序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇投資性房地產(chǎn)核算方法范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

第二條、發(fā)行人編制財務(wù)報表附注時，除應(yīng)遵循中國證券監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中國證監(jiān)會）有關(guān)財務(wù)報表附注的一般規(guī)定外，還應(yīng)遵循本規(guī)定的要求。

第三條、發(fā)行人在主要會計政策中披露如下內(nèi)容：

（一）在合并會計報表編制方法中說明對合作開發(fā)項目編制合并報表時采用的方法。

（二）在存貨的核算方法中增加披露：

開發(fā)用土地的核算方法；

披露公共配套設(shè)施費用的核算方法；

披露出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房的攤銷方法；

對不同類別存貨（如：庫存設(shè)備、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房）計提跌價準備的比例及依據(jù)。

（三）披露維修基金的核算方法。

（四）披露質(zhì)量保證金的核算方法。

（五）披露各類型業(yè)務(wù)收入的確認原則及方法：

房地產(chǎn)銷售收入的確認原則及方法。應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點確定具體的確認標(biāo)準。對采用分期收款方式銷售、出售自用房屋、代建房屋和工程業(yè)務(wù)，應(yīng)單獨披露有關(guān)收入確認方法。

出租物業(yè)收入的確認原則及方法。

建筑施工收入的確認原則及方法。

物業(yè)管理收入的確認原則及方法。

其他業(yè)務(wù)收入的確認原則及方法。

（六）為房地產(chǎn)開發(fā)項目借入資金所發(fā)生的利息及有關(guān)費用的會計處理方法。

第四條、發(fā)行人在存貨項目注釋應(yīng)披露：

（一）按性質(zhì)（如：庫存設(shè)備、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房）分類列示存貨余額。

（二）按下列格式分項目披露“開發(fā)成本”：

項目名稱開工時間預(yù)計竣工時間預(yù)計總投資期初余額期末余額合計注：對尚未開發(fā)的土地，應(yīng)披露預(yù)計開工時間。

（三）按下列格式分項目披露“開發(fā)產(chǎn)品”：

項目名稱竣工時間期初余額本期增加本期減少期末余額合計（四）按下列格式分項目披露“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”：

項目名稱期初余額本期增加本期減少期末余額合計（五）應(yīng)按下列格式披露存貨跌價準備金計提情況：對于開發(fā)中項目，可以合并列示。對“停工”、“爛尾”“空置”項目，如果不計提或計提跌價比例較低，應(yīng)詳細說明理由。

項目名稱期初余額本期增加本期減少期末余額備注合計

第五條、發(fā)行人在預(yù)收帳款項目注釋中，除按賬齡列示余額外，對預(yù)售房產(chǎn)收款，應(yīng)按下列格式分項目披露。

項目名稱期初余額期末余額預(yù)計竣工時間預(yù)售比例合計

第六條、發(fā)行人在主營業(yè)務(wù)收入項目注釋中，應(yīng)分項目披露報告期內(nèi)各期間金額。

第七條、發(fā)行人的經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及不同行業(yè)和地區(qū)時，應(yīng)按行業(yè)和地區(qū)披露收入、營業(yè)利潤、資產(chǎn)的分部資料。行業(yè)可以按照房地產(chǎn)、施工、物業(yè)管理、商業(yè)等分類；地區(qū)可以按境內(nèi)、境外披露，對經(jīng)營環(huán)境存在差異的省、直轄市，也應(yīng)分別披露。

第八條、發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險程度。

第九條、本規(guī)則由中國證監(jiān)會負責(zé)解釋。

第十條、本規(guī)則自之日起施行。

證監(jiān)會關(guān)于《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則》第10號、第11號的通知

通知

各擬公開發(fā)行股票的從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司：

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 特殊性 問題 建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期長，涉及的生產(chǎn)開發(fā)部門較多，加之近年來房地產(chǎn)的投資風(fēng)險較大，由此決定房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作也具有一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下三個方面：

（一）會計核算業(yè)務(wù)的特殊性

會計核算業(yè)務(wù)的特殊之處體現(xiàn)在其核算對象的復(fù)雜與多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的是房地產(chǎn)這一商品或者說是產(chǎn)品，這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要開發(fā)建設(shè)房屋，還要負責(zé)房屋周邊的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括支撐所建設(shè)房屋的水、電、網(wǎng)絡(luò)等必備設(shè)施的鋪設(shè)與開發(fā)建設(shè)。另外，再加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前的種種勘測考察項目，以及一系列不可預(yù)知的耗費資金的項目，這些均要客觀、全面、系統(tǒng)的進行會計核算。

（二）會計核算周期的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)這一方面的特別之處主要表現(xiàn)為其核算周期長，跨度大。從土地的勘測考察開始到最終一處房地產(chǎn)建設(shè)完畢完成銷售，這期間還要經(jīng)過房屋的設(shè)計與規(guī)劃、房屋周邊配套設(shè)施的設(shè)計規(guī)劃、房地產(chǎn)的施工建設(shè)、房屋的裝修等一系列的程序與環(huán)節(jié)，耗時較長，需要一至兩年甚至更長的時間。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多樣性還意味著在一處房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程中需要與多個相關(guān)的部門進行業(yè)務(wù)往來，需要大量、充足的資金支持以維持房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的順利進行，有序、適當(dāng)?shù)馁Y金調(diào)度顯得尤為重要，所以房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作周期較長，工作任務(wù)重要且艱巨。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)收入的特殊性

收入的特殊點主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的收入的確認存在一定的難度。根據(jù)國家的相關(guān)政策，只要能夠取得預(yù)售許可的相關(guān)證明，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對其開發(fā)的房屋以及相關(guān)的地產(chǎn)根據(jù)企業(yè)的意愿進行處理，也就是說在房地產(chǎn)未竣工之前可以通過預(yù)售的形式銷售房屋。期間所收入的定金、分期付款等房款，均應(yīng)按照規(guī)定繳納稅金。另一方面，按照房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會計準則，房地產(chǎn)竣工驗收之后，才能確認收入，兩項規(guī)定之間的矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中收入的確認存在一定的難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點

（一）收入、成本核算

從前文敘述中我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算與成本核算工作都存在一定的難度，這兩項內(nèi)容的核算既是房地產(chǎn)企業(yè)核算的難點同時也是其核算的重點工作。對于收入核算而言，房屋在預(yù)售過程中收受的預(yù)收款項計入收受預(yù)售款項的當(dāng)期還是計入簽訂正式合同的會計核算周期，在收入核算周期的確認問題上存在實際操作過程中難點突出。一方面國家稅收法律與相關(guān)會計準則同時制約房地產(chǎn)收入核算，同時各個房地產(chǎn)企業(yè)在實際操作過程中操作各異，未形成統(tǒng)一標(biāo)準。

另外，成本核算是房地產(chǎn)會計核算的重點內(nèi)容，文章反復(fù)提到，房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)涉及環(huán)節(jié)較多，項目繁多，與多種單位存在業(yè)務(wù)往來，如何確定其成本核算對象是成本核算工作的重點與難點工作。目前，合理地確認成本核算的對象以保證房地產(chǎn)會計核算的全面性、正確性是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的重點問題。

（二）借款費用核算

房地產(chǎn)開發(fā)項目較大，一般均要涉及房屋的開發(fā)以及周邊設(shè)施的配套建設(shè)，并且可能會在不同的區(qū)域同時開展，源源不斷的資金供應(yīng)是必不可少的，此外，房地產(chǎn)從開始籌建到完全竣工橫跨的事件長，企業(yè)自有資金回籠緩慢，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目時，銀行借款成為其資金的主要來源，并且借款的期限一般較長，這又必將帶來巨大的借款利息。與此同時，新會計準則對企業(yè)的借款費用提出了更為細致和詳盡的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計核算工作時，應(yīng)注重分析企業(yè)借款的性質(zhì)，以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資金使用效率的最大化，同時應(yīng)使企業(yè)的實際核算工作滿足國家相關(guān)會計核算的要求。

（三）預(yù)交稅費的處理

房地產(chǎn)企業(yè)在一項項目中便要面臨種類繁多的稅費，并且各種稅費的上交時間存在差異。所以，稅費的問題應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)除了要上交企業(yè)所得稅之外，還要上交土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種，所以企業(yè)在處理稅費的過程中，一方面要確保對當(dāng)期的稅費進行準確的核算，同時也要對稅款的使用做合理的安排與規(guī)劃，盡可能保證有限的資金能夠發(fā)揮最大的使用價值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方法的優(yōu)化分析

（一）收入核算方法

首先，明確收入的核算內(nèi)容。確保房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中收入核算的準確性，首要的工作就是要明確收入的核算內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)所獲得的銷售收入均應(yīng)算作收入核算的內(nèi)容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相關(guān)的房屋配套設(shè)施的收入，還包括在開發(fā)建設(shè)過程中一些非常規(guī)情況獲得的收入，包括拆遷舊址、出售周轉(zhuǎn)房等情況獲得的收入均應(yīng)該算作收入核算的內(nèi)容。

其次，建立或完善收入的確認制度。收入的核算內(nèi)容確定之后，另一項重要的工作便是建立或完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認制度。為了確保企業(yè)會計核算的全面性與準確性，尤其是開發(fā)項目復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，具備收入的確認制度十分必要和重要，是收入核算優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)。在建立或完善收入的確認制度的實際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在企業(yè)內(nèi)部形成規(guī)范的制度以保證工作的規(guī)范性，另外要成立專業(yè)的團隊專門負責(zé)此工作，同時可建立普通員工的監(jiān)督檢查機制，以全面準確的確認收入并且保證收入確認工作的公開與透明。

篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本核算；開發(fā)成本

我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐現(xiàn)已不斷向前推進，房地產(chǎn)行業(yè)也自然成為了我國國民經(jīng)濟的一個支柱型行業(yè)，因為它帶動了相關(guān)幾十個行業(yè)的發(fā)展。但相對于其它成熟行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的會計從業(yè)人員的經(jīng)驗顯得相對缺乏很多，遠遠不能滿足當(dāng)前發(fā)國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的需要。眾所周知，房企要想獲得利潤，除了需要銷售順利之外，還應(yīng)減少房產(chǎn)本身開發(fā)所需的成本。

一、房產(chǎn)開發(fā)的成本核算的主要內(nèi)容

企業(yè)會計在對項目開發(fā)成本的核算時，按照所發(fā)生的費用歸集，主要從土地征用及房屋拆遷時的補償款、房企開工前的工程費、用于基礎(chǔ)建設(shè)的設(shè)施費、建筑工程安裝費、工程配套設(shè)施費和工程開發(fā)時所產(chǎn)生的間接費用等幾個方面進行核算的。就拿工程開發(fā)時所產(chǎn)生的間接費用為例，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)還很不完善，滋生出來的腐敗也是習(xí)以為常，就拿政府官員的打理來說那也是一項開支相當(dāng)大的灰色成本，這種間接費用的核算就是比較麻煩的一件事，因為必須的把這筆灰色開支通過賬目的轉(zhuǎn)嫁方式進行抹平，否則難以健全的手續(xù)去進行報賬和報稅。

二、房產(chǎn)開發(fā)的成本核算方法

眾所周知，所有企業(yè)會計核算方法都是反映與監(jiān)督企業(yè)所進行的相關(guān)經(jīng)濟生產(chǎn)，為企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理提供完善的核算資料，并且通過特定的組織程序去設(shè)置會計賬簿，會計憑證以及會計報表的專門方法。在這里我就以房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程費核算為例，我們會計人員要對不同施工方式而采用相應(yīng)的核算方法。如施工方式采用工程承包的形式，會計核算時應(yīng)依照承包企業(yè)對房產(chǎn)企業(yè)所提交的“工程價款結(jié)算單”列出的承付工程款計入到“開發(fā)成本―――房屋開發(fā)”的對應(yīng)成本項目中；又如施工方式應(yīng)用自營方式的，則所產(chǎn)生的各項建筑工程安裝費用要直接計入到“開發(fā)成本―――房屋開發(fā)”的對應(yīng)成本項目中；再如房地產(chǎn)企業(yè)自身直接完成施工的，會計在建筑工程核算時采用創(chuàng)建賬戶的方式核算和歸集自身企業(yè)完成工程的建筑安裝費用，在每月月未把實際成本轉(zhuǎn)入到“開發(fā)成本―――房屋開發(fā)”的對應(yīng)成本項目中；又如工程設(shè)備的領(lǐng)用，它本隸屬于工程本身實體的，成本會計核算時應(yīng)根據(jù)隸屬對象，在領(lǐng)用設(shè)備交付安裝的時候，要按其實際成本計入到“開發(fā)成本―――房屋開發(fā)”的對應(yīng)成本項目中。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)的核算

房地產(chǎn)領(lǐng)域有很多特殊業(yè)務(wù)方面的會計工作需要會計人員進行核算，常出現(xiàn)的特殊業(yè)務(wù)有合作建房、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目、“買一送一”的贈送業(yè)務(wù)、售樓處（接待處）處理、“拆一還一”的處理等，下面我就以“買一送一”的贈送業(yè)務(wù)為例：

我們的房產(chǎn)在售樓的時候常常打出這樣的促銷廣告，“買第五層送第六層”，其中第五層的面積有100平方米，第六層也有40平方米，經(jīng)過成本計算后核算出單位成本2000元平方米，單位售價3000元平方米。這時，我們會計人員在進行成本核算時，對賣五層的賬務(wù)處理應(yīng)做如下處理：

又如會計在核算時對售樓處的處理如下：

1.如果房產(chǎn)公司的售樓處有專門的工程概預(yù)算，而且在將來打算要單獨轉(zhuǎn)讓出去的，可專門作為會計成本核算時成本計算對象來進行相應(yīng)的核算；

2.假如房產(chǎn)公司在樓房售完后要把售樓處作為物業(yè)方面的管理用房，而產(chǎn)權(quán)又使其歸全體業(yè)主所擁有，則我們會計在進行成本核算的時候，可將其作為“開發(fā)成本―――公共配套設(shè)施”來進行核算；

3.倘若售樓處是一處臨時用房，而且將來必須要拆除的，則我們會計人員可預(yù)先將其計入“在建工程”，然后將其再轉(zhuǎn)作“固定資產(chǎn)”來進行預(yù)定核算，將來在拆除售樓處時，可將其通過固定資產(chǎn)清理來進行相應(yīng)處理。

綜上所述，我們房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計相比其它成熟行業(yè)的會計來說，業(yè)務(wù)要復(fù)雜許多，我們的會計人員不僅要熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些建筑知識，還要懂得各種情況下的會計核算，所以從事房地產(chǎn)行業(yè)的會計學(xué)習(xí)的東西要比傳統(tǒng)會計要多得多。能準確和科學(xué)的為房產(chǎn)公司核算出其相應(yīng)的成本，為企業(yè)利潤的獲得提供切實可行的理論依據(jù)，這對我們的會計人員提出了嚴峻的挑戰(zhàn)，我們這些工作在房地產(chǎn)行業(yè)的會計從業(yè)人員化壓力為動力，力爭讓該行業(yè)會計工作的實效性在會計領(lǐng)域中得到填補。

參考文獻：

[1]孟德勝.淺談房地產(chǎn)營銷策略及創(chuàng)新.內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2011年

篇(4)

財政部于2006年2月的新會計準則體系中，涉及土地使用權(quán)的核算的會計準則有《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》。其中第6號“無形資產(chǎn)”準則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常確定為“無形資產(chǎn)”，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，取得確鑿證據(jù)（即：（1）企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議，（2）房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變。）時應(yīng)將其轉(zhuǎn)為“投資性房地產(chǎn)”核算。第3號“投資性房地產(chǎn)”準則限定投資性房地產(chǎn)的范圍為已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，通常采用成本模式，滿足特定條件（即（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。）的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式進行后續(xù)計量。隨著我國人均土地面積的不斷減少，土地不斷增值，經(jīng)濟發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，導(dǎo)致需要征用土地的企業(yè)越來越多，企業(yè)不通過生產(chǎn)經(jīng)營，而將取得的土地使用權(quán)用于出租或資本增值，往往會獲得較高的收益，甚至大于自行建造用于生產(chǎn)經(jīng)營的收益。企業(yè)提供的會計信息既要反映資產(chǎn)的性質(zhì)和價值，又要保證損益計量的合理性。本文著力通過實際案例，分析非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對持有土地使用權(quán)進行租售的不同會計處理，及不同會計核算方式下對企業(yè)當(dāng)期損益的影響。

二、非房地產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)租售會計處理

（一）初始核算 當(dāng)企業(yè)持有土地使用權(quán)的初始意圖為自行建造用于生產(chǎn)經(jīng)營時，按照會計準則第6號規(guī)定，計入“無形資產(chǎn)”賬戶中核算；如企業(yè)在持有土地使用權(quán)時的初始意圖為以備出售，按照會計準則第3號規(guī)定，應(yīng)計入“投資性房地產(chǎn)”賬戶中核算。但在我國實務(wù)中，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少。

（二）后續(xù)核算 企業(yè)擁有的土地使用權(quán)計入“無形資產(chǎn)”賬戶進行后續(xù)核算時，由于企業(yè)產(chǎn)品的生命周期、市場銷售狀況、房地產(chǎn)建造成本等因素的影響，暫停建造，臨時出租的尚未取得確鑿證據(jù)時不轉(zhuǎn)換會計核算方式。年末，由于土地資源的稀缺性及市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，土地使用權(quán)一般不會發(fā)生減值，則會計核算主要體現(xiàn)在租金核算、無形資產(chǎn)攤銷及相關(guān)稅金的會計核算上。對企業(yè)當(dāng)期損益的影響主要體現(xiàn)在營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加項目上。

當(dāng)企業(yè)有確鑿證據(jù)表明自用的土地使用權(quán)用途發(fā)生變化，為保證會計信息反映真實的資產(chǎn)的性質(zhì)和價值，應(yīng)當(dāng)由“無形資產(chǎn)”核算方式轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”核算方式予以反映。 一般情況下轉(zhuǎn)換后的“投資性房地產(chǎn)”采用成本模式計量。在該計量模式下，投資性房地產(chǎn)核算實質(zhì)沿用了無形資產(chǎn)的核算方式。則會計核算在轉(zhuǎn)換日沒有差額，不會影響當(dāng)期損益；后續(xù)則為租金核算、無形資產(chǎn)攤銷及相關(guān)稅金的會計核算。對企業(yè)當(dāng)期損益的影響主要體現(xiàn)在營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加項目上。 企業(yè)如同時滿足前述兩個條件，轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)可采用公允價值模式計量。會計核算上的主要的變化體現(xiàn)在一是初始轉(zhuǎn)換時，轉(zhuǎn)換日的公允價值與無形資產(chǎn)的賬面價值之間的差額，如為借方差額，計入“公允價值變動損益”賬戶，從而影響當(dāng)期損益。如為貸方差額，計入“資本公積”賬戶，在出售時影響當(dāng)期損益，后續(xù)核算不攤銷、不減值，且公允價值的變化會通過“公允價值變動損益”賬戶影響當(dāng)期損益的變化。對企業(yè)當(dāng)期損益的影響主要體現(xiàn)在營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加、公允價值變動收益項目上。

（三）出售時核算 在“無形資產(chǎn)”賬戶核算方法下，企業(yè)在借方確認“銀行存款”、“累計攤銷”，貸方核銷“無形資產(chǎn)”原值及稅金，貸方差額計入“營業(yè)外收入”賬戶，借方差額計入“營業(yè)外支出”賬戶。對企業(yè)當(dāng)期損益的影響主要體現(xiàn)在營業(yè)外收支項目，從而影響利潤總額等指標(biāo)；在“投資性房地產(chǎn)”成本模式核算下，取得的收入借方計入“銀行存款”等賬戶，貸方計入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶，同時，借方核銷“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”及“投資性房地產(chǎn)減值準備”賬戶，貸方核銷“投資性房地產(chǎn)”原值，將差額計入借方“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶；在“投資性房地產(chǎn)”公允價值模式核算下，取得的收入借方計入“銀行存款”等賬戶，貸方計入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶，同時，借方或貸方核銷“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”貸方核銷“投資性房地產(chǎn)——成本”原值，將差額計入借方“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，將“公允價值變動損益” 賬戶的余額和轉(zhuǎn)換日貸差形成的“資本公積”賬戶的金額 轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本” 賬戶。對企業(yè)當(dāng)期損益的影響主要體現(xiàn)在營業(yè)收入、營業(yè)成本、公允價值變動收益項目，從而影響營業(yè)利潤等指標(biāo)。

三、實例分析

下面通過一個綜合案例比較分析非房地產(chǎn)企業(yè)在不同方式下對持有土地使用權(quán)租售的會計核算及對當(dāng)期損益的影響。

[例]甲企業(yè)地處市區(qū)，為一般企業(yè)（非房地產(chǎn)企業(yè)）。于2012年1月1日簽訂合同購入土地使用權(quán)，有效期50年，面積1000畝，每畝均價12萬元，款項已經(jīng)支付。購入意圖為自建廠房用于生產(chǎn)經(jīng)營。

2012年1月1日，購入時會計處理為：（單位：萬元）

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 12000

貸：銀行存款 12000

2012年1月31日起，每月攤銷時會計處理為：

借：管理費用 （12000/50/12=20） 20

貸：累計攤銷 20

假設(shè)，土地使用權(quán)在購入后，市場出現(xiàn)替代產(chǎn)品且建造資金尚未到位，未能動工，期間土地使用權(quán)租賃價格較高，企業(yè)將土地臨時出租，于2012年7月1日與乙公司簽訂土地租賃協(xié)議，當(dāng)年收取租金180萬元，款項已經(jīng)收到，營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%。

2012年7月1日，收到租金時會計處理為：

借：銀行存款 180

貸：其他業(yè)務(wù)收入 180

2012年7月31日起，每月攤銷時的會計處理為：

借：其他業(yè)務(wù)成本 20

貸：累計攤銷 20

2012年7月31日，相關(guān)稅金及附加會計處理為：

借：營業(yè)稅金及附加 [180×5%×（1+7%+3%）] 9.9

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 9

——應(yīng)交城建稅 0.63

——應(yīng)交教育費附加 0.27

假設(shè)2012年11月15日，與乙公司簽訂協(xié)議將該土地使用權(quán)以15000萬的價格出售，假定不考慮相關(guān)稅費，款項已經(jīng)收到。

則2012年11月15日，出售時會計處理為：

借：銀行存款 15000

累計攤銷 200

貸：無形資產(chǎn) ——土地使用權(quán) 12000

營業(yè)外收入 3200

若租賃日，企業(yè)董事會批準，土地使用權(quán)改變用途，提供確鑿的證據(jù)，但土地使用權(quán)公允價值不能可靠計量。

2012年7月1日，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換時會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 12000

累計攤銷 120

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 12000

投資性房地產(chǎn)累計攤銷 120

2012年7月1日，收到租金時會計處理為：

借：銀行存款 180

貸：其他業(yè)務(wù)收入 180

2012年7月31日起，每月攤銷時的會計處理為：

借：其他業(yè)務(wù)成本 20

貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷 20

2012年7月31日，相關(guān)稅金及附加會計處理為：

借：營業(yè)稅金及附加 [180×5%×（1+7%+3%）] 9.9

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 9

——應(yīng)交城建稅 0.63

——應(yīng)交教育費附加 0.27

2012年11月15日 出售時會計處理為：

借：銀行存款 15000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 15000

借：其他業(yè)務(wù)成本 11800

投資性房地產(chǎn)累計攤銷 200

貸：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 12000

若租賃日，企業(yè)董事會批準，土地使用權(quán)改變用途，提供確鑿的證據(jù)，且企業(yè)能夠提供與土地使用權(quán)公允價值相關(guān)的資料，如表1。

2012年7月1日，轉(zhuǎn)換日會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)——成本 12200

累計攤銷 120

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 12000

資本公積——其他資本公積 320

2012年7月1日，收到租金時會計處理為：

借：銀行存款 180

貸：其他業(yè)務(wù)收入 180

2012年7月31日，相關(guān)稅金及附加會計處理為：

借：營業(yè)稅金及附加 （180×5%×（1+7%+3%））9.9

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 9

——應(yīng)交城建稅 0.63

——應(yīng)交教育費附加 0.27

2012年7月31日，公允價值變動時會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 300

貸：公允價值變動損益 300

2012年8月31日，公允價值變動時會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 1000

貸：公允價值變動損益 1000

2012年9月30日，公允價值變動時會計處理為：

借：公允價值變動損益 200

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 200

2012年10月31日，公允價值變動時會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 700

貸：公允價值變動損益 700

2012年11月15日 出售時會計處理為：

借：銀行存款 15000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 15000

借：其他業(yè)務(wù)成本 13800

貸：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) ——成本 12000

——公允價值變動 1800

借：公允價值變動損益 1800

資本公積——其他資本公積 320

貸：其他業(yè)務(wù)成本 2120

現(xiàn)將不同會計核算模式下對企業(yè)當(dāng)期損益的影響對比如下：（表2）

四、結(jié)論

結(jié)合上述賬務(wù)處理和報表數(shù)據(jù)比較分析，可以看出，企業(yè)土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”核算模式下和“投資性房地產(chǎn)”成本模式核算下，對企業(yè)當(dāng)期利潤總額指標(biāo)、凈利潤指標(biāo)的增減變動沒有影響，由于出售核算時確認的損益賬戶不同，則對營業(yè)利潤指標(biāo)產(chǎn)生影響?！盁o形資產(chǎn)”核算模式下營業(yè)利潤指標(biāo)為負數(shù)，而若轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”核算模式下則營業(yè)利潤指標(biāo)為正值?？梢?，若不轉(zhuǎn)換會計核算方式，會對會計信息使用者傳遞企業(yè)主營業(yè)務(wù)獲利能力表現(xiàn)不佳，偶發(fā)獲利能力較強的會計信息。因此，筆者認為在非特殊情況下，需及時調(diào)整企業(yè)土地使用權(quán)租售的會計核算方式，及時由“無形資產(chǎn)”的會計核算方式進行“投資性房地產(chǎn)”計量方式的轉(zhuǎn)換，以保證企業(yè)會計信息的真實性。

當(dāng)企業(yè)能夠提供確鑿的證據(jù)說明其土地使用權(quán)用途發(fā)生轉(zhuǎn)換，且能夠提供投資性房地產(chǎn)活躍市場公允價值資料時，通過以上分析可以看出，根據(jù)土地使用權(quán)價值量的“剛性”特征，若企業(yè)將土地使用權(quán)由“無形資產(chǎn)”核算模式轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”公允價值模式核算時，相比而言，營業(yè)利潤指標(biāo)可能出現(xiàn)較大的增加，從而影響企業(yè)利潤總額指標(biāo)及凈利潤指標(biāo)相應(yīng)的增加變化。因此，筆者認為，為保證會計信息質(zhì)量要求的謹慎性原則，企業(yè)在非特殊情況下應(yīng)盡量采用“投資性房地產(chǎn)”成本計量模式而避免采用公允價值計量模式。

參考文獻：

篇(5)

最近幾年，我國社會經(jīng)濟飛速發(fā)展促進各行各業(yè)也同時取得較大起色，而會計又是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不可或缺重要角色，人們對其重視程度也在逐漸加大。當(dāng)前對任何企業(yè)來講，企業(yè)不斷發(fā)展下去很大程度上取決于其會計信息質(zhì)量，會計核算又是評估會計信息質(zhì)量的金標(biāo)準，因而它成為人們熱議話題也是情理之中的事情。作為會計相關(guān)工作當(dāng)中重點環(huán)節(jié)，會計核算也為會計工作開展前提條件，所以把會計核算當(dāng)作前提展開相關(guān)研究，這是會計人員工作重點內(nèi)容，不單能有效確保會計信息質(zhì)量，還能確保企業(yè)維持正常經(jīng)營效益。本文主要對會計信息和會計核算間關(guān)系展開系統(tǒng)研究，并從中探索房地產(chǎn)會計核算主要問題和相應(yīng)解決對策，希望對相關(guān)會計人員能夠有所幫助。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；會計信息；會計核算

房產(chǎn)行業(yè)為最近幾年國家新興產(chǎn)業(yè)，為國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)物，同時房產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生也促進國民經(jīng)濟加快發(fā)展。而會計核算相關(guān)工作為財務(wù)部門及人員主要工作，同時管理企業(yè)大批經(jīng)濟與財務(wù)信息[1]。如今實際進行會計核算時還是有所欠缺的，因而加強改革已勢在必行。本文站在會計信息和完善房產(chǎn)業(yè)會計核算角度出發(fā)，認真探索房地產(chǎn)會計核算主要問題，同時針對性提出房地產(chǎn)會計核算對策，可以看出本文在理論和實踐方面具有一定價值，是比較可行的。

一、會計信息質(zhì)量和會計確認核算方法間的關(guān)系

會計確認是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的生機，也為企業(yè)提升競爭力，與時俱進關(guān)鍵所在。如今會計核算相關(guān)工作當(dāng)中，旨在解決各類交易及事項中存在實際問題，想把工作中蘊含問題切實可行突顯出來，起到發(fā)展規(guī)劃的作用，這些都是做會計核算相關(guān)工作需要著重考慮的[2]。當(dāng)今企業(yè)選取與確認標(biāo)準一般如下：一是滿足會計要素內(nèi)涵。對核算方法予以確認時，我們務(wù)必先明確某項目會計要素形成機制，還有工作理念與會計要素引進原理。二是相關(guān)性。該標(biāo)準實際應(yīng)用時需要可以同使用人員決策項目融合構(gòu)建一系列管理體系，它同時也為會計計量決策前提，所以，該標(biāo)準明確同會計信息的決策及決策工作整體質(zhì)量都存在直接關(guān)系。三是可靠性。該標(biāo)準需要入賬以前用客觀態(tài)度對業(yè)務(wù)內(nèi)容和數(shù)據(jù)真實性進行審核，對數(shù)據(jù)可行性予以驗證，避免使會計信息發(fā)生扭曲。

二、房地產(chǎn)會計核算的主要問題

（一）設(shè)置會計科目不科學(xué)如今，房產(chǎn)企業(yè)設(shè)置會計科目有欠科學(xué)合理性，會計科目并非專項使用，較為混雜。當(dāng)前核算制度仍然為多樣化并存，新公布會計準則當(dāng)中光會計科目就有一百多項，其中包含很多專業(yè)項，但房產(chǎn)企業(yè)卻并不具備[3]。房產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行標(biāo)準仍未能統(tǒng)一，每個企業(yè)都是按實際狀況自行設(shè)置，很多企業(yè)效仿其它行業(yè)制定，這就導(dǎo)致了設(shè)置會計科目不科學(xué)、雜亂無序的現(xiàn)象發(fā)生。打個比方，安裝與建筑工程在建工程的有關(guān)科目，雖然新頒布會計準則中對它做了一些強調(diào)，但在很多情況下卻不符房產(chǎn)行業(yè)特點，無法應(yīng)用到實際中去。另外房產(chǎn)企業(yè)需要很長時間開發(fā)，成本結(jié)算時將建設(shè)項目周期作為參考依據(jù)，同時記賬方式多為年終結(jié)算，這就會導(dǎo)致多賬目并存，使得會計工作人員工作量大幅增加，對企業(yè)投資計劃也會形成約束。

（二）房產(chǎn)企業(yè)收入確認相對復(fù)雜房產(chǎn)企業(yè)在進行會計核算時，具體到收入確認方面也困難重重。通?？磥矸慨a(chǎn)企業(yè)銷售大致包括兩種模式，一類自行發(fā)售，另一類先同買方協(xié)商好，然后根據(jù)其所需開發(fā)。對按買方需求發(fā)售來講，非常容易確認收入，凡事依照合同進行就可以了[4]。但自行發(fā)售卻要比其它行業(yè)來得更為復(fù)雜，原因在于該類產(chǎn)品花費時間長，投資巨大，具有較高價值，這就使其很大程度上有別于其它產(chǎn)業(yè)，具有按期接待與預(yù)售等形式。此外房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)銷產(chǎn)品，要在預(yù)售與銷售方面先獲得許可證，同買方簽合同并收到定金以后，簽署正式購房合同，然后等待工程完工獲批后，再把尾款交清，正式產(chǎn)權(quán)過戶等，這也就是房產(chǎn)收入確認復(fù)雜的主要原因。

（三）會計信息相關(guān)風(fēng)險未得到充分披露財務(wù)風(fēng)險指的是房產(chǎn)因為財務(wù)惡化，企業(yè)報酬和投資金沒辦法如數(shù)收回。房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中也會蘊藏各類風(fēng)險，比如在土地和政策等方面，這便需要房產(chǎn)企業(yè)對相應(yīng)信息風(fēng)險充分披露。國家明令指出企業(yè)不可以將商業(yè)機密當(dāng)成借口，拒絕有關(guān)信息的公開。但由現(xiàn)如今我們國家房產(chǎn)企業(yè)所披露信息看來，部分主要信息包含企業(yè)戰(zhàn)略利益與財務(wù)利益披露欠缺，缺少真實與完整性，針對自愿披露信息，企業(yè)披露隨意性則更大。另外從會計制度出發(fā)，并未針對房產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量確保金提取加以相應(yīng)規(guī)定。雖然證監(jiān)會對提取保證金也有所涉及，但受到抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險約束，房產(chǎn)企業(yè)還并未對保證金相應(yīng)問題予以披露，這樣就導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)信息反映不夠真實有效。

（四）不規(guī)范借款費資本化因為房產(chǎn)項目通常需要很大投資，因而相關(guān)企業(yè)會選擇舉債方式募集資金，同時大型房產(chǎn)項目建設(shè)周期久，因而想要把債務(wù)資本收回來也需要用較長時間。在新的會計準則公布出臺以后，借款費資本化范疇被拓展開來，但同時所提要求卻非常嚴苛，要求借款費需同時確保資產(chǎn)已開始支出，已生成借款費等方能做資本化處理。我們站在房產(chǎn)企業(yè)角度看對借款費資本化處理是非常困難的，況且就算可以確定，也不可以把長時間未經(jīng)過開發(fā)土地資源中包括借款費進行資本化處理，不然便會對當(dāng)時盈利構(gòu)成很大影響。

（五）商品成本和售價配比不均衡通常來講，建設(shè)一處房產(chǎn)要花很久時間，相應(yīng)的人力物力等投資也會比較大，假如項目未建設(shè)完成，就算產(chǎn)品全部預(yù)售完畢，也無法確認預(yù)售款全部收入，致使會計核算配比原則沒辦法很好貫徹落實下去。另外房產(chǎn)成本針對工程項目整體而言，但是經(jīng)營產(chǎn)品時還會遇到樓層和戶型不同等問題，產(chǎn)品實際價格也會千差萬別，致使開發(fā)項目時涉及到大量成本投入，收入?yún)s不會很大，導(dǎo)致開發(fā)期房產(chǎn)企業(yè)投入和產(chǎn)出結(jié)構(gòu)欠缺合理性。通常來講房產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)成本方法并不包含采光、戶型等因素在內(nèi)，但是這些卻又是實際交易時必須要考慮的事宜，因而所得結(jié)果沒有切合實際，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和銷售配比性不高。

三、房地產(chǎn)會計核算對策

（一）會計科目設(shè)置應(yīng)合理房產(chǎn)企業(yè)設(shè)置會計科目一般會由兩個層次入手，其一財政部需要對房產(chǎn)企業(yè)一級科目進行設(shè)置，方便使用信息有關(guān)人員把不同企業(yè)進行對比；其二房產(chǎn)企業(yè)中參照一級科目對下屬科目進行設(shè)置，方便將會計信息聚攏到一起展開分析與會計報告歸納整理。比如參照企業(yè)項目規(guī)模，數(shù)量與企業(yè)內(nèi)控需要對成本進行核算。打個比方，當(dāng)企業(yè)某項目不用單獨核算的時候，間接花費賬表便無須單獨構(gòu)建，只在成本賬目表中單獨設(shè)立一欄即可，因為間接費主要包含利息和管理費等，想要更為精準方便進行核算，可考慮把代建工程，房屋和土地開發(fā)設(shè)置成一級賬，下屬再具體劃分。對會計科目合理化設(shè)置，以最大化提升工作效率。

（二）對收入確認指標(biāo)予以規(guī)范因為房產(chǎn)企業(yè)漏報收入情況也較常發(fā)生，所以應(yīng)對企業(yè)收入確認指標(biāo)予以規(guī)范。對收入確認指標(biāo)予以規(guī)范可考慮由銷售收入明晰入手。房產(chǎn)業(yè)銷售收入含有房屋、土地及相應(yīng)配套設(shè)施等方面，具體細分還包括有商品房和土地轉(zhuǎn)讓等這些都屬于銷售收入范疇，除對銷售收入確認指標(biāo)予以規(guī)范以外，企業(yè)會計核算還需對整體收入確認指標(biāo)予以規(guī)范與應(yīng)用。房產(chǎn)產(chǎn)品銷售時包含諸多環(huán)節(jié)，而當(dāng)中核心環(huán)節(jié)便在于預(yù)售銷售收入與簽署合同以后產(chǎn)權(quán)過戶涉及到的款項[5]。此時企業(yè)財務(wù)稅收同稅務(wù)局會存在差異，原因是政府稅收根據(jù)預(yù)售標(biāo)準而來，但企業(yè)稅收卻是由實際銷售得來，所以為限制差異，房產(chǎn)核算部門就需要對收入確認指標(biāo)予以規(guī)范。

（三）加強會計信息披露房產(chǎn)商品費用的制定應(yīng)當(dāng)遵循市場化原則，不應(yīng)硬性規(guī)定統(tǒng)一的收費標(biāo)準，可以采用固定的收費標(biāo)準與變動的收費標(biāo)準相結(jié)合的方法。為了防止一些公司對會計信息相關(guān)風(fēng)險不充分披露的現(xiàn)象監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)要求上市公司在年報中客觀真實披露相關(guān)會計信息，但實際上，上市公司并未這樣做到。所以建議監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對此進行嚴格的監(jiān)管，強化上市公司對有關(guān)各項業(yè)務(wù)具體會計核算情況的披露，同時要求房產(chǎn)企業(yè)對成本與土地儲量信息有效披露，因為這些因素都關(guān)乎企業(yè)未來命運。同時還應(yīng)督促企業(yè)對現(xiàn)金流相關(guān)信息做合理披露，包含所有經(jīng)營涉及現(xiàn)金流，比如銷售收取現(xiàn)金與開發(fā)環(huán)節(jié)支付工資等。還有就是上文提到由于房產(chǎn)行業(yè)特殊性，導(dǎo)致它具有較高風(fēng)險，因而對風(fēng)險信息也應(yīng)當(dāng)及時披露，讓信息的使用者能有個清醒的認識。

（四）借款費核算體系應(yīng)予以完善站在房產(chǎn)企業(yè)角度看，由于開發(fā)項目產(chǎn)生借款費和成本間存在緊密關(guān)系，聯(lián)系費用配比和歷史成本相關(guān)原則，我們應(yīng)該了解開發(fā)的間接花費中是包含借款費的，同時借款費也屬于房產(chǎn)成本之一。對房產(chǎn)借款費進行核算，需要對配比原則展開分析，先將借款費成本對象確定下來，把沒有完工同時成本積累比項目將收取費用各項目視作均攤借款費成本對象，進一步對費用核算體系加以完善，將存款利息減掉與臨時投資取得收益之后，依據(jù)實際占據(jù)資金的比例對建設(shè)項目總成本進行核算。

（五）促使成本收入配比規(guī)范化房產(chǎn)企業(yè)通常采取簡均成本法方法，但是因為建設(shè)時間久，把建設(shè)工程整個算作成本載體，但是銷售卻是把戶型和樓層視作基本單位，同時結(jié)構(gòu)、透光度等方面都會對售價構(gòu)成影響，讓企業(yè)在建設(shè)前便會形成大量成本花費，這就是所謂的售價和成本配比不均衡，而經(jīng)營成果的真實性也會大打折扣。房產(chǎn)企業(yè)房屋可被售出時，企業(yè)會依據(jù)朝向，樓層，地段和花費成本等設(shè)置預(yù)期售價，即依據(jù)成分分配對售價進行合理估算，而不至于使售價制定不合理，過高或過低。進行實際操作時，在這里提供兩種核算方法以做參考，即計劃售價和實際售價的成本率方法，最終達到成本收入配比規(guī)范化的整體目標(biāo)。

四、結(jié)語：

綜上所述，房產(chǎn)企業(yè)主要從事房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，不單為房產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)出者，還為房產(chǎn)商品經(jīng)營者。房產(chǎn)行業(yè)是國民第三產(chǎn)業(yè)主要構(gòu)成，整體國民經(jīng)濟當(dāng)中也占有一席之地。因為該行業(yè)經(jīng)營比較特殊，當(dāng)前其在會計核算方面有一些比較明顯的問題存在。會計信息的質(zhì)量受會計核算所左右，想要提升會計質(zhì)量并強化會計信息關(guān)聯(lián)與真實有效性，房產(chǎn)企業(yè)就需要依據(jù)新公布的會計準則相關(guān)規(guī)定內(nèi)容，用實際交易與事項當(dāng)作參考標(biāo)準然后進行確認、核算與披露，需要企業(yè)財務(wù)經(jīng)理與管理層對會計核算體系進行不斷完善，改變監(jiān)管理念，實現(xiàn)有效監(jiān)督，由根本上把會計核算相關(guān)問題解決掉。

參考文獻：

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篇(6)

一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題

本稿“ 第七條：企業(yè)采用成本模式計量的，對于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會計準則××號———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會計準則××號———無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理?！睂Υ藯l規(guī)定，筆者認為似有不妥。

1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會計準則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產(chǎn)；無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。

2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進行專項核算。

二、投資性房地產(chǎn)的會計處理方法

（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶

為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價值計量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細賬戶。

（二）“投資性房地產(chǎn)”項目在資產(chǎn)負債表中的列示

根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。

（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會計處理

企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會因為后續(xù)計量（按公允價值進行計量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。

（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法

1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算

（1）以貨幣資金購入投資性房地產(chǎn)時，按實際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準備”賬戶或“無形資產(chǎn)減值準備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無形資產(chǎn)的賬面攤余價值貸記“無形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產(chǎn)減值準備50萬元，經(jīng)評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)

600萬元

累計折舊

300萬元

固定資產(chǎn)減值準備

50萬元

投資收益

50萬元

貸：固定資產(chǎn)

1000萬元

例2．若上例中房產(chǎn)的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)

1200萬元

累計折舊

300萬元

固定資產(chǎn)減值準備

50萬元

貸：固定資產(chǎn)

1000萬元

投資收益

550萬元

2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。

企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護費用等。對于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來得到補償。

3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。

企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。

(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價值借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。

如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價值對投資性房地產(chǎn)的賬面價值進行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。

篇(7)

隨著近年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前其已然成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其也是我國稅收的主要來源性產(chǎn)業(yè)之一。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營較為復(fù)雜、生產(chǎn)周期較長、相應(yīng)的項目投資也較大，因而該行業(yè)同樣也存在著較高的風(fēng)險性。然而，在該行業(yè)中，實際的會計處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國家的稅務(wù)收納、企業(yè)的有序化發(fā)展。因此，合理地對此差異進行處理是非常重要的。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法之間所存在的差異及相應(yīng)的解決方法進行相關(guān)論述。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；稅法；差異

由于房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)期、銷售期會對很多行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對于我國的經(jīng)濟有著一定的拉動性作用，同時也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式上的多樣化及會計準則與稅法相關(guān)規(guī)定上的不一致情況，致使房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算與稅法規(guī)定下的相關(guān)處理方面產(chǎn)生了較大的差異，這使得企業(yè)財務(wù)報表無法真實地反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，處理好會計核算與稅法核算上的差異對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的促進性作用，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法核算所存在的差異

（一）會計與相應(yīng)稅目間存在的差異1.會計核算與營業(yè)稅間的差異。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營業(yè)稅。但是，由于會計準則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對于收入的確定存有不同，進而在營業(yè)稅的繳納、計量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因為在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進而在會計賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會計準則中是不將預(yù)收賬款確認為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進行營業(yè)稅的計量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對于這一情況進行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對于該類情況同樣應(yīng)繳納營業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營業(yè)稅及相關(guān)附加費用，但是卻無法得到確認。2.會計核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來進行計算。而應(yīng)納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準則來進行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會計準則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認為收入，按會計的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對對應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進行所得稅申報處理。例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬元，并未達到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：會計核算上的毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會計核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。

（二）會計核算下的后續(xù)計量與納稅調(diào)整上所存在的差異在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對投資性房地產(chǎn)減值準備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續(xù)計量處理。在對房地產(chǎn)企業(yè)進行后續(xù)計量中，我國的稅法中對投資性房地產(chǎn)的減值準備進行了詳細的規(guī)定。其指出：當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于計稅基礎(chǔ)時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應(yīng)相應(yīng)地來調(diào)增此時的應(yīng)納稅所得額；而當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于計稅基礎(chǔ)時，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會計準則中規(guī)定：對于已確認了的資產(chǎn)減值準備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時才能全部轉(zhuǎn)回。例如：2010年A企業(yè)購入一寫字樓準備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計提減值準備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會計分錄。2.公允價值模式法下的后續(xù)計量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價值法進行后續(xù)的賬務(wù)處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認而稅法不予以確認時所形成的變動損益，應(yīng)進行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進行抵扣。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來應(yīng)對會計處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異

（一）針對預(yù)收賬款問題而引發(fā)的會計與稅法的差異情況進行調(diào)理為了同時滿足會計法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會計人員在對預(yù)收賬款進行處理時，可在收到預(yù)收賬款時不進行會計處理，而在實際繳納營業(yè)稅金及附加時再進行會計處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對該稅金進行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時，將此類稅費結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費-營業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準則下的配比原則，又達到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。

（二）進一步協(xié)調(diào)會計核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異在對公允價值進行計量時，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當(dāng)期損益，并計入到應(yīng)納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。

三、結(jié)語

由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營模式的原因，致使其在以會計準則進行賬務(wù)處理時與稅法核算之間產(chǎn)生了較大的差異。因此，相關(guān)人員應(yīng)充分地了解差異產(chǎn)生的原因，有針對性地、恰當(dāng)?shù)貋磉M行調(diào)整，盡量將二者協(xié)調(diào)一致，以促進房地產(chǎn)企業(yè)有序化的經(jīng)營與發(fā)展。

參考文獻

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