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篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價；說課；職業(yè)教育

說課是教師面對同行和專家，以先進(jìn)的教育理論為指導(dǎo)，將自己對課程標(biāo)準(zhǔn)、教材的理解和把握、課堂程序的設(shè)計和安排、學(xué)習(xí)方式的選擇和實(shí)踐等一系列教學(xué)元素的確立及其理論依據(jù)進(jìn)行闡述的一種教學(xué)研究活動。實(shí)踐證明，說課活動有效地調(diào)動了教師投身教學(xué)改革，學(xué)習(xí)教育理論，鉆研課堂教學(xué)的積極性，是提高教師素質(zhì)，培養(yǎng)造就研究型、學(xué)者型青年教研究師的最好途徑。本文結(jié)合高等職業(yè)教學(xué)的特點(diǎn)，是對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的“房地產(chǎn)法律法規(guī)”課程為對象的一次說課。

一、說課程目標(biāo)

1．課程性質(zhì)

在確定課程目標(biāo)前，首先分析課程的性質(zhì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才培養(yǎng)方案，《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程的性質(zhì)是專業(yè)基礎(chǔ)課，它有兩個方面的作用，一是通過它的學(xué)習(xí)為專業(yè)課打下基礎(chǔ)，同時起到鏈條的作用，將房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的三大技能：經(jīng)紀(jì)、評估和營銷串聯(lián)起來，讓學(xué)生從宏觀上把握專業(yè)內(nèi)容。二是培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)法律意識，為學(xué)生的職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2．課程目標(biāo)

對課程性質(zhì)和人才培養(yǎng)方案的分析確定課程目標(biāo)。該課程要求為學(xué)生的專業(yè)課和職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)，因此需要幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。結(jié)合人才培養(yǎng)方案，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向，因此幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的同時，突出以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心，從而讓學(xué)生能夠知法、用法和守法，成為房地產(chǎn)從業(yè)的高素質(zhì)人才。

知法、用法和守法是課程目標(biāo)的三個層次。知法為知識目標(biāo)，讓學(xué)生能夠掌握相關(guān)法律法規(guī)。用法為能力目標(biāo)，讓學(xué)生能夠運(yùn)用法律知識分析解決問題。守法為情感價值觀目標(biāo)，讓學(xué)生將法律意識轉(zhuǎn)化為自覺行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律行為。

二、說學(xué)情及學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)

1．學(xué)情分析

《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程開設(shè)在大一的第一二學(xué)期，總課時為72個。該課程面對的是大一的學(xué)生，學(xué)情分析重點(diǎn)放在知識結(jié)構(gòu)和學(xué)習(xí)方法上。大一的學(xué)生，對房地產(chǎn)專業(yè)知識了解相對較少，這就要求教師在講授相關(guān)知識的時候，注意知識的銜接，對相關(guān)概念做適當(dāng)?shù)慕忉尯完U述，幫助學(xué)生建立感性和理性的認(rèn)識。在學(xué)習(xí)方法上，大一的學(xué)生學(xué)習(xí)較主動，但文化基礎(chǔ)薄弱，學(xué)習(xí)的自主性較差，因此教師在上課的時候應(yīng)注重培養(yǎng)學(xué)生正確的學(xué)習(xí)方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學(xué)生知道怎么學(xué)，比學(xué)什么更重要，學(xué)習(xí)方法的好壞，直接影響到學(xué)生的學(xué)習(xí)成績。

2．學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)

根據(jù)《房地產(chǎn)法律法規(guī)》的特點(diǎn)重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生三種學(xué)習(xí)方法，自主學(xué)習(xí)法、合作學(xué)習(xí)法和反思學(xué)習(xí)法。

房地產(chǎn)法律法規(guī)變化多，更新快，需要培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)法。我國以商品房為主的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程不長，但發(fā)展速度快，很多法律法規(guī)都是在實(shí)踐中不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)由于關(guān)系到民生，國家將它作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象，因此房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)變化多，更新快。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金制度，即投資項(xiàng)目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調(diào)整到30%，再調(diào)整到35%，由于08年的全球金融危機(jī)，為了加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國家將資本金比例調(diào)回30%。這就要求學(xué)生養(yǎng)成自主學(xué)習(xí)的習(xí)慣，不斷更新相關(guān)法律法規(guī)的知識，適應(yīng)社會的發(fā)展。自主學(xué)習(xí)法的培養(yǎng)，是通過在課堂上以學(xué)生為主，根據(jù)課程目標(biāo)，設(shè)置思考題，促使學(xué)生獨(dú)立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學(xué)生在業(yè)余時間自學(xué)。

房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜合實(shí)踐性強(qiáng)，需要培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法。房地產(chǎn)法律法規(guī)案例或者項(xiàng)目調(diào)查常常涉及多個知識點(diǎn)，比如對房地產(chǎn)開發(fā)類型的調(diào)研，就會涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相關(guān)知識，綜合實(shí)踐性強(qiáng)，單個學(xué)生完成學(xué)習(xí)任務(wù)比較困難，因此培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生以小組為單位共同完成學(xué)生任務(wù)。在這個過程中，教師和學(xué)生，學(xué)生和學(xué)生之間形成積極交流信息的合作關(guān)系，調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。

反思學(xué)習(xí)法促進(jìn)自主學(xué)習(xí)和合作學(xué)習(xí)的效率。根據(jù)原認(rèn)知理論，通過培養(yǎng)學(xué)生的反思學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生選擇能達(dá)到目標(biāo)的最適當(dāng)?shù)膶W(xué)習(xí)，檢測達(dá)到目標(biāo)的情況，必要時采取補(bǔ)救措施，總結(jié)達(dá)到目標(biāo)的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，及時調(diào)整自己的學(xué)習(xí)方法，提高學(xué)習(xí)效率。

三、說課程內(nèi)容

根據(jù)教學(xué)目標(biāo)，結(jié)合學(xué)情分析，確定課程內(nèi)容。教學(xué)目標(biāo)要求學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，突出房地產(chǎn)中介服務(wù)，因此課程內(nèi)容上涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場，到物業(yè)管理，并以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向。

根據(jù)課程內(nèi)容，從而組織教學(xué)資源。教學(xué)資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內(nèi)容最主要的資源，課程內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開教材。根據(jù)課程內(nèi)容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產(chǎn)法律法規(guī)》，它也是高職高專房地產(chǎn)類規(guī)劃教材。其他資源包括（1）文獻(xiàn)資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認(rèn)識；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網(wǎng)絡(luò)資源，提供課程擴(kuò)展材料。（下轉(zhuǎn)第104頁）

（上接第20頁）

四、說教學(xué)設(shè)計

1．課程設(shè)計理念

課程設(shè)計的理念是與專業(yè)能力結(jié)合，縮短教學(xué)與專業(yè)的距離；以能力培養(yǎng)為中心，應(yīng)用為目的；以學(xué)生為中心，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。

2．課程設(shè)計思路

與專業(yè)能力相結(jié)合，即根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)技能細(xì)化出具體能力，以該能力培養(yǎng)為核心，組織教學(xué)。激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，通過導(dǎo)入案例引出法律法規(guī)，再進(jìn)行知識應(yīng)用，最后總結(jié)和反思，達(dá)到能力的培養(yǎng)的目的。在這個過程中，讓學(xué)生能夠知法、用法和守法的目的。

3．說教學(xué)方法

怎樣展開法律法規(guī)這就涉及到教師的教學(xué)方法。本門課教師主要的采用的教學(xué)方法是啟發(fā)式教學(xué)和案例教學(xué)啟發(fā)式教學(xué)主要有兩種形式，問題設(shè)置和現(xiàn)狀分析。問題設(shè)置即將問題擺在學(xué)生面前，通過問題的分析，引出法律法規(guī)。現(xiàn)代教學(xué)論研究指出，感知不是學(xué)習(xí)產(chǎn)生的根本原因，產(chǎn)生學(xué)習(xí)的根本原因是問題。問題能夠激發(fā)學(xué)生求知欲，激發(fā)學(xué)生活躍的思考；沒有問題學(xué)生就感覺不到問題的存在，也就不會去思考。現(xiàn)狀分析即將現(xiàn)狀擺在學(xué)生面前，通過對現(xiàn)狀的分析引出法律法規(guī)。比如在講解房地產(chǎn)開發(fā)類型的時候，以學(xué)校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設(shè)單位，引出房地產(chǎn)開發(fā)類型法律法規(guī)，讓學(xué)生得到了感性認(rèn)識，同時也將理論聯(lián)系實(shí)踐。

案例教學(xué)在法律法規(guī)教學(xué)中應(yīng)用較為普遍，本門課也以案例教學(xué)為主要教學(xué)方法，通過組織學(xué)生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調(diào)查等活動，教給學(xué)生分析和解決問題的方法，進(jìn)而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導(dǎo)入型案例和分析型案例。導(dǎo)入型案例與該節(jié)知識緊密聯(lián)系，或者能夠幫助學(xué)生有直觀的認(rèn)識。比如在講解房地產(chǎn)估價公司時，以某房地產(chǎn)估價公司的視頻介紹為導(dǎo)入，讓學(xué)生建立感性的認(rèn)識。分析型案例，主要是讓學(xué)生利用所學(xué)的知識進(jìn)行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)時，學(xué)生對轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)感性認(rèn)識少，認(rèn)識不深刻，通過視頻的方式讓學(xué)生運(yùn)用理論知識，解決問題，幫助學(xué)生加深認(rèn)識，激發(fā)學(xué)生的興趣。

五、課程評價

有效的評價能夠及時了解教學(xué)狀況，也是教師反思和改進(jìn)教學(xué)的有力手段。本門課主要通過形成性評價和終結(jié)性評價來實(shí)現(xiàn)。形成性評價包括：（1）學(xué)習(xí)參與度，（2）學(xué)生知法、用法的能力，（3）學(xué)生之間的自評和互評。終結(jié)性評價即為期末考試測評。

【參考文獻(xiàn)】

[1]黃敏，劉娜.《高職課程說課內(nèi)涵淺析》[J].廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報．2009，（3）．

[2]程永華.《說課在高校教育中的應(yīng)用》[J].平頂山學(xué)院學(xué)報．2008，（3）．

[3]譚冰，王陽，徐國東.《關(guān)于說課內(nèi)容的理論探索》[J].長春理工大學(xué)學(xué)報（高教版）．2009，（3）．

篇(2)

房地產(chǎn)法律事務(wù)的范圍非常廣泛，主要的包括在房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的各種法律事務(wù)。律師服務(wù)的形式多種多樣，可以進(jìn)行法律咨詢、起草與審要合同、參加重要的商務(wù)談判、對委托人就重大的經(jīng)營決策問題提出法律意見、出具法律意見書、進(jìn)行資信調(diào)查、提供律師見證、知識產(chǎn)權(quán)法律事務(wù)與保護(hù)以及調(diào)解、仲裁與訴訟的等。所依據(jù)的法律主要有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國仲裁法》以及與此相關(guān)的法律法規(guī)、司法解釋等。

由于房地產(chǎn)法律事務(wù)所涉及的標(biāo)的數(shù)額巨大，關(guān)系到當(dāng)事人重大的權(quán)益，而且與較多的法律關(guān)系相關(guān)聯(lián)，因此對律師的素質(zhì)要求較高。通常情況下，人們進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、銷售、購買、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)、行政復(fù)議以及管理等法律行為只有聘請律師提供幫助才能減少不必要的損失，否則很難甚至不可能取得良好的效果。以下，僅簡單地介紹一下眾多而復(fù)雜的房地產(chǎn)法律事務(wù)中幾種重要的律師業(yè)務(wù)，以便使大家對房地產(chǎn)法律事務(wù)有個大概的了解，預(yù)防和減少有關(guān)訴訟。

第一，律師在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律事務(wù)中的主要工作。律師既可轉(zhuǎn)讓方，也可受讓方。主要的業(yè)務(wù)有一，審查轉(zhuǎn)讓方的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，明確該土地使用權(quán)的使用條件和期限；二，了解受讓方受讓的目的，明確其受讓后做何用途，是否符合規(guī)劃目標(biāo)；三，調(diào)查該土地使用權(quán)的現(xiàn)狀，委托評估土地使用權(quán)的價格。如了解轉(zhuǎn)讓方是否交清土地出讓金，是否取得土地使用權(quán)證書，委托評估師進(jìn)行作價；四，參加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓談判，起草轉(zhuǎn)讓合同。在起草轉(zhuǎn)讓合同時，主要的應(yīng)注意明確轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、土地使用權(quán)證書、轉(zhuǎn)讓價格、剩余使用年限、轉(zhuǎn)移登記等條款；五，接受有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的資料，到縣級以上政府土地管理部門辦理轉(zhuǎn)讓登記、領(lǐng)取土地使用權(quán)證書等。

第二，律師在房地產(chǎn)銷售法律事務(wù)中的工作。此項(xiàng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)的預(yù)售和銷售兩個方面。律師的參與，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場，幫助開發(fā)商順利經(jīng)營、保障其信譽(yù)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，都將起到不可或缺的重要作用。主要的工作有一，審查待售商品房項(xiàng)目是否具備法定條件，協(xié)助開發(fā)商申辦商品房銷售許可證。如預(yù)售商品房的條件：一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金；二是已取得土地使用權(quán)證書；三是有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；四是投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25％。申辦《商品房預(yù)售許可證》需準(zhǔn)備的文件：一是開發(fā)商《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；二是建設(shè)項(xiàng)目的投資、規(guī)劃、用地、施工等批準(zhǔn)文件；三是已投入工程總投資25％以上資金的證明文件等。二，起草商品房銷售合同，談判簽約，見證簽約行為并將所簽合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。三，辦理房地產(chǎn)權(quán)登記。買賣雙方進(jìn)行房地產(chǎn)過戶交易所需要的文件資料主要有，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或個人身份證，房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書），納稅憑證，買賣合同等。

第三，房地產(chǎn)抵押法律事務(wù)中的律師工作。房地產(chǎn)抵押是抵押人以自身合法所有的房屋或土地使用權(quán)在不轉(zhuǎn)移占有的條件下向抵押權(quán)人提供履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押物實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的一種物權(quán)擔(dān)保方式。在辦理房地產(chǎn)抵押時，律師的主要工作有一，審查主合同。主合同就是作為從合同的房地產(chǎn)抵押合同所擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)合同如貸款合同。二，檢查所抵押的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。如房地產(chǎn)所處的位置，房地產(chǎn)權(quán)屬證書的有無及其合法性，是否在該房地產(chǎn)上已設(shè)其他權(quán)利，是否存在爭議或被司法機(jī)關(guān)查封等。三，參加當(dāng)事人的談判并起草房地產(chǎn)抵押合同。四，辦理抵押登記。這是抵押合同生效的必要條件。需要提供的資料主要有：當(dāng)事人的資格證明，申請書，抵押合同，土地使用證或房屋所有權(quán)證，評估房地產(chǎn)價值的資料等。五，抵押權(quán)的行使和削滅。當(dāng)?shù)盅喝说狡诓宦男兄鱾鶆?wù)或死亡又無承擔(dān)義務(wù)的人等情況出現(xiàn)時，抵押權(quán)人可以通過拍賣、折價、變賣等方式行使抵押權(quán)以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。抵押權(quán)因主合同或抵押合同期滿而抵押權(quán)人不主張權(quán)利等原因而消滅。

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易、物權(quán)行為、區(qū)分原則、公示公信原則

房地產(chǎn)交易是人們對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動的總的稱謂。在我國現(xiàn)行土地制度下房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對象而進(jìn)行的一種商品交換活動。

房地產(chǎn)交易制度是房地產(chǎn)法律制度的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)交易是否規(guī)范有序直接關(guān)系到我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會秩序的穩(wěn)定。但是我國的房地產(chǎn)法已明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如立法尚不健全，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押制度有待完善，法律規(guī)范缺乏系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性、科學(xué)性等。這也給法律實(shí)務(wù)帶來了難度。因此，完善我國房地產(chǎn)立法刻不容緩。

物權(quán)行為是法律創(chuàng)造物，但它是客觀存在的，是與債權(quán)行為相對應(yīng)的法律行為。它規(guī)定了物權(quán)變動規(guī)則，有利于保護(hù)交易安全，維護(hù)當(dāng)事人的利益平衡。借鑒該理論對于解決房地產(chǎn)交易中的有關(guān)問題具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。

一、問題的產(chǎn)生

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定和立法解釋，合同是指債權(quán)合同，因而我國法律沒有承認(rèn)物權(quán)合同。

我國《合同法》第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定是目前爭議較大。一般認(rèn)為，該條所稱的“合同”是指買賣合同，即債權(quán)合同。也就是合同的成立、生效要附加一個條件，即行為人在訂立債權(quán)合同時必須具有處分權(quán)，否則合同效力待定。這種觀點(diǎn)會引發(fā)理論上和實(shí)踐中的難題：即把一些本來有效的合同解釋為效力未定合同。

另外，按照債權(quán)合同，在買賣契約中，由于法律規(guī)定買賣標(biāo)的物的所有權(quán)自債權(quán)契約成立時起移轉(zhuǎn)于買受人，即買受人自買賣合同成立之時起就已經(jīng)取得買賣標(biāo)的物的所有權(quán)，但未經(jīng)登記或交付不具有對抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾：既然買受人自買賣合同成立之時起就已經(jīng)取得了標(biāo)的物的所有權(quán)，但其取得的所有權(quán)未經(jīng)登記或交付卻不能對抗第三人。然而所有權(quán)是對世權(quán)，因此這顯然是互相矛盾的。

由于立法和理論上的缺陷，在我國的司法實(shí)踐中，長期存在著將登記作為合同生效要件的作法，也就是將原因行為與物權(quán)變動混為一談。例如房屋買賣合同履行后，未向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，法院往往判決房屋買賣合同無效，而不是判決強(qiáng)制出賣人補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或判決出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。訂立抵押權(quán)設(shè)立合同后，未向登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記的，法院往往判決抵押權(quán)設(shè)立合同無效，而不是判決抵押人補(bǔ)辦抵押權(quán)登記或判決抵押人承擔(dān)出賣責(zé)任。其結(jié)果，往往使無辜的買受人、債權(quán)人遭受損害而得不到救濟(jì)。按照物權(quán)變動與其原因行為的區(qū)分原則，未辦理登記手續(xù)的，只是不發(fā)生物權(quán)變動，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買賣合同履行后未辦理過戶手續(xù)，或者判決出賣人依買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。抵押權(quán)設(shè)定合同成立后，未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)的，只是抵押權(quán)不成立，抵押權(quán)設(shè)定合同并不無效，債權(quán)人可請求法院判決強(qiáng)制債務(wù)人辦理抵押登記手續(xù)，或者判決抵押人依抵押合同承擔(dān)違約責(zé)任。[1]

物權(quán)的變動通過物權(quán)行為發(fā)生法律效果。屬于物權(quán)行為組成部分的交付或登記使物權(quán)的變動具有了公示的作用，而依賴該公示而取得所有權(quán)的人受公示之公信力的保護(hù)，即可取得標(biāo)的物的所有權(quán)。從以上分析可以看出，否定物權(quán)行為的存在會帶來理論和實(shí)踐上的矛盾。

二、 房地產(chǎn)交易中的行為性質(zhì)區(qū)分

區(qū)分原則是指在發(fā)生物權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個法律事實(shí)，他們的成立生效分別依據(jù)不同的法律根據(jù)。在原因行為中，當(dāng)事人享受債法上的權(quán)利，并承擔(dān)債法上的義務(wù)；在結(jié)果行為中，當(dāng)事人完成物權(quán)變動，使得物權(quán)能夠產(chǎn)生請求權(quán)的負(fù)擔(dān)行為，而能夠發(fā)生物權(quán)變動效果的結(jié)果行為是處分行為。

區(qū)分原則在房地產(chǎn)交易中的運(yùn)用就是要求法律上區(qū)分房地產(chǎn)權(quán)屬和債權(quán)合同之間的關(guān)系。房地產(chǎn)過戶登記、抵押登記、使用權(quán)登記和他物權(quán)登記實(shí)質(zhì)是物權(quán)變動的一種公示形式，是法律法規(guī)中的強(qiáng)行法，登記使房地產(chǎn)權(quán)屬得到確認(rèn)。權(quán)屬登記與債權(quán)合同的關(guān)系說到底就是物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系，二者權(quán)能有很大差異，不能混為一談。例如，在“一房二賣”等現(xiàn)象的法律實(shí)務(wù)中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果買受人已實(shí)際占有使用出賣人的房屋，但還未辦理登記手續(xù)，只能是說明標(biāo)的物（房屋）的移轉(zhuǎn)，而不是房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)。

我國《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”該條沒有明確區(qū)分這里的登記是物權(quán)變動登記還是合同登記，由于法律法規(guī)沒有在二者之間作出明確區(qū)分或者明確規(guī)定是否影響合同效力，故在現(xiàn)實(shí)中最易導(dǎo)致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后才生效的，當(dāng)事出有因未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！备鶕?jù)這一司法解釋，房屋買賣合同在房屋過戶以前合同效力獨(dú)立存在，并不受過戶登記的影響。換言之，房屋買賣是否辦理過戶登記，這只決定房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，并不能影響買賣合同的效力，更不能決定買賣合同的效力。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規(guī)定，房地產(chǎn)租賃合同實(shí)行登記備案制度，但登記備案不是合同的生效要件。

此外，我國民法典草案物權(quán)法編第9條規(guī)定：“依照法律規(guī)定，土地、礦藏等自然資源屬于國家所有的，可以不經(jīng)登記，自法律施行之日起享有物權(quán)。除法律另有規(guī)定外，國家、集體、私人的不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！痹摋l規(guī)定體現(xiàn)了區(qū)分原則。

由于我國的物權(quán)法還未制定出來，不動產(chǎn)登記制度尚不完善，各種規(guī)定散見于法律法規(guī)及行政規(guī)章中，比較混亂，容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認(rèn)識。在目前施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，只規(guī)定了商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，也沒有規(guī)定登記后生效。如果將過戶登記作為買賣合同的生效要件，其負(fù)面效應(yīng)是很大的，大量的房屋買賣合同在過戶登記以前均處于無效狀態(tài)，若一方不按約定履行過戶業(yè)務(wù)，另一方將無法主張對方承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求對方承擔(dān)并不明確的締約過失責(zé)任，合同中的各種擔(dān)保也因主合同無效而隨之無效，不履行義務(wù)一方可以不受合同約束，被損害方的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的法律救濟(jì)，而不履行義務(wù)一方也得不到法律的懲罰，交易安全無法保障。這與

民法的一般原則是相悖的。另外，如果一個合同不是依照生效之后再履行的順序去執(zhí)行，而是在合同履行完畢之后才生效，這也不符合法理。

三、房地產(chǎn)權(quán)利變動公示公信原則

物權(quán)行為理論指導(dǎo)下的物權(quán)變動規(guī)則，被稱為物權(quán)形式主義，其主要內(nèi)容是僅僅有物權(quán)變動的合意是不夠的，對此還必須有一個外在的形式：不動產(chǎn)的登記和動產(chǎn)的交付。本文通過對不動產(chǎn)權(quán)利的外部公示方法（登記）的分析來揭示不動產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)范功能。因?yàn)槲餀?quán)變動的合意或意思表示主要是通過公示行為來體現(xiàn)，它符合人們的交易習(xí)慣。當(dāng)然這里并沒有否定物權(quán)合意這一私法自治的理念，而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為為前提，在維護(hù)原權(quán)利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡，從而為解決理論上的悖論和實(shí)踐中的問題提供一種思路。

物權(quán)公示原則，指的是物權(quán)的各種變動必須以可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動的方式予以展示、并進(jìn)而決定物權(quán)變動效力的原則。登記或交付作為物權(quán)變動的生效要件，目的主要是為了維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當(dāng)事人之間的利益，法律根本沒有必要設(shè)立登記或交付制度，因?yàn)殡p方當(dāng)事人之間的約定足以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。不經(jīng)登記或交付只依當(dāng)事人之間的意思表示就發(fā)生物權(quán)變動的效力，反而更有利于交易的便捷。物權(quán)公示，對第三人來說，公示告知作用是使第三人明確權(quán)利歸屬的指示器。公示內(nèi)容具有正確性推定效力，是指對任何第三人來說，不管真實(shí)情況怎樣，推定公示的事實(shí)就是正確的。在完成公示行為之前，物權(quán)變動效力僅在交易當(dāng)事人之間有效力，而對世人不發(fā)生效力；只有完成公示，取得表征物權(quán)的手段后，才真正使受讓權(quán)利具有對抗世人效力。[2] 物權(quán)行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障，否則公示的權(quán)利正確性推定效力將受到質(zhì)疑。

物權(quán)公示包括行為方式（交付或登記）和靜態(tài)的表征（占有狀態(tài)或登記簿）。交付或登記是靜態(tài)的表征手段，二者當(dāng)然不能截然分開。公示原則是產(chǎn)生公信力的前提。物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則依賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對于依賴此表征之人也不生任何影響，是為公信原則。

目前，我國不動產(chǎn)登記制度尚不完善，也不盡合理。我國已經(jīng)頒布了一些法律法規(guī)，特別是眾多的司法解釋，部門規(guī)章，地方法規(guī)，對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規(guī)定，沒有統(tǒng)一的登記法律和登記機(jī)關(guān)。我國不動產(chǎn)登記法規(guī)屬于行政法，而不是民法。登記制度的目的是實(shí)現(xiàn)行政管理，而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質(zhì)并不是一種行政行為。各國的登記機(jī)關(guān)并不相同，例如，在我國是行政機(jī)關(guān)，在德國是地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局，在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用，登記與行政行為并無必然聯(lián)系。借鑒外國經(jīng)驗(yàn)，梁慧星教授主持起草的物權(quán)法草案第一章第三節(jié)專設(shè)第20條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一管轄?！?/p>

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國的不動產(chǎn)登記效力主要采登記要件主義立法模式。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”我國《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！?《擔(dān)保法》第41、42條規(guī)定，以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等到建筑物抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自登記處之日起生效（合同生效的特殊情形）。從以上規(guī)定可以看出，在我國的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度中，權(quán)屬登記顯然采登記要件主義。另外，在因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、取得時效、法院判決、添附、婚姻關(guān)系等非法律行為而引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動的場合下，采取登記對抗主義。登記要件主義在法國的意思主義和德國的形式主義之間尋求折衷立場，雖然克服了意思主義的缺陷，將登記與不動產(chǎn)物權(quán)變動本身結(jié)合為一體，對不動產(chǎn)物權(quán)變動采取了公示的態(tài)度。但在法律實(shí)務(wù)中登記主義立法模式的弊端顯而易見，如易助長一物多賣現(xiàn)象。它偏向于對原權(quán)利人的保護(hù)，卻忽略了對第三人利益的關(guān)注，有損交易安全。

物權(quán)變動規(guī)則在不動產(chǎn)變動中的運(yùn)用，就意味著物權(quán)變動所涉及的登記均為物權(quán)變動的公示，它只影響物權(quán)變動效力，而不影響合同效力。實(shí)際上，過戶登記、抵押登記等均是權(quán)利登記，而不是合同本身的登記。這種登記只確認(rèn)原權(quán)利人權(quán)利喪失，新權(quán)利人取得權(quán)利，或者原權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變化，并向新權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的過程。這種登記屬于權(quán)利登記，它獨(dú)立于債權(quán)合同，發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。

關(guān)于房地產(chǎn)登記的公信力問題。德國、瑞士等國在立法中明定了登記的公信力，法國、日本等國沒有規(guī)定。[3] 這種區(qū)別源于各國立法模式的不同。在我國主要有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為我國房地產(chǎn)登記未體現(xiàn)公信力；[4] 另一種認(rèn)為通過申請、注冊、登記發(fā)證等手續(xù)實(shí)際上已承認(rèn)了公信力。[5] 本文認(rèn)為公信力是公示原則的應(yīng)有邏輯和基本價值取向。我國《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《土地登記規(guī)則》等具體規(guī)定了房屋所有權(quán)、抵押權(quán)和土地使用權(quán)、抵押權(quán)等的登記手續(xù)、登記程序、登記機(jī)關(guān)、登記種類等。不動產(chǎn)登記在我國是由當(dāng)事人的登記意思和行政機(jī)關(guān)的登記行為來完成的，因此它是通過法律的方式來表示權(quán)利的合法存在，這是一種客觀事實(shí)，那么對通過不動產(chǎn)登記所表現(xiàn)出來的權(quán)利信賴就具有正當(dāng)性。善意第三人就可以根據(jù)登記簿所表征的內(nèi)容進(jìn)行權(quán)利推定，從而決定與他人是否進(jìn)行交易?？梢赃@樣認(rèn)為，對這種善意的保護(hù)也就是對市場的有力維護(hù)。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第61條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。”實(shí)際上本條解釋賦予了抵押權(quán)登記的公信力。但是我國在采登記要件主義的立法模式下，不區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為，將物權(quán)變動效果系于債權(quán)行為，從而使交易中的善意信賴不能有效保護(hù)，公信力受到影響。因此我國應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)交易活動，弱化房地產(chǎn)登記的行政色彩，注重權(quán)利的保護(hù)和交易秩序的維護(hù)。為保護(hù)房地產(chǎn)交易的安全，物權(quán)立法應(yīng)明確規(guī)定房地產(chǎn)登記的法律效力：發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移；推定不動產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動產(chǎn)權(quán)利；具有社會公信力，給予善意第三人以有效保護(hù)。

四、房地產(chǎn)權(quán)利變動中的利益衡平

無因性原則即抽象性原則，是指作為處分行為的物權(quán)行為，不問其是否基于某項(xiàng)有效的負(fù)擔(dān)行為，而自行發(fā)生效力。原因行為的無效或者撤銷不能導(dǎo)致轉(zhuǎn)移物權(quán)的履行行為的當(dāng)然無效和被撤銷。物權(quán)變動是物權(quán)意思表示的結(jié)果，如果物權(quán)法上的意思沒被撤銷，債權(quán)法上的意思被撤銷，物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，可以借助不當(dāng)?shù)美碚搧斫鉀Q債權(quán)上意思表示的瑕疵引起的后果。

物權(quán)行為無因性對交易安全的保護(hù)是絕對的，如果物權(quán)移轉(zhuǎn)符合法律規(guī)定的要件，

即當(dāng)事人合意加交付或登記公示行為，那么即產(chǎn)生物權(quán)效力，即產(chǎn)生對抗世人的效力。正因?yàn)槿绱?，無因性原則成了否定論者對物權(quán)行為理論持否定態(tài)度的一個主要理由，如認(rèn)為貫徹?zé)o因性原則損害了原權(quán)利人的利益等等。其實(shí)，無因性原則并不是物權(quán)行為理論的全部，而且也對原權(quán)利人進(jìn)行債權(quán)保護(hù)及物權(quán)保護(hù)，如通過不當(dāng)?shù)美贫群彤愖h登記制度達(dá)到保護(hù)的目的。無因性原則正是登記公信力的邏輯結(jié)果。

關(guān)于我國對無因性原則的態(tài)度。根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則》等的規(guī)定，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于強(qiáng)制性登記，不是自愿登記，屬義務(wù)規(guī)范。不登記者其權(quán)屬不僅不受法律保護(hù)，而且可能受到行政處罰。登記部門對登記申請實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無異議時方予以登記，這也是產(chǎn)權(quán)的證明方式。《城市房屋權(quán)屬登記辦法》第37條《土地登記規(guī)則》第71條規(guī)定了注銷登記和更正登記。從以上可以看出，這些條文較為詳細(xì)的規(guī)定了更正登記制度。這也就是要維護(hù)不動產(chǎn)的靜的安全，保護(hù)真正的權(quán)利人。因而，這里對善意第三人的權(quán)利的保護(hù)并不明確。我國法律并未貫徹絕對的公信力，也即無因性原則。

另外，我國民法典草案物權(quán)法編第7條規(guī)定：“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑒赢a(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。記載于不動產(chǎn)登記薄的權(quán)利人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)的除外。”第12條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是權(quán)利人及其物權(quán)內(nèi)容的根據(jù)?！钡?4條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書，是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致。記載不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！钡?5條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自不動產(chǎn)登記簿記載之時發(fā)生效力?！币陨弦?guī)定協(xié)調(diào)了原權(quán)利人與交易安全的保護(hù)的平衡問題。舉例來說，雖然處分人沒有處分權(quán)或后來沒有處分權(quán)（比如原合同關(guān)系被宣布無效），但若在處分時給予受讓人以有效的表征其有物權(quán)的外觀（如物權(quán)登記證書），那么受讓人的受讓行為即為有效，他能夠有效地取得物權(quán)（如房屋產(chǎn)權(quán)），此為保護(hù)善意第三人的利益（原權(quán)利人受到不當(dāng)?shù)美贫鹊谋Ｗo(hù)）。但是，如果完成公示行為（登記）后，沒有涉及第三人利益（比如有處分權(quán)人甲將房屋賣給乙，而乙尚未處分房屋），那么，盡管完成了公示，但這種公示不得對抗與其有直接交易關(guān)系的原所有權(quán)人。也就是原所有權(quán)人仍可基于無效或被撤銷的合同要求受讓人予以返還，可稱為無因性原則的相對化。

由于物權(quán)行為無因性對交易安全的保護(hù)的絕對性，德國學(xué)說和判例提出了物權(quán)行為無因性的相對化，使物權(quán)行為效力受債權(quán)行為之影響。這些情形主要有三種：附加條件、行為統(tǒng)一和瑕疵一致。[6]

這種對無因性原則的修正旨在減少物權(quán)行為無因性的僵硬性所導(dǎo)致對所有權(quán)人保護(hù)的不利，也就是努力把無因性規(guī)則的適用局限于保護(hù)交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫無例外地適用分離原則。物權(quán)行為無因性理論相對化的目的是實(shí)現(xiàn)對民事法律關(guān)系的公平調(diào)整，以期能在原所有權(quán)人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權(quán)行為的獨(dú)立性。由此可以說，無因性原則是一般性規(guī)定，其相對化具有個案意義。

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[4]崔建遠(yuǎn)，中國房地產(chǎn)法研究[m]，北京：中國法制出版社，1995，266。

篇(4)

（1）房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀。隨著住房體制改革的不斷向前發(fā)展，我國住房抵押貸款開始出現(xiàn)并快速發(fā)展起來的，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，抵押制度和抵押擔(dān)保保險制度建設(shè)相對滯后等一系列問題，導(dǎo)致與住房抵押貸款證券化發(fā)達(dá)國家相比較，我國的住房抵押貸款證券化只算是剛啟蒙，需要適宜的發(fā)展條件和更努力的探索。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：第一，我國債券市場的規(guī)模小，流動性不足以及信息披露失真等現(xiàn)狀制約著我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。住房抵押貸款證券主要是金融債券，目前，我國債券市場的規(guī)模較小，主要品種是國債，普通企業(yè)債券和金融債券的規(guī)模都不大。并且，目前我國債券市場缺乏流動性，大多數(shù)債券只能以私募的方式發(fā)行，不能公開上市交易。第二，住房抵押貸款信貸資產(chǎn)的規(guī)模小。作為銀行向居民個人發(fā)放的貸款中最適合證券化的資產(chǎn)之一的住房抵押貸款，由于目前我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷，銀行為了減少信貸風(fēng)險，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，這無形中就限制了信貸市場的規(guī)模，由于沒有相當(dāng)規(guī)模的住房抵押貸款的積累，難以形成有相似條件的抵押貸款組群，體現(xiàn)不出抵押貸款證券化的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，由此約束著我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。第三，投資者的結(jié)構(gòu)性缺陷。抵押貸款證券是一種結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜的證券，大多數(shù)個人投資者因難以進(jìn)行深入的分析和預(yù)計而導(dǎo)致其購買熱情不高，所以主要依靠機(jī)構(gòu)投資者參與投資。但是，我國機(jī)構(gòu)投資者參與證券市場的領(lǐng)域和參與程度都受到法律的嚴(yán)格限制。所以，必須培育機(jī)構(gòu)投資者，擴(kuò)大市場需求。

（2）房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀。我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發(fā)育，房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化也得到了一定程度的發(fā)展，并成為我國當(dāng)前房地產(chǎn)證券化發(fā)展的主體格局。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：第一，房地產(chǎn)股票市場的發(fā)展。我國目前股票市場的上市公司中，大部分企業(yè)從股票市場上發(fā)行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展創(chuàng)造了極為有利的條件。第二，房地產(chǎn)債券市場的發(fā)展。我國目前的債券市場上，為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種：第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)?。沒有債券市場就沒有準(zhǔn)確的定價，就沒有中介機(jī)構(gòu)，就沒有真正的金融衍生品。大力發(fā)展債券市場，是我國擴(kuò)充投資品的重中之重，也是發(fā)展中國式金融衍生品和必經(jīng)之路。有了發(fā)達(dá)的債券市場，房地產(chǎn)作為重要投資品種的作用自然會有所下降。但是目前我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模還是很小，房地產(chǎn)債券基本上還處于初步發(fā)展階段。

二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)證券化運(yùn)行存在的一些問題

（1）缺乏專業(yè)性人才，在房地產(chǎn)證券化認(rèn)識上很局限。房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)是一項(xiàng)綜合性強(qiáng)、涉及面廣并且專業(yè)分工又極其細(xì)致的一種業(yè)務(wù)，其需要專門的證券化組織機(jī)構(gòu)和高精尖的專業(yè)人才。但是，我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，對其認(rèn)識還處于初級階段，我國現(xiàn)有的這些人才在數(shù)量和質(zhì)量上都比較缺乏，目前的金融從業(yè)人員整體水平在短期內(nèi)很難達(dá)到要求。

（2）個人信用制度不健全。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的順利進(jìn)行要以良好的信用基礎(chǔ)為前提條件。而目前我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷，銀行為了減少信貸風(fēng)險，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，這無形中就限制了信貸市場的規(guī)模，而萎縮的信貸市場和房地產(chǎn)證券化的推行是背道而行的。

（3）相關(guān)法律法規(guī)的不健全。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)證券化過程中涉及眾多的市場主體，包括原始債權(quán)人、證券特設(shè)機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)和證券投資者等，并且房地產(chǎn)證券化的過程就是調(diào)和他們利益的過程。但是，我國現(xiàn)行的《證券法》相關(guān)條款中缺乏對資產(chǎn)證券化在融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢必增加資產(chǎn)證券化的推進(jìn)難度。同時建立風(fēng)險隔離機(jī)制所需要的相關(guān)法律《破產(chǎn)法》和《信托法》出現(xiàn)的時間不長，實(shí)施過程中難免存在諸多困難。

（4）配套的金融中介設(shè)施不完善。房地產(chǎn)證券化整個實(shí)施過程中需要配套的完善的金融中介組織通過會計、審計和稅收等方式為之服務(wù)，可是我國當(dāng)前階段市場主體水平還未達(dá)到如此的完善階段。特別是我國的資信評級機(jī)構(gòu)獨(dú)立性差，投資者對資信評級機(jī)構(gòu)認(rèn)識不足，這些問題導(dǎo)致現(xiàn)有的評級機(jī)構(gòu)做出的評級結(jié)果在投資者心日中沒什么影響力，資信評級無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

（5）房地產(chǎn)金融市場的一級市場不夠發(fā)達(dá)，交易不夠活躍。長期以來我國實(shí)行福利住房制度，金融市場又有國有四大商業(yè)銀行壟斷，因此，我國房地產(chǎn)金融市場形成了以非專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體的市場體系，房地產(chǎn)金融市場缺乏為其解決一級市場發(fā)展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾的二級市場，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場沒有獲得真正發(fā)展，一級市場交易不夠活躍。

三、推進(jìn)我國房地產(chǎn)證券化的順利發(fā)展的建議

（1）加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)。我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，對其認(rèn)識還處于初級階段。一方面，我國國內(nèi)的相關(guān)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)與國際機(jī)構(gòu)的合作，或者設(shè)立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養(yǎng)有關(guān)人才并對人才定期進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，促進(jìn)更多人學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)，借鑒國外的豐富經(jīng)驗(yàn)，提高我國經(jīng)濟(jì)監(jiān)管和發(fā)展水平，建立一支既懂先進(jìn)的金融知識，又了解我國國情的專業(yè)化隊(duì)伍，這樣才能更好的服務(wù)金融業(yè)務(wù)。另一方面，可以對相關(guān)證書進(jìn)行嚴(yán)格的年審制度，來滿足證券化的實(shí)踐需要。

（2）建立并完善個人信用制度。我們應(yīng)盡快建立包括個人信用登記、評估、風(fēng)險預(yù)報及規(guī)避在內(nèi)的一系列個人信用制度，對借款人就業(yè)和收入變動狀況及財產(chǎn)增減情況實(shí)行動態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴(kuò)大個人住房消費(fèi)貸款規(guī)模。

（3）完善房地產(chǎn)證券化的相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)證券化過程離不開政府的適度管理和法制的保障。政府必須對房地產(chǎn)金融體制的建立和發(fā)展房地產(chǎn)證券化給予大力支持并加強(qiáng)有效管理。要求對我國現(xiàn)行《證券法》等進(jìn)行修改，還要對《土地法》、《房地產(chǎn)法》等基礎(chǔ)性法規(guī)進(jìn)行完善，而且人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等也要對各個法律法規(guī)以及資本市場的運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督和管理，做到最大限度地保護(hù)房地產(chǎn)證券發(fā)起人、中間人和投資人的權(quán)益，以促進(jìn)房地產(chǎn)證券化在我國健康、有序地發(fā)展。

（4）規(guī)范和完善金融中介機(jī)構(gòu)。規(guī)范房地產(chǎn)證券化涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、擔(dān)保、保險、信用評級等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格遵守法規(guī)，提高中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，幫助廣大投資者在受到不斷變化的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、信息源、自身的知識結(jié)構(gòu)、判斷能力等因素的制約時，能夠及時、準(zhǔn)確、完整地得到有關(guān)信息資料，提高證券化的透明度和效率。

篇(5)

有關(guān)法律人士指出，商品房買賣合同糾紛，主要有以下幾種情況：

一是因延期交房引發(fā)的糾紛。因開發(fā)周期長，不確定因素多，開發(fā)商風(fēng)險大，開發(fā)商預(yù)收了購房者的房款后，所建項(xiàng)目未能按期竣工或如期交付房屋，引發(fā)訴訟。

二是因房屋廣告與實(shí)際交付不同導(dǎo)致的糾紛。售房廣告是購房者了解房屋的第一手資料，其真實(shí)性與準(zhǔn)確性會直接影響著購房者的決定。為吸引更多購房者，出賣人在銷售廣告及宣傳材料中夸大其辭，實(shí)際交付房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)，引起購房者不滿。

三是因一房二賣欺詐賣房引發(fā)糾紛。出賣人故意隱瞞出賣房屋已經(jīng)抵押或另行出賣的事實(shí)，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認(rèn)商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息，并承擔(dān)賠償責(zé)任。

四是因房屋建筑面積與合同約定不符引發(fā)的糾紛。出賣人交付房屋的套內(nèi)使用面積或者建筑面積的實(shí)測數(shù)據(jù)與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房價款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購房款及利息。

五是因房屋質(zhì)量引發(fā)的糾紛。房屋質(zhì)量糾紛是房屋交付之后購房者經(jīng)常遇到的問題，質(zhì)量問題常見的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等等。出賣人交付的房屋存在質(zhì)量問題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。

六是因開發(fā)商無證建房售房引發(fā)的糾紛。因出賣人未取得相關(guān)規(guī)劃或許可手續(xù)，就與買受人訂立商品房預(yù)售合同，無法按期為買受人辦理承諾的相關(guān)手續(xù)，買受人訴訟要求撤銷商品房預(yù)售合同并給付一倍以內(nèi)的賠償金，或要求出賣人履行義務(wù)，賠償損失。

七是因開發(fā)商不能按期為購房者辦理權(quán)屬證書引發(fā)的糾紛。出賣人未在法律規(guī)定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。

八是因房屋配套設(shè)施不能及時使用引發(fā)的糾紛。很多小區(qū)在交付業(yè)主使用時面臨這樣一個問題，人是入住了，可配套的暖氣、煤氣、水電、寬帶卻不能及時使用，從而要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

篇(6)

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，社會資金不斷涌入，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益劇烈，如何加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制提升管理效率是每個企業(yè)做強(qiáng)做大的必經(jīng)之路。絕大多數(shù)企業(yè)收入、成本都是通過合同來約定，房地產(chǎn)企業(yè)合同種類繁多，尤其施工合同金額大、履約時間長。本文以房地產(chǎn)企業(yè)加大合同管理為研究對象，希望通過本文的研究為相關(guān)企業(yè)提供借鑒意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理過程中存在的問題

合同是企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的反映，是經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)起點(diǎn)到終點(diǎn)的規(guī)范和約束。合同管理是指對合同進(jìn)行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進(jìn)行跟蹤管理，是系統(tǒng)全程的動態(tài)管理過程。合同管理不僅僅關(guān)注合同的訂立內(nèi)容，還關(guān)注合同簽訂前的準(zhǔn)備工作及合同簽訂后的履約管理。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)合同管理大致存在下列問題。1.相關(guān)主體的資信審查匱乏。資信審查指的是，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查包括承辦方的信用審核和資質(zhì)審核。房地產(chǎn)項(xiàng)目合同簽訂之前的擬定環(huán)節(jié)、相關(guān)主體的資質(zhì)和履約能力等等直接關(guān)系到盈利能力。房地產(chǎn)公司倘若在擬定合同前，忽視了對合作方的審核，很容易埋下合同風(fēng)險，導(dǎo)致內(nèi)控管理機(jī)制失效，甚至影響房地產(chǎn)公司的正常經(jīng)營。因此，如何加大對合同主體的審核機(jī)制是房地產(chǎn)工作簽訂合同之前的重要內(nèi)容。例如某些“皮包公司”缺少施工資質(zhì)，也缺少固定的營運(yùn)場地，“皮包公司”僅僅是通過利用某些大型施工企業(yè)騙得發(fā)包方對施工方的信任，倘若房地產(chǎn)企業(yè)忽視了對其的資質(zhì)審查，很容易影響其后續(xù)的盈利能力。2.合同文本內(nèi)容不細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)。合同是企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的規(guī)范和約束，若合同條款內(nèi)容約定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多種選擇，各個利益主體處于自身經(jīng)濟(jì)利益的考慮選擇對自身最有利的履約方式，相關(guān)的糾紛矛盾也將隨之發(fā)生。3.合同重簽訂，輕執(zhí)行，違約風(fēng)險加大。合同生效后，其合同主體便需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的施工合同、銷售合同等履約時間長達(dá)好幾年，部分企業(yè)在合同簽訂后對履約的條件、時間、違約條款等關(guān)鍵要素沒有持續(xù)跟蹤，導(dǎo)致出現(xiàn)未按合同履約或者違約現(xiàn)象。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金支出的審批程序較為繁瑣，資金收支缺乏預(yù)算，后續(xù)的工程款無法按約支付，導(dǎo)致拖欠工程款、農(nóng)民工工資和延期竣工交房等問題，引起了嚴(yán)重的訴訟案件，拉低了該房地產(chǎn)企業(yè)的社會信譽(yù)，造成了無法挽回的經(jīng)濟(jì)損失。4.合同保管零散，缺乏系統(tǒng)管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同種類繁多，根據(jù)合同標(biāo)的物可分為采購合同、施工合同、勘察設(shè)計合同、廣告宣傳合同等、不動產(chǎn)銷售及租賃合同等。部分房地產(chǎn)企業(yè)的合同在各個部門各個經(jīng)辦人員手中零散保管，沒有系統(tǒng)保管管理，不能從既往的合同中分析總結(jié)收入成本的有效數(shù)據(jù)，甚至出現(xiàn)合同缺失導(dǎo)致合同履行缺乏依據(jù)的情況。

三、基于內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司加強(qiáng)合同管理的措施

1.制定完善的合同管理制度。合同管理是指對合同進(jìn)行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進(jìn)行跟蹤管理，是系統(tǒng)全程的動態(tài)管理過程。房地產(chǎn)企業(yè)首先要參照企業(yè)內(nèi)部控制制度，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展階段，制定職責(zé)明確、分工合理的合同管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)需依據(jù)各個部門的職能，科學(xué)規(guī)劃合同商榷、草擬、審批、履約、保管等合同管理中各個環(huán)節(jié)的執(zhí)行部門，明確每個部門在合同管理過程中的職責(zé)，需要注意的一點(diǎn)是財務(wù)部門一定要對合同有前期介入或者審批，并由獨(dú)立部門（比如審計部或者風(fēng)控部）對前面各個環(huán)節(jié)進(jìn)行程序監(jiān)督或過程監(jiān)督，由此形成全面的系統(tǒng)的動態(tài)的合同管理，減少企業(yè)的合同風(fēng)險。2.提高合同管理的法律理念。提高合同管理的法律意識主要包括法律意識的宣傳培養(yǎng)，也包括合同條款內(nèi)容中對法律法規(guī)的遵守和運(yùn)用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)可定期組織員工學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律法規(guī)，在日常合同管理環(huán)節(jié)中，培養(yǎng)員工法律和風(fēng)險意識，提高員工的法律知識水平。另一方面，可以設(shè)置專門的法務(wù)部門或者外聘法律顧問，對重要或者一定金額以上的合同參與合同草擬或者對合同出具法律專業(yè)意見或建議，彌補(bǔ)具體業(yè)務(wù)部門在法律條文上的知識空白或欠缺。3.強(qiáng)化合同管理的監(jiān)督機(jī)制。強(qiáng)化合同管理監(jiān)督機(jī)制可從組織架構(gòu)和內(nèi)控措施入手，房地產(chǎn)企業(yè)可指定或者新增合同管理的監(jiān)管部門，合同監(jiān)管部門要定期或者不定期對進(jìn)入供應(yīng)商目錄庫的合作方資質(zhì)的審查、合同審批的程序、合同的執(zhí)行、合同的保管歸檔進(jìn)行檢查，詳盡落實(shí)合同管理的內(nèi)容，及時發(fā)現(xiàn)合同管理中存在的問題，責(zé)令相關(guān)部門及責(zé)任人改正工作糾正偏差。4.提升合同管理的電子信息化水平。房地產(chǎn)企業(yè)合同繁多，有條件的企業(yè)要利用信息技術(shù)進(jìn)行合同管理，比如委托開發(fā)或者購買專門的合同管理軟件，逐步實(shí)現(xiàn)合同管理的程序化和電子化。尚不具備條件的企業(yè)也應(yīng)分類建立合同臺賬，比如施工合同臺賬、不動產(chǎn)銷售合同臺賬、不動產(chǎn)租賃合同臺賬、廣告宣傳合同臺賬等，對合同主體、標(biāo)的、金額、付款方式、保證金、已收付款、最終結(jié)算價、是否履行完畢等關(guān)鍵因素進(jìn)行登記，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的集成與匯總，提高合同管理效率。5.提高房地產(chǎn)企業(yè)的合同履約能力。房地產(chǎn)企業(yè)合同簽訂后，承辦部門便需積極開展合同的交底工作，交底工作是需將合同內(nèi)容細(xì)化至每個部門和員工，保證合同條款正確有效執(zhí)行，全方位樹立員工的合同管理意識。例如，合同履約部門需落實(shí)合同履行義務(wù)，在履約時需堅持安全性、謹(jǐn)慎性原則，加大對各類文件管理的同時，收管文件原件，并做好相關(guān)文件交接記錄，例如施工項(xiàng)目的簽證、設(shè)計等等，保管與之相關(guān)的資料，切實(shí)防范合同履約的法律風(fēng)險。再如，財務(wù)管理部門加大對流動資金的管理力度、及時監(jiān)管價格波動趨勢、及時關(guān)注尾款結(jié)算、保證金收回等情況，提醒履約部門做好收尾工作，這些都可實(shí)現(xiàn)合同管理的“閉環(huán)管理”。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在保證自身權(quán)益的同時，還需重視合同糾紛的索賠機(jī)制，在施工項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時，可由組成驗(yàn)收隊(duì)伍小組，按照國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，杜絕流于形式的驗(yàn)收方式，加大對開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量把控，減少日后客戶的投訴和索賠糾紛。最后，針對我國法律政策的變化，房地產(chǎn)企業(yè)需對此加以重視，樹立風(fēng)險導(dǎo)向性合同管理理念，預(yù)防可能發(fā)生的法律風(fēng)險，對其可能發(fā)生的違約問題盡快解決，并擬定解決方案，預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)履行抗辯權(quán)時，倘若由于房地產(chǎn)企業(yè)的原因引起的合同履約方面存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需積極彌補(bǔ)合同，防止違約行為的發(fā)生。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理意識的增強(qiáng)，合同管理也逐步成為其內(nèi)控管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)需加大對合同的管理力度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］劉哲.財務(wù)人員在房地產(chǎn)銷售企業(yè)合同管理中的作用［J］.中國市場，2018，（30）：156＋158.

篇(7)

關(guān)鍵詞 獨(dú)立學(xué)院 管理專業(yè) 經(jīng)濟(jì)法 教學(xué)改革

中圖分類號：G420 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

On Economic Law Teaching Reform in Management

Major in Independent Colleges

WANG Fang

(The City College of Jilin Architectural and Civil Engineering Institute, Changchun, Jilin 130111)

Abstract The training objective of management of the independent college is to train compound and practical managing talents who are both good at management and law. However, there are some drawbacks on the current economic law courses of professional management, such as lacking of professional characteristics in teaching content, inflexible teaching methods. The article makes reformatory proposals to current drawbacks of economic law teaching in order to provide reference to improve the effect of economic law teaching of the independent college.

Key words independent college; management; economic law; teaching reform

隨著中國加入世界貿(mào)易組織以來，經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程日益加快，中國的現(xiàn)代化建設(shè)對管理類專業(yè)人才的素質(zhì)提出了新的要求。長期以來，我國傳統(tǒng)的人才培養(yǎng)模式弊端主要表現(xiàn)在注重理論知識的講解，輕視實(shí)踐能力的培養(yǎng)，培養(yǎng)出來的主要是單一的理論型人才，而不是企事業(yè)單位需要的既有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)又有較強(qiáng)的實(shí)踐能力的復(fù)合型人才。近幾年來，各獨(dú)立學(xué)院立足于21世紀(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，審時度勢、與時俱進(jìn)地改革和創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，以市場需求為導(dǎo)向，以提高教學(xué)質(zhì)量為目的，以學(xué)院的長遠(yuǎn)發(fā)展為動力，以為國家培養(yǎng)復(fù)合應(yīng)用型人才為根本，對管理類專業(yè)人才模式進(jìn)行了積極的探索與實(shí)踐，將管理類專業(yè)人才的培養(yǎng)目標(biāo)定位在既要精管理又要懂法律的復(fù)合應(yīng)用型管理人才。

1 管理類專業(yè)經(jīng)濟(jì)法改革的必要性

獨(dú)立學(xué)院管理類專業(yè)教學(xué)計劃中的經(jīng)濟(jì)法課程作為專業(yè)基礎(chǔ)必修課，成為其課程改革體系中重要的一部分。然而，現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)法課程的教學(xué)內(nèi)容并不能充分滿足管理學(xué)科各專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的要求，課程體系、教學(xué)方法、課堂效果也深受影響。因此，作為一門不同于管理系列課程的法律學(xué)科，如何在教學(xué)實(shí)踐中既保留經(jīng)濟(jì)法的特色和理論體系，又具有管理類專業(yè)的針對性和適用性，同時，又能與其他學(xué)科相互銜接，融為一體，讓學(xué)生能夠融會貫通，運(yùn)用自如，是在教學(xué)中緊迫的需要不斷研究和探討的問題。

1.1 管理類不同專業(yè)經(jīng)濟(jì)法課程教學(xué)內(nèi)容缺乏專業(yè)特色

管理類各專業(yè)所開設(shè)的經(jīng)濟(jì)法課程大都雷同，缺乏專業(yè)特色。較多的院校管理類的不同專業(yè)都使用相同的教材，即使使用相同的教材，授課內(nèi)容也應(yīng)各有側(cè)重點(diǎn)，因?yàn)椴煌瑢I(yè)的學(xué)生在以后的工作實(shí)踐中遇到的與法律相關(guān)的實(shí)際問題也不一樣，但是大多數(shù)的老師還不能夠認(rèn)識到這一點(diǎn)，相同的教案輪流適用于不同專業(yè)的學(xué)生，忽視了不同專業(yè)學(xué)生知識結(jié)構(gòu)的差異性。這樣教師就沒有做到將學(xué)生最需要的知識傳授給他們，自然也就收不到好的教學(xué)效果。

1.2 教學(xué)方法單一缺乏靈活性

目前，各高校對于經(jīng)濟(jì)法這門課程，普遍采用的教學(xué)方法就是教師在講臺上講，學(xué)生在下面聽這種單一的教學(xué)方法，可見，這種填鴨式的教學(xué)方法自然收不到良好的教學(xué)效果。好多老師卻并不在意，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為經(jīng)濟(jì)法這門課程不如其他的專業(yè)課重要，經(jīng)濟(jì)法的知識在日后的工作實(shí)踐中應(yīng)用的較少，其實(shí)這恰恰是弄錯了。相反，管理專業(yè)的學(xué)生在以后的工作實(shí)踐中會涉及到很多經(jīng)濟(jì)法方面的問題，如企業(yè)、公司的成立、破產(chǎn)程序，股權(quán)的設(shè)立，合同的審查和訂立，稅款的繳納等等，所以學(xué)生能否在課堂上掌握好經(jīng)濟(jì)法的內(nèi)容就顯得尤為重要了，那么我們就要改變目前這種單一的教學(xué)方法。堅決貫徹和執(zhí)行我們的專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)，并且很好的實(shí)現(xiàn)培養(yǎng)目標(biāo)。即使學(xué)生掌握好基本理論知識在日后的工作中能以最快的速度和實(shí)踐結(jié)合并更好的指導(dǎo)實(shí)踐。

1.3 考核方法不全面缺乏合理性

現(xiàn)在絕大多數(shù)院校針對各個學(xué)科的考試課所采取的考核方法就是閉卷考試和開卷考試，對于一些考查課就是采用學(xué)生寫老師指定好題目的論文這種形式，那么經(jīng)濟(jì)法這門課程自然也不例外，但是這種考核方式并不能真正的檢驗(yàn)出學(xué)生對知識的掌握程度。因?yàn)橛械耐瑢W(xué)即使考試成績很高，那也是考試前死記硬背的結(jié)果，過一段時間以后，一些基本的理論知識也就忘得差不多了，更不用說在以后的工作實(shí)踐中運(yùn)用相關(guān)的知識了。所以，只有采用科學(xué)合理的考核方式，才能促進(jìn)學(xué)生對法律知識的掌握和運(yùn)用，才能使其在走上工作崗位以后得到用人單位的認(rèn)可和好評。

2 改進(jìn)管理類專業(yè)經(jīng)濟(jì)法課程的幾點(diǎn)建議

鑒于以上管理類經(jīng)濟(jì)法課程存在的一些問題，并針對社會對復(fù)合應(yīng)用型人才的需求，及獨(dú)立學(xué)院對管理類人才的培養(yǎng)目標(biāo)定位在既要精管理又要懂法律的復(fù)合應(yīng)用型人才這一前提，要培養(yǎng)出具有獨(dú)立學(xué)院特色的復(fù)合應(yīng)用型的優(yōu)秀管理人才就要緊緊圍繞管理學(xué)科專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)和培養(yǎng)計劃，考慮到理論與實(shí)踐、基礎(chǔ)與應(yīng)用、知識與能力的關(guān)系，精選能夠提升學(xué)生專業(yè)素質(zhì)的經(jīng)濟(jì)法課程教學(xué)內(nèi)容，并增設(shè)創(chuàng)新參與的實(shí)踐環(huán)節(jié)，合理優(yōu)化教學(xué)內(nèi)容，積極探索和改革教學(xué)方法和路徑。

2.1 管理類各專業(yè)都要制定科學(xué)合理的具有專業(yè)特色的培養(yǎng)方案

獨(dú)立學(xué)院管理類專業(yè)經(jīng)濟(jì)法課程的教學(xué)總目標(biāo)應(yīng)該是服務(wù)于管理專業(yè)人才培養(yǎng)，培養(yǎng)具有扎實(shí)的管理基礎(chǔ)理論和經(jīng)濟(jì)法學(xué)基礎(chǔ)理論及基本技能，并能運(yùn)用經(jīng)濟(jì)法知識分析和解決經(jīng)濟(jì)法律實(shí)務(wù)問題的應(yīng)用型管理人才，以備將來適應(yīng)在企事業(yè)單位及政府部門從事管理以及基本的文案等工作。具體到某一特定專業(yè)上又有著不同的教學(xué)目標(biāo)，每一特定專業(yè)都應(yīng)考慮到經(jīng)濟(jì)法課程在學(xué)生日后的工作實(shí)踐中的實(shí)際應(yīng)用性、考慮到后繼專業(yè)課程的要求，所以經(jīng)濟(jì)法課程教學(xué)目標(biāo)應(yīng)重在對“理論、法規(guī)、案例和實(shí)務(wù)”四者關(guān)系的處理上，為了拓寬學(xué)生的專業(yè)口徑，培養(yǎng)規(guī)范性思維，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的主動性和創(chuàng)造性，提高管理類專業(yè)學(xué)生的整體素質(zhì)，在重理論的同時，更重要的是將教學(xué)目標(biāo)偏重于法規(guī)、案例及實(shí)務(wù)上，以便能更好的指導(dǎo)實(shí)踐。

2.2 教學(xué)內(nèi)容具有專業(yè)特色并重點(diǎn)突出

管理類專業(yè)經(jīng)濟(jì)法在課程設(shè)置上，首先應(yīng)該設(shè)置在合理的先后順序和學(xué)期內(nèi)，如它的前序課是法律基礎(chǔ)和民法概論，學(xué)生在學(xué)完了這兩科以后再開設(shè)經(jīng)濟(jì)法就更易于理解和掌握了。在學(xué)時的安排上，經(jīng)濟(jì)法作為專業(yè)基礎(chǔ)課，課時一般在48學(xué)時左右，有的學(xué)校還會設(shè)置在36學(xué)時左右，這樣在較短的學(xué)時內(nèi)要將經(jīng)濟(jì)法的內(nèi)容全面掌握是不可能的，因而這就為教師提出了極為艱巨的任務(wù)：如何在較短時間內(nèi)使學(xué)生對經(jīng)濟(jì)法有較全面的認(rèn)識，同時又能掌握經(jīng)濟(jì)法的思維方式，掌握具體案例的分析方法，使其能在日后的工作中較好的處理法律的實(shí)務(wù)問題，所以這就要求教師在滿足各專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的要求和學(xué)生未來就業(yè)適應(yīng)性的前提下，對開設(shè)的法律課程內(nèi)容應(yīng)合理的調(diào)整并及時更新，例如，經(jīng)濟(jì)法課程內(nèi)容應(yīng)在保留經(jīng)典傳統(tǒng)內(nèi)容的同時，兼顧學(xué)生掌握預(yù)修課程基礎(chǔ)理論的程度和熱點(diǎn)法律領(lǐng)域，將最新立法充實(shí)于課程內(nèi)容中，反映管理科學(xué)發(fā)展的前沿與動向，如增加物權(quán)法、房地產(chǎn)法、消費(fèi)者權(quán)益法、產(chǎn)品質(zhì)量法和社會保障制度等內(nèi)容。

2.3 教學(xué)方法靈活多樣效果突出

“教學(xué)有法，但無定法，關(guān)鍵在于得法”，教學(xué)方法最終是為教學(xué)效果服務(wù)的，所以作為教師就更不能拘泥于老套的課堂講授這一種方法，應(yīng)該根據(jù)管理類各專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的具體要求，采用靈活多樣的教學(xué)方法，使學(xué)生能夠在真正的理解法律理論知識的前提下，根據(jù)日后工作的需要，熟練的運(yùn)用法律法規(guī)來解決具體的實(shí)際問題。如我們建筑工程類的院校培養(yǎng)出來的工商管理專業(yè)的學(xué)生畢業(yè)后較多都是到房地產(chǎn)公司做一些人力資源管理、房地產(chǎn)營銷策劃及辦公室文案等方面的工作，所以我們在授課時就要培養(yǎng)學(xué)生加強(qiáng)勞動法、房地產(chǎn)法、市場法等內(nèi)容的理解和掌握，并培養(yǎng)學(xué)生擬定合同、審查合同的能力，所以教學(xué)中我們一定要結(jié)合案例進(jìn)行教學(xué)，先找一些成文的合同為例給學(xué)生講解合同的各個組成部分，以及需要注意的一些關(guān)鍵問題和關(guān)鍵條款，然后讓學(xué)生在掌握了以后以課程設(shè)計的形式來擬定合同，這樣才能真正的做到學(xué)為所用。所以只有教和學(xué)雙方都動起來才能收到良好的教學(xué)效果。

2.4 建立科學(xué)合理的考核方式

將整個考核分為基礎(chǔ)理論知識考核、應(yīng)用能力的考核和法律意識培養(yǎng)方面的考核三部分。通過筆試考核學(xué)生對整個課程相關(guān)理論的掌握；應(yīng)用能力的考核，可以將學(xué)生分成不同的組，每組做一個課程設(shè)計，如起草公司章程，設(shè)立公司的董事會和股東會，擬定購房合同等，既可以考核學(xué)生的應(yīng)用能力，又可以培養(yǎng)合作意識；法律意識培養(yǎng)方面的考核，可以就房屋買賣糾紛等熱點(diǎn)的法律事件，結(jié)合相關(guān)法律進(jìn)行分析和述評，培養(yǎng)他們從法律視角分析社會問題的能力，提高法律意識。

3 總結(jié)

經(jīng)濟(jì)法課程作為管理類專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)必修課，涉及經(jīng)濟(jì)、法律、管理等專業(yè)知識，是學(xué)生知識體系中不可缺少的一部分，結(jié)合各專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)和培養(yǎng)計劃優(yōu)化經(jīng)濟(jì)法課程教學(xué)內(nèi)容，均著眼于增強(qiáng)學(xué)生專業(yè)知識的學(xué)習(xí)和實(shí)踐，為學(xué)生的就業(yè)打下良好的基礎(chǔ)。因此，這也就對講授經(jīng)濟(jì)法課程的教師提出了更高的要求，這些教師應(yīng)該自覺提高學(xué)歷層次和職稱層次，積極參加全國各類相關(guān)資格考試，如司法考試、房地產(chǎn)估價師、一級建造師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等考試，主動到相關(guān)企業(yè)進(jìn)行研修和學(xué)習(xí)，使自己逐步成為業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬、專業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、教學(xué)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的雙師型（既有教師資格證又有職業(yè)資格證）優(yōu)秀教師，也只有這樣才能培養(yǎng)出真正的社會需要的既精管理又懂法律的復(fù)合應(yīng)用型人才。

（基金項(xiàng)目：吉林建筑工程學(xué)院城建學(xué)院2011年教研課題，課題名稱：《獨(dú)立學(xué)院管理學(xué)科中經(jīng)濟(jì)法課程教學(xué)改革研究》，課題編號：院教字2011C106）

參考文獻(xiàn)