序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

農(nóng)村宅基地管理的問題與對(duì)策

農(nóng)村宅基地管理是國(guó)土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定與和諧。近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平不斷提高，加上新農(nóng)村建設(shè)、土地綜合整治、集體土地流轉(zhuǎn)等新方針政策的出臺(tái)與實(shí)施，農(nóng)村宅基地管理成為了國(guó)土資源管理的重點(diǎn)、熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題之一。

一、現(xiàn)狀與問題

經(jīng)過二十余年土地管理法律法規(guī)的貫徹實(shí)施，農(nóng)村宅基地管理基本走上了法制化、規(guī)范化的軌道，對(duì)于保障農(nóng)民居住權(quán)利、加強(qiáng)耕地保護(hù)等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村宅基地本身性質(zhì)以及面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，農(nóng)村宅基地管理也不斷顯現(xiàn)一些問題，有的問題還表現(xiàn)得比較突出。加快對(duì)宅基地管理的改革創(chuàng)新成為當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注與熱議的重點(diǎn)，當(dāng)前有些地區(qū)探索實(shí)施的一些改革模式也招致評(píng)論與爭(zhēng)議。歸納起來，當(dāng)前宅基地管理存在的問題主要有：

1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農(nóng)村建房缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，盡管在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過程中有些地方制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的控管作用并不明顯，加上農(nóng)村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農(nóng)民建房選址比較困難，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中往往出現(xiàn)公路修到哪、自己的責(zé)任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現(xiàn)象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。由于農(nóng)民大多屬單門獨(dú)院選址建房，加上在宅基地供應(yīng)上現(xiàn)行的是集體所有、農(nóng)民無償獲得和無償使用的制度，造成農(nóng)村宅基地供應(yīng)上的“大鍋飯”，讓農(nóng)民有多占地、占好地的沖動(dòng)，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設(shè)施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會(huì)突破各地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。另外，農(nóng)民圖進(jìn)出方便，各家各戶還要獨(dú)修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。

2、違法占地現(xiàn)象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現(xiàn)實(shí)需求與土地法規(guī)政策約束之間的矛盾，農(nóng)民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險(xiǎn)；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉(zhuǎn)讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農(nóng)民不等批準(zhǔn)“先斬后奏”。這些都導(dǎo)致農(nóng)村違法建房案件易發(fā)多發(fā)。在農(nóng)民建房違法案件查處當(dāng)中，法律規(guī)定只能補(bǔ)辦手續(xù)或，而農(nóng)民違法所建的房屋按照規(guī)定能補(bǔ)辦手續(xù)的僅為少數(shù)，大部分要。但真正要拆除農(nóng)民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來的房屋，現(xiàn)實(shí)情況中是很難行得通的。正因?yàn)檫`法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無恐的心理，造成違法建房惡性循環(huán)。

3、流轉(zhuǎn)遭遇瓶勁，改革勢(shì)在必行。隨著近年來經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)集中，一些在農(nóng)村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長(zhǎng)期空置的房屋給予變現(xiàn)處置。另外在某些情況下，如城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村，城鎮(zhèn)人口和貧困地區(qū)的農(nóng)民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購(gòu)買宅基地，這些年出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)”房就是鮮例。按照現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅(qū)使，這些年農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時(shí)有發(fā)生，自發(fā)形成農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)的隱形市場(chǎng)。加快集體土地管理改革創(chuàng)新，促進(jìn)集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機(jī)制體制方面的原因。

1、現(xiàn)行法規(guī)政策欠完善，操作性不強(qiáng)。至今，我國(guó)還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，數(shù)量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強(qiáng)。如對(duì)農(nóng)民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴(yán)肅的，但從多年的執(zhí)法實(shí)踐來看，在以人為本的執(zhí)法環(huán)境中，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，可操作性不強(qiáng)且難以執(zhí)行到位，導(dǎo)致村民違法占地建房得不到有效制止。

2、規(guī)劃管理滯后，農(nóng)村陋習(xí)影響深遠(yuǎn)。長(zhǎng)期以來，在規(guī)劃管理上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對(duì)農(nóng)村規(guī)劃投入很少，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊沒有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無章可循，雜亂無序?？傮w上來看，農(nóng)村宅基地只在土地利用總體規(guī)劃上確定一個(gè)數(shù)字規(guī)劃，與實(shí)際差距較大，沒有落實(shí)到具體村莊和地塊的點(diǎn)面上，村莊規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃普遍缺乏。近些年來，少數(shù)經(jīng)濟(jì)條件好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然搞了規(guī)劃，但大都不夠成熟，有的規(guī)劃不是十分科學(xué)合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對(duì)舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。另外，農(nóng)民建房受農(nóng)村一些陋習(xí)的影響十分深遠(yuǎn)，如農(nóng)民在修建房屋時(shí)，就坐向、看風(fēng)水、講龍脈相當(dāng)盛行，選宅基地不是先請(qǐng)基層國(guó)土資源所人員察看，而是先請(qǐng)“風(fēng)水”先生，“風(fēng)水”好了就行，哪怕法律禁止也要強(qiáng)行修建，特別是“風(fēng)水”好的地段甚至出現(xiàn)搶建現(xiàn)象。

3、執(zhí)法過于疲軟，監(jiān)管存在缺位越位。雖然近些年來，國(guó)家對(duì)土地管理的重視程度一度上升，監(jiān)管政策也相繼出臺(tái)，但在土地執(zhí)法上，還一直處于“軟肋”狀態(tài)，主要表現(xiàn)在土地強(qiáng)制執(zhí)行力弱。國(guó)土資源管理部門只能向違法主體下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規(guī)未賦予土地執(zhí)法監(jiān)察人員一些必要的強(qiáng)制執(zhí)行方面的權(quán)力。土地問責(zé)過松過軟。對(duì)農(nóng)民違法建房大都采取罰款方式變通了結(jié)其違法行為，真正拆除違法建筑物、追究法律責(zé)任的寥寥可數(shù)。在監(jiān)管問責(zé)上，失之過寬，究之過軟，起不到應(yīng)有的警示作用，在基層干部職工心中，對(duì)農(nóng)民建房管理“因公違法”、“法不責(zé)眾”的心理普遍存在。有些地方土地問責(zé)的地方保護(hù)主義還比較突出。在日常監(jiān)管方面，存在缺位越位的現(xiàn)象，如有些國(guó)土資源部門處于唯錢管地的狀態(tài)，出于部門利益追求和生存考慮，忽視、放松甚至“放縱”農(nóng)民建房用地管理；有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在國(guó)土資源管理體制改革后，對(duì)農(nóng)村土地管理重視不夠，履責(zé)不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的雙重身份，越權(quán)、越位審批；另外，涉土管理的相關(guān)部門在政策銜接和工作步調(diào)上也不是很協(xié)調(diào)有序。

三、工作建議

加強(qiáng)新形勢(shì)下的農(nóng)村宅基地管理，必須對(duì)當(dāng)前宅基地本身的性質(zhì)、功能以及環(huán)境有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規(guī)、機(jī)制體制入手，勇于創(chuàng)新，大膽探索新形勢(shì)下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法規(guī)。要借《土地管理法》修改之機(jī)，加快農(nóng)村宅基地立法工作，國(guó)家可出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，同時(shí)要配套建立完善的違法處理、管理收費(fèi)、失職問責(zé)等方面的政策文件，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政的措施，使農(nóng)村宅基地 的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對(duì)現(xiàn)有關(guān)于宅基地管理方面的法規(guī)政策要進(jìn)行修改完善，特別要注重其可操作性，增強(qiáng)法規(guī)政策的執(zhí)行力。

2、加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理。嚴(yán)格按照控制建設(shè)用地總量、合理布局、改善居住條件、保護(hù)耕地的原則，因地制宜，科學(xué)制定適合農(nóng)村宅基地發(fā)展的村莊建設(shè)規(guī)劃，合理地規(guī)劃村莊、農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，同時(shí)要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，創(chuàng)造農(nóng)民集中成片建房、節(jié)約集約用地的平臺(tái)。要本著節(jié)約集約用地的原則，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃控制，嚴(yán)格控制新增宅基地用地計(jì)劃，嚴(yán)格控制新增宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，把農(nóng)村宅基地[文秘站:]新增用地計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村建設(shè)用地整理新增的耕地面積掛鉤，對(duì)宅基地實(shí)行總量控制。

3、規(guī)范宅基地審批管理。要加強(qiáng)鄉(xiāng)、村、組三級(jí)的審核作用，基層國(guó)土資源所要全程參與農(nóng)村宅基地從申請(qǐng)到確權(quán)登記的整個(gè)過程，真正做到“三到場(chǎng)”。要嚴(yán)格控制農(nóng)村宅基地申請(qǐng)條件，認(rèn)真貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，堅(jiān)決貫徹各地農(nóng)村宅基地面積規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序，對(duì)農(nóng)村村民需要申請(qǐng)宅基地和經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，要在其所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公示。要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的初始、變更登記工作，對(duì)農(nóng)村宅基地登記實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地檔案建設(shè)，推行電子檔案管理信息化，充分發(fā)揮地籍檔案在農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理上的作用。

篇(2)

[關(guān)鍵字] 宅基地 有效管理 建議措施

[中圖分類號(hào)] C93 [文獻(xiàn)碼] C [文章編號(hào)] 1000-405X（2013）-1-2-2

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)取得了相當(dāng)大的發(fā)展。此外，由于我國(guó)一系列惠農(nóng)政策的出臺(tái)，農(nóng)民的生活水平得到大大提升，它們對(duì)住房的要求也越來越高，目前，農(nóng)民新建房屋與改建房屋的愿望十分強(qiáng)烈。但是，由于相關(guān)法律法規(guī)的不健全、宅基地管理工作的不到位以及農(nóng)民自身對(duì)宅基地概念的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使得宅基地管理工作面臨相當(dāng)大的挑戰(zhàn)，難以正常進(jìn)行，因此，加強(qiáng)宅基地的有效管理是我國(guó)國(guó)土部門的必要舉措。

1 宅基地管理的現(xiàn)狀

1.1 宅基地概念不明

宅基地是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，宅基地屬于國(guó)家和集體所有，公民個(gè)人沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，所以不得轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。由于對(duì)宅基地概念的不明確，有相當(dāng)多的農(nóng)戶對(duì)宅基地進(jìn)行了法律不允許的行為，也給自己帶來了不必要的麻煩。

1.2 "一戶多宅"現(xiàn)象

由于宅基地管理工作的不到位，在廣大農(nóng)村，"一戶多宅"現(xiàn)象十分普遍。在我國(guó)宅基地管理中，管理工作基本上都是以公安戶籍管理登記的戶為準(zhǔn)，然而在廣大農(nóng)村，由于人們思想意識(shí)的不到位以及基層政府管理工作的不到位，人們對(duì)"戶"并沒有明確的概念，農(nóng)戶占用亂占、多占宅基地建造房屋的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。由于宅基地的分配涉及農(nóng)戶的利益，有的農(nóng)戶甚至?xí)ㄟ^與父母分開居住、與兄弟分家或者與妻子離婚的方式，然后再進(jìn)行宅基地的申請(qǐng)批準(zhǔn)工作，以此得到更多宅基地的使用權(quán)。

1.3 宅基地私有化

由于對(duì)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的不了解，很多農(nóng)戶都以為宅基地是歸自己私人所有，可以自由進(jìn)行土地的買賣、轉(zhuǎn)讓以及抵押活動(dòng)，有的農(nóng)戶甚至于在宅基地被工程建設(shè)征用之后，仍固執(zhí)的認(rèn)為那片宅基地仍然是歸自己所有。此外，由于農(nóng)村宅基地管理工作的不到位，很多農(nóng)戶的舊宅基地并沒有及時(shí)的被基層政府收回，導(dǎo)致宅基地落在私人手里。

1.4 宅基地閑置

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，一些富裕的農(nóng)戶會(huì)選擇到城市里居住，它們留在農(nóng)村的宅基地如果不作處理，就會(huì)造成宅基地的閑置，浪費(fèi)資源。

1.5 宅基地建設(shè)布局不合理

農(nóng)村是農(nóng)戶們的聚居地，由于缺乏規(guī)劃投入，農(nóng)戶們往往只著重于個(gè)人住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而沒有考慮整個(gè)村莊的規(guī)劃布局，這就造成了農(nóng)村住房建設(shè)雜亂無章，缺乏美感，這在一定程度上阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2 宅基地管理問題的形成原因

2.1 宅基地管理法規(guī)缺乏系統(tǒng)性

我國(guó)《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，已經(jīng)確定了宅基地管理的詳細(xì)辦法，但是農(nóng)村宅基地的管理只得到了極少的體現(xiàn)，在實(shí)際的操作過程中，農(nóng)村宅基地管理缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性，管理辦法不連接。

2.2 缺乏有效的處罰措施

農(nóng)村宅基地管理工作面臨很大的挑戰(zhàn)，"一戶一宅"制度在很多因素的影響下難以實(shí)現(xiàn)，農(nóng)戶亂占、多占宅基地進(jìn)行住房建設(shè)的現(xiàn)象十分普遍。這種普遍現(xiàn)象之所以得不到改善，是因?yàn)檗r(nóng)村宅基地的管理工作不到位，執(zhí)法人員對(duì)農(nóng)戶的違法行為不進(jìn)行相應(yīng)處罰或者處罰力度不夠。

2.3 宅基地申請(qǐng)報(bào)批、登記發(fā)證工作不到位

眾所周知，宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。在實(shí)際生活中，由于宅基地的申請(qǐng)報(bào)批工作的不透明，很多農(nóng)戶并不知道怎樣申請(qǐng)并獲取宅基地，此外，由于宅基地登記發(fā)證工作的不到位，就會(huì)給一些不法分子可乘之機(jī)。

2.4 領(lǐng)導(dǎo)干部不夠重視

農(nóng)村宅基地管理工作的進(jìn)行需要領(lǐng)導(dǎo)干部的重視與配合，然而在實(shí)際工作中，基層政府對(duì)宅基地管理工作的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對(duì)農(nóng)戶非法亂占、多占宅基地建房置之不理，某些領(lǐng)導(dǎo)干部甚至?xí)M(jìn)行權(quán)錢交易，默許農(nóng)戶多占宅基地。

2.5 宅基地管理力度不夠

我國(guó)基層國(guó)土資源部門的管理人員少，工作能力有限，而在廣大農(nóng)村，宅基地違法案件又頻繁發(fā)生，管理人員一時(shí)難以應(yīng)付。此外，管理人員的職權(quán)范圍有限，追究農(nóng)戶的法律責(zé)任需要經(jīng)過很多程序，繁瑣費(fèi)時(shí)，這就造成了農(nóng)村宅基地管理工作的困難。

3 宅基地管理的有效舉措

3.1嚴(yán)格依法執(zhí)政

在農(nóng)村宅基地管理工作中，基層政府需要加大對(duì)農(nóng)戶宅基地使用的監(jiān)督管理工作，堅(jiān)決不收取人情，絕不對(duì)多占、亂占宅基地建房的行為睜一只眼，閉一只眼。政府工作人員需要明確自己的職責(zé)，不能因?yàn)榕碌米锶司头艑拡?zhí)法。

3.2 完善宅基地管理法規(guī)

農(nóng)村宅基地管理困難重重的很大一部分原因就是法律法規(guī)的不完善，由于處在農(nóng)村這個(gè)大背景下，農(nóng)村宅基地管理需要充分考慮到廣大農(nóng)戶，制定適合農(nóng)村的宅基地管理辦法。此外，管理法規(guī)需要注重實(shí)際操作的可行性、針對(duì)性與連續(xù)性，能夠真正為農(nóng)村宅基地管理工作提供可靠的法律依據(jù)。

3.3 加強(qiáng)對(duì)宅基地相關(guān)法規(guī)的宣傳

農(nóng)村宅基地管理工作需要國(guó)土部門人員與廣大農(nóng)戶的協(xié)調(diào)配合。在以往的宅基地管理中，農(nóng)戶由于缺乏對(duì)宅基地管理法規(guī)的了解，不明確自己對(duì)宅基地的權(quán)利，也不知道自己亂建住房的后果，這樣就會(huì)給自己和管理人員帶來一系列不必要的麻煩。在完善的宅基地管理法規(guī)制定之后，基層政府人員需要組織廣大農(nóng)戶進(jìn)行相關(guān)法規(guī)的學(xué)習(xí)，同時(shí)充分利用村莊內(nèi)的公共宣傳欄等宣傳工具，加強(qiáng)農(nóng)戶對(duì)宅基地概念的認(rèn)識(shí)，使廣大農(nóng)戶學(xué)會(huì)約束自身，遵紀(jì)守法，從而減少宅基地違法案件的發(fā)生，也減少管理人員的工作量。

3.4 強(qiáng)化宅基地規(guī)劃管理

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)也迎來了發(fā)展的春天?；谖覈?guó)的基本國(guó)情，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的惠農(nóng)政策，并不斷加快新農(nóng)村建設(shè)，改善廣大農(nóng)戶的生活條件。國(guó)家需要加大對(duì)農(nóng)村規(guī)劃的投入，加大對(duì)農(nóng)村宅基地的規(guī)劃管理，對(duì)農(nóng)戶建房進(jìn)行必要的規(guī)劃與指導(dǎo)，使農(nóng)村展現(xiàn)新貌。合理有效的農(nóng)村宅基地規(guī)劃管理可以很大程度地優(yōu)化農(nóng)戶的生活環(huán)境，同時(shí)加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.5 公開申請(qǐng)報(bào)批、加快登記發(fā)證

在農(nóng)村宅基地的管理工作中，由于申請(qǐng)報(bào)批工作的不透明，有相當(dāng)一部分的農(nóng)戶并不知道通過怎樣的途徑獲得宅基地的使用權(quán)，從而造成不必要的損失，因此，宅基地的申請(qǐng)報(bào)批工作必須公開，這樣，廣大農(nóng)戶可以通過合法渠道獲得宅基地的使用權(quán)，也可以在一定程度上對(duì)基層政府工作進(jìn)行監(jiān)督。此外，國(guó)土部門需要加快宅基地的登記發(fā)證工作，這樣，廣大農(nóng)戶就不會(huì)畏于登記發(fā)證工作的繁瑣與耗時(shí)而不愿意進(jìn)行宅基地登記。

3.6 規(guī)范建房，保護(hù)合法建房

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)情況的改善，農(nóng)戶新建住房的愿望十分強(qiáng)烈，基層政府需要優(yōu)化宅基地管理工作程序，認(rèn)真做好農(nóng)戶新建住房的規(guī)劃管理，對(duì)違法建房的農(nóng)戶進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰。

篇(3)

所謂換，應(yīng)該是對(duì)等的?？墒前凑铡锻恋胤ā芬?guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！奔热皇羌w所有，農(nóng)民就沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)。

對(duì)只有使用權(quán)的集體土地，作為農(nóng)民是不能擅自買賣和轉(zhuǎn)讓的。1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓。

在這種情況下，農(nóng)民如何拿只有使用權(quán)的農(nóng)村宅基地?fù)Q取小城鎮(zhèn)的一套住宅？如果不是政府行為，靠市場(chǎng)來完成交換幾乎是不可能發(fā)生的。任何一個(gè)人不可能去換一個(gè)不受法律保護(hù)的農(nóng)民宅基地，而農(nóng)民換回的住宅也是會(huì)有擔(dān)憂的，因?yàn)檗r(nóng)民的農(nóng)村宅基地不能給他人有所有權(quán)，按照對(duì)等公平的原則，農(nóng)民得到的小城鎮(zhèn)住宅恐怕也難有所有權(quán)。

正是由于這些法規(guī)的限制阻礙了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。這些法規(guī)條文的出臺(tái)在當(dāng)時(shí)可能有很大的積極意義。那時(shí)農(nóng)民流動(dòng)性不大，農(nóng)村的住宅農(nóng)民沒有什么多余的?？墒请S著改革開放，農(nóng)民流動(dòng)性在增大，許多農(nóng)民流向城市，農(nóng)村的宅基地出現(xiàn)剩余。據(jù)浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2005年?yáng)|部地區(qū)有5%至10%的農(nóng)民在城市里購(gòu)房，大約有1500萬戶宅基地處于閑置、空巢狀態(tài)，浪費(fèi)嚴(yán)重。

篇(4)

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地;管理方法;研究

中圖分類號(hào)： F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A DOI編號(hào)： 10.14025/ki.jlny.2016.24.038

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及問題

隨著新農(nóng)村的發(fā)展，房屋重建現(xiàn)象非常普遍，有的進(jìn)行擴(kuò)建、有的進(jìn)行更換土地建設(shè)。以上建設(shè)方式有的通過了相關(guān)法律程序，有的屬于違法用地，從而造成了農(nóng)村宅基地使用及管理的混亂。

1.1 居民點(diǎn)分布分散規(guī)劃性不高

我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)分布廣而且建設(shè)比較散亂，這種在農(nóng)村是比較普遍的現(xiàn)象。農(nóng)村房屋建設(shè)缺少規(guī)劃性，隨性建設(shè)隨處可見。尤其是東北地區(qū)這種現(xiàn)象極為普遍。但是通過新農(nóng)村建設(shè)，小康村、示范村的出現(xiàn)，上述現(xiàn)象有所改變，但是居民點(diǎn)分布無秩序、無規(guī)劃性仍然存在。

1.2土地違規(guī)違法占地現(xiàn)象仍比較普遍

對(duì)于農(nóng)村而言，農(nóng)民的法律意識(shí)比較淡薄，認(rèn)為可以隨意在自己承包的土地上進(jìn)行房屋建設(shè)，大肆使用耕地，造成耕地的大量浪費(fèi)。在農(nóng)村，人們存在一種“占便宜”的心理，房屋重建都進(jìn)行擴(kuò)建，越大越好，根本不考慮人均使用面積。而且未批先建現(xiàn)象居多，在修建后再進(jìn)行補(bǔ)全手續(xù)，有的甚至不補(bǔ)辦。

1.3農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時(shí)有發(fā)生

在“城中村”和城鄉(xiāng)結(jié)合的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)自發(fā)進(jìn)行宅基地土地交易眾多，這就打亂了土地市場(chǎng)的正常程序，造成土地權(quán)屬不明，增強(qiáng)了土地部門管理的難度。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，有些農(nóng)民為了謀取自己的利益，將自己的宅基地或耕地出售于他人進(jìn)行房屋建設(shè)和其他用途建設(shè)。尤其是隨著城市化的進(jìn)程加快，城鄉(xiāng)結(jié)合部非法土地交易更加嚴(yán)重。

1.4 違法用地查處執(zhí)法困難

我國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口基數(shù)大，農(nóng)村占地廣闊，所以要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地使用及交易的情況，需要增加執(zhí)法力量，強(qiáng)化執(zhí)法手段。但有些地區(qū)土地管理所人員短缺，經(jīng)費(fèi)不足，致使無法滿足現(xiàn)實(shí)執(zhí)法的需要。另外，根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，土地監(jiān)察人員沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)力，所以只能依法進(jìn)行訴訟，但是該過程形成后，違建已經(jīng)產(chǎn)生。

2 思考及建議

2.1大力宣傳土地管理的法律法規(guī)

我國(guó)農(nóng)民的受教育意識(shí)還比較淡薄，而且受教育形勢(shì)也比較單一，所以要加強(qiáng)土地管理法律、法規(guī)的宣傳力度，讓廣大農(nóng)民認(rèn)識(shí)到法律的強(qiáng)制性。通過多種渠道進(jìn)行宣傳，線上通過電視廣播、報(bào)紙、雜志等媒體進(jìn)行宣傳。線下深入農(nóng)村開展法律講堂，宣傳如何申請(qǐng)用地、如何走法律程序、哪些是用地違法行為、哪些用地不可交易等。

2.2 強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的法定地位

土地利用總體規(guī)劃是土地管理的龍頭和總綱，要將土地利用總體規(guī)劃向廣大群眾進(jìn)行公告，由群眾來監(jiān)督規(guī)劃的實(shí)施，并且每年要將土地利用總體規(guī)劃的執(zhí)行情況向同級(jí)人代會(huì)匯報(bào)，聽取人大代表的批評(píng)和建議，土地利用總體規(guī)劃重大修改活動(dòng)，也需由同級(jí)人大代表表決通過，一般性的修改也需要提交人大常委會(huì)備案，保證土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行的嚴(yán)肅性，避免修改調(diào)整的隨意性。

2.3 嚴(yán)格實(shí)施村民建房手續(xù)的審批

村民建房手續(xù)的審批要在嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，服從規(guī)劃安排的前提下，實(shí)施村民建房管理公示制和社會(huì)服務(wù)承諾制，增加行政審批的透明度、辦事程序的公開化，要將村民建房辦理手續(xù)的條件、辦理流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、辦理時(shí)限在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)向群眾進(jìn)行公布，在村民宅基地安排有爭(zhēng)議的地方，可引入公開、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，堅(jiān)決鏟除老百姓建房中出現(xiàn)的以地謀私、亂收費(fèi)的不正之風(fēng)。

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篇(5)

十七屆三中全會(huì)《決定》明確提出：完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。可見，宅基地管理在農(nóng)村集體建設(shè)用地管理中是非常重要的。它直接關(guān)系到土地特別是耕地資源的保護(hù)、利用，直接關(guān)系到農(nóng)民的生產(chǎn)生活，直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生問題。

近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村生活水平不斷提高，農(nóng)民建房熱情普遍高漲，出現(xiàn)了一輪又一輪的建房熱，農(nóng)村宅基地管理面臨一些新情況、新問題。主要表現(xiàn)在：

農(nóng)村住宅建設(shè)處于無序狀態(tài)。長(zhǎng)期以來，農(nóng)村住宅建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，農(nóng)民建房選址隨意性大，沿路建，臨街搭，亂圈亂占，亂搭亂建的現(xiàn)象嚴(yán)重，村莊布局雜亂無序，既影響了村容村貌，又浪費(fèi)了大量土地。

農(nóng)民建房蠶食耕地。一些農(nóng)民把建房地點(diǎn)選在路邊良田內(nèi)，導(dǎo)致公路、村道兩旁部分耕地被占用。一些地方為把非法占用耕地的行為“合法化”，采取了改變耕地性質(zhì)的做法，先把耕地改變?yōu)閳?chǎng)地，然后又把場(chǎng)地改變?yōu)榛牡?，一部分耕地不知不覺被蠶食掉了。

“空心村”、“一戶多宅”現(xiàn)象嚴(yán)重。一些村莊盲目擴(kuò)張，新建住宅不斷向村莊延伸，而村內(nèi)舊宅由于年久失修，大多成為破房、危房，無人居住，形成了大量的“空心村”。一些農(nóng)戶建新房不拆舊房，多處占地建房，“一戶多宅”現(xiàn)象比較普遍。

農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓時(shí)有發(fā)生。少數(shù)農(nóng)民為了牟取私利，不惜將自己的宅基地、自留地甚至責(zé)任田作價(jià)賣與他人建房，更有些買地者假借當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的名義辦理建房手續(xù)，達(dá)到逃費(fèi)逃稅的目的，這種現(xiàn)象在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村規(guī)劃區(qū)尤為常見，因其行為雙方互惠互利，具有很強(qiáng)的隱蔽性，且涉及面較廣，查處難度大。

多種原因引發(fā)上述問題

傳統(tǒng)觀念根深蒂固。絕大多數(shù)農(nóng)民認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是一種私有財(cái)產(chǎn)。一些農(nóng)民甚至將自己承包的責(zé)任田當(dāng)成私有土地，隨意侵占或調(diào)換建房。同時(shí)，許多農(nóng)民聽信風(fēng)水先生“宅大招財(cái)，路寬出官”迷信說法，紛紛向村外尋找“風(fēng)水寶地”建房。加之富裕起來的農(nóng)民為求寬敞、講美觀、圖方便，就舍棄老宅破屋，在村外或公路邊修建新房，以滿足自己擺闊氣、高人一等或“想致富，臨公路”等狹隘心理需要。

法律法規(guī)缺位。目前我國(guó)還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地方面的立法滯后，而且存在大量的法律真空。雖然近年來一些地方也制定了有關(guān)宅基地管理的措施辦法，但由于宅基地管理工作面廣量大、情況復(fù)雜，有的地方管理不夠規(guī)范，操作性不強(qiáng)，實(shí)施效果不甚理想，從而在制度上進(jìn)一步增加了農(nóng)村宅基地的管理難度。

村鎮(zhèn)規(guī)劃滯后。長(zhǎng)期以來，各地在建設(shè)規(guī)劃上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對(duì)農(nóng)村規(guī)劃投入極少，大多數(shù)村莊沒有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無章可循，雜亂無序。少數(shù)地方雖然搞了規(guī)劃，但有的規(guī)劃不夠科學(xué)合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對(duì)舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。

監(jiān)管不到位。一方面，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基層國(guó)土資源管理力量薄弱，專業(yè)人員少，執(zhí)法裝備缺乏，工作經(jīng)費(fèi)不足，很難對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的國(guó)土資源實(shí)施有效監(jiān)管。另一方面，歷年來一些鄉(xiāng)(鎮(zhèn))對(duì)違法用地問題處理以罰代拆、一罰了之，給制止違法占地行為帶來了負(fù)面影響。同時(shí)，按照法律規(guī)定，農(nóng)民非法占用土地建住宅的必須拆除，但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中很難執(zhí)行，使執(zhí)法陷入兩難處境。

多管齊下，疏堵結(jié)合，綜合治理

農(nóng)村宅基地管理涉及千家萬戶，情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)，必須多措并舉，多管齊下，疏堵結(jié)合，綜合治理。重點(diǎn)應(yīng)抓好以下幾個(gè)方面：

完善農(nóng)村宅基地管理制度?，F(xiàn)行的《土地管理法》對(duì)農(nóng)村宅基地的管理雖然作了規(guī)定，但比較宏觀，操作性不強(qiáng)，某些方面還不夠完善。如對(duì)閑置宅基地、多占宅基地等沒有相應(yīng)的處罰規(guī)定，對(duì)宅基地審批后長(zhǎng)時(shí)間不動(dòng)工建設(shè)如何處理也沒有規(guī)定，其他如審批程序、劃分標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收取、流轉(zhuǎn)管理、地籍管理和相關(guān)法律責(zé)任都需要進(jìn)一步具體明確和細(xì)化。因此，國(guó)家應(yīng)加快農(nóng)村宅基地立法工作，使農(nóng)村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。同時(shí)，地方政府要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)政策，結(jié)合本地的實(shí)際情況，出臺(tái)操作性強(qiáng)的農(nóng)村宅基地管理辦法。

強(qiáng)化宅基地規(guī)劃管理。規(guī)劃是龍頭，是搞好農(nóng)村宅基地管理的基礎(chǔ)。要結(jié)合當(dāng)前新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作，抓緊編制完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護(hù)耕地的總原則，合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模；要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，安排專項(xiàng)資金編制村莊建設(shè)規(guī)劃。村莊建設(shè)規(guī)劃要以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，以舊村莊為依托，優(yōu)化村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)，充分利用村內(nèi)各種廢棄地、閑置地，合理布局公共設(shè)施用地、生產(chǎn)用地、道路用地和宅基地。

積極推進(jìn)宅基地整理。即根據(jù)土地利用總體規(guī)劃要求，科學(xué)制定和實(shí)施村莊改造、整治計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理。這就需要因地制宜地開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作，制定消化利用的規(guī)劃、計(jì)劃和政策措施，加大盤活存量建設(shè)用地的力度。農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅，要先行安排利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。對(duì)“一戶多宅”和空置住宅，要制定措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。

篇(6)

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地；存在問題；對(duì)策建議

農(nóng)村土地問題涉及村民切身利益，受到村民的廣泛關(guān)注，特別是農(nóng)村宅基地管理工作涉及內(nèi)容廣泛，具有較強(qiáng)的政策性，但在實(shí)際執(zhí)行中面臨復(fù)雜的工作環(huán)境，特別是在新形勢(shì)下村民思想更加開放，個(gè)人建房問題點(diǎn)多面廣、受到眾多因素影響，農(nóng)村地域面積廣闊使國(guó)土部門難以監(jiān)管到位，宅基地管理呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)，出現(xiàn)了一些新問題，需要對(duì)管理工作進(jìn)行探究。

一、當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村宅基地管理工作中存在的問題

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來越多的農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)，但大都在農(nóng)村保留了宅基地，同時(shí)農(nóng)村宅基地規(guī)模也不斷擴(kuò)大，特別是近年來呈現(xiàn)出農(nóng)村違法建設(shè)增多的趨勢(shì)，對(duì)宅基地管理不當(dāng)則極易引發(fā)耕地占用等土地管理問題。當(dāng)前的農(nóng)村宅基地管理中，主要存在以下問題：

1、村莊和建房比較散亂，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

隨著村民生活水平提高，農(nóng)村建房呈現(xiàn)出不在鄉(xiāng)村規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)，在選址和建筑規(guī)模上的隨意性增大，根深蒂固的“圈地”思想有所抬頭，或是沿著公路和村莊道路“線狀”擴(kuò)張，或是向村莊四周形成“塊狀”擴(kuò)張，村莊建設(shè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，建設(shè)隨意性差，整體布局不合理，影響了街巷道路的暢通性和村容村貌的整潔程度，浪費(fèi)了土地資源。

2、政策法規(guī)不完善，違法違規(guī)占地現(xiàn)象頻發(fā)

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的背景下，外出居民宅基地和房屋閑置，而現(xiàn)行宅基地管理法規(guī)側(cè)重于對(duì)新增宅基地管理，缺乏有效的宅基地退出機(jī)制，導(dǎo)致村民在宅基地使用中沒有責(zé)任、只有權(quán)利，只想多占、不愿推出。當(dāng)前的土地管理法規(guī)對(duì)違法違規(guī)建設(shè)的處理手段為拆除，在實(shí)際工作中因?yàn)榇迕裢度胭Y金，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)建成后拆除處理存在困難，特別是在建房收費(fèi)政策取消后，村民誤認(rèn)為無需審批，對(duì)宅基地使用存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)增多。同時(shí)，新形勢(shì)下未批先建、少批多占、一戶多宅等問題比較突出，或是不在批準(zhǔn)點(diǎn)建房，違規(guī)多占宅基地現(xiàn)象比較突出，造成宅基地對(duì)耕地的占用。

3、點(diǎn)多面廣，監(jiān)管工作存在困難

農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理需要大量工作，基層國(guó)土監(jiān)管力量相對(duì)不足、經(jīng)費(fèi)保障較少、執(zhí)法程序復(fù)雜且存在執(zhí)行難題，無法有效對(duì)農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督管理，使得農(nóng)村宅基地監(jiān)管工作難以到位。同時(shí)，因?yàn)檎氐臒o序擴(kuò)張，耕地建房比較普遍，一方面造成了違法違規(guī)建設(shè)，另一方面又造成了耕地占補(bǔ)難以平衡。

二、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的對(duì)策建議

1、因地制宜完善村鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃

要結(jié)合縣域土地利用總體規(guī)劃等發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合具體村鎮(zhèn)的發(fā)展實(shí)際，修訂完善鎮(zhèn)、村土地利用規(guī)劃，劃定建設(shè)用地紅線，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，合理布局宅基地分布和居民點(diǎn)的數(shù)量。要以節(jié)約用地為目標(biāo)，堅(jiān)持穩(wěn)定和調(diào)整的有序銜接，分散和適度集中相結(jié)合的方式，嚴(yán)格控制宅基地用地計(jì)劃，不搞大拆大建。要控制新增宅基地用地計(jì)劃，劃定宅基地發(fā)展紅線，嚴(yán)格限定建房和建設(shè)區(qū)域，防止建設(shè)用地?zé)o序擴(kuò)張。

2、完善預(yù)防機(jī)制，防止違法違規(guī)用地問題發(fā)生

針對(duì)農(nóng)村違規(guī)使用耕地或宅基地建房后難以拆除或拆除成本較高、對(duì)群眾造成損失的問題，要健全完善有關(guān)法規(guī)制度，積極采取事前預(yù)防措施，有效遏制違法違規(guī)占用宅基地或耕地進(jìn)行建設(shè)問題的發(fā)生。要加強(qiáng)政策宣傳，在明確宅基地范圍和用途的基礎(chǔ)上，及時(shí)向群眾宣傳有關(guān)政策和法律法規(guī)，并告知違規(guī)后需要拆除，提高群眾守法利用宅基地的意識(shí)。要健全完善責(zé)任體系，針對(duì)基層國(guó)土監(jiān)管力量難以有效實(shí)現(xiàn)監(jiān)管全覆蓋的實(shí)際，加大經(jīng)費(fèi)和人員保障，充實(shí)基層監(jiān)管力量，并劃定網(wǎng)格區(qū)域，由專人負(fù)責(zé)，提高監(jiān)管的針對(duì)性；要充分發(fā)揮基層鎮(zhèn)村干部的作用，制定相應(yīng)制度使社區(qū)和村干部負(fù)有一定的監(jiān)管職責(zé)，監(jiān)督本社區(qū)或村居內(nèi)的宅基地使用和建設(shè)行為，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)違法行為立即上報(bào)，及時(shí)組織人員進(jìn)行阻止或拆除，降低違法違規(guī)行為的處理成本，把問題消滅在萌芽狀態(tài)。對(duì)于幫助和蓄意支持村民進(jìn)行違法違規(guī)宅基地使用和建設(shè)的國(guó)土或鎮(zhèn)村工作人員，要嚴(yán)肅追責(zé)和處理，加大對(duì)惡意阻撓執(zhí)法人員處理違規(guī)違法建設(shè)行為的村民的打擊力度，形成濃厚的工作氛圍，有效遏制違法違規(guī)用地問題的發(fā)生。同時(shí)，要妥善處理遺留問題，對(duì)確實(shí)無法拆除的，要采取相應(yīng)的手段進(jìn)行處罰或處理，強(qiáng)化群眾的守法意識(shí)。

3、落實(shí)有關(guān)制度，強(qiáng)化農(nóng)村宅基地管理

要完善各項(xiàng)農(nóng)村宅基地取得、使用和管理制度，強(qiáng)化對(duì)農(nóng)村宅基地的管理。要規(guī)范宅基地申請(qǐng)使用條件，我國(guó)有關(guān)的土地法規(guī)要求一戶村民只能擁有一處宅基地，擁有宅基地的面積也都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，要進(jìn)一步細(xì)化“一戶一宅”原則，按照分戶條件和人口宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)確定和嚴(yán)格規(guī)范宅基地申請(qǐng)條件，對(duì)不符合條件的申請(qǐng)不予批準(zhǔn)。要完善宅基地使用權(quán)取得制度，對(duì)由集體經(jīng)濟(jì)組織劃撥的宅基地，原則上是無償取得；對(duì)房屋繼承或購(gòu)買取得的房屋，可使其取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。要修訂完善宅基地流轉(zhuǎn)和退出制度，通過對(duì)閑置宅基地的有效流轉(zhuǎn)，以及對(duì)外出人員原有宅基地的退出，盤活農(nóng)村現(xiàn)有宅基地存量資源，減少農(nóng)村宅基地閑置、空置現(xiàn)象，進(jìn)一步完善有關(guān)法律法規(guī)和市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)宅基地制度，有效規(guī)范宅基地使用者和宅基地上房屋使用者不一致的現(xiàn)象，適度放寬村民對(duì)宅基地的處置權(quán)，維護(hù)村民的合法權(quán)益。要規(guī)范宅基地申請(qǐng)報(bào)批流程，對(duì)申請(qǐng)宅基地的，要對(duì)包括申請(qǐng)?zhí)岢鋈饲闆r以及土地地類、性質(zhì)和面積等在內(nèi)的內(nèi)容在所在村居進(jìn)行公示，讓所有群眾都參與監(jiān)督，并嚴(yán)格按照有關(guān)條件進(jìn)行檢查，確保符合條件且所有村民無異議后再進(jìn)行審批。

三、結(jié)論

綜上所述，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村土地管理的重要內(nèi)容，科學(xué)有效的宅基地管理將改善農(nóng)村村容村貌、提高宅基地和土地節(jié)約集約利用水平、有效保護(hù)耕地，從而為新農(nóng)村建設(shè)提供充足的用地保障。

參考文獻(xiàn)：

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篇(7)

關(guān)鍵詞：宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)

對(duì)于農(nóng)民而言，農(nóng)村宅基地是其從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中獲得的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)，是建設(shè)村民房屋的載體，是其擁有的為數(shù)不多的基本生產(chǎn)生活資料。受現(xiàn)行法律的約束，農(nóng)民擁有的宅基地是無法進(jìn)行合法流轉(zhuǎn)和公開轉(zhuǎn)讓的。這一規(guī)定將土地和勞動(dòng)力全部束縛，既不利于推進(jìn)河北省城市化進(jìn)程，也不利于有效合理地實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃。因此，如何處理農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)是我國(guó)城市化進(jìn)程中必須高度關(guān)注和解決的一個(gè)社會(huì)問題。

一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

（一）宅基地管理混亂，規(guī)劃缺位

伴隨農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民生活水平的穩(wěn)步提高，農(nóng)村地區(qū)的“建房熱”正愈演愈烈，農(nóng)村土地利用面臨著宅基地管理不到位、難調(diào)協(xié)的問題。由于土地管理措施不到位，宅基地流轉(zhuǎn)制度和程序不規(guī)范，很多農(nóng)民建設(shè)新宅后，就將原有的宅基地廢棄，但該宅基地上的房屋卻并未被按要求拆除，更不會(huì)進(jìn)行退耕。而且目前雖然國(guó)家進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的文件接連出臺(tái)，但各地以“拆舊建新”為主要模式的新農(nóng)村建設(shè)僅僅處于起步狀態(tài)，村鎮(zhèn)規(guī)劃相當(dāng)混亂。沒有相關(guān)責(zé)任主體對(duì)村內(nèi)的空閑地和舊宅基地進(jìn)行及時(shí)地收回、開發(fā)、整理，并且由于缺乏約束機(jī)制，這些廢舊宅基地依然長(zhǎng)時(shí)間由原戶占有，這對(duì)農(nóng)村土地的使用秩序造成了不良影響。

（二）宅基地閑置嚴(yán)重，利用效率低下

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多方面的因素造成農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。首先，一戶多宅的合法存在。宅基地取得及使用具有無償無限期性，基于對(duì)宅基地上的房屋的合法繼承關(guān)系，農(nóng)民在申請(qǐng)到一處宅基地之后又通過繼承關(guān)系合法獲得另一處甚至兩處宅基地的情況并不少見。其次，缺乏閑置宅基地收回制度，只能任其閑置。由于法律禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民對(duì)于多余的宅基地及其房屋無法通過市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且管理措施不到位，沒有相應(yīng)的回收機(jī)制，這些多余的宅基地及其房屋也只能被迫閑置起來。

（三）流轉(zhuǎn)無法可依，宅基地隱形交易屢禁不止

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些城市的城郊地區(qū)，因農(nóng)民與市民需求互補(bǔ)、經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)等原因，宅基地出租、抵押、買賣等各種形式的流轉(zhuǎn)已然大量存在，甚至已經(jīng)形成了以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的地下市場(chǎng)。但在這些隱形交易過程中，由于缺乏法律規(guī)范，無法可依，無論是買方還是賣方，其利益都得不到法律的保障，因此產(chǎn)生的法律糾紛不斷。其間政府也曾多次出臺(tái)相關(guān)政策禁止農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，但政策的實(shí)施并未達(dá)到理想的效果。

二、阻礙我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的因素

（一）我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)設(shè)置了諸多障礙

我國(guó)一直奉行土地用途管制制度，從城鄉(xiāng)二元社會(huì)體制出發(fā)，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保護(hù)農(nóng)民既得利益，制定了許多限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策。我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。……任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。1998年《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。同時(shí)，1999年國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2004年11月2日國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》中規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)置宅基地，禁止為城鎮(zhèn)居民購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。這些法律法規(guī)在制度層面一直遵循限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的基本原則，沒有實(shí)質(zhì)性的突破與創(chuàng)新。

（二）我國(guó)農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)不明晰

農(nóng)村宅基地市場(chǎng)是一個(gè)迫切需要明晰和完善產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)，宅基地產(chǎn)權(quán)完整是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)建立的基礎(chǔ)。宅基地產(chǎn)權(quán)明晰與使用權(quán)市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)能減少交易費(fèi)用，節(jié)約交易成本，促進(jìn)合作和交易的產(chǎn)生。但我國(guó)農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)雖然在構(gòu)成上進(jìn)行了土地所有權(quán)、農(nóng)民的使用權(quán)的劃分，但是相互之間的界定界限模糊，所有權(quán)的代表者是哪一級(jí)行政組織也并不明確。

（三）我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系不健全

宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化的意義在于其能夠?qū)Ξa(chǎn)權(quán)提供有效的保護(hù)、進(jìn)而激勵(lì)產(chǎn)權(quán)所有者更好地利用和保護(hù)土地資源達(dá)到我國(guó)流轉(zhuǎn)土地的目的。但是目前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)信息服務(wù)體系不健全，缺乏相應(yīng)的中介組織。流轉(zhuǎn)信息不暢通造成買賣信息不對(duì)稱；缺少科學(xué)的對(duì)農(nóng)村房屋特別是對(duì)宅基地價(jià)值的房地產(chǎn)估價(jià)體系，影響了宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的公平交易；沒有獨(dú)立的檔案管理機(jī)構(gòu)，使得流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

三、實(shí)現(xiàn)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)順暢流轉(zhuǎn)的制度建設(shè)

（一）通過立法賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利

現(xiàn)階段，想要實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，必須通過法律加以確立。目前我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)有關(guān)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的問題雖有專章規(guī)定，但內(nèi)容簡(jiǎn)要，其主要規(guī)定其實(shí)在《土地管理法》及相關(guān)的配套法規(guī)中，但這些法律制度的位階比較低，并且與其他法律法規(guī)之間存在相互矛盾之處，如“一戶一宅”的規(guī)定與財(cái)產(chǎn)繼承的現(xiàn)實(shí)之間的沖突等。所以要使農(nóng)村宅基地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)自由流轉(zhuǎn)，必須首先通過立法改變當(dāng)前現(xiàn)狀，制定上位法統(tǒng)一下位法，確立宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)的原則。

（二）建立農(nóng)村宅基地強(qiáng)制登記制度

明晰的產(chǎn)權(quán)界定有利于物的流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)。因此，對(duì)農(nóng)民擁有的宅基地，如果符合規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)予以確權(quán)登記。通過嚴(yán)格界定宅基地四至邊界和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，為宅基地使用權(quán)的規(guī)范流轉(zhuǎn)奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。具體可由基層國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)對(duì)本地宅基地進(jìn)行逐戶逐宗核查清理，在核查過程中，對(duì)符合用地條件且未超出規(guī)定面積的如實(shí)登記，并發(fā)給相應(yīng)的宅基地使用權(quán)證書。對(duì)那些超出規(guī)定面積或無正當(dāng)理由多占的宅基地則不予登記，要求當(dāng)事人限期歸還。普查結(jié)束后，國(guó)土資源管理部門要根據(jù)普查的結(jié)果繪制本地地籍圖，進(jìn)行存檔，以便日后監(jiān)督和管理。

（三）建立完善的農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)范和相應(yīng)的管理制度

一套完整的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓程序應(yīng)該包括轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定、村集體經(jīng)濟(jì)組織審核與政府的批準(zhǔn)等幾個(gè)方面?；谵r(nóng)村宅基地價(jià)格在評(píng)估和認(rèn)定上存在特殊性，因此在轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確認(rèn)上，應(yīng)該建立交易價(jià)格核準(zhǔn)制度。只有核準(zhǔn)制度才能保障交易的安全正常進(jìn)行，有效防止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中的投機(jī)和權(quán)力尋租行為的出現(xiàn)。同時(shí)通過建立宅基地的轉(zhuǎn)讓期限管理制度，規(guī)定宅基地的使用期限以及在使用期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓才具有合法性。再輔之以宅基地閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定一個(gè)合理的期限，在閑置時(shí)間達(dá)到該期限后，需要每年向所有權(quán)主體繳納一定數(shù)額的宅基地閑置費(fèi)，從繳納土地閑置費(fèi)開始，達(dá)到一定期限，所有權(quán)主體可以無償收回該宅基地。以科學(xué)的制度促進(jìn)宅基地使用權(quán)的有效流轉(zhuǎn)。

（四）建立獨(dú)立的政府機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)

農(nóng)村宅基地的自由流轉(zhuǎn)是我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理制度的一項(xiàng)突破性嘗試，涉及政府、農(nóng)村集體、農(nóng)民等方方面面的利益，需要進(jìn)行大量的工作以及各個(gè)環(huán)節(jié)的共同努力，因而必須有相應(yīng)的政府部門牽頭進(jìn)行。各級(jí)政府可以成立一個(gè)自上而下垂直管理的專門機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)各方面工作，針對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，將“保持集體所有、允許上市轉(zhuǎn)讓”這一改革模式逐步完善。