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因首先是土地成交價(jià)格的持續(xù)上升。隨著城市化進(jìn)程的加快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)等對(duì)土地的需求大大增加，導(dǎo)致地價(jià)不斷上漲，尤其是土地政策2002年由劃撥制度轉(zhuǎn)為“招拍掛”制度后，地價(jià)更是突飛猛進(jìn)，而地價(jià)的上漲，直接帶動(dòng)了地方財(cái)政收入的增加，導(dǎo)致很多地方政府依靠賣(mài)地來(lái)增加收入，對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)也越來(lái)越大。其次，貨幣政策的變化也導(dǎo)致土地價(jià)格過(guò)快上漲，尤其是從2003年開(kāi)始的寬松貨幣政策。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是巨大的。地價(jià)上漲最明顯的表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，所以，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要措施之一就是使地方政府逐步擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

地價(jià)的過(guò)快上漲是房?jī)r(jià)飆升的主要原因。全國(guó)土地成本占房?jī)r(jià)的比重為0.45左右，在2010年則高達(dá)0.52。而北京、上海兩市的地價(jià)/房?jī)r(jià)比則更高，北京2007～2009年為0.6左右，到2010年則達(dá)到0.99，2011年上升到1.23；上海2007～2009年為0.9左右，到2010年則達(dá)到1.22，這說(shuō)明房?jī)r(jià)居高不下的原因之一在于土地購(gòu)置成本過(guò)高，加上對(duì)商品房過(guò)度炒作，全國(guó)各地驚現(xiàn)“地王”，嚴(yán)重歪曲了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。 注：土地收入為房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)，地價(jià)為房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)除以購(gòu)置土地面積，L/H為地價(jià)/房?jī)r(jià)比，L/I為土地收入/財(cái)政收入比，L為土地收入。原始數(shù)據(jù)來(lái)源同表1，2011年為前8個(gè)月份的數(shù)據(jù) 絕對(duì)地租的背后表現(xiàn)為土地所有權(quán)的壟斷，在我國(guó)土地為國(guó)家和集體所有，其名義所有者為各級(jí)政府，對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)，使得地租上漲過(guò)快；建筑地段的級(jí)差地租表現(xiàn)為其地理位置的好壞，建房用地的稀缺性助長(zhǎng)了地產(chǎn)商的投機(jī)性，地租包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租是房?jī)r(jià)高漲的根本原因。

四、房地產(chǎn)高漲的直接原因：行業(yè)

平均利潤(rùn)差距過(guò)大 馬克思認(rèn)為平均利潤(rùn)率就是社會(huì)總資本的年利潤(rùn)率（亦稱(chēng)一般利潤(rùn)率），是指資本家階級(jí)每年生產(chǎn)的剩余價(jià)值同社會(huì)范圍內(nèi)全部預(yù)付資本的比率，它體現(xiàn)了職能資本家之間分配剩余價(jià)值的關(guān)系。平均利潤(rùn)率是由全社會(huì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)不同的個(gè)別利潤(rùn)率，在競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律作用下，趨向平均化而形成的。各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)不同的利潤(rùn)率的形成取決于三個(gè)主要因素：剩余價(jià)值率、資本有機(jī)構(gòu)成和資本周轉(zhuǎn)速度。由于各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)獲得不同的利潤(rùn)率使得等量資本獲得不同的利潤(rùn)，必然導(dǎo)致不同部門(mén)之間的競(jìng)爭(zhēng)，也就會(huì)出現(xiàn)資本在不同部門(mén)間的轉(zhuǎn)移。這種轉(zhuǎn)移包括資本增量投向高利部門(mén)與資本存量由不利部門(mén)抽出投向高利部門(mén)。平均利潤(rùn)率的形成過(guò)程是通過(guò)部門(mén)之間的競(jìng)爭(zhēng)將全部利潤(rùn)在各部門(mén)間重新分配的過(guò)程，表現(xiàn)為等量資本獲得等量利潤(rùn)，即平均利潤(rùn)[7]。

在商品經(jīng)濟(jì)條件下，虛擬經(jīng)濟(jì)獲得了無(wú)可比擬的高回報(bào)，資源大規(guī)模地從實(shí)體經(jīng)濟(jì)抽出流入房市、股市、債市等，推高了資產(chǎn)價(jià)格，而虛高且不斷增高的資產(chǎn)價(jià)格更進(jìn)一步吸引著更多的資源向虛擬經(jīng)濟(jì)部門(mén)集中。資源向房地產(chǎn)市場(chǎng)高度集聚會(huì)使其資源相對(duì)于利潤(rùn)率來(lái)說(shuō)嚴(yán)重供過(guò)于求，實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)因資源抽逃而難以為繼，且實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)對(duì)資源的使用成本由于虛擬經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)而不斷提高。在房?jī)r(jià)泡沫破滅之前，一個(gè)共有的規(guī)律就是流動(dòng)性在虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域過(guò)剩而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域奇缺，投資于資產(chǎn)的回報(bào)畸高，經(jīng)濟(jì)規(guī)律強(qiáng)行發(fā)揮作用，新的平衡以生產(chǎn)力的巨大破壞為代價(jià)，通過(guò)財(cái)富與收入分配格局重新調(diào)整而重新趨于均衡。由于股市的熊市要多于牛市，而債券的收益率遠(yuǎn)低于通貨膨脹率，故社會(huì)上的資金瘋狂地向房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集，造成了房?jī)r(jià)的高速上漲。

我國(guó)工業(yè)企業(yè)、建筑企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)率，如表3。全國(guó)工業(yè)企業(yè)的行業(yè)利潤(rùn)基本上為6%左右，歷年變化不大；而房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)率要高得多，考慮到數(shù)據(jù)收集的便利性，我們以中國(guó)證監(jiān)會(huì)的房地產(chǎn)行業(yè)中的132家上市公司為樣本，對(duì)其采取簡(jiǎn)單的算術(shù)平均，結(jié)果發(fā)現(xiàn)2007～2011年房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率分別為344%、99.4%、190.9%、69.5%和174.8%。用馬克思對(duì)資本家貪婪的描述：“一旦有適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，資本就會(huì)膽壯起來(lái)；有10%的利潤(rùn)，它就會(huì)到處被使用；有20%，就會(huì)活潑起來(lái)；有50%，就會(huì)引起積極的冒險(xiǎn)；有100%，它就會(huì)不顧人間的一切法律；有300%，它就敢冒絞首的風(fēng)險(xiǎn)?！盵4] 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不但吸引著原來(lái)從事房地產(chǎn)的企業(yè)，還吸引了大量的國(guó)有企業(yè)，全國(guó)有約70%的國(guó)有企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，加上銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持以及置業(yè)者對(duì)從事房地產(chǎn)的投機(jī)的熱情，加劇了房?jī)r(jià)的高漲，尤其是非理性對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的推動(dòng)。

自2002年以來(lái)，我國(guó)商品房改革加快，房?jī)r(jià)上漲也隨之加快，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用日益顯著。一方面它加劇了社會(huì)資源向房地產(chǎn)企業(yè)、政府和銀行聚集，結(jié)果便是政府越來(lái)越富而人民相對(duì)來(lái)說(shuō)越來(lái)越窮，在城市里很多需要購(gòu)房的年輕工薪階層有許多成為了“房奴”或買(mǎi)不起房子成了“城市飄著的一族”，造成民生問(wèn)題嚴(yán)重；另一方面社會(huì)資本過(guò)度地向房地產(chǎn)業(yè)聚集，不但加劇了房?jī)r(jià)泡沫，一旦破滅則對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的負(fù)面作用，而且資本向房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度集中剝奪了其他行業(yè)的發(fā)展，尤其是作為基礎(chǔ)行業(yè)的現(xiàn)代制造業(yè)，這是造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)“生產(chǎn)性缺失”、增長(zhǎng)乏力乃至導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)的主要根源。 注：原始數(shù)據(jù)來(lái)源同表1。截止2011年11月25日，滬深兩市共有房地產(chǎn)企業(yè)132家（剔除掉被ST的上市公司），上市公司房企的平均利潤(rùn)率為2007～2011年的凈利潤(rùn)率做簡(jiǎn)單算術(shù)平均五、房?jī)r(jià)高漲的加速器：虛擬資本與

信用杠桿 馬克思指出：“交換過(guò)程同時(shí)就是貨幣的形成過(guò)程”，“貨幣的根源在于商品本身”。資本最初表現(xiàn)為貨幣，但貨幣不一定是資本，資本與貨幣的區(qū)別在靜止?fàn)顟B(tài)下看不出來(lái)，只有通過(guò)運(yùn)動(dòng)狀態(tài)即流通才能顯現(xiàn)出來(lái)。資本流通公式是：貨幣-商品-貨幣（G-W-G），在這里資本家用貨幣購(gòu)買(mǎi)商品，然后把商品賣(mài)出去，重新獲得貨幣。資本流通過(guò)程從買(mǎi)（G-W）開(kāi)始，以賣(mài)（W-G）結(jié)束，其結(jié)果不是發(fā)生在這種商品價(jià)值上，因?yàn)榻粨Q是等價(jià)的，所以只能發(fā)生在購(gòu)買(mǎi)到這種商品的使用價(jià)值上，也即要獲得剩余價(jià)值，貨幣持有者必須在市場(chǎng)上找到一種特殊產(chǎn)品，這種商品的使用價(jià)值具有創(chuàng)造價(jià)值的能力，并且它所創(chuàng)造的價(jià)值能夠大于自身的價(jià)值，這種商品就是勞動(dòng)力，勞動(dòng)力成為商品，貨幣轉(zhuǎn)化為資本，使貨幣資本化。隨著商品經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，資本作為純粹的能夠帶來(lái)剩余價(jià)值的職能日益凸現(xiàn)，虛擬化的資本形式不斷涌現(xiàn)，虛擬資本不是現(xiàn)實(shí)資本，只是資本的“紙質(zhì)復(fù)片”。虛擬資本不但包括以股票、債券等有價(jià)證券形式存在的能夠定期給持有者帶來(lái)一定收入的資本，而且還包括銀行券和不動(dòng)產(chǎn)抵押，其中就包括房地產(chǎn)[8]249253。

房地產(chǎn)的剩余價(jià)值來(lái)源包括兩個(gè)方面：一是房產(chǎn)，表現(xiàn)為建筑工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值；二是地產(chǎn)，表現(xiàn)為土地價(jià)格的剪刀差。房地產(chǎn)業(yè)的虛擬化與金融機(jī)構(gòu)對(duì)其的信貸支持，加速了房?jī)r(jià)的高漲和泡沫的形成。Bernanke，Gertler和Gilchrist也提出了“金融加速器機(jī)制”原理，信用市場(chǎng)各個(gè)變量的內(nèi)生變動(dòng)會(huì)放大和擴(kuò)展宏觀經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩[9]21。房地產(chǎn)業(yè)的投資和投機(jī)，從供需雙方來(lái)看，銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸支持作為供給方，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得的信貸支持占全部資金投入的50%～80%，在京滬深等發(fā)達(dá)城市房企獲得的信貸支持更高；作為需求方的置業(yè)者一般也是從銀行獲得貸款，首套住房的首付比例為30%～40%，二套房的首付比例在50%左右。據(jù)此推算，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持使得房?jī)r(jià)上漲的速度提高了2～5倍。

六、結(jié)論與政策建議

本文從馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)視角解釋了泡沫的定義、房?jī)r(jià)的構(gòu)成和度量，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲乃至泡沫形成的根源、直接原因和加速器進(jìn)行了分析。房?jī)r(jià)泡沫可以定義為房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)其價(jià)值的嚴(yán)重背離，背離程度越大泡沫越嚴(yán)重。房地產(chǎn)價(jià)格由房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格兩部分構(gòu)成，房產(chǎn)利潤(rùn)的來(lái)源是建筑工人的剩余價(jià)值，從事房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、管理等腦力勞動(dòng)者創(chuàng)造出的剩余價(jià)值更多；土地本來(lái)沒(méi)有價(jià)值，隨著土地商品化也有了價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格自2003年以來(lái)持續(xù)快速上漲，從房?jī)r(jià)和人均可支配收入之比來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)包含的泡沫不大但京津滬等一線城市中則存在惡性房?jī)r(jià)泡沫。我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的根本原因在于地租過(guò)高，即土地成交價(jià)格快速上漲，加上土地成交量的快速放大，地方政府的土地財(cái)政收入增加迅猛，出現(xiàn)了地價(jià)與土地財(cái)政收入雙雙快速上漲的格局，“圈地價(jià)格的剪刀差”成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤(rùn)的另一個(gè)來(lái)源。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的直接原因是其平均利潤(rùn)率過(guò)高而吸引了過(guò)多的社會(huì)資本，而房地產(chǎn)價(jià)格的虛擬化和銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)其提供的金融信貸杠桿則成為房?jī)r(jià)高漲的加速器。

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲會(huì)造成一系列的后果：一是社會(huì)資本過(guò)度地向房地產(chǎn)行業(yè)聚集，造成資源過(guò)度地向政府、銀行和房企集中，造成了國(guó)富民窮，出現(xiàn)了典型的民生問(wèn)題；二是房?jī)r(jià)過(guò)高乃至出現(xiàn)泡沫，泡沫一旦破滅則會(huì)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難；三是房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)行業(yè)乃至支柱性行業(yè)，資源過(guò)度在房地產(chǎn)業(yè)聚集會(huì)剝奪了其他行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是起著基礎(chǔ)性作用的現(xiàn)代制造業(yè)，造成了生產(chǎn)性缺失和社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力；四是伴隨著房?jī)r(jià)高漲地價(jià)也飛速上漲，形成了地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)，一旦房?jī)r(jià)泡沫破滅會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的政府債務(wù)危機(jī)。

因此，要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲、讓房?jī)r(jià)趨向合理，首要的問(wèn)題是控制過(guò)高的地租，主要途徑有二：一是逐步擺脫地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)，可以嘗試通過(guò)中央和地方政府的稅制改革來(lái)實(shí)現(xiàn)，讓地方政府有更多的財(cái)權(quán)；二是降低地租甚至使地租為零，土地本身并沒(méi)用價(jià)格，國(guó)家大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房就是較好的舉措。其次是要實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)間有比例地協(xié)調(diào)發(fā)展，降低社會(huì)資本在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度集中，讓國(guó)有企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，鼓勵(lì)資本向新興制造業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也要豐富投資者的投資渠道并拓寬投資領(lǐng)域，避免過(guò)度炒作房地產(chǎn)。再次，抑制銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持過(guò)度，合理利用信貸杠桿和虛擬資本，避免金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的過(guò)度放大，同時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)更應(yīng)對(duì)信貸流向進(jìn)行合理引導(dǎo)和管理，比如更多地支持新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)市場(chǎng)“限購(gòu)令”的法經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)思考

摘要：限購(gòu)令是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)二次調(diào)控中，經(jīng)中央宏觀調(diào)控部門(mén)授權(quán)，由地方政府行使行政職權(quán)制定并在一定期限內(nèi)執(zhí)行的，針對(duì)本區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情勢(shì)，以限制一定條件的居民家庭從事商品房屋自由交易的權(quán)利能力的方式，降低市場(chǎng)投機(jī)成分，從而達(dá)到規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行目的的政府行政干預(yù)市場(chǎng)的政策措施。限購(gòu)令本身具有豐富的法經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)基礎(chǔ)理論支撐色彩。運(yùn)用法經(jīng)濟(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法學(xué)相關(guān)理論評(píng)析限購(gòu)令，有利于從更深層面理解限購(gòu)令內(nèi)涵及其本質(zhì)。當(dāng)然，限購(gòu)令在手段運(yùn)用上存在著諸多不足甚至爭(zhēng)議，也須從兩方面理論的深層次上進(jìn)行反思與推敲。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控；限購(gòu)令；法經(jīng)濟(jì)學(xué)；經(jīng)濟(jì)法學(xué)

樓市新政之中，限購(gòu)之令頻出。在法律層面探討限購(gòu)令，通常的路徑必須先從政策文本的具體規(guī)定中來(lái)提煉其概念或內(nèi)涵。出于立論與探討重心的異樣，本文對(duì)限購(gòu)令內(nèi)涵的論述將予以簡(jiǎn)化，而將著重對(duì)限購(gòu)令的法律屬性進(jìn)行探究，由此闡明其實(shí)施的法經(jīng)濟(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法學(xué)的若干理論基礎(chǔ)，以從正反兩方面來(lái)對(duì)其進(jìn)行全面審視其“利弊得失”，以推進(jìn)健康、合法的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制體系的構(gòu)建與完善。

一、限購(gòu)令之政策起源、法律屬性和實(shí)施概況

(一)政策起源及其依據(jù)

中央宏觀調(diào)控機(jī)構(gòu)分別于2010年4月和9月，2011年1月關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策意見(jiàn)。從內(nèi)容上看，三項(xiàng)政策，層層遞進(jìn)，旨在鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)良性變化，通過(guò)繼續(xù)有效地遏制房市投資投機(jī)性因素，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，最終逐步解決城鎮(zhèn)居民家庭住房問(wèn)題。除了沿用及完善傳統(tǒng)的差別化住房信貸利率政策、住房交易環(huán)節(jié)契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策外，為了應(yīng)對(duì)“近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍”的房市運(yùn)行背景，后者《通知》中的第二條第二項(xiàng)中“堅(jiān)決抑制不合理住房需求”中關(guān)于“限購(gòu)令”政策出臺(tái)的授權(quán)性規(guī)定“……地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”，這就是“限購(gòu)令”政策原始“文件”和各地方政府陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令的“法律(或政策)依據(jù)”。

(二)法律屬性及其認(rèn)識(shí)

對(duì)限購(gòu)令內(nèi)涵的認(rèn)識(shí)，可從各地出臺(tái)的政策文本的內(nèi)容中予以探究提煉。從各地版限購(gòu)令的具體內(nèi)容來(lái)看。本人認(rèn)為，限購(gòu)令是指限制或禁止構(gòu)成一定條件的民事主體通過(guò)(或不通過(guò))融資手段來(lái)購(gòu)買(mǎi)(或交易)商品房屋權(quán)利的普遍性行政指令。盡管限購(gòu)令本身不是通過(guò)專(zhuān)門(mén)的政策文件出臺(tái)的，但相比其他宏觀調(diào)控政策手段相比，其具有法律屬性上的特殊性。正確看待限購(gòu)令之價(jià)值屬性，必須做到兩點(diǎn)，一是將限購(gòu)令界定為一種法律手段，并將其“政策法律化”；二是限購(gòu)令作為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策中的一環(huán)，而不是孤立地將其看待。并且不能簡(jiǎn)單地通過(guò)房?jī)r(jià)漲跌來(lái)評(píng)判其價(jià)值。限購(gòu)令只有和其他宏觀調(diào)控政策手段協(xié)調(diào)一體，才能真正從積極方面發(fā)揮其應(yīng)有的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目的。

(三)實(shí)施概況與趨勢(shì)

截至目前，全國(guó)至少有50個(gè)左右城市在本區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施房屋限購(gòu)措施。總結(jié)歸納各個(gè)城市限購(gòu)令的具體內(nèi)容，可以對(duì)限購(gòu)令做出如下幾點(diǎn)基本認(rèn)識(shí)：第一，限購(gòu)令基本上都是規(guī)定在一定時(shí)期內(nèi)限制居民購(gòu)房套數(shù)，但具體限購(gòu)期限，各地有不同的規(guī)定，有些城市規(guī)定了明確的實(shí)施期限，如福州、?？?、溫州三個(gè)城市均將限購(gòu)令實(shí)施期間屆滿之日定在2010年12月31日；第二，大多數(shù)限購(gòu)令區(qū)分戶(hù)籍內(nèi)外來(lái)規(guī)定不同程度限購(gòu)政策，一般是對(duì)戶(hù)籍外的居民給予了更嚴(yán)格的限制；第三，限購(gòu)令不僅規(guī)制一手商品房市場(chǎng)，而且將二手房也納入其規(guī)制的客體范圍：第四，有些城市在基本限購(gòu)措施外還施加了其他相關(guān)規(guī)定，如廣州的“未滿18歲不得單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)商品房；境外購(gòu)房按照國(guó)家有關(guān)政策執(zhí)行”等；第五，有些城市明確規(guī)定了違反限購(gòu)令應(yīng)承擔(dān)的法律后果，主要是“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理(辦理)房地產(chǎn)登記”。從目前實(shí)施的效果來(lái)看，“限購(gòu)令”確實(shí)起到了抑制房?jī)r(jià)非理性的上漲趨勢(shì)。加之房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系尚未完全建立，能預(yù)見(jiàn)限購(gòu)令將在一段時(shí)期內(nèi)繼續(xù)實(shí)施下去。

二、限購(gòu)令的經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)分析進(jìn)路

凡此種種，可以看出，限購(gòu)令內(nèi)涵較為簡(jiǎn)單，無(wú)非是各地方政府在全國(guó)房地產(chǎn)二次調(diào)控中，經(jīng)由中央調(diào)控規(guī)制部門(mén)授權(quán)，針對(duì)本地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)狀，由各個(gè)地方城市有關(guān)市場(chǎng)調(diào)控和規(guī)制的有權(quán)機(jī)關(guān)出臺(tái)實(shí)施的臨時(shí)性的旨在遏制本地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，在一定時(shí)期內(nèi)限制居民購(gòu)房數(shù)量為主要內(nèi)容的政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制干預(yù)的政策措施。那么，如何在國(guó)家針對(duì)樓市的調(diào)控政策整體框架中從更加深的理論層面認(rèn)識(shí)限購(gòu)令的內(nèi)涵、現(xiàn)狀、缺陷以及完善。筆者認(rèn)為可以從經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)若干理論出發(fā)來(lái)深入探究限購(gòu)令的本旨與內(nèi)涵。并且提出完善我國(guó)當(dāng)前樓市宏觀調(diào)控政策體系的意見(jiàn)和建議。

限購(gòu)令的出臺(tái)在社會(huì)上充滿著爭(zhēng)議，在學(xué)術(shù)界引發(fā)了關(guān)于合法性與合理性紛爭(zhēng)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍所持的觀點(diǎn)認(rèn)為，限購(gòu)令是對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行與市場(chǎng)機(jī)制的粗暴干預(yù)，是用計(jì)劃的手段干預(yù)自由的市場(chǎng)，與完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與增加居民財(cái)產(chǎn)性收入的本旨目標(biāo)相違背，并且已經(jīng)是對(duì)居民個(gè)體的民事基本權(quán)利一合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)、民事法律行為自由等的無(wú)理限制。在經(jīng)濟(jì)法學(xué)理論界，則似乎存在著與上述觀點(diǎn)不同“味道”的見(jiàn)解，市場(chǎng)機(jī)制從來(lái)就不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)機(jī)制帶來(lái)經(jīng)濟(jì)機(jī)制充分運(yùn)行與發(fā)展的同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生不可避免的諸多“負(fù)外部性”，市場(chǎng)也有失靈的時(shí)候，市場(chǎng)的失靈將有損于社會(huì)公共利益，因此，需要通過(guò)國(guó)家某種形式與程度上的外部干預(yù)來(lái)消除市場(chǎng)機(jī)制的這種缺陷，而限購(gòu)令可能正是體現(xiàn)這種國(guó)家適當(dāng)干預(yù)的“一劑良藥”?！昂侠淼默F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不僅需要技術(shù)生產(chǎn)手段，而且需要一種可靠的法律體系和照章行事的行政管理制度?！惫P者認(rèn)為，在當(dāng)今中國(guó)存在的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度市場(chǎng)化趨向轉(zhuǎn)型與現(xiàn)有制度結(jié)構(gòu)與內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制逆趨向型本性體制矛盾下，衡量任何一種針對(duì)這種轉(zhuǎn)型市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)制措施的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是多元化的，具體應(yīng)當(dāng)做到“四個(gè)統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))”：一是轉(zhuǎn)型目標(biāo)與轉(zhuǎn)型手段的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；二是多元價(jià)值利益與核心價(jià)值利益的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；三是社會(huì)總體利益與個(gè)體局部利益的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；四是政策意圖的擴(kuò)充性與法律規(guī)定的局限性統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))。文章則將具體針對(duì)這四個(gè)“統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))”，分別從經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)的基本理論范疇人手來(lái)論證限購(gòu)令所具有的“工具合理性”。但是不能對(duì)限購(gòu)令的合法性就予以認(rèn)定，限購(gòu)令在行政法制領(lǐng)域自身就存在問(wèn)題，在私權(quán)法制與經(jīng)濟(jì)法制領(lǐng)域也存在著諸多超越法規(guī)限定的情形。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政調(diào)控的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

內(nèi)容摘要：本文認(rèn)為，由于房地產(chǎn)作為商品的特殊性以及我國(guó)特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是也不應(yīng)該是完全的自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，單純的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段效果有限。目前我國(guó)政府實(shí)施的行政調(diào)控手段應(yīng)該常態(tài)化、廣泛化、制度化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場(chǎng) 行政調(diào)控

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)是屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍，它作為一種特殊商品，具有不可或缺性、稀缺性、地域性、不同質(zhì)性、使用價(jià)值的穩(wěn)定性和價(jià)值的相對(duì)增長(zhǎng)性的特點(diǎn)。基于房地產(chǎn)作為商品的特殊性以及我國(guó)特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是也不應(yīng)該是完全的自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。目前我國(guó)政府實(shí)施的行政調(diào)控手段應(yīng)該常態(tài)化、廣泛化、制度化。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能也不是完全的自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

（一）從理論上來(lái)講，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)不能完全市場(chǎng)化

作為完全市場(chǎng)化的條件，商品必須是同質(zhì)的，供給隨著需求的發(fā)展而發(fā)展，通過(guò)前面的分析，很顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能具有此特點(diǎn)。住房需要是老百姓的基本需求，而且由于供給是有限且確定的，如果完全市場(chǎng)化，勢(shì)必會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的老百姓無(wú)錢(qián)買(mǎi)房，最基本的生存需求不能得到滿足；另一方面，鑒于資本逐利的本性和投機(jī)性，導(dǎo)致有錢(qián)人投機(jī)房產(chǎn)，占有大量的住房資源，并借機(jī)抬高房?jī)r(jià)，造成房?jī)r(jià)的非理性上漲。目前我國(guó)的糧食市場(chǎng)就是基于這樣的原因，還沒(méi)有完全市場(chǎng)化。

（二）從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)壟斷市場(chǎng)

作為房地產(chǎn)重要組成部分的土地市場(chǎng)，目前只有一個(gè)賣(mài)家，即政府，而有眾多的買(mǎi)家（房地產(chǎn)商），這無(wú)疑是一個(gè)完全壟斷的市場(chǎng)；而房產(chǎn)市場(chǎng)，雖然從表面上來(lái)看，有無(wú)數(shù)的賣(mài)家（開(kāi)發(fā)商）和買(mǎi)家（消費(fèi)者），但由于以下方面的原因，也是一個(gè)壟斷的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：

從整體上看，買(mǎi)方的數(shù)量大，力量小，且分散；信息不完全，而相對(duì)于賣(mài)方的數(shù)量而言，是一個(gè)很小的數(shù)字，且實(shí)力雄厚、集中、信息充分，最重要的是，由于房地產(chǎn)的地域性，不能跨地域流通，區(qū)域外的其它買(mǎi)家和商品對(duì)它的影響較小，從而使某一特定地區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)具有相當(dāng)壟斷性。

從供求關(guān)系上講，由于我國(guó)正處于工業(yè)化進(jìn)程的中期，加上我國(guó)人口數(shù)量極度龐大，以及安家樂(lè)業(yè)的傳統(tǒng)思想觀念，使我國(guó)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)總需求大于總供給，房地產(chǎn)作為商品的特殊性，在一定程度上也會(huì)加劇這種供求的不平衡，因而從總體上看，供給的規(guī)模相對(duì)于需求而言是一個(gè)很小的數(shù)字，從而使供給在某種程度上具有壟斷的性質(zhì)。

（三）從市場(chǎng)行為看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題

土地買(mǎi)賣(mài)雖然實(shí)行招拍掛制度，但由于土地供給的唯一性和稀缺性，土地價(jià)格基本上是壟斷價(jià)格。

房屋價(jià)格雖然實(shí)行市場(chǎng)價(jià)格，但是，由于極度龐大的需求和相對(duì)較小的供給，從而形成房屋價(jià)格總趨勢(shì)不斷上漲，開(kāi)發(fā)商只要競(jìng)標(biāo)得到土地就有利可圖；價(jià)格失去了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的杠桿調(diào)節(jié)作用。

由于地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行在同一條利益鏈上，加之其強(qiáng)大的行政資源和經(jīng)濟(jì)資源，從而使他們能達(dá)成默契和同盟，并影響消費(fèi)者的消費(fèi)傾向，哄抬價(jià)格。

消費(fèi)者行為的非理性。房屋從根本上來(lái)說(shuō)，就是滿足老百姓的住房需求，這種需求與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相適應(yīng)，它雖然具有一定的保值、增值功能，但是它與傳統(tǒng)奢侈品是有本質(zhì)的區(qū)別；我們強(qiáng)調(diào)“居者有其屋”，但這個(gè)屋不一定要為自己所有。消費(fèi)者消費(fèi)行為的非理性主要表現(xiàn)在對(duì)房屋所有權(quán)的過(guò)度追求和對(duì)未來(lái)保值、增值的過(guò)度預(yù)期，基于此，目前有人擁有二套房、三套房甚至多套房。

（四）從市場(chǎng)績(jī)效看，政府應(yīng)調(diào)控房?jī)r(jià)以避免帶來(lái)不利影響

如果中央政府不采取強(qiáng)有力的行政措施，房?jī)r(jià)持續(xù)的、快速的上漲，它將社會(huì)財(cái)富從居民向地方政府、開(kāi)發(fā)商和銀行等機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移，其不利影響表現(xiàn)在四個(gè)方面：

進(jìn)一步增加社會(huì)分配不公和低效率。高房?jī)r(jià)使大部分購(gòu)房者在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)淪為房奴，社會(huì)財(cái)富向開(kāi)發(fā)商、銀行和地方政府轉(zhuǎn)移，貧者愈貧，富者愈富。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷行為必然會(huì)產(chǎn)生低效率，過(guò)度投機(jī)，必然造成大量房地產(chǎn)資源閑置。

滋生腐敗和其它尋租行為。高房?jī)r(jià)以及由此帶來(lái)的超額利潤(rùn)使房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)的暴利行業(yè)，壟斷為腐敗和尋租行為提供了現(xiàn)實(shí)的制度基礎(chǔ)。在所有行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的富豪最多，腐敗現(xiàn)象也最嚴(yán)重。

積累社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并引發(fā)全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮必然吸引大量產(chǎn)業(yè)資本聚集，從而形成產(chǎn)業(yè)空洞化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形。而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，必然會(huì)引起其他相關(guān)行業(yè)的連鎖反應(yīng)。

在一定程度上會(huì)引起社會(huì)公眾不滿情緒，如果兩極分化超出了人們?nèi)萑痰牡拙€，或者兩極分化對(duì)絕大多數(shù)中下層民眾生存發(fā)展造成了極大的壓迫和威脅，社會(huì)將有可能失去理性而陷于動(dòng)蕩和混亂。

單純的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段不能解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的根本問(wèn)題

（一）高房?jī)r(jià)的原因分析

第一，土地價(jià)格畸高。盡管宏觀調(diào)控措施密集出臺(tái)，但2010年末各地的“地王”仍不斷刷新紀(jì)錄。從競(jìng)拍的激烈程度看，南昌地王加價(jià)逾200輪，廣州地王歷經(jīng)222輪搶牌競(jìng)賽，南京地王更在350輪競(jìng)拍中決出；從總價(jià)來(lái)看，武漢地王近54億，廣州地王值86億，北京地王開(kāi)標(biāo)總額超過(guò)238億；從樓面單價(jià)上看，南昌地王每平方米2萬(wàn)，杭州地王2.5萬(wàn)，而溫州地王以3.7萬(wàn)創(chuàng)下了全國(guó)住宅樓面價(jià)的新高紀(jì)錄（駱海濤，2010）。

第二，開(kāi)發(fā)商的超額利潤(rùn)。2009年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤(rùn)率為55.72%。即便遭受金融危機(jī)的沖擊，2009年房地產(chǎn)行業(yè)仍大受其益。萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)53.3億元， 同比增長(zhǎng)32.1%。開(kāi)發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在成本，暴利的一個(gè)重要來(lái)源是土地升值。

第三，總體上需求大于供求，尤其是少數(shù)游資的炒作在一定程度上也推高了房?jī)r(jià)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果不佳的原因分析

經(jīng)濟(jì)手段只著眼于調(diào)整總需求，沒(méi)有涉及總供給；尤其對(duì)高房?jī)r(jià)的重要因素―土地成本沒(méi)有影響。熊方軍、馬永開(kāi)等人（2009）借鑒貨幣交易方程，形成了一個(gè)分析房?jī)r(jià)和供求關(guān)系變化的理論分析框架，并運(yùn)用2003年以來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，在此基礎(chǔ)上通過(guò)梳理十年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策措施后指出，各項(xiàng)政策對(duì)需求的抑制效果有限，這樣不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)的政策初衷，反而加劇了市場(chǎng)的供求矛盾，致使房?jī)r(jià)迅速上漲。

調(diào)控手段對(duì)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)行為沒(méi)有影響，不能影響開(kāi)發(fā)商追求超額利潤(rùn)的行為。因?yàn)榇蠖鄶?shù)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)一定的積累，資金實(shí)力雄厚，即便是銀根縮緊，對(duì)其影響也不大。盡管歷經(jīng)多次調(diào)控，尤其2010年內(nèi)兩次嚴(yán)厲調(diào)控，但開(kāi)發(fā)商的資金處于可控狀態(tài)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源5.69萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)32％；其中，國(guó)內(nèi)貸款1.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.3％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加倚重自籌資金，加上預(yù)售制、銷(xiāo)售回籠以及加快流入的海外資金，開(kāi)發(fā)商不至于陷入窘境，所以有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商敢于大膽競(jìng)標(biāo)獲得土地使用權(quán)（駱海濤，2010）。根據(jù)2011年6月14日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2011年1-5月，房企利用外資266億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)57.3％；自籌資金12486億元，增長(zhǎng)達(dá)到30.9％，而來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的資金為5803億元，增長(zhǎng)僅為4.6％（周祺瑾，2011）。

這些手段一定程度上能影響消費(fèi)者群體中的中產(chǎn)階層的消費(fèi)行為，但對(duì)高收入階層和低收入階層沒(méi)有太大影響。2005年3月，房貸優(yōu)惠政策取消，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%；2005年10月，國(guó)稅總局重申二手房交納個(gè)稅，征收契稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等；2007年3月到9月，5次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率由最初的2.52%提高到7.29%；2007年9月27日，央行出臺(tái)新政，購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付比例不得低于50% ；2010年4月，國(guó)務(wù)院通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。無(wú)論提高住房貸款利率，還是提高首付款比例，或者是納稅，影響的主要是中產(chǎn)階級(jí)，對(duì)原本就無(wú)力購(gòu)房的低收入家庭更使其無(wú)力購(gòu)房，而對(duì)資金充裕的高收入階層沒(méi)有根本性影響。

這些經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段不能從根本上改變總需求的趨勢(shì)及預(yù)期，因此不能從根本上改變現(xiàn)有的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)行為和市場(chǎng)需求。2011年第二季度，中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行的2萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)第二季度問(wèn)卷調(diào)查同樣顯示，在各主要投資方式中，“房地產(chǎn)投資”仍為居民投資首選。在各主要投資方式中，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%，仍為居民投資首選。“債券”取代“股票”升至居民投資第三選擇。這充分說(shuō)明，在房地產(chǎn)的需求中，有相當(dāng)一部分是投資需求而非居住需求。

筆者認(rèn)為在一個(gè)非完全市場(chǎng)化的環(huán)境里，單純的經(jīng)濟(jì)手段一定會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)失靈和市場(chǎng)缺陷，而且不可避免地會(huì)誤傷一部分本來(lái)應(yīng)該得到扶持的消費(fèi)者群體。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題比較多，而且錯(cuò)綜復(fù)雜，表現(xiàn)形式和后果都比較嚴(yán)重。其產(chǎn)生的原因已經(jīng)超越了房地產(chǎn)行業(yè)以及市場(chǎng)體制自身，寄希望在行業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)體制內(nèi)解決問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的，理論上不成立，時(shí)間上不允許。

多層次、多渠道的住房供應(yīng)體系構(gòu)建

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，對(duì)滿足人民群眾的住房需要，推動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可磨滅的作用，但是，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，缺乏彈性和緩沖。1998年以前，我國(guó)主要提供純福利性住房制度，而1998年實(shí)行住房貨幣化改革后，停止住房實(shí)物分配，住房實(shí)行完全的市場(chǎng)化供給。我們將所有的房地產(chǎn)需求都推向市場(chǎng)，同時(shí)讓這個(gè)不成熟的市場(chǎng)來(lái)解決一切供給和需求問(wèn)題，結(jié)果在供給和需求嚴(yán)重不平衡的情況下，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格連年上漲。

西方各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在工業(yè)化、城市化過(guò)程中，政府必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管制。即使是在市場(chǎng)化程度較高的國(guó)家，大多采用市場(chǎng)性住房供給和福利性住房供給并舉的模式。新加坡、中國(guó)香港地區(qū)、英國(guó)和德國(guó)等的成功經(jīng)驗(yàn)表明，單一的房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)不是解決住房問(wèn)題的唯一出路，建立一個(gè)包含房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的多層次、多渠道的住房供應(yīng)體系才是滿足廣大民眾需求的有力保障。綜合當(dāng)前我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面努力：

當(dāng)務(wù)之急是阻止房地產(chǎn)價(jià)格的上漲預(yù)期，并通過(guò)一系列的措施使房地產(chǎn)價(jià)格回歸到理性的水平。從2010年開(kāi)始的限購(gòu)政策在一定程度上顯現(xiàn)了效果，但有關(guān)利益集團(tuán)的博弈使這種效果并不明顯，甚至個(gè)別地方還出現(xiàn)了取消限購(gòu)令的行為。其實(shí)，限購(gòu)令不僅不能取消，甚至應(yīng)該有決心在特殊情況下采取限價(jià)政策。地方政府應(yīng)該有全局觀念、長(zhǎng)遠(yuǎn)觀念和可持續(xù)發(fā)展觀念。局部的、短期的利益損失換來(lái)的是全局的、長(zhǎng)期的社會(huì)發(fā)展，這是轉(zhuǎn)型中不得不經(jīng)歷的過(guò)程。

切實(shí)做好房地產(chǎn)價(jià)格下降后所引起的一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，這是行政調(diào)控能否堅(jiān)持以及取得成果的重要保證。重要問(wèn)題是兩點(diǎn)，一是房屋價(jià)格下降后，消費(fèi)者會(huì)斷供，這種違約行為會(huì)帶來(lái)類(lèi)似美國(guó)次貸危機(jī)的金融危機(jī)；二是價(jià)格下降后，所引起的老業(yè)主的群體抵制。這個(gè)問(wèn)題必須在遵從法律的基礎(chǔ)上講究原則性和靈活性，兼顧各方利益，減少矛盾。否則又會(huì)成為社會(huì)不穩(wěn)定的因素。

大量加強(qiáng)社會(huì)保障房的建設(shè)。有資料表明，2013年我國(guó)要新建3600萬(wàn)套保障房，但仍然只占需求的20%。保障房建設(shè)要從制度上解決資金來(lái)源、分配體系、管理體系以及繼承問(wèn)題。

改革土地供應(yīng)體制。傳統(tǒng)的招掛拍制度在壟斷體制下一定會(huì)導(dǎo)致高地價(jià)、高房?jī)r(jià)?？梢钥紤]在建設(shè)保障性住房時(shí)，土地實(shí)行劃撥制、限價(jià)制等。對(duì)高端市場(chǎng)的用地要繼續(xù)實(shí)行招掛拍制度。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

在2011年的政府工作報(bào)告中，總理明確指出政府要繼續(xù)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，主要包括進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模；落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭；建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。這既表明了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的延續(xù)性同時(shí)也表明了調(diào)控的難度和政府的決心。政府之所以要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是基于多方面的考慮作出的選擇。

一、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的需要

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資源在各個(gè)生產(chǎn)部門(mén)的配置主要通過(guò)價(jià)格的漲落以及供求的變化來(lái)實(shí)現(xiàn)。價(jià)格的變化對(duì)生產(chǎn)具有調(diào)節(jié)作用，當(dāng)某種商品由于需求變大導(dǎo)致價(jià)格上漲時(shí)，這種商品的生產(chǎn)者獲利就會(huì)增加，在高利潤(rùn)的刺激下，社會(huì)上的資源就會(huì)向該行業(yè)流動(dòng)，使這一商品的生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，從而滿足人們對(duì)這一商品的需求。相反，如果某種商品由于需求量減少導(dǎo)致價(jià)格降低，生產(chǎn)者的獲利就會(huì)減少，于是社會(huì)資源就會(huì)從該行業(yè)流出，從而使該產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模減小，這樣就達(dá)到了節(jié)約社會(huì)資源的目的。價(jià)格若在一個(gè)合理區(qū)間內(nèi)變化會(huì)，它就會(huì)在需求和供給之間起一個(gè)平衡的作用，在保證人們需求得到滿足的情況下又能讓有限社會(huì)資源得到有效的利用，不被浪費(fèi)。

前期房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，刺激了對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，許多部門(mén)和個(gè)人紛紛把“炒房子”當(dāng)成自己的投資渠道，房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性需求越來(lái)越大，在這一需求的刺激下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快非理性的上漲。此時(shí)價(jià)格的合理變化區(qū)間已經(jīng)被突破，價(jià)格已不能正確的反映供求之間的關(guān)系，它不但失去了平衡供求關(guān)系的作用而且還對(duì)供求失衡起了推動(dòng)作用，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起了推波助瀾作用。在虛高的價(jià)格的刺激下社會(huì)上大量資金源源不斷地涌入房地產(chǎn)業(yè)，致使房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?？涨皵U(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們真實(shí)的需求，推高房?jī)r(jià)的已經(jīng)不是人們的真實(shí)需求而是人們的發(fā)財(cái)夢(mèng)。如果政府不及時(shí)的擠出房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，任由這種情況繼續(xù)，就會(huì)造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，致使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)畸形發(fā)展，甚至?xí)绊懡?jīng)濟(jì)安全和社會(huì)的穩(wěn)定。要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展必須要遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，使房?jī)r(jià)步入理性的軌道。

二、縮小收入差距，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的需要

商品房既具有普通消費(fèi)品的屬性又具有投資品的屬性。房?jī)r(jià)上漲對(duì)不同家庭會(huì)產(chǎn)生不同的影響。對(duì)無(wú)住房的家庭而言，房?jī)r(jià)上漲會(huì)增加用于住房的支出，使生活的成本增加，收入相對(duì)減少。對(duì)于有房且用來(lái)投資的家庭而言，房?jī)r(jià)上漲可以使出租和出售的收益大大增加。所以，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)導(dǎo)致收入差距的進(jìn)一步擴(kuò)大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的最初是由不均衡發(fā)展起步，但是最終的路徑卻必然是走向均衡發(fā)展，讓發(fā)展成果由人民共享，實(shí)現(xiàn)共同富裕，這也是當(dāng)下科學(xué)發(fā)展觀的要義所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展恰恰導(dǎo)致均衡發(fā)展之路被人為阻滯，不同社會(huì)群體間會(huì)因?yàn)閾碛蟹慨a(chǎn)數(shù)量的不等而無(wú)法實(shí)現(xiàn)共同富裕，甚至由于高房?jī)r(jià)而失去了依靠自身努力改變?nèi)松臋C(jī)會(huì)。所以要縮小收入差距，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平必須要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。

三、保障改善民生需要

房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲造成了這樣一個(gè)尷尬的局面：一方面是房地產(chǎn)的規(guī)模超出了人們真正的需求，另一方面是許多中低收入者很難改善自己的居住質(zhì)量。這中間一部分人通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)了房，卻由此背負(fù)上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)變成了"房奴"，生活質(zhì)量反而下降。近年來(lái)居民用于住房的支出不斷增加。在收入一定的前提下，用于住房支出的增加必然會(huì)擠占其他消費(fèi)支出，特別是發(fā)展資料和享受資料的支出。這樣要提高和改善人們的生活質(zhì)量和水平就成了一句空話。所以要改善民生必須要重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿足居民合理住房需求，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模。把普通中低收入者從高房?jī)r(jià)的重壓下解放出來(lái)，讓發(fā)展的成果由人民共享這也是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的需要。

由于市場(chǎng)調(diào)節(jié)具有自發(fā)性、盲目性和滯后性的特點(diǎn)，所以如果單純依靠市場(chǎng)對(duì)社會(huì)資源進(jìn)行調(diào)節(jié)會(huì)導(dǎo)致資源浪費(fèi)；社會(huì)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定；收入分配不公平等現(xiàn)象。所以政府必須要及時(shí)的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控可以說(shuō)一直就有，但在不同的階段調(diào)控的內(nèi)容和重點(diǎn)是不同的。這次的重點(diǎn)很明顯在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)。相信通過(guò)政府的這一系列調(diào)控措施可以進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的騰飛、社會(huì)的穩(wěn)定以及民生的改善。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論看房地產(chǎn)價(jià)格居高不下

[摘要]中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格一路走高，可謂是風(fēng)光無(wú)限。但也讓無(wú)數(shù)的潛在購(gòu)房者望而卻步，造就了無(wú)數(shù)的“房奴”為房夢(mèng)而奔波。是什么造就了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下?本文作者首先從需要的推動(dòng)、高基尼系數(shù)下的貧富差距、土地的稀缺性、國(guó)際熱錢(qián)的流入等四個(gè)方面介紹了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因，然后對(duì)如何控制房地產(chǎn)價(jià)格提出了自己的建議。

[關(guān)鍵詞]需要 需求 經(jīng)濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn)高價(jià)

作者以經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為基礎(chǔ)，首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，然后在原因分析的基礎(chǔ)上，探索了如何解決我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)高居高不下的現(xiàn)狀。

房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因

中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格一路走高，可謂是風(fēng)光無(wú)限。但也讓無(wú)數(shù)的潛在購(gòu)房者望而卻步，造就了無(wú)數(shù)的“房奴”為房夢(mèng)而奔波。是什么造就了中國(guó)房地產(chǎn)的居高不下?下面作者將從四個(gè)方面解釋房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因。

(一)需要與需求

1.理論分析

需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社會(huì)性要求。是有機(jī)體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機(jī)體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求是在一定的時(shí)期，在一既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的商品數(shù)量。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，必須區(qū)分需要不等于需求，這是兩個(gè)不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒(méi)有支付能力，則不能將需要稱(chēng)為需求。形成需求有三個(gè)要素：對(duì)物品的偏好，物品的價(jià)格和手中的收入。需要只相當(dāng)于對(duì)物品的偏好，并沒(méi)有考慮支付能力等因素。一個(gè)沒(méi)有支付能力的購(gòu)買(mǎi)意愿并不構(gòu)成需求。需求比需要的層次更高，涉及的因素不僅僅是內(nèi)在的。所以在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，必須注意不要將兩者混淆。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。

同時(shí)由于文化習(xí)慣等原因，中國(guó)人對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房屋等類(lèi)的固定資產(chǎn)是有著強(qiáng)烈的心理偏好的，即商品房是缺乏彈性的，需求量對(duì)于價(jià)格變動(dòng)的反映欠敏感，需求量隨價(jià)格的變動(dòng)變化下。同時(shí)，對(duì)于缺乏彈性的商品，提高商品的價(jià)格會(huì)使廠商的銷(xiāo)售收入增加，這也為商品房?jī)r(jià)格的提升奠定了理論基礎(chǔ)。

2.實(shí)際分析

我國(guó)是一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國(guó)家，人口基數(shù)大、人口增長(zhǎng)快，而且城市化水平低，農(nóng)村人口多。因此，伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)村居民遷移到城市中來(lái)，形成了對(duì)商品房的龐大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因?yàn)閯倓傔M(jìn)入城市的很多人并沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)商品房的經(jīng)濟(jì)能力。所以，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商品房的需要量大于需求量。

通過(guò)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論分析可知，商品價(jià)格是指有市場(chǎng)上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價(jià)格。但是，現(xiàn)實(shí)中往往將需要和需求混淆，錯(cuò)把需要當(dāng)做需求，而沒(méi)有注意到兩者的差別。由于房地產(chǎn)供給的有限性和房地產(chǎn)商的極力宣傳，大家錯(cuò)把需要曲線看做需求曲線，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應(yīng)曲線條件下，商品房的價(jià)格高于其實(shí)際價(jià)值，形成了高房?jī)r(jià)。同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平不斷提高，對(duì)商品房的需要量不斷加大，而需要住房的居民收入的增長(zhǎng)跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，商品房的高價(jià)位一次次被刷新。

按照常理推斷，既然我國(guó)商品房?jī)r(jià)格形成是由市場(chǎng)需要曲線和供給曲線決定的，市場(chǎng)需求量被高估了，那么多開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)會(huì)沖低商品房的價(jià)格并形成商品房滯銷(xiāo)的局面。但現(xiàn)實(shí)為什么常常出現(xiàn)商品房熱銷(xiāo)的局面?其根本原因在于利潤(rùn)的趨勢(shì)，大家認(rèn)為商品房的價(jià)格會(huì)持續(xù)走高。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)實(shí)中參照的市場(chǎng)需要量，商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量還較小，商品房市場(chǎng)處于供小于求的局面，存在升值的空間。而且商品房是缺乏彈性的商品，需求量的變動(dòng)隨價(jià)格變動(dòng)不敏感。同時(shí)，由于受土地等因素的制約，商品房不可能實(shí)現(xiàn)無(wú)限的供給，這就進(jìn)一步堅(jiān)定了大家對(duì)商品房升值的信心，這樣就造成了我國(guó)商品房極度熱銷(xiāo)的場(chǎng)面。

(二)高基尼系數(shù)下的貧富差距

在前半部分的介紹中作者指出，由于經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力的因素，我國(guó)眾多對(duì)商品房的需要沒(méi)有轉(zhuǎn)化為需求。那為什么多開(kāi)發(fā)的商品房還是依舊被銷(xiāo)售出去了呢?這是因?yàn)槲覈?guó)居民貧富差距大，富人雖少但富裕程度相當(dāng)高，趨于利潤(rùn)的追逐，他們把商品房作為一種投資的手段，大量買(mǎi)進(jìn)并炒作商品房，進(jìn)一步加劇了商品價(jià)格的居高不下。

2009年我國(guó)的GDP總量位于世界第三位，表明我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，經(jīng)濟(jì)總量位居世界前列。但是我國(guó)的貧富差距大，窮人太窮、富人太富。社科院的2011年《社會(huì)藍(lán)皮書(shū)》中指出，2010年我國(guó)人均GDP預(yù)計(jì)超過(guò)4000美元，已經(jīng)進(jìn)入中等收入國(guó)家行列。從這里可以看出，中國(guó)并不缺錢(qián)。在本書(shū)中還指出，全社會(huì)總收入差距一直在擴(kuò)大，基尼系數(shù)目前在0.5左右。按照國(guó)際通常標(biāo)準(zhǔn)，基尼系數(shù)在0.3以下為最佳的平均狀態(tài)，在0.3～0.4之間為正常狀態(tài)，超過(guò)0.4為警戒狀態(tài)，達(dá)到0.6則屬于危險(xiǎn)狀態(tài)。

通過(guò)上面的分析我們可以看到，中國(guó)的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會(huì)超乎我們的想象。由于城市化進(jìn)程等原因?qū)τ诔鞘猩唐贩康拇罅啃枰?，商品房存在升值的空間，富人為了獲得升值利潤(rùn)，將房地產(chǎn)作為其投資的一種手段，大量買(mǎi)進(jìn)炒作商品房，待高價(jià)時(shí)賣(mài)出商品房以賺取差價(jià)。

由于較高的基尼系數(shù)，中國(guó)富人的資金持有量相當(dāng)可觀，同時(shí)商品房的升值空間比較明朗，所以中國(guó)富人的大量買(mǎi)進(jìn)和炒作房地產(chǎn)，極大地促使了中國(guó)商品房?jī)r(jià)格的提高。

(三)土地的稀缺性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依賴(lài)于土地，甚至可以說(shuō)地理區(qū)位因素可以決定房地產(chǎn)的價(jià)格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應(yīng)量是有限的，而且每一區(qū)位的土地都是獨(dú)一無(wú)二的?？梢?jiàn)，土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮著不可替代的作用。

由于土地具有不可再生的稀缺性和獨(dú)一無(wú)二性，加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使了土地價(jià)格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價(jià)格最終會(huì)分?jǐn)偟缴唐贩康南M(fèi)者手中，這進(jìn)一步加劇了商品房?jī)r(jià)格的攀升。

同時(shí)，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中也發(fā)揮著重要的作用。中央政府對(duì)于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績(jī)效則高；GDP低，地方政府的績(jī)效則差。因此地方政府為了創(chuàng)造更高的GDP和更好的績(jī)效，也在推動(dòng)土地價(jià)格的持續(xù)攀升，進(jìn)而增加政府的財(cái)政收入。

(四)國(guó)際“熱錢(qián)”的流入

熱錢(qián)的流入也在推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一步步持續(xù)走高，在所有的商品房?jī)r(jià)格的影響因素中，熱錢(qián)的流入是最可怕的，它對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的打擊可能是致命的。我國(guó)尚未發(fā)現(xiàn)境外“熱錢(qián)”有組織、大規(guī)模流入境內(nèi)。違規(guī)流入的“熱錢(qián)”多采取“螞蟻搬家”方式，呈現(xiàn)多點(diǎn)式、滲透的特點(diǎn)，從去向上來(lái)看，部分“熱錢(qián)”流入后直接或輾轉(zhuǎn)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)走高。

房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的解決措施

認(rèn)清原因是途徑，解決問(wèn)題才是目的。下面作者將在原因分析的基礎(chǔ)上，探索解決房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的途徑。

1.認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要與需求。需要是人的本能，需求才會(huì)創(chuàng)造市場(chǎng)。因此，應(yīng)該分清房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需要與需求，以需求為基礎(chǔ)來(lái)對(duì)商品房進(jìn)行定價(jià)，避免因高需要、低需求造成商品房市場(chǎng)價(jià)格的居高不下。

2.創(chuàng)造社會(huì)公平，避免兩極分化。公平與效率的關(guān)系一直是專(zhuān)家學(xué)者探討的重點(diǎn)，但也是眾口難調(diào)，沒(méi)有形成一致的結(jié)論。但是，我國(guó)的基尼系數(shù)太高，兩極分化太嚴(yán)重似乎已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，國(guó)家要進(jìn)一步處理好效率與公平的關(guān)系，在注重效率的基礎(chǔ)上也要注重公平的因素。

3.改變地方政府評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。中央政府在對(duì)地方政府的評(píng)價(jià)過(guò)程中，要改變“唯GDP論”的方法，更加注重地方政府的綜合執(zhí)政能力，防止地方政府為了追求高GDP而提高轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格。

4.抵制熱錢(qián)，發(fā)展正?？缇迟Y本流動(dòng)。國(guó)家相關(guān)部門(mén)在發(fā)展正常的跨境資本流動(dòng)過(guò)程中，也要嚴(yán)查熱錢(qián)，抵制熱錢(qián)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的打擊。發(fā)展正常的國(guó)際貿(mào)易，抵制不合理因素對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的打擊。

論文中，筆者從需要的推動(dòng)、高基尼系數(shù)下的貧富差距、土地的稀缺性、國(guó)際熱錢(qián)的流入等四個(gè)方面分析了房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因，并對(duì)如何解決房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下提出了自己的意見(jiàn)和建議，希望能為推動(dòng)房地產(chǎn)高價(jià)問(wèn)題的解決提供參考。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:當(dāng)今房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

摘要：最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格的飆升以及政府出臺(tái)的各種調(diào)控政策成為了人們街談巷議的話題之一，房?jī)r(jià)的微小變動(dòng)牽動(dòng)著很多人的神經(jīng)。對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)盡管已有很多的方法和角度進(jìn)行預(yù)測(cè)，但都過(guò)于復(fù)雜，本文意在從最基本的供給需求曲線角度給予一解決方案。

關(guān)鍵詞：供給需求曲線 房?jī)r(jià) 限購(gòu)

經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門(mén)應(yīng)用性十分強(qiáng)的學(xué)科，它在人們尋求對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題做出合理的解釋中產(chǎn)生，并隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和變化而不斷地發(fā)展和完善。在現(xiàn)代，經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用已經(jīng)深入到人們?nèi)粘Ｉ钪械母鱾€(gè)方面，并也對(duì)普通人的生活觀念產(chǎn)生巨大的影響。而整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)注和討論就是其中一個(gè)非常有力的證明。由于房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到很多人的切身利益，人們不由自住的想要從經(jīng)濟(jì)學(xué)中尋找到答案，期望能夠?qū)Ξ?dāng)今社會(huì)高昂的房?jī)r(jià)做出一個(gè)合理的解釋并且能夠預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

本文主要是從經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的供求原理角度出發(fā)，解釋當(dāng)今社會(huì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的原因，以及社會(huì)上一些熱點(diǎn)問(wèn)題對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能造成怎樣的影響。

一、 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供給需求理論

在整個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，價(jià)格起了非常重要的作用，而價(jià)格又是由供給和需求兩個(gè)方面決定的。需求在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被定義為在一定的時(shí)期內(nèi)，在一定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意而且有能力購(gòu)買(mǎi)的商品的數(shù)量。可以看出，滿足需求的條件一般有兩個(gè)：一是有購(gòu)買(mǎi)的欲望，二是有購(gòu)買(mǎi)的能力，所以需求有時(shí)又被稱(chēng)為有效需求。只具有購(gòu)買(mǎi)的欲望而并沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力并不算作需求。

供給是指在一定的時(shí)期內(nèi)，一定的價(jià)格水平下，生產(chǎn)者愿意而且有能力提供的商品的數(shù)量。行業(yè)的短期供給曲線一般是向上傾斜的。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)的長(zhǎng)期供給曲線產(chǎn)生多種情形，不再是必然向上傾斜的：對(duì)于成本不變行業(yè)，供給曲線是水平的，表示廠商能夠在給定的價(jià)格內(nèi)提供任意量的商品，例如飲料行業(yè)；對(duì)于成本遞增行業(yè)，供給曲線是向上傾斜的，表示隨著供給量的提升，商品的價(jià)格也會(huì)升高，例如房地產(chǎn)行業(yè)；對(duì)于成本遞減行業(yè)，行業(yè)供給曲線向下傾斜，表示隨著供給量的提升，商品的價(jià)格會(huì)逐漸下降，例如需要大規(guī)?；A(chǔ)投資的鐵礦石開(kāi)采行業(yè)。而生產(chǎn)成本的變化是直接與生產(chǎn)要素的稀缺性以及其他原因相關(guān)的。

商品的供給曲線和需求曲線共同決定了市場(chǎng)上商品的價(jià)格和成交量。

二、 房地產(chǎn)價(jià)格決定中的供給需求因素

房地產(chǎn)作為一個(gè)在市場(chǎng)的交易的商品，它的價(jià)格也主要由供給和需求兩個(gè)方面共同決定。但是與其他商品不同的是，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)法移動(dòng)，所以不同地方的房地產(chǎn)由于地理位置的不同可以看作是不同的商品。并且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，它的供給和需求曲線也有著自己的特點(diǎn)。

1.房地產(chǎn)價(jià)格決定中的需求因素

在需求方面，由于住房是每個(gè)人最基本的必需性需求，所以普遍認(rèn)為中國(guó)的住房需求十分巨大，但其實(shí)這種觀點(diǎn)并不完全準(zhǔn)確。根據(jù)需求的定義，購(gòu)買(mǎi)的欲望和能力必須同時(shí)具備才能稱(chēng)之為需求。購(gòu)買(mǎi)的欲望每個(gè)沒(méi)有房子的人都有，但是在購(gòu)買(mǎi)能力方面，由于房?jī)r(jià)較高，其實(shí)已經(jīng)超出很多人的購(gòu)買(mǎi)能力，所以并不能全部都認(rèn)為是需求。這也是為什么政府要推出政策性住房的原因，其目的就是要解決只有購(gòu)房的需要而沒(méi)有購(gòu)房能力的這部分群體的居住問(wèn)題。

具體的可以把具有住房需求的人分為三類(lèi)：第一類(lèi)是有完全能力承受房地產(chǎn)價(jià)格的人，比如擁有一套以上房屋的人，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資（機(jī)）者亦屬此類(lèi)；第二類(lèi)是基本能夠承受房地產(chǎn)價(jià)格的人，比如那些個(gè)人房屋價(jià)值占到個(gè)人總資產(chǎn)的主要份額，每月按揭支出占當(dāng)月收入中重要份額的人；第三類(lèi)是沒(méi)有能力承受房地產(chǎn)價(jià)格的人，既對(duì)房屋既有需要，但是在目前和可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力的人，政策性住房的主要照顧對(duì)象就是此類(lèi)，這點(diǎn)將在后面做詳細(xì)說(shuō)明。第一類(lèi)和第二類(lèi)可以看作是符合需求定義的有效需求，但是他們之間也存在著很大的區(qū)別。

對(duì)于第二類(lèi)，基本具有購(gòu)房能力的人，這部分人購(gòu)買(mǎi)房屋與否的主要考慮因素除了有未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期之外，更重要的是自己是否具有承擔(dān)當(dāng)前房?jī)r(jià)的能力。雖然他們是否買(mǎi)房的決策也受到未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期漲落的影響，但是這更多在短期內(nèi)起作用，由于對(duì)住房的需求有一定的剛性，當(dāng)能夠承擔(dān)當(dāng)前的房?jī)r(jià)并且未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍然不明朗時(shí)，這部分群體會(huì)較多的選擇進(jìn)行買(mǎi)房。相比較于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，他們更多的是考慮對(duì)住房的剛性需求以及當(dāng)前的房?jī)r(jià)是否在自己能夠承受的范圍之內(nèi)。因此，當(dāng)前的商品房的價(jià)格對(duì)需求有直接的影響。由于對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的敏感性，所以當(dāng)總需求主要是有這部分組成時(shí)，需求曲線相對(duì)平坦，即價(jià)格的較小變動(dòng)可能對(duì)房屋需求產(chǎn)生較大的影響。

相比之下，對(duì)于第一類(lèi)有能力承擔(dān)一套以上商品房的房屋需求者，由于已經(jīng)擁有自己的必需的居住性住房，多余的房屋更多的是作為一種投資品而不是生活必需品。所以對(duì)于這類(lèi)商品房的需求不只受到當(dāng)前房?jī)r(jià)的影響，還更多的受到未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的影響，并且他們的風(fēng)險(xiǎn)承受能力也要高得多。即使當(dāng)前的房?jī)r(jià)較高時(shí)，如果有對(duì)未來(lái)良好的預(yù)期，這部分的需求仍然會(huì)十分旺盛。由于中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，和人們收入水平的逐漸提高，市場(chǎng)上普遍預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍將十分巨大，這也直接導(dǎo)致了當(dāng)前這部分需求的龐大，并且與第二種需求相比，這部分需求對(duì)當(dāng)前房屋價(jià)格的敏感度也較低。如果市場(chǎng)上總的需求主要是由這部分需求構(gòu)成的，則需求曲線相對(duì)于第二種需求情況下更為陡峭。

綜合而言，當(dāng)房屋價(jià)格較低時(shí)，較多的人能夠承擔(dān)房屋價(jià)格，需求以第二類(lèi)為主，而當(dāng)房屋的價(jià)格升高時(shí)，很多第二類(lèi)需求者被排除在需求的行列之外，從而需求中第一類(lèi)所占的比例將會(huì)增加?？傮w的表現(xiàn)為房屋價(jià)格較低時(shí)，需求曲線趨向于平緩，隨著房屋價(jià)格的逐漸身高，需求曲線的斜率也變得越來(lái)越陡峭，如上圖所示。

2.房地產(chǎn)價(jià)格決定中的供給因素

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)比較特殊的商品，它的生產(chǎn)要素中最重要的組成部分土地具有非常大的稀缺性，這也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的稀缺性，它不可能向許多其他的商品那樣具有較大的供給彈性。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格升高時(shí)，土地的價(jià)格也會(huì)水漲船高，導(dǎo)致成本增加，成本的增加反過(guò)來(lái)會(huì)抑制房地產(chǎn)的供給，所以對(duì)于房屋價(jià)格的供給彈性相對(duì)較小，供給曲線相對(duì)陡峭。

三、供給和需求曲線的移動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般過(guò)程當(dāng)中，整個(gè)社會(huì)的收入是隨經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展而逐漸增加的，人們的購(gòu)買(mǎi)能力也隨著收入的增加而逐漸的增長(zhǎng)。但是，收入的增長(zhǎng)對(duì)供給曲線和需求曲線造成的直接和間接地影響是不同的，最終也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格和一定時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)成交量產(chǎn)生不同的影響。

1）在需求方面，收入水平的提高會(huì)增強(qiáng)人們對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)能力，但是由于現(xiàn)在社會(huì)收入分配結(jié)構(gòu)中，資本所帶來(lái)的收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于勞動(dòng)所帶來(lái)的收入，收入分配不均現(xiàn)象將在現(xiàn)在和未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)期存在。而在以上的對(duì)住房需求者的分類(lèi)中，第二類(lèi)基本能夠承受房地產(chǎn)價(jià)格的人主要是以勞動(dòng)收入為主，第一類(lèi)完全能夠承受房地產(chǎn)價(jià)格的人是以資本所帶來(lái)的收入為主。所以雖然收入的增長(zhǎng)都會(huì)增加兩類(lèi)人的購(gòu)買(mǎi)能力，但是對(duì)兩類(lèi)人的影響并不完全相同，總體上看，對(duì)第一類(lèi)人收入的增加幅度會(huì)大于第二類(lèi)人收入的增加幅度。供給曲線會(huì)向上移動(dòng)，并且需求曲線左側(cè)陡峭的區(qū)域會(huì)變得更加的陡峭。

2）在供給方面，收入的逐漸增加和城市化進(jìn)程的一步步推進(jìn)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的逐漸增加。房地產(chǎn)需求的增加又會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的供應(yīng)并且會(huì)抬高土地等生產(chǎn)要素的成本，即在同一價(jià)格水平下，土地的成本增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的供應(yīng)量會(huì)減少，供給曲線也要向上移動(dòng)。

3）在供給曲線和需求曲線都向上移動(dòng)的情況下，成交價(jià)格和成交量也會(huì)隨之增長(zhǎng)，但是兩者增長(zhǎng)的幅度和產(chǎn)生的影響也決然不同。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)的價(jià)格終歸是要由收入來(lái)支撐的，所以在同一價(jià)格水平下，房地產(chǎn)需求的增加幅度要大于房地產(chǎn)供給的減少幅度，才會(huì)使總的收入影響為正。需求曲線的上移幅度要大于供給曲線的上移幅度。但是具體的，由于收入分配的不均導(dǎo)致高收入者的收入增長(zhǎng)幅度大于低收入者的增長(zhǎng)幅度，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)第二類(lèi)需求造成的影響要大于對(duì)第一類(lèi)需求造成的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也會(huì)給第一類(lèi)投資性的住房需求產(chǎn)生未來(lái)仍有可能進(jìn)一步上漲的良好預(yù)期，需求曲線左側(cè)部分的斜率趨向于陡峭。最終造成第二類(lèi)需求占總需求的比例下降，投資性的需求占總需求的比例逐漸上升。

另外由于房地產(chǎn)供應(yīng)的有限性，房地產(chǎn)成交量的增長(zhǎng)幅度也要小于房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度?？傮w上看，收入的增長(zhǎng)最終表現(xiàn)為價(jià)格的大幅上漲和成交量相對(duì)的小幅上漲，自住性房地產(chǎn)需求在總需求中所占的比例逐漸下降。

四、政策性住房對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響分析

政策性住房主要是指經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。經(jīng)濟(jì)適用房是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房，它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性的特點(diǎn)。相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言，房屋價(jià)格是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。

無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房，對(duì)正常市場(chǎng)中的商品房造成的影響是一樣的。一方面，政策性住房的對(duì)象主要是沒(méi)有能力在以市場(chǎng)的價(jià)格在購(gòu)買(mǎi)商品房的住房需求者，所以主要是指第三類(lèi)的住房需求者。由于政策性住房的照顧，他們不需要再以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商品房，可以說(shuō)把這部分住房的需求分流出去。但是實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)上商品房的有效需求并沒(méi)有產(chǎn)生想象中大的影響，因?yàn)閷?duì)于這部分需求，即使是不分流出去的話，這部分群體仍然沒(méi)有購(gòu)房的能力，所以并不算作是有效需求，他們的分流對(duì)市場(chǎng)上的有效需求沒(méi)有影響。

另一方面，供給經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是需要大量土地的。土地的來(lái)源主要有兩種途徑：一種是不改變?cè)猩唐贩客恋毓?yīng)的情況下，另外對(duì)政策性住房進(jìn)行土地供應(yīng)；第二種情況是把原本應(yīng)供應(yīng)給商品房的土地拿出一部分轉(zhuǎn)作政策性住房用地。雖然兩種情況都存在，即一方面增加土地的總的供應(yīng)量，同時(shí)另一方面又把原本屬于正常房地產(chǎn)的用地劃作是政策性住房用地，由于土地的有限性，更多的是以第二種為主，這就相當(dāng)于是減少了商品房土地的供應(yīng)。進(jìn)而對(duì)商品房的供給產(chǎn)生負(fù)面的影響。

一方面是需求的不變，另一方面是供給的減少，綜合兩方面可以看出，在其他條件不變的情況下，政策性住房會(huì)對(duì)正常市場(chǎng)上的商品房房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向的影響，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

五、限購(gòu)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響分析

現(xiàn)階段，由于住房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲引起了社會(huì)的普遍不滿，各主要城市紛紛出臺(tái)政策，限制外地人以及第二套住房的購(gòu)買(mǎi)，被俗稱(chēng)作是“限購(gòu)”?！跋拶?gòu)”政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響呢？

在需求方面，“限購(gòu)”對(duì)第一類(lèi)需求產(chǎn)生了重要影響，導(dǎo)致第一類(lèi)需求者即使有購(gòu)房的需求及能力，但也無(wú)法實(shí)際實(shí)施，因此第一類(lèi)需求大額減少。對(duì)于第二類(lèi)需求，基本生活需要而購(gòu)房，對(duì)于本地人基本不會(huì)產(chǎn)生影響，而外地人在本區(qū)購(gòu)房會(huì)產(chǎn)生較大影響，但鑒于一般外地人購(gòu)房比重占總購(gòu)房比重不大，并且很多外地人購(gòu)房是屬于第一類(lèi)需求范疇，因此可以合理認(rèn)為“限購(gòu)”政策對(duì)第二類(lèi)住房需求產(chǎn)生了較小的影響。具體到需求曲線上，需求曲線向左移動(dòng)，即在同等價(jià)格下需求量減少，并且對(duì)于價(jià)格較高的住房的影響程度大于對(duì)價(jià)低的影響程度，需求曲線上部分左移量要大于下部分左移的量。

在供給方面，“限購(gòu)”政策對(duì)供給的影響較小，并且更多的是間接的通過(guò)影響需求進(jìn)而影響供給，因此暫且忽略不計(jì)。

在供給不變的情況下，最后的結(jié)果就是成交量的大幅下降以及價(jià)格的小幅下降，如果政策長(zhǎng)期持續(xù)下去，將對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)者的現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響供給曲線。

以上就是從最基本的供給需求曲線出發(fā)，探討房地產(chǎn)價(jià)格的決定機(jī)制，如果要更加準(zhǔn)確的研究，還應(yīng)該考慮很多其他因素，但是這些因素最終也是通過(guò)影響供給需求進(jìn)而對(duì)最終的價(jià)格產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下住房保障制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)評(píng)價(jià)

摘要：住房保障制度作為當(dāng)前國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重要組成部分，對(duì)抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快起到了積極的作用。文章從住房保障制度的基本概念出發(fā)，重點(diǎn)分析了住房保障制度影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)理，揭示了其在增加住房供給、拉動(dòng)住房需求方面的經(jīng)濟(jì)學(xué)作用機(jī)制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；住房保障；評(píng)價(jià)

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程提速、土地價(jià)格不斷飆升，高房?jī)r(jià)已成為擺在政府面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)民生問(wèn)題，由此引發(fā)的各種社會(huì)問(wèn)題也層出不窮，房?jī)r(jià)已成為構(gòu)建和諧社會(huì)的攔路虎。作為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控重要組成部分的住房保障政策，已緊密關(guān)系到人民群眾的切身利益。

2011年6月，黨的十七屆五中全會(huì)，再次提出要加大保障性住房建設(shè)力度，全國(guó)將在今年完成建設(shè)保障房1000萬(wàn)套，未來(lái)5年開(kāi)工建設(shè)約3600萬(wàn)套保障房，這為我國(guó)未來(lái)的保障性住房建設(shè)指明了方向。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的大背景下，如何正確理解及評(píng)價(jià)住房保障制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)作用，對(duì)保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展具有重要意義。

一、住房保障制度的基本概念

住房保障制度通俗地講就是住房領(lǐng)域的社會(huì)保障，是政府為彌補(bǔ)市場(chǎng)“失靈”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律手段，以保障滿足國(guó)民基本住房需求所做出的多種制度安排。在一個(gè)完整的住房保障體系中，住房保障的對(duì)象，從狹義上講是對(duì)少數(shù)低收入、住房困難群體提供的特殊保障；從廣義上講，是對(duì)廣大社會(huì)成員以提高其住房消費(fèi)能力而提供的普遍的住房保障。特殊保障是對(duì)少數(shù)貧困群體的一種社會(huì)救助；普遍保障是對(duì)廣大社會(huì)成員提高住房消費(fèi)可支付能力的一種扶持。換言之，普遍性的住房保障制度是社會(huì)和諧、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石，而特殊性住房保障制度則是為了救助弱勢(shì)群體，體現(xiàn)的是社會(huì)公平與互助，而一個(gè)完善的住房保障制度應(yīng)是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機(jī)結(jié)合。因此，保障性住房可以定義為那些政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、租金的經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房。

政府救助和扶持的保障對(duì)象不同，保障的方式也有所不同，可以是實(shí)物保障，也可以是貨幣保障；而從保障切入點(diǎn)或方式上講，又可以將住房保障分為住房供給面和需求面的保障，前者主要是由政府直接出資興建住房并分配給保障的對(duì)象，后者則是政府通過(guò)收入補(bǔ)貼、稅收減免、信用擔(dān)保、金融扶持等方式增強(qiáng)保障對(duì)象的住房可支付能力。盡管住房保障的對(duì)象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府實(shí)施住房保障政策的目標(biāo)只有一個(gè)，就是讓“人人住有所居”。

二、制度評(píng)價(jià)的理論依據(jù)

住宅保障制度作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施應(yīng)符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此，了解相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論對(duì)制度評(píng)價(jià)具有特殊重要作用。

（一）“準(zhǔn)公共物品”理論

經(jīng)濟(jì)學(xué)所謂的公共物品是指政府為社會(huì)提供集體利益的物品和勞務(wù)，具有消費(fèi)的排他性、使用效益的外部性和所需費(fèi)用的共同分擔(dān)性特征，如國(guó)防、教育等。而所謂私人物品指那些消費(fèi)具有競(jìng)爭(zhēng)性和排他性，而且能夠準(zhǔn)確地識(shí)別其受益產(chǎn)品，如食品、服裝等。介于上述兩者之間的就是“準(zhǔn)公共物品”或“準(zhǔn)私人物品”，如煤氣、通信等。

在解決居住問(wèn)題時(shí)，居民對(duì)市場(chǎng)的依賴(lài)程度與家庭收入水平息息相關(guān)。家庭收入水平越高，對(duì)市場(chǎng)的依賴(lài)程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府優(yōu)惠政策扶持的程度越高，住房就越接近公共物品。顯然，在我國(guó)現(xiàn)階段，對(duì)于中低收入人群而言，住宅介于公共物品和私人物品之間，具有“準(zhǔn)公共物品”特征。

（二）供求理論

供求理論是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，描述供求數(shù)量和價(jià)格之間相互關(guān)系的理論，價(jià)格與供給數(shù)量正相關(guān)，與需求數(shù)量負(fù)相關(guān)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備性，使得僅靠?jī)r(jià)格機(jī)制的作用難以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)均衡，因此需要借助政府的干預(yù)來(lái)影響市場(chǎng)的供給、需求的數(shù)量和價(jià)格，引導(dǎo)各市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成合理預(yù)期，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置的優(yōu)化。

政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)是必需的，但這種干預(yù)并不是取代市場(chǎng)本身的自行調(diào)節(jié)機(jī)制，而是彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足和缺陷。因此，政府制定市場(chǎng)干預(yù)政策時(shí)，必須準(zhǔn)確把握已存在的供求關(guān)系，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供給彈性、需求彈性等市場(chǎng)特征，遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)短期和長(zhǎng)期的供求變化規(guī)律。

三、住房保障制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)評(píng)價(jià)

在當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策背景下，住房保障制度作為調(diào)控的手段之一，一方面增加了住房供給；另一方面拉動(dòng)了住房需求，對(duì)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡，平抑居高不下的房?jī)r(jià)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)因國(guó)家調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，起到了內(nèi)在穩(wěn)定的作用。

（一）保障住房供給

保障住房供給的方法有兩種：一是修建公有住房，直接增加住房供給；二是減少投資者的成本，間接增加住房供給。

1.直接增加住房供給

如圖1所示，政府直接增加住房供給時(shí)，住房供給曲線向右移動(dòng)，與住房需求在E′點(diǎn)相交，在較低的價(jià)格水平上使供給與需求達(dá)到均衡。

政府直接提供住房充分發(fā)揮了政府行政調(diào)配資源的優(yōu)勢(shì)，能夠在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大住房總量，緩解住房短缺。但其弊端也很明顯，如政府財(cái)政壓力過(guò)大，而且在相當(dāng)程度上抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的作用，不利于發(fā)揮社會(huì)投資的積極性。因此，政府直接提供住房?jī)H限于在住房供求矛盾尖銳、住房嚴(yán)重短缺的環(huán)境下實(shí)施，同時(shí)還要注意保持適度。

2.間接增加住房供給

當(dāng)前，政府對(duì)保障性住房建設(shè)出臺(tái)了許多優(yōu)惠政策，如提供優(yōu)惠貸款、減免稅收、降低土地成本和簡(jiǎn)化行政審批手續(xù)等形式來(lái)減少投資成本，間接地增加了住房供給。

政府采取這些措施的目的是減少修建住房投入要素的成本，降低住房平均成本和邊際成本。如圖2所示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資建設(shè)成本由于各種供給政策而下降，住房的平均成本曲線和邊際成本曲線分別從AUC0和MC0下降到AUC1和MC1，成本減少使住房供給量從Q0增加到Q1。

減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資成本，間接地在更大范圍內(nèi)增加住房供給，同時(shí)也存在著某些缺陷，如低息貸款政策不僅需要國(guó)家不斷的財(cái)政支持，而且這種金融制度與整個(gè)國(guó)家的資本市場(chǎng)分割，不利于提高國(guó)家金融體系的運(yùn)行效率；同時(shí)，減少土地成本不僅會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)的流失，而且會(huì)使享受政策的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處于一種不公平的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)；另外，減稅政策扭曲了市場(chǎng)信號(hào)，降低了微觀經(jīng)濟(jì)效率。

（二）拉動(dòng)住房需求

政府實(shí)施保障住房需求政策的目的是通過(guò)政府補(bǔ)貼來(lái)提高中低收入購(gòu)房者的住房有效需求。這里，我們依據(jù)一般消費(fèi)理論對(duì)政府的住房補(bǔ)貼政策進(jìn)行分析。

基本假定：家庭全部收入用于住房商品和非住房商品消費(fèi)，且住房商品正常消費(fèi)數(shù)量q和非住房商品消費(fèi)數(shù)量z時(shí)效用最大；家庭初始選擇住房商品和非住房商品的消費(fèi)數(shù)量分別為q0（最低為qmin）和z0；得到?jīng)]有任何附加條件的住房補(bǔ)貼s時(shí)，家庭消費(fèi)住房商品的數(shù)量增加到q1。

對(duì)于接受補(bǔ)貼的家庭，還必須假定其家庭收入的某一比例固定地用于住房消費(fèi)，圖3中q′表示這一固定的住房數(shù)量。顯然，只需考慮q′點(diǎn)豎線右方的區(qū)域。根據(jù)qmin、q0和q1之間的關(guān)系，可以得出以下三種情況：如圖3（a）所示，初始消費(fèi)q0超過(guò)要求的最小值，即q0在qmin的右方，對(duì)于其進(jìn)行補(bǔ)貼，這種家庭會(huì)將這種補(bǔ)貼當(dāng)作額外收入，而由于住房收入彈性較小，因此預(yù)期拉動(dòng)住房支出的增加較小；如圖3（b）所示，初始消費(fèi)q0沒(méi)有達(dá)到最低限度要求，即q0在qmin的左方，對(duì)于其進(jìn)行補(bǔ)償，收入就會(huì)使住房消費(fèi)增加，達(dá)到最低限度的要求qmin，從而預(yù)期會(huì)拉動(dòng)住房消費(fèi)；如圖3（c）所示，初始消費(fèi)也沒(méi)有達(dá)到最低限度要求，即q0在qmin的左方，對(duì)于這種家庭進(jìn)行補(bǔ)貼，住房消費(fèi)仍然小于qmin，因此預(yù)期：除非政府給予更多的補(bǔ)貼，否則原有的補(bǔ)貼不會(huì)拉動(dòng)住房需求。

由此可見(jiàn)，住房補(bǔ)貼政策，一方面能保證真正補(bǔ)貼給中低收入家庭，從而更能控制和減少政府的住房開(kāi)支；另一方面，它還能避免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身運(yùn)行規(guī)律和運(yùn)行效率的干預(yù)。但同時(shí)，這種方式只能在一定限度內(nèi)拉動(dòng)住房需求，并不能對(duì)住房供給產(chǎn)生任何作用，并且在住房供給不足的情況下，發(fā)放住房補(bǔ)貼會(huì)引起房租和房?jī)r(jià)上漲，從而增加申請(qǐng)住房補(bǔ)貼的數(shù)量，增加政府財(cái)政支出壓力。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)由于具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性和廣泛的市場(chǎng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，在一定程度上影響了社會(huì)投資。而通過(guò)保障性住房的建設(shè)，一方面可以平衡因宏觀調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的投資下降，避免經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩；另一方面也保障了中低收入家庭的住房需求。因此，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論角度看，住房保障制度對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)投資，拉動(dòng)住房消費(fèi)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有極其重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。但同時(shí)，因其實(shí)行政府嚴(yán)格的價(jià)格管制，雖然在一定時(shí)期能夠達(dá)到“滿足中低收入家庭需要”的目的，但會(huì)對(duì)長(zhǎng)期住房問(wèn)題的解決帶來(lái)壓力，如會(huì)影響社會(huì)投資的積極性，導(dǎo)致長(zhǎng)期市場(chǎng)供給的減少，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)機(jī)制的形成，所以住房保障制度也有一定的局限性。

（作者單位：廣州市市政集團(tuán)有限公司）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

[摘 要] 針對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，從2003年起我國(guó)開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)四年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。本文在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景分析的基礎(chǔ)上，列舉了國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控措施，并用四象限模型對(duì)其影響效果進(jìn)行了分析，最后對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果進(jìn)行了客觀的闡述。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 調(diào)控措施 四象限模型

2003年是我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控初顯之年，當(dāng)年6月5日，中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)央行“121號(hào)文”）。自此，長(zhǎng)達(dá)四年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控拉開(kāi)了序幕。

一、宏觀調(diào)控的背景分析

1.各種因素導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。政策因素?？v觀我國(guó)二十年來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)政策市場(chǎng)，政策取向決定供求結(jié)構(gòu)，供求結(jié)構(gòu)決定市場(chǎng)走勢(shì)。1998年7月國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》取消住房實(shí)物分配制度，1999年2月中國(guó)人民銀行《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出積極開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸。自此多年壓制的房地產(chǎn)需求迅速釋放，需求的增長(zhǎng)自然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)。

需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五規(guī)劃”達(dá)到25.2平方米）的提高;舊城改造，全國(guó)每年增量為1億平方米的大規(guī)模舊城拆遷；每年1％的城市化進(jìn)程；人口增長(zhǎng)和家庭結(jié)構(gòu)的變化等等，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。

成本因素。商品房的開(kāi)發(fā)成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費(fèi)用、各類(lèi)固定收費(fèi)稅金及其附加、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤為突出，特別是在土地批租實(shí)行招拍掛以后。以浦東新區(qū)為例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地價(jià)指數(shù)上升了1.76倍～3.72倍。

市場(chǎng)預(yù)期。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，以及2008年北京奧運(yùn)、2010年上海世博會(huì)和2010年廣州亞運(yùn)會(huì)，這些都會(huì)象強(qiáng)生劑一樣促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。

貨幣發(fā)行量。我國(guó)M2（Broad Money，廣義貨幣供給的一種形式）的發(fā)行量很大。03年增長(zhǎng)19.6%,約3.7萬(wàn)億；04年增長(zhǎng)了大約22％，增長(zhǎng)4萬(wàn)億人民幣；05年增長(zhǎng)17.6%, 增長(zhǎng)約4.5萬(wàn)億;06年到目前為止同比增長(zhǎng)18％左右，

利益集團(tuán)左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要利潤(rùn)、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財(cái)政收入、已購(gòu)房者需要差價(jià)收入等等；再加以市場(chǎng)信息目前對(duì)于普通公眾而言仍然具有很大的不對(duì)稱(chēng)性，這些都對(duì)房?jī)r(jià)起著推波助瀾的作用。

2.金融體制的脆弱、資本市場(chǎng)的低迷和人民幣升值預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)凸現(xiàn)。中國(guó)的金融體制的脆弱和因之而導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融、信貸政策漏洞給房地產(chǎn)投機(jī)提供了契機(jī)。一方面國(guó)有商業(yè)銀行在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下了大批呆壞賬、不良資產(chǎn)等，另一方面歷史和現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)都顯示銀行的房地產(chǎn)放貸屬于銀行優(yōu)良資產(chǎn)，于是銀行為了迅速降低自身不良資產(chǎn)率，快速擴(kuò)大房地產(chǎn)放貸規(guī)模，整個(gè)銀行業(yè)普遍存在著給房地產(chǎn)商、購(gòu)房戶(hù)提供貸款的強(qiáng)烈沖動(dòng)。此外，還有低迷的資本市場(chǎng)和人民幣升值預(yù)期等因素。

3.政策不健全和監(jiān)管不力，導(dǎo)致整體市場(chǎng)發(fā)展混亂。土地交易市場(chǎng)混亂。我國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地盡管都規(guī)定必須通過(guò)招拍掛進(jìn)行土地批租，但由于其的壟斷性，使其在市場(chǎng)機(jī)制表面下，普遍性地執(zhí)行著行政性土地資源配置。

房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為，擾亂了市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重?fù)p害了廣大人民群眾的合法權(quán)益。

4.相對(duì)于房地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)，住房保障嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致社會(huì)矛盾加劇。房地產(chǎn)是否是高額利潤(rùn)行業(yè)，一直是眾說(shuō)紛紜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只承認(rèn)15％左右的利潤(rùn)，但不可否認(rèn)的是富布斯中國(guó)財(cái)富排行榜中50％都是房地產(chǎn)商。一邊是房地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)，一邊是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而買(mǎi)不起房的普通民眾。大規(guī)模的城市拆遷建設(shè)改造、因病殘、智弱等原因形成的經(jīng)濟(jì)困難家庭、年輕創(chuàng)業(yè)者和來(lái)自農(nóng)村的城市新移民等弱勢(shì)群體，其的知情權(quán)、話語(yǔ)權(quán)等都得不到有效的保障，社會(huì)矛盾加劇。

二、宏觀調(diào)控手段分析

自2003年開(kāi)始長(zhǎng)達(dá)四年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)界人士用“連續(xù)的組合拳”來(lái)描述其密集性。

1.行政手段。土地使用制度和政策：經(jīng)營(yíng)性用地和有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地一律實(shí)行招拍掛；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)；動(dòng)工開(kāi)發(fā)期滿１年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的征收土地閑置費(fèi)；中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％;禁止別墅用地批租；建立9個(gè)國(guó)家土地督察局派駐地方；新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍；土地出讓金總額的15%將用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)土地使用稅將提高兩倍等。

房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和綜合經(jīng)營(yíng)政策：新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；控制高檔商品房建設(shè)規(guī)模；對(duì)中小套、中低價(jià)普通住房給予優(yōu)惠政策支持等。

房地產(chǎn)交易政策：房地產(chǎn)交易實(shí)行網(wǎng)上備案制；一年內(nèi)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓停辦轉(zhuǎn)按揭；上手抵押注銷(xiāo)和房屋轉(zhuǎn)移登記，下手設(shè)立抵押，不再并辦；取得新建商品住宅預(yù)售許可證后10日內(nèi)需銷(xiāo)售商品房；未取得新建商品房預(yù)售許可證不得預(yù)售廣告等。

房地產(chǎn)價(jià)格政策：對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，控制不力的城市實(shí)行問(wèn)責(zé)制。

住房保障政策：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)；大力推行重大工程配套用房;申請(qǐng)動(dòng)遷必須掌握70％的安置房源；中低收入家庭購(gòu)房貸款貼息等。

涉外房地產(chǎn)政策：外商房地產(chǎn)企業(yè)投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50％；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35％的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

2.經(jīng)濟(jì)手段。針對(duì)個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)的有：開(kāi)始征收營(yíng)業(yè)稅（購(gòu)買(mǎi)不足五年住宅對(duì)外銷(xiāo)售）；個(gè)人所得稅征、土地增值稅等。針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有：銷(xiāo)售非普通商品住房全額征收營(yíng)業(yè)稅和契稅；清算土地增值稅等。

3.貨幣手段。針對(duì)個(gè)人的有：上調(diào)房地產(chǎn)按揭貸款利率；對(duì)多套房屋購(gòu)買(mǎi)限制貸款；提高個(gè)人住房貸款首付比例；個(gè)人按揭貸款總額不得超過(guò)總收入的50％等。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有：項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款；發(fā)行房地產(chǎn)信托必須滿足相關(guān)申請(qǐng)貸款條件；對(duì)空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物等。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

四象限模型可以比較恰當(dāng)?shù)姆治龊暧^經(jīng)濟(jì)因素變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（如下圖所示）。

1.宏觀調(diào)控對(duì)商品房的短期影響效果分析。

第一象限的需求曲線向下平移。社會(huì)保障政策的制定和推行，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的大量建設(shè)和上市，使得一部分對(duì)商品房的租賃需求轉(zhuǎn)換為購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和承租廉租房，商品房租賃需求相對(duì)減少。第二象限的房地產(chǎn)資本化率上升ii繞原點(diǎn)順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)。按揭貸款利率的提高和條件的限制，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)稅率的提升，都會(huì)使得在市場(chǎng)商品房租金不變的情況下價(jià)格下跌，或相同的房?jī)r(jià)下租金上升。第三象限的供給曲線cc向左上方平移。土地招拍掛成本的上升，開(kāi)發(fā)貸款利率的上升，土地增征稅的清算，房地產(chǎn)金融渠道的單一，法律的健全和管理的規(guī)范都會(huì)使得在房?jī)r(jià)不變的情況下開(kāi)發(fā)量減少，或開(kāi)發(fā)量不變的情況下價(jià)格上升。第四象限存量調(diào)整曲線逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)。雖然我國(guó)每年的城市改造相當(dāng)可觀，但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)量必然會(huì)大于拆遷量，造成存量增加。從四象限模型可以看出，在宏觀調(diào)控的初期，租金下調(diào)，價(jià)格下調(diào)，開(kāi)發(fā)成本增加，假設(shè)減少，但市場(chǎng)整體存量還是增加。應(yīng)該說(shuō)，國(guó)家宏觀調(diào)控的措施和調(diào)控目的從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講應(yīng)該是完全符合的。

2.宏觀調(diào)控對(duì)商品房的長(zhǎng)期影響效果分析。長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)越來(lái)越小。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和通貨膨脹，第一象限的租賃需求曲線必然向上平移；隨著稅法的健全和房地產(chǎn)的回歸理性，租金和房?jī)r(jià)的比值會(huì)逐漸接近社會(huì)平均利潤(rùn)率，導(dǎo)致第二象限的房地產(chǎn)投資回報(bào)率上升；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將會(huì)逐漸穩(wěn)定，但其的開(kāi)發(fā)量在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)大于城市拆遷量，導(dǎo)致房地產(chǎn)存量增加。

四、解譯房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個(gè)誤區(qū)

1.宏觀調(diào)控的核心是穩(wěn)定房?jī)r(jià)而非打壓房?jī)r(jià)。2.宏觀調(diào)控的目標(biāo)是人人有房住而非人人有產(chǎn)權(quán)房3.宏觀調(diào)控的原則是打擊投機(jī)而非投資。4．宏觀調(diào)控的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展而非劫富濟(jì)貧。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)模型設(shè)計(jì)――基于改進(jìn)的CAPM模型

[摘要] 中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫是近年來(lái)大家持續(xù)關(guān)注的一個(gè)話題，而用哪些指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)一國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格是否存在泡沫是很多學(xué)者關(guān)心的課題。在本文中，筆者綜合前人的研究成果，利用改進(jìn)的CAPM模型，設(shè)計(jì)出了判斷房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格泡沫的模型，希望能拋磚引玉，引起相關(guān)研究者的重視。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)泡沫 CAPM模型

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，特別是以上海為中心的長(zhǎng)江中下游地區(qū)、以深圳為代表的沿海地區(qū)、以北京為代表的華北地區(qū)、以烏魯木齊為代表的西部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度為甚，各城市房?jī)r(jià)全線上漲至高位。雖然目前中國(guó)的房?jī)r(jià)增速放緩，甚至有些地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)，但整體仍維持高水平，使得不少購(gòu)房者望房興嘆。據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月16日的調(diào)查結(jié)果，今年6月份，中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平。同時(shí)，中國(guó)的CPI持續(xù)攀升，屢次創(chuàng)下新高，瑞士信貸首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬在5月份做出預(yù)測(cè)，2008年中國(guó)CPI或?qū)⑦_(dá)到7%。如此之高的CPI，如此高的房?jī)r(jià)，已經(jīng)引起了人們的普遍關(guān)注。不少業(yè)內(nèi)人士明確指出，中國(guó)的房地產(chǎn)存在泡沫。

一、房地產(chǎn)泡沫的概念

所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱(chēng)“泡沫經(jīng)濟(jì)”。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年～1926年的美國(guó)佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并最終導(dǎo)致了以美國(guó)為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。從20世紀(jì)70年代開(kāi)始積累，到90年代初期破裂的日本地價(jià)泡沫，是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫，從1991年地價(jià)泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)始終沒(méi)有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)目前也面臨著相似的嚴(yán)峻形勢(shì)。

二、房地產(chǎn)泡沫的特征以及判定

房地產(chǎn)泡沫的主要特征有:(1)房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài);(2)房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大;(3)房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率;(4)房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為，貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。

房地產(chǎn)泡沫的判定并無(wú)定論，在任一特定的時(shí)點(diǎn)上準(zhǔn)確判定房地產(chǎn)的泡沫程度實(shí)際上非常困難。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所的倪鵬飛認(rèn)為，一般一國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫可以從以下指標(biāo)或狀況判斷：

1.房?jī)r(jià)表現(xiàn)：售價(jià)畸高，全面高漲，實(shí)際租金下降。而在當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在下列問(wèn)題:(1)房屋的出售價(jià)格過(guò)高：房?jī)r(jià)收入比是表現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格高低的基本指標(biāo)。過(guò)高房?jī)r(jià)收入比意味著房地產(chǎn)價(jià)格脫離需求基礎(chǔ)。國(guó)際上合適的房?jī)r(jià)收入比一般在1∶2～6之間，我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入近1∶8；不少城市在1比10以上。(2)出售價(jià)格上漲過(guò)快：房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)急劇上揚(yáng)是房地產(chǎn)泡沫的重要表現(xiàn)，合理的出售價(jià)格增長(zhǎng)不應(yīng)高于可支配收入的增長(zhǎng)，否則這個(gè)增長(zhǎng)將不可能長(zhǎng)期持續(xù)，而在中國(guó)這個(gè)情況不容樂(lè)觀。(3)實(shí)際租金下跌：2006年～2007年，房屋的租賃價(jià)格增長(zhǎng)率為1.8%，遠(yuǎn)低于城市居民消費(fèi)價(jià)格11.2%增長(zhǎng)，表明房屋的實(shí)際租賃價(jià)格在迅速下降。上述現(xiàn)象中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在房?jī)r(jià)方面表現(xiàn)為泡沫。

2.需求表現(xiàn)：房屋銷(xiāo)售急劇增長(zhǎng)，抵押貸款大幅增加，國(guó)內(nèi)外資金大量進(jìn)入。在中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在如下問(wèn)題:(1)房屋銷(xiāo)售額超常增長(zhǎng)：房屋銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率應(yīng)以略高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率的速度增長(zhǎng)，過(guò)高的增長(zhǎng)意味著存在真實(shí)需求以外的投資需求。近年來(lái)，由于對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱預(yù)期，房屋銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率達(dá)到42%～56%，高出社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率25～27.5個(gè)百分點(diǎn)。這表明房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)存在著大量的投機(jī)需求。(2)抵押貸款爆炸性增長(zhǎng)：房地產(chǎn)真實(shí)需求依賴(lài)于家庭收入的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投機(jī)需求膨脹主要依賴(lài)于住房抵押貸款的增長(zhǎng)。因此，住房抵押貸款增長(zhǎng)與家庭可支配收入增長(zhǎng)比，從需求的角度反映房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展程度，指標(biāo)值越大，說(shuō)明投機(jī)程度越高。近年來(lái)，個(gè)人住房貸款高速增長(zhǎng)，已明顯超過(guò)個(gè)人可支配收入的增長(zhǎng)。(3)國(guó)際熱錢(qián)與民間游資大量流入：目前國(guó)際游資以各種隱蔽的方式大量進(jìn)入中國(guó)，并投資房地產(chǎn)，帶動(dòng)投機(jī)需求。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家估計(jì)：目前我國(guó)約5100億美元的外匯儲(chǔ)備中，貿(mào)易順差約1000億美元，外商直接投資約3000億美元，余下來(lái)的1000億美元就是熱錢(qián)，其中部分游資就流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域。上述現(xiàn)象說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求方面表現(xiàn)為泡沫。

3.供給表現(xiàn)：供給超常增長(zhǎng)，房屋空置率過(guò)高。在中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在下列問(wèn)題:(1)投資性購(gòu)房的比重高：投資性購(gòu)房資金占總購(gòu)房資金的比重是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。國(guó)際上這一指標(biāo)的警戒標(biāo)準(zhǔn)為10%。據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)查，目前各地投資性購(gòu)房比重增長(zhǎng)過(guò)快。(2)供給超常增長(zhǎng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額超常增長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)貸款超常增長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)貸款超常增長(zhǎng)、施工面積超常增長(zhǎng)。(3)房屋空置率過(guò)高：國(guó)際公認(rèn)的警戒線是10%，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中房屋空置率達(dá)到25%。這些現(xiàn)象說(shuō)明了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供給方面也表現(xiàn)為泡沫。

從房?jī)r(jià)、需求、供給三個(gè)方面來(lái)判斷，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在明顯的價(jià)格泡沫。

三、房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)模型的設(shè)計(jì)――基于改進(jìn)的CAPM模型

泡沫是價(jià)格問(wèn)題，價(jià)格又決定于供給和需求。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫本質(zhì)上是一種供求失衡現(xiàn)象，是價(jià)格狂熱的向上偏移。但到現(xiàn)在為止，一國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫只能從上述的指標(biāo)來(lái)判斷，一直沒(méi)有建立一套系統(tǒng)的模型。在本部分，筆者結(jié)將結(jié)合倪鵬飛等人的研究成果，并參考借鑒CAPM模型，試圖建立一個(gè)綜合評(píng)價(jià)的模型來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。

CAPM（Capital Asset Pricing Model的縮寫(xiě)，中文意思：資本資產(chǎn)定價(jià)模型）由經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉-夏普（William F. Sharpe）、約翰-林特納（John Lintner）在20世紀(jì)60年代提出，自那時(shí)起，一直對(duì)財(cái)務(wù)界產(chǎn)生重要的影響，該模型假設(shè)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)多元化投資分散掉，不發(fā)揮作用，只有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮作用。就特定證券而言，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)不是總風(fēng)險(xiǎn)，而是個(gè)別證券的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

CAPM的公式為：

其中是證券J的報(bào)酬率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的報(bào)酬率，是市場(chǎng)均衡組合的報(bào)酬率，β是證券J的貝他系數(shù)。β越大，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)越高，要求的報(bào)酬率越高；反之，β越小，要求的報(bào)酬率越低。證券組合的β是個(gè)別證券的β的加權(quán)平均。

借鑒CAPM模型，筆者建立的測(cè)定房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)模型如下:

其中，表示未來(lái)一期的房地產(chǎn)價(jià)格，表示現(xiàn)期的房地產(chǎn)價(jià)格， 表示前一期房地產(chǎn)價(jià)格，表示現(xiàn)期的房地產(chǎn)價(jià)格比前一期的價(jià)格變化。特別要指出的是，常數(shù)，因此，隨機(jī)項(xiàng)u具有異方差性。而值與值正相關(guān)，值越大，則值越大，反之，值越小，則值越小。

房地產(chǎn)泡沫究竟有多大，主要取決于值，值則主要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求；另一方面，值也受房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響?？稍O(shè)：

表示影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的函數(shù),而表示房地影響產(chǎn)市場(chǎng)供給的函數(shù)，并設(shè)α＞β，(α,β均為常數(shù)),表示房地產(chǎn)需求對(duì)值的影響比房地產(chǎn)供給對(duì)值影響要來(lái)得大。則有:

其中,表示現(xiàn)期人均年收入,表示現(xiàn)期房地產(chǎn)價(jià)格,表示房?jī)r(jià)收入比彈性，E表示恩格爾系數(shù)，a、b為常數(shù)，表示各變量對(duì)該需求函數(shù)的影響度；v是隨機(jī)項(xiàng)，表示影響需求的其他決定因素，包括人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、政府有關(guān)政策等等。

表示現(xiàn)期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資,I表示現(xiàn)期的總固定資產(chǎn)投資,表示房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)比固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng),K表示空置率,c、d為常數(shù)，表示各變量對(duì)該供給函數(shù)的影響度,F表示負(fù)債率,n次冪表示負(fù)債率對(duì)供給的影響（影響有正向有負(fù)向,主要看房地產(chǎn)企業(yè)從什么角度看待負(fù)債與盈利預(yù)期）;w是隨機(jī)項(xiàng)，表示影響供給的其他決定因素,包括房地產(chǎn)價(jià)格、利率、政府有關(guān)政策等等。

四、模型的分析與評(píng)價(jià)

上述模型很好的將影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行了擬合，剔除了一些不易量化的指標(biāo)，可以達(dá)到一個(gè)綜合評(píng)價(jià)的效果。該模型克服了以前的判斷房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫只是使用租售率、收入房?jī)r(jià)比等單一指標(biāo)的方法，具有很強(qiáng)的理論意義，這是文章的一個(gè)創(chuàng)新。但由于該模型的建立是基于CAPM的啟發(fā)，而CAPM模型在應(yīng)用存在著檢驗(yàn)的可觀察性問(wèn)題，因此，檢驗(yàn)的可觀察性問(wèn)題是房地產(chǎn)泡沫分析模型無(wú)法克服的一個(gè)不足；在實(shí)際使用過(guò)程中如何有效量化政府的有關(guān)政策也是我們不得不面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)?？傊?，該模型還存在很多需要改進(jìn)的地方，有待在實(shí)際運(yùn)用中進(jìn)一步進(jìn)行修正。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的委托――經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

摘要：本文基于消費(fèi)者與房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的信息不對(duì)稱(chēng)，剖析了兩者之間的委托――關(guān)系，闡述了兩者委托――關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)特征和基本問(wèn)題，并提出了解決問(wèn)題的幾點(diǎn)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) 信息不對(duì)稱(chēng) 委托―

房地產(chǎn)中介是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者，以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的紐帶，包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)。房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易收取一定費(fèi)用，提供各種媒介的有償服務(wù)的總稱(chēng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展已初具規(guī)模,但是仍不夠成熟和規(guī)范，出現(xiàn)了大量消費(fèi)者投訴中介機(jī)構(gòu)的事件。本文試圖從研究房地產(chǎn)中介服務(wù)過(guò)程入手，運(yùn)用委托理論分析中介機(jī)構(gòu)損害消費(fèi)者利益而造成的后果，并由此提出幾點(diǎn)解決問(wèn)題的建議。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的委托――關(guān)系

委托理論起源于20世紀(jì)60～70年代，是伴隨西方企業(yè)人問(wèn)題的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。委托―是一種基于契約分工關(guān)系，通過(guò)契約，一方（委托人）授權(quán)另一方（人）為他們的利益而從事某些活動(dòng)，其中包括授予人一定的決策權(quán)利。在房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)，消費(fèi)者委托專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)，同時(shí)消費(fèi)者授予房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一定的決策權(quán)利，并依據(jù)其提供服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量支付報(bào)酬。這在合同上形成了一種委托―關(guān)系，消費(fèi)者是委托人，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是人。

依據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍，委托關(guān)系有如下三種：咨詢(xún)公司和消費(fèi)者的委托關(guān)系，經(jīng)紀(jì)公司和消費(fèi)者的委托關(guān)系，估價(jià)公司和消費(fèi)者的委托關(guān)系。由于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中咨詢(xún)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)比較活躍，下文就以這兩種委托關(guān)系為研究對(duì)象，其中消費(fèi)者指開(kāi)發(fā)商和作為自然人的消費(fèi)個(gè)人。

二、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的委托―關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)特征

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的委托―關(guān)系是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而產(chǎn)生的，這種委托―關(guān)系的經(jīng)濟(jì)特征主要表現(xiàn)為：

（一）消費(fèi)者與房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的信息不對(duì)稱(chēng)性

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)行為人具有“完全信息”，即市場(chǎng)上每一個(gè)從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的個(gè)體（買(mǎi)者和賣(mài)者）都對(duì)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)情況（或經(jīng)濟(jì)變量）具有完全信息。但是在房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)，由于交易雙方占有信息和知識(shí)量不同的差異,致使擁有信息優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)在交易中處于強(qiáng)勢(shì)地位,而相應(yīng)消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，即信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象。

（二）中介服務(wù)結(jié)果的不確定性

房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種市場(chǎng)行為，要遵循市場(chǎng)的供求關(guān)系和市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)還要受一些相關(guān)的行業(yè)法規(guī)約束。中介服務(wù)結(jié)果并不一定能滿足消費(fèi)者的預(yù)期設(shè)想，并且由于市場(chǎng)不確定因素的影響，如政策、法律法規(guī)的變動(dòng)，可能與預(yù)期完全不一致。如咨詢(xún)服務(wù)中項(xiàng)目投資的可行性研究，也許結(jié)果表明投資并不可行。

（三）中介服務(wù)的非連續(xù)性和有償性

房地產(chǎn)中介服務(wù)從雙方達(dá)成協(xié)議簽訂契約為標(biāo)志開(kāi)始，到中介服務(wù)活動(dòng)完成委托人支付中介服務(wù)機(jī)構(gòu)酬金為止結(jié)束。如果再次發(fā)生委托中介服務(wù)，可以再一次建立新的關(guān)系并相應(yīng)支付酬金，但是前后兩次中介服務(wù)關(guān)系間沒(méi)有任何聯(lián)系，因此中介服務(wù)具有非連續(xù)性和有償性。

三、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的委托―關(guān)系的運(yùn)行模型

房地產(chǎn)咨詢(xún)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)是房地產(chǎn)中介的重要組成部分，其中咨詢(xún)服務(wù)包括市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等，經(jīng)紀(jì)服務(wù)包括二手房房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、商品房銷(xiāo)售、商品房按揭貸款等等。目前，市場(chǎng)上咨詢(xún)公司的業(yè)務(wù)也包括商品房銷(xiāo)售。

以房地產(chǎn)中介市場(chǎng)主要的服務(wù)業(yè)務(wù)：咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)和二手房買(mǎi)賣(mài)租賃為例，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用自身的知識(shí)、信息、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，為開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者提供咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)和二手房買(mǎi)賣(mài)租賃服務(wù)。開(kāi)發(fā)商為了降低銷(xiāo)售成本和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，把房產(chǎn)項(xiàng)目的咨詢(xún)、銷(xiāo)售任務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)公司，咨詢(xún)公司則全權(quán)負(fù)責(zé)房產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，并擁有一定的決策權(quán)利，如銷(xiāo)售進(jìn)度控制、價(jià)格的優(yōu)惠折扣等。開(kāi)發(fā)商則根據(jù)咨詢(xún)公司完成銷(xiāo)售任務(wù)的數(shù)量和時(shí)間給予一定的報(bào)酬。在二手房市場(chǎng)，消費(fèi)者為了降低搜尋成本，委托經(jīng)紀(jì)公司房產(chǎn)項(xiàng)目的買(mǎi)賣(mài)租賃。經(jīng)紀(jì)公司在一定時(shí)間內(nèi)提供給消費(fèi)者滿意的買(mǎi)賣(mài)租賃服務(wù)，獲得消費(fèi)者支付的酬金。

綜上所述，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的委托―關(guān)系的運(yùn)行模型見(jiàn)圖1所示

四、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的委托―關(guān)系的基本問(wèn)題

消費(fèi)者委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)，但是由于兩者目標(biāo)函數(shù)（經(jīng)濟(jì)效益最大化、品牌美譽(yù)最大化等）的差異,導(dǎo)致作為人的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可能從事只滿足自身利益最大化而有悖于消費(fèi)者目標(biāo)和利益的非協(xié)作、非效率的活動(dòng),致使消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)成本增大,從而造成消費(fèi)者的利益損失,即產(chǎn)生委托問(wèn)題。

（一）逆向選擇問(wèn)題

消費(fèi)者與房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)達(dá)成協(xié)議，其委托―關(guān)系就已經(jīng)產(chǎn)生。在這種契約下，中介機(jī)構(gòu)要為消費(fèi)者提供滿意的服務(wù)，而消費(fèi)者則要配合中介機(jī)構(gòu)提供相關(guān)信息和支付相關(guān)費(fèi)用，雙方分工明確。然而，出于自身利益的考慮, 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)濫用自己所擁有的信息優(yōu)勢(shì), 以低價(jià)合同獲得，損害消費(fèi)者的利益。如圖2所示：開(kāi)發(fā)商委托專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)公司、營(yíng)銷(xiāo)公司從事樓盤(pán)的，開(kāi)發(fā)商并不了解營(yíng)銷(xiāo)公司的真實(shí)實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)和以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)紀(jì)公司則可以利用這種信息不對(duì)稱(chēng)，以低報(bào)價(jià)合同獲得營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)，造成逆向選擇問(wèn)題。

（二）道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

消費(fèi)者與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)建立委托―關(guān)系的信息不對(duì)稱(chēng),使得房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在隱藏行動(dòng)和信息的可能性，引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在信息不對(duì)稱(chēng)嚴(yán)重的情況下,這種可能性將會(huì)轉(zhuǎn)化為機(jī)會(huì)主義行為，即人利用信息的不對(duì)稱(chēng)性，隱瞞信息或隱藏行動(dòng)，通過(guò)減少自己的資源（時(shí)間、精力、信息等）投入或采取機(jī)會(huì)主義行為（即不誠(chéng)實(shí)的利己主義行為），來(lái)達(dá)到自身效用極大化的目的，從而影響服務(wù)效率。如圖3所示：在二手房市場(chǎng)，有的經(jīng)紀(jì)人為了取得售房委托，往往不管委托人所開(kāi)底價(jià)偏高，都先與賣(mài)方簽下委托協(xié)議，而后再找些理由與屋主議價(jià)等。

四、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的委托―基本問(wèn)題的幾點(diǎn)解決措施

從以上分析可以看出,由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)信息不對(duì)稱(chēng),由此產(chǎn)生了逆向選擇問(wèn)題和道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，要解決這些問(wèn)題,必須采取一定的有效措施。

（一）解決逆向選擇的措施

建立信號(hào)傳遞系統(tǒng)和信號(hào)篩選系統(tǒng)，誘使人披露真實(shí)信息，委托人則根據(jù)某種可觀測(cè)的信號(hào)判斷人的真實(shí)信息，可以有效解決逆向選擇問(wèn)題。

1．建立信號(hào)傳遞系統(tǒng)

信號(hào)傳遞是指擁有信息的一方主動(dòng)向交易對(duì)方提供信息。對(duì)于人弄虛作假，傳遞虛假信息，委托人要在調(diào)查的基礎(chǔ)上，利用信號(hào)篩選系統(tǒng)，加以甄別。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，建立信號(hào)傳遞系統(tǒng)即是要建立網(wǎng)絡(luò)化的信息平臺(tái)，促進(jìn)信息的順暢流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)信息共享。如美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)行的多種掛牌服務(wù)（Multiple Listing Sevice , 簡(jiǎn)稱(chēng)MLS）,實(shí)現(xiàn)了行業(yè)成員之間的有序聯(lián)系、信息共享等，改變了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的格局。

2．建立信號(hào)篩選系統(tǒng)

信號(hào)篩選指委托人主動(dòng)搜集和分析交易人的信息。為此可以做好以下幾方面工作：一、建立房地產(chǎn)中介市場(chǎng)評(píng)價(jià)體系。對(duì)從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)建立誠(chéng)信檔案、誠(chéng)信度指標(biāo)，并定期在網(wǎng)絡(luò)上披露，方便消費(fèi)者選擇合適的人中介機(jī)構(gòu)。二、建立和健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)信用管理體系。信用管理不是喊口號(hào)，必須有配套的管理機(jī)構(gòu)和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。三、加大信用管理力度。就需要加強(qiáng)監(jiān)管的剛性、嚴(yán)格執(zhí)法，避免管而不治、治而不力，使得信用管理形同虛設(shè)。

（二）解決道德風(fēng)險(xiǎn)的措施

1．加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

加快、加強(qiáng)我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)法律法規(guī)建設(shè)，使該行業(yè)的發(fā)展有一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，堅(jiān)決杜絕弄虛作假，坑害消費(fèi)者，使得房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展有一個(gè)良性的循環(huán)。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的規(guī)范化建設(shè)，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格貫徹職業(yè)資格準(zhǔn)入制度，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的運(yùn)作。

2．建立人信用擔(dān)保機(jī)制

為了確保房地產(chǎn)中介公司促使其誠(chéng)信、規(guī)范操作，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，可以讓該公司在銀行設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)，作為信用基金，一旦有糾紛時(shí)，以此基金補(bǔ)償消費(fèi)者。采取這種形式，降低了消費(fèi)者委托人的風(fēng)險(xiǎn)，提高人房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的危機(jī)意識(shí)。

3．加大敗德處罰力度

明確懲罰條件、懲罰標(biāo)準(zhǔn)，加大敗德處罰力度，人在嚴(yán)厲處罰的形勢(shì)面前會(huì)做出正確的選擇――不敗德，這樣就可以最大可能使得委托人的利益達(dá)到最大化。

4．設(shè)計(jì)激勵(lì)合同

契約是委托人和人就各方的權(quán)利、義務(wù)達(dá)成具有法律約束力的文件，是激勵(lì)與約束的主要手段?；诖耍P者設(shè)計(jì)了一種激勵(lì)合同，使得人和委托人的目標(biāo)函數(shù)趨于一致。

消費(fèi)者和房地產(chǎn)中介公司簽訂合同時(shí)，設(shè)立最高合同價(jià)S，最低合同價(jià)P，中介公司的收益為R=P+θ（S-P） ，市場(chǎng)合同價(jià)R*。且0≤θ≤1，P

簽訂合同時(shí)，雙方就對(duì)服務(wù)結(jié)果質(zhì)量、效率滿意度達(dá)成一致寫(xiě)入合同，并約定完成服務(wù)后組織評(píng)審專(zhuān)家組（由中介公司服務(wù)人員、消費(fèi)者和邀請(qǐng)專(zhuān)家組成。特別的，銷(xiāo)售和經(jīng)紀(jì)服務(wù)不需要專(zhuān)家的參與），根據(jù)質(zhì)量、效率滿意度指標(biāo)就服務(wù)結(jié)果給θ評(píng)分，從而確定中介機(jī)構(gòu)的收益R。θ取值見(jiàn)下表1。

當(dāng)中介公司努力工作時(shí)，在約定的時(shí)間內(nèi)按照質(zhì)量指標(biāo)完成消費(fèi)者的委托任務(wù)，付出努力的成本為C，并且有R* +C

基于房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)委托―關(guān)系而產(chǎn)生的種種問(wèn)題，必須得到有效的治理，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)才能繁榮發(fā)達(dá)，才能為房地產(chǎn)業(yè)走向成熟創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境和條件。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)理解

一、房地產(chǎn)漲價(jià)不影響社會(huì)成員中低收入者的利益

低收入者從來(lái)就不可能是買(mǎi)房一族的中堅(jiān)力量。不錯(cuò)，低收入者也需要有棲身之所，然而，正是因?yàn)槭杖氩桓?，他們不?huì)對(duì)棲身之所過(guò)分挑剔，甚至不奢望擁有房產(chǎn)，更沒(méi)能力進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)低收入者不構(gòu)成直接的影響。

那么，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)帶動(dòng)相關(guān)物價(jià)變動(dòng)會(huì)不會(huì)對(duì)低收入者產(chǎn)生間接影響呢？答案同樣也是否定的。低收入者是社會(huì)分配體制中的弱者，但這并不等于說(shuō)他們就是絕對(duì)的弱者，在勞動(dòng)力市場(chǎng)中他們有著強(qiáng)勢(shì)的一面。低收入者是社會(huì)勞動(dòng)構(gòu)成中不可缺少的組成要素，多從事最基本的低層勞動(dòng)。沒(méi)有了低收入者，這個(gè)社會(huì)在很多的領(lǐng)域中將沒(méi)有生產(chǎn)者，也沒(méi)有服務(wù)提供者。因此，在得到至少作為人的最基本的權(quán)益要求方面，低收入者有足夠的分量向社會(huì)提出要求，包括棲身之所。低收入者是靠什么自動(dòng)獲得其基本權(quán)益呢？低收入者靠的是流動(dòng)。如果做人最基本的物資權(quán)益都得不到足夠保障時(shí)，低收入者就會(huì)選擇離開(kāi)，即使在有嚴(yán)格的戶(hù)籍制度約束的條件下，他們也會(huì)作出同樣的選擇，農(nóng)民工現(xiàn)象就是典型的例子。一旦足夠多的低收入者選擇離開(kāi)，社會(huì)就不得不做出妥協(xié)。換句話來(lái)講，為什么在商品房?jī)r(jià)極高的地區(qū)低收入者沒(méi)有選擇離開(kāi)呢？只有一個(gè)解釋那就是：在那兒低收入者的待遇沒(méi)有越過(guò)他們所要求的底線，甚至就其個(gè)人縱向比對(duì)來(lái)看，在那兒其物資權(quán)益要求不但沒(méi)有降低反而提高了。這其實(shí)解釋了現(xiàn)實(shí)中為什么房地產(chǎn)價(jià)格越高的地區(qū)越是低收入者選擇的流入地區(qū)。進(jìn)一步的理解是：正是基于對(duì)低收入者的社會(huì)妥協(xié)（當(dāng)然還有其他因素），商品房?jī)r(jià)高的地區(qū)工資率普遍要高于商品房?jī)r(jià)低的地區(qū)。地區(qū)商品房?jī)r(jià)低，其居民收入相對(duì)較低，商品房?jī)r(jià)高其居民收入亦相對(duì)上升。這種社會(huì)群體平衡的市場(chǎng)化調(diào)節(jié)，一方面維持著低收入者的社會(huì)基本物資訴求水平的平衡；另一方面，也給向低消費(fèi)地區(qū)流動(dòng)的跨地區(qū)消費(fèi)低收入者帶來(lái)一定的超額物資權(quán)益。

二、房地產(chǎn)漲升是自然規(guī)律，可引導(dǎo)不可抑制

土地是唯一受到總量嚴(yán)格約束的要素，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)受到激勵(lì)的初始時(shí)期，局部或全面性的勞動(dòng)要素和資本都會(huì)以相當(dāng)高的速度遞增，而土地的絕對(duì)供給往往不增反減。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們：當(dāng)一種要素被嚴(yán)格約束住以后，那么，另外兩種要素的增長(zhǎng)就必然會(huì)被自動(dòng)強(qiáng)制調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)的方式就是相對(duì)價(jià)格的變化，稀缺資源價(jià)格將不斷上升。也就是說(shuō)，土地價(jià)格的上漲是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之必然結(jié)果。當(dāng)然，土地價(jià)格的上漲并不一定代表商品房?jī)r(jià)格必然上漲――土地價(jià)格的上漲有可能被土地本身利用率的提升消化。然而，基于對(duì)兩個(gè)方面的認(rèn)識(shí)：1.計(jì)劃體制下的地產(chǎn)價(jià)格幾十年來(lái)都未曾充分調(diào)整，地價(jià)（或地租）相對(duì)較低；2.前期經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，資本積累相當(dāng)豐厚；有充分的理由相信我國(guó)本輪土地價(jià)格的上漲從其絕對(duì)幅度上看正是當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格上漲的主要因素。那么，商品房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)無(wú)休止地單向上升呢？可以說(shuō)在商品房?jī)r(jià)沒(méi)有達(dá)到其合理匹配時(shí)，的確會(huì)單向上漲，但絕對(duì)不會(huì)無(wú)休止。一旦地價(jià)（地租率）得到合理提升，并且與資本贏利率相匹配時(shí)，商品房?jī)r(jià)格的漲升就會(huì)趨于平靜。

當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中，市場(chǎng)調(diào)節(jié)從來(lái)就不可能是精確調(diào)節(jié)，因此，市場(chǎng)中商品房?jī)r(jià)只會(huì)以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。這也就是說(shuō)：商品房?jī)r(jià)有可能在劇烈的調(diào)整過(guò)程中表現(xiàn)出極大的調(diào)整慣性。而房地產(chǎn)是具有投資功能的特殊商品，賺錢(qián)的示范效應(yīng)很容易誘導(dǎo)人們盲目投入。中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不久，人們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)普遍不強(qiáng)。盲目地?fù)屬?gòu)會(huì)導(dǎo)致巨大的傷害，一旦涉及面過(guò)廣則會(huì)危及社會(huì)。自始至終我們并不認(rèn)為現(xiàn)在某些地區(qū)商品房?jī)r(jià)的畸形上沖是合理的現(xiàn)象。但經(jīng)濟(jì)的粗放性高速增長(zhǎng)必然導(dǎo)致土地以及土地上房產(chǎn)價(jià)格的提高，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是市場(chǎng)中“看不見(jiàn)的手”在調(diào)理人們高效運(yùn)用土地資源的體現(xiàn)。

我們?nèi)舳⒆∩唐贩績(jī)r(jià)，將思維定格在如何驅(qū)趕投機(jī)者、抑制投機(jī)收益上，采取簡(jiǎn)單的、表層性的經(jīng)濟(jì)手段抑或是僵硬的行政方法，結(jié)果卻要么徒勞無(wú)功，要么約束了經(jīng)濟(jì)，壓抑了自然規(guī)律。比如：在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)課以重稅。這種方式看似能剝奪投機(jī)暴利，打擊投機(jī)，但同時(shí)也導(dǎo)致了對(duì)存量房產(chǎn)的嚴(yán)格鎖定，客觀上造成了對(duì)房地產(chǎn)供給能力的抑制，在需求既定的情況下，這種抑制反過(guò)來(lái)又轉(zhuǎn)化為推高房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)力。進(jìn)一步提高的投機(jī)收益補(bǔ)償了稅收對(duì)投機(jī)者的利益剝奪，順利地實(shí)現(xiàn)了稅收向最終住房消費(fèi)者的轉(zhuǎn)嫁。因此，交易環(huán)節(jié)稅不但不能抑制投機(jī)，挾著某種程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投機(jī)收益。在這一方面，我們應(yīng)該理性地承受房產(chǎn)價(jià)格漲升所帶來(lái)的社會(huì)壓力，戒除簡(jiǎn)單思維下的社會(huì)嘗試，借鑒發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)社會(huì)建立在嚴(yán)格稅收理論基礎(chǔ)上的合理的、成功的方法，從房地產(chǎn)持有方向調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，規(guī)范人們的合理投資行為和房地產(chǎn)的持有行為。除非我們又徹底回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，試圖將房地產(chǎn)從投資品的名單中剔除掉是根本行不通的。另外，從維護(hù)社會(huì)公平的角度出發(fā)，大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)從來(lái)不將土地完全地市場(chǎng)化、商品化，這也是我國(guó)目前的政策取向，有些地方政府如北京市提出的安居房政府回購(gòu)就是很具創(chuàng)意性的設(shè)想。

三、結(jié)論

現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)漲升歸根結(jié)底是經(jīng)濟(jì)滯脹下的資本相對(duì)過(guò)剩所致。基于這一認(rèn)識(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政府應(yīng)該通過(guò)進(jìn)一步加強(qiáng)醫(yī)療、養(yǎng)老等福利制度的健全和增強(qiáng)其社會(huì)覆蓋力度，努力增加人民消費(fèi)信心；同時(shí)由于低收入者收入的增長(zhǎng)幾乎不會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)房地產(chǎn)的需求，因此，更應(yīng)特別注重提高低收入者（下崗、退休工人）以及農(nóng)民收入，以增強(qiáng)非房地產(chǎn)類(lèi)的產(chǎn)品需求，為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展提供全面的產(chǎn)能出口，從而拉動(dòng)內(nèi)需，提高資本贏利率，進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資本需求增長(zhǎng)，最終從根本上緩解房地產(chǎn)投資需求的壓力。從短期來(lái)看，政府一方面應(yīng)該開(kāi)源節(jié)流，大力推進(jìn)證券市場(chǎng)，特別是債券市場(chǎng)的發(fā)展，拓寬資本投資領(lǐng)域，疏導(dǎo)富余資本合理流動(dòng)；另一方面，要打擊非法資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作，改善房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，通過(guò)房地產(chǎn)持有方向調(diào)整稅降低房地產(chǎn)持有的資本利得，淡化房地產(chǎn)投資利得期望，疏導(dǎo)和抑制套利性投資對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

(作者單位：長(zhǎng)沙航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程系)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)泡沫效應(yīng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析研究

陳海秋（譯）

阿倫?格林斯潘認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定泡沫――幾年前他也曾指責(zé)與高科技相關(guān)的證券市場(chǎng)存在著“非理性的增長(zhǎng)”。聯(lián)想到1997年底到2000年3月，紐約股市的市值增加了5.5萬(wàn)億美元，其中11只最主要的科技股占了增加額的一半。2001年3月14日，道瓊斯工業(yè)指數(shù)開(kāi)始跌破10000點(diǎn)，達(dá)到13年來(lái)的最低，納斯達(dá)克已由5000多點(diǎn)跌到2000點(diǎn)以下，接著又跌到1700點(diǎn)以下，損失慘重，美國(guó)高科技股泡沫破滅。那時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)頻頻加息，擠壓股市泡沫，促使了高科技股市回歸理性?，F(xiàn)在，聯(lián)邦基金利率每上漲25個(gè)基點(diǎn)，都伴隨著人們對(duì)地產(chǎn)泡沫是否形成的進(jìn)一步猜測(cè)，以及美聯(lián)儲(chǔ)擠壓房地產(chǎn)泡沫的疑慮。這種現(xiàn)象阻礙了債券投資商的腳步，同時(shí)也使抵押貸款利率一步步地上漲――目前已經(jīng)上漲到與緩慢復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)不相符合的程度。房地產(chǎn)價(jià)格仍然在以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期的速度增長(zhǎng)――目前已攀升至租金成本的很多倍。

過(guò)去兩年的大部分時(shí)間里，普通的小投資者們――他們中間有些人正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型或者說(shuō)衰退才被迫提前退休――已經(jīng)開(kāi)始極力追捧房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種優(yōu)越之處。這些小投資者們以前也曾極力鼓吹首次公開(kāi)發(fā)行股票（IPO），他們?cè)?998-2000年之間對(duì)高科技股票評(píng)價(jià)也非常高――那段時(shí)間恰恰就是在泡沫破滅之前。目前，購(gòu)置第2套住房對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)似乎已經(jīng)成為一個(gè)不可錯(cuò)過(guò)的投資機(jī)會(huì)。當(dāng)然，我們很清楚的記得，當(dāng)年我們的鄰居、朋友將資金投入飛速狂奔的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、通信產(chǎn)業(yè)和全球性的電信公司的時(shí)候，那是怎樣一個(gè)景象。這些投資對(duì)象被瘋狂追捧同時(shí)疏于監(jiān)管，他們是高科技產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫的助推器，儲(chǔ)蓄組合甚至養(yǎng)老賬戶(hù)與這些投資對(duì)象相比都失去了價(jià)值。當(dāng)年那些在雞尾酒會(huì)上吹噓首次公開(kāi)發(fā)行股票利潤(rùn)如何之高的朋友們?cè)诿鎸?duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，都變得沉默了。

現(xiàn)在，我們聽(tīng)到那些并非專(zhuān)業(yè)的小投資者們又在開(kāi)始商量著某種賺大錢(qián)的內(nèi)部途徑，但遺憾的是，他們并沒(méi)有把現(xiàn)在低利率推動(dòng)的市場(chǎng)與10年的經(jīng)濟(jì)低迷和強(qiáng)迫性的利率提升聯(lián)系在一起考慮。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者主要分為幾大類(lèi)。大量的金融機(jī)構(gòu)介入其中，如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)信托投資基金等等。大部分投資者青睞于商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)信托投資基金及其與住宅開(kāi)發(fā)商組成的合資公司開(kāi)始大舉進(jìn)軍商品住宅和多戶(hù)型住宅項(xiàng)目。尤其是房地產(chǎn)信托投資基金，其給與個(gè)人投資者的利潤(rùn)回報(bào)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般的股票分紅，這種現(xiàn)象在高科技經(jīng)濟(jì)泡沫破滅之后5年來(lái)是從未有過(guò)的。公眾擁有房地產(chǎn)信托投資基金的數(shù)量通過(guò)共同基金或者經(jīng)紀(jì)賬戶(hù)保持著持續(xù)增長(zhǎng)。

個(gè)人投資者也可以投資于那些大型房屋建造商――這些企業(yè)正在積極地購(gòu)買(mǎi)農(nóng)田和廢舊的商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)，甚至已經(jīng)把觸角伸到了新修建的洲際高速公路，利用其周邊的土地開(kāi)展建筑項(xiàng)目，通常都包含游泳池、俱樂(lè)部會(huì)館及其他設(shè)施。便宜的燃?xì)狻?yōu)惠的汽車(chē)信貸條件、便利的抵押貸款等等客觀條件都使得人們能夠從租用住宅、老房子、高層公寓中搬出來(lái)，搬進(jìn)富有戲劇般的夢(mèng)幻色彩大房子里，這些大房子要帶有兩個(gè)寬敞的客廳、高高的天花板、大大的后花園……或者搬進(jìn)聯(lián)排別墅，告別過(guò)去擁擠的空間，享受高高的屋頂和一系列配套設(shè)施。至于那些舊房子和高層公寓，則可以成為年輕家庭負(fù)擔(dān)得起的新居所，從而告別擁擠吵鬧的城區(qū)。這一切聽(tīng)上去都是如此的美妙！

一、低利率和高需求是新的房地產(chǎn)投機(jī)者推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)泡沫的形成要有一系列的基本條件，這些基本條件主要有兩個(gè)：較低的利率和較為旺盛的需求。較低的利率使得房地產(chǎn)的投機(jī)者和實(shí)際需求者能以低成本支付住房低押貸款，較高的住房需求使得房地產(chǎn)價(jià)格上升成為可能。

但是應(yīng)該注意到，真正的泡沫，是被那些新的投機(jī)者們吹起來(lái)的。這些投機(jī)者從兩個(gè)不同的角度來(lái)發(fā)力，但最終帶給房地產(chǎn)價(jià)值的影響卻是基本相同的。

“自助型”的投機(jī)者很快發(fā)現(xiàn)了在新一輪行情中建立一個(gè)房地產(chǎn)帝國(guó)的可能――他們積極購(gòu)入那些被取消了贖回權(quán)的或者是價(jià)值被低估了的住宅房產(chǎn)。通常這些投機(jī)者與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)承銷(xiāo)商合作，選擇那些價(jià)值被低估的房產(chǎn)加以重新裝修，以期獲得高額回報(bào)。

當(dāng)然，這種投機(jī)方式獲得的回報(bào)取決于每一個(gè)環(huán)節(jié)增加的價(jià)值，取決于投機(jī)者套利的能力，取決于投機(jī)者討價(jià)還價(jià)，降低交易費(fèi)用和房屋翻新費(fèi)用的能力，但是只要利率仍然能維持較低的水平，而房屋售價(jià)又不是太高，這種投資策略就會(huì)奏效。購(gòu)房首付款可以通過(guò)低利率且免稅的抵押再融資及低利率的房屋抵押貸款來(lái)解決。這套投機(jī)策略的回報(bào)是明顯的，但也不乏損失，而且目前來(lái)看損失的可能性越來(lái)越凸顯出來(lái)。整個(gè)這一系列投資活動(dòng)就像是擊鼓傳花，最后花落在誰(shuí)手里，誰(shuí)就會(huì)賠得一塌糊涂。

第2類(lèi)投機(jī)者注意到旨在迎合嬰兒潮一代口味的奢華社區(qū)越來(lái)越多，并且從這中間嗅到了機(jī)會(huì)。據(jù)聯(lián)邦住房企業(yè)和觀察辦公室日前公布的數(shù)據(jù)，2004年，美國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，平均漲幅為11%，創(chuàng)下1979年以來(lái)的新高。其中，內(nèi)華達(dá)州在賭城拉斯維加斯的房產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁需求帶動(dòng)下，全州房?jī)r(jià)一年之內(nèi)上漲了32%，漲幅居全美之首，夏威夷、加州和哥倫比亞特區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅也達(dá)20%。美國(guó)南部和西南部的“陽(yáng)光地帶”、水岸、山腳以及美國(guó)東海岸和西海岸沿線的有些房屋價(jià)值近3年來(lái)已經(jīng)上升2-3倍，原因就在于低利率的抵押融資、低利率的房屋抵押貸款、買(mǎi)斷工齡的提前退休還有積蓄已久的對(duì)于購(gòu)置第2套住房的渴望。這樣一個(gè)淘金熱似的局面讓房屋租賃者都開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，謀劃著將自己的小型住宅或高層公寓推向市場(chǎng)以求獲利。而投機(jī)者們更是堅(jiān)信，憑著自己的洞察力，能夠在這一輪淘金熱潮結(jié)束之前取得巨額的利潤(rùn)。

二、提高利率是緊縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效途徑

阿倫?格林斯潘是我們對(duì)抗通貨膨脹的偉大斗士。持續(xù)不一致的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)讓人們不得不去懷疑目前的通貨膨脹究竟到了一個(gè)怎樣的水平，即將卸任的美聯(lián)儲(chǔ)主席應(yīng)該為將來(lái)要發(fā)生的事情負(fù)責(zé)。

的確，房地產(chǎn)泡沫與通貨膨脹、利率都有直接的關(guān)系。推動(dòng)通貨膨脹的原因多種多樣，從美聯(lián)儲(chǔ)的態(tài)度看來(lái)，現(xiàn)在的美國(guó)可能處在通貨膨脹率正在快速上升時(shí)期，房地產(chǎn)正像前幾年的高科技泡沫一樣，是推動(dòng)這次美國(guó)通貨膨脹率上升的主要原因。而降低通貨膨脹率就可能降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，減少人們?cè)诜康禺a(chǎn)上的投資，同時(shí)使得房地產(chǎn)投機(jī)者的成本提高，擠壓房地產(chǎn)泡沫?，F(xiàn)在，我們可以從美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)控利率的步伐來(lái)猜測(cè)擠壓房地產(chǎn)泡沫的路線。美國(guó)消費(fèi)者越來(lái)越依賴(lài)住房抵押貸款來(lái)為他們的消費(fèi)提供資金，抵押貸款利率上升將會(huì)引發(fā)消費(fèi)支出的降低。最近的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者靠房屋抵押貸款而增加的支出高達(dá)6000億美元，相當(dāng)于個(gè)人可支配收入的7%，而2000年和1994年的這一比例分別僅為3%和1%。聯(lián)邦基金利率“以穩(wěn)定的步驟”上升25%，這毫無(wú)疑問(wèn)地會(huì)提升短期倫敦同業(yè)拆借利率，相對(duì)應(yīng)的，那些大銀行也會(huì)提升自己針對(duì)浮動(dòng)利率貸款的優(yōu)惠利率。這樣做的后果是降低消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望、減少大金額采購(gòu)項(xiàng)目，并最終導(dǎo)致制造業(yè)存貨增長(zhǎng)，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)影響未來(lái)的產(chǎn)出。可以看出來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)計(jì)劃讓利率在5年期、10年期和30年期國(guó)債利率之間浮動(dòng)，繼而控制受利率影響的抵押貸款數(shù)量――盡管這是有待證明的，但美聯(lián)儲(chǔ)的做法看上去真的是計(jì)劃讓房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入緊縮，而不是讓貧血的經(jīng)濟(jì)步伐慢下來(lái)，或許這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值很大程度上代表著個(gè)人資產(chǎn)凈值，目前來(lái)看還代表著可支配凈收入。

2005年春天的前幾個(gè)星期，綜合經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)報(bào)告將美國(guó)10年期基準(zhǔn)國(guó)債收益率從4.40%提高為4.65%。這使市場(chǎng)對(duì)10年期、30年期國(guó)債和抵押貸款利率預(yù)期都提高了。大的房地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商們都開(kāi)始考慮如何處理手中的存貨和在建項(xiàng)目，并考慮今后的發(fā)展前景。6月上旬，報(bào)告指出消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)者都有下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲軟，美元處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，這些消息對(duì)債券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可謂利好。這里預(yù)期在繼續(xù)發(fā)揮著重要的影響，消費(fèi)指數(shù)的下降和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，給美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)提高利率增添了壓力，降息或至少是保持利率不變似乎成了聯(lián)儲(chǔ)合理的選擇。以至于一位頗有膽識(shí)的官員建議美聯(lián)儲(chǔ)在6月底的會(huì)議后就該停止提高利率的計(jì)劃，并把10年期國(guó)債收益率降低至3.85%。

執(zhí)著的格林斯潘在國(guó)會(huì)聽(tīng)證會(huì)上闡述了長(zhǎng)期低利率帶來(lái)的問(wèn)題――低利率毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)影響抵押貸款利率。10年期國(guó)債利率依舊低得讓人無(wú)法理解，格林斯潘堅(jiān)持，并且暗示了他的意愿――要讓短期利率持續(xù)上升，直到目前過(guò)于寬松的利率環(huán)境回升到一個(gè)比較合理的水平。這一過(guò)程的需要持續(xù)的時(shí)間目前還無(wú)法預(yù)計(jì)，但一旦達(dá)到了

預(yù)期的目標(biāo)是可以被發(fā)現(xiàn)的。上述內(nèi)容就是所謂的“格林演說(shuō)”。

三、利率變動(dòng)與住宅需求之間關(guān)系的市場(chǎng)反應(yīng)機(jī)制

從目前的趨勢(shì)來(lái)看，債券利率和抵押貸款利率都在升高，那么我們從房地產(chǎn)市場(chǎng)上又能看出些什么呢？

首先，利率調(diào)整這種貨幣政策的效應(yīng)有一定的遲滯。這些遲滯表現(xiàn)在已經(jīng)購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)槔实奶岣叨鴮?dǎo)致低押貸款利率的提高，及時(shí)把手中的房地產(chǎn)賣(mài)出去；也有的因?yàn)橘?gòu)房合同還沒(méi)有到期，必須要執(zhí)行合同，這樣利率提高的政策就不會(huì)立即發(fā)生明顯的作用。

其次，在正常的政策效應(yīng)遲滯過(guò)后，新的住宅開(kāi)發(fā)和建設(shè)都會(huì)戲劇性的減緩，同時(shí)，符合抵押貸款條件的首次購(gòu)房者數(shù)量會(huì)減少。前文中提到的投機(jī)者中有些會(huì)不得已以低利潤(rùn)或零利潤(rùn)售出手中的房產(chǎn)，其他的則會(huì)賠錢(qián)。借入浮動(dòng)利率抵押貸款的自住和非自住房產(chǎn)擁有者，在目前利率調(diào)整的環(huán)境下，會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的處境相當(dāng)被動(dòng)，有些甚至不得不選擇重新住回小房子?；I資的困難、合格消費(fèi)者數(shù)量的減少，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)過(guò)剩，價(jià)格也出現(xiàn)了下跌――但在高檔住房領(lǐng)域并非如此。一般的針對(duì)高收入貸款者的放貸風(fēng)險(xiǎn)比率可高達(dá)90%，這聽(tīng)上去讓人很舒服，但事實(shí)上放貸者和評(píng)估方現(xiàn)在都傾向于高估物業(yè)價(jià)值。在高利率環(huán)境下，在銀行緊縮銀根的放貸評(píng)估準(zhǔn)則下，曼哈頓區(qū)的一間兩室公寓可能被評(píng)到130萬(wàn)美元，這足以讓購(gòu)房者和大部分投機(jī)者望而卻步。當(dāng)然，一些潛在的住宅購(gòu)買(mǎi)者會(huì)拒絕高房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)而選擇省下首付款并且寧愿選擇高租金也不選擇高持有成本――盡管這樣的成本可能最終會(huì)帶來(lái)較好的資本回報(bào)。如果消費(fèi)者調(diào)低對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，不期望自己的股票紅利能永遠(yuǎn)上漲，也不期望用“巨無(wú)霸似的貸款”換來(lái)一棟“巨無(wú)霸似的豪宅”，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)保持穩(wěn)定或穩(wěn)中有降。事實(shí)上，一些市場(chǎng)上新開(kāi)發(fā)的高層公寓項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了上述跡象。

四、利率與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系

商業(yè)地產(chǎn)事實(shí)上也受益于投資熱潮和低利率環(huán)境――盡管受益程度可能比住宅項(xiàng)目稍低。新開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目需要周邊有零售中心配套，同時(shí)也需要舊中心的現(xiàn)代化改造。低貸款利率同樣也對(duì)新的工業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓項(xiàng)目起到了推動(dòng)作用。在近20年的低迷后，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給重新又活躍起來(lái)，而且并未伴隨實(shí)質(zhì)性的通貨膨脹現(xiàn)象，這不能不說(shuō)是低利率帶來(lái)的一個(gè)良好效果。

在一些新的市場(chǎng)中，寫(xiě)字樓和工業(yè)地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)開(kāi)始繁榮起來(lái)，但總的來(lái)說(shuō)這部分業(yè)務(wù)依然穩(wěn)定在城市中心商業(yè)區(qū)和那些主要的郊區(qū)市場(chǎng)。由于機(jī)構(gòu)投資者從股票和債券中獲得的回報(bào)越來(lái)越低，因此投資越來(lái)越多的轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)――統(tǒng)計(jì)顯示，機(jī)構(gòu)投資者投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金占其總投資額的比例已由原來(lái)的3-5%上升到目前的8-12%。這些現(xiàn)象都意味著可能有越來(lái)越多的資金在追逐同一處房產(chǎn)，越來(lái)越低的資本化率以及越來(lái)越低的投資回報(bào)。類(lèi)似于個(gè)人住宅市場(chǎng)的投機(jī)者――投資的基本前提是認(rèn)為資本參與能夠獲得巨額利潤(rùn)回報(bào)。通過(guò)低成本的抵押貸款可以獲得更高的杠桿投資效應(yīng)，更有利于獲利，但是，許多大的機(jī)構(gòu)投資者都在控制投入，同時(shí)把貸款率控制在60-65%，相比之下，一般的企業(yè)投資者貸款率都高達(dá)80-85%。持有大量資本的對(duì)沖基金和非傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場(chǎng)后，提供的夾層融資和補(bǔ)充融資也使投資杠桿效應(yīng)進(jìn)一步提高。

最近的房產(chǎn)交易顯示營(yíng)業(yè)收入相當(dāng)?shù)母?，而與此相對(duì)的，租賃業(yè)務(wù)收入提高的前景有限。這就意味著，特定區(qū)域的特定房產(chǎn)可以經(jīng)過(guò)改造實(shí)現(xiàn)商住兩用，這樣一來(lái)租金業(yè)務(wù)和銷(xiāo)售收入就不構(gòu)成矛盾了。

五、利率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

美聯(lián)儲(chǔ)現(xiàn)在越來(lái)越重視利用利率來(lái)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)了。但是利率對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響是復(fù)雜的。一般說(shuō)來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格主要受兩個(gè)因素的影響。其一是過(guò)去十幾年來(lái)年美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)資本值的增加，增強(qiáng)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的市場(chǎng)規(guī)模從1991年的90億美元，以每年增長(zhǎng)速度增加。另一個(gè)影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的因素就是美國(guó)十年期國(guó)債收益率創(chuàng)歷史新低。近年來(lái)大量資本流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)與低利率和投資選擇單一有關(guān)。納斯達(dá)克泡沫破裂之后，人們開(kāi)始關(guān)注不同資產(chǎn)類(lèi)別的風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)比較，他們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)有利可圖。于是利率成了一個(gè)“巨大的引擎”，推動(dòng)人們進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)俯拾巨利。

較高的利率不僅會(huì)影響未來(lái)的發(fā)展，而且，商業(yè)貸款利率的重新設(shè)定會(huì)在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張之前壓低租金。較高的利率會(huì)降低企業(yè)利潤(rùn)，同時(shí)，低利率會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)需求萎縮，直接影響銷(xiāo)售增長(zhǎng)。在這種背景下，較高的租金水平會(huì)促使承租企業(yè)將自己原本可能分散在各地的業(yè)務(wù)合并于一個(gè)地點(diǎn)以減少租金成本，當(dāng)然，這個(gè)過(guò)程會(huì)帶來(lái)裁員。緊縮的銀根和房地產(chǎn)市場(chǎng)上資金流動(dòng)的減少會(huì)輕易使經(jīng)濟(jì)接近衰退邊緣。

如果我們審視過(guò)去幾年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)情況――從合理的高利率以及蓬勃的股票市場(chǎng)到伴隨著高失業(yè)率的低迷的經(jīng)濟(jì)，似乎可以發(fā)現(xiàn)，美聯(lián)儲(chǔ)為衰退的經(jīng)濟(jì)增添動(dòng)力的辦法就是將利率降至歷史最低水平。例如，自2001年第4季度以來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要原因是私人消費(fèi)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，而促進(jìn)私人消費(fèi)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的主要因素有，住房抵押再貸款（refinancing）、零息汽車(chē)貸款、商品銷(xiāo)售打折、減稅和退稅、燃料價(jià)格的下跌和歷史少見(jiàn)的低利息率。這種措施的直接后果就是股票市場(chǎng)的緩慢復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，如果把利率恢復(fù)到以前的從理論上看較為合理的水平，現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫就會(huì)破裂，但是與此相伴的，美聯(lián)儲(chǔ)為了拯救上一輪經(jīng)濟(jì)衰退而提出的低利率措施也將走向終結(jié)。

六、從上一輪經(jīng)濟(jì)衰退看目前房地產(chǎn)的走向

1980年受里根減稅刺激，美國(guó)房地產(chǎn)投資大規(guī)模擴(kuò)張，1980年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占貸款總額40%。1986年國(guó)際石油價(jià)格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速房地產(chǎn)蕭條，23個(gè)大城市房屋空置率為20%。通過(guò)機(jī)構(gòu)關(guān)閉和銀行信貸收縮，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅了。目前的情況與20世紀(jì)80年代后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰有很多明顯的相似之處：大量的個(gè)人投機(jī)者隨著專(zhuān)業(yè)投機(jī)者、國(guó)外的企業(yè)投資者和小的商業(yè)投資者一起涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迷信程度甚至堪與算命師和選股師相比；生怕失去投資機(jī)會(huì)的淘金熱潮；過(guò)熱的銀行信貸；資金貸款人和借款人都過(guò)于關(guān)注未來(lái)可能獲得的利益，而忽視了眼前利率調(diào)整可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；沒(méi)有對(duì)借款者的現(xiàn)金流加以足夠重視，尤其是對(duì)1946年出生的一代人和那些提前退休的人――這部分人的現(xiàn)金流事實(shí)上是不夠安全穩(wěn)定的；過(guò)熱的股市催生出的投資思想影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)――這種思想認(rèn)為房地產(chǎn)本身并沒(méi)有什么穩(wěn)定的、合理的價(jià)值水平，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)方向只有一個(gè)――就是上漲；堅(jiān)信投資房地產(chǎn)是永遠(yuǎn)有利無(wú)害的，而且房地產(chǎn)投資能夠不受周期性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響。

當(dāng)然，這并非意味著目前的狀況將重復(fù)1987-1995年間銀行破產(chǎn)、信托公司陷入困境、發(fā)展停滯的可怕局面。美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)該富有遠(yuǎn)見(jiàn)，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到他為了平抑新一輪通貨膨脹而采取的措施應(yīng)該是多樣性的、多角度的，而不僅僅是抬高利率讓消費(fèi)者感到難受。上次房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷受到了1986年的稅收改革法案深刻影響――這部法案不鼓勵(lì)個(gè)人投資，同時(shí)通過(guò)影響房產(chǎn)抵押出售使整個(gè)市場(chǎng)陷入蕭條。毫無(wú)疑問(wèn)的，抑制投機(jī)行為是個(gè)值得稱(chēng)贊的目標(biāo)，但是美聯(lián)儲(chǔ)不應(yīng)該把利率推升到過(guò)高的水平，以至于影響到經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的程度和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流動(dòng)性。強(qiáng)制抵押品贖回、拍賣(mài)，房地產(chǎn)減值、增值，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金流動(dòng)等等這些問(wèn)題不應(yīng)該受到旨在抑制通貨膨脹的政策的不良影響。

七、對(duì)于合理的利率水平的探討

利率的變化無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)者還是消費(fèi)者的收益都會(huì)產(chǎn)生直接的影響。房地產(chǎn)的相關(guān)者和其他經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)為利率的變化導(dǎo)致他們經(jīng)濟(jì)行為的改變，這種改變可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮或衰退。如果提高利率，可以擠壓房地產(chǎn)泡沫，但有可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退；如果要抗擊經(jīng)濟(jì)衰退，就要降低利率，這有可能推動(dòng)房地價(jià)格上漲。那么究竟怎樣的利率水平才是合理的呢？美聯(lián)儲(chǔ)的官員說(shuō)合理的利率水平到來(lái)時(shí)我們自然會(huì)感覺(jué)到，是否真的是這樣呢？根據(jù)理論定義，合理的利率水平應(yīng)該能夠使市場(chǎng)上的投機(jī)行為與消費(fèi)行為取得平衡，既要保證投資需求不會(huì)過(guò)熱，又要維持市場(chǎng)活力。很顯然的，這樣的利率水平依賴(lài)于人們的預(yù)期水平。如果消費(fèi)者預(yù)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭很好、市場(chǎng)價(jià)格會(huì)持續(xù)走高或者自己的收入會(huì)提高，那么他們就會(huì)愿意在高利率環(huán)境下貸款購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)、轎車(chē)還有液晶電視之類(lèi)的商品。這種情緒在20世紀(jì)80年代初是十分普遍的，1981年時(shí)的優(yōu)惠利率高達(dá)21%，抵押貸款和汽車(chē)信貸甚至可以容忍16%的高利率。但也就是從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生了根本上的轉(zhuǎn)變，普通消費(fèi)者的收入也不再可能以每年10%的速度遞增。支撐著美國(guó)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的正是那些已經(jīng)退休的或正在工作著的普通消費(fèi)者，因此，考慮到他們有限的收入，利率確實(shí)應(yīng)該恢復(fù)到一個(gè)合理的較低的水平。

能源消耗量上升到正常水平的兩倍，而且沒(méi)有任何降低的跡象，這種背景下，7%的優(yōu)惠利率出臺(tái)了，與之相伴的是接近6%的浮動(dòng)利率和7%左右的汽車(chē)信貸利率，這樣的利率水平會(huì)將自由可支配收入引入市場(chǎng)――自由可支配收入正是投機(jī)行為的資本基礎(chǔ)。但是，一旦發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力下降，失業(yè)率重新抬頭，美聯(lián)儲(chǔ)官員們短暫的成就感就會(huì)消失殆盡了。新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，新的工作機(jī)會(huì)在不斷出現(xiàn)，而與之相矛盾的是，整個(gè)社會(huì)的可支配凈收入?yún)s是在不斷下降，因此，如果要避免拖欠貸款行為出現(xiàn)和房地產(chǎn)價(jià)格侵蝕，6.25%的優(yōu)惠利率和4.25%的國(guó)債利率可能還是顯得太高了?；蛟S，合理的利率應(yīng)當(dāng)更低一些。

八、可資借鑒的澳大利亞經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)崩潰給美國(guó)經(jīng)濟(jì)上了慘痛的一課，盡管美聯(lián)儲(chǔ)看上去并不為此擔(dān)心。我們從別的國(guó)家也可以學(xué)習(xí)到類(lèi)似的經(jīng)驗(yàn)，比如近年來(lái)澳大利亞穩(wěn)中有降的房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然，由于兩國(guó)現(xiàn)實(shí)情況的不同，我們不能將美國(guó)的市場(chǎng)完全與澳大利亞對(duì)比，但是這種比較是有借鑒和學(xué)習(xí)價(jià)值的。澳大利亞在經(jīng)濟(jì)衰退期間，失業(yè)率曾高于10%，利率則高達(dá)17%，在這之后，1997年，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始緩慢上升，失業(yè)率開(kāi)始下降，與此同時(shí)，澳大利亞儲(chǔ)備銀行開(kāi)始調(diào)低利率。加之澳大利亞稅法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)收入比較寬容，房屋凈值貸款為針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)提供了資本支持。

從2003年開(kāi)始，澳大利亞聯(lián)邦各儲(chǔ)備銀行開(kāi)始醞釀?wù){(diào)高利率，同時(shí)開(kāi)始強(qiáng)迫借款者向銀行證明其還貸能力，這無(wú)疑提高了放貸標(biāo)準(zhǔn)。2004年底，澳大利亞開(kāi)始提高利率，至今已加息3次，每次加息25基點(diǎn)。這一措施明顯軟化了房地產(chǎn)泡沫，但并未使之破裂。過(guò)去幾年澳大利亞的房?jī)r(jià)年均上漲20%，而目前全國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲了0.4%，其中悉尼上漲了0.2%，而墨爾本下跌了5.2%。提升利率帶來(lái)的最大影響是受投機(jī)需求驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)投資驟降了10%――這一點(diǎn)從美國(guó)的現(xiàn)狀也可以看到，同時(shí)，房屋凈值貸款幾近停止，直接導(dǎo)致了消費(fèi)者支出下降，人們開(kāi)始關(guān)注未來(lái)利率繼續(xù)提升可能帶來(lái)的影響，消費(fèi)支出下降帶來(lái)的失業(yè)現(xiàn)象也開(kāi)始出現(xiàn)。時(shí)至今日，基本可以判斷澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了軟著陸。

九、對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)下一步所要采取的對(duì)策的建議

對(duì)澳大利亞來(lái)說(shuō)比較合理有效的利率，放在美國(guó)可能就顯得太高了，而且，消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)上漲僅僅是一份臨時(shí)報(bào)告得出的結(jié)論，單憑這個(gè)判斷經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，繼而決定摧毀整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值，這樣做付出的經(jīng)濟(jì)成本實(shí)在是太高了。利率問(wèn)題永遠(yuǎn)是個(gè)悖論，理論上看來(lái)無(wú)懈可擊的利率升降措施有時(shí)候會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性的后果。

所以，美聯(lián)儲(chǔ)現(xiàn)在真正應(yīng)該關(guān)心的并不是如何把房地產(chǎn)價(jià)格壓低，或者提高利率以懲罰那些投機(jī)者，而是如何采取措施給高漲的投機(jī)需求降降溫。如可以通過(guò)強(qiáng)制證明借款者還貸能力來(lái)提高放貸標(biāo)準(zhǔn)――當(dāng)然這一措施在目前看來(lái)顯得為時(shí)已晚了。但是中央銀行系統(tǒng)還可以采取些別的措施――如根據(jù)借款用途來(lái)決定放貸政策，這就像證券市場(chǎng)上通過(guò)收取保證金來(lái)抑制投機(jī)行為一樣。這樣一來(lái)，銀行可以要求那些出于投資需求購(gòu)置房產(chǎn)的借款者提供更高的凈資產(chǎn)額作為擔(dān)保，同時(shí)，通過(guò)對(duì)二次抵押貸款和房屋凈值貸款加以限制來(lái)抑制投機(jī)行為。這些措施都能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫逐漸萎縮下來(lái)，同時(shí)降低了利率政策引發(fā)消費(fèi)者損失的風(fēng)險(xiǎn)。

注：本文譯自2005年8月的《房地產(chǎn)金融》，原作者：（美）吉爾?桑德勒。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院當(dāng)代中國(guó)研究所。作者為博士、助理研究員）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)市場(chǎng)中的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

一、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)

1、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門(mén)運(yùn)用行為科學(xué)的理論和方法研究個(gè)人或群體的經(jīng)濟(jì)行為規(guī)律的科學(xué)。從20世紀(jì)五十年代起，行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究工作在美國(guó)等西方國(guó)家迅速發(fā)展起來(lái)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，是適應(yīng)實(shí)踐需要產(chǎn)生的一門(mén)新興邊緣學(xué)科。它將行為分析理論與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、心理學(xué)與經(jīng)濟(jì)科學(xué)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，發(fā)現(xiàn)了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)模型中的錯(cuò)誤或遺漏，修正了主流經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假設(shè)的不足之處。它的崛起，既對(duì)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)提出了挑戰(zhàn)，也對(duì)其進(jìn)行了補(bǔ)充和拓展。

2、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的特點(diǎn)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)在進(jìn)行研究時(shí)，通常采用實(shí)例研究、實(shí)驗(yàn)研究和現(xiàn)場(chǎng)研究，而最重要的方法是抽樣、談話調(diào)查，從某種意義上說(shuō)，正是由于借助了可靠程度較高的抽樣調(diào)查法和談話法，才使行為經(jīng)濟(jì)學(xué)逐漸發(fā)展成為一門(mén)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)學(xué)分支學(xué)科。（1）它的出發(fā)點(diǎn)是研究一個(gè)國(guó)家某個(gè)時(shí)期消費(fèi)者和企業(yè)經(jīng)理人員的行為，以實(shí)際調(diào)查為根據(jù)，對(duì)在不同環(huán)境中觀察到的行為進(jìn)行比較，然后加以概括，并得出結(jié)論；（2）行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究集中在人們的消費(fèi)、儲(chǔ)蓄、投資等行為的決策過(guò)程，而不是這些行為所完成的實(shí)績(jī)（如花了多少錢(qián)，存了多少錢(qián)等）；（3）行為經(jīng)濟(jì)學(xué)更重視人的因素，因此也可以認(rèn)為它是管理方面的經(jīng)濟(jì)學(xué)。它分析研究經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的心理上的前提條件，例如人們?cè)谧鼋?jīng)濟(jì)決策時(shí)的動(dòng)機(jī)、態(tài)度和期望等；（4）行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的成果是以實(shí)際經(jīng)驗(yàn)為根據(jù)的，它有助于修正傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的某些基本假設(shè)，像關(guān)于理性行為人假設(shè)、效用極大化的假設(shè)，等等。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)在利用心理學(xué)及社會(huì)學(xué)的成果方面已取得長(zhǎng)足進(jìn)展。

3、研究行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的作用與意義。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)管理、金融、營(yíng)銷(xiāo)、政府宏觀政策的制定都有顯著的影響。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是在心理學(xué)的基礎(chǔ)上研究經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)學(xué)分支學(xué)科。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)主張用過(guò)程理性來(lái)代替實(shí)質(zhì)理性，并致力于把被價(jià)格、收入等經(jīng)濟(jì)變量牽動(dòng)的經(jīng)濟(jì)木偶還原成富有人性的人，使經(jīng)濟(jì)學(xué)成為研究人的行為的科學(xué)。

二、基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、心理預(yù)期與“羊群效應(yīng)”。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，需求可分為投資購(gòu)房和消費(fèi)購(gòu)房，前者又可分為投機(jī)性炒房和投資性買(mǎi)房。但無(wú)論需求的構(gòu)成如何，在短期內(nèi)，需求各方都存在著“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理?！邦A(yù)期理論”認(rèn)為，人們的獲得和損失是相對(duì)于“參照點(diǎn)”而言的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，參照點(diǎn)就是人們對(duì)房?jī)r(jià)的期望。假設(shè)房?jī)r(jià)一直上漲，人們?nèi)衄F(xiàn)期以低價(jià)買(mǎi)房，則末期高漲的房?jī)r(jià)就是“獲得”；反之就是“損失”。因此，在長(zhǎng)時(shí)間房地產(chǎn)積極看好的輿論影響下，消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)的參照點(diǎn)不斷提高，很容易產(chǎn)生一種急躁與盲從的心理，從而產(chǎn)生一種“羊群效應(yīng)”：房?jī)r(jià)越漲，越要跨級(jí)消費(fèi)，借錢(qián)買(mǎi)房；買(mǎi)的人越多，越要加入到買(mǎi)房者之列。結(jié)果便是房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，直至需求不能給價(jià)格足夠的支撐乃至產(chǎn)生泡沫。因此，人們心理預(yù)期是在供求關(guān)系背后影響價(jià)格的決定因素，預(yù)期的改變?cè)斐闪耸袌?chǎng)的波動(dòng)性，而“羊群效應(yīng)”起到了放大波動(dòng)效果的作用。同時(shí)，啟發(fā)式偏向說(shuō)明了心理預(yù)期的形成過(guò)程對(duì)于決策環(huán)境的依賴(lài)，而決策環(huán)境則包括決策者所面對(duì)的政策導(dǎo)向、群體壓力和輿論環(huán)境等。

2、投機(jī)心理與市場(chǎng)泡沫。與股票市場(chǎng)類(lèi)似，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在著同樣的泡沫。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的最大特征便是房?jī)r(jià)的高漲與消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力相脫節(jié)。從市場(chǎng)參與者的角度來(lái)看，除了普通購(gòu)房者，其他參與者都從不斷攀升的房?jī)r(jià)中直接獲利。中央政府一方面縮小土地供給；另一方面卻享用著由于房?jī)r(jià)虛高所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。地方政府把握著土地一級(jí)市場(chǎng)，高地價(jià)和高稅負(fù)收益的利益驅(qū)動(dòng)，使其成為高房?jī)r(jià)的堅(jiān)定支持者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的忠實(shí)伙伴。房?jī)r(jià)上漲使商業(yè)銀行在短期內(nèi)將獲得更多的利潤(rùn)，從而形成了商業(yè)銀行的信貸與房?jī)r(jià)攀升互相刺激、互為因果的局面。開(kāi)發(fā)商作為土地價(jià)格的接受者，一方面高價(jià)格增長(zhǎng)使其形成了高利潤(rùn)回報(bào)的預(yù)期，從而采取一切方法抬高房?jī)r(jià)；另一方對(duì)購(gòu)房者鼓吹房?jī)r(jià)上漲，改變購(gòu)房者的參照點(diǎn)。炒房者則形成了虛假的需求繁榮，放大房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。綜上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方參與者共同造就了房地產(chǎn)的市場(chǎng)泡沫，多方的投機(jī)心理共同吹大了泡沫，形成所謂的房?jī)r(jià)泡沫、地價(jià)泡沫、供求泡沫和資金泡沫，直至“蝴蝶效應(yīng)”的發(fā)生。因此，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲是由參與多方的投機(jī)心理所造成的。正是這種投機(jī)性行為所形成的泡沫，增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性。

3、市場(chǎng)波動(dòng)的形成機(jī)制。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為人是有限理性的，強(qiáng)調(diào)將“行為決策”引入傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析框架。心理預(yù)期、“羊群效應(yīng)”、投機(jī)心理等因素是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的深層原因，以下就這些因素之間的關(guān)系以及它們?nèi)绾蜗到y(tǒng)地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)做進(jìn)一步的闡述。非理性繁榮的形成機(jī)制歸為四類(lèi)：引發(fā)性事件、反饋性的機(jī)制、“新時(shí)代”的經(jīng)濟(jì)思想和“心理依托、從眾行為”。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引發(fā)性事件主要有：國(guó)家刺激消費(fèi)、加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主旋律激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情，各地紛紛把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)；同時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，使人們形成了積極的預(yù)期，加之媒體的報(bào)道和地產(chǎn)商的鼓吹，都推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。就此而言，國(guó)家的政策導(dǎo)向是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為主要的波動(dòng)源。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著反饋機(jī)制：當(dāng)看到過(guò)去的增長(zhǎng)，參與各方會(huì)調(diào)整自身的信心和期望。從而引起需求的增加，這樣最初的價(jià)格上漲的結(jié)果又反饋到了更高的價(jià)格中（正強(qiáng)化作用）。第二輪的價(jià)格增長(zhǎng)又反饋到第三輪，以此類(lèi)推。反之亦然。反饋機(jī)制起到催化劑的作用，它影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的振幅。最后是“心理依托”和“從眾行為”。

綜上所述，政策導(dǎo)向或其他事件引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，形成了波動(dòng)的源泉；消費(fèi)者依托于近期的價(jià)格做出行動(dòng)選擇，確定了波動(dòng)方向；價(jià)格的反饋機(jī)制、消費(fèi)者的從眾行為則決定了波動(dòng)的振幅和影響范圍。

三、從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析消費(fèi)者購(gòu)房行為

我們可以將認(rèn)知、信息、環(huán)境理解為影響或決定理性選擇行為的三個(gè)基本要素。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)過(guò)程中的理性選擇行為，根源于收益和風(fēng)險(xiǎn)的比較。消費(fèi)者在處理每一項(xiàng)交易時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和收益會(huì)促使他進(jìn)行認(rèn)真的理性思考，他要對(duì)市場(chǎng)的信息和環(huán)境的不確定性進(jìn)行調(diào)查和分析。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性常常會(huì)干擾個(gè)體的理性選擇，當(dāng)個(gè)體受不確定性因素影響而無(wú)法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益做出清晰的判斷時(shí)，他就有可能放棄理性思考而在感情機(jī)制的作用下作出選擇。這里所說(shuō)的感情機(jī)制，是外部環(huán)境誘導(dǎo)、直覺(jué)判斷、歷史經(jīng)驗(yàn)、從眾心理等的綜合體。

一個(gè)相對(duì)成熟的理論在描述某種社會(huì)現(xiàn)象時(shí)通常是以該種現(xiàn)象的基本表現(xiàn)形式為基礎(chǔ)的，至于該理論研究的側(cè)重點(diǎn)，則是可以選擇的。個(gè)體選擇行為時(shí)而理性、時(shí)而非理性的情景，還表現(xiàn)在理性選擇向非理性選擇的轉(zhuǎn)化方面；或者相反，先采取非理性選擇后卻因發(fā)揮了自己的認(rèn)知、對(duì)信息和環(huán)境等不確定性做出了分析和判斷而采取理性選擇。

四、如何運(yùn)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)

基于以上行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析，為有效控制市場(chǎng)的波動(dòng)性及房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管提出了新思路。

1、監(jiān)管的對(duì)象和重點(diǎn)應(yīng)有所改變。從房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的形成機(jī)制來(lái)看，監(jiān)管的對(duì)象應(yīng)包括所有的參與者，包括政府自身、商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、炒房者和購(gòu)房者，而非其中之一或幾個(gè)?？梢葬槍?duì)不同的參與主體采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改變參與者非理性的心理和行為。

2、監(jiān)管的手段和措施應(yīng)更加多樣。在明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性的深層原因后，政府可以通過(guò)令非利益相關(guān)者的參與來(lái)改變參與者的心理因素。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）