序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：貨幣政策；經(jīng)營(yíng)績(jī)效；房地產(chǎn)業(yè)

一、引言

自從2003年以來(lái)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控增多，其中貨幣政策調(diào)控較為頻繁，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較為廣泛。多數(shù)學(xué)者從理論上對(duì)房?jī)r(jià)這一民生問(wèn)題進(jìn)行了深入研究，并結(jié)合貨幣政策的影響，為貨幣政策調(diào)控提供了重要的理論基礎(chǔ)。大量研究認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入量大，所以貨幣政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響非常大。但是研究基本上圍繞房?jī)r(jià)展開(kāi)，因此對(duì)于貨幣政策的影響研究尚存在一些不足。其一是因?yàn)槲覈?guó)地區(qū)間的差異較大，房地產(chǎn)發(fā)展不均衡，如果以房?jī)r(jià)作為研究的對(duì)象，無(wú)法真實(shí)反映貨幣政策對(duì)企業(yè)的影響。其二，房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的主體，更關(guān)心企業(yè)自身的發(fā)展，房?jī)r(jià)很大程度上受外界供需因素的影響，并非企業(yè)關(guān)心的核心問(wèn)題，因此，以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，深入探討貨幣政策對(duì)微觀企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響具有重要的研究意義。不僅為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供建議，更是為政府貨幣政策調(diào)整提供借鑒和參考。房地產(chǎn)上市企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)重要組成，在行業(yè)里具有典型代表性，且上市公司數(shù)據(jù)可控性強(qiáng)，在研究貨幣政策影響時(shí)，上市公司既具有較強(qiáng)的代表性，又具有較強(qiáng)的操作性，因此成為理想的研究對(duì)象。

從數(shù)據(jù)上看，2010年至2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高，2014年各項(xiàng)數(shù)據(jù)有所下降，這與當(dāng)時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣以及房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整有很大的關(guān)系，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)控政策的拐點(diǎn)，市場(chǎng)不斷降溫。2015年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)呈逐步回暖的趨勢(shì)。眼下，中國(guó)的貨幣政策正從穩(wěn)健略偏寬松朝“穩(wěn)健中性”轉(zhuǎn)變。2017年春節(jié)過(guò)后的第一個(gè)工作日央行上調(diào)了逆回購(gòu)利率和SLF（常備借貸便利）利率，而在2017年春節(jié)放假前，MLF（中期借貸便利）利率也已上調(diào)。這一舉措提高了銀行放貸的資金成本，進(jìn)而會(huì)影響按揭貸款利率。這也是貨幣政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響的表現(xiàn)之一。

二、文獻(xiàn)回顧

對(duì)于貨幣政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響，國(guó)外學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)方面的研究。例如Gaike Warren與Clark Scott（2005）[1]的研究表明美國(guó)政府出臺(tái)的各項(xiàng)政策，有關(guān)房產(chǎn)稅、貸款及信用評(píng)級(jí)政策、土地監(jiān)管政策等方面來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。Kling和McCue （1991）[2]從宏觀經(jīng)濟(jì)政策變量的變動(dòng)（如利率和貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)）的角度研究房地產(chǎn)企業(yè)的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)影響效果并不明顯著，但是存在潛在的影響。Kashyap （1991）[3]認(rèn)為， 貨幣政策緊縮雖然會(huì)使銀行貸款減少，但企業(yè)的商業(yè)信用融資卻增加了，緊縮性貨幣政策會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法獲得貸款，在企業(yè)又缺少其他融資渠道的情況下，企業(yè)資金緊張，導(dǎo)致最終產(chǎn)出降低。Ben Bernanke 和Mark Gerlter（1995）[4]指出利率上升將影響借款人的資產(chǎn)狀況，股價(jià)下跌，資產(chǎn)狀況惡化，商業(yè)銀行可用于發(fā)放貸款的資金減少，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)為了資金回收防范風(fēng)險(xiǎn)將減少對(duì)資產(chǎn)狀況不佳企業(yè)的貸款，導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中資金減少，最終影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。Bredin（2011）[5]的研究表明貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生源源不斷的影響，而股利通道是產(chǎn)生這一影響背后的驅(qū)動(dòng)力。Gabriel（2014）[6]研究表明非常規(guī)的擴(kuò)張性貨幣政策沖擊是房地產(chǎn)市場(chǎng)利率下降的關(guān)鍵，住宅建筑商和房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的股本回報(bào)率得到了提高。

在我國(guó)，有關(guān)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響也有大量的研究。王曼怡、劉同山（2010）[7]在理論分析的基礎(chǔ)上，使用金融加速效應(yīng)分析貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)之間關(guān)系，研究指出貨幣政策調(diào)控效果跟房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模有關(guān)。認(rèn)為會(huì)比政策對(duì)小房地產(chǎn)企業(yè)影響顯著，對(duì)大房地產(chǎn)企業(yè)影響效果不如小房地產(chǎn)企業(yè)，指出大型房地產(chǎn)企業(yè)資金雄厚可以抵消貨幣政策調(diào)控帶來(lái)的影響。宋芳秀等（2011）[8]使用滬深73家房地產(chǎn)上市公司作為研究對(duì)象，選取1998-2007年總共9年的數(shù)據(jù)，研究利率與房地產(chǎn)上市公司投Y情況的關(guān)系，指出投資與利率之間不存在明顯因果關(guān)系，利率因無(wú)法區(qū)分投資需求和剛性需求導(dǎo)致調(diào)控效果不明顯，另外國(guó)有資本或國(guó)有資本控股背景附帶的資金保障削弱了利率機(jī)制的作用和政府調(diào)控的效果。陳歡、馬永強(qiáng)（2013）[9]采用2008-2011年房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象，研究貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的關(guān)系，研究結(jié)果表明，存款準(zhǔn)備金率和貸款基準(zhǔn)利率的變動(dòng)對(duì)企業(yè)融資決策具有重要的影響。程正中、張緒通（2015）[10]利用59 家房地產(chǎn)上市公司2003-2013年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究后發(fā)現(xiàn)貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量的提高都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有負(fù)面影響。戶(hù)青等（2016）[11]以2007-2014年滬深A(yù)股上市公司為研究對(duì)象，研究貨幣政策對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響，結(jié)果表明貨幣政策緊縮對(duì)企業(yè)績(jī)效具有顯著的負(fù)面影響。

三、我國(guó)貨幣政策調(diào)整與企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效

（一）存貸款利率調(diào)整與企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性強(qiáng)，企業(yè)的60%的資金來(lái)源于銀行貸款，利率的上市導(dǎo)致企業(yè)資金使用成本上市，影響企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資水平較高，融資的成本易受市場(chǎng)因素的影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。房產(chǎn)作為一種價(jià)格較高的特殊商品，一次性購(gòu)買(mǎi)的成本和費(fèi)用較高，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)多采用抵押貸款的方式。利率上升將抑制購(gòu)買(mǎi)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷(xiāo)售下降。利率的調(diào)整還會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，當(dāng)企業(yè)預(yù)期利率上調(diào)時(shí)，會(huì)更多考慮長(zhǎng)期負(fù)債的融資方式；預(yù)期利率下降時(shí)，企業(yè)將減少長(zhǎng)期負(fù)債，偏向于短期負(fù)債。從圖1可以看出，除了2007年異常波動(dòng)外，貸款利率處于下降周期，房地產(chǎn)企業(yè)所獲取的資金成本下降，企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效（凈資產(chǎn)收益率和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率）不斷提升。且同時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，說(shuō)明在此期間房地產(chǎn)業(yè)是有利可圖的。

圖1 貸款利率與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的關(guān)系

（二）存款準(zhǔn)備金率調(diào)整余企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效

央行貨幣政策提高銀行體系的存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致商業(yè)銀行無(wú)法通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)（如發(fā)行票據(jù)、減少債券持有或者其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品）抵消存款準(zhǔn)備金率上升減少的貨幣量，銀行在面臨這種融資約束下的貸款決策也會(huì)發(fā)生變化。1央行每上調(diào)0.5%的存款準(zhǔn)備金率將凍結(jié)商業(yè)銀行3500億元的資金，導(dǎo)致商業(yè)銀行的貸款能力受限。因此，存款準(zhǔn)備金率的提高減少了市場(chǎng)的流動(dòng)資金，商業(yè)銀行提高貸款難度，貸款額度受限，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，住房銷(xiāo)售量下降，房地產(chǎn)企業(yè)住房庫(kù)存增加，資金周轉(zhuǎn)率下降，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平。

（三）貨幣供應(yīng)量調(diào)整與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效

貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效有著重要的影響，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住房?jī)r(jià)格的影響。寬松的貨幣供應(yīng)量提升房地產(chǎn)企業(yè)的投資信心。2009年寬松的貨幣政策，使得大量貨幣流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比上一年增長(zhǎng)了22.4%，商品房銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)96.5%。大量研究表明，貨幣供應(yīng)量與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)。多年來(lái)，我國(guó)M2保持著高速增長(zhǎng)，2009年年末M2余額為60. 6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)27. 7%；2010年年末M2余額72. 6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19. 7%；2016年末M2的余額達(dá)到155萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.3%2。寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)企業(yè)獲得足夠的資金，且資金成本降低極大促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金比較充裕，消費(fèi)者購(gòu)房貸款的資金能夠有效保障，增加了住房的交易，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。圖2反映了1995-2015年貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的關(guān)系。從圖中可以得出：貨幣供應(yīng)量（M2）的變化與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)績(jī)效具有較強(qiáng)的線性相關(guān)，貨幣供應(yīng)下降的兩個(gè)階段（1999年前和2009年后）均伴隨著房地產(chǎn)業(yè)凈資產(chǎn)收益率和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的下降。

圖2 貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的關(guān)系

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)和國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)。

四、結(jié)論

本文從貨幣政策調(diào)整的角度探討房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素。本文發(fā)現(xiàn)，利率、存款準(zhǔn)備金率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效具有負(fù)向作用。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金使用周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)績(jī)效對(duì)資金價(jià)格較為敏感。而市場(chǎng)利率的調(diào)高直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金價(jià)格，增加了房地產(chǎn)企業(yè)成本，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平。貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有正向作用，寬松的貨幣供應(yīng)量將有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨貨幣政策調(diào)節(jié)的不確定性下，應(yīng)積極調(diào)整企業(yè)融資策略，拓寬企業(yè)融資渠道、調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

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注釋?zhuān)?/p>

篇(2)

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中主要出現(xiàn)了以下問(wèn)題：

首先房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理模式不夠先進(jìn)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)程中使用的方法過(guò)于落后，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算不能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供有效的借鑒，同時(shí)也限制了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的開(kāi)展，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的局限性也促使財(cái)務(wù)預(yù)算工作不能形成全方位的財(cái)務(wù)控制規(guī)模，從而降低了整體企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力；其次在目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理機(jī)制不夠完善，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)管理人員大多將工作重點(diǎn)放在了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)、規(guī)模擴(kuò)張上，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度不夠，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不足，且沒(méi)有合理規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作標(biāo)準(zhǔn)，再加上財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理不足以應(yīng)對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；最后房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)程中的監(jiān)管力度不足，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)程中由于沒(méi)有規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作規(guī)范及財(cái)務(wù)預(yù)算責(zé)任管理規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)于形式化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)制定后的落實(shí)力度，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算工作進(jìn)一步開(kāi)展。

二、財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的作用

房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)決定了在其發(fā)展過(guò)程中預(yù)算管理的重要作用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)頻率較密集，且資金投資流出、流入數(shù)額較大，如在地皮拍賣(mài)過(guò)程中資金大多在一億以上，這種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不夠集中，而在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額一家獨(dú)大的狀況；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)受相關(guān)國(guó)家機(jī)構(gòu)的管理，因此國(guó)家政策的變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)，且這種風(fēng)險(xiǎn)是不可控制的，因此在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)政策變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素的考慮，并制定一定的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)健康長(zhǎng)久的發(fā)展。財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作可以通過(guò)規(guī)范的管理方式，然后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的決策進(jìn)行綜合分析、復(fù)核，詳細(xì)制定經(jīng)營(yíng)決策風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估方案，從而為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業(yè)管理人員決策失誤而導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失。同時(shí)有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作也可以促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范進(jìn)行，財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以以房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及承攬項(xiàng)目的實(shí)際需求、財(cái)務(wù)能力等為依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一分析，在這個(gè)過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以通過(guò)更加科學(xué)的預(yù)算手段綜合分析自身所承攬項(xiàng)目，如資金回收措施、資金流通風(fēng)險(xiǎn)、前期成本投入、詳細(xì)施工周期等。[1]從而促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加詳細(xì)的了解自身實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平及所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)情況，為正確的財(cái)務(wù)決策提供依據(jù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算控制與管理可以進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)劃，促使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式更加科學(xué)規(guī)范，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本可塑性較強(qiáng)，且隨著開(kāi)發(fā)地域的區(qū)別會(huì)對(duì)成本整體的消耗費(fèi)用造成一定的影響，而采用預(yù)算管理通過(guò)對(duì)工程整體前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用及工程施工成本的管理可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行有效的控制，并通過(guò)規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算促使內(nèi)部開(kāi)發(fā)資金得到最大限度的應(yīng)用，降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本消耗。同時(shí)由于目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)越來(lái)越薄，只有通過(guò)預(yù)算來(lái)控制成本費(fèi)用的支出，才能保證開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有利可賺，促使整體企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

三、財(cái)務(wù)預(yù)算控制與管理強(qiáng)化措施

針對(duì)以上房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)增加對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，根據(jù)自身實(shí)際情況完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理規(guī)范，在這個(gè)前提下可采取以下措施：

（一）完善資本預(yù)算程序

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)加大對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的優(yōu)良影響，然后逐步轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理思想理念，在以往財(cái)務(wù)預(yù)算管理方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際發(fā)展情況，不斷完善企業(yè)資本預(yù)算程序，而在企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理工作中完善的資本預(yù)算程序可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金投資過(guò)程提供保障。如房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一些不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)因素，而通過(guò)有序的資本預(yù)算程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金投資決策失誤，及時(shí)解決，防止因決策失誤而造成大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)損失。一般來(lái)說(shuō)，完善的資本預(yù)算程序應(yīng)包括預(yù)算編制、監(jiān)督、復(fù)核、執(zhí)行等流程，在整個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意加強(qiáng)各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)力度，保證財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作發(fā)揮最大的潛力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中很容易受外界影響，如國(guó)家政策等，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)政策不斷加大財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的執(zhí)行力度，綜合考慮銷(xiāo)售回款、現(xiàn)金流通、融資管理等情況進(jìn)行全面控制管理。如在付款管理過(guò)程中應(yīng)遵循“內(nèi)部服務(wù)監(jiān)督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細(xì)制定資金管理規(guī)劃，并以月為單位編制資金支付計(jì)劃，同時(shí)組織成本工作人員定期對(duì)項(xiàng)目施工場(chǎng)地進(jìn)行實(shí)地考察并規(guī)定考察日期，通過(guò)與各相關(guān)機(jī)構(gòu)的溝通控制付款的頻率，提升付款環(huán)節(jié)的規(guī)范有序性。

（二）優(yōu)化預(yù)算管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作順利進(jìn)行保障是財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制的建立健全，更加完善的預(yù)算管理機(jī)制應(yīng)該包括激勵(lì)機(jī)制及考核獎(jiǎng)懲機(jī)制，企業(yè)應(yīng)以提高預(yù)算管理能力為工作重點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)能力及規(guī)模程度，通過(guò)一系列管理機(jī)制的制定完善可以細(xì)化各部門(mén)人員的管理職責(zé)，加強(qiáng)各部門(mén)人員的責(zé)任意識(shí)，促使企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)人員之間保持良好的溝通交流，為企業(yè)良好的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)更加寬容和諧的氛圍。同時(shí)預(yù)算管理機(jī)制的完善可以在推動(dòng)企業(yè)系統(tǒng)科學(xué)的進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的同時(shí)，也可以提前預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策項(xiàng)目中的安全隱患，從而保證企業(yè)利潤(rùn)與內(nèi)部員工利益同步增長(zhǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制的過(guò)程中，要明確財(cái)務(wù)預(yù)算管理的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同部門(mén)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環(huán)節(jié)較復(fù)雜，財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員工作負(fù)擔(dān)較重，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的失誤不可避免，因此房地產(chǎn)企業(yè)可建立專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算編制、執(zhí)行等過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督管理，并根據(jù)財(cái)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的實(shí)際情況進(jìn)行綜合分析，逐步調(diào)整各部門(mén)人員的工作強(qiáng)度，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效力。

此外，在預(yù)算管理過(guò)程中企業(yè)應(yīng)加大對(duì)費(fèi)用及項(xiàng)目利潤(rùn)管理的關(guān)注力度，并制定相應(yīng)的管理規(guī)范，如在費(fèi)用預(yù)算管理過(guò)程中以年為單位結(jié)合企業(yè)上年度發(fā)展情況及市場(chǎng)變動(dòng)制定整體費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)各部門(mén)實(shí)際情況以整體預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)制定不同部門(mén)的預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)以月為單位詳細(xì)收集各部門(mén)預(yù)算費(fèi)用支出情況并進(jìn)行記錄上報(bào)，然后進(jìn)行綜合分析，對(duì)超預(yù)算的機(jī)構(gòu)進(jìn)行警告并財(cái)務(wù)適當(dāng)懲處措施，保障整體預(yù)算費(fèi)用管理的規(guī)范性。而項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算管理則是在企業(yè)土地招標(biāo)前采取適當(dāng)措施進(jìn)行有效的可行性分析并預(yù)測(cè)評(píng)估成本盈利，如動(dòng)態(tài)回收期、靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)值等，同時(shí)在項(xiàng)目成立時(shí)相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員也應(yīng)及時(shí)考察項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程，并據(jù)此進(jìn)行項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表的編制，[3]根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售方案的更改調(diào)整，保證整體項(xiàng)目的成本盈利。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部資產(chǎn)控制力度

為了保障企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理工作的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部資產(chǎn)的控制力度，除了在預(yù)算編制前期，在預(yù)算執(zhí)行使時(shí)期也要加強(qiáng)控制力度，如及時(shí)清理利用率不高的設(shè)備設(shè)施，[4]促使企?I固定資產(chǎn)可以得到最大程度的利用，保證固定資產(chǎn)殘值估算、使用年限的精確程度。企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理過(guò)程中，應(yīng)樹(shù)立全面監(jiān)督、全面控制以及全員參與的管理意識(shí)，將財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作重點(diǎn)，不斷加強(qiáng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的滲透，促使財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效率不斷提升。此外，為了促使房地產(chǎn)企業(yè)更加長(zhǎng)久的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用新的投資機(jī)會(huì)更加詳細(xì)的了解所投資項(xiàng)目的實(shí)際情況，為更加準(zhǔn)確的預(yù)算管理打下基礎(chǔ)。而財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行力度

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

中圖分類(lèi)號(hào)： F235 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)營(yíng)建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化操作和整合.其實(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理中,或者說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個(gè)流程,通過(guò)合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化,風(fēng)險(xiǎn)最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任化。

1、成功經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力就是指可以給企業(yè)帶來(lái)巨額利潤(rùn),并且是在企業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的、很難被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的那種獨(dú)特的資源、知識(shí)和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)程中形成的具有自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力,是企業(yè)的文化、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場(chǎng)上綜合優(yōu)勢(shì)的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力包括三大資源、三大能力和四種意識(shí)。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營(yíng)銷(xiāo)策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和創(chuàng)新能力。四種意識(shí)是指品牌意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、文化意識(shí)和信用意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識(shí),重視自己的品牌,維護(hù)自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識(shí),樹(shù)立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面。品牌經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)的核心,它對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃能力,建立企業(yè)文化和誠(chéng)信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本要素

2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理

優(yōu)秀的上進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基

本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個(gè)根本、兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)和三個(gè)建設(shè)。一個(gè)根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系；而三個(gè)建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè)。

2.1.1必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶(hù)的利益,為社會(huì)做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說(shuō)實(shí)施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級(jí)專(zhuān)家經(jīng)過(guò)對(duì)全球成千上萬(wàn)的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過(guò)科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。

2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè),這也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的前提條件。

2.2外包管理

隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要求越來(lái)越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng),把更多的優(yōu)勢(shì)資源配置在自己專(zhuān)業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷(xiāo)售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上,通過(guò)外包充分合理地利用外部?jī)?yōu)秀的專(zhuān)業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競(jìng)爭(zhēng)能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式

3.1建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺(jué)、更系統(tǒng)地管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)不能完全用定量指標(biāo)來(lái)衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)。因而，在預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)建立合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，引入“A計(jì)分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況對(duì)各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項(xiàng)分值，最后與臨界值比較來(lái)評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過(guò)信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

3.2創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方法

3.2.1實(shí)行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的有效方式，也是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售的成功經(jīng)驗(yàn)。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時(shí)已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2實(shí)行貸款購(gòu)房：也稱(chēng)為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款及其擔(dān)保，購(gòu)房者提供全部房屋價(jià)款的20%~30%作為購(gòu)房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開(kāi)發(fā)公司為購(gòu)房者提供不可撤銷(xiāo)的全部擔(dān)保。購(gòu)房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。

3.2.3預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，投資者可以通過(guò)預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前就能采取這種措施，會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，增加安全性，但是，預(yù)售價(jià)一般要比工程完工后的最終售價(jià)低，造成一些損失。投資者取得的收益會(huì)因其風(fēng)險(xiǎn)的降低而減少。因此，在投資決策時(shí)，應(yīng)正確處理收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。

3.3建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系

從企業(yè)的高管到普通的財(cái)務(wù)人員都要深刻地認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)工作的重要性和對(duì)企業(yè)的深遠(yuǎn)影響。從而企業(yè)要重視財(cái)務(wù)管理工作，突出財(cái)務(wù)工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當(dāng)中首先要嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)的制度，從企業(yè)財(cái)管管理工作的特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機(jī)能，以財(cái)務(wù)預(yù)算作為重要手段，及時(shí)反饋出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的時(shí)時(shí)分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確而又科學(xué)的參考依據(jù)。

3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌

對(duì)自己的企業(yè)要有個(gè)正確的市場(chǎng)定位，有合理而又有前瞻性的市場(chǎng)定位。這就要求企業(yè)要對(duì)細(xì)分自己的市場(chǎng)，根據(jù)現(xiàn)有的資金實(shí)力，業(yè)務(wù)能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因?yàn)樗漠a(chǎn)品需要輕受長(zhǎng)時(shí)間的考驗(yàn)。加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量的控制，從設(shè)計(jì)到施工直到最后的驗(yàn)收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識(shí)與觀念，掌握核心競(jìng)爭(zhēng)力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點(diǎn)。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出既符合時(shí)代的潮流，又有底蘊(yùn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個(gè)特點(diǎn)鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費(fèi)者，讓消費(fèi)者增加對(duì)些企業(yè)的認(rèn)可程度，增加潛大消費(fèi)者的規(guī)模。

3.5加強(qiáng)資金管理

資金運(yùn)用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益,提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要。所以對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實(shí)行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點(diǎn)掌握工程項(xiàng)目資金的來(lái)龍去脈。通過(guò)加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制；防范對(duì)策

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類(lèi)號(hào)：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及其基本特征

1．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為

1.1償債具有很大的風(fēng)險(xiǎn) 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來(lái)源于銀行貸款，自有資金很少。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 1. 2利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn) 利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時(shí)，投資者的購(gòu)買(mǎi)欲也隨之降低，導(dǎo)致市場(chǎng)需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，共進(jìn)行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購(gòu)房欲，這無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。 1. 3籌資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸依賴(lài)程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金約有45%來(lái)自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債比率加大，相應(yīng)地降低了對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)際規(guī)則不熟悉，使得其在國(guó)際上獲得資金的機(jī)會(huì)較少。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征

長(zhǎng)期性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動(dòng)工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個(gè)階段，特別任建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財(cái)力，這一過(guò)程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個(gè)普通的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成時(shí)間少則兩三年，規(guī)模較長(zhǎng)、成片開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目則需要更長(zhǎng)時(shí)間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須對(duì)建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對(duì)開(kāi)發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再?gòu)拈_(kāi)發(fā)過(guò)程分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的過(guò)程中，要與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個(gè)部門(mén)合作，同時(shí)還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個(gè)工作環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計(jì)、融資方式、施工技術(shù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等各個(gè)方面情況均不相同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便應(yīng)對(duì)其進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還具有較強(qiáng)的時(shí)序性和地域性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)則是一項(xiàng)操作性極強(qiáng)的工作，由開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)角度來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門(mén)行政管理審批手續(xù)的影響，實(shí)施某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計(jì)劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險(xiǎn)，地域性則體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購(gòu)物、環(huán)境、升值潛力等多個(gè)因素都對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址影響甚大。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)即企業(yè)有預(yù)測(cè)、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，管理即企業(yè)出于實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的目的，計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的組織工作，則經(jīng)營(yíng)管理即企業(yè)以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大效益的過(guò)程，在此過(guò)程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動(dòng)始終并成為豐要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容指的是以市場(chǎng)行為，獲取土地使用權(quán)，并通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建沒(méi)及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最人經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日的可行性預(yù)測(cè)及成本控制即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的豐要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測(cè)，一項(xiàng)完整、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)須能在其日后開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過(guò)程，預(yù)測(cè)可分為明確預(yù)測(cè)目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測(cè)方法、預(yù)測(cè)并得出初步結(jié)果、分析預(yù)測(cè)結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫(xiě)預(yù)測(cè)報(bào)告、追蹤反饋等七個(gè)步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)任房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)過(guò)程中所支出各項(xiàng)費(fèi)用的總和，如土地征用和拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等，不同的開(kāi)發(fā)階段應(yīng)實(shí)施不同的成本控制對(duì)策。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)本質(zhì)上是資本價(jià)值的經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配風(fēng)險(xiǎn)等不同形式。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定件即表現(xiàn)出不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別，其中主要有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價(jià)值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無(wú)法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是籌資風(fēng)險(xiǎn)的根源，籌資風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的后果。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體對(duì)策

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制對(duì)策

在選立項(xiàng)階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測(cè)算。項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷(xiāo)售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)、銷(xiāo)售毛利率、資金峰值比例、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)、地價(jià)支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)分類(lèi)，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理起到積極作用。

在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通并實(shí)行限額設(shè)計(jì)、大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用、強(qiáng)化設(shè)計(jì)出陶前的審核。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，應(yīng)實(shí)施“防范+控制”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則。

在項(xiàng)目投資前，要根據(jù)投資市場(chǎng)供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度，周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生狀況構(gòu)成景氣循環(huán)，即擴(kuò)張、收縮、衰退、復(fù)蘇，在不同的階段企業(yè)應(yīng)采取不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略；市場(chǎng)分析即分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、相同檔次和類(lèi)型的投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求狀況以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)立足于供需分析及未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力分析，選擇投資類(lèi)型、做好定位、正確選址等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)著重對(duì)營(yíng)業(yè)費(fèi)用控制，以確定的原則減少不必要費(fèi)用、以合理的避稅手段降低營(yíng)業(yè)費(fèi)用、以分?jǐn)傎M(fèi)用的方式縮減實(shí)際承擔(dān)額等；籌資結(jié)構(gòu)控制，即籌資來(lái)源結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)控制，通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持籌資結(jié)構(gòu)彈性，用來(lái)稀釋風(fēng)險(xiǎn)，比如以短期籌資和長(zhǎng)期籌資、債務(wù)期限和投資期限相結(jié)合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、降低風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇(5)

【關(guān)鍵詞】?jī)r(jià)值鏈；房地產(chǎn)企業(yè)；核心競(jìng)爭(zhēng)力

一、房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的概念

房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力指的是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中不會(huì)被其他凈重對(duì)手模仿的、能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)獨(dú)特經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的知識(shí)和能力資源，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展積累的資源，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中一種特殊的動(dòng)態(tài)變化生產(chǎn)要素，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化持續(xù)退出的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)品，以此為房地產(chǎn)企業(yè)探索更深的發(fā)展?jié)摿?，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中始終處于領(lǐng)先地位。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力長(zhǎng)期放任不理，不加以維護(hù)和提升，隨著時(shí)間流逝和市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將不再具有任何優(yōu)勢(shì)。自發(fā)的動(dòng)態(tài)變化指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)驗(yàn)發(fā)展中無(wú)意識(shí)的經(jīng)驗(yàn)積累，為企業(yè)帶來(lái)能力和競(jìng)爭(zhēng)的提升，而自覺(jué)的動(dòng)態(tài)變化指的是有計(jì)劃、有步驟地引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向著戰(zhàn)略方向發(fā)展。自覺(jué)的動(dòng)態(tài)變化能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)權(quán)，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)動(dòng)靜結(jié)合的發(fā)展過(guò)程，將房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新項(xiàng)目組合成一個(gè)新的整理，核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在服務(wù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量、功能樣式等多個(gè)方面。

二、房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力資源

本文基于企業(yè)價(jià)值鏈角度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)資源加以提煉，如圖1所示：

（1）土地資源

房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力形成的關(guān)鍵條件就是土地資源，土地資源不可能相互代替，屬于不可再生、不可替代的獨(dú)有資源。而且，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地資源的使用開(kāi)發(fā)基本是一次性完成的，房地產(chǎn)企業(yè)很難在短期內(nèi)對(duì)同一塊土地資源進(jìn)行多次開(kāi)發(fā)使用。

（2）資金資源

房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成的首要條件就是資金資源。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從施工企業(yè)獲得墊付資金的前提下，企業(yè)自有資金資源的多少是決定房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵因素，也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。

（3）市場(chǎng)資源

市場(chǎng)是檢驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)是否成功的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品功能多強(qiáng)大、樣式設(shè)計(jì)多新穎，如果與市場(chǎng)消費(fèi)需求相互脫離，只能造成產(chǎn)品的閑置和積壓。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要擁有一定的前瞻性，能夠準(zhǔn)確把握市場(chǎng)發(fā)展方向，始終堅(jiān)持以人為本的開(kāi)發(fā)理念。

（4）知識(shí)資源

知識(shí)資源是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力形成的首要保障，不同房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部知識(shí)資源和存儲(chǔ)量存在一定差異，知識(shí)資源不僅能夠決定房地產(chǎn)企業(yè)各種資源發(fā)揮帶來(lái)的效能，還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)、利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)帶來(lái)了一定影響。

（5）人力資源

人才資源為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展和核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。有了人才企業(yè)才能有所發(fā)展，因此，人才資源在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著不可比擬的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、更新速度快、覆蓋范圍廣，同時(shí)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，由此，房地產(chǎn)企業(yè)需要擁有專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目策劃人員、融資人員、管理人員和營(yíng)銷(xiāo)人員等。

（6）品牌資源

品牌資源是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的綜合體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌資源是對(duì)廣大消費(fèi)者的價(jià)值承諾，盡量避免房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間出現(xiàn)的信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題，并在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中逐漸構(gòu)建良好的美譽(yù)度，由此，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌資源是產(chǎn)品差異化的持續(xù)深化。

（7）企業(yè)文化資源

企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的靈魂。企業(yè)文化的形成是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中逐步確立的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)值理念和規(guī)章制度。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值觀念必須簡(jiǎn)單明確，能夠得到廣大員工的認(rèn)可，只有在正確的企業(yè)文化指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)才能真正獲得成功。良好的企業(yè)文化能夠使員工對(duì)企業(yè)產(chǎn)生認(rèn)同感和使命感。

（8）信息化資源

房地產(chǎn)企業(yè)的信息化資源主要包括兩個(gè)方面，一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中采用先進(jìn)的信息技術(shù)，例如通信技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的智能化發(fā)展；二是房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)，在當(dāng)今以信息化建設(shè)為主的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)只有擁有強(qiáng)大的信息化資源，才能在市場(chǎng)鏡子中處于優(yōu)勢(shì)地位。

三、基于價(jià)值創(chuàng)造角度提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策

（一）研發(fā)設(shè)計(jì)方面

房地產(chǎn)新項(xiàng)目產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程包括創(chuàng)意設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、市場(chǎng)分析、開(kāi)發(fā)建設(shè)和商品化銷(xiāo)售等。房地產(chǎn)企業(yè)在研發(fā)設(shè)計(jì)階段最關(guān)鍵的就是創(chuàng)造價(jià)值，找準(zhǔn)項(xiàng)目產(chǎn)品的服務(wù)和功能定位，由此決定了新產(chǎn)品的最大價(jià)值。房地產(chǎn)新項(xiàng)目產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)不但決定了資金投入的多少，更決定了價(jià)值的創(chuàng)造。房地產(chǎn)企業(yè)新產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)是智力資源勞動(dòng)的結(jié)晶，集產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、功能創(chuàng)新于一體。然而，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)處于模式創(chuàng)新階段，產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)效果的情況與企業(yè)職工技術(shù)技能、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)密切相關(guān)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)機(jī)制和管理控制機(jī)制，為員工發(fā)展提供寬闊的渠道，營(yíng)造積極創(chuàng)新的工作氣氛，將創(chuàng)新作為房地產(chǎn)企業(yè)文化的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）施工建設(shè)方面

在項(xiàng)目施工過(guò)程中，對(duì)于問(wèn)題的處理不能帶有任何彈性，房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)階段，應(yīng)該將目標(biāo)定位為竭盡所能高質(zhì)量、高要求地完成工程施工，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本、建設(shè)時(shí)間和建設(shè)質(zhì)量三要素的平衡。通過(guò)不斷改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式，使房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型，在不斷提高施工工程質(zhì)量和服務(wù)水平時(shí)，要將樹(shù)立良好的企業(yè)品牌形象作為提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，從而有效降低施工成本、縮短施工周期，樹(shù)立企業(yè)品牌形象。只有房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略發(fā)展過(guò)程中優(yōu)于對(duì)手，才能獲得競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。

（三）品牌建設(shè)方面

根據(jù)需求層次理論來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的安全需求、生理需求等低級(jí)需求得到充分滿(mǎn)足后，自然會(huì)追求更高層次的需求。消費(fèi)者選擇某一個(gè)品牌不僅僅是追求物質(zhì)需求，更希望能夠通過(guò)這個(gè)品牌來(lái)體現(xiàn)個(gè)人的價(jià)值觀和獨(dú)特品味。由此可見(jiàn)，品牌文化將消費(fèi)者從一個(gè)簡(jiǎn)單的物質(zhì)需求世界中帶到一個(gè)充滿(mǎn)豐富感情的精神世界，以此體現(xiàn)消費(fèi)者的個(gè)人生活品味。一個(gè)成功的品牌展現(xiàn)的絕對(duì)不僅限于其物質(zhì)層面，而是其精神文化內(nèi)涵的深刻體現(xiàn)，這是一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最難以模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化愈演愈烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)很難在商品質(zhì)量、價(jià)格等方面制造很大差異，而品牌文化的獨(dú)特性，能夠使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌具有美好的想象和情感，使房地產(chǎn)企業(yè)逐漸形成了自身特有的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷培育屬于自己的品牌文化，才能在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，保證企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的領(lǐng)先。

結(jié)論

綜上所述，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的持續(xù)加強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必將會(huì)朝著規(guī)范化、秩序化、標(biāo)準(zhǔn)化的方向發(fā)展。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力保障。本文基于價(jià)值鏈角度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成與發(fā)展進(jìn)行了深入討論，具有一定的理論參考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

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篇(6)

(自貢銀海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,四川自貢643000)

［摘要］本文基于戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用的凸顯,分析了戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)突破了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)時(shí)空上的局限性,打破了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)順序,將成本會(huì)計(jì)貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),從生產(chǎn)前的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本控制到企業(yè)售后服務(wù)以及企業(yè)對(duì)所處行業(yè)、市場(chǎng)中的定位,戰(zhàn)略成本管理為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)與行業(yè)中保持長(zhǎng)久的優(yōu)勢(shì)地位,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本分析與控制,為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。

［

關(guān)鍵詞 ］房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)；生產(chǎn)規(guī)劃；成本控制

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134

相對(duì)于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)而言,戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在企業(yè)管理中的優(yōu)勢(shì)突出,尤其是以當(dāng)前信息技術(shù)為背景的數(shù)據(jù)集成平臺(tái)系統(tǒng)的應(yīng)用,使成本會(huì)計(jì)為了適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度與企業(yè)的發(fā)展,演化成為更高層次與更高水平的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)。一般來(lái)說(shuō),戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)突破了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)時(shí)空上的局限性,打破了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)順序,將成本會(huì)計(jì)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),從生產(chǎn)前的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本控制到企業(yè)售后服務(wù)以及企業(yè)對(duì)所處行業(yè)、市場(chǎng)中的定位,戰(zhàn)略成本管理為企業(yè)在市場(chǎng)與行業(yè)中保持長(zhǎng)久的優(yōu)勢(shì)地位,對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制并進(jìn)行分析,為企業(yè)的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。本文將從戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理中重要的幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行論述,證實(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)采用戰(zhàn)略成本管理的重要性。

1戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的概念和作用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)一樣,都是由專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)人員或會(huì)計(jì),在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)如原材料采購(gòu)、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進(jìn)行全面成本監(jiān)控,并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù),為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境,在其行業(yè)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)地位,提供管理和評(píng)價(jià)企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言,戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是從成本的角度,將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),通過(guò)成本規(guī)劃和控制手段,始終保持或降低企業(yè)的成本,提高企業(yè)的盈利能力,保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終獲得高水平的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此,戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),將不僅僅是傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)記賬的功能,還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能,即通過(guò)成本分析與管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略,使企業(yè)基于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程,為進(jìn)一步的發(fā)展預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì),針對(duì)企業(yè)自身存在的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變,始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進(jìn)程中,最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié),產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè),但是,通過(guò)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用,無(wú)論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面,均體現(xiàn)出對(duì)企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中,是對(duì)傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化,是企業(yè)通過(guò)成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過(guò)成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié),對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),待銷(xiāo)售的商品房即為房企的存貨,一般企業(yè)通過(guò)存貨成本核算與管理,發(fā)現(xiàn)采購(gòu)原材料的價(jià)格、次數(shù),安排采購(gòu)周期實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本管理；而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過(guò)程中對(duì)建筑材料的購(gòu)買(mǎi)也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則,通過(guò)對(duì)原材料采購(gòu)次數(shù)、平均采購(gòu)成本進(jìn)行核算,從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購(gòu)周期與采購(gòu)次數(shù),結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購(gòu)成本支出；另外對(duì)商品房存貨的銷(xiāo)售環(huán)節(jié),根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤(pán)”實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷(xiāo)售有節(jié)奏的控制,可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場(chǎng)目前出現(xiàn)的問(wèn)題或影響因素,制定有效的價(jià)格策略或促銷(xiāo)策略,配合發(fā)盤(pán)節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷(xiāo)售費(fèi)用的管理與控制,提高房企經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。因此,可以看出戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房企來(lái)說(shuō),是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營(yíng)的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局,不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn),更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營(yíng)管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn),采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié),以發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本改善的因素,最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度,體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)根據(jù)售前市場(chǎng)調(diào)查情況制定存貨銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售策略,根據(jù)銷(xiāo)售的實(shí)際情況對(duì)售后銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷(xiāo)售費(fèi)用,能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷(xiāo)售成本、提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中,戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來(lái)說(shuō),銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤,即有效的銷(xiāo)售培訓(xùn)使銷(xiāo)售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),銷(xiāo)售培訓(xùn)費(fèi)用與銷(xiāo)售人員提成費(fèi)用的控制,都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié)；銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要售樓部與廣告宣傳投放地,通過(guò)合理的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與目標(biāo),這在房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)是十分重要的,合理有效的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)布局,如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì),能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷(xiāo)售廣告,戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系；另外,旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢(xún)中心,也需要考慮人流量與周?chē)用窕蚴忻竦氖杖肭闆r,戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過(guò)該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí)；售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),應(yīng)該是越來(lái)越受重視的環(huán)節(jié),因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性,售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商移交到物業(yè)管理公司,業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿(mǎn)意程度,這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求,也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控,實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷(xiāo)售量,有極大的促進(jìn)作用。因此,對(duì)于房企來(lái)說(shuō),售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高,要想將其做得更好,就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的最明顯之處,即在于其對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場(chǎng)動(dòng)向,尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢(shì),戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息,幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策,如有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格決策或是商品房促銷(xiāo)決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)；而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)方面的比較研究,則有利于企業(yè)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃；戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購(gòu)房者的需求方向,有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外,對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)信息的使用,無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員這還是企業(yè)的投資者,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程最為直觀的狀態(tài)描述與分析,有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率,有效服務(wù)于企業(yè)管理。

5結(jié)論

本文將從戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理中重要的幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行論述,證實(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)采用戰(zhàn)略成本管理的重要性。由此可見(jiàn),戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)突破了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)時(shí)空上的局限性,在房地產(chǎn)企業(yè)管理方面真正實(shí)現(xiàn)了科學(xué)的成本分析與管控,將成本會(huì)計(jì)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理各方面因素的優(yōu)劣勢(shì)分析,降低成本耗費(fèi),提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了較為平穩(wěn)的時(shí)期,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效將成為成熟的房地產(chǎn)企業(yè)在同業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)的有利因素,戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)則成為房企科學(xué)管理的有效制度性安排,企業(yè)顯然有必要改變其傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式,落實(shí)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在企業(yè)管理中的作用,采取科學(xué)的成本分析與管控措施,保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)地位。

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篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì) 問(wèn)題 對(duì)策

現(xiàn)代城市規(guī)劃與建設(shè)腳步的加快，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在巨大的發(fā)展空間面前，房地產(chǎn)企業(yè)如何提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中面臨的首要問(wèn)題。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中資金特點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展有著較大的影響。為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)中資金鏈的通暢、保障房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金使用效率，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)工作現(xiàn)狀的調(diào)研與分析。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題制定相應(yīng)對(duì)策，并以科學(xué)的實(shí)施及嚴(yán)格的監(jiān)督管理保障會(huì)計(jì)工作的順利開(kāi)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中存在的問(wèn)題分析

房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作受傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)習(xí)慣影響，存在著會(huì)計(jì)管理意識(shí)薄弱、會(huì)計(jì)控制及管理體系不完善、會(huì)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)不科學(xué)、會(huì)計(jì)管理缺乏明確目標(biāo)、缺乏會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制、會(huì)計(jì)制度執(zhí)行不力等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念側(cè)重有著極大的關(guān)系、與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力及會(huì)計(jì)工作重視程度有著極大的關(guān)系。在現(xiàn)代城市改造與建設(shè)中，會(huì)計(jì)工作的科學(xué)開(kāi)展關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快自身會(huì)計(jì)體系的建立及相應(yīng)制度的建設(shè)。以會(huì)計(jì)工作的科學(xué)開(kāi)展促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高、促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中資金的有效使用，利用現(xiàn)代會(huì)計(jì)管理理論指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)工作的全部職能。

二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作存在問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

（一）強(qiáng)化會(huì)計(jì)管理意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展

針對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理工作中存在的問(wèn)題以及房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理意識(shí)薄弱問(wèn)題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層會(huì)計(jì)管理工作意識(shí)。從會(huì)計(jì)管理工作職能、內(nèi)容、目標(biāo)的分析入手，強(qiáng)化項(xiàng)目管理人員、各部門(mén)崗位人員工作中會(huì)計(jì)管理意識(shí)，進(jìn)而促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流向特點(diǎn)以及會(huì)計(jì)崗位設(shè)置現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制體系。以?xún)?nèi)部控制體系的監(jiān)督職能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)、崗位工作中人員會(huì)計(jì)意識(shí)的樹(shù)立，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的順利開(kāi)展。

（二）建立完善的會(huì)計(jì)控制管理體系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作現(xiàn)狀分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理體系不適用、會(huì)計(jì)管理體系不完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作有著較大的影響，嚴(yán)重時(shí)還將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)Э氐葐?wèn)題的發(fā)生。為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金鏈的通暢，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快會(huì)計(jì)控制與管理體系的完善。針對(duì)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況以及企業(yè)管理架構(gòu)、管理流程的特點(diǎn)對(duì)原有會(huì)計(jì)控制管理體系進(jìn)行完善。必要時(shí)借助專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)管理體系、管理流程進(jìn)行評(píng)測(cè)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作中存在的問(wèn)題。以評(píng)測(cè)結(jié)論及建議為基礎(chǔ)，以企業(yè)實(shí)際需求為重點(diǎn)對(duì)會(huì)計(jì)管理體系進(jìn)行完善，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的有效開(kāi)展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)中，單純的多層住宅小區(qū)、高層住宅小區(qū)以及復(fù)合型住宅小區(qū)的會(huì)計(jì)管理內(nèi)容也存在一定的差異。這一差異的存在使得會(huì)計(jì)工作內(nèi)容更加繁雜，會(huì)計(jì)審計(jì)及管理工作量急劇增加，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目會(huì)計(jì)管理工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)還應(yīng)建立會(huì)計(jì)管理信息數(shù)據(jù)庫(kù)以及會(huì)計(jì)管理問(wèn)題數(shù)據(jù)庫(kù)，針對(duì)不同問(wèn)題發(fā)生的原因制定相應(yīng)措施，以此提高會(huì)計(jì)工作管理能力。

（三）完善會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展

現(xiàn)代房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理調(diào)研報(bào)告指出，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)存在的缺陷嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理能力及管理水平的提升。而且，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)存在的問(wèn)題也影響了會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展、影響了會(huì)計(jì)工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對(duì)這一問(wèn)題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)的建立與優(yōu)化。針對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目情況、針對(duì)不同項(xiàng)目對(duì)會(huì)計(jì)管理工作的需求，對(duì)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)進(jìn)行評(píng)測(cè)。以評(píng)測(cè)結(jié)論為基礎(chǔ)完善、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理架構(gòu)，促進(jìn)會(huì)計(jì)工作的有效開(kāi)展。

（四）明確會(huì)計(jì)管理目標(biāo)，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展

受房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)缺乏足夠的重視，僅通過(guò)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)管理制度以及相關(guān)法規(guī)指導(dǎo)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展。這一現(xiàn)狀嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作職能的發(fā)揮，影響了會(huì)計(jì)管理工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了促進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資階段應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定會(huì)計(jì)管理目標(biāo)。以明確的會(huì)計(jì)管理目標(biāo)指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)管理工作，規(guī)范會(huì)計(jì)工作中的注意事項(xiàng)、促進(jìn)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（五）建立會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)會(huì)計(jì)工作的順利開(kāi)展

會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制的建立有助于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展、有助于相關(guān)崗位人員會(huì)計(jì)制度的遵守。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須在項(xiàng)目投資前確定明確的監(jiān)督管理機(jī)制，并以專(zhuān)人進(jìn)行會(huì)計(jì)工作的的監(jiān)督及審查。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流向、資金使用情況以及會(huì)計(jì)工作內(nèi)容中的注意事項(xiàng)等開(kāi)展監(jiān)督及審計(jì)工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率及資金使用有效性。以會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制的建立及執(zhí)行，避免職務(wù)侵占等問(wèn)題的發(fā)生，保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

（六）強(qiáng)化會(huì)計(jì)制度的執(zhí)行，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作問(wèn)題的調(diào)研及分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的執(zhí)行使影響會(huì)計(jì)工作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力使得企業(yè)不斷完善自身管理體系、強(qiáng)化企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度建設(shè)已經(jīng)出具成效。但是，受企業(yè)會(huì)計(jì)工作人員綜合素質(zhì)及相關(guān)崗位人員會(huì)計(jì)管理意識(shí)等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理制度執(zhí)行不力問(wèn)題嚴(yán)重影響了企業(yè)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對(duì)這一現(xiàn)狀，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)崗位職責(zé)及責(zé)權(quán)利內(nèi)容的明確。通過(guò)獎(jiǎng)懲制度的實(shí)施促進(jìn)相關(guān)崗位人員會(huì)計(jì)工作制度的遵守、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、強(qiáng)化會(huì)計(jì)工作基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中，票據(jù)的規(guī)范、基礎(chǔ)工作的開(kāi)展等對(duì)會(huì)計(jì)管理工作的開(kāi)展有著重要的影響。針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作需求，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作中應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作基礎(chǔ)的強(qiáng)化。通過(guò)相關(guān)崗位人員培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲制度應(yīng)用、會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德及職業(yè)操守的強(qiáng)化等促進(jìn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的開(kāi)展，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理水平的提高。

四、結(jié)論

綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作中存在的問(wèn)題影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、影響了企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建。針對(duì)房地產(chǎn)企會(huì)計(jì)管理中存在的問(wèn)題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)會(huì)計(jì)制度的健全、會(huì)計(jì)監(jiān)督體系的健全、會(huì)計(jì)組織架構(gòu)的優(yōu)化以及相關(guān)責(zé)權(quán)利的明確促進(jìn)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金特點(diǎn)加強(qiáng)相關(guān)崗位人員的培訓(xùn)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：