序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目課程；學(xué)生學(xué)業(yè)評(píng)價(jià)；評(píng)價(jià)方案構(gòu)建

一、項(xiàng)目課程理論下。物業(yè)管理法規(guī)課程的內(nèi)容重組與任務(wù)設(shè)計(jì)

(一)項(xiàng)目課程與項(xiàng)目教學(xué)的基本定義

項(xiàng)目課程“是指以工作任務(wù)(項(xiàng)目)為中心，選擇、組織課程內(nèi)容。并以完成工作任務(wù)為主要學(xué)習(xí)方式的課程模式?！?/p>

職業(yè)教育項(xiàng)目課程定義為，以工作任務(wù)為中心選擇、組織課程內(nèi)容。并以完成工作任務(wù)為主要學(xué)習(xí)方式的課程模式，其目的在于加強(qiáng)課程內(nèi)容與工作之間的相關(guān)性，整合理論與實(shí)踐，提高學(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)的效率。

項(xiàng)目教學(xué)法是項(xiàng)目課程的主要教學(xué)方法，項(xiàng)目教學(xué)法是“學(xué)生在教師的指導(dǎo)下通過完成—個(gè)完整的‘工作項(xiàng)目’而進(jìn)行學(xué)習(xí)的教學(xué)方法”。在項(xiàng)目教學(xué)理論的指導(dǎo)下，在職業(yè)教育的專業(yè)教學(xué)中，創(chuàng)設(shè)近乎真實(shí)的職業(yè)環(huán)境，設(shè)計(jì)相關(guān)工作任務(wù)(項(xiàng)目)，讓學(xué)生參與與體驗(yàn)項(xiàng)目的制作完成過程，以達(dá)到更有效的教學(xué)成果。

項(xiàng)目課程改革，是當(dāng)前職業(yè)教育課程改革的重要內(nèi)容，在中職專業(yè)課項(xiàng)目課程的教學(xué)實(shí)踐研究中，引入項(xiàng)目課程理念，進(jìn)行項(xiàng)目教學(xué)實(shí)踐，改革與完善學(xué)生學(xué)習(xí)評(píng)價(jià)，也必然地會(huì)成為當(dāng)前重要的職教課改活動(dòng)。

(二)項(xiàng)目課程物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)內(nèi)容的重組和學(xué)習(xí)活動(dòng)的設(shè)計(jì)

1　學(xué)科體系下，課程物業(yè)管理法規(guī)的弊端

物業(yè)管理法規(guī)是物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生必修的核心課程之一。物業(yè)管理法律法規(guī)學(xué)習(xí)內(nèi)容主要是：學(xué)習(xí)一系列的由國家權(quán)力機(jī)關(guān)或其授權(quán)的行政機(jī)關(guān)制訂的，旨在調(diào)整國家及其有關(guān)機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、公民之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各種社會(huì)關(guān)系的一系列特定的物業(yè)管理法律規(guī)范。

物業(yè)管理活動(dòng)中的法律規(guī)范，具體來講包括物業(yè)管理法律、物業(yè)管理行政法規(guī)和部門規(guī)章，以及地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章。如《民法通則》《合同法》《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等。

在舊的學(xué)科體系下，物業(yè)管理法規(guī)的課程內(nèi)容，主要是分章節(jié)進(jìn)行的，在教學(xué)過程中，存在著各個(gè)學(xué)習(xí)的法規(guī)內(nèi)容相對(duì)孤立、理論味重、學(xué)習(xí)內(nèi)容枯燥、學(xué)生沒有參與的熱情、學(xué)習(xí)效率低，而且通常僅僅是借助卷面考試來考核學(xué)生的學(xué)習(xí)成效，等等弊端。

2　項(xiàng)目課程理論下，物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)內(nèi)容重組和學(xué)習(xí)活動(dòng)的設(shè)計(jì)

項(xiàng)目課程理論下，課程物業(yè)管理法規(guī)主要的變化就是：學(xué)習(xí)活動(dòng)是模擬設(shè)計(jì)在物業(yè)管理活動(dòng)的過程中，為完成一項(xiàng)物業(yè)活動(dòng)任務(wù)，要求掌握與使用與之相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)法律法規(guī)和規(guī)章制度等內(nèi)容，設(shè)計(jì)項(xiàng)目學(xué)習(xí)任務(wù)、組織學(xué)習(xí)過程、達(dá)成學(xué)習(xí)目標(biāo)，最終促進(jìn)學(xué)生學(xué)業(yè)的提升。

主要分為三個(gè)層次：

(1)知識(shí)目標(biāo)

通過學(xué)習(xí)能了解相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章制度的內(nèi)容，特別是一些規(guī)范性的應(yīng)知應(yīng)會(huì)要求，要做到能熟悉地解釋。

(2)技能目標(biāo)

能在相關(guān)內(nèi)容學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，在模擬的物業(yè)管理活動(dòng)中加以運(yùn)用，順利實(shí)施，體現(xiàn)一位專業(yè)人員應(yīng)具有的技能素質(zhì)。

(3)情感目標(biāo)

通過項(xiàng)目學(xué)習(xí)、學(xué)生自主與小組合作學(xué)習(xí)、情景模擬等，激發(fā)自信心，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)的職業(yè)意識(shí)、職業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)歸屬感和團(tuán)隊(duì)精神等。

圍繞物業(yè)管理行業(yè)的典型工作過程，結(jié)合項(xiàng)目課程物業(yè)管理法規(guī)的學(xué)習(xí)目標(biāo)，借鑒項(xiàng)目教學(xué)的理論，可以將課程學(xué)習(xí)內(nèi)容整合為一個(gè)學(xué)習(xí)項(xiàng)目，并按一定的順序設(shè)計(jì)出階段的任務(wù)。具體如下：

任務(wù)一：夯實(shí)學(xué)生的物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)基礎(chǔ)

學(xué)習(xí)內(nèi)容：物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)基礎(chǔ)

主要知識(shí)點(diǎn)：物業(yè)管理法律規(guī)范、法律關(guān)系、法律責(zé)任等。主要是為下一步學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)打好知識(shí)基礎(chǔ)，提升法律的常識(shí)，培養(yǎng)守法的意識(shí)。

主要學(xué)習(xí)活動(dòng)：生本小組學(xué)習(xí)，生活與行業(yè)案例的討論、學(xué)生體會(huì)的交流等。

任務(wù)二：熟悉流程、嘗試進(jìn)行模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立

學(xué)習(xí)內(nèi)容：《公司法》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

主要學(xué)習(xí)知識(shí)點(diǎn)：公司與公司法的概念；公司的特征；公司的分類；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)識(shí)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)及其具體條件規(guī)定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)是如何設(shè)立的。(后兩個(gè)知識(shí)點(diǎn)為重點(diǎn)學(xué)習(xí)內(nèi)容)

學(xué)習(xí)活動(dòng)：(1)生本小組學(xué)習(xí)，制作課件，課堂展示交流。

(2)模擬創(chuàng)建企業(yè)活動(dòng)(能力拓展)：依據(jù)《公司法》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，以小組為單位模擬創(chuàng)建物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(內(nèi)容包括：公司名稱、公司的類型、章程、法人代表等職務(wù)分工、資質(zhì)、注冊(cè)資金、辦公地點(diǎn)等)。展示形式：借助課件、電子文檔等方式，舉行公司成立活動(dòng)，展示公司設(shè)立的過程。

任務(wù)三：了解物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)、簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》

學(xué)習(xí)內(nèi)容：《合同法》《物業(yè)服務(wù)合同》

主要知識(shí)點(diǎn)：合同與合同法的概念；合同訂立的程序(要約與承諾)；合同成立、生效、履行和違約承擔(dān)的方式等；前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別與關(guān)系；物業(yè)服務(wù)合同的格式、主要內(nèi)容。

學(xué)習(xí)活動(dòng)：(1)生本小組學(xué)習(xí)，課堂交流展示相關(guān)知識(shí)點(diǎn)的學(xué)習(xí)成果。

(2)模擬簽訂合同簽訂過程。以學(xué)校為甲方，小組模擬公司為乙方，借助物業(yè)服務(wù)合同的范本，編寫一份接管校園物業(yè)管理的服務(wù)合同(主要注意合同的格式、主要內(nèi)容)。

任務(wù)四：熟悉典型工作任務(wù)，模擬物業(yè)管理過程的相關(guān)規(guī)范

篇(2)

關(guān)鍵詞：中職；物業(yè)管理法規(guī)；教學(xué)

物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的新興行業(yè)，對(duì)于社會(huì)的和諧發(fā)展具有十分重要的作用?，F(xiàn)代專業(yè)化的物業(yè)管理是一種適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的房屋管理模式，對(duì)管理各方的權(quán)利義務(wù)要求十分嚴(yán)格，法律關(guān)系十分明確。隨著社會(huì)的進(jìn)步和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主和政府管理部門對(duì)物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)具備物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)和專門技能，還必須掌握相應(yīng)的法律知識(shí)，才能保證物業(yè)管理工作的規(guī)范進(jìn)行，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，減少行業(yè)糾紛，滿足居民日益增長(zhǎng)的需求。

目前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系不順等問題逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業(yè)管理法制建設(shè)相對(duì)滯后，另一方面是物業(yè)管理當(dāng)事人法律意識(shí)淡薄，物業(yè)管理法律知識(shí)貧乏，有法不知、有法不依。面對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)，提高廣大業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的掌握和應(yīng)用能力，已經(jīng)成為一項(xiàng)緊迫的任務(wù)。

《物業(yè)管理法規(guī)》這門課正是針對(duì)上述問題而對(duì)物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的一門主要課程，然而物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，法律關(guān)系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關(guān)部門。因此，《物業(yè)管理法規(guī)》課要求掌握的法律法規(guī)種類也非常多，不僅要掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》等專門針對(duì)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《價(jià)格法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《環(huán)境保護(hù)法》等適用于物業(yè)管理活動(dòng)和糾紛處理的法律規(guī)范；不僅要掌握《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》等有關(guān)物業(yè)管理的行政規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。因此，要在有限的課時(shí)內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，使學(xué)生掌握大量的知識(shí)點(diǎn)并能在實(shí)際中靈活應(yīng)用，必須結(jié)合中職學(xué)校學(xué)生的自身特點(diǎn)，采取恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。中職學(xué)校以職業(yè)技能教育為基本目的，對(duì)理論知識(shí)要求較少，而對(duì)應(yīng)用技能的要求較高。同時(shí)，中職學(xué)校學(xué)生的文化基礎(chǔ)知識(shí)相對(duì)欠缺，對(duì)系統(tǒng)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學(xué)校的課程教學(xué)應(yīng)采用理論講解通俗、突出實(shí)用、定位準(zhǔn)確和可操作性強(qiáng)的教學(xué)方法。

筆者認(rèn)為，中職學(xué)校的《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)應(yīng)把握以下幾個(gè)方面：

講授內(nèi)容應(yīng)是適用的最新知識(shí)近年來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展十分迅速，國家和地方在物業(yè)管理方面的立法步伐加快，陸續(xù)頒布了一些法律、行政法規(guī)、政府規(guī)章和技術(shù)規(guī)程等。同時(shí)也有一部分規(guī)章制度已經(jīng)廢止。作為《物業(yè)管理法規(guī)》學(xué)科的任課教師，必須時(shí)刻關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)或政策的，關(guān)注正在討論或起草的有關(guān)法規(guī)。在選用教材或教學(xué)參考資料時(shí)，應(yīng)注意選用較新版本的教材或資料，并在教學(xué)中區(qū)分教材中哪些內(nèi)容符合現(xiàn)在的規(guī)定，哪些內(nèi)容已經(jīng)過時(shí)。在教學(xué)過程中，辨別相關(guān)內(nèi)容是否與新的法律法規(guī)一致，以保證學(xué)生學(xué)到最新的知識(shí)。

講授過程應(yīng)條理清晰、思路明確在整個(gè)課程的教學(xué)中應(yīng)首先介紹物業(yè)管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業(yè)管理工作程序介紹各階段、各類別的物業(yè)管理法律制度。在具體法律規(guī)范的講授中應(yīng)遵循以下教學(xué)過程：（1）根據(jù)法律規(guī)范的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規(guī)范的規(guī)定會(huì)有什么樣的法律后果。（3）通過案例分析使學(xué)生進(jìn)一步掌握法律要點(diǎn)。（4）課后讓學(xué)生完成與課堂內(nèi)容緊密相關(guān)的思考題。這樣將法律規(guī)定、違法責(zé)任與實(shí)際案例緊密聯(lián)系在一起，把抽象的法律條文變成生動(dòng)的、便于學(xué)生接受的知識(shí)，增強(qiáng)了課堂教學(xué)的趣味性，有利于學(xué)生對(duì)知識(shí)的掌握和運(yùn)用。講解的語言應(yīng)深入淺出，通俗易懂針對(duì)中職學(xué)生基礎(chǔ)知識(shí)欠缺的實(shí)際情況，教師在說明法律法規(guī)的前提下應(yīng)盡可能采用通俗易懂的語言，避免大量的法律專業(yè)術(shù)語，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的相關(guān)知識(shí)時(shí)，教師可以通過“不是業(yè)主，而是業(yè)主的親屬能不能參加業(yè)主大會(huì)”的案例來說明“業(yè)主享有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議”的規(guī)定；可以通過“沒有參加業(yè)主大會(huì)，是否可以不接受業(yè)主大會(huì)通過的決議”的案例來說明“業(yè)主大會(huì)的決議對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”的規(guī)定等等。案例應(yīng)少而精，緊密結(jié)合課堂教學(xué)內(nèi)容，采用以學(xué)生分析為主、教師適當(dāng)引導(dǎo)的方法，這樣有利于學(xué)生理解并掌握專業(yè)的法律知識(shí)，并能夠解決實(shí)踐中的物業(yè)管理法律問題。

多媒體和傳統(tǒng)教學(xué)方法相結(jié)合采用現(xiàn)代化的多媒體教學(xué)手段可以節(jié)省很多板書的時(shí)間，并且容易吸引學(xué)生的注意力，同時(shí)可以在有限的時(shí)間內(nèi)傳遞更多的知識(shí)信息。教師在平時(shí)還可以從身邊搜集或錄制一些與教學(xué)內(nèi)容相關(guān)的場(chǎng)景或案例，通過多媒體播放給學(xué)生，增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)效果。但是也應(yīng)適可而止，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的“粉筆加黑板”式的教學(xué)方法也有自身的優(yōu)勢(shì)。比如，傳統(tǒng)的教學(xué)方法需要教師有較多的肢體語言和學(xué)生進(jìn)行即時(shí)的交流；教師還可以通過板書關(guān)鍵字、詞強(qiáng)調(diào)有關(guān)內(nèi)容，準(zhǔn)確、工整的板書還可以引導(dǎo)學(xué)生規(guī)范地書寫。另外，進(jìn)行多媒體教學(xué)時(shí)，教師需要花費(fèi)大量的時(shí)間進(jìn)行電腦操作，使授課方式顯得機(jī)械、呆板。因此，教師在教學(xué)中應(yīng)注意綜合運(yùn)用不同的教學(xué)方法。

適當(dāng)采用學(xué)生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時(shí)間給學(xué)生安排一些與所學(xué)知識(shí)緊密聯(lián)系的典型案例，讓學(xué)生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據(jù)和具體的處理方法或者讓學(xué)生進(jìn)行模擬法庭辯論。在討論或辯論時(shí)需要查找大量相關(guān)的資料，可促使學(xué)生加深對(duì)所學(xué)知識(shí)的正確理解和應(yīng)用，增強(qiáng)學(xué)生的實(shí)際操作技能。

總之，中職《物業(yè)管理法規(guī)》課的教學(xué)應(yīng)緊密聯(lián)系中職教育的特點(diǎn)和學(xué)生的實(shí)際情況，做到簡(jiǎn)明扼要、突出重點(diǎn)、注重實(shí)用性，使學(xué)生熟練掌握課程內(nèi)容并靈活運(yùn)用所學(xué)知識(shí)分析問題、解決問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯臘梅.物業(yè)管理法規(guī)[M].北京：高等教育出版社，2003.

篇(3)

1.從《物業(yè)管理法規(guī)》課程的教學(xué)內(nèi)容分析。目前物業(yè)管理行業(yè)在不斷發(fā)展，物業(yè)管理法律也隨著不斷完善，物業(yè)管理起步比較晚，相應(yīng)的物業(yè)管理專業(yè)的教材也不完善。物業(yè)管理專業(yè)在高校教學(xué)過程中，教材內(nèi)容簡(jiǎn)單枯燥，缺乏典型性案例，給高校物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)帶來了巨大困難。

2.從物業(yè)管理教學(xué)的方法上分析。傳統(tǒng)物業(yè)管理課程教學(xué)主要通過課堂講授的方式進(jìn)行，這種授課方式忽視物業(yè)管理實(shí)踐的重要性，單一的授課方式限制了學(xué)生處理問題的能力，使得學(xué)生無法解決實(shí)際問題。在教學(xué)考核過程中，只重視理論知識(shí)的考察，忽視實(shí)際應(yīng)用能力的檢測(cè)，不利于學(xué)生提高技能。

二、《物業(yè)管理法規(guī)》課程改革的目的

1.提高學(xué)習(xí)的興趣?！段飿I(yè)管理法規(guī)》課程具有很大的實(shí)用性，但其課程內(nèi)容枯燥，使學(xué)生產(chǎn)生厭學(xué)情緒，加之采用傳統(tǒng)的授課方式，使學(xué)生對(duì)物業(yè)管理專業(yè)失去學(xué)習(xí)興趣。因此，對(duì)《物業(yè)管理法規(guī)》課程的改革，應(yīng)該做到調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，只有提高學(xué)生的興趣，才能讓學(xué)生參與到課堂活動(dòng)中，提高學(xué)習(xí)效率。

2.提高學(xué)生解決實(shí)際問題的能力?！段飿I(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)要做到既提高學(xué)生的法律知識(shí)水平，又提高學(xué)生解決問題的實(shí)際能力。因此，在物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)中，教師應(yīng)該采用情境教學(xué)、案例分析等教學(xué)方式，讓學(xué)生在掌握法律知識(shí)的情況下，提高解決實(shí)際問題的能力。

三、《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)方法與改革的內(nèi)容

1.合理把握教材的內(nèi)容。我國物業(yè)管理行業(yè)存在著很大的差異，各地物業(yè)管理法規(guī)也不相同。高校在物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)中存在存在困難，所以教師在教學(xué)過程中，要把握好教材，結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的實(shí)際情況進(jìn)行教學(xué)。物業(yè)管理法規(guī)隨著物業(yè)管理專業(yè)的變化而變化，物業(yè)管理不斷發(fā)展，所以法律法規(guī)也不斷更新。高校在教材的挑選時(shí)，要挑選最新版教材。還有教師在授課時(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)，更新和增添教學(xué)新內(nèi)容。

2.選擇合適的參考書。各種教材雖然內(nèi)容大體相同，但是還是存在各種差異的。加之教材都存在不足之處，這就需要選取合適的參考書補(bǔ)充教材內(nèi)容的不足。選取適當(dāng)?shù)膮⒖紩?，?duì)物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)習(xí)可以起到事倍功半的效果。教師應(yīng)該根據(jù)多年教學(xué)教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，為學(xué)生推薦合適的參考書，幫助學(xué)生提高物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)。

3.讓學(xué)生利用期刊和網(wǎng)站學(xué)習(xí)。想要牢固掌握物業(yè)管理專業(yè)的知識(shí)，只靠課堂學(xué)習(xí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，學(xué)生要充分利用課余時(shí)間，到圖書館借閱期刊了解物業(yè)管理的最新知識(shí)。學(xué)校要為學(xué)生提供網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)環(huán)境，利用學(xué)校計(jì)算機(jī)開設(shè)網(wǎng)絡(luò)課程，為學(xué)生建立物業(yè)管理信息平臺(tái)。期刊和網(wǎng)絡(luò)，信息量大，而且知識(shí)更新快，更能適應(yīng)物業(yè)管理形勢(shì)的變化。學(xué)校還要安排教師，專業(yè)給學(xué)生輔導(dǎo)，使學(xué)生掌握物業(yè)管理技能。

4.課堂教學(xué)方法的改進(jìn)。課堂教學(xué)依然在教學(xué)活動(dòng)中占據(jù)重要的地位，所以要改進(jìn)教學(xué)方式?！段飿I(yè)管理法規(guī)》課堂教學(xué)一般都是講授條條框框的法律，缺乏趣味性，無法激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的熱情。采用多媒體教學(xué)和案例分析教學(xué)，能夠調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)的興趣，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和主動(dòng)性。采取多媒體教學(xué)中，教師要收集相關(guān)視頻資料，讓學(xué)生通過觀看視頻，激起好奇心，進(jìn)行角色的分析與扮演，加深對(duì)法律法規(guī)的理解。在案例分析教學(xué)中，教師讓學(xué)生提前收集案例和預(yù)習(xí)教學(xué)內(nèi)容，在課堂上深入剖析案例和詳細(xì)講解，還要讓學(xué)生自主探索和分析，加深理論知識(shí)，鍛煉實(shí)踐能力。

5.在實(shí)踐教學(xué)方面。高校教學(xué)的宗旨是培養(yǎng)綜合型的高素質(zhì)人才，在實(shí)踐教學(xué)方面，要不斷探索和嘗試，力爭(zhēng)取得成果。在實(shí)踐教學(xué)中采取如下方式：一是與物業(yè)公司合作，安排學(xué)生實(shí)習(xí)。為了方面學(xué)生把物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)用于實(shí)踐，高校一般與物業(yè)公司合作，建立高校學(xué)生實(shí)習(xí)基地，物業(yè)公司成為了學(xué)生學(xué)習(xí)的第二課堂。學(xué)生能夠在教師和物業(yè)公司管理人員的指導(dǎo)下，了解物業(yè)服務(wù)的具體流程，把法律知識(shí)與實(shí)踐相結(jié)合。二是鼓勵(lì)學(xué)生參與研究性課題的學(xué)習(xí)。高校為了培養(yǎng)實(shí)用型、復(fù)合型人才，鼓勵(lì)學(xué)生參與研究性課題的學(xué)習(xí)。一般教師指導(dǎo)，學(xué)生自己組建團(tuán)隊(duì)和申請(qǐng)研究性課題。學(xué)生要結(jié)合《物業(yè)管理法規(guī)》的課程內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的問題，積極探究。在這種課題研究中，學(xué)生加深了對(duì)解物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的理解，提高了專業(yè)技能。三是組建興趣小組，開展多種形式的課外活動(dòng)。興趣是學(xué)習(xí)最好的老師，高校教學(xué)中，教師應(yīng)該鼓勵(lì)學(xué)生組建興趣學(xué)習(xí)小組，定期開展課外活動(dòng)。它一方面可以豐富學(xué)生的課余生活，另一方面使學(xué)生在輕松愉悅的環(huán)境中學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)。學(xué)生開展多彩的課外活動(dòng)，例如模擬物業(yè)管理招投標(biāo)、模擬物業(yè)公司的成立等。這些活動(dòng)開拓了學(xué)生潛力，調(diào)動(dòng)了學(xué)習(xí)的積極性。

四、結(jié)語

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；物業(yè)管理企業(yè)

    一、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 20世紀(jì)八十年代初我國第一家房地 產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立，標(biāo)志著物業(yè) 管理行業(yè)的誕生。至今已有20多年，根據(jù) 國家統(tǒng)計(jì)局2009年的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯 示，在我國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，130 個(gè)大型城市和地區(qū)的近5，000家物業(yè)公 司中，2005～2008年建立的就有2，965 家，幾乎占總數(shù)的60%，房地產(chǎn)物業(yè)管理 企業(yè)的隊(duì)伍每年在以超過100%的同比增 長(zhǎng)數(shù)量進(jìn)行發(fā)展壯大，這說明我國大多數(shù) 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭非常良好，物業(yè)管 理市場(chǎng)大有可為，但同時(shí)也提醒我們，由 于建立時(shí)間短，物業(yè)管理市場(chǎng)不健全，這 些如雨后春筍般建立的房地產(chǎn)物業(yè)管理 企業(yè)存在許多不足之處，有待改進(jìn).

    二、當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題 1、相關(guān)法律及法規(guī)體系不完善。我國 物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有 國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè) 性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)， 完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以 來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府 雖頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦 法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共 用部位共同設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān) 于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問 題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦 法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè) 主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示 范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法 規(guī)。但由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理 論體系的指導(dǎo)，各部門在制定法規(guī)的過程 中，往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿 或就事論事的解決方法上，存在許多不足 之處.

    2、市場(chǎng)化程度不高。物業(yè)管理項(xiàng)目的 獲取大多都是暗箱操作，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還 未真正形成。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主管理缺 乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自 治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè) 管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間還存 在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、 誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不 分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物 業(yè)管理還沒有形成有利競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一的市 場(chǎng)。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化 的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專 業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開發(fā)公司 的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開發(fā)公司合資 組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒有；另 一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分 利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市 場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作，奪取市場(chǎng).

    3、物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。我國物 業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著 管理規(guī)模的擴(kuò)大，服務(wù)人員也越來越多， 但其中多數(shù)來自下崗轉(zhuǎn)崗職工，高素質(zhì)人 才嚴(yán)重缺乏，且未能形成有效的激勵(lì)機(jī) 制，造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時(shí)，由 于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè) 的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù) 意識(shí)停滯，企業(yè)的專業(yè)化程度不高.

    4、物業(yè)管理的招投標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 不完善。當(dāng)前，全國各地大城市基本建立 物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)，開展了一些物業(yè)管 理項(xiàng)目招投標(biāo)。但從實(shí)際效果及外界反 映，并未達(dá)到國家頒布的《招投標(biāo)法》的目 的。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理招投標(biāo)普及率 不高，行政領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)單位干預(yù)大；物業(yè)管 理投標(biāo)市場(chǎng)化程度不足，暗箱操作，壓價(jià) 不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)有發(fā)生；招投標(biāo)投入的人 力、物力、財(cái)力太多、成本太高，對(duì)微利服 務(wù)企業(yè)壓力過大，企業(yè)缺乏積極性；物業(yè) 管理招投標(biāo)示范文本缺乏，一些單位不規(guī) 范定位，使物管招投標(biāo)缺乏公平、公正性.

    5、物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。物業(yè)管 理收費(fèi)相當(dāng)困難，同時(shí)盡管國家頒發(fā)了 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但是各地物價(jià) 主管部門沒有嚴(yán)格實(shí)施，當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又 不見出臺(tái)，服務(wù)收費(fèi)沒有做到有章可循， 由此導(dǎo)致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù) 的不良連鎖反應(yīng).

    三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對(duì)策 1、健全物業(yè)管理相應(yīng)法律法規(guī)。從物 業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋及維修管 理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施 管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi) 生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保 安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另 外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè) 管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng) 活動(dòng)均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為 例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住 宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 的精神下，分別制定出上述類型物業(yè)的管 理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系 統(tǒng)。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、 經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法 管理和運(yùn)作.

    2、加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育。限 制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公 司，鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng) 過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來 進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo) 等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn) 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)的高度 市場(chǎng)化方向發(fā)展.

 3、進(jìn)一步完善行業(yè)準(zhǔn)入制度。加 強(qiáng)完善物業(yè)管理師制度，我國未來物 業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊(duì)伍 的人數(shù)和質(zhì)量，物業(yè)管理師可以注冊(cè) 物業(yè)管理公司，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管 理師作為職業(yè)經(jīng)理人，接受物業(yè)管理 企業(yè)的雇傭，從事專業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)， 物業(yè)管理師可以以自由人的身份，合 伙注冊(cè)“物業(yè)管理師事務(wù)所”；物業(yè)管 理師可以專業(yè)人士的身份，受雇于業(yè) 主委員會(huì).

    4、依托《物權(quán)法》完善招投標(biāo)市場(chǎng) 運(yùn)行。通過的《物權(quán)法》條款：“業(yè)主可 以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也 可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理 人管理”的規(guī)定，可以看出法律既允許 業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企 業(yè)或其他管理人管理，這就會(huì)產(chǎn)生不 同的管理現(xiàn)象。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)和 業(yè)委會(huì)委托各專業(yè)公司管理，也可將 物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理 相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進(jìn)行管理。當(dāng)然， 還可將各項(xiàng)管理服務(wù)委托給專業(yè)物業(yè) 管理公司.

篇(5)

關(guān)鍵詞：物業(yè) 消防 管理

中圖分類號(hào)：D631.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2013）04（c）-0197-02

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和住房制度改革的深入推進(jìn)，物業(yè)管理作為一種和現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合管理體系，已經(jīng)成為城市社會(huì)的重要組成部分。經(jīng)過多年的實(shí)踐和摸索，物業(yè)發(fā)展取得了可喜的成績(jī)，但是，近年來因物業(yè)未盡到消防安全管理職責(zé)導(dǎo)致業(yè)主利益受損的民事訴訟案件日益增多，涉及堵塞消防車通道、擅自停用消防設(shè)施、私搭亂建等內(nèi)容的舉報(bào)投訴也日益增多，這些均與物業(yè)消防安全管理息息相關(guān)，物業(yè)消防安全管理暴露出的一些問題不容忽視、亟待解決，鑒于此，筆者將針對(duì)物業(yè)消防安全管理存在問題及對(duì)策談一些粗淺的認(rèn)識(shí)。

1 物業(yè)管理的含義及職責(zé)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2007年修訂版）中第二條對(duì)“物業(yè)管理”進(jìn)行了明確規(guī)定：業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。其具有以下特點(diǎn)：

首先，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立起來的一種民事法律關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)主要通過物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定，目的是維護(hù)和改善人民群眾的工作和生活環(huán)境。

其次，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型服務(wù)，物業(yè)企業(yè)在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，以最大限度地獲取利潤為目的。

第三，國家行政法律法規(guī)賦予物業(yè)企業(yè)以管理職能，其中消防安全管理職能尤為重要，對(duì)保護(hù)人民生命、財(cái)產(chǎn)安全具有至關(guān)重要的作用。

由上述特點(diǎn)可以看出，物業(yè)企業(yè)既承擔(dān)民事責(zé)任，又擔(dān)負(fù)行政職責(zé)，只有協(xié)調(diào)好同業(yè)主、承租戶、業(yè)主委員會(huì)、政府主管部門等主體的關(guān)系，才能促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營的良性發(fā)展。

目前我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)服務(wù)或管理對(duì)象的不同，可以分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等，涉及多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農(nóng)民房等眾多領(lǐng)域，其中最常見的就是居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。

2 物業(yè)消防安全管理存在問題及原因探析

目前，尤其是社會(huì)化服務(wù)程度欠發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)消防安全管理情況不容樂觀，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常消防檢查、巡查、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)以及消防培訓(xùn)演練方面均存在著諸多問題，究其原因，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.1 物業(yè)與開發(fā)商交接不規(guī)范

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定實(shí)行“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面而細(xì)致的查驗(yàn)，理清關(guān)系，分清職責(zé)。但現(xiàn)實(shí)中，大多物業(yè)企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司衍生出來的，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)工作成為“走過場(chǎng)”，形同虛設(shè)，可能在存在建筑消防設(shè)施不能正常使用、室外消火栓管網(wǎng)沒有建設(shè)到位等等先天火災(zāi)隱患的情況就接手物業(yè)，對(duì)開發(fā)商應(yīng)移交的有關(guān)消防手續(xù)也把關(guān)不嚴(yán)，埋下先天隱患，極易同開發(fā)商推諉扯皮，損壞業(yè)主合法權(quán)益。

2.2 物業(yè)消防安全職責(zé)不明晰

物業(yè)服務(wù)企業(yè)既承擔(dān)民事責(zé)任，又擔(dān)負(fù)行政職責(zé)，具體到消防安全職責(zé)，一是以行政法律法規(guī)形式明確的行政職責(zé)，如《中華人民共和國消防法》（2008年版）第十八條規(guī)定住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)，公安部61號(hào)令《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的第十條對(duì)居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位的消防安全職責(zé)進(jìn)行了詳細(xì)列舉；二是以民事合同形式明確的民事責(zé)任，如《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》中明確的消防安全管理事項(xiàng)。

可以看出，物業(yè)消防安全職責(zé)的界定存在兩個(gè)問題：一是消防法律法規(guī)對(duì)物業(yè)擔(dān)負(fù)消防安全責(zé)任的重要性認(rèn)識(shí)不到位不全面，《消防法》中僅對(duì)居民住宅區(qū)的物業(yè)企業(yè)消防安全職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定，關(guān)于商住樓、綜合樓的物業(yè)企業(yè)并未提及。公安部61號(hào)令自2002年5月1日實(shí)施以來一直未進(jìn)行修訂，其將除居民住宅區(qū)以外的其他物業(yè)管理單位的消防安全職責(zé)交由物業(yè)和業(yè)主以民事委托管理范圍的辦法來確定。在消防機(jī)構(gòu)執(zhí)法實(shí)踐過程中，很多設(shè)置在綜合樓中的社會(huì)單位、公眾聚集場(chǎng)所存在的難以消除、屢改屢犯的火災(zāi)隱患均與物業(yè)存在密不可分的聯(lián)系，商業(yè)物業(yè)在維護(hù)社會(huì)消防安全方面承擔(dān)著十分重要的責(zé)任，而《消防法》卻僅局限于住宅物業(yè)，不能不說是立法上的一個(gè)重要缺失；二是行政職責(zé)同民事職責(zé)往往是不相對(duì)應(yīng)的，一些物業(yè)企業(yè)僅將職責(zé)局限于合同中寫明的民事職責(zé)，從而導(dǎo)致行政職責(zé)不明晰，落實(shí)不到位，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。

2.3 物業(yè)過于重服務(wù)輕管理

2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，強(qiáng)調(diào)更多的是業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)，但有的物業(yè)企業(yè)過分強(qiáng)調(diào)對(duì)業(yè)主的服務(wù)，疏于日常管理。從物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責(zé)令其改正，但事實(shí)上效果欠佳，物業(yè)也是“睜一只眼閉一只眼”，大多數(shù)更不會(huì)向消防機(jī)構(gòu)報(bào)告；《物業(yè)管理服務(wù)合同》范本中雖然也提到對(duì)拒不改正違章行為的可以對(duì)責(zé)任人采取停水停電的催改方式，但是實(shí)際情況下，物業(yè)輕易不會(huì)采取這種手段。物業(yè)對(duì)消防違法行為管理的“無力”致使其負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的消防違法行為屢禁不止。

2.4 設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)資金不到位

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)主要來源于兩個(gè)方面：一是業(yè)主們交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，二是住宅專項(xiàng)維修資金。我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于綜合樓等商業(yè)物業(yè)來講，公共消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用僅來源于物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)是否能夠足額按時(shí)交納直接影響著物業(yè)服務(wù)管理的水平。對(duì)于住宅物業(yè)來講，雖然按照財(cái)政部和建設(shè)部共同出臺(tái)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，有專項(xiàng)維修資金可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，但專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主共同所有，復(fù)雜的使用條件和程序往往使得專項(xiàng)維修資金很難動(dòng)用。此外，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十五條第四項(xiàng)規(guī)定：根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。而哪些情形屬于物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的、哪些情形可以動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，法律法規(guī)并沒有明確的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行困難很大。

2.5 物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低

國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，從事物業(yè)管理的人員還要取得職業(yè)資格證書，但是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國家規(guī)定必須經(jīng)消防專門培訓(xùn)后才能持證上崗，其余人員均不需要經(jīng)消防專門培訓(xùn)，這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質(zhì)較低，大多不懂得消防安全基本常識(shí)，不學(xué)習(xí)消防法律法規(guī)，更不懂得建筑消防設(shè)施的基本原理及日常維護(hù)，不會(huì)發(fā)現(xiàn)消除火災(zāi)隱患，使得防火管理盲區(qū)較多，基本處于失控漏管的狀態(tài)。

2.6 消防機(jī)構(gòu)監(jiān)管存在盲區(qū)

從消防機(jī)構(gòu)監(jiān)管角度來講，主要存在以下問題：一是消防機(jī)構(gòu)將日常監(jiān)管的重點(diǎn)放在火災(zāi)危險(xiǎn)性較大的消防安全重點(diǎn)單位、公眾聚集場(chǎng)所以及人員密集場(chǎng)所，側(cè)重于對(duì)一個(gè)個(gè)社會(huì)單位的監(jiān)督檢查，而對(duì)于居民住宅區(qū)、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監(jiān)管相對(duì)而言要少得多，并且對(duì)肩負(fù)這類場(chǎng)所安全重任的物業(yè)企業(yè)也管理較少；二是消防機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)未履職行為沒有有效的懲罰手段，不能督促物業(yè)發(fā)揮其作用；三是直接管理業(yè)主力不從心。若物業(yè)怠于履職，將責(zé)任、困難和矛盾交由消防機(jī)構(gòu)予以解決，事實(shí)上消防機(jī)構(gòu)警力有限，根本管不過來。

3 解決物業(yè)消防安全管理問題的對(duì)策

3.1 確立物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防主體責(zé)任

要改善物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀，必須確立其消防安全主體責(zé)任。首先應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)行消防法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，由公安部門聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺(tái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，進(jìn)一步明確物業(yè)企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的消防安全職責(zé)，更重要的是，對(duì)其怠于履職時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行明確。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將消防安全管理作為重要內(nèi)容納入其日常管理中去，按照行政法律法規(guī)的規(guī)定，制定符合管理實(shí)際的消防安全管理制度，落實(shí)消防安全責(zé)任。第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)同縣鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會(huì)及公安等有關(guān)職能部門建立聯(lián)動(dòng)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)難以解決的火災(zāi)隱患時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)職能部門，盡量將火災(zāi)隱患消除在萌芽狀態(tài)。

3.2 形成對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督的合力

住建（房管）部門作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)主管部門，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批、管理職責(zé)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理能力納入企業(yè)資質(zhì)審查的內(nèi)容，形成物業(yè)企業(yè)消防安全監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制；建立物業(yè)管理人員消防資質(zhì)培訓(xùn)體系，在“物業(yè)管理人員職業(yè)資格統(tǒng)一考試”的培訓(xùn)內(nèi)容中加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的消防安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)。其次，房管部門應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)合執(zhí)法和信息通報(bào)等工作機(jī)制，會(huì)同消防部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會(huì)等有關(guān)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展全方位的監(jiān)督指導(dǎo)，使其充分確立責(zé)任意識(shí)。此外，要由政府出面，指導(dǎo)加強(qiáng)業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督、維權(quán)和協(xié)調(diào)的作用，保證業(yè)主自覺維護(hù)公共消防安全秩序，可以更好地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全管理工作進(jìn)行監(jiān)督。

3.3 轉(zhuǎn)變對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防監(jiān)管思路

消防機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的消防安全重任應(yīng)引起足夠重視，轉(zhuǎn)變監(jiān)管思路，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理情況的監(jiān)督檢查，尤其要將負(fù)責(zé)管理高層、地下、人員密集場(chǎng)所并設(shè)置有自動(dòng)消防設(shè)施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入抽點(diǎn)，派出所要負(fù)責(zé)對(duì)多層住宅、無自動(dòng)消防設(shè)施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展檢查，積極主動(dòng)介入，引導(dǎo)物業(yè)管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問題，提出整改意見，結(jié)合實(shí)際情況，督促其盡快加以改善、解決；同時(shí)，還應(yīng)積極地指導(dǎo)物業(yè)管理層制定相應(yīng)的工作制度、安全管理措施。此外，消防機(jī)構(gòu)要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法行為從嚴(yán)查處，特別是對(duì)其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場(chǎng)所使用性質(zhì)的，要責(zé)令改正并依法嚴(yán)格處罰。同時(shí)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主無理阻撓、拒不配合行為，消防機(jī)構(gòu)及派出所要對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行消防宣傳教育，對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重的違法行為要依法進(jìn)行處罰，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理。

3.4 保障公共消防設(shè)施維護(hù)資金的使用

政府及相關(guān)部門要明確物業(yè)消防管理費(fèi)用的收取、列支和管理辦法，在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中單列消防日常維護(hù)管理費(fèi)用，明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)出現(xiàn)消防設(shè)施癱瘓、嚴(yán)重故障等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)職能部門要簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證公共消防設(shè)施及時(shí)恢復(fù)功能，確保公共消防安全。

3.5 加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的消防安全宣傳教育

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分發(fā)揮日常物管工作的優(yōu)勢(shì)，利用宣傳欄、張掛宣傳橫幅等形式，向業(yè)主宣傳消防法律法規(guī)，普及消防安全常識(shí)，提高業(yè)主的消防安全意識(shí)和消防法制觀念，提高廣業(yè)主的自防自救能力，使物業(yè)管理中的消防安全工作能夠得到業(yè)主的理解和支持，使業(yè)主能夠自覺履行相關(guān)消防義務(wù)，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好消防安全工作。

參考文獻(xiàn)

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[2] 王波.淺析小區(qū)物業(yè)存在的消防安全問題及對(duì)策[J].科技傳播，2011（6）：71-72.

篇(6)

1、物業(yè)管理法制不完善?，F(xiàn)今,我國住房制度在不斷發(fā)展改革,個(gè)人購房已代替單位分房成為促進(jìn)當(dāng)今房產(chǎn)發(fā)展的主要組成部分,而越來越多的物業(yè)管理問題也隨之而來,業(yè)主與物業(yè)公司之間的物管糾紛逐步成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。雖然國務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,相關(guān)部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章[2]。但依舊不夠完善。我國物業(yè)管理立法與物業(yè)管理發(fā)展不同步,層次不分明,沒有形成一個(gè)完善的物業(yè)管理法律體系。立法和行政法規(guī)的缺乏致使物管糾紛無法得到及時(shí)的妥善解決,物業(yè)管理公司面對(duì)難以處理的糾紛問題時(shí),所采取的方式只是給與承諾卻無法履行,造成業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾越來越多,越來越大。與此同時(shí),很多房屋的產(chǎn)權(quán)界定不明確,物業(yè)管理公司究竟有多少權(quán)利與責(zé)任無法明確,物業(yè)管理收費(fèi)方面也沒有一個(gè)相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來較大困難。而現(xiàn)有的物業(yè)管理模式也不夠完善,存在著較大的弊端:立法的不完善致使個(gè)別地方自主立法,制定自身省市的物業(yè)管理地方法規(guī);物業(yè)管理在各地的發(fā)展不統(tǒng)一平衡,各地物業(yè)管理立法差距較大等。2、物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏。前,我國大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)工作人員在專業(yè)知識(shí)結(jié)構(gòu)方面無法滿足物業(yè)管理的發(fā)展要求,物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員一般不具有專業(yè)的物業(yè)管理能力。物業(yè)管理工作人員的素質(zhì)偏低,服務(wù)無法滿足業(yè)主需求。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第33條規(guī)定:從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書[3]。但事實(shí)上,在從事物業(yè)管理工作的人員當(dāng)中,很少有人取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書,真正做到帶證上崗。而具備更高級(jí)管理能力的工作人員更是難得一見。物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)人才缺乏的現(xiàn)狀致使物業(yè)管理水平無法提高。現(xiàn)有的物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)水平不高,只能夠完成自己分管的工作,對(duì)物業(yè)管理中的其他部分工作沒有辦法很好的完成,無法做到哪里需要,哪里補(bǔ)上。物業(yè)管理的整個(gè)行業(yè)素質(zhì)不高,物業(yè)管理觀念老舊及專業(yè)意識(shí)淡薄致使整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)水平較低,服務(wù)無法到位。物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化還未形成,許多物業(yè)管理公司都是由隨便幾個(gè)差不多能力的人員組建而成。人才不足的現(xiàn)象對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展造成了嚴(yán)重影響,一些外資企業(yè)提出的優(yōu)厚待遇還會(huì)將我國為數(shù)不多的物業(yè)管理專業(yè)人才挖走,致使物業(yè)管理發(fā)展壓力愈發(fā)加大。在業(yè)主使用房屋時(shí),會(huì)碰到一些自身無法理解的專業(yè)房屋問題,這些問題一般是向物業(yè)管理公司尋求答案。而當(dāng)今物業(yè)管理工作人員專業(yè)性較弱,對(duì)于業(yè)主提出的房屋問題無法解答,極易引起業(yè)主不滿?，F(xiàn)今我國物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)普遍滯后,人員素質(zhì)有待提高,這些均會(huì)影響物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。3、物業(yè)管理未做到全面覆蓋。一個(gè)城市中的物業(yè)管理是否良好發(fā)展會(huì)直接關(guān)系到這座城市的健康發(fā)展與社會(huì)的穩(wěn)定進(jìn)步。但當(dāng)前的情況,是在物業(yè)管理過程中,沒有科學(xué)技術(shù)的推廣應(yīng)用,大多數(shù)物業(yè)管理公司經(jīng)營規(guī)模不達(dá)標(biāo),而業(yè)主收入水平不高,無法滿足物業(yè)管理的所需經(jīng)費(fèi),這些情況造成我國物業(yè)管理無法做到全面覆蓋。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國實(shí)有房屋建筑面積765891萬平方米,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的117354.88萬平方米,物業(yè)管理率僅為15.32%[4]。而從物業(yè)管理的發(fā)展區(qū)域來看,南方一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與沿海城市的物業(yè)管理比內(nèi)陸及中小城市發(fā)展要快。4、開發(fā)商無法完成所謂承諾。一些房產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更加高額的利潤,在購房者購房考慮過程中,將在房屋項(xiàng)目的建成及物業(yè)管理上都做好的周密規(guī)劃呈現(xiàn)給購房者。在開發(fā)商的所謂承諾之下,購房者對(duì)所購房屋有了充分的信心。但當(dāng)業(yè)主正式購房完成后,如果房屋質(zhì)量、修理費(fèi)用與交付日期等出現(xiàn)問題,開發(fā)商便會(huì)百般推辭,概不負(fù)責(zé)。在業(yè)主獨(dú)自承受苦果的同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)也不得不置身于不屬于其負(fù)責(zé)問題的矛盾糾紛中。在此種糾紛中,一旦問題得不到妥善解決,業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾便會(huì)急劇激化,致使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司失去信心。5、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺。當(dāng)今的住宅小區(qū)由于其組成部分不僅有新建小區(qū)還有之前的舊小區(qū),二者之間檔次與標(biāo)準(zhǔn)不同造成其對(duì)物業(yè)管理的各方面服務(wù)質(zhì)量要求有所差距。政府對(duì)某些物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目要求收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一致,但一些新型高檔小區(qū)要求物業(yè)提供一定的服務(wù)設(shè)施,物業(yè)管理費(fèi)卻與舊式小區(qū)一致,此種情況造成新型高檔小區(qū)物業(yè)管理公司收支無法平衡,服務(wù)質(zhì)量與水平無法得到保障。而且由于某些業(yè)主自身原因拖欠物業(yè)管理費(fèi)用,致使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺。

二、物業(yè)管理問題成因

1、政府方面。小區(qū)物業(yè)管理作為房地產(chǎn)行業(yè)的售后服務(wù)部門,一直未得到政府部門的相應(yīng)關(guān)注重視,而且政府所制定的相關(guān)法規(guī)由于物業(yè)管理所涉及的服務(wù)種類、部門較多等原因,在實(shí)踐中,無法真正滿足物業(yè)管理發(fā)展需求。對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)方面,政府也并沒有一個(gè)相應(yīng)的針對(duì)性法規(guī)。2、業(yè)主方面。由于之前我國人民所住房屋一般是由單位統(tǒng)一分配,人們對(duì)有關(guān)房屋的一系列問題都交由國家去解決這一觀念根生蒂固。因此,現(xiàn)今人們對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不夠充分,認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒有什么存在的必要與作用。而且大多數(shù)房屋住戶沒有一定的法律意識(shí),對(duì)房屋質(zhì)量問題的責(zé)任歸屬不明確,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)毫不信任,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)給出的解釋解答采取一概不聽的做法。如果有關(guān)房屋質(zhì)量問題沒有在物業(yè)管理處得到妥善解決,則會(huì)出現(xiàn)業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。3、企業(yè)自身方面。第一,物業(yè)管理企業(yè)制度不夠完善,企業(yè)內(nèi)部工作范圍沒有一個(gè)明顯的劃分。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理不科學(xué)、完善,企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作無法獨(dú)立進(jìn)行;第二,物業(yè)管理企業(yè)無法做到對(duì)人力資源的合理運(yùn)用,管理存在弊端,企業(yè)中專業(yè)人才較少,整個(gè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)職業(yè)素質(zhì)水平較低,物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量無法達(dá)標(biāo),物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,存在著一味追求利益的惡性現(xiàn)象,影響整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展;第三,物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費(fèi)短缺造成物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平無法提高。

三、妥善處理物業(yè)管理問題的對(duì)策方法

1、完善物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)。國家相繼出臺(tái)的有關(guān)物業(yè)管理方面的行政規(guī)章表明政府對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域的重視關(guān)注。我國作為法治國家,凡事都要依法而行。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)進(jìn)行完善,能夠規(guī)范整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)。使物業(yè)管理行業(yè)在工作服務(wù)中,如果遇到糾紛與矛盾能夠做到“有法可依”,促進(jìn)矛盾的妥善解決,維護(hù)業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)益,使物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展,實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定和諧。物業(yè)管理關(guān)系范圍非常廣泛,涉及方面較多:供水、供電、綠化、煤氣、交通、公安等。這些關(guān)系的良好維持,需要相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。因此,有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)完善物業(yè)管理方面的法律法規(guī),使物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)方面也應(yīng)運(yùn)用法律形式規(guī)定其標(biāo)準(zhǔn),減少及杜絕業(yè)主隨意拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象及行為。2、培養(yǎng)專業(yè)性人才?，F(xiàn)今大多數(shù)物業(yè)管理的弊端是企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)龐大繁雜、人員眾多、管理效率低。為了克服這一難題,企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的用人機(jī)制,加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)。物業(yè)管理相關(guān)人力資源不豐富也致使物業(yè)管理企業(yè)無法走向?qū)I(yè),為了給物業(yè)管理企業(yè)提供豐富的人才資源,使物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化,應(yīng)運(yùn)用多種渠道方式培養(yǎng)人才。這些培養(yǎng)專業(yè)性人才應(yīng)具有良好的素質(zhì)并能掌握科學(xué)的物業(yè)管理技術(shù)。因此,在培養(yǎng)過程中,應(yīng)將培養(yǎng)人才的思想建設(shè)與培養(yǎng)人才的作風(fēng)建設(shè)相結(jié)合,另外,還應(yīng)加強(qiáng)提高人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。3、運(yùn)用科技提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理智能化是現(xiàn)今物業(yè)管理的趨勢(shì)。為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)各類專業(yè)管理技術(shù)和知識(shí)的掌握給予高度重視,實(shí)現(xiàn)自身管理能力與科技同步發(fā)展。物業(yè)管理可運(yùn)用現(xiàn)代高科技管理手段,滿足客戶需求,并可運(yùn)用科技手段將社區(qū)服務(wù)規(guī)范起來,做到簡(jiǎn)單、規(guī)范、有序的物業(yè)管理。4、規(guī)范開發(fā)商行為。隨著企業(yè)改革改制步伐的加快,物業(yè)管理企業(yè)已逐步與開發(fā)商脫鉤,變以前的“父子關(guān)系”為“兄弟關(guān)系”,物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)關(guān)系的改變是歷史的必然、時(shí)代的進(jìn)步[5]。由于開發(fā)商的長(zhǎng)期不聞不問,物業(yè)管理企業(yè)一直不上不下、不好不壞的境地。一些開發(fā)商在移交物業(yè)時(shí),會(huì)將車庫、經(jīng)營用房等配套物業(yè)在售房時(shí)全部售出賣斷,使小區(qū)管理雪上加霜。面對(duì)此種狀況,政府應(yīng)要求開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時(shí),將車庫、經(jīng)營用房等配套物業(yè)移交至小區(qū)業(yè)主委員會(huì),委托物業(yè)管理企業(yè)代為經(jīng)營,將大部分收入用來補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理所需經(jīng)費(fèi),其余的作為物業(yè)公司的企業(yè)收入,使物業(yè)管理良好發(fā)展。5、解決物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)問題。首先要讓業(yè)主認(rèn)同物業(yè)管理收費(fèi)的合理性,充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是以業(yè)主為先,服務(wù)于業(yè)主的。那么業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)自然是要支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。面對(duì)有些業(yè)主隨意欠繳物業(yè)管理費(fèi)用的情況,應(yīng)告知業(yè)主讓其充分認(rèn)識(shí)到拖欠物業(yè)管理費(fèi)用會(huì)使自身所享受的服務(wù)品質(zhì)下降,利益受到損害。業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)該引導(dǎo)業(yè)主自覺承擔(dān)物業(yè)維護(hù)及服務(wù)的全部費(fèi)用。政府應(yīng)根據(jù)小區(qū)的服務(wù)范圍及品質(zhì)制定相應(yīng)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。作為物業(yè)自身,應(yīng)采用科學(xué)的方法經(jīng)營運(yùn)作企業(yè),改善經(jīng)費(fèi)狀況。

四、結(jié)語

篇(7)

從法律的起點(diǎn)看到了民意

6月6日下午，10名律師正在開會(huì)，他們是受鄭州市人大委托起草《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（代擬稿）》的成員。會(huì)議的主題是制定起草計(jì)劃，以便在短短4個(gè)月的時(shí)間里高質(zhì)量地完成起草工作。

律師事務(wù)所執(zhí)行主任王登巍在《委托協(xié)議書》上簽字后，感受很深，他說：“聽說我們律師所被委托后心情非常激動(dòng)，簽訂協(xié)議后壓力一下子來了。”

簽字儀式上，鄭州市人大法制委員會(huì)副主任委員、常委會(huì)法制室主任司久貴的話猶在耳邊回響：“你們一定要成功，你們必須成功！”

作為簽字的另一方，司久貴的心情也不輕松。委托民間力量――私人律師事務(wù)所獨(dú)立起草眾人矚目的《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（代擬稿）》，這是鄭州市人大常委會(huì)在民主立法方面的新的嘗試和探索，將來什么情況都可能出現(xiàn)，成敗難料。

此次委托除簽字儀式低調(diào)外，協(xié)議中甚至約定了沒有經(jīng)過雙方同意，任何一方不能對(duì)外公布有關(guān)信息的條款。

對(duì)市人大支付給河南文豐律師事務(wù)所多少課題費(fèi)，司久貴三緘其口，王登巍也秘而不宣。

使司久貴略感欣慰的是來自民間的反響。市人大常委會(huì)辦公廳的委托起草公告后，有學(xué)者打電話稱此種做法是“立法走向民間的創(chuàng)新”“公共立法中的第三方身影”。市民普遍認(rèn)為“選得準(zhǔn)”“選得好”。

“讓我們從法律的起點(diǎn)看到了民意、從公權(quán)力的源頭看到了民主?！痹诤炞謨x式上王登巍激動(dòng)地說。

主管部門起草的利益色彩

“開門”立法的形成決非偶然，它的背后是物業(yè)管理各種矛盾難以徹底解決的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)和民眾呼吁立法的強(qiáng)烈沖動(dòng)。

2004年12月，河南信林律師事務(wù)所與部分人大代表聯(lián)合起草了盡快出臺(tái)《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法議案。

起草人陳卓律師說，近年來物業(yè)管理公司與業(yè)主之間頻繁發(fā)生矛盾，2004年鄭州市還發(fā)生過物業(yè)管理公司集體“罷工”風(fēng)波，物業(yè)管理相關(guān)制度已明顯暴露出不足和缺陷。

鄭州市政協(xié)第十一屆委員會(huì)第二次會(huì)議也收到了兩份要求盡快出臺(tái)《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的提案。民盟鄭州市委認(rèn)為，現(xiàn)有的法律法規(guī)并不能全面規(guī)范物業(yè)管理相關(guān)行為，致使鄭州市有關(guān)物業(yè)管理的投訴案件居高不下，各種物業(yè)管理矛盾難以徹底解決。

前一段時(shí)間，國共鄭州市委書記王文超在一份文件上批示：“物業(yè)管理亟待法制化，立法成為急需。請(qǐng)人大、政府及房管局盡快立法，依法管理。”

無疑，物業(yè)管理日益成為社會(huì)的焦點(diǎn)和難點(diǎn)。

一位省人大代表說，長(zhǎng)期以來法規(guī)起草任務(wù)的任務(wù)是由相關(guān)職能部門承擔(dān)的，有關(guān)方面的專家、利害關(guān)系人、社會(huì)團(tuán)體等參與較少，這種起草形式難免帶有部門利益色彩，影響了立法質(zhì)量。鄭州市人大選擇大家關(guān)心的物業(yè)委托立法，不僅僅是立法改革，也說明了人大的立法取向。

司久貴說，按照鄭州市的立法計(jì)劃，今年要起草《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》取代已經(jīng)屬于部門規(guī)章的《鄭州市物業(yè)服務(wù)管理實(shí)施辦法》，為此，他們已醞釀了幾個(gè)月。

今年4月11日，市人大常委會(huì)主任會(huì)議研究決定，委托社會(huì)力量起草《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（代擬稿）》。

他說，這樣做的目的是“逐步拓寬我市地方性法規(guī)起草渠道，促進(jìn)地方立法的民主化，不斷提高立法質(zhì)量”。

主任會(huì)議決定后，他們到外地進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)，了解了外地的一些情況。

2002年11月1日正式實(shí)施的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》開了律師起草地方法規(guī)先河。但是，這是一次尷尬的嘗試，人大最后通過的法規(guī)與律師所擬的草案相比已是“面目全非”，草案被“推倒重來”，又回到了“部門立法”的老路上。

青島是成功的范例。青島市人大采取開門立法的形式，委托律師事務(wù)所起草了《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》。今年1月1日起施行。

他說，鄭州與外地做法不同，人大不邀請(qǐng)、不主動(dòng)找哪家單位或哪些教授，而是通過競(jìng)爭(zhēng)來決定。

做這件事責(zé)任心很重要

5月10日，王登巍看到了鄭州市人大常委會(huì)辦公廳關(guān)于委托起草《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（代擬稿）》的公告：

“凡住所地或辦公地在鄭州市區(qū)的高校法律院系、法學(xué)研究機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所及其他單位，符合有關(guān)條件的，均可以單位名義申請(qǐng)起草《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（代擬稿）》。”

看過公告后，王登巍動(dòng)心了。

這是類似招標(biāo)的公開征集，如果參與起草，這將是一件歷史性的大事，有很高的社會(huì)價(jià)值。

5月25日，王登巍遞交了申請(qǐng)材料。

和他一樣遞交材料的還有4家律師事務(wù)所和兩家社會(huì)團(tuán)體。幸運(yùn)的是，河南文豐律師事務(wù)所最終接手了這項(xiàng)工作。

司久貴說，我們定的門檻不是太高，不要求有什么高級(jí)職稱。能委托河南文豐律師事務(wù)所，并不是說他們的水平有多高，而是他們上報(bào)的材料符合規(guī)定。從中可以看出他們是否認(rèn)真負(fù)責(zé)，做這件事責(zé)任心很重要。

按照約定的時(shí)間完不成怎么辦？

“我們不會(huì)撒手不管，要定期去聽匯報(bào)，進(jìn)行指導(dǎo)。鄭州市律協(xié)也成立相應(yīng)的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，以使最終提交法規(guī)代擬稿體現(xiàn)本市律師界的集體智慧。”司久貴說

社會(huì)力量成為地方法規(guī)的最初起草者，鄭州市的立法改革也由此拉開帷幕。

立法是利益的博弈和妥協(xié)

如何起草代擬稿，鄭州市人大沒有給出條條框框。

市人大常委會(huì)副主任劉春年要求，提交的代擬稿應(yīng)不與上位法相抵觸，符合鄭州實(shí)際，可操作性強(qiáng)。

他說，要把法律的穩(wěn)定性和市場(chǎng)的變化性有機(jī)結(jié)合起來?！敖陙?，兄弟城市的立法實(shí)踐告訴我們，委托起草的一個(gè)重要問題就是提高可操作性?！?/p>

王登巍則認(rèn)為，立法是權(quán)力和利益之間的博弈和妥協(xié)。

從法理上講，立法是權(quán)利和義務(wù)的第一次分配，如果不合理，會(huì)損害公共價(jià)值。部門起草法規(guī)會(huì)不可避免地把自身利益最大化。而社會(huì)立法不代表各方利益，至少拋棄了部門利益。

負(fù)責(zé)起草《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》的重慶市索通律師事務(wù)所主任韓德云在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)時(shí)說，草案稿與正式稿件之所以出入較大，主要站在了開發(fā)商和業(yè)主的立場(chǎng)上，沒有考慮好平衡。沒有充分估計(jì)到相關(guān)利益的反對(duì)，他們不能接受物業(yè)管理領(lǐng)域如此大步伐的變動(dòng)。

他們決定從三個(gè)方面著手：了解國內(nèi)外物業(yè)方面的立法；搜集有關(guān)物業(yè)方面的理論文章；深入調(diào)查鄭州市物業(yè)的現(xiàn)狀。

按照協(xié)議要求，10月10日，律師事務(wù)所提出起草后的法規(guī)代擬稿，由人大組織專家進(jìn)行鑒定。

記者從人大的工作方案上看到，委托起草與政府部門起草同時(shí)進(jìn)行；法規(guī)案由市政府提出。一審時(shí)，委托起草稿及相關(guān)文件印發(fā)市人大常委會(huì)會(huì)議，作為常委會(huì)組成人員的重要參考材料；一審后，法制委、法制室對(duì)委托起草稿與政府法規(guī)案進(jìn)行對(duì)照比，以提出法規(guī)草案二次審議稿。

這件事的價(jià)值可以讓你放棄任何利益

據(jù)王登巍了解，重慶市人大支付給起草《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的律師事物所的經(jīng)費(fèi)是8000元，而他們的開支達(dá)10萬多元。起草《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》律師團(tuán)的委托費(fèi)用為3萬余元，而他們實(shí)際支出將近20萬元。

協(xié)議中約定，鄭州市人大將按工作進(jìn)展情況，分期支付他們1.5萬元課題經(jīng)費(fèi)。王登巍不知道4個(gè)月后他們的實(shí)際支出是多少，也許10個(gè)律師在這段時(shí)間里可以獲利數(shù)十萬元，但他認(rèn)為這根本無法與在河南地方立法中起草一部法規(guī)的舉動(dòng)相比，因?yàn)樗菫猷嵵輲装偃f老百姓創(chuàng)立一個(gè)制度，這是用金錢無法衡量的。

“這件事的價(jià)值可以讓你放棄任何利益?！彼f。

立法的理想模式是什么

由重慶到青島再到鄭州，委托第三方立法正逐漸由個(gè)案走向群體，關(guān)注的目光越來越多。

《立法法》中列舉的公民參與立法，主要體現(xiàn)為法律法規(guī)草案要向社會(huì)公開征求意見。事實(shí)上，近年來公民參與立法的實(shí)踐已經(jīng)發(fā)展到了一定的水平，立法“走群眾路線”的內(nèi)容和價(jià)值也越來越豐富。

北京大學(xué)立法學(xué)研究中心主任周旺生教授認(rèn)為，20多年來，我國絕大多數(shù)的法律法規(guī)還沒有起到法律所應(yīng)起的作用。已制定的400部法律中，司法機(jī)關(guān)經(jīng)常據(jù)以辦案的只有30部到50多部。其他的基本上都未能司法化，國家機(jī)構(gòu)中的立法人員達(dá)不到素質(zhì)要求是主要原因。

他說，政府立法最大的弊端是不夠中立，會(huì)強(qiáng)化和保護(hù)部門利益，有意或無意阻礙司法進(jìn)步，這是一個(gè)本能的反應(yīng)。如果全部由其起草，會(huì)弱化其他方的利益。目前的狀況是，立法人員的職業(yè)化和專業(yè)化還沒有得到充分重視，迄今，中國立法實(shí)踐未能把立法視為科學(xué)，而主要是當(dāng)作完成領(lǐng)導(dǎo)或上級(jí)布置的工作來看待。