序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開發(fā)；決策；管理；風(fēng)險(xiǎn)；控制

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的發(fā)展和隨著近幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的起伏，已經(jīng)進(jìn)入后危機(jī)和后暴利時(shí)代。這一時(shí)期，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多不確定性，高資本積累的房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略上和運(yùn)營(yíng)上的任何失誤，都有可能使企業(yè)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是以合作開發(fā)組織構(gòu)架形式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，往往會(huì)面臨涉及政策、市場(chǎng)、戰(zhàn)略決策、管理等諸多方面的更多的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)。作為高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，在關(guān)注高回報(bào)投資預(yù)期的同時(shí)，應(yīng)該更加關(guān)注所面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)因素，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗起著決定性的作用。隨著土地資源的稀缺，政策的變化，非主流行業(yè)的盲目加入，越來(lái)越多競(jìng)爭(zhēng)者的出現(xiàn)等，導(dǎo)致各種風(fēng)險(xiǎn)疊加、放大。我們應(yīng)通過(guò)認(rèn)識(shí)、分析風(fēng)險(xiǎn)，采取正確的戰(zhàn)略決策，施行良好的管理，從而控制和駕馭風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失并獲得風(fēng)險(xiǎn)收益，做到在承受最小的風(fēng)險(xiǎn)下獲得最大的收益。本文基于某合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例，給出房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)控制的初步分析。

1.某房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)案例的概況

2011年初，正在尋找合適投資項(xiàng)目的某投資公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）了解到某實(shí)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱B公司）因資金短缺、經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整等原因欲尋找對(duì)象對(duì)其擁有某“商業(yè)綜合樓”合作開發(fā)項(xiàng)目的45%股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的信息。該“商業(yè)綜合樓”開發(fā)項(xiàng)目地處國(guó)家一級(jí)風(fēng)景保護(hù)區(qū)區(qū)域內(nèi)，是城市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域，土地性質(zhì)屬拆復(fù)建用地，用地成本相對(duì)較輕；項(xiàng)目總投資預(yù)算為5億元人民幣；項(xiàng)目股權(quán)為三方所有，B公司占45%，其余部分由當(dāng)?shù)卮褰?jīng)濟(jì)合作社（以下簡(jiǎn)稱合作社）占51%，擁有另4%股權(quán)的合伙人為自然人（以下簡(jiǎn)稱自然合伙人）；三方共同成立了相應(yīng)的項(xiàng)目公司，由合作社推薦的自然合伙人擔(dān)任董事長(zhǎng)、B公司派員出任項(xiàng)目經(jīng)理；至2011年初，項(xiàng)目的主體工程已結(jié)頂，總體工程形象進(jìn)度進(jìn)入中期過(guò)后階段。A公司在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的考察和評(píng)估后，認(rèn)為該地塊樓面價(jià)僅為3000元人民幣左右，用地成本輕，地處國(guó)家一級(jí)風(fēng)景保護(hù)區(qū)，項(xiàng)目具有明顯的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和地價(jià)優(yōu)勢(shì)，2009年后正處于房地產(chǎn)的快速?gòu)?fù)蘇期，因而判定該項(xiàng)目具有良好的開發(fā)前景。于是A公司在2011年下半年受讓了B公司占總股本45%的股權(quán)和相應(yīng)的債權(quán)，介入自身并不熟悉的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人擔(dān)任董事長(zhǎng)、A公司派員出任項(xiàng)目經(jīng)理。A公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之后，由于一系列失當(dāng)?shù)臎Q策，導(dǎo)致該項(xiàng)目至今難以為繼；更由于法人治理結(jié)構(gòu)和權(quán)力制衡機(jī)制的不完善，產(chǎn)生了超出預(yù)期的管理風(fēng)險(xiǎn)，牽涉A公司卷入了多起涉及項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛。對(duì)于A公司而言，這無(wú)疑是一次失敗的戰(zhàn)略決策，造成了巨額的直接經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)損失，成為房地產(chǎn)合作開發(fā)中典型的負(fù)面案例。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析及控制

目前，企業(yè)參與投資房地產(chǎn)項(xiàng)目多采用股權(quán)或債權(quán)的合伙人投資方式，這種投資方式?jīng)Q定了投資風(fēng)險(xiǎn)存在投資過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)源劃分，房地產(chǎn)合作開發(fā)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有：決策風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等六大類。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和咨詢實(shí)踐，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)80%來(lái)源于決策、管理、流程和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以下從企業(yè)可控的角度，主要對(duì)決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)控制作出分析：

2.1 決策風(fēng)險(xiǎn)控制的分析

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資組合；收益與風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小投資組合模型的建立

（一）房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產(chǎn)投資的期望收益率；Wi為各項(xiàng)目在投資組合中的權(quán)重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)。投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)σ2p 可定義為該組合獲得的收益優(yōu)選法與預(yù)期收益率的方差；設(shè)σi和σj為第i類和第j類項(xiàng)目期望收益率的標(biāo)準(zhǔn)差；pij為第iod 與第j類項(xiàng)目的相關(guān)系數(shù)，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標(biāo)

結(jié)合以上對(duì)房地產(chǎn)投資組合方法的推導(dǎo)，可以歸納出房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)有：在一定的預(yù)期收益水平下，通過(guò)房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)最小的投資風(fēng)險(xiǎn)；在一定的風(fēng)險(xiǎn)水平下，通過(guò)房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的預(yù)期收益。

在本文中，結(jié)合資本資產(chǎn)定價(jià)模型β概念，以目標(biāo)一為基礎(chǔ)建立了房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型。

（三）模型的有關(guān)假設(shè)

建立房地產(chǎn)投資組合模型的目的在于引入風(fēng)險(xiǎn)概念，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最小風(fēng)險(xiǎn)的投資目標(biāo)?，F(xiàn)做如下假定：各房地產(chǎn)投資項(xiàng)目均有完整的可行性研究報(bào)告或投資計(jì)劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)資料確定各自可能收益率和各收益率實(shí)現(xiàn)的概率大小；市場(chǎng)由多元化的投資者統(tǒng)治，不存在低風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資。

（四）模型的建立

設(shè)有N項(xiàng)不同的房地產(chǎn)投資，Wi為第i種房地產(chǎn)投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)，在預(yù)期收益R0尋求風(fēng)險(xiǎn)最小，依據(jù)房地產(chǎn)投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產(chǎn)投資中，單項(xiàng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（由政治、經(jīng)濟(jì)等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（與特定的房地產(chǎn)投資有關(guān)，可通過(guò)投資不完全相關(guān)的資產(chǎn)組合使之分散）。根據(jù)夏普等的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM），可知單項(xiàng)投資總風(fēng)險(xiǎn)中只有系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)組合的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)有貢獻(xiàn)，那么可預(yù)先把系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分離出來(lái)。設(shè)Rm是資本市場(chǎng)投資組合的預(yù)期收益率，ai是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的投資收益，βi是不可分散風(fēng)險(xiǎn)度量，即第i項(xiàng)投資對(duì)市場(chǎng)組合風(fēng)險(xiǎn)的貢獻(xiàn)率，εi是投資i自身的變動(dòng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，第i項(xiàng)房地產(chǎn)投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統(tǒng)計(jì)學(xué)原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風(fēng)險(xiǎn)）由兩個(gè)因素決定：市場(chǎng)波動(dòng)因素β2i σ2m和投資自身波動(dòng)因素（σni）2（非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)）因此可以用不可分散風(fēng)險(xiǎn)度β將第i種資產(chǎn)的總風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項(xiàng)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：（σni）2為第i項(xiàng)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

以（σsi）2，表示房地產(chǎn)投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，組合投資的風(fēng)險(xiǎn)還要考慮單項(xiàng)投資間的相關(guān)程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標(biāo)函數(shù)，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預(yù)期收益率下，尋求風(fēng)險(xiǎn)最小的目標(biāo)之上的，不同企業(yè)在實(shí)際應(yīng)用中還可根據(jù)其不同的目標(biāo)，同理以尋求收益最大化為目標(biāo)來(lái)建立模型。

1.各變量發(fā)生的概率P。概率就是用來(lái)表示隨機(jī)事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值，一般隨機(jī)事件的概率是介于0與1之間的一個(gè)數(shù)。

2.投資項(xiàng)目的期望收益率E（Rp）。項(xiàng)目的投資期望收益優(yōu)選法可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、有關(guān)數(shù)據(jù)資料，在單項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)加以確定。其計(jì)算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項(xiàng)目第i種預(yù)期收益率的出現(xiàn)概率

Ri—項(xiàng)目第i種結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期收益率

3.項(xiàng)目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項(xiàng)目的投資期望收益率之后，方差可根據(jù)下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項(xiàng)目之間的相關(guān)系數(shù)ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項(xiàng)目i和項(xiàng)目j之間的協(xié)方差

4.不可分散風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β。β反映的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能被相互抵消，體現(xiàn)的是投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，即該組合的報(bào)酬率相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)組合報(bào)酬率的變異程度。以不可分散風(fēng)險(xiǎn)β為度量的房地產(chǎn)組合投資，β系數(shù)是理論上的假設(shè)模型參數(shù)，可按照以下公示計(jì)算：

就單項(xiàng)資產(chǎn)看，其計(jì)算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項(xiàng)目i和整個(gè)組合投資的相關(guān)性

σm —整個(gè)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)差

σI —項(xiàng)目i自身的標(biāo)準(zhǔn)差

二、房地產(chǎn)投資組合案例分析

（一）分散風(fēng)險(xiǎn)的案例

某房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，其項(xiàng)目組合中包括兩種房地產(chǎn)投資類型A和B，當(dāng)項(xiàng)目A的預(yù)期收益率RA=25%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PA20% ；RA=15%時(shí)，PA=50%；RA=10%時(shí)，PA=30%。當(dāng)項(xiàng)目B的預(yù)期收益率RA=30%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PB=30% ；RB=20%時(shí)，PB=40%時(shí)，RBA=10%時(shí)，PB=30%時(shí)。做出風(fēng)險(xiǎn)分析如下：

由式2-1、2-8得：

項(xiàng)目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項(xiàng)目B的預(yù)期報(bào)酬率高，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，而項(xiàng)目A的預(yù)期報(bào)酬率比B低，但投資風(fēng)險(xiǎn)較小。設(shè)投資商決定項(xiàng)目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預(yù)期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預(yù)期收益率為定值17.25%結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)隨兩者的相關(guān)系數(shù)變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型的案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬對(duì)1，2，3三種房地產(chǎn)類型進(jìn)行投資組合，各項(xiàng)目投資預(yù)期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項(xiàng)目間的相關(guān)系數(shù)為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場(chǎng)預(yù)期收益率不低于12%，試確定風(fēng)險(xiǎn)最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算如下：

項(xiàng)目1：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=1.22X0.5%=0.72%，

項(xiàng)目2：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.72X0.5%=0.245%，

項(xiàng)目3：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.82X0.5%=0.32%，

設(shè)三項(xiàng)投資比例分別為W1W2W3將各數(shù)值帶入房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型，計(jì)算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產(chǎn)組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優(yōu)組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達(dá)12%，可見(jiàn)組合投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于各單項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)，組合投資起到了分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。

參考文獻(xiàn)：

篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 金融風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

一、研究背景

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的突出特點(diǎn)是：房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源渠道非常單一，過(guò)度地依賴銀行信貸，其他資金來(lái)源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會(huì)閑置資金的銀行機(jī)構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸過(guò)度集中，不利于風(fēng)險(xiǎn)分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)中。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

在歷次房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融危機(jī)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過(guò)金融危機(jī)國(guó)家，如日本，泰國(guó)等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格的崩[，銀行危機(jī)緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機(jī)和經(jīng)濟(jì)崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致金融危機(jī)的必然因果關(guān)系。金融風(fēng)險(xiǎn)形成和累積與房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源來(lái)看，可分為信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)等。

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，是指由于借款人（企業(yè)和個(gè)人）由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時(shí)足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動(dòng)違約和主動(dòng)違約。

被動(dòng)違約通常是指由于支付能力導(dǎo)致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)困難，導(dǎo)致支付能力不足從而被迫違約。主動(dòng)違約與借款人的財(cái)務(wù)狀況，支付能力沒(méi)有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

銀行機(jī)構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價(jià)格變化引起抵押物價(jià)值變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會(huì)是房地產(chǎn)價(jià)值的全部，而是房地產(chǎn)價(jià)值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致抵押物價(jià)值下降超過(guò)20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價(jià)值下降，也會(huì)直接使銀行的資產(chǎn)負(fù)債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)貸款操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當(dāng)?shù)仍蚨鴮?dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)廣泛存在于商業(yè)銀行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)和管理過(guò)程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因?yàn)閲?yán)重的操作風(fēng)險(xiǎn)損失而陷入危機(jī)，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越受到重視。

（四）政策性風(fēng)險(xiǎn)

自2009年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)在2008年金融危機(jī)后的迅速反彈，國(guó)家己多次通過(guò)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和利率，旨在通過(guò)信貸傳導(dǎo)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。2011年更是以強(qiáng)硬的“限購(gòu)”行政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。經(jīng)過(guò)前幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴(kuò)張，銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個(gè)城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙跌”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性，而且隨著利率、準(zhǔn)備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)也逐漸凸顯。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范

第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)和重點(diǎn)。建立針對(duì)廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補(bǔ)貼措施，鼓勵(lì)低價(jià)公共住房的建設(shè)和消費(fèi)，并對(duì)住房市場(chǎng)的租賃和交易進(jìn)行嚴(yán)格管控，控制租金和售價(jià)的過(guò)快上漲。通過(guò)保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的前提條件。以法律為各項(xiàng)調(diào)控制度和政策的實(shí)施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這也是我國(guó)目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時(shí)，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責(zé)清晰，目標(biāo)明確，負(fù)責(zé)一系列政策制度的落實(shí)和監(jiān)督管理。

第三，綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、價(jià)格管制等多種手段，是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費(fèi)融資。其次，重視通過(guò)價(jià)格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價(jià)的公共住房供應(yīng)給低收入家庭，另一方面通過(guò)對(duì)公共住房租金及交易價(jià)格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買需求，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格起到明顯的作用。再次，對(duì)土地供給進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機(jī)，平抑房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)。土地儲(chǔ)備制度經(jīng)過(guò)一個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國(guó)普遍用的土地調(diào)控手段。

參考文獻(xiàn)：

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[3]曾康霖.必須關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特殊性及其對(duì)金融的影響一對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論分析[J].金融研究.2003，（9）.

篇(4)

“新國(guó)五條細(xì)則及各地方版的細(xì)則的出臺(tái)，更趨向于為今后以稅費(fèi)調(diào)節(jié)為主的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐漸形成和出臺(tái)提供時(shí)間窗口。”潘媛分析認(rèn)為，“從中長(zhǎng)期來(lái)看，以新型城鎮(zhèn)化為載體的內(nèi)需釋放，固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資，有繼續(xù)發(fā)揮應(yīng)有作用的需要，穩(wěn)中求進(jìn)的經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)方針更容不得房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過(guò)正。這是導(dǎo)致政府調(diào)控留存空間的內(nèi)在原因?！?/p>

政策繼續(xù)實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不放松的宏觀調(diào)控，繼續(xù)打壓地產(chǎn)市場(chǎng)。種種不利因素導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)原有的住宅地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃略顯窘態(tài)，而商業(yè)、旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)正為房企提供新的發(fā)展契機(jī)，私募房地產(chǎn)投資基金已展開掘金嘗試。

“房企應(yīng)擺脫單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式，結(jié)合自身能力，審視市場(chǎng)定位，成為城市綜合運(yùn)營(yíng)商和細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者?！绷_蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報(bào)告中提出。

房企融資新渠道

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依舊嚴(yán)格，新開工項(xiàng)目融資渠道變窄，開發(fā)商回籠資金壓力增大，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾近停發(fā)，銀行也調(diào)高對(duì)房企的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這些都加劇了房企社會(huì)融資的難度。近些年，私募房地產(chǎn)投資基金在國(guó)內(nèi)發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。

清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金共發(fā)生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式為房地產(chǎn)基金的首選。

股權(quán)投資是一種權(quán)益性投資，注重被投資企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和重大決策，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，投資期長(zhǎng)，借助退出機(jī)制出售持股獲利。房地產(chǎn)基金在實(shí)施股權(quán)投資時(shí)通常要對(duì)房企項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析、土地競(jìng)標(biāo)觀察和未來(lái)前景估值等，期間委托成本高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報(bào)率。此外，在期限短收益率高的各類債權(quán)投資方式前，房地產(chǎn)基金如何得到LP（有限合伙人）對(duì)股權(quán)投資的認(rèn)同，也是其進(jìn)行股權(quán)投資的一大難點(diǎn)。私募房地產(chǎn)基金通過(guò)股權(quán)投資參與房企項(xiàng)目運(yùn)作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入長(zhǎng)期發(fā)展資金，股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。清科研究中心注意到，近年私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例上升，未來(lái)會(huì)逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權(quán)投資方式完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營(yíng)商業(yè)活動(dòng)為主題的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，涉及商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所和其他消費(fèi)場(chǎng)所的一個(gè)綜合商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中國(guó)新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)2.6億，輻射人口3.7億。預(yù)計(jì)到2020年，甲級(jí)辦公樓存量將新增3，000萬(wàn)平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過(guò)1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，這種經(jīng)營(yíng)模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)限購(gòu)政策的出臺(tái)一定程度上抑制了炒作住宅房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景可觀，私募房地產(chǎn)投資基金已嘗試介入。據(jù)清科研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，不排除部分為投機(jī)性投資。清科研究中心認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)期長(zhǎng)，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場(chǎng)定位不清、空置率上升、多數(shù)項(xiàng)目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時(shí)間檢驗(yàn)。此外部分開發(fā)商懷揣投機(jī)心理，易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

養(yǎng)老地產(chǎn)尚缺發(fā)展模式

養(yǎng)老地產(chǎn)是介于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)之間，以專門服務(wù)老年市場(chǎng)為主題而打造的一類高端住宅場(chǎng)所，它對(duì)配套設(shè)施和居住環(huán)境要求更高，集合了護(hù)理、醫(yī)療、餐飲和康復(fù)等功能為一體的綜合型地產(chǎn)。2013年北京率先開啟養(yǎng)老地產(chǎn)“元年”，將養(yǎng)老用地納入北京市國(guó)有建設(shè)用地范疇，這與當(dāng)前社會(huì)老齡化速度加快和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型緊密相關(guān)。養(yǎng)老地產(chǎn)為房企帶來(lái)前景廣闊的投資機(jī)會(huì)，私募房地產(chǎn)基金可以布局有清晰發(fā)展思路的項(xiàng)目，著眼長(zhǎng)期的投資回報(bào)。日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院以小規(guī)模多功能服務(wù)設(shè)施深受老年群體的歡迎，臺(tái)灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎(chǔ)上創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式，美國(guó)CCRC社區(qū)通過(guò)自費(fèi)方式選取不同的養(yǎng)老套餐，這三類是國(guó)際上運(yùn)營(yíng)成功的養(yǎng)老地產(chǎn)范例。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未發(fā)展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，另有家庭住宅養(yǎng)老小區(qū)和綜合養(yǎng)老社區(qū)，這類由房地產(chǎn)公司開發(fā)，不提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，但配備部分老年活動(dòng)場(chǎng)所和娛樂(lè)休閑項(xiàng)目。

面對(duì)龐大的老年市場(chǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景不可忽視。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)仍處于起步階段，已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目較少，想要做好養(yǎng)老地產(chǎn)并，還需要整合多行業(yè)間資源優(yōu)勢(shì)。投資期長(zhǎng)，回報(bào)低，更重要是發(fā)展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產(chǎn)基金可以借鑒國(guó)外成功的投資案例，探索適合在國(guó)內(nèi)環(huán)境下運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利途徑，協(xié)助房企做大、做強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。

旅游地產(chǎn)防虛熱

2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“寒潮”之中，但旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，年內(nèi)旅游地產(chǎn)的投資額突破萬(wàn)億關(guān)口，涉及的旅游項(xiàng)目達(dá)到3000多個(gè)，甚至出現(xiàn)華誼兄弟、新華聯(lián)、華東電器和盛大網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)跨行業(yè)投資旅游地產(chǎn)，以謀求新的投資機(jī)會(huì)。

旅游地產(chǎn)是依托于旅游資源的優(yōu)勢(shì)，集休閑、度假、養(yǎng)生和觀光為一體的新型地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目前，旅游地產(chǎn)的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂(lè)休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)發(fā)展旅游來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，后續(xù)地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)結(jié)合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經(jīng)由開發(fā)商建立大型娛樂(lè)和休閑場(chǎng)所，營(yíng)造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國(guó)家度假村的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點(diǎn)地區(qū)，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項(xiàng)目以古鎮(zhèn)開發(fā)、風(fēng)俗節(jié)慶演出和旅游城市再規(guī)劃等，日本豪華登堡主題樂(lè)園為運(yùn)作典范。

篇(5)

過(guò)去的10年，“房地產(chǎn)”締造了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的千萬(wàn)富翁。對(duì)于許多投資客來(lái)講，在“房地產(chǎn)”行業(yè)喝湯，都比在其他行業(yè)“吃肉”油水大。然而自2009年以來(lái)，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的影響，抑制房地產(chǎn)的政策接二連三出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期日益渺茫，與之相伴的房地產(chǎn)股也持續(xù)萎靡不振。這兩條通往“房地產(chǎn)”的投資之路堵上了，我們是否還有機(jī)會(huì)淘金？

房地產(chǎn)信托：火了！

今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托的年化收益率不斷走高，越來(lái)越多的投資者開始走上了介入“房地產(chǎn)”的第三條通道：房地產(chǎn)信托。據(jù)中國(guó)信托協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，僅2011年1～4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個(gè)，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比增長(zhǎng)66.92%，募集資金規(guī)模同比增長(zhǎng)115.26%。5月份更是創(chuàng)下歷史新高，募集資金高達(dá)250億元。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托的最低年化收益率也在提高，去年10月份以前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月份后就提高到了6.6%，今年以來(lái)的年化收益率則在7%以上，最低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品隨處可見(jiàn)，而最高收益率則從11%提高至15%。

北京市民林先生在4月份的時(shí)候開始?xì)⑷敕慨a(chǎn)信托領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)就購(gòu)買了中融的一款房地產(chǎn)信托，兩年期，年化收益率11%左右。此后他又頻頻光顧各大信托公司的網(wǎng)站想再做一些投資。

他告訴記者，現(xiàn)在的信托產(chǎn)品很火，相當(dāng)難買。有時(shí)，他知道一個(gè)新產(chǎn)品后，與客戶經(jīng)理聯(lián)系，還沒(méi)考慮好自己是不是買呢，人家告訴他已經(jīng)賣完了。比如，上個(gè)月，他看到平安信托推出一款金地在深圳的別墅項(xiàng)目信托產(chǎn)品，同股同權(quán)，年化收益率可以達(dá)到20%。他想：金地我熟悉呀，是一家不錯(cuò)的房地產(chǎn)公司，可什么叫同股同權(quán)呢？問(wèn)問(wèn)吧。于是，給客戶經(jīng)理打電話，還沒(méi)張嘴問(wèn)他的問(wèn)題呢，剛提“金地深圳別墅”6個(gè)字，客戶經(jīng)理就說(shuō)：“抱歉，先生，這款產(chǎn)品我們已經(jīng)預(yù)約完了，我再給您推薦幾款其他的產(chǎn)品吧……”

后來(lái)，他才知道，客戶經(jīng)理推薦的順序是：買過(guò)他們產(chǎn)品的老客戶、1000萬(wàn)元以上的大客戶、300萬(wàn)元以上的客戶、其他散客。像他這樣100萬(wàn)元級(jí)別的，就屬于排在最后的散客。所以，有一些收益高的信托產(chǎn)品，客戶經(jīng)理還沒(méi)通知到他呢，就已經(jīng)被搶完了。由此，房地產(chǎn)信托火爆可見(jiàn)一斑。

房地產(chǎn)信托：安全嗎？

但是當(dāng)記者問(wèn)及林先生對(duì)房產(chǎn)信托了解的程度時(shí)，他告訴記者，其實(shí)現(xiàn)在就是看好它的高回報(bào)，也知道有風(fēng)險(xiǎn)，但是因?yàn)樘觅u了，有時(shí)候還沒(méi)了解清楚是什么項(xiàng)目、位置在哪兒、開發(fā)商是誰(shuí)、用什么抵押呢，一看收益率10%，挺高的，就想買了，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)程度還真不是十分了解。

中融信托公司的工作人員陳同告訴《小康?財(cái)智》記者，其實(shí)現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托分產(chǎn)品有融資型和投資型兩種，二者最大區(qū)別在于運(yùn)作主體完全不同，前者主要由房地產(chǎn)公司提供相應(yīng)信托資金回購(gòu)或資產(chǎn)抵押條款，或信托公司受讓房地產(chǎn)公司相應(yīng)債權(quán)形式發(fā)行信托產(chǎn)品融資，信托公司僅僅充當(dāng)貸款中介角色；而后者在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程里，信托公司必須參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，并從項(xiàng)目開發(fā)收益分得一杯羹。

“相比融資型信托產(chǎn)品主要考慮房地產(chǎn)公司資產(chǎn)抵押物估值，而投資型信托產(chǎn)品必須考量信托資金所投資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售前景與現(xiàn)金回籠速度?！标愅硎?，“但目前信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)營(yíng)銷尚缺乏豐富經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)作案例，所以目前發(fā)行的大多是融資型信托產(chǎn)品，這個(gè)還是比較成熟的?！?/p>

在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品安全性的考量上，當(dāng)前多數(shù)信托公司已設(shè)計(jì)各自的房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目資質(zhì)評(píng)分體系。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首先信托公司會(huì)將各城市GDP、人均購(gòu)買力、土地購(gòu)買成本等的收益比等列為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)高低的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。而落實(shí)到單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，四證齊全、開發(fā)商背景均會(huì)成為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判依據(jù)。

但是卻有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托還是蘊(yùn)含一定的風(fēng)險(xiǎn)，不要盲目迷信風(fēng)險(xiǎn)控制能力，任何高回報(bào)的投資都是有一定的高風(fēng)險(xiǎn)的。

因?yàn)殡S著預(yù)期收益率的不斷走高，意味著開發(fā)商通過(guò)信托融資的成本在增加。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，以前，一款預(yù)期年化收益率8%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，加上向信托公司、銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)、托管費(fèi)等財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)用為5%，開發(fā)商的融資成本在13%左右，而現(xiàn)在，隨著越來(lái)越多的開發(fā)商往信托上擠，承諾的預(yù)期年化收益率越來(lái)越高，平均達(dá)到10%左右，給信托公司的費(fèi)用也在加大，7%、8%很正常。那么，開發(fā)商的融資成本就將達(dá)到17%以上，這就需要開發(fā)商要有很高的利潤(rùn)。而在目前的市場(chǎng)行情下，開發(fā)商的利益應(yīng)該是越來(lái)越低的。受到雙方面的重壓，開發(fā)商的壓力很大，房地產(chǎn)信托也就存在違約的風(fēng)險(xiǎn)。

選擇產(chǎn)品要謹(jǐn)慎

“日前接到銀監(jiān)會(huì)的窗口指導(dǎo)電話，除保障房以外的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)下半年暫停。目前華澳、興業(yè)、中海、華寶、中融、平安、愛(ài)建等公司已經(jīng)停發(fā)地產(chǎn)信托。”6月底中信信托負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的投資總監(jiān)向記者透露，“除了保障房性質(zhì)的信托計(jì)劃，沒(méi)有很好的合作關(guān)系，不會(huì)再發(fā)新的信托產(chǎn)品了。”

上述投資總監(jiān)表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托收緊有兩個(gè)因素，一是應(yīng)銀監(jiān)會(huì)的要求，因?yàn)殂y行的開發(fā)貸款在不斷收緊，而信托卻在大規(guī)模放款，與當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)控相違背；二是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，政策的變化無(wú)法預(yù)估，加上信托所要求的投資回報(bào)不斷上升，各大信托公司在風(fēng)險(xiǎn)掌控上也開始收緊。

而各家信托公司提供的“產(chǎn)品質(zhì)量”相差較大。因此，即使接下來(lái)投放的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品會(huì)比較謹(jǐn)慎，投資者還是應(yīng)該注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)控制的甄別，不能只關(guān)注投資預(yù)期收益。

“收益和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的，收益越高風(fēng)險(xiǎn)肯定越大?！闭猩蹄y行理財(cái)師表示，地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益高但也有風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買信托類產(chǎn)品一定要仔細(xì)看清合同，弄懂內(nèi)容。

上述招商銀行理財(cái)師還建議，在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)考慮如下三個(gè)方面。

首先，要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司。市場(chǎng)上有些信托公司起步較早，已擁有了多年房地產(chǎn)直接投資的經(jīng)驗(yàn)。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；非預(yù)期損失；影響因素；量化核算

F293.3

1 非預(yù)期損失的概念與影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)非預(yù)期損失是指與房地產(chǎn)預(yù)期損失相關(guān)聯(lián)的經(jīng)估算的超過(guò)上述平均損失以上的損失，它是對(duì)期望損失的偏差——標(biāo)準(zhǔn)差（σ），也可以表述為受隨機(jī)變化的不確定風(fēng)險(xiǎn)因素影響，所引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)收益偏離預(yù)期收益的程度。換言之，房地產(chǎn)非預(yù)期損失就是除期望損失之外的具有波動(dòng)性的資產(chǎn)價(jià)值的潛在損失。

導(dǎo)致房地產(chǎn)非預(yù)期損失的影響因素主要是城市和土地利用發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃問(wèn)題、市場(chǎng)主體本身的問(wèn)題、政府相關(guān)房地產(chǎn)政策及其運(yùn)作問(wèn)題、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境問(wèn)題以及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的問(wèn)題。

在風(fēng)險(xiǎn)的控制和監(jiān)管上，意外損失等于經(jīng)濟(jì)資本，因此房地產(chǎn)非預(yù)期損失隨房地產(chǎn)企業(yè)容忍度的不同，可以通過(guò)保有資本金承擔(dān)這種預(yù)料外或由不確定因素造成的潛在損失，從而緩解非預(yù)期損失對(duì)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的沖擊。

2房地產(chǎn)非預(yù)期損失的原因

2.1城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃問(wèn)題

城市及土地開發(fā)規(guī)劃缺乏高起點(diǎn)的、統(tǒng)攬全局的總體規(guī)劃，對(duì)土地性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無(wú)序，使開發(fā)商對(duì)濱海、城市的未來(lái)發(fā)展缺乏有效想像空間，難以根據(jù)土地規(guī)劃把握開發(fā)熱點(diǎn)和贏利機(jī)會(huì)。

很多縣市的城市土地發(fā)展規(guī)劃缺乏系統(tǒng)的、具體的控制性詳細(xì)規(guī)劃，加上房地產(chǎn)熱過(guò)程中的盲目圈地，占地為牢，濱海、城市土地開發(fā)具隨意性和低水平性，反復(fù)的推倒重建，既給濱海、城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)它自身難以控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2市場(chǎng)主體本身的問(wèn)題

在暴利導(dǎo)向和信息不對(duì)稱的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體出現(xiàn)一些不講信用的投機(jī)操作亂象：少數(shù)房地產(chǎn)相關(guān)政府部門以及相關(guān)責(zé)任人不作為或者亂作為；開發(fā)商違規(guī)操作；商業(yè)銀行貸款“三查”不嚴(yán)，風(fēng)險(xiǎn)管控不足；職業(yè)炒家操控市場(chǎng)；購(gòu)房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)；部分媒體大肆炒作、片面報(bào)道，導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房?jī)r(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中問(wèn)題最嚴(yán)重的當(dāng)屬開發(fā)商，很多外來(lái)開發(fā)商跟隨熱潮來(lái)，卻因?yàn)闆](méi)有對(duì)市場(chǎng)的深入把握，新開樓盤規(guī)模偏小，這些反復(fù)的小規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)商絕大部分資金都是依靠銀行貸款和商品房預(yù)售款，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)或開發(fā)商后續(xù)資金不能迅速到位，項(xiàng)目就有可能被擱置。

還有開發(fā)商針對(duì)本地環(huán)境，過(guò)多注重高價(jià)位樓房以及海景房的開發(fā)，照搬內(nèi)地設(shè)計(jì)，沒(méi)有充分結(jié)合本土文化和房地產(chǎn)項(xiàng)目低碳技術(shù)要求，導(dǎo)致品牌的應(yīng)用效果不佳，存在一定的誤區(qū)。

2.3政府相關(guān)房地產(chǎn)政策問(wèn)題及運(yùn)作問(wèn)題

多年來(lái)一直是實(shí)行“重買輕租，透支消費(fèi)”的房地產(chǎn)政策，缺少清晰、明確、適合房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)政策是一波三折，總是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，一輪后回到原點(diǎn)，舊的問(wèn)題沒(méi)有解決，新的問(wèn)題又出現(xiàn)。

2010年配合國(guó)家宏觀調(diào)控，政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，通過(guò)采取控制土地、稅收、緊縮貸款、提高首付款比例、限制購(gòu)買第二套住房、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占比、禁止別墅類高檔住宅項(xiàng)目的支持、控制寫字樓及商業(yè)用房項(xiàng)目支持以及不得向“圈地”“屯地”的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求實(shí)施調(diào)控。

但是這些宏觀調(diào)控政策卻在某些縣市相關(guān)部門、某些銀行和某些房地產(chǎn)項(xiàng)目遭遇執(zhí)行不力，政策效果打了一定的折扣，市場(chǎng)不可預(yù)期因素卻在逐漸增加，——房地產(chǎn)行業(yè)面臨全新的考驗(yàn)。

同時(shí)某些縣市辦事效率低、程序復(fù)雜、規(guī)則模糊等問(wèn)題仍十分突出，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“關(guān)卡”很多，隱性運(yùn)作成本較高，制約了外來(lái)房地產(chǎn)投資企業(yè)投資開發(fā)的積極性。

3非預(yù)期損失量化核算與控制

財(cái)務(wù)型方法是對(duì)無(wú)法控制的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)非預(yù)期損失所做的財(cái)務(wù)安排，這種方法的核心是把消除和減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的成本均勻地分布在一定時(shí)期內(nèi)，以便減少因隨機(jī)性的巨大非預(yù)期損失發(fā)生而引起財(cái)務(wù)上的波動(dòng)。通過(guò)財(cái)務(wù)處理，可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)成本降低到最低程度。

3.1經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資收益（RARI）

房地產(chǎn)投資的預(yù)期損失（ELI）為房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的暴露部分，是企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將承受的損失。因此，企業(yè)必須留存價(jià)值與預(yù)期損失相當(dāng)?shù)膲馁~準(zhǔn)備以避免影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。

如果企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的實(shí)際損失為零，則壞賬準(zhǔn)備可以計(jì)為企業(yè)的收益。房地產(chǎn)預(yù)期損失等于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資損失概率、既定投資損失率與投資風(fēng)險(xiǎn)暴露三者的乘積，是投資風(fēng)險(xiǎn)損失分布的方差。

ELI是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益的核心，其基本含義是房地產(chǎn)企業(yè)在拓展投資規(guī)模的一段時(shí)期內(nèi)，平均而言可以預(yù)期到的損失額度。

記V為房地產(chǎn)企業(yè)在一定分析期內(nèi)受投資風(fēng)險(xiǎn)影響的資產(chǎn)價(jià)值，簡(jiǎn)稱企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)暴露價(jià)值，EDF為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資損失率，LGD為在EDF下不能收回的那部分資產(chǎn)的價(jià)值（又稱既定投資損失率），于是投資預(yù)期損失可表示為：

ELI=V×LGD×EDF（1）

由于本文研究房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)中所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)，可假定企業(yè)暴露在風(fēng)險(xiǎn)下的資產(chǎn)價(jià)值V為房地產(chǎn)企業(yè)全部投資額；既定投資損失LGD為房地產(chǎn)企業(yè)在分析期末即投資期滿時(shí)損失的那部分投資。進(jìn)一步記α為投資回收率，即投資期滿時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)能夠收回的投資率，則既定投資損失率LGD為1-α（該指標(biāo)可以利用房地產(chǎn)投資的歷史數(shù)據(jù)估計(jì)獲得，也可援用行業(yè)的平均水平）；EDF的估計(jì)可援用相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法。

由上述分析，可得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資收益RARI的計(jì)算公式為：

RARI=V×（1－LGD×EDF）-投資成本（2）

由于投資給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一系列應(yīng)收賬款，因此投資成本除銷售成本外，還包括投資所涉及的其他成本（見(jiàn)圖1）。

圖1風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資收益

3.2投資風(fēng)險(xiǎn)資本（CIR）

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值V通常隨著投資的損失率和投資損失的非預(yù)期變化上下波動(dòng)，本文稱之為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的投資非預(yù)期損失（ULI），采用當(dāng)期風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值V的標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行度量：

（3）

設(shè)隨機(jī)投資損失變量L的密度為f（L），并假定導(dǎo)致投資損失的隨機(jī)投資風(fēng)險(xiǎn)因素與投資損失變量L相互獨(dú)立。設(shè)V0為初始風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值，記 和 分別為隨機(jī)投資損失變量L和投資預(yù)期損失率EDF的方差。由于

易得：

（4）

（5)

將（4）式和（5）式代入（3）式，即得：

換言之，隨著投資的損失率和投資損失率的非預(yù)期變化，投資的非預(yù)期損失為：

若房地產(chǎn)投資損失是一個(gè)兩狀態(tài)事件，則投資損失概率即EDF的方差為：

若房地產(chǎn)投資損失是一個(gè)多狀態(tài)過(guò)程，則需考慮投資風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)轉(zhuǎn)換概率，此時(shí)房地產(chǎn)非預(yù)期損失的表達(dá)式會(huì)復(fù)雜得多。房地產(chǎn)投資資產(chǎn)組合的非預(yù)期損失與預(yù)期損失不同，它不等于其所包含的各單個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的非預(yù)期損失的線形總和，包含N個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的資產(chǎn)組合的非預(yù)期損失為：

（8)

其中

（9)

聯(lián)合投資損失概率P（Di．Dj)＝EDFi＋EDFj－P（Di+Dj)，P（Di+Dj)表示至少有一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)投資損失的概率。由于房地產(chǎn)企業(yè)之間投資相關(guān)系數(shù)的計(jì)算量極大，一般將房地產(chǎn)企業(yè)所屬區(qū)域的相關(guān)系數(shù)作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)系數(shù)的近似。

由于投資的非預(yù)期損失是除投資預(yù)期損失之外的潛在損失，房地產(chǎn)企業(yè)必須為該不確定的潛在損失預(yù)留足夠的資本，以便在損失真正發(fā)生時(shí)能夠緩解企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，維持其經(jīng)營(yíng)。稱這類預(yù)留資本為房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)資本（CIR），可用非預(yù)期損失ULI的倍數(shù)加以刻畫，不妨記CIR=r×ULI，其中稱r為投資風(fēng)險(xiǎn)資本乘數(shù)。

設(shè)ε為置信水平，則在投資期滿時(shí)，企業(yè)預(yù)留的投資風(fēng)險(xiǎn)資本CIR應(yīng)滿足：

Prob（L≤CIR+ELI)=ε（10）

其中L為隨機(jī)投資損失變量，ELI為投資的預(yù)期損失，又由CIR=r×ULI，（7）式又可表示為：

（11)

由（8）式可計(jì)算出在置信水平ε下的最小投資風(fēng)險(xiǎn)資本乘數(shù)r，進(jìn)而得到企業(yè)為不確定的潛在損失應(yīng)預(yù)留的投資風(fēng)險(xiǎn)資本CIR。

3.3經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資風(fēng)險(xiǎn)資本收益

根據(jù)前面的分析，進(jìn)一步還可得到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資風(fēng)險(xiǎn)資本收益模型：

（12)

根據(jù)I-RROC值，房地產(chǎn)企業(yè)可以衡量每次投資業(yè)務(wù)給企業(yè)帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)資本的收益。由于上式中考慮了投資的非預(yù)期損失，企業(yè)在拓展業(yè)務(wù)或進(jìn)行投資活動(dòng)時(shí)將收益與風(fēng)險(xiǎn)完全匹配起來(lái)，從而使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)更加穩(wěn)健，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制更加完善。

4 房地產(chǎn)預(yù)期損失和非預(yù)期損失量化核算案例

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入是100億元，銷售成本為60億元，投資管理成本為10億元；該企業(yè)的預(yù)期投資損失率EDF＝12%，σEDF＝0.318,2。

援用文獻(xiàn)[3]中損失變量服從β,分布的假設(shè)，不妨設(shè)投資損失變量L服從參數(shù)α＝1和β＝9的β,分布，因?yàn)棣?分布的均值和方差分別為μ=α/(α+β),σ2=α×β/[(α+β)2×(α+β+1)]，易得企業(yè)的既定投資損失率為L(zhǎng)GD＝10%，標(biāo)準(zhǔn)差Lσ＝0.090,4。

由式(1)可得該房地產(chǎn)企業(yè)投資業(yè)務(wù)的預(yù)期投資損失為：

ELI＝100×0.1×0.12＝1.2億元

由式(5)可得該房地產(chǎn)企業(yè)投資業(yè)務(wù)的非預(yù)期損失為：

5結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境面臨許多不確定性的情況下，各房地產(chǎn)市場(chǎng)主體應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和非預(yù)期損失防范理論學(xué)習(xí)，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體，從而規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其非預(yù)期損失，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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［2］于研．完善我國(guó)企業(yè)內(nèi)部信用風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的思考［J］．上海經(jīng)濟(jì)研究，2004．

篇(7)

關(guān)鍵詞：土地還原利率；租售比法；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法；溫州市

中圖分類號(hào)： F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1 常用的土地還原率確定方法介紹

1.1 土地純收益與價(jià)格比率法

選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估土地相似的交易案例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率，按下式計(jì)算土地還原率:

rd＝∑(Rx/Px)×1/M

式中：rd—某—土地利用類型的還原利率

Px—某一土地用途法定最高年限宗地單位面積售價(jià)

Rx—與售價(jià)質(zhì)量相同宗地的單位面積年租金M—調(diào)查樣本數(shù)量

1.2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法

即：還原利率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。

1.3 投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法

將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。

2 各方法應(yīng)用比較分析

第一種方法即計(jì)算同一均質(zhì)區(qū)段樣本地價(jià)與樣本租金的租價(jià)比，在土地市場(chǎng)比較正常的狀況下，測(cè)算的土地還原利率能反映實(shí)際情況，溫州市土地市場(chǎng)發(fā)育較早，已經(jīng)初步形成較為完整的土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)租售價(jià)之間具有一定的可比性。但是從理論上分析，土地使用權(quán)租賃（短期）市場(chǎng)與買賣（長(zhǎng)期）市場(chǎng)的市場(chǎng)行為與特性不同，地價(jià)形成機(jī)制也不同。根據(jù)古典地租地價(jià)理論，租賃市場(chǎng)的收益地價(jià)由土地收益（即租金）確定，反映地價(jià)的長(zhǎng)期均衡值；而買賣市場(chǎng)的交易地價(jià)則由供求決定，是在土地資產(chǎn)市場(chǎng)上決定其價(jià)格，不是間接由地租決定，因而土地市場(chǎng)上收益價(jià)格與交易價(jià)格往往不一致。特別是當(dāng)土地市場(chǎng)投機(jī)氣氛比較濃厚時(shí)，“地價(jià)泡沫”不斷膨脹，容易出現(xiàn)租金不漲而房地產(chǎn)買賣價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)象，這樣市場(chǎng)交易地價(jià)與收益地價(jià)就會(huì)出現(xiàn)背離。

第二種方法理論性強(qiáng)，反映還原利率是房地產(chǎn)投資收益率的實(shí)質(zhì)，即投資收益率等同于投資者的機(jī)會(huì)成本加上投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，機(jī)會(huì)成本是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會(huì)的回報(bào)，一年期存款利率在我國(guó)一般可作為安全利率，但該法對(duì)影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素的加數(shù)大小確定帶有較大的主觀成分。

第三種方法在理想的市場(chǎng)狀況下，所求得的還原利率較為接近真實(shí)值。但是，由于我國(guó)的價(jià)格體系尚未完全理順，不同行業(yè)的投資利率可比性差，數(shù)據(jù)資料難以獲取，社會(huì)平均投資收益率很難測(cè)算，因此，用該方法確定土地還原率操作性較差。

3 溫州市區(qū)土地還原利率確定

綜合分析溫州市具體情況及其他城市土地還原率確定的經(jīng)驗(yàn)，本次土地還原率的確定，主要采用的方法是以實(shí)際測(cè)算的租售比率數(shù)據(jù)（綜合還原利率）和基準(zhǔn)日現(xiàn)行的各種存貸款利率數(shù)據(jù)作為土地還原率的控制指標(biāo)，在此二者的區(qū)間內(nèi)，經(jīng)對(duì)比分析確定。

3.1 房地產(chǎn)租售比測(cè)算

本次測(cè)算，我們通過(guò)典型調(diào)查了11個(gè)住宅和22個(gè)商業(yè)店鋪的買賣價(jià)格和租金水平案例，分別測(cè)算商服和住宅的租售比價(jià)。從測(cè)算結(jié)果看，住宅租售比1.54%-2.42%區(qū)間，平均值為1.80%；商服的租售比在4.01%-10.36%不等，大部分在6%左右，平均值為6.13%。而不同類型、不同區(qū)位、不同品質(zhì)的房屋租售比差距比較大，但基本符合規(guī)律，測(cè)算出的商業(yè)店鋪的租售比相對(duì)較高，尤其在老城區(qū)的繁華地段；而住宅用房租售比普遍低，特別是在城市新區(qū)或一些新建樓盤?？紤]到溫州市區(qū)近年的房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，對(duì)于住宅的投資需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際居住需求，使得住宅價(jià)格存在一定的“泡沫”，采用租售比無(wú)法算出真實(shí)的還原率；相對(duì)來(lái)說(shuō)，商業(yè)用房的租售比較真實(shí)地反映租金與售價(jià)間的關(guān)系，權(quán)宜確定以商業(yè)用房的租售比作為控制指標(biāo)。

為了合理確定溫州市土地還原利率水平，首先以商業(yè)用房租售比的平均值作為房地產(chǎn)綜合還原利率，即商服用地的綜合還原利率為6.13%。其次根據(jù)綜合還原利率與土地還原利率、房屋還原利率的相互關(guān)系來(lái)測(cè)算土地還原利率。公式如下：

r=(L*r1+B*r2)/(L+B)= γ1*r1+γ2*r2

式中：r——綜合還原利率r1——土地還原利率 r2——房屋還原利率

L——土地價(jià)格 B——房屋價(jià)格

γ1——土地價(jià)格占房地總價(jià)的比例 γ2——房屋價(jià)格占房地總價(jià)的比例

根據(jù)所選樣本地價(jià)與房屋價(jià)格的比較及溫州市的實(shí)際情況，確定商服的γ1為0.70，γ2為0.30。另外由于房屋有—定的經(jīng)濟(jì)耐用年限和折舊，一般情況房屋還原利率比土地還原率高1-2％，由此確定房屋還原利率在土地還原率的基礎(chǔ)上加2％。由此測(cè)算得到商服的土地還原利率為5.53%。

3.2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法

近年來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持較快發(fā)展，貨幣信貸增長(zhǎng)較快，加之受能源、食品等結(jié)構(gòu)性因素的影響，居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)不斷攀升，通貨膨脹壓力不斷增加，為防止物價(jià)由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)轱@著的通貨膨脹，尤其是2010年以來(lái)，人民銀行加大了利率杠桿調(diào)控，先后進(jìn)行了多次存、貸基準(zhǔn)利率的上調(diào)。若以本次基準(zhǔn)日一年期存款基準(zhǔn)利率3.3%為安全利率，綜合考慮因當(dāng)前物價(jià)上漲的趨勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)積累、公眾對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的觀望心里的不確定性等所致的房地產(chǎn)投資額外風(fēng)險(xiǎn)程度，以及貸款基準(zhǔn)利率對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值效應(yīng)的影響等，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為3-4%，則土地還原利率在6.5-7.5%。同時(shí)結(jié)合國(guó)土資發(fā)[2006]307號(hào)文件有關(guān)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中進(jìn)行年期修正的還原利率不得低于同期人民銀行公布的五年期存款利率的規(guī)定，現(xiàn)行的五年期存款基準(zhǔn)利率為5.5%。據(jù)此，我們認(rèn)為土地還原利率確定在7%左右比較合理。

3.3 最終土地還原利率的確定

對(duì)比上述兩種方法可以看出，兩者存在一定的差距。分析原因，主要在于我國(guó)當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系不夠完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中不同層次市場(chǎng)之間特別是租賃市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)之間聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)，房地產(chǎn)買賣的資產(chǎn)市場(chǎng)存在過(guò)熱的現(xiàn)象，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比價(jià)關(guān)系失衡。從有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的角度出發(fā)，本次溫州市土地還原利率的確定，主要以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)租售比法結(jié)果、不同用地的投資風(fēng)險(xiǎn)程度差異及實(shí)際操作性等確定，同時(shí)征詢當(dāng)?shù)刭Y深估價(jià)師意見(jiàn)，最終確定商服、住宅、工業(yè)用地等各類用地的土地還原利率統(tǒng)一為7%。

[參考文獻(xiàn)]