序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要行業(yè)。其行業(yè)特征主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、成本核算復(fù)雜、金融需求大、資金依賴度高、監(jiān)管部門多、三方信息豐富，在我國(guó)現(xiàn)行18個(gè)稅種中，房地產(chǎn)行業(yè)占到了11個(gè)之多，具體包括：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收貢獻(xiàn)非常大。然而，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，成本核算復(fù)雜且很大程度上又取決于施工單位的財(cái)務(wù)核算，所以，房地產(chǎn)行業(yè)稅收的征收成本很大，存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)也很多。

一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)流程從取得土地出讓信息開始，依次要經(jīng)過很多的部門和環(huán)節(jié)的審批與建設(shè)管理，包括參與土地開發(fā)招投標(biāo)，報(bào)發(fā)改委開發(fā)立項(xiàng)，土地勘測(cè)，建設(shè)規(guī)劃的審批，開發(fā)項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，頒發(fā)施工許可證，建設(shè)招投標(biāo)，辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記，籌劃房地產(chǎn)銷售，辦理商品房預(yù)售許可證，簽訂商品房銷售合同，預(yù)繳稅款，組織房屋竣工驗(yàn)收和測(cè)繪，辦理總房產(chǎn)證及總土地證，清理房屋銷售欠款，申請(qǐng)土地增值稅清算，提交開具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票申請(qǐng)，向房產(chǎn)和土地管理部門申請(qǐng)辦理分戶房產(chǎn)證和土地證等方方面面。

二、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)行業(yè)11類涉及的稅費(fèi)中最綜合的一個(gè)，涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)比較多，以下從收入類、成本類和納稅調(diào)整事項(xiàng)類三個(gè)方面進(jìn)行歸納。

（一）收入類風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)。（1）預(yù)售未完工開發(fā)產(chǎn)品不及時(shí)確認(rèn)收入的風(fēng)險(xiǎn)。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，取得的銷售收入應(yīng)根據(jù)所在地區(qū)的計(jì)稅毛利率確定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額。但是很多企業(yè)并沒有及時(shí)將預(yù)售收入計(jì)入到當(dāng)期的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于跨年度開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入，但很多企業(yè)不確認(rèn)收入或故意推遲確認(rèn)工程結(jié)算收入。（2）取得政府經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)收入不確認(rèn)應(yīng)稅收入的風(fēng)險(xiǎn)。稅法規(guī)定，除符合條件的財(cái)政性資金收入為不征稅收入以外，如：企業(yè)能夠提供資金撥付文件，文件規(guī)定資金屬于?？顚ｍ?xiàng)用途、企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金所發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算以外，其余的財(cái)政性資金是要作為計(jì)稅的營(yíng)業(yè)外收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的。（3）企業(yè)接受捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)或盤盈固定資產(chǎn)時(shí)，以較低的金額入賬或不入賬，少確認(rèn)應(yīng)收收入，少繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)；（4）價(jià)外收入未申報(bào)納稅的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于客戶放棄的購(gòu)房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等，都屬于應(yīng)稅收入的組成部分，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將其確認(rèn)為營(yíng)業(yè)外收入或直接沖減了成本。

（二）成本類風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)。（1）取得的土地資產(chǎn)不按規(guī)定確認(rèn)計(jì)稅成本的風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)通過購(gòu)進(jìn)土地之后進(jìn)行三通一平等方法，擅自擴(kuò)大土地資產(chǎn)的入賬價(jià)值，然后再對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，虛增了土地成本，并將此虛增的價(jià)格計(jì)入到開發(fā)成本中。（2）虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本的風(fēng)險(xiǎn)。有的企業(yè)將拆遷的征地費(fèi)用和拆遷支出，不按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)偅婕暗椒制诜制M(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目，也未在各個(gè)項(xiàng)目間進(jìn)行合理地分?jǐn)?。將成本分?jǐn)傋鳛槿藶檎{(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)和應(yīng)納稅所得額的工具。還有的通過虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額。（3）簽訂虛假合同或協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過和施工單位簽訂虛假合同，取得虛開的發(fā)票，加大建安工程成本。例如：開發(fā)商在與施工企業(yè)簽訂建安合同時(shí)，已經(jīng)將水力電力工程、人防工程、防水工程等包括在合同總金額中，卻又同時(shí)與施工企業(yè)協(xié)商，將該部分工程又指定給其他企業(yè)進(jìn)行施工，以此來重復(fù)、虛列或多列成本費(fèi)用。（4）混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。很多企業(yè)未按照稅法要求，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，人為進(jìn)行調(diào)節(jié)，有的甚至將所有開發(fā)工程成本反映在一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中核算。對(duì)于有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施，很多企業(yè)只分?jǐn)偨似浣ㄖ惭b工程費(fèi)，將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息、開發(fā)間接費(fèi)用等記錄在已出售的開發(fā)產(chǎn)品中進(jìn)行分?jǐn)?，人為虛增開發(fā)產(chǎn)品的成本。（5）將資本性支出直接列入當(dāng)期成本的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的設(shè)備等固定資產(chǎn)，以及投資建設(shè)的位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，完工后若產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，無論是用于出租或自用，以上兩類資產(chǎn)都屬于固定資產(chǎn)核實(shí)的范疇，而且成本要分期扣除。然而，一些企業(yè)卻將其購(gòu)置成本或建造成本，一次性全額計(jì)入到銷售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算，擴(kuò)大當(dāng)期扣除金額。

（三）納稅調(diào)整事項(xiàng)類風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)。（1）各項(xiàng)減值準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備未做納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)計(jì)上，企業(yè)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提的各項(xiàng)減值準(zhǔn)備金支出可以扣除，但是，企業(yè)所持各項(xiàng)資產(chǎn)的增值或減值，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部分規(guī)定可以確認(rèn)損益的以外，其他均不得調(diào)整資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，企業(yè)納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)將會(huì)計(jì)上減掉的那部分準(zhǔn)備金作納稅調(diào)增處理。（2）以前年度納稅調(diào)整事項(xiàng)未調(diào)整影響所得額的風(fēng)險(xiǎn)。以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)應(yīng)計(jì)入以前年度所得，計(jì)算補(bǔ)繳或減退的企業(yè)所得稅。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的影響到以前年度的損益類事項(xiàng)，很多企業(yè)僅在當(dāng)年的備查事項(xiàng)中反映此問題，既沒有進(jìn)行賬務(wù)上的處理，也沒有追溯到業(yè)務(wù)發(fā)生年度進(jìn)行納稅調(diào)整。（3）擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，不做納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、工資及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支出等期間費(fèi)用，會(huì)計(jì)上可以據(jù)實(shí)列支，但是稅法規(guī)定，首先必須與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接相關(guān)，且實(shí)際發(fā)生。

三、剖析房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)及管理

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特征和經(jīng)營(yíng)管理流程，結(jié)合企業(yè)所得稅主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的具體分析，只有在充分掌握房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息和外部關(guān)聯(lián)信息基礎(chǔ)上，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的日常項(xiàng)目化管理，才能做好房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)工作。

（一）深入剖析房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部信息是企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)對(duì)與管理的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征收與管理離不開企業(yè)收入、成本的正確核算，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部信息，包括稅務(wù)登記信息、房地產(chǎn)商預(yù)售商品房時(shí)的“五證”：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，納稅申報(bào)表主表、附表及附屬資料，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、納稅人申報(bào)納稅的其他相關(guān)信息。稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常項(xiàng)目化管理，必須從企業(yè)內(nèi)部信息中掌握納稅人的經(jīng)營(yíng)情況、開發(fā)面積、開發(fā)套數(shù)、開發(fā)周期、開發(fā)產(chǎn)品的類型、銷售單價(jià)、銷售進(jìn)度、建筑施工成本等與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。

（二）充分利用關(guān)聯(lián)行業(yè)的涉稅信息是企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)

篇(2)

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年10月28日

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義

（一）有利于細(xì)化行業(yè)分類?！盃I(yíng)改增”后我國(guó)的增值稅納稅鏈條更加完整，納稅人所購(gòu)買的服務(wù)類等業(yè)務(wù)可以進(jìn)行抵扣。從動(dòng)態(tài)來看，由于在最終消費(fèi)以前的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，納稅人只需繳納增值部分，消除了重復(fù)征稅，減輕行業(yè)消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，從而刺激需求，并以此種方式形成良性循環(huán)。如房地產(chǎn)企業(yè)可把原來的施工合同改為采購(gòu)原材料業(yè)務(wù)和提供勞務(wù)業(yè)務(wù)，進(jìn)行合理的避稅，從而降低建筑成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工與合作；同時(shí)也有助于增值稅收入的增加。

（二）有助于規(guī)范財(cái)務(wù)管理與納稅規(guī)劃?！盃I(yíng)改增”后規(guī)定只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能進(jìn)行納稅申報(bào)，在一定程度上規(guī)范了企業(yè)財(cái)務(wù)管理。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)施工行為營(yíng)業(yè)稅的申報(bào)方式基本上是粗放型的，如依據(jù)合同或有的稅務(wù)單位沒有合同的情況下同樣能夠繳稅代開發(fā)票，這就增加了企業(yè)虛開發(fā)票的可能性，擴(kuò)大了企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，在與同行的競(jìng)爭(zhēng)中也有失公平。“營(yíng)改增”后企業(yè)需要根據(jù)自身的情況判斷：企業(yè)是否符合稅收優(yōu)惠政策的條件，如果符合了優(yōu)惠政策條件，企業(yè)需要按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定來進(jìn)行必要的操作流程和備案手續(xù)，同時(shí)企業(yè)需要將應(yīng)稅項(xiàng)目和免稅項(xiàng)目作出準(zhǔn)確的核算，處理好免稅項(xiàng)目和增值稅專用發(fā)票兩者之間的關(guān)系等。企業(yè)需要對(duì)這些方面作出正確的判斷與核算，做出最有利于企業(yè)的納稅規(guī)劃。

（三）有助于降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。盡管目前稅收中性原則還未充分體現(xiàn)，增值稅實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)微增，較“營(yíng)改增”前稅負(fù)平均增加率約為0.77%，但是部分抵扣幅度較大的企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)稅負(fù)減輕的情況。根據(jù)上海華燕房盟網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司的稅負(fù)測(cè)算表明，通過“營(yíng)改增”，該企業(yè)獲得一定程度的稅負(fù)減輕，對(duì)下游提供可抵扣的增值稅發(fā)票，自身稅負(fù)下降的同時(shí)，下游企業(yè)稅負(fù)也得到減輕。稅負(fù)的減輕，使得企業(yè)具備一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)由于可以開出增值稅發(fā)票，下游企業(yè)選擇供應(yīng)商時(shí)會(huì)有所傾斜，促進(jìn)結(jié)構(gòu)性減稅的實(shí)現(xiàn)，也有利于新興企業(yè)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

二、“營(yíng)改增”造成企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定存在差異。會(huì)計(jì)制度與稅法之間一直存在差異，“營(yíng)改增”后，稅法又出現(xiàn)新的問題，雖然國(guó)家稅務(wù)總局與財(cái)政部不斷出臺(tái)相關(guān)文件進(jìn)行補(bǔ)充和解釋，但會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定之間的差異更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真地對(duì)改革后的財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)進(jìn)行理解、學(xué)習(xí)掌握和運(yùn)用，在實(shí)踐中不斷協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定的差異，這無形中為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員帶來了巨大的考驗(yàn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)剛剛完成“營(yíng)改增”，企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，大多企業(yè)還采取原有的“粗放式”經(jīng)營(yíng)管理模式。企業(yè)管理層及執(zhí)行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識(shí)不強(qiáng)，往往只重視企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不夠重視，從而容易導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不健全。大多數(shù)企業(yè)沒有設(shè)置專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)或稅收管理崗位，有些雖然設(shè)置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報(bào)稅，而沒有相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財(cái)務(wù)人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業(yè)素質(zhì)。

（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部防控制度不健全。大企業(yè)缺乏必要的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制：一是大企業(yè)內(nèi)部各部門間的涉稅信息不能及時(shí)傳遞和交流；二是大企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有建立有效的溝通渠道，難以及時(shí)掌握稅收政策變化對(duì)大企業(yè)的影響；三是大企業(yè)沒有建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、控制和評(píng)價(jià)等整個(gè)過程不能進(jìn)行有效的監(jiān)控。因此，大企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理必須要從大企業(yè)的內(nèi)部管理入手，重視并采取積極的措施防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理意識(shí)。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的好壞，主要取決于企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化。首先企業(yè)治理層和管理層需樹立正確的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和理念。在全企業(yè)構(gòu)建一種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化氛圍，使財(cái)務(wù)人員做到遵紀(jì)守法、誠(chéng)信納稅，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作成效和每個(gè)人的直接利益相關(guān)，如此便可有效增強(qiáng)企業(yè)相關(guān)人員的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。在實(shí)務(wù)操作中，財(cái)務(wù)人員要做好以下工作：加強(qiáng)抵扣憑證管理、規(guī)范財(cái)務(wù)核算、防范虛開發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅業(yè)務(wù)等。

（二）建立科學(xué)規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)體系。所謂“沒有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先確定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的目標(biāo)，在合法性、全面性、配合與監(jiān)督三原則的指導(dǎo)下，根據(jù)行業(yè)特征與稅收政策，從戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)層面識(shí)別、分析、評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系。同時(shí)，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理以及加強(qiáng)員工涉稅培訓(xùn)，更好地防范、降低、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的目標(biāo)。只有這樣，才能有效實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（三）完善內(nèi)部管理制度。從稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的角度，對(duì)其在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設(shè)性的意見，以解決該企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構(gòu)架出一個(gè)完整的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。在事先預(yù)防模塊中，需要完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、樹立風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)文化、建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)不同等級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案；在事后監(jiān)督與評(píng)價(jià)模塊，通過建立信息系統(tǒng)進(jìn)行有效溝通，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理體系進(jìn)行全過程監(jiān)督與評(píng)估，保證企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理持續(xù)、有效運(yùn)行。

（四）全面梳理公司業(yè)務(wù)流程和修訂合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行深入討論，分析現(xiàn)時(shí)的業(yè)務(wù)流程，識(shí)別在采購(gòu)、銷售、發(fā)票、會(huì)計(jì)核算、系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞等流程中潛在的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)和控制要素，在風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)增加相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制工具，從提高工作效率和降低財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的角度，對(duì)業(yè)務(wù)流程做相應(yīng)改造。一方面對(duì)過渡期合同進(jìn)行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態(tài)，以選擇適用的相關(guān)過渡期增值稅政策；同時(shí)，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價(jià)格、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、發(fā)票的開具和取得要求、納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)等進(jìn)行協(xié)商和重新確認(rèn)，并簽署相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議來明確上述條款變化。另一方面對(duì)現(xiàn)有合同模板進(jìn)行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購(gòu)合同、總包合同等模板，對(duì)合同條款根據(jù) “營(yíng)改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價(jià)款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)等應(yīng)稅服務(wù)的情況下，在合同中分別列示服務(wù)內(nèi)容、不含稅價(jià)及對(duì)應(yīng)增值稅額等。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]王鐸樺.企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的控制與管理[M].西南大學(xué)，2012.7.

篇(3)

內(nèi)容摘要:房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重、涉及稅種較多的行業(yè),因而成為稅收籌劃關(guān)注的重點(diǎn)。本文以某房地產(chǎn)公司為例,分析在稅收籌劃時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn),指出稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項(xiàng)目執(zhí)行過程存在不確定性之間的矛盾是這些風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。鑒于此,本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)必須采取必要的措施,盡量降低或減少涉稅風(fēng)險(xiǎn),使稅收籌劃方案達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最大。

關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn) 稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)

某房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例分析

2007年,某房地產(chǎn)公司以7500萬元購(gòu)得一塊商業(yè)用地,用于普通住宅建設(shè),預(yù)計(jì)房屋可售面積3萬平方米左右,營(yíng)業(yè)稅及附加稅率總計(jì)5.55%,契稅3%,所需資金部分來自于銀行貸款。具體數(shù)據(jù)如表1所示:

籌劃前:營(yíng)業(yè)稅及附加為2164.5萬元,土地增值稅為9318.075萬元,稅金合計(jì)(不考慮印花稅)為11482.575萬元。

該房地產(chǎn)公司決定接受稅務(wù)師的籌劃建議,單獨(dú)成立銷售公司。房地產(chǎn)公司先將房屋按每平方米8000元的價(jià)格出售給銷售公司,再由銷售公司按13000元的價(jià)格出售給客戶。

籌劃后:房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額為營(yíng)業(yè)稅及附加1332萬元、土地增值稅2925.6萬元;銷售公司應(yīng)納稅額為:契稅720萬元、營(yíng)業(yè)稅及附加2164.5萬元、土地增值稅3850.65萬元,兩公司稅金合計(jì)為10992.75萬元,可以節(jié)稅489.825萬元。

經(jīng)過上述比較,該公司認(rèn)可了稅務(wù)師的方案,可是在方案執(zhí)行過程中,問題逐漸顯現(xiàn)。首先,房屋過戶到銷售公司后,已經(jīng)成為二手房,需到二手房交易中心交易,這為房屋的銷售帶來意想不到的困難。其次,根據(jù)營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定:納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其營(yíng)業(yè)額。該公司將房屋以8000元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給銷售公司,該價(jià)格明顯低于同類房屋的交易價(jià)格,因而該公司還面臨著營(yíng)業(yè)稅被重新核定,需補(bǔ)交稅款、滯納金甚至被罰款的可能。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn),是指納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時(shí),因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預(yù)期結(jié)果的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

法律風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃業(yè)務(wù)在我國(guó)還不成熟,它經(jīng)常在稅收法律規(guī)定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經(jīng)過稅務(wù)部門的確認(rèn),有時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法存在差異,這種差異的存在加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。另外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中發(fā)生對(duì)法律理解的偏差,使稅收籌劃蛻變成偷稅行為,又會(huì)導(dǎo)致稅收籌劃的違法風(fēng)險(xiǎn)。也就是說即使是合法的稅收籌劃行為,有可能因?yàn)槎愂照呃斫馄顚?dǎo)致稅收籌劃方案無法實(shí)際執(zhí)行,從而使稅收籌劃方案成一紙空文;或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為偷稅、逃稅行為,不但得不到稅收利益,反而加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本,使房地產(chǎn)企業(yè)得不償失。

政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響比較大,這主要是由房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所處的地位決定。目前,我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不成熟,現(xiàn)有的稅收規(guī)定中法律法規(guī)少,規(guī)章以及其他稅收規(guī)范性文件多,從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設(shè)的不斷深入,許多政策會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變動(dòng),政府的稅收政策總是具有不定期或相對(duì)較短的時(shí)效性,這些都容易導(dǎo)致稅收籌劃的失敗。對(duì)同一房地產(chǎn)企業(yè)而言,在不同時(shí)段,往往會(huì)由于主、客觀條件的變化,使所選擇的籌劃政策失去原有的效用,甚至與法律相抵觸。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),對(duì)資金的需求巨大,若某一個(gè)環(huán)節(jié)的資金出現(xiàn)問題將引起整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的癱瘓。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須保證資金供應(yīng)的充足,房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都是通過舉債而獲得,而借入的資本額越大,稅收籌劃的空間越大,獲取可能的稅收籌劃利益的機(jī)會(huì)也越大,但由此帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大。

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的方方面面,受多方面因素影響,它的發(fā)展取決于整個(gè)行業(yè)是否景氣,行業(yè)的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的難度非常大,容易導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項(xiàng)目執(zhí)行過程存在不確定性之間的矛盾,是稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。具體包括以下幾個(gè)方面:

因稅收立法、執(zhí)法所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)稅收法律中,稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間的權(quán)責(zé)關(guān)系并不完全對(duì)等,房地產(chǎn)企業(yè)處于一種相對(duì)劣勢(shì)的地位。稅務(wù)部門相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言更容易掌握更多稅法信息,對(duì)于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務(wù)部門。由于稅收征納雙方關(guān)系權(quán)力責(zé)任的不對(duì)稱性及在法律中賦予稅務(wù)部門過多的自由裁量權(quán),造成即使稅收籌劃人員具有較為充分的空間,稅務(wù)部門也可以利用“稅法解釋權(quán)歸稅務(wù)機(jī)關(guān)”而輕易加以否定,從而使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

注重“稅負(fù)最低”,忽視企業(yè)整體利益。有的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為追求“稅負(fù)最低”,是稅收籌劃的目的,這是一種不完全正確的認(rèn)識(shí),是混淆和顛倒了稅收籌劃目標(biāo)和最終目的的關(guān)系。例如,誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算(少交稅),但很多事例表明,使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除,但由此未必增加房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn),相反它卻減少了房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn),另外還有可能引發(fā)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上稅負(fù)最低只是稅收籌劃的階段性目標(biāo),而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化才是稅收籌劃的最終目的。

片面夸大房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃無所不能,事實(shí)上稅收籌劃只是房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的一部分,它的作用是有限的,并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策配合使用才能相得益彰,產(chǎn)生較大的總體效益。另外,稅收籌劃的開展與房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅稅種、應(yīng)納稅額以及財(cái)務(wù)核算水平等情況息息相關(guān)。

因稅收籌劃人員自身素質(zhì)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。自身專業(yè)素質(zhì)主要反映在稅收籌劃人員對(duì)于稅法的全面理解與運(yùn)用方面,由于稅收法規(guī)的龐雜和稅收政策的頻繁變更,稅收籌劃人員受自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的限制,對(duì)有關(guān)稅收法規(guī)的精神把握不準(zhǔn),雖然主觀上沒有偷逃稅的意愿,但事實(shí)上由于籌劃不利,違反了稅法,產(chǎn)生了稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是通過采取合理的措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制,規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)損失。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的類型和產(chǎn)生原因,可以采取以下風(fēng)險(xiǎn)管理方法。

(一)樹立依法納稅意識(shí),完善會(huì)計(jì)核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策層必須樹立依法納稅的理念,這是成功開展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),但它只是全面提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的一個(gè)環(huán)節(jié),不能將房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的上升過多地寄希望于稅收籌劃。依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)核算資料和正確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法,首先必須通過稅務(wù)檢查,而檢查的依據(jù)就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算資料。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依法取得和保全會(huì)計(jì)核算資料、規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作,為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據(jù)。

(二)準(zhǔn)確把握稅法政策,密切注視稅法的變動(dòng)

稅法是處理國(guó)家與房地產(chǎn)企業(yè)稅收分配關(guān)系的主要法律規(guī)范,稅收籌劃方案主要來自稅法政策中對(duì)計(jì)稅依據(jù)、稅率等的不同規(guī)定,對(duì)相關(guān)稅收規(guī)定的全面了解,就成為稅收籌劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。只有全面了解,才能預(yù)測(cè)出不同的納稅方案,并進(jìn)行比較,優(yōu)化選擇,進(jìn)而作出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最有利的稅收決策。反之,如果對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)不了解,就無法預(yù)測(cè)多種納稅方案,稅收籌劃活動(dòng)就無法進(jìn)行。稅法常常隨經(jīng)濟(jì)情況變化或?yàn)榕浜险叩男枰?而不斷修正和完善。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí),必須密切關(guān)注并適時(shí)調(diào)整自己的籌劃方案,以使自己的行為符合法律規(guī)范。

(三)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提升自身素質(zhì)

防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)具有高度科學(xué)性、綜合性、技術(shù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),因此對(duì)具體操作人員有著較高的要求,稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和房地產(chǎn)企業(yè)管理等方面的知識(shí),而且還應(yīng)具備經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測(cè)能力、項(xiàng)目統(tǒng)籌謀劃能力以及與各部門合作配合的協(xié)作能力等素質(zhì),為房地產(chǎn)企業(yè)出具防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的方案或建議。稅收籌劃人員素質(zhì)的提高,一方面依賴于個(gè)人的發(fā)展,另一方面也依賴于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)的提高。只有整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)提高了,才能充分進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。

(四)加強(qiáng)與稅務(wù)部門聯(lián)系,搞好稅企關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)行稅收籌劃,必須取得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的支持,以確保合法性。進(jìn)行稅收籌劃,由于許多活動(dòng)是在法律的邊界運(yùn)作,稅收籌劃人員很難準(zhǔn)確把握其確切的界限,有些問題在概念的界定上本來就很模糊,比如稅收籌劃與避稅的區(qū)別等,況且各地具體的稅收征管方式有所不同,稅收?qǐng)?zhí)法部門擁有較大的自由裁量權(quán)。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規(guī)定性,正確應(yīng)用財(cái)務(wù)知識(shí)的同時(shí),隨時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)稅收征管的特點(diǎn)和具體方法。經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持友好聯(lián)系,使稅收籌劃活動(dòng)適應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn),或者使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可,從而避免稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn),取得應(yīng)有的收益。

(五)顧全企業(yè)整體利益,注重稅收籌劃方案的綜合性

從根本上講,稅收籌劃歸結(jié)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的范疇。它的目標(biāo)是由企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)――企業(yè)價(jià)值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標(biāo)進(jìn)行綜合策劃,將其納入房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,不能局限于個(gè)別稅種,也不能僅僅著眼于節(jié)稅。單純看稅收籌劃是分稅種進(jìn)行的,對(duì)每個(gè)具體的稅種進(jìn)行籌劃,但房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要涉及到數(shù)種稅,即便一項(xiàng)具體業(yè)務(wù)也可能要涉及若干稅,例如一筆銷售收入是否確認(rèn)、何時(shí)確認(rèn)、可能會(huì)影響營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等,針對(duì)眾多的征稅對(duì)象、稅率、減免稅等,稅務(wù)籌劃時(shí)不能僅盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低,而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。另外,如果單純追求最大扣除項(xiàng)目、最小的計(jì)稅收入,會(huì)掩蓋企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)成果和獲利能力,影響企業(yè)的籌資和投資能力,進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);所以不能以稅負(fù)輕重作為選擇籌劃方案的唯一標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)以確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)下的稅收籌劃方案要具有可操作性。

通過以上分析,文章指出,隨著稅收籌劃活動(dòng)在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中價(jià)值的體現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)也該受到更多的關(guān)注,由于稅收籌劃主要側(cè)重于事前的籌劃,因此不可能完全消除稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn),但盡量降低或分散涉稅風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要內(nèi)容。成功的稅收籌劃方案應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最大的方案。

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篇(4)

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程具有投資大、周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的大等特點(diǎn)，運(yùn)用稅收籌劃這種新的財(cái)務(wù)管理方式，將會(huì)降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。文章主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 納稅籌劃

一、納稅籌劃

納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營(yíng)過程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃幾種方式

1．簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，計(jì)證土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按 建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。與購(gòu)買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷合同，降低房屋銷售價(jià) 款，減少應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括 在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購(gòu)買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。

2．房地產(chǎn)公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

3．利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。

4．房地產(chǎn)公司納稅籌劃應(yīng)遵循遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

篇(5)

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響 對(duì)策

一、概述

（一）“營(yíng)改增”的進(jìn)程

營(yíng)業(yè)稅改增值稅的進(jìn)程開始于2012年1月1日，上海率先設(shè)立試點(diǎn)在交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”改革。2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等也被納入“營(yíng)改增”改革的試點(diǎn)范圍。這標(biāo)志著我國(guó)營(yíng)業(yè)稅全面實(shí)施。并且抵扣范圍包括企業(yè)新增的不動(dòng)產(chǎn)需繳納的增值稅，起到很好的減稅效果。

（二）“營(yíng)改增”的意義

1、有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)象商品和勞務(wù)的收入總額，在商品流通的環(huán)節(jié)存在重復(fù)征稅的問題。而增值稅的征收對(duì)象是商品流通過程中的增值額，其可以避免商品在流通中重復(fù)征稅的問題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，采購(gòu)時(shí)繳納的銷項(xiàng)稅無法抵扣，在銷售時(shí)需按售價(jià)全額繳納營(yíng)業(yè)稅，重復(fù)征稅加大了企業(yè)的稅負(fù)，最終將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，這對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展帶來過大的負(fù)擔(dān)。

2、有利于進(jìn)一步完善增值稅稅收鏈條

房地產(chǎn)行業(yè)與許多原征收營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)從上游企業(yè)購(gòu)進(jìn)的商品勞務(wù)所產(chǎn)生的增值稅無法抵扣，增值稅進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成進(jìn)行銷售時(shí)，因房地產(chǎn)企業(yè)不是增值稅納稅企業(yè)，其下游的企業(yè)也無法進(jìn)行增值稅抵扣。在2016年之前，房地產(chǎn)業(yè)還是繳納營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)全面實(shí)行“營(yíng)改增”，能完善增值稅納稅鏈條，提高經(jīng)濟(jì)效率。

3、有利于規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

并且在“營(yíng)改增”的大環(huán)境下，原房地產(chǎn)上游的不規(guī)范的企業(yè)將面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并且這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)本身也具有規(guī)范作用，因?yàn)橹罢魇諣I(yíng)業(yè)稅時(shí)期，對(duì)于其開出的發(fā)票不易識(shí)別其交易真實(shí)性，在進(jìn)行改為繳納增值稅之后，其增值稅發(fā)票需要核驗(yàn)，從而更好地規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為。所以營(yíng)業(yè)稅改為增值稅可以對(duì)企業(yè)向規(guī)范化、有序化方面發(fā)展起到倒逼作用。

4、有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)趨于合理水平

當(dāng)前市場(chǎng)房?jī)r(jià)高企，“營(yíng)改增”之后，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，進(jìn)而有助于房?jī)r(jià)降低，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康地發(fā)展。并且非房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)房的成本大，在“營(yíng)改增”之后，購(gòu)房的企業(yè)能夠憑借購(gòu)房的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，這有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

實(shí)施“營(yíng)改增”后，取消了原房地產(chǎn)業(yè)適用的5%的營(yíng)業(yè)稅率，改按11%增值稅計(jì)征。在稅率上雖然大幅提高，但是從上游取得的增值稅發(fā)票可以用于抵扣，從而避免了重復(fù)征稅。比如：假設(shè)企業(yè)銷售收入為2000萬元，成本1000萬元，增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅按17%計(jì)算。那么，在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，企業(yè)需要繳納的營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi)為100萬元，在改革之后，企業(yè)需要繳納的增值稅稅額為53萬元，在一定程度上降低了企業(yè)的稅負(fù)。但是與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)多，在實(shí)際操作中容易發(fā)生各種各樣的無法抵扣的情況，例如企業(yè)個(gè)別建筑材料在小規(guī)模納稅人處購(gòu)買，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。并且，房地產(chǎn)的上游行業(yè)建筑進(jìn)行“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)承受其轉(zhuǎn)嫁而來的成本。比如人工成本在建筑業(yè)的成本中也占據(jù)很大的比重，基于建筑的勞務(wù)用工多為民工的現(xiàn)狀，勞務(wù)用工的人工成本沒有用來抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，會(huì)加大建筑企業(yè)的人工成本的稅負(fù)壓力。并且在在“營(yíng)改增”之前購(gòu)入的物料可能存在無法抵扣的情況?？傮w而言，“營(yíng)改增”能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重的問題，但是可能在實(shí)際工作中，可能存在各種因素導(dǎo)致減負(fù)效果被削弱。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

1、“營(yíng)改增”對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

“營(yíng)改增”對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響主要體現(xiàn)在對(duì)于資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，以及負(fù)債中的應(yīng)交稅費(fèi)的數(shù)額的變動(dòng)。固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中比重大，改革之后，固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值因進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣而降低，從而固定資產(chǎn)的金額降低。應(yīng)交稅費(fèi)項(xiàng)目中，雖然改革之前的營(yíng)業(yè)稅以及改革之后的增值稅都是計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)，但是這兩者的計(jì)稅基數(shù)以及稅率不一樣，最終的結(jié)果也有所差別。因此在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重將增加，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

2、“營(yíng)改增”對(duì)利潤(rùn)表的影響

“營(yíng)改增”對(duì)利潤(rùn)表的影響主要體現(xiàn)在對(duì)銷售收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加的影響，增值稅是價(jià)外稅，不計(jì)入營(yíng)業(yè)收入內(nèi)。營(yíng)業(yè)收入剔除增值稅之后，數(shù)額會(huì)有下降。例如：一房地產(chǎn)開發(fā)商出售商品房，獲得的總收入為2200萬元。在稅制改革之前，其計(jì)入營(yíng)業(yè)收入的金額為2200萬元。但在稅制改革之后，其計(jì)入營(yíng)業(yè)收入的金額為：2200/（1+11%）=2000萬元，收入減少了200萬元，下降幅度約為10%。 在營(yíng)業(yè)稅金及附加不再核算企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額，導(dǎo)致其一定程度地下降。

3、“營(yíng)改增”對(duì)現(xiàn)金流量表的影響

增值稅對(duì)現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的減少，以及籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量增多。因?yàn)榉康禺a(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，進(jìn)項(xiàng)稅于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期支付，造成大量的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出。但是進(jìn)項(xiàng)稅只有在房產(chǎn)銷售等產(chǎn)生收入時(shí)才能被抵扣，房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，購(gòu)買物料及裝備付出的稅費(fèi)到抵扣的期間長(zhǎng)，會(huì)給公司的現(xiàn)金流量造成較大的不利影響。因此會(huì)給項(xiàng)目前期帶來較大的現(xiàn)金流壓力.但是總體而言，最終導(dǎo)致現(xiàn)金凈流量增加，因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)稅額能夠抵扣使得其現(xiàn)金流出量縮減，，從而讓企業(yè)有了更充裕的資金來從事其他的投資活動(dòng)，從而房地產(chǎn)企業(yè)能夠加強(qiáng)投資，有助于讓企業(yè)的現(xiàn)金流更加順暢。房地產(chǎn)的資金需求量大，并且在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)越來越白熱化的時(shí)代，房地產(chǎn)要擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)力，需要進(jìn)行大規(guī)模的融資，來購(gòu)買土地，進(jìn)行銷售等等，這也會(huì)造成籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量的大規(guī)模增大以及企業(yè)負(fù)債的增多。

（三）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的影響

1、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和業(yè)務(wù)素質(zhì)提出了更高的要求

在“營(yíng)改增”方案實(shí)施之后，因?yàn)闀?huì)計(jì)核算會(huì)對(duì)稅制改革產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)反應(yīng)，并且對(duì)于會(huì)計(jì)的納稅申報(bào)，納稅籌劃等提出了更高的要求。財(cái)務(wù)工作人員需要及時(shí)地學(xué)習(xí)最新的核算方法來適應(yīng)稅制改革帶來的變化。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于需從企業(yè)整體的角度，并兼顧市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)本行業(yè)以及本企業(yè)的改革后的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行前瞻性的預(yù)判，從而能夠科學(xué)合理地制定房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃。實(shí)行營(yíng)改增之后，財(cái)務(wù)工作人員要計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額，會(huì)計(jì)核算上對(duì)于一些特殊的交易有特殊的處理方式，比如銷售折讓和商業(yè)折扣等交易的關(guān)于增值稅的處理，其中稅額的抵扣需要取得增值稅專用發(fā)票才能進(jìn)行，這就要求各部門之間協(xié)調(diào)好發(fā)票的管理工作。

2、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化

房地產(chǎn)的稅負(fù)降低，相當(dāng)于政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)給予政策性傾斜，給房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)有利的發(fā)展環(huán)境。在這種利好的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該把握時(shí)機(jī)，審時(shí)度勢(shì)尋找最佳的資本結(jié)構(gòu)，并將風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)能夠承受的范圍，從而提高企業(yè)的盈利能力以及加強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的策略

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人才隊(duì)伍建設(shè)

“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)者帶來了新的挑戰(zhàn)，所以進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)工作者的專業(yè)技能以及綜合能力迫在眉睫。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大培訓(xùn)的力度，并且對(duì)于專業(yè)技能展開定期的考核以及競(jìng)賽等，提高會(huì)計(jì)從業(yè)能力對(duì)于改革的了解度，并且增強(qiáng)其對(duì)于企業(yè)你的防范能力。其次，需要加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)部門與其他部門的溝通與聯(lián)系，稅制改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，需要財(cái)務(wù)部門牽頭來把握此次稅制改革帶來的機(jī)遇，防范可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生稅制改革，企業(yè)原有的納稅籌劃方案已不再適用。納稅籌劃是應(yīng)對(duì)稅制改革帶來的壓力的關(guān)鍵性突破口，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確自身企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)的狀況以及自身的納稅承受能力，將其進(jìn)行綜合考慮，從而制定出符合企業(yè)的納稅籌劃方案。除此之外，要給予納稅籌劃足夠的重視，將納稅主體的稅費(fèi)借助流通環(huán)節(jié)進(jìn)行合理地轉(zhuǎn)移，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地享受國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策，從而進(jìn)一步降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競(jìng)爭(zhēng)水平。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

營(yíng)業(yè)稅改增值稅對(duì)于企業(yè)的內(nèi)部控制提出了更高的要求，企業(yè)要依照切身情況，特別是增值稅相關(guān)的憑證的開具以及保管，制定與“營(yíng)改增”相關(guān)的內(nèi)部控制措施，從而能夠在稅制改革之后及時(shí)地發(fā)現(xiàn)稅務(wù)的漏洞。內(nèi)部控制相關(guān)人員應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)自身的專業(yè)能力，學(xué)習(xí)稅收方面的新知識(shí)，從而更好地防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，以及減少法律風(fēng)險(xiǎn)。

（四）重新構(gòu)建投資、預(yù)算、成本模型

在“營(yíng)改增”之后，由價(jià)內(nèi)稅向價(jià)外稅轉(zhuǎn)變，稅率的變化給企業(yè)原有的投資、預(yù)算、成本模型產(chǎn)生極大地沖擊。企業(yè)需要根據(jù)“營(yíng)改增”帶來的影響，并且根據(jù)上下游的變動(dòng)情況，以及市場(chǎng)狀況等因素重新構(gòu)建投資模型，從而使投資模型更符合實(shí)際情況。原有的預(yù)算模型將不能很好地指導(dǎo)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)的調(diào)整與控制，并在同一會(huì)計(jì)期間的新老兩種的預(yù)算進(jìn)行兼容性的考慮。稅收的變化會(huì)改變房地產(chǎn)的成本，通過成本的測(cè)算，從而更好地反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)成本。

（五）謹(jǐn)慎地選擇合作伙伴

選擇合適的合作伙伴是房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之后獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益的保障因素，首先，合作的企業(yè)需要具備開具增值稅發(fā)票的納稅資格，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段一些物料等缺少增值稅發(fā)票，從而導(dǎo)致不能更好地享受到營(yíng)改增帶來的稅負(fù)的減輕。企業(yè)在上游企業(yè)選擇交易對(duì)象時(shí)，應(yīng)選擇具有相應(yīng)資格的供應(yīng)商，從而更好地享受“營(yíng)改增”政策所帶來的稅收優(yōu)惠。并且，在選擇合作伙伴時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮合作伙伴的信用情況以及公司的實(shí)際實(shí)力，從而降低企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)行業(yè)帶來較大的影響，短期而言，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企造成較大的沖擊。但是房地產(chǎn)企業(yè)若能把握機(jī)會(huì)，科學(xué)合理地應(yīng)對(duì)，從長(zhǎng)期來看，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅負(fù)的減輕。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陸勇.試論營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與務(wù)，2016，09：18-19

[3]張林波，李露.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2015，33：133-136

[4]李英. 探究“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016，06：180-181

篇(6)

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實(shí)證研究

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，土地增值稅涉稅事項(xiàng)劇增，且情況越來越復(fù)雜，而作為直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益的土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實(shí)踐的角度，認(rèn)為應(yīng)盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。

一、光澤縣土地增值稅征收管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)受了暴漲大潮的洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機(jī)遇，及時(shí)加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，全面落實(shí)土地增值稅預(yù)繳管理和清算工作，取得了顯著成效。

（一）注重規(guī)范管理，稅收增長(zhǎng)明顯

隨著地方經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)過度投機(jī)行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機(jī)關(guān)的高度重視。嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預(yù)交管理和精細(xì)化管理，針對(duì)土地增值稅管理中的薄弱環(huán)節(jié)，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長(zhǎng)，累計(jì)征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強(qiáng)了土地增值稅的預(yù)繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長(zhǎng)121.7%，是光澤地稅第一個(gè)年度實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅款金額的172倍。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行政策，預(yù)繳管理到位

目前，在光澤縣注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有12戶，暫無外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)7戶，處在開發(fā)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目有8個(gè)，全部按照土地增值稅預(yù)繳管理的要求，隨預(yù)（銷）售收入按月預(yù)繳土地增值稅，土地增值稅預(yù)繳管理全部到位。2011年1—10月累計(jì)預(yù)征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。

（三）創(chuàng)新管理方法，清算初見成效

在日常管理中，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記的房屋面積、套數(shù)等信息與征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息和房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)在線發(fā)票開具金額、戶數(shù)信息進(jìn)行比對(duì)，按照土地增值稅清算條件進(jìn)行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)確定符合土地增值稅清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)提醒書》，督促房地產(chǎn)企業(yè)按時(shí)進(jìn)行土地增值稅的自行清算，在企業(yè)自行清算的基礎(chǔ)上，主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行審核，開展土地增值稅清算，2011年對(duì)“秀山花園一期”、“外貿(mào)小區(qū)”兩個(gè)符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實(shí)現(xiàn)了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。

（四）加強(qiáng)部門協(xié)作，建立控管機(jī)制

2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導(dǎo)、部門參與、協(xié)作控管、先稅后證”的房地產(chǎn)稅收一體化工作機(jī)制。加強(qiáng)了與住建、房管、國(guó)土、財(cái)政等部門的配合，定期傳遞交換房地產(chǎn)涉稅信息，定期召開聯(lián)席會(huì)議，“先稅后證”的工作機(jī)制運(yùn)行已步入常態(tài)化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時(shí)，地稅主管機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目化管理，建立單項(xiàng)目專戶檔案和臺(tái)賬，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實(shí)行全程跟蹤動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)強(qiáng)化土地增值稅源的監(jiān)控。

二、土地增值稅征管中存在的問題

（一）稅收政策不完善

現(xiàn)行的土地增值稅政策將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業(yè)用房三大類型，對(duì)不同類型執(zhí)行不同的土地增值稅預(yù)征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業(yè)用房在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中僅占到10%，且政策明細(xì)容易執(zhí)行，但在占到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定，就成為地稅機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)商“較量”的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)商開發(fā)的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認(rèn)定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的”免征土地增值稅政策優(yōu)惠的問題，就擺在了我們面前。

篇(7)

自1999年住房政策改革以來，特別是最近幾年，我國(guó)商品房市場(chǎng)得到迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)迅速，成為地方稅收的重要組成部分，更是地方政府收入的源泉之一。與此同時(shí)，基于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性、復(fù)雜性，給稅收征管帶來巨大挑戰(zhàn)和困難，加大了稅收征管難度。因此，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和稅收形勢(shì)下，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理已經(jīng)成為稅務(wù)部門亟待解決的問題。

關(guān)鍵詞：

稅收；房地產(chǎn)稅；征收

1房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期一般較長(zhǎng)、投資項(xiàng)目大多有規(guī)模巨大的特點(diǎn)，另外也有資金投入數(shù)額巨大且回收期長(zhǎng)等行業(yè)特點(diǎn)。

（2）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期分項(xiàng)目分批次、滾動(dòng)式的方式開發(fā)，并且跨城市、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)成為常態(tài)、開發(fā)形式各異等，這都是房地產(chǎn)行業(yè)成本核算復(fù)雜的主要原因。

（3）企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個(gè)開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收環(huán)節(jié)也較多、涉及的稅種繁多復(fù)雜，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等若干個(gè)稅種。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)較高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)的產(chǎn)品單位價(jià)值高，負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度也高，同時(shí)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，面對(duì)的不確定因素較多，譬如市場(chǎng)因素、政策因素等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會(huì)造成開發(fā)產(chǎn)品滯銷，商品積壓，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業(yè)陷入困境。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管存在問題

2.1內(nèi)部原因

（1）部分稅務(wù)人員在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的征管不夠重視、經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)水平和能力有待提高，譬如稅務(wù)部門缺乏建造師、評(píng)估師等專業(yè)人才等。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的稅收問題相當(dāng)復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，對(duì)稅務(wù)部門的管理人員的稅務(wù)專業(yè)水平和綜合素質(zhì)的要求都很高。而在實(shí)際的稅收管理工作中，特別是基層稅務(wù)人員接觸較少，有的在管理上簡(jiǎn)直就是感到力不從心。

（2）稅收征管精細(xì)化程度不高，稅務(wù)部門內(nèi)部大多沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目登記、備案管理，也沒有建立獨(dú)立的臺(tái)賬。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建筑安裝業(yè)務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)都沒有在稅務(wù)部門專門開發(fā)的“兩業(yè)”系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)登記，沒有充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)的開發(fā)、銷售的情況未能及時(shí)掌握，未能做到有效監(jiān)控。

（3）征管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對(duì)稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據(jù)無法取得或者是雖然可以獲取到有關(guān)憑證資料，但卻需要花費(fèi)過多的精力和時(shí)間，整體上影響了稅務(wù)核查工作效果和最終成績(jī)。

（4）稅務(wù)管理工作主要是一種事后管理的工作，相對(duì)地說，管理工作的開展比較滯后，稅務(wù)部門未能在房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之初即時(shí)介入，這方面的不足對(duì)稅務(wù)部門工作人員在對(duì)建筑施工成本的核查方面帶來了較大難度。

2.2外部原因

2.2.1房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收政策掌握不到位,納稅意識(shí)不強(qiáng)，財(cái)務(wù)核算不健全，稅款容易流失

部分房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算不夠準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)制度不夠健全，財(cái)會(huì)人員配備不足且素質(zhì)普遍不高，企業(yè)法人稅法意識(shí)淡薄。比如未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、將已實(shí)現(xiàn)的銷售收入長(zhǎng)期掛“預(yù)收帳款”等科目的情況，影響到企業(yè)所得稅的正確計(jì)繳；或者在業(yè)務(wù)往來上做手腳，采取通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入、多開成本費(fèi)用發(fā)票等方式，造成少列收入多列成本費(fèi)用的狀況，造成稅款的流失等等。

2.2.2目前在建筑安裝環(huán)節(jié)虛列工程成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅的主要手段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來的施工所覆蓋、隱蔽的特點(diǎn)，但另一方面，稅務(wù)部門工作人員反而因?qū)I(yè)方向的差異，對(duì)建筑施工業(yè)務(wù)不太熟悉，這樣，稅務(wù)部門這一軟肋往往就會(huì)被房地產(chǎn)開發(fā)商所利用，他們會(huì)為了增大稅前扣除，而在建安環(huán)節(jié)虛列工程成本，從而降低利潤(rùn)額，以達(dá)到少繳不繳稅款的目的。

2.2.3房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自律不夠，稅務(wù)征管難度加大

現(xiàn)階段，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)監(jiān)管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規(guī)等制度也有待進(jìn)一步完善，以及在各種利益引誘下，少數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)偽造虛假的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算審核書據(jù)提供各種便利，以上種種的因素都給稅務(wù)部門的稅收管理帶來了更加大的難度。

2.2.4稅收征收管理外部環(huán)境有待改善，協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制有待進(jìn)一步完善

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及多個(gè)部門，比如國(guó)土、房管、建設(shè)等多個(gè)職能部門，由于協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協(xié)作配合不盡如人意，就會(huì)更增加稅收征管難度。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管的幾點(diǎn)建議

3.1開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺納稅的意識(shí)以及對(duì)稅收法律法規(guī)的遵從度得到不斷提高

要結(jié)合實(shí)際加強(qiáng)稅法宣傳，通過上街?jǐn)[攤、發(fā)放宣傳材料、宣傳手冊(cè)，在新聞媒介、稅局公開網(wǎng)站上增設(shè)稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓(xùn)班等各種各樣的形式，及時(shí)、迅速地將國(guó)家房地產(chǎn)政策以及稅收政策的變化、調(diào)整等告知企業(yè)，傳送、告知每一個(gè)企業(yè)法人、財(cái)務(wù)核算人員、辦稅人員等，確保其吃準(zhǔn)吃透政策，增強(qiáng)其依法納稅意識(shí)，使其知法守法，促使其自覺遵章依法納稅。

3.2加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員和企業(yè)賬務(wù)人員專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)日常管理

一要加強(qiáng)稅務(wù)人員的各類稅收業(yè)務(wù)知識(shí)和法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)，使每個(gè)稅務(wù)人員不但精通專業(yè)知識(shí)，還要具有較高的法律素質(zhì)，提高依法行政的意識(shí)和能力。另外除加強(qiáng)對(duì)稅收的專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)外，更要增加不同行業(yè)的專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，特別是要注重與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的工程造價(jià)、評(píng)估等專業(yè)知識(shí)的涉獵，以滿足稅務(wù)核查的需要；二要調(diào)配各稅務(wù)部門的業(yè)務(wù)能手不定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的法人和財(cái)務(wù)人員等進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，提高他們的財(cái)務(wù)核算水平和對(duì)稅法認(rèn)知度，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.3對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行項(xiàng)目化管理，提高稅收征收管理水平

鑒于同一房地產(chǎn)企業(yè)一般都有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其所發(fā)生的工程成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)與登錄的主營(yíng)收入不匹配的情況，另外多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在?；谝陨系牟涣紶顩r，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理可采取項(xiàng)目化管理的方法，按國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十六條的計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則來歸集成本費(fèi)用，建立健全的項(xiàng)目臺(tái)賬，比如包括項(xiàng)目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本以及費(fèi)用分?jǐn)偟?，充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)資源，完整登記相關(guān)信息，構(gòu)建全程跟蹤的管理體系。

3.4強(qiáng)化重點(diǎn)稅種管理，堵塞稅收漏洞

強(qiáng)化企業(yè)所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點(diǎn)稅種的管理。一是關(guān)注收入結(jié)轉(zhuǎn)的及時(shí)性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的配比性等，并對(duì)幾大稅種的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治?，以保證各項(xiàng)稅收及時(shí)足額入庫。二是對(duì)不同地域、不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分別設(shè)置企業(yè)所得稅最低預(yù)警率，對(duì)稅負(fù)低于最低預(yù)警率的企業(yè)要及時(shí)介入，進(jìn)行納稅評(píng)估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉(zhuǎn)稅（增值稅）預(yù)征外，對(duì)已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格審查土地轉(zhuǎn)讓成本及費(fèi)用，及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。四是要加強(qiáng)存量房出租增值稅的監(jiān)控。

3.5緊密關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)稅收征收管理的無縫對(duì)接

本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多是集團(tuán)公司或家族企業(yè)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)著建筑安裝、裝修和房地產(chǎn)開發(fā)等多元化業(yè)務(wù)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或者與施工企業(yè)的供需關(guān)系或者關(guān)聯(lián)關(guān)系，虛列工程成本或轉(zhuǎn)移營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而達(dá)到偷逃稅款的目的。因此，必須強(qiáng)化對(duì)施工企業(yè)的稅收管理，完善關(guān)聯(lián)行業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)的管理，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收管理水平。同時(shí)，依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，搞好納稅評(píng)估。根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)納稅情況的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，開展關(guān)聯(lián)行業(yè)稅負(fù)率、成本利潤(rùn)率、銷售收入利潤(rùn)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，按期進(jìn)行納稅評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施有效控管。

3.6加強(qiáng)部門配合，齊抓共管促稅收

一是積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，搭建信息交流平臺(tái)。與財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土、城建、金融、房產(chǎn)管理等部門形成合力，實(shí)現(xiàn)資料、信息共享，擴(kuò)充、建設(shè)好協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3.7強(qiáng)化以票控稅，實(shí)施精細(xì)化管理