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篇(1)

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業(yè)管理的落實情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和

房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第四十條國家機關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第四十一條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

篇(2)

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟 企業(yè)經(jīng)營 戰(zhàn)略概述 經(jīng)營戰(zhàn)略

中圖分類號： F293.33文獻標(biāo)識碼： A

前言：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，經(jīng)營管理戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心支柱，它貫穿于經(jīng)營戰(zhàn)略的全過程，凡經(jīng)營戰(zhàn)略中應(yīng)當(dāng)考慮的問題在房地產(chǎn)管理戰(zhàn)略中都應(yīng)當(dāng)加以考慮。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略概述

在市場經(jīng)濟條件下，實現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)、市場營銷、研究與開發(fā)等各種單項生產(chǎn)經(jīng)營計劃，首先應(yīng)具有相應(yīng)的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經(jīng)營來實現(xiàn)。沒有業(yè)務(wù)的支持，各項發(fā)展戰(zhàn)略都將落空?？梢娊?jīng)營戰(zhàn)略是企業(yè)長期經(jīng)營的物質(zhì)保證，完整的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須包括經(jīng)營戰(zhàn)略。

現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由各種單項戰(zhàn)略組成，如：生產(chǎn)戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略、市場開發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略等。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的科學(xué)與否和能否得以實現(xiàn)要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業(yè)的綜合平衡就是指為制定和實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總目標(biāo)和實施方案，制定和實現(xiàn)組成總體戰(zhàn)略的各單項戰(zhàn)略，必須統(tǒng)籌兼顧，合理確定各單項戰(zhàn)略之間的內(nèi)在關(guān)系及其與總體戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)系，科學(xué)的使用人力、財力、物力，使經(jīng)營保持平衡的一種綜合性管理活動。企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略在企業(yè)總體戰(zhàn)略中的綜合平衡職能主要由經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的綜合性及其與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性決定。

二、成長期企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略

經(jīng)過創(chuàng)業(yè)期發(fā)展，企業(yè)銷售收入增長率、產(chǎn)值增長率、人員增長率、資本增長率、利潤增長率、固定資產(chǎn)增長率等指標(biāo)的增幅逐年上升，表現(xiàn)出企業(yè)成長的態(tài)勢，標(biāo)志著企業(yè)進入成長階段。

2.1成長期企業(yè)經(jīng)營狀況分析

①財務(wù)運行狀況

企業(yè)進入成長期后，隨著銷售的順利增長，利潤逐漸增加，財務(wù)運行狀況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)生產(chǎn)、銷售勢頭良好，現(xiàn)金流量增多，周轉(zhuǎn)速度加快，企業(yè)價值鏈各環(huán)節(jié)連接開始順暢、資產(chǎn)運用效率提高，但在資金需求方面，由于企業(yè)會面臨原有的生產(chǎn)設(shè)備不能適應(yīng)生產(chǎn)，需要增加員工人數(shù)，進行設(shè)備投資，增加產(chǎn)品種類等擴大在生產(chǎn)，資金仍然緊缺。

②權(quán)益和償債能力

在資金供給上，企業(yè)內(nèi)部融資能力雖然增強，但仍滿足不了企業(yè)迅速發(fā)展的需要。同時，企業(yè)效益、資信等級的提高開始使金融機構(gòu)放寬了對企業(yè)的貸款政策和條件，企業(yè)大規(guī)模負(fù)債成為可能，負(fù)債額度逐漸增加，資本結(jié)構(gòu)趨于合理，在財務(wù)運作良好的條件下可以獲得財務(wù)杠桿收益。

③財務(wù)收益狀況

企業(yè)成長期擴大生產(chǎn)規(guī)模、加強成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業(yè)收入保持穩(wěn)定增長，企業(yè)盈利能力不斷提高。

2.2成長期經(jīng)營戰(zhàn)略模式

通過創(chuàng)業(yè)期的經(jīng)營，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)開始占有一定的市場份額，并不斷擴大，財務(wù)分析結(jié)果良好，企業(yè)步入了成長階段。筆者認(rèn)為，企業(yè)在成長期的發(fā)展基礎(chǔ)仍很薄弱，不宜進行多元化投資，該階段的首要任務(wù)應(yīng)該是把主營業(yè)務(wù)“做大”，邊投資，邊回收，以增大現(xiàn)金流、擴大市場占有率為經(jīng)營戰(zhàn)略的主導(dǎo)思想。因此對于傳統(tǒng)企業(yè)在成長期經(jīng)營戰(zhàn)略，本文傾向于以擴大生產(chǎn)規(guī)模為主的投資模式。

擴大規(guī)模的主要目的在于：第一，會使企業(yè)比小規(guī)模時更具有成本優(yōu)勢。在價格敏感的市場中，規(guī)模大的企業(yè)易于把這種成本優(yōu)勢轉(zhuǎn)移到消費者中，擴大市場份額，最終把小企業(yè)驅(qū)逐出去。第二，擴大規(guī)模會提高行業(yè)的進入壁壘，避免因新的挑戰(zhàn)者進入而使企業(yè)發(fā)展的延續(xù)受到?jīng)_擊。第三，企業(yè)規(guī)模的擴大是企業(yè)進行多元化投資和實施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業(yè)發(fā)展的主要形式。第四，規(guī)模擴大后的企業(yè)通過內(nèi)部資金融通可以導(dǎo)致資金利潤率的提高，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.3成長期企業(yè)投資規(guī)模分析

企業(yè)的投資規(guī)模帶來的規(guī)模經(jīng)濟效益并不是無限的，當(dāng)投資規(guī)模達到一定程度時，如果再擴大規(guī)模，規(guī)模經(jīng)濟就不會再提高效率，相反會帶來新的困難和問題。并導(dǎo)致成本上升，效益下降，產(chǎn)生投資規(guī)模的不經(jīng)濟性。企業(yè)投資規(guī)模變化時，投資規(guī)模的經(jīng)濟性與不經(jīng)濟性總是同時存在。如果前者大于后者，那么投資規(guī)模是合理的，反之亦然。企業(yè)規(guī)模的確定受企業(yè)外部環(huán)境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規(guī)模。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理

3.1開發(fā)管理

開發(fā)管理是指開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)項目管理及設(shè)施管理所采取的經(jīng)營模式。開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。

3.2項目管理

項目管理是指從項目規(guī)劃設(shè)計開始到項目竣工整個過程的管理，所以項目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進度及目標(biāo)進行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計軟件是相對獨立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：(1)開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應(yīng)對規(guī)劃方案進行檢驗與評估。(2)規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。(3)提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。(4)通過計算機進行規(guī)劃設(shè)計成果審查。(5)將規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。

施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。

3.3設(shè)施管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運行，并實現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。我國是在上世紀(jì)九十年代初才開始引入設(shè)施管理的概念。十幾年左右的時間全國各地都成立了不少設(shè)施管理公司，但是大多數(shù)還是以物業(yè)管理公司為主，中國物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。設(shè)施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點。

3.4過程管理的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理包括上述的開發(fā)管理、項目管理和設(shè)施管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這三個方面都做得十分出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這三個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以項目管理中的規(guī)劃設(shè)計管理與施工管理及項目管理與設(shè)施管理之間的協(xié)調(diào)最為重要。

篇(3)

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 負(fù)債經(jīng)營 資本結(jié)構(gòu) 負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來進行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤的活動。負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵從資本經(jīng)營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營這種經(jīng)營方式。對于債權(quán)人來說，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營，還可以得到利息報酬；對于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務(wù)是一種借入資本，通過它進行房地產(chǎn)經(jīng)營，這種經(jīng)營方式就是負(fù)債經(jīng)營。但是，負(fù)債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，在運用債務(wù)進行經(jīng)營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中存在的問題

負(fù)債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因為負(fù)債經(jīng)營的利益與風(fēng)險并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機。

1、負(fù)債經(jīng)營會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險

從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風(fēng)險。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進行經(jīng)營，則它只會面臨經(jīng)營風(fēng)險，如果采取負(fù)債經(jīng)營，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險又承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險就會越大，這主要是因為負(fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時債權(quán)人就可能會強制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險能力，因此，負(fù)債經(jīng)營不僅會使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加還會使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險增加。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財務(wù)杠桿利益的同時避免籌資風(fēng)險，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據(jù)財經(jīng)日報在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財務(wù)風(fēng)險。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問題，實際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負(fù)債、多少長期負(fù)債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進行負(fù)債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會引發(fā)財務(wù)危機。企業(yè)長短期負(fù)債的風(fēng)險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時，對其盈利能力與風(fēng)險進行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營存在問題的治理措施

1、應(yīng)樹立風(fēng)險意識，建立有效的財務(wù)風(fēng)險防范機制

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；風(fēng)險；經(jīng)營管理；風(fēng)險預(yù)測

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-00-01

本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的評估與預(yù)測，建立風(fēng)險管理以及風(fēng)險監(jiān)控，從而避免房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的相應(yīng)對策。

一、建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的涵義以及風(fēng)險現(xiàn)象特征

（一）建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險涵義。風(fēng)險，就是指問題沒有得到控制解決或者沒有預(yù)測到則導(dǎo)致危險的局面。建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險就是某些因素沒有得到預(yù)測或者沒有及時控制，使得企業(yè)實際開發(fā)經(jīng)營利潤與預(yù)計利潤發(fā)生誤差，從而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟出現(xiàn)巨大損失。

（二）風(fēng)險現(xiàn)象特征主要體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中存在風(fēng)險的主要特征有以下幾點：1.綜合性，體現(xiàn)在企業(yè)的財務(wù)活動與經(jīng)營活動過程中的矛盾激化綜合。2.模糊性，主要體現(xiàn)在風(fēng)險形成原因以及已經(jīng)導(dǎo)致的經(jīng)營結(jié)果不能做到事先察覺。3.損失性，風(fēng)險一旦出現(xiàn)就會給企業(yè)經(jīng)營帶來一定的損失，導(dǎo)致其原因可能是財務(wù)管理不力或者無法預(yù)計，也有可能是決策者的失誤從而導(dǎo)致本應(yīng)該獲得的利益喪失去了。4.補償性，如果對未來的風(fēng)險預(yù)測到了，給經(jīng)營者提出適當(dāng)?shù)恼拇胧亩屍髽I(yè)避免了風(fēng)險來臨而產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟損失，這樣便相應(yīng)的得到了風(fēng)險報酬。5.激勵性，建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，風(fēng)險與競爭是同時存在的，在如此情況下，企業(yè)為承擔(dān)風(fēng)險背水一戰(zhàn)，通過改善經(jīng)營管理、增強競爭能力來實現(xiàn)經(jīng)濟效益不喪失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特點與風(fēng)險分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)位置固定性。房地產(chǎn)商品是一種特殊性的商品，并且區(qū)別于其他商品，因此，在將其作為投資的時候與其他投資要區(qū)別開來。房地產(chǎn)是一種不能移動的商品，這就決定了房地產(chǎn)是一項位置固定的商品。而其他商品是可以根據(jù)需要隨時搬運或者通過運輸條件進行搬運，體現(xiàn)了靈活性、移動性，因此，房地產(chǎn)的特殊性、固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場。即使是一套房子，其朝向、面積大小、樓層、地區(qū)位置等因素差異也決定著其價格不一致性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行投資或建設(shè)之前要首先考慮到環(huán)境地理條件的變化會給自身帶來的風(fēng)險，這種風(fēng)險就是因為房地產(chǎn)的固定性而引起的。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商實施了，將不能為其做改變，因此，在投資前要慎重考慮清楚。其風(fēng)險表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.自然環(huán)境風(fēng)險。自然環(huán)境風(fēng)險包括各種自然背景下產(chǎn)生的各種風(fēng)險，例如：風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、地震風(fēng)險、泥石流風(fēng)險、施工地基風(fēng)險等等。這些風(fēng)險一旦出現(xiàn)將對房屋建筑產(chǎn)生毀滅性的危害，雖然幾率很低，但是在為其做投資的時候要充分考慮到環(huán)境條件這個方面，分析該地區(qū)的地質(zhì)地貌、氣候環(huán)境等條件。不僅可以避免將來投資以后出現(xiàn)巨大的損耗風(fēng)險，而且減少人身傷亡數(shù)量。

2.國際風(fēng)險。國際風(fēng)險是因為國際經(jīng)濟的變化引起地區(qū)性經(jīng)濟變化，從而對房地產(chǎn)市場上的投資經(jīng)營者造成一定影響或者損失。

3.區(qū)域和區(qū)位風(fēng)險。如果在建筑房地產(chǎn)開發(fā)時候，這個區(qū)域相對于其他區(qū)域比較更繁華、道路更通達、交通更便捷等社會經(jīng)濟位置，那么這個區(qū)域開發(fā)的房子要比其他區(qū)域的房價要高。但是，這些社會經(jīng)濟位置會隨著交通建設(shè)和市政設(shè)施的變化而變化的，因此，房地產(chǎn)價格會因為這些社會經(jīng)濟位置優(yōu)劣而變化。

（二）開發(fā)經(jīng)營周期、環(huán)節(jié)。建筑房地產(chǎn)開發(fā)到交易，有一個很漫長的時間過程。時間是房地產(chǎn)經(jīng)營者進行開發(fā)活動的時候一個永恒的不確定源。因此，開發(fā)期間的時間長短決定著開發(fā)風(fēng)險存在的重要因素。

1.社會經(jīng)濟條件。社會經(jīng)濟條件是一種變化的因素，開發(fā)期越長，其開發(fā)后期的費用、建設(shè)租金和售價標(biāo)準(zhǔn)將會越不能確定，因此，其風(fēng)險相對來說也就越大。

2.市場收益壽命。隨著房地產(chǎn)使用年限的增長，其維修費、保險費、管理費等也越來越高，而經(jīng)濟收益相對越來越低。當(dāng)這些費用超過租金的時候，其經(jīng)濟收益會低于市場收益，那么房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟壽命就要結(jié)束了。

3.土地使用權(quán)。建筑房地產(chǎn)開發(fā)商在使用土地的時候均有時間限制，一旦使用期滿時，國家便將土地收回，并且將土地上的建筑物一并收回。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮到土地使用權(quán)而且考慮到建筑物的經(jīng)濟壽命。

4.人們需求。人們隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，生活的水平也會隨著提高，因此對房屋的建筑要求以及智能化系統(tǒng)要求也會高。由此可以看出，房屋改建周期將會越來越短。一旦出現(xiàn)改建的情況，房地開發(fā)商會因為自身的落后性而很難轉(zhuǎn)租或賣給其他業(yè)主。而此時，房地產(chǎn)開發(fā)商將會承擔(dān)閑置的風(fēng)險。

5.開發(fā)過程中涉及各個環(huán)節(jié)。建筑房地產(chǎn)在開發(fā)過程中涉及到各個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都要緊密銜接、有條不紊的進行，這樣開發(fā)經(jīng)營活動才能順利的進行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理是指對房地產(chǎn)開發(fā)的時候進行風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控，從而采取措施或者技術(shù)手段來對項目風(fēng)險實現(xiàn)有效的控制。

1.識別風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理中首先要識別風(fēng)險，在投資前要對市場發(fā)展趨勢進行全面調(diào)查和分析，從中識別投資過程中面臨的所有風(fēng)險，這樣才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項目建立在良好的基礎(chǔ)之上。

2.評估風(fēng)險。評估風(fēng)險就是指開發(fā)商進行開發(fā)活動的時候?qū)Σ焕蛩剡M行分析，這些不利因素會帶來什么樣的程度后果及影響并且進行風(fēng)險量化。

3.風(fēng)險應(yīng)對。風(fēng)險應(yīng)對，就是對識別及評估出來的風(fēng)險采取一定的措施或者手段加以防范和預(yù)防。

4.風(fēng)險監(jiān)控。風(fēng)險監(jiān)控是指開發(fā)商進行風(fēng)險評估以及風(fēng)險應(yīng)對實施管理過程進行監(jiān)控，不僅讓風(fēng)險管理程序順利實施而且不讓企業(yè)承擔(dān)更大的經(jīng)濟損耗。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中必然會出現(xiàn)各種風(fēng)險，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行建筑開發(fā)投資前要對各個因素進行分析預(yù)測各種風(fēng)險，從而制定一套適合本項目開發(fā)的風(fēng)險管理方法并且強化對風(fēng)險管理過程的監(jiān)控。

參考文獻：

[1]蔣東麗.房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的探討與分析[J].今日南國，2009（4）.

篇(5)

關(guān)鍵詞：建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、風(fēng)險分析、特點、應(yīng)對

前言

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)也步入了發(fā)展的高峰期，城鎮(zhèn)化更是得到了前所未有的發(fā)展，這一切無不造就了我國的房地產(chǎn)業(yè)的興盛，甚至發(fā)展成為了我國的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而這一發(fā)展速度每年仍然在以超過10%的增長率不斷提高，但是，由于我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來也不過是短短的幾十年，特別是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)，僅僅是十多年的經(jīng)驗，很多投資者過于盲目的投資，使得風(fēng)險的發(fā)生更加的具有不確定性和多發(fā)性。同時由于國家近些年來一直致力于房地產(chǎn)的管控，也使得政府政策在很大程度上影響著我國的房地產(chǎn)業(yè)走向，加深了我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險，等等，這一切無不在告訴我們，加強房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理已經(jīng)是迫在眉睫的事了。

1.建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理的定義及特點

1.1風(fēng)險管理是指對企業(yè)（包括人、物、盈虧等）的一切開發(fā)、生產(chǎn)生活中存在的一些潛在危害進行全程有效地跟蹤、識別、評估、處理的一種管理模式。因此，建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有目的、有計劃、有意識的對房地產(chǎn)企業(yè)活動進行有組織、有計劃的管理，實現(xiàn)對風(fēng)險的識別、衡量、處理，有效的減小甚至規(guī)避風(fēng)險給企業(yè)所造成的損失，實現(xiàn)利益的最大化。

1.2建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有其獨有的特點：（1）建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項高風(fēng)險、極度不確定，但同時也是高回報的行業(yè)，高度的風(fēng)險性、不確定性表現(xiàn)為風(fēng)險事故的發(fā)生與否，發(fā)生期間所造成的損失大小都具有很大的不確定性。這一切都使得該行業(yè)的運行必須建立在有效的風(fēng)險管理制度下，它是企業(yè)減少盲目投資，有效識別風(fēng)險，規(guī)避風(fēng)險的關(guān)鍵。

（2）建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還是受市場環(huán)境影響極為敏感的行業(yè)，而同時我國乃至全球的政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、人文理念等都在不斷的變化中，每時每刻都在產(chǎn)生不可預(yù)測的環(huán)境變化，使得市場的自動調(diào)節(jié)這個價值杠桿也一直在做著不規(guī)律的運動，再者由于目前我國的房地產(chǎn)業(yè)流入過多的熱錢，以及政府相關(guān)控制政策正在逐步的發(fā)力，這一切都給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營帶來了人力所不能改變的巨大影響。

（3）其風(fēng)險具有一定的可預(yù)測性，雖然建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險有著很大的不確定性，但是其發(fā)生確有著一定的可預(yù)測性和規(guī)律性。通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，數(shù)學(xué)概率預(yù)測、環(huán)境調(diào)查、歷史分析等，可以大致的知道其發(fā)生的可能性和損失的嚴(yán)重性。

（4）其激勵性表現(xiàn)在企業(yè)由于風(fēng)險的諸多不確定性和損失的嚴(yán)重性，使得企業(yè)在重壓之下，更加的小心謹(jǐn)慎，嚴(yán)格管理目標(biāo)，改善投資環(huán)境，提升競爭力，間接地提升了市場的經(jīng)濟效益，避免了浪費的發(fā)生。

由于建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著種種的不利因素，這些因素的發(fā)生及其所帶來的影響都至關(guān)著這個企業(yè)的生死存忙，因此，如何有效的規(guī)避和減小這些不利因素所帶來的損失，是我們房地企業(yè)必須慎重思考的問題，當(dāng)前，最有效的管理風(fēng)險的措施就是實施建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理。通過風(fēng)險管理，對企業(yè)的一切內(nèi)部和外部活動實施有效的跟蹤、分析、評估、處理，使得企業(yè)在規(guī)避和減小風(fēng)險的發(fā)生以及發(fā)生后的處理措施是否正確上具有更強的適應(yīng)性和靈活性。

2.建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險管理的具體做法

2.1風(fēng)險分析與識別

建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的整個過程可以簡單概括為投資決策階段、土地獲取階段、項目建設(shè)階段、項目租售階段。這幾個階段的風(fēng)險具有風(fēng)險的發(fā)生概率逐漸減小和發(fā)生后的損失逐漸增大的特點。投資階段的風(fēng)險來自于政府的政策、投資方法是否得當(dāng)、物業(yè)的類型等這些有著極大的不可預(yù)測性和發(fā)生概率的影響因素，同時這一階段的決策是否正確事關(guān)整個項目今后的成敗。而土地獲取階段的風(fēng)險則主要來自于地塊的選擇是否利于開發(fā)、開發(fā)的價值是否匹配、對客戶的分析了解是否有誤等一系列的因素，這一階段的分析失誤將使得資金的投入完全進入了一個失敗的項目。建設(shè)階段主要的風(fēng)險就是施工的技術(shù)管理不當(dāng)、交付的時間延誤、建設(shè)中的安全事故等一系列建設(shè)中的技術(shù)、管理、領(lǐng)導(dǎo)決策的得當(dāng)與否的問題。這一階段帶來的影響是建設(shè)成本的增加和工期的延誤使得資本無法及時轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。項目租售階段由于資金的大量進入，使得風(fēng)險發(fā)生后的損失是最為嚴(yán)重的，雖然風(fēng)險在這個階段發(fā)生的概率相對較小。只有正確的分析和認(rèn)識清楚投資過程中的風(fēng)險，盡可能的找出影響風(fēng)險管理目標(biāo)實現(xiàn)的因素，并分析各個產(chǎn)生的根源，才能做到知己知彼百戰(zhàn)百勝。所以，我們在對各個階段的風(fēng)險分析、識別、處理的時候，必須是貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程的，絕對不能有一絲一毫的馬虎大意，甚至是決斷的延誤都會帶來嚴(yán)重的損失。

2.2對風(fēng)險進行可行性的評估

風(fēng)險評估即是將風(fēng)險通過具體的量化分析來實現(xiàn)對風(fēng)險的可行性研究。由于房地產(chǎn)一旦進入開發(fā)階段，將面臨很多不確定的風(fēng)險因素，投資者需要做的便是在諸多的風(fēng)險因素中確定出投資項目的用途、規(guī)模、類型。房地產(chǎn)開發(fā)商通過采用盈虧平衡法、蒙特洛法、損失估計法等方法評估、測定開發(fā)活動中各類風(fēng)險的發(fā)生概率以及風(fēng)險發(fā)生后所帶來的損失程度。

2.3風(fēng)險的應(yīng)對方法

風(fēng)險一旦被分析和認(rèn)知之后，就給了我們應(yīng)對、處理的機會，但在進行風(fēng)險處理的時候，首先要做的是建立起風(fēng)險應(yīng)對手段的管理機制，使得風(fēng)險的發(fā)生能夠在規(guī)范化的制度管理下得到防范。應(yīng)對風(fēng)險的方法手段很多，風(fēng)險回避是應(yīng)對風(fēng)險最簡單有效的手段，也是解決風(fēng)險最徹底的手段，但是該方法也是只能針對一些特定的風(fēng)險。因此，對于其他的一些風(fēng)險，在避無可避之下，可以采取風(fēng)險分散或是風(fēng)險分?jǐn)偟氖侄蝸頊p小風(fēng)險帶來的損失，前者是將企業(yè)的經(jīng)營領(lǐng)域擴大到多領(lǐng)域，避免所有雞蛋都放在一個籃子里的經(jīng)營模式。后者則是采取對其合作，資源優(yōu)勢互補的方式，將風(fēng)險分?jǐn)偟矫總€企業(yè)身上，減小個體所承受的風(fēng)險。

2.險的監(jiān)控

房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營是一個動態(tài)的過程，風(fēng)險的產(chǎn)生伴隨著整個房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動，因此，對于風(fēng)險的分析、評估、應(yīng)對也應(yīng)該是一個動態(tài)的過程，在這個過程中，就需要我們擁有一套完善的管理制度，而制度的實施是否符合要求，還需要一套嚴(yán)格的實時監(jiān)控措施。通過風(fēng)險管理監(jiān)控措施，實現(xiàn)對風(fēng)險管理的整個過程正確有效的監(jiān)督。保證企業(yè)的風(fēng)險管理政策制度能夠達到預(yù)期的效果。該監(jiān)督的設(shè)立要求是由不參與風(fēng)險管理的團體或是個人組成，是獨立于風(fēng)險管理部門以外的自主管理部門，主要的任務(wù)就是對風(fēng)險管理的執(zhí)行情況進行監(jiān)督，并將發(fā)現(xiàn)的問題及時反饋到上級部門，保證風(fēng)險管理的順利實施。

結(jié)語

建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資過程是建立在對未知的供求需要進行產(chǎn)品生產(chǎn)的一種投資行為，因此，房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的風(fēng)險行業(yè)。它的開發(fā)始終伴隨著大量的風(fēng)險存在。同時由于其投資的數(shù)額巨大，周轉(zhuǎn)時間長，應(yīng)變能力差的特點，也使得其在發(fā)生風(fēng)險后，所遭受到的損失極為嚴(yán)重。因此，對于風(fēng)險的分析、識別、應(yīng)對是房地產(chǎn)業(yè)管理工作的重中之重。

參考文獻

[1]張明珠房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險管理研究[學(xué)位論文] 2004

[2]李偉紅淺談房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險[期刊論文]-中國住宅設(shè)施 2009（3）

篇(6)

關(guān)鍵詞:公允價值;投資性房地產(chǎn);會計處理;納稅調(diào)整

中圖分類號:F810.42文獻標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)09-0008-02

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),以及已出租的建筑物等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的完工產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應(yīng)視為將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在采用公允價值模式下計量的投資性房地產(chǎn),該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計入所有者權(quán)益。在公允價值模式下,不計提折舊,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)和公允價值變動損益。當(dāng)出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時,應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]第31號)中規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或經(jīng)營性資產(chǎn)等行為應(yīng)視同銷售,售價可以由稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值確定,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得權(quán)利時確認(rèn)收入或利潤的實現(xiàn)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)(企業(yè)所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國稅發(fā)[2000]第84號)中規(guī)定,納稅人的固定資產(chǎn)等各項資產(chǎn)成本的確認(rèn)應(yīng)遵循歷史成本原則,納稅人經(jīng)營活動中使用的固定資產(chǎn)的折舊費用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第11條明確規(guī)定,在計算應(yīng)納稅所得額時,企業(yè)按照規(guī)定計算的固定資產(chǎn)折舊準(zhǔn)予扣除?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會計準(zhǔn)則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]第80號)中規(guī)定,企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn),持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額,在實際處置或者結(jié)算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。

通過上述相關(guān)規(guī)定的比較可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),在公允價值模式下會計處理與納稅處理存在以下幾點差異:(1)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的初始確認(rèn)上存在差異。新會計準(zhǔn)則規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實現(xiàn)的條件,因此不確認(rèn)為銷售。而所得稅法規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。(2)持有期間公允價值變動的處理方法存在差異。新會計準(zhǔn)則規(guī)定,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益,而稅法規(guī)定公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額。(3)出租期間價值損耗的處理方法存在差異。新會計準(zhǔn)則規(guī)定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。而稅法根據(jù)其真實性原則對公允價值模式計量不予確認(rèn),允許固定資產(chǎn)的折舊費用在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

對于采用公允價值模式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)進行計量,其期末價值為公允價值。而稅法規(guī)定該項資產(chǎn)在持有期間因公允價值變動形成的應(yīng)計入當(dāng)期損益的利得或損失不計入應(yīng)納稅所得額,則其計稅基礎(chǔ)應(yīng)為取得時歷史成本減去按照稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項資產(chǎn)在持有期間的賬面價值與計稅基礎(chǔ)之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費用,按照會計準(zhǔn)則規(guī)定處置時最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時間早于會計準(zhǔn)則允許扣除的時間,所以賬面價值與計稅基礎(chǔ)之間的差異是暫時性差異,而此時的暫時性差異將于未來期間計入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

例,A公司為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協(xié)議,將A公司開發(fā)的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當(dāng)年5月31日辦公樓達到預(yù)期可使用狀態(tài)并開始起租。由于該辦公樓處于商業(yè)街繁華地段,所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場,A公司能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價及其他相關(guān)信息,所以A公司決定利用公允價值模式對出租的辦公樓進行后續(xù)計量,轉(zhuǎn)換日該辦公樓造價6 000萬元,公允價值為7 200萬元,預(yù)計使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價值為8 000萬元,2008年12月31日該辦公樓的公允價值為7 800萬元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬元的價格出售,出售款已收訖銀行。出售過程中按售價的5%繳納營業(yè)稅。2007―2009年度利潤表中的利潤總額均為5 000萬元,并利用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會計處理與納稅調(diào)整如下:(單位:萬元)

1. 2007年5月31日,A公司開發(fā)完成辦公樓并出租

借:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

貸:已開發(fā)產(chǎn)品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益

借:投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 800

貸:公允價值變動損益 800

3.2007年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調(diào)整及會計處理:

(1)稅法規(guī)定將開發(fā)的產(chǎn)品用于出租應(yīng)視同銷售,銷售收入7 200萬元,銷售成本6 000萬元,實現(xiàn)銷售利潤1 200萬元(在不考慮營業(yè)稅等的情況下),則計稅基礎(chǔ)為7 200萬元。而會計準(zhǔn)則規(guī)定在轉(zhuǎn)換日將公允價值高出造價的部分計入資本公積,待處置時計入當(dāng)期損益,因此少計應(yīng)納稅所得額1 200萬元,應(yīng)調(diào)增。(2)稅法規(guī)定允許計提折舊210萬元,而會計準(zhǔn)則不計提折舊。因此多計應(yīng)納稅所得額210萬元,應(yīng)調(diào)減。(3)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價值變動不計入應(yīng)納稅所得額,因此多計應(yīng)納稅所得額800萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。(4)A公司辦公樓的賬面價值8 000萬元,計稅基礎(chǔ)6 990萬元,因為二者之間的差額1 010萬元會增加企業(yè)在未來期間的應(yīng)納稅所得額和應(yīng)交所得稅,屬于應(yīng)納稅暫時性差異,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。(5)2007年度應(yīng)納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬元),2007年度應(yīng)交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬元),應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 010×25%=252.5(萬元)。

借:所得稅費用 1 965.2

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負(fù)債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益

借:公允價值變動損益 200

貸:投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 200

5. 2008年度終了,計算A公司的所得稅時的納稅調(diào)整與會計處理:

(1)稅法允許計提折舊360萬元,而會計準(zhǔn)則不允許計提折舊,因此多計應(yīng)納稅所得額360萬元,應(yīng)調(diào)減。(2)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價值變動不計入應(yīng)納稅所得額,因此少計應(yīng)納稅所得額200萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。(3)A公司辦公樓的賬面價值7 800萬元,計稅基礎(chǔ)6 630萬元,二者之間的差額1 170萬元屬于應(yīng)納稅暫時性差異,所以,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 170×25%=292.5(萬元),但遞延所得稅負(fù)債的期初余額252.5萬元,因此當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債40萬元。(4)2008年度應(yīng)納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬元),2008年度應(yīng)交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬元)。

借:所得稅費用 1 250

貸: 遞延所得稅負(fù)債 40

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項投資性房地產(chǎn)并將該棟辦公樓以8 200萬元的價格出售,按售價的5%交納營業(yè)稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 8 200

借:其他業(yè)務(wù)成本 7 800

貸:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 600

借:公允價值變動損益 600

貸:其他業(yè)務(wù)收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 1200

借:營業(yè)稅金及附加 410

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅 410

7. 2009年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調(diào)整與會計處理:

(1)稅法允許計提的折舊150萬元,而會計準(zhǔn)則不允許計提折舊,因此多計應(yīng)納稅所得額150萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。

(2)處置投資性房地產(chǎn),會計確認(rèn)處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬元),稅收確認(rèn)的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬元),會計比稅收少計處置收益120萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。

(3)因為辦公樓賬面價值與計稅基礎(chǔ)二者之間的暫時性差異,隨著辦公樓銷售的實現(xiàn)而消失,所以遞延所得稅負(fù)債期末余額292.5萬元應(yīng)全額轉(zhuǎn)銷。

(4)2009年度應(yīng)納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬元),2009年應(yīng)交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬元)

借:所得稅費用 950

遞延所得稅負(fù)債 292.5

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會計利潤總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬元,累計數(shù)為15 000萬元;納稅調(diào)整額為:2007年度190萬元、2008年度-160萬元、2009年度-30萬元,累計調(diào)整數(shù)為0,應(yīng)納稅所得額為:2007年度5 190萬元、2008年度4 840萬元、2009年度4 970萬元,累計數(shù)為15 000萬元。由此可見,在不考慮其他因素的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在將產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃期間,由于會計與稅法的處理方法不同,導(dǎo)致會計利潤總額與納稅所得額產(chǎn)生差異。

參考文獻:

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[2]劉剛,董立剛.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售的會計處理與納稅調(diào)整[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2008,(5):95-96.

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；財務(wù)風(fēng)險；分析；防范

一　房地產(chǎn)開發(fā)及其基本特征

1　房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)又被稱作不動產(chǎn)，其包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財產(chǎn)形式，廣義上來講，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源，以及由之衍生得到的和土地所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利或權(quán)益，而狹義上的房地產(chǎn)即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各種物權(quán)，通常意義上的房地產(chǎn)即狹義的房地產(chǎn)，即房屋建筑物、土地、財產(chǎn)權(quán)屬。由此而得房地產(chǎn)開發(fā)，即促使土地和房屋不斷處于開發(fā)、改造和再開發(fā)狀態(tài)的活動，換言之，根據(jù)城市規(guī)劃的要求，房地產(chǎn)企業(yè)對土地開發(fā)和房屋建設(shè)實行“全面規(guī)劃、合理布局，綜合開發(fā)、配套建設(shè)”活動，以人力改造城市土地，并對各項工程建設(shè)進展及相應(yīng)的市場營銷、物業(yè)管理施以有計劃、按比例地協(xié)調(diào)。以獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)常見為房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩種類型，房屋開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟手段建造房屋的過程，土地開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟手段把自然狀態(tài)的土地加工為城市建設(shè)用地的過程。

2　房地產(chǎn)開發(fā)的特征

長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本回收，從破土動工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個階段，特別在建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計、融資方式、施工技術(shù)、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對其進行綜合考慮、統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強的時序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實則是一項操作性極強的工作，由開發(fā)實務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實施某個開發(fā)項目時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險；地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項目的選址影響甚大。

二　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財務(wù)風(fēng)險

1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容

經(jīng)營即企業(yè)有預(yù)測、有目的、有決策的經(jīng)濟活動，管理即企業(yè)出于實現(xiàn)某一經(jīng)營目標(biāo)的目的，計劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風(fēng)險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終井成為主要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內(nèi)容指的足以市場行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險投入獲得最大經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性預(yù)及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的主要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測，一項完整、準(zhǔn)確的預(yù)須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)可分為明確預(yù)測目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測方法、預(yù)測并得出初步結(jié)果、分析預(yù)結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及公共配套設(shè)施費與開發(fā)間接費等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實施不同的成本控制措施。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)本質(zhì)上是資本價值的經(jīng)營，風(fēng)險簡言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財務(wù)風(fēng)險則表現(xiàn)為經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險、分配風(fēng)險等不同形式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財務(wù)風(fēng)險類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流人流出的不確定性即表現(xiàn)出不同的財務(wù)風(fēng)險類別，其中主要有經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根源，籌資風(fēng)險體現(xiàn)出經(jīng)營風(fēng)險的后果。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，經(jīng)營風(fēng)險所受影響因素主要有選址、出租需求的變動情況、經(jīng)營成本的變動情況、調(diào)整租金的能力、欠租損失和租戶違約的可能性、系統(tǒng)風(fēng)險等，任何一種因素都會對房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生重大影響?；I資風(fēng)險是一種結(jié)果性風(fēng)險，其不僅可能因經(jīng)營不善間接導(dǎo)致，還可能因自身行為帶來風(fēng)險，這意味著籌資行為只要存在便具有風(fēng)險，無論是債務(wù)籌資或權(quán)益籌資，無論是長期籌資或短期籌資，而其風(fēng)險表現(xiàn)則是籌資結(jié)構(gòu)的失衡，即籌資來源結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)及其相互聯(lián)結(jié)關(guān)系的失衡。

三　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財務(wù)風(fēng)險控制的具體措施

1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制措施

在選立項階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測算。項目可行性經(jīng)濟指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)，地價支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會計分類，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用，

在設(shè)計階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行方案設(shè)計和工程設(shè)計招投標(biāo)制度，加強技術(shù)溝通并實行限額設(shè)計、大力開展價值工程方法的應(yīng)用、強化設(shè)計出圖前的審核。

在基建階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照基建程序辦事，即遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，合理確定開工順序并提高交用標(biāo)準(zhǔn)等；搞好三通一平建設(shè)和土方平衡，即在項目開發(fā)過程中兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，嚴(yán)格控制三通設(shè)施數(shù)量、提高設(shè)施利用率、防止重復(fù)拆搭、縮減費用支出等。實施招投標(biāo)制度，即在承發(fā)包方面實施招投標(biāo)，以相應(yīng)的競爭機制和市場機制實行全面的造價管理；抓好施工階段的投資成本控制，即合理控制工程變更、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求、認(rèn)真完成材料設(shè)備的加工訂貨等，強化竣工階段的審核，即依據(jù)設(shè)計圖紙及合同規(guī)定，全部完成工程，配備竣工驗收單，如有用項則須在驗收單中加以注明，結(jié)算中給予扣除。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制措施

財務(wù)風(fēng)險控制其實是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險管理的根本目的，它從本質(zhì)上上包含了財務(wù)風(fēng)險的事前防范，對于規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其財務(wù)風(fēng)險控制重點即在于防范，若企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較大，則應(yīng)實施“防范十控制”的財務(wù)風(fēng)險控制原則。