序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；涉稅風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)財(cái)稅改革歷史上，共有過(guò)三次重大財(cái)稅改革，而營(yíng)改增是我國(guó)三次重大財(cái)稅改革中最重大的一次。營(yíng)改增是我國(guó)“十二五”規(guī)劃提出的重點(diǎn)稅制改革方案，2012年首次在上海進(jìn)行試點(diǎn)，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，2016年5月?tīng)I(yíng)改增試點(diǎn)全面推向全國(guó)全行業(yè)。但是由于營(yíng)改增后增值稅的核算難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于營(yíng)業(yè)稅的核算難度，因此營(yíng)改增后存在諸多的營(yíng)業(yè)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)以往研究發(fā)現(xiàn)，涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要包括進(jìn)項(xiàng)稅額扣除中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、取得價(jià)外費(fèi)用中隱含的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地價(jià)款扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)是如何形成的且如何去規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)下?tīng)I(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)管理實(shí)踐與理論研究的重點(diǎn)課題。本文試圖基于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的基本梳理，著重探討營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)的增值稅風(fēng)險(xiǎn)是怎樣的，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”概述

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現(xiàn)在稅負(fù)減少、業(yè)務(wù)整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，根據(jù)以往研究計(jì)算可知，營(yíng)改增前后的平衡率是56%，即如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以下，那么營(yíng)改增會(huì)降低企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)利潤(rùn)，但如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以上，那么營(yíng)改增將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)稅負(fù)的增加，經(jīng)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算我國(guó)大部分房產(chǎn)企業(yè)毛利率均在56%以下。且根據(jù)測(cè)算，原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營(yíng)改增后的綜合稅率為14.49%。因此營(yíng)改增降低了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)成本。消極影響主要體現(xiàn)于財(cái)務(wù)報(bào)表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發(fā)票后進(jìn)行的，而增值稅發(fā)票是工程結(jié)算時(shí)取得，折舊需要房地產(chǎn)企業(yè)墊付大量資金，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，墊付資金對(duì)其而言具有巨大挑戰(zhàn)性。實(shí)際上，營(yíng)改增對(duì)產(chǎn)業(yè)的最最直接的利益主要體現(xiàn)于可以進(jìn)行稅負(fù)抵扣和避免重復(fù)征稅兩個(gè)方面。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

(一)進(jìn)項(xiàng)稅額扣除中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多領(lǐng)域的增值稅發(fā)票，而進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時(shí)容易形成五方面風(fēng)險(xiǎn)。一是房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等無(wú)法取得增值稅發(fā)票，不得抵扣。二是在開(kāi)發(fā)階段，從小規(guī)模納稅人購(gòu)買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產(chǎn)自己生產(chǎn)的石灰、瓦、磚等，這些均不能進(jìn)行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費(fèi)用(如設(shè)備費(fèi)用、土建工程施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、三通一平的施工費(fèi))均不能進(jìn)行抵扣；在開(kāi)發(fā)階段支付給政府部門的報(bào)批報(bào)建費(fèi)不能抵扣，主要包括招投標(biāo)管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、安檢費(fèi)等。三是期間費(fèi)用中娛樂(lè)服務(wù)和居民日常服務(wù)、餐飲服務(wù)、貸款服務(wù)、購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)的費(fèi)用均不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運(yùn)輸過(guò)程中的非正常損失不得抵扣；五是過(guò)渡期間營(yíng)改增之前交易的材料，在營(yíng)改增之后取得增值稅發(fā)票不得抵扣。

(二)特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購(gòu)買的貨物、委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于贈(zèng)送、分配、投資，將委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于個(gè)人消費(fèi)或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產(chǎn)作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(chǎn)(自建房產(chǎn))轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)，視同銷售；但是在營(yíng)改增前以固定資產(chǎn)進(jìn)行利潤(rùn)分配是不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時(shí)繳納增值稅，會(huì)產(chǎn)生稅款滯納金。

(三)取得價(jià)外費(fèi)用中隱含的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)外費(fèi)用的內(nèi)容很多，主要是指企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)過(guò)程中發(fā)生的除價(jià)款之外的各種性質(zhì)的收費(fèi)，它主要包含看房費(fèi)、訂金等，以及代其他部門收取的一些費(fèi)用，如煤氣費(fèi)印花稅、電視初裝費(fèi)等。首先，如看房費(fèi)、訂金等價(jià)外費(fèi)用是否要征收增值稅，目前沒(méi)有明確的規(guī)定，但是可以通過(guò)相關(guān)法律進(jìn)行抵扣，例如《房地產(chǎn)所得稅法》中有規(guī)定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價(jià)外費(fèi)用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費(fèi)印花稅、電視初裝費(fèi)等代收費(fèi)用，若以房地產(chǎn)名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。

(四)轉(zhuǎn)讓自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地價(jià)款扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)銷售額的計(jì)算需要扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款主要是當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積與房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價(jià)款。但是現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常會(huì)以返還的形式進(jìn)行扣除，因此在財(cái)政稅票上的金額不能作為扣除土地價(jià)款的計(jì)算依據(jù)，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉(zhuǎn)讓自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地稅價(jià)款存在少繳納增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。

三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范措施

(一)強(qiáng)化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃

增值稅與營(yíng)業(yè)稅相比，有兩個(gè)顯在的好處，一是避免了重復(fù)征稅，二是可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。避免重復(fù)增稅的原因是由于增值稅以增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，但是這一基礎(chǔ)是通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣實(shí)現(xiàn)的。因此，票據(jù)管理成為了防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。一是對(duì)上交票據(jù)嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)禁不合格票據(jù)報(bào)銷；二是注重供應(yīng)商的選擇，盡量少與小規(guī)模納稅人合作，多與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品供應(yīng)商合作，因?yàn)樵鲋刀悓?duì)農(nóng)產(chǎn)品具有一定的優(yōu)惠政策；三是簽訂合同時(shí)，要嚴(yán)格把控發(fā)票取得時(shí)間，減少票據(jù)時(shí)間延遲導(dǎo)致企業(yè)資金墊付。其次，要完善稅務(wù)籌劃，一是由于房地產(chǎn)業(yè)是資金與勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，墊付金額大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，因此企業(yè)必須與當(dāng)?shù)丶{稅部門交流溝通，減少納稅申報(bào)時(shí)間；二是重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)?shù)?、產(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域、地域的優(yōu)惠政策，盡一切可能靠攏產(chǎn)業(yè)政策，享受政策納稅優(yōu)惠；三是對(duì)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，如果不進(jìn)行分離將會(huì)從高征收，因此在銷售時(shí)要分離。

(二)強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)

以上四種風(fēng)險(xiǎn)涉及到的會(huì)計(jì)核算非常復(fù)雜，因此強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)是一個(gè)非常重要的防范措施。一是對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和稅法知識(shí)進(jìn)行定期培訓(xùn)，了解增值稅的核算方式和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)潛在點(diǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)潛在點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)；二是轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)人員的觀念，營(yíng)業(yè)稅核算是簡(jiǎn)單化、統(tǒng)一化的核算方式，而增值稅核算是復(fù)雜化的核算方式，財(cái)務(wù)人員不能再以懶散、簡(jiǎn)單的工作態(tài)度對(duì)待票據(jù)核銷，好的財(cái)務(wù)人員可以在營(yíng)改增后減少企業(yè)的稅負(fù)成本，而不稱職的財(cái)務(wù)人員則可能高于原來(lái)的稅負(fù)成本；三是增值稅納稅申報(bào)采用互聯(lián)網(wǎng)電算化，必須強(qiáng)化內(nèi)部財(cái)務(wù)人員計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，快捷、準(zhǔn)確的填報(bào)納稅信息。

四、結(jié)語(yǔ)

營(yíng)改增作為我國(guó)有史以來(lái)最大的財(cái)稅改革，對(duì)原來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)具有重大影響。房地產(chǎn)作為我國(guó)十年來(lái)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，固然也不例外。但是營(yíng)改增后將會(huì)帶來(lái)一系列的風(fēng)險(xiǎn)，如何去規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)下需要思考的問(wèn)題。本文基于四種涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提出了兩種防范措施，但是限于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增實(shí)踐依據(jù)不足，本文并不能很詳細(xì)以實(shí)踐數(shù)據(jù)支持理論推演，期望后續(xù)研究可以進(jìn)一步深入探討。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮秀娟.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].財(cái)會(huì)月刊：上，2016(9)：73-75.

[2]盛立中.房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增下的利好和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防[J].城市開(kāi)發(fā)，2016(5)：36-37.

篇(2)

2015年房地產(chǎn)業(yè)將推行“營(yíng)改增”稅制改革，必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，如何應(yīng)對(duì)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)是業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人員普遍關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，當(dāng)前應(yīng)對(duì)此進(jìn)行分析籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義

目前我國(guó)現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，給許多企業(yè)造成了經(jīng)濟(jì)壓力，增值稅是以抵扣機(jī)制作為核心的，這也是增值稅的本質(zhì)特征，根據(jù)已經(jīng)實(shí)行“營(yíng)改增”的企業(yè)實(shí)際核算情況來(lái)看，“營(yíng)改增”的實(shí)行在企業(yè)的發(fā)展中表現(xiàn)出一定的促進(jìn)作用。事實(shí)證明，“營(yíng)改增”的實(shí)行是新時(shí)代企業(yè)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)潮流發(fā)展，改善以往的傳統(tǒng)管理模式，營(yíng)業(yè)稅改增值稅對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也有一定程度上的意義，其在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也包括促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式的發(fā)展。目前我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)還是處于傳統(tǒng)的粗放管理模式，稅負(fù)加重時(shí)有發(fā)生，“營(yíng)改增”的出臺(tái)無(wú)疑是為房地產(chǎn)企業(yè)完善自身管理體制和提高企業(yè)管理水平提供了良好的機(jī)會(huì)。“營(yíng)改增”之后，如何健全完善自身管理體制和提高企業(yè)管理水平，改善企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有著十分重大的意義。在我國(guó)的稅制改革之前，我國(guó)的稅收包括營(yíng)業(yè)稅和增值稅兩個(gè)方面，但是兩個(gè)稅收同時(shí)存在使得企業(yè)稅負(fù)不能夠協(xié)調(diào)?！盃I(yíng)改增”實(shí)行后能在一定程度上減輕企業(yè)稅負(fù)，消除重復(fù)征稅的弊端，減輕企業(yè)繳稅的負(fù)擔(dān)；另一方面，國(guó)家在實(shí)行稅制改革之后，建筑企業(yè)的“營(yíng)改增”也得到了實(shí)行，建筑施工的材料眾多，稅制改革使得這些材料的采購(gòu)都可以用獲取的發(fā)票，進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?！盃I(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)行，使得企業(yè)的稅收繳納和清算工作更加規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)，減少了企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅負(fù)壓力，促進(jìn)了企業(yè)的稅收管理工作。

三、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的動(dòng)因

（1）利于完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收稅制改革是增值稅鏈條不斷完善的過(guò)程，“營(yíng)改增”，使增值稅鏈條更加完整，從動(dòng)態(tài)看，由于產(chǎn)品在最終消費(fèi)以前的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，消除了重復(fù)征稅，有利于促進(jìn)分工，提高經(jīng)濟(jì)效益，優(yōu)化增值稅收入的增長(zhǎng)。

（2）利于增強(qiáng)財(cái)務(wù)稅收管理，促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)因“營(yíng)改增”后要求賬務(wù)處理規(guī)范，才能正確進(jìn)行納稅申報(bào)，而現(xiàn)有的施工行業(yè)營(yíng)業(yè)稅的申報(bào)方式基本上是粗放型，虛開(kāi)發(fā)票現(xiàn)象嚴(yán)重，給后續(xù)稅收征管帶來(lái)困難，企業(yè)存在極大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，有利于行業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，形成良性循環(huán)。

（3）消除重復(fù)征稅，利于企業(yè)減輕稅負(fù)“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)間避免了重復(fù)征稅，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的分工與合作，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)鏈總體稅負(fù)的降低。

（4）促進(jìn)地方政府的房地產(chǎn)政策改革“營(yíng)改增”后對(duì)中央和地方政府間收入分配發(fā)生變化，營(yíng)業(yè)稅收入全部屬于歸地方收入，增值稅收入25%劃歸地方，差距較大，這就要求盡快推行地方稅制改革，促進(jìn)倒逼機(jī)制的形成，從而推動(dòng)地方主動(dòng)改革地方稅制。

四、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

（1）可抵扣進(jìn)項(xiàng)不足，稅負(fù)大幅上升由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、各類稅金，企業(yè)很難取得土地成本和公共配套成本的進(jìn)項(xiàng)，主要原因?yàn)椋和恋爻杀菊嫉介_(kāi)發(fā)成本的25%～35%之間，由于土地來(lái)源多樣，很難依法取得增值稅專用發(fā)票；“營(yíng)改增”初期的存貨和固定資產(chǎn)將不能被抵扣，房地產(chǎn)業(yè)的存貨在企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，按“營(yíng)改增”政策的一貫性思維，房地產(chǎn)企業(yè)的初期存貨和固定資產(chǎn)會(huì)和交通、通信業(yè)一樣不能抵扣。目前，房地產(chǎn)企業(yè)存貨積壓嚴(yán)重，消化存貨大約需要2年～4年時(shí)間，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后銷售存貨時(shí)會(huì)產(chǎn)生大量的銷項(xiàng)稅額，同時(shí)缺少相對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，與稅改前繳納的營(yíng)業(yè)稅相比，項(xiàng)目公司的增值稅稅負(fù)很可能成倍增長(zhǎng)。

（2）賬務(wù)處理復(fù)雜，涉稅風(fēng)險(xiǎn)加大由于稅收政策的變化巨大，核算難度較原來(lái)大幅增加，財(cái)務(wù)人員面臨新舊稅制的銜接不適、業(yè)務(wù)處理和稅務(wù)核算的生疏等難題。由于財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，可能造成財(cái)務(wù)核算不合規(guī)、申報(bào)不準(zhǔn)確等風(fēng)險(xiǎn)?！盃I(yíng)改增”不但改變了企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系，而且還帶來(lái)了開(kāi)票、認(rèn)證、報(bào)稅、稅款繳納等一系列新問(wèn)題，稍有不慎便會(huì)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（3）發(fā)票管理嚴(yán)格，違規(guī)處罰嚴(yán)厲代開(kāi)、虛開(kāi)增值稅發(fā)票的違法處罰比營(yíng)業(yè)稅更嚴(yán)厲，刑法第205條規(guī)定了虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票罪；第206條規(guī)定偽造、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪；第208條規(guī)定了非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票、購(gòu)買偽造增值稅專用發(fā)票罪等，個(gè)人和單位所受的處罰最高可判無(wú)期或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)和建安企業(yè)普遍存在較多虛開(kāi)“甲供材”現(xiàn)象，在“營(yíng)改增”新形勢(shì)下，商品買賣的合同、物流、資金流、發(fā)票等要素將相互印證，由“甲供材”引發(fā)的虛開(kāi)、代開(kāi)專用發(fā)票行為將被有效遏制。

五、提前籌劃，積極制定實(shí)施應(yīng)對(duì)策略

（1）改革管理模式，適應(yīng)稅改帶來(lái)的變革“營(yíng)改增”絕不僅是簡(jiǎn)單的稅務(wù)管理改變，而是會(huì)影響企業(yè)管理各方面的重大變革，對(duì)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、資質(zhì)管理、業(yè)務(wù)模式、管理流程、關(guān)聯(lián)交易、供應(yīng)商選擇、合同條款、管理環(huán)節(jié)等帶來(lái)一系列重大影響。例如，在選擇供應(yīng)商時(shí)，一般納稅人和小規(guī)模納稅人進(jìn)項(xiàng)稅抵扣差異達(dá)到13%。

（2）重視人員培訓(xùn)，加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)未雨綢繆，提前組織人員培訓(xùn)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增進(jìn)對(duì)“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí)。增值稅計(jì)稅復(fù)雜，可抵扣項(xiàng)目的增值稅專用發(fā)票是影響成本和稅負(fù)的關(guān)鍵，不僅要求財(cái)務(wù)人員熟悉增值稅抵扣，更要求營(yíng)銷、采購(gòu)和工程人員熟悉財(cái)務(wù)和稅務(wù)知識(shí)，共同協(xié)作實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅的充分抵扣。制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)的管理具有重要的促進(jìn)作用，面對(duì)“營(yíng)改增”可能帶來(lái)的變化，加強(qiáng)內(nèi)部控制顯得更加重要和迫切，提前應(yīng)對(duì)和防范“營(yíng)改增”后帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）重視采購(gòu)管理，避免合同條款陷阱對(duì)原有的采購(gòu)模式，需按照“票、款、貨”三流一致的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，即開(kāi)具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務(wù)的單位與接受貨款的單位一致，才能實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。對(duì)不同納稅類型的供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)審，測(cè)算不同情況下不同供應(yīng)商的價(jià)格平衡點(diǎn)。簽訂采購(gòu)合同時(shí)，注意是否為含稅價(jià)格、開(kāi)票時(shí)限與條件等，規(guī)避合同陷阱。

（4）借鑒“營(yíng)改增”經(jīng)驗(yàn)，盡快適應(yīng)過(guò)渡期借鑒其他行業(yè)的“營(yíng)改增”經(jīng)驗(yàn)，規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)。在2014年度結(jié)賬前，對(duì)本年稅收政策梳理學(xué)習(xí)，對(duì)賬務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)自查補(bǔ)救，做好“營(yíng)改增”與匯算清繳準(zhǔn)備。妥善處理“營(yíng)改增”過(guò)渡期間事宜，確保企業(yè)利益最大化。

（5）延遲購(gòu)貨，加快清理庫(kù)存房地產(chǎn)企業(yè)盡量在“營(yíng)改增”前延遲購(gòu)貨，或開(kāi)具發(fā)票，保證購(gòu)貨的進(jìn)項(xiàng)稅額足額抵扣；“營(yíng)改增”后稅率將提升為11%或17%，比“營(yíng)改增”前大幅提高，應(yīng)盡快銷售庫(kù)存房產(chǎn)及物資規(guī)避高額稅負(fù)。

六、結(jié)束語(yǔ)

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)正確運(yùn)用

21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)土地產(chǎn)業(yè)和商場(chǎng)產(chǎn)業(yè)占據(jù)較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎(chǔ)上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，涉及到眾多稅點(diǎn)。 主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費(fèi)金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項(xiàng)目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃及分析

房地產(chǎn)業(yè)大額投資隱形到了一定的風(fēng)險(xiǎn)及施工難度，涵蓋了一系列的稅點(diǎn)，筆者將在自己工作當(dāng)中的一些遇到的問(wèn)題進(jìn)行分析將房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)正確的運(yùn)行及分配利用。促進(jìn)多方面多方面稅務(wù)正確的分配，加強(qiáng)稅務(wù)在企業(yè)中的合法利用，完善稅務(wù)的避稅和漏稅。企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)是遵守有關(guān)法規(guī)，在制定和施行相關(guān)稅務(wù)政策程序和措施的基礎(chǔ)過(guò)程上，來(lái)完善稅收。

我們將進(jìn)一步的對(duì)稅務(wù)進(jìn)行解刨及探析：

（一）合法性稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩

稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒(méi)有確定、存在多種納稅方法可供選擇時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此不應(yīng)反對(duì)，這一特點(diǎn)使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。

（二）籌劃性經(jīng)營(yíng)行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性

稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過(guò)充分了解現(xiàn)行稅法和財(cái)務(wù)知識(shí)， 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排來(lái)尋求未來(lái)稅負(fù)相對(duì)最輕、經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。

（三）目的性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)

直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、 最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報(bào)正確、繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，確保自身利益不受無(wú)理、 非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。

（四）多維性

籌劃過(guò)程的多維性從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中規(guī)模的大小、會(huì)計(jì)方法的選擇、購(gòu)銷活動(dòng)的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊(cè)地點(diǎn)、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)有產(chǎn)業(yè)中占有一定的領(lǐng)域，它的稅務(wù)率也占了一大部分。在企業(yè)中稅務(wù)這一方面占據(jù)好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系?，F(xiàn)在好居民在購(gòu)買房屋的同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在銷售樓的同時(shí)包含了稅點(diǎn)進(jìn)去。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃

（一）營(yíng)業(yè)稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是我們稅務(wù)體系里最為主要的稅務(wù)， 在銷售的同時(shí)無(wú)形的已經(jīng)形成了一種稅務(wù)。根據(jù)我國(guó)人口占據(jù)世界第一的要素上面，房地產(chǎn)業(yè)也普遍在國(guó)內(nèi)外形成了一種史上以來(lái)的大體制的行業(yè)。尤其在房地產(chǎn)業(yè)售前服務(wù)，屬于不動(dòng)產(chǎn)，稅率皆為5%。有些企業(yè)將售樓稅點(diǎn)降低在最低限度。

（二）增值稅籌劃

增值稅對(duì)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。增值稅已經(jīng)成為我國(guó)最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國(guó)全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，稅收收入中75%為中央財(cái)政收入，25%為地方收入。進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負(fù)責(zé)征收，稅收收入全部為中央財(cái)政收入。2011年10月31日，財(cái)政部公布財(cái)政部令，增值稅、營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)有較大幅度上調(diào)。

（三）房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅的征稅的是房產(chǎn)，在合法的條件下引領(lǐng)稅務(wù)在房產(chǎn)業(yè)多元化利用。如何從房產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)入正確的使用效率，來(lái)權(quán)證中小型企業(yè)中存在的一些稅務(wù)因素。上文已經(jīng)明確的闡述了房地產(chǎn)業(yè)給人們帶來(lái)了便利，在房地占地有一定的空間。室內(nèi)的裝備設(shè)施，都是進(jìn)行核算及分析。

（四）企業(yè)所得稅籌劃

中小型企業(yè)在社會(huì)中占有一定的空間，公司內(nèi)部都有每部分物資流動(dòng)正確運(yùn)營(yíng)的程序化體系。就在酒店房地產(chǎn)業(yè)這一部分，闡述企業(yè)所得稅怎么籌劃的進(jìn)程。來(lái)完善產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)在企業(yè)當(dāng)中的主營(yíng)因素之一。企業(yè)所得稅在我國(guó)產(chǎn)業(yè)里占有博大的稅務(wù)，有些較為廣大的資產(chǎn)在一定程度上進(jìn)行稅務(wù)查收。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性

現(xiàn)在房地產(chǎn)這行業(yè)銷售方面競(jìng)爭(zhēng)也很大，面臨客戶和房地產(chǎn)的投資的各種原因，有些單位采取各種相關(guān)行銷方式，建立和客戶良好的關(guān)系 盡量采取降低一些成本措施。 對(duì)稅務(wù)這一塊也有相對(duì)的了解和采取不同的方式進(jìn)行， 對(duì)購(gòu)買房?jī)r(jià)的市民帶來(lái)了一些幫助和優(yōu)惠。 一些相關(guān)部分的政府采取一些措施引領(lǐng)百姓對(duì)房間稅務(wù)有基本認(rèn)識(shí)， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運(yùn)營(yíng)好稅收這一點(diǎn)，盡量取得一些稅務(wù)政策優(yōu)惠。另外稅務(wù)機(jī)關(guān)單位對(duì)企業(yè)也有一定的影響。

（二）按照企業(yè)稅務(wù)規(guī)章，企業(yè)也有一定的利益效益

根據(jù)房產(chǎn)稅務(wù)籌劃條列， 大多數(shù)企業(yè)都在竭盡全力做好減稅務(wù)的措施， 通過(guò)另外一種方式來(lái)采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務(wù)加收。當(dāng)新發(fā)生的費(fèi)用或損失小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，當(dāng)費(fèi)用或損失大于取得的利益時(shí)，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優(yōu)良的稅務(wù)必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當(dāng)做是最小的稅務(wù)就是好優(yōu)秀的了。

（三）稅法和會(huì)計(jì)制度的分離

由于會(huì)計(jì)核稅法的規(guī)則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產(chǎn)業(yè)和會(huì)計(jì)這一塊有一些不同的說(shuō)法。會(huì)計(jì)主體是根據(jù)會(huì)計(jì)信息需求者的要求進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位，可以說(shuō)是一種大家要遵循的法制也可以說(shuō)是一種經(jīng)濟(jì)的脊髓， 納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規(guī)定的獨(dú)立納稅人。因此，會(huì)計(jì)主體和納稅主體是相同的，有的時(shí)候也完全不一樣。由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同， 從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異― ―時(shí)間性差異和永久性差異。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展方向

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)備了會(huì)計(jì)，有會(huì)計(jì)規(guī)章制度和培訓(xùn)的最基本的知識(shí)， 尤其是要掌握好一定的專業(yè)知識(shí)和精通稅務(wù)知識(shí)，這樣在企業(yè)中也突出了會(huì)計(jì)稅務(wù)的這一要點(diǎn)。稅務(wù)會(huì)計(jì)的本職工作：一是要根據(jù)會(huì)計(jì)稅收規(guī)章法條、可免除一些不需要的項(xiàng)目、利潤(rùn)和稅務(wù)進(jìn)行比較和計(jì)量，計(jì)算和繳納應(yīng)交稅金，編制納稅申報(bào)表來(lái)滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅務(wù)信息的要求。 二是根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)算和籌備，對(duì)稅務(wù)利潤(rùn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和合理計(jì)劃，發(fā)揮房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的實(shí)力和特點(diǎn)效果及作用，盡量保持在房地產(chǎn)稅收為最低。 稅務(wù)籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測(cè)方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看， 包括統(tǒng)計(jì)學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運(yùn)籌學(xué)方法以及會(huì)計(jì)學(xué)方法等，因此， 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點(diǎn)使籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)高智 力的活動(dòng)，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識(shí)，深則精致的方案。

參考文獻(xiàn)：

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃

東莞房地產(chǎn)業(yè)是東莞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。然而，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近年來(lái)也面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、開(kāi)發(fā)成本上升、土地成交價(jià)格攀高、銷售量縮減等問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃是且前東莞房地產(chǎn)業(yè)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效方法之一。

一、東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)與成本

稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指實(shí)行稅務(wù)籌劃因各種原因失敗而付出的代價(jià)。主要包括：稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)不穩(wěn)、稅收政策變化、稅收?qǐng)?zhí)行不規(guī)范以及目的偏差。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度不健全，相關(guān)信息嚴(yán)重失真或領(lǐng)導(dǎo)部門對(duì)稅務(wù)聳劃缺乏足夠清醒的認(rèn)識(shí)，就會(huì)造成稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)的不穩(wěn)定，增加風(fēng)險(xiǎn)性。稅務(wù)籌劃是一種事前行為，具有長(zhǎng)期性和預(yù)見(jiàn)性，而國(guó)家政策、稅收法規(guī)在今后一段時(shí)間內(nèi)有可能發(fā)生變化。如果稅收政策發(fā)生變化，就有可能使得按原稅收政策實(shí)行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預(yù)知性，可能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)大為增加。稅收?qǐng)?zhí)行不規(guī)范。即由于稅收行政執(zhí)法不規(guī)范，從而導(dǎo)致稅務(wù)籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權(quán)利，用足、用活、用好國(guó)家和地方政府的稅收優(yōu)惠政策，以實(shí)現(xiàn)在法律允許范圍內(nèi)充分運(yùn)用合法手段減輕稅負(fù)的目的。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨不同稅負(fù)的多種納稅方案的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)可以避重就輕。選擇低稅負(fù)的納稅方案，合理減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這是房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段之一。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來(lái)減少納稅支出，不僅會(huì)破壞房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)和形象，而且還會(huì)受到嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)制裁。造成無(wú)可挽回的負(fù)面影響。稅務(wù)籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，既有收益也有風(fēng)險(xiǎn)。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不僅要考慮籌劃方案可能產(chǎn)生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)除了可能會(huì)產(chǎn)生意想不到的風(fēng)險(xiǎn)之外。也有可能會(huì)增加成本。稅務(wù)籌劃成本是房地產(chǎn)企業(yè)因進(jìn)行稅務(wù)籌劃而增加的支出。稅務(wù)籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施稅務(wù)籌劃時(shí)實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用和支出。具體表現(xiàn)為：支付稅務(wù)專家費(fèi)用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質(zhì)和信息的交流成本、制定和實(shí)施計(jì)劃的成本、談判成本、監(jiān)管成本和相關(guān)聯(lián)的管理成本等。隱性成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于實(shí)施稅務(wù)籌劃所產(chǎn)生的連帶經(jīng)濟(jì)行為的費(fèi)用和支出。

成本效益分析是東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)必須認(rèn)真考慮和對(duì)待的問(wèn)題。當(dāng)東莞房地產(chǎn)扦發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的收益大于其籌劃成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展和實(shí)施稅務(wù)籌劃：當(dāng)東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的成本高于其收益時(shí)。就應(yīng)當(dāng)主動(dòng)放棄稅務(wù)籌劃。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本效益分析時(shí)，還要認(rèn)真考慮稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)大小。在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，自然是收益越大越好；但存在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)。高風(fēng)險(xiǎn)往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就不能簡(jiǎn)單比較收益的大小。還應(yīng)該考慮風(fēng)險(xiǎn)的高低以及經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益大小。

二、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法

綜合運(yùn)用國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者稅務(wù)籌劃的方法與技術(shù)，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法有轉(zhuǎn)讓定價(jià)法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點(diǎn)法、分劈法等。

轉(zhuǎn)讓定價(jià)法是指兩個(gè)或兩個(gè)以上有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體為共同獲得更多的利潤(rùn)而在銷售活動(dòng)中進(jìn)行的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。這種方法普遍運(yùn)用于母子公司、總分公司、有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的企業(yè)之間。

因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產(chǎn)收益率為核心。將因素分解，提示各因素對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響。

遞延納稅籌劃法是指企業(yè)采用一些推遲實(shí)現(xiàn)銷售收入或加大前期成本費(fèi)用扣除的方法，降低企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，達(dá)到推遲納稅的目的。

比較法是在不違法的情況下，對(duì)多個(gè)納稅方案計(jì)算納稅效果，比較其綜合稅負(fù)。從中選擇稅負(fù)最低、納稅風(fēng)險(xiǎn)最小的方案，

避稅臨界點(diǎn)法的關(guān)鍵是，尋找最佳稅負(fù)的臨界點(diǎn)。借以享受免稅或減稅等稅收優(yōu)惠政策，保護(hù)企業(yè)及個(gè)人的合法權(quán)益。

分劈法是指在合理合法的情況下。把應(yīng)納稅所得額、財(cái)產(chǎn)、交易合同進(jìn)行適當(dāng)分劈，達(dá)到節(jié)稅的目的。

三、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的主要問(wèn)題

1、稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)沒(méi)有準(zhǔn)確把握稅務(wù)籌劃的本質(zhì)。偷稅是指納稅人在發(fā)生應(yīng)稅行為、產(chǎn)生納稅義務(wù)后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務(wù)，達(dá)到不履行或者不足額履行納稅義務(wù)的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規(guī)定和財(cái)務(wù)制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國(guó)家所禁止和嚴(yán)厲打擊的行為。漏稅也是國(guó)家禁止的行為。稅務(wù)籌劃是符合稅法以及政府相關(guān)規(guī)定的合法行為。

2、只重稅負(fù)高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，單純從稅收籌劃的角度去考慮或?qū)嵤┮恍┓桨?，結(jié)果在實(shí)際工作中往往達(dá)不到預(yù)期效果，甚至是得不償失。例如，企業(yè)所得稅是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)，而有的企業(yè)許多稅收籌劃都是通過(guò)減少本期利潤(rùn)來(lái)達(dá)到減少所得稅目的的，這可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)指標(biāo)下降的負(fù)面影響。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有著眼于整個(gè)籌劃期間的稅負(fù)最小化，只考慮當(dāng)年的稅負(fù)最低，而沒(méi)有考慮這種稅負(fù)減少對(duì)其他年份的影響。

3、缺乏稅務(wù)籌劃專業(yè)人才。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面普遍存在專業(yè)人才極度匱乏的現(xiàn)象。東莞有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)會(huì)人員往往對(duì)稅務(wù)知識(shí)一知半解，只能夠填寫(xiě)會(huì)計(jì)報(bào)表和納稅申報(bào)表，卻不會(huì)對(duì)申報(bào)表進(jìn)行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業(yè)、哪些不利，更談不上事先的稅務(wù)籌劃。

4、片面夸大稅務(wù)籌劃的作用。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)用稅務(wù)籌劃時(shí)，錯(cuò)誤地認(rèn)為稅務(wù)籌劃一定可以增加企業(yè)的鼐利。實(shí)際上，稅務(wù)籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。

四、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問(wèn)題的對(duì)策

1、樹(shù)立法治觀念，依法實(shí)施稅務(wù)籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎(chǔ)和前提。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方政府的相關(guān)稅收法規(guī)。任何違法的稅收籌劃，無(wú)論一時(shí)取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價(jià)的。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要熟悉國(guó)家和地方政府的稅收法規(guī)以及相關(guān)規(guī)定，又要仔細(xì)分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，悉心掌握與自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)的內(nèi)容，最終將兩者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，選擇既符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益又符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案。

2、提高稅務(wù)籌劃的專業(yè)化水平。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施稅費(fèi)籌劃時(shí)，籌劃人員必須要具有相當(dāng)?shù)亩愂諏I(yè)知識(shí)和水平。要對(duì)國(guó)家和地方政府的稅收征管形式、內(nèi)容和方法有很深的認(rèn)識(shí)和了解，才能對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的稅收政策進(jìn)行充分的分析、研究和設(shè)計(jì)，才能降低企業(yè)的成本和納稅負(fù)擔(dān)。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化提供條件。因此，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要全面提高稅務(wù)籌劃人才的專業(yè)水平。

3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃行為最終要達(dá)到的目的是節(jié)稅，而節(jié)稅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須依賴稅務(wù)機(jī)關(guān)承認(rèn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為合法。只有得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。并且依照法定程序履行了相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，稅務(wù)籌劃行為才會(huì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)效益。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須與稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員誠(chéng)心交流和溝通，并以誠(chéng)信納稅的行為。樹(shù)立企業(yè)良好的納稅信譽(yù)和形象。取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的高度信任和認(rèn)同。力求實(shí)現(xiàn)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的“雙贏”。

4、從整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略進(jìn)行稅務(wù)籌劃。東莞房地廣：開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃要有整體的稅務(wù)籌劃思路和方案，應(yīng)從企業(yè)的整體利益出發(fā)，不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營(yíng)的方方面面，不能只注重戰(zhàn)術(shù)籌劃，輕視戰(zhàn)略籌劃，顧此失彼。稅務(wù)籌劃應(yīng)在項(xiàng)目決策之初就開(kāi)始，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目要高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，并應(yīng)充分考慮自身的納稅成本。通過(guò)合理、合法的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

篇(5)

文章編號(hào)：1005-913X（2015）07-0120-03

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)稅收收入的重要來(lái)源。根據(jù)《中國(guó)稅務(wù)年鑒2014》，2013年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占我國(guó)當(dāng)年稅收收入的12.97%，僅次于批發(fā)業(yè)和零售業(yè)的13.23%，在產(chǎn)業(yè)稅收收入中排名第二。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及稅種多，涉稅風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn)業(yè)已成為稅務(wù)稽查工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。2004年至2015年（2009年除外），十多年來(lái)國(guó)家稅務(wù)總局均將房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專項(xiàng)檢查項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)是唯一獲得如此“優(yōu)待”的行業(yè)，可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之高。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

（一）未按成本對(duì)象準(zhǔn)確核算開(kāi)發(fā)成本

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，下文簡(jiǎn)稱“31號(hào)文”），成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。確定計(jì)稅成本對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本核算的基礎(chǔ)。只有準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各類成本費(fèi)用才能準(zhǔn)確歸集和核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在動(dòng)工建設(shè)之前都須向規(guī)劃部門提交工程建設(shè)規(guī)劃圖并備案，修改規(guī)劃必須向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)。這表明說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在動(dòng)工之前已經(jīng)清楚開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品種類，也就是可以確定成本對(duì)象的。但是在稅務(wù)稽查實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在未準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象的情況。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)建造的會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施單獨(dú)列為成本對(duì)象，而將會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本列入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本中。這主要是因?yàn)?1號(hào)文規(guī)定企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施如果是屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了規(guī)避上述規(guī)定，故意不準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象，將配套設(shè)施并入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行成本核算，根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售比例一并結(jié)轉(zhuǎn)。

（二）關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的情況下，銀行收緊房地產(chǎn)業(yè)的貸款。從銀行貸款困難使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向成本更高的信托產(chǎn)品融資。信托公司為了保障信托產(chǎn)品的安全，一般會(huì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司的股東。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向信托公司的借款就成了向關(guān)聯(lián)方借款了。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例，關(guān)聯(lián)方借款必須符合相關(guān)條件在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)才準(zhǔn)予扣除。企業(yè)如果未能按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方，企業(yè)的相關(guān)利息支出只能按照關(guān)聯(lián)方借款規(guī)定的比例扣除。在稅務(wù)稽查實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在未提供相關(guān)證明資料而全額扣除關(guān)聯(lián)方借款利息的情況。

（三）管理費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本間接費(fèi)用混淆

在稅務(wù)實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用容易混淆。之所以要對(duì)兩者進(jìn)行區(qū)分，是由于在土地增值稅清算中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是可以據(jù)實(shí)并加計(jì)扣除，而管理費(fèi)用只能按比例限額扣除。因此部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有意或無(wú)意將管理費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中，同時(shí)控制管理費(fèi)用的列支，使按比例扣除的金額大于實(shí)際發(fā)生額。開(kāi)發(fā)成本增加，加計(jì)扣除額也同樣會(huì)增加，相應(yīng)地就減少了土地增值額。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這種方式以求減少應(yīng)納土地增值稅。

（四）不按規(guī)定預(yù)提開(kāi)發(fā)成本

企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，國(guó)家稅務(wù)總局在31號(hào)文里規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用列為計(jì)稅成本。31號(hào)文規(guī)定了預(yù)提成本的具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。為了使得開(kāi)發(fā)成本和銷售收入相匹配，前期少交企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向于在前期多列支成本費(fèi)用。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定預(yù)提開(kāi)發(fā)成本也就不足為奇了。

（五）多列（虛列）成本費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中計(jì)算復(fù)雜且可以進(jìn)行稅收籌劃的稅種是土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值額對(duì)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅和企業(yè)所得稅影響甚大。為了節(jié)約稅收支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有意在開(kāi)發(fā)成本上做文章，想方設(shè)法增加開(kāi)發(fā)成本。在稅務(wù)實(shí)踐中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在使用虛開(kāi)發(fā)票、假發(fā)票列支成本費(fèi)用的情況。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)問(wèn)題的原因

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，從土地購(gòu)買到開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程需要大量、持續(xù)的資本供應(yīng)。根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2006年至2012年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為74.2%，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源統(tǒng)計(jì)中，企業(yè)自籌資金比例是38.83%，國(guó)內(nèi)貸款比例是16.11%，其他資金來(lái)源比例是44.62%。應(yīng)付上游施工企業(yè)的工程款和預(yù)收下游購(gòu)房者的定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)信用融資的重要來(lái)源。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售所得資金須全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，預(yù)售資金的核撥按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行，這些情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流相對(duì)緊張。企業(yè)肯定存在節(jié)約稅收現(xiàn)金支出的動(dòng)力。由于預(yù)售資金受到監(jiān)管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷售收入比例計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般就在計(jì)算相對(duì)復(fù)雜的土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種上做文章。

（二）成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間性差異

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，雖然國(guó)家稅務(wù)總局在31號(hào)文里規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用列為計(jì)稅成本，但31號(hào)文對(duì)預(yù)提成本還是明確了具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，前期結(jié)轉(zhuǎn)成本少，應(yīng)納企業(yè)所得稅就多；后期取得相關(guān)開(kāi)發(fā)成本的合法憑證，開(kāi)發(fā)成本增大，但是后期發(fā)生的銷售收入未能足以覆蓋成本。在稅務(wù)實(shí)踐中企業(yè)應(yīng)納企業(yè)所得稅額為負(fù)數(shù)需要申請(qǐng)退稅，但申請(qǐng)退稅并不退還利息，申請(qǐng)退稅的流程也相對(duì)復(fù)雜。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，有時(shí)外部融資的年利率高達(dá)20%的情況下，企業(yè)寧愿承擔(dān)稅收風(fēng)險(xiǎn)，先按照預(yù)估的開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本（通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)估的開(kāi)發(fā)成本是比較接近實(shí)際的）。若事后面臨稅務(wù)檢查，企業(yè)預(yù)估的開(kāi)發(fā)成本大部分都已經(jīng)取得合法票據(jù)了，成本是實(shí)際發(fā)生的；稅務(wù)機(jī)關(guān)要處理，也只能對(duì)不按期申報(bào)的稅款加收滯納金。每天萬(wàn)分之五的滯納金相當(dāng)于年利率18.25%，有時(shí)還低于外部融資成本。

（三）稅制漏洞導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本虛增

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是生產(chǎn)和銷售商品房的企業(yè)，由于稅制的原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)繳納的是營(yíng)業(yè)稅而不是增值稅。增值稅的鏈條在房地產(chǎn)業(yè)被人為割斷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)進(jìn)貨物取得的增值稅專用發(fā)票并不需要認(rèn)證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未能及時(shí)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得成本發(fā)票情況。而現(xiàn)行建筑業(yè)納稅人區(qū)別不同情況分為自開(kāi)票納稅人和代開(kāi)票納稅人。代開(kāi)票納稅人提供完稅憑證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件、建筑勞務(wù)合同或其他有效證明，外出經(jīng)營(yíng)稅收管理證明，中標(biāo)通知書(shū)等工程項(xiàng)目證書(shū)等材料便可到應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)為其代開(kāi)發(fā)票。對(duì)于無(wú)項(xiàng)目證書(shū)的工程項(xiàng)目，納稅人應(yīng)提供書(shū)面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點(diǎn)、工程總造價(jià)、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。從規(guī)定上看，建筑業(yè)納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)建筑業(yè)發(fā)票的程序并不復(fù)雜，代開(kāi)發(fā)票的稅務(wù)機(jī)關(guān)只是對(duì)納稅人提供的書(shū)面資料進(jìn)行核實(shí)，不需要對(duì)建筑業(yè)納稅人申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票的業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)地核實(shí)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就通過(guò)虛假的建筑工程合同、假發(fā)票、虛開(kāi)發(fā)票等手段虛增開(kāi)發(fā)成本。

（四）部門間信息未能有效共享

開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)若干個(gè)主管部門的審批、許可和監(jiān)管，有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信息分散在這些部門里。長(zhǎng)期以來(lái)，稅務(wù)部門與這些監(jiān)管部門之間沒(méi)有建立有效的信息溝通和交換制度，難以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)控。稅務(wù)部門與監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，由于管轄權(quán)的原因，國(guó)稅部門和地稅部門在房地產(chǎn)業(yè)征管上也未能有效銜接。2002年起，新增企業(yè)的企業(yè)所得稅由國(guó)稅部門負(fù)責(zé)征管；2009年起新增企業(yè)所得稅納稅人中，應(yīng)繳納增值稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國(guó)家稅務(wù)局管理；應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務(wù)局管理。2015年，房地產(chǎn)業(yè)的“營(yíng)改增”正在醞釀出臺(tái)中，又會(huì)出現(xiàn)貨物勞務(wù)稅與企業(yè)所得稅的征管由兩個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的情況。這種征管模式不僅增加納稅人的負(fù)擔(dān)，也不利于征管信息的溝通。

稅務(wù)部門之間、稅務(wù)部門與其他監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，使得稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅情況缺乏有效監(jiān)管，使企業(yè)有空子可鉆。

三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征管的政策建議

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本對(duì)象管理

成本對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本核算的基礎(chǔ)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本對(duì)象管理。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局在2014年6月16日下發(fā)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2014年第35號(hào)），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。其實(shí)如果待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年才向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送成本對(duì)象確定專項(xiàng)報(bào)告，企業(yè)大部分的成本費(fèi)用已經(jīng)列支了，成本對(duì)象的計(jì)稅成本已經(jīng)基本確定了。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)此時(shí)若發(fā)現(xiàn)納稅人成本對(duì)象確定有誤，要求納稅人調(diào)整成本對(duì)象，相當(dāng)于要重新核算開(kāi)發(fā)成本，這是很費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事情。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于動(dòng)工當(dāng)年，在第一次進(jìn)行企業(yè)所得稅年度申報(bào)時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送成本對(duì)象的專項(xiàng)報(bào)告。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納稅人報(bào)送的成本對(duì)象確定專項(xiàng)報(bào)告做好歸檔工作，及時(shí)進(jìn)行分析，對(duì)成本對(duì)象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，及時(shí)輔導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行合理調(diào)整，并對(duì)企業(yè)加強(qiáng)后續(xù)管理。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)日管

稅務(wù)征管部門要不斷強(qiáng)化基礎(chǔ)管理、堵塞征管漏洞。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目跟蹤管理制度，設(shè)立臺(tái)賬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的登記、動(dòng)工、銷售等過(guò)程實(shí)行全程跟蹤管理，對(duì)企業(yè)報(bào)送的資料及時(shí)進(jìn)行分析審核，同時(shí)加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本分析和票據(jù)審核力度。建筑業(yè)勞務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的重要構(gòu)成部分，從源頭上對(duì)建筑業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，有利于增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建筑業(yè)的日管，完善建筑業(yè)納稅人的項(xiàng)目管理制度，加強(qiáng)對(duì)建筑業(yè)納稅人承接工程的真實(shí)性和收入的準(zhǔn)確性管理，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合建筑業(yè)納稅人利用虛假合同、虛假發(fā)票和虛開(kāi)發(fā)票虛增開(kāi)發(fā)成本。完善房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)定時(shí)進(jìn)行相關(guān)稅源分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢查；涉嫌偷逃稅的，及時(shí)移交稽查部門。

稅務(wù)部門應(yīng)利用房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”的契機(jī)，重新梳理房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收政策，減少因稅制不完善導(dǎo)致的征管問(wèn)題。

（三）建立部門間的信息傳遞制度

信息管稅的前提是稅務(wù)機(jī)關(guān)須掌握企業(yè)涉稅信息。稅務(wù)部門要盡力爭(zhēng)取相關(guān)部門的支持與配合，加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門以及銀行等金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)和協(xié)作，定期與這些部門進(jìn)行信息交流共享，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施立體化管理。如在征地環(huán)節(jié)，稅務(wù)部門可到土地管理部門了解掌握具體的征地時(shí)間和土地金額；在銷售環(huán)節(jié)，通過(guò)到房管部門取證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售情況，以發(fā)現(xiàn)以房抵債或隱匿收入的現(xiàn)象；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，都應(yīng)及時(shí)和銀行等金融機(jī)構(gòu)交流溝通，嚴(yán)格監(jiān)控納稅人的收入和所得，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)的資金往來(lái)，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤。借助金稅三期稅收管理系統(tǒng)，國(guó)稅和地稅部門應(yīng)實(shí)現(xiàn)共管企業(yè)的信息互通，提高管理效能。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收政策 征收辦法

房地產(chǎn)稅收是指以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為作為征稅對(duì)象的稅類，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、消費(fèi)的全過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要繳納的稅收的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有投資大、稅負(fù)重等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須充分了解我國(guó)現(xiàn)行的稅收政策，并對(duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

1.房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策簡(jiǎn)介

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策主要涉及項(xiàng)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)涉及的這些稅收，幾乎占到開(kāi)發(fā)商銷售收入的15%-20%,再加上房地產(chǎn)企業(yè)高額的土地獲取成本，融資成本，房地產(chǎn)行業(yè)超額利潤(rùn)的神話很難實(shí)現(xiàn)。以下就各項(xiàng)稅種的影響進(jìn)行逐一探析。

2.房地產(chǎn)各項(xiàng)主要稅種及其對(duì)企業(yè)影響

2.1營(yíng)業(yè)稅及其附加，在預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤(rùn)成本扣除，是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。另外還有兩個(gè)附加稅費(fèi)，即城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加即我們平常所說(shuō)的“兩稅一費(fèi)”，通常我們?cè)谟?jì)算開(kāi)發(fā)成本時(shí)，可把“兩稅一費(fèi)”綜合計(jì)算為5.55%。區(qū)別在于：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)稅。從中可以看出它們的層次關(guān)系，即城建稅和教育費(fèi)附加皆屬于附加稅費(fèi)性質(zhì)，本身并沒(méi)有特定的、獨(dú)立的納稅對(duì)象，隨營(yíng)業(yè)稅繳納而繳納，亦隨營(yíng)業(yè)稅的減免而減免。

一般情況下，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程只要取得政府部門頒發(fā)的銷售許可證就可以進(jìn)行房屋銷售，此時(shí)商品房還是期房建設(shè)階段，購(gòu)房人不可能取得“商品”，開(kāi)發(fā)商只能開(kāi)具一般往來(lái)收據(jù)，往往在交房時(shí)才開(kāi)正式銷售發(fā)票，稅務(wù)機(jī)構(gòu)征收營(yíng)業(yè)稅依據(jù)發(fā)票金額，無(wú)形之中延緩了納稅時(shí)間，影響了國(guó)家稅收及時(shí)上繳。所以隨后規(guī)定中規(guī)范了營(yíng)業(yè)稅的征收，對(duì)預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收營(yíng)業(yè)稅，而不是以往待銷售發(fā)票開(kāi)出以后再征稅。這一措施的實(shí)行，對(duì)保證財(cái)政收入及時(shí)入庫(kù)和防止項(xiàng)目公司解體而影響國(guó)家應(yīng)得稅收起到一定積極作用；但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，稅負(fù)相對(duì)提前，勢(shì)必對(duì)其可調(diào)用資金帶來(lái)影響，減少了資金流動(dòng)量，導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)滯延。

2.2土地增值稅

土地增值稅也是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。土地增值稅實(shí)行4級(jí)超額累進(jìn)稅率，具體是：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對(duì)于增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的可以免征。

土地是國(guó)家資產(chǎn)，國(guó)家理應(yīng)在出讓土地時(shí)獲取一部分政府收益；通過(guò)征收土地增值稅，國(guó)家又一次通過(guò)征稅形式參與土地增值部分的再分配。對(duì)企業(yè)意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤(rùn)，所以房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀稅收政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)會(huì)越來(lái)越薄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開(kāi)發(fā)直接將空地轉(zhuǎn)讓的，也需要按照規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征土地增值稅。所以土地增值稅實(shí)施，抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的投機(jī)行為，是宏觀調(diào)控的需要加大了開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規(guī)范了土地市場(chǎng)秩序。

但從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，土地增值稅的實(shí)施，使得開(kāi)發(fā)商成本進(jìn)一步加大，面臨的生存環(huán)境更加殘酷。

2.3契稅

契稅納稅對(duì)象為在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人，屬于行為稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，契稅主要體現(xiàn)在土地招拍掛獲取時(shí)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

第一，以為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益為契稅的征稅依據(jù)。全部經(jīng)濟(jì)利息包括貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利息，如國(guó)稅函[2002]1094號(hào)規(guī)定，以項(xiàng)目換取等方式承受土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍。又如國(guó)稅函[2004]322號(hào)規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權(quán)作為支付對(duì)價(jià)，計(jì)稅依據(jù)則為作價(jià)出資額。

篇(7)

1.住宅二級(jí)市場(chǎng)的概念解讀

住宅二級(jí)市場(chǎng)源于早前雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)、外結(jié)構(gòu)基本確立的背景下，住宅二級(jí)市場(chǎng)的基本形式是開(kāi)發(fā)并發(fā)展住房私有權(quán)出售、出租等交易市場(chǎng)，而有別于一級(jí)市場(chǎng)，住宅二級(jí)市場(chǎng)的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。與滿足住房需求相比，具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭更樂(lè)于將購(gòu)房當(dāng)做一種投資，由此，則即導(dǎo)致了住房擁有率出現(xiàn)了較大的偏差。

2.稅收調(diào)控影響因素對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)的影響

許多專家學(xué)者認(rèn)為，稅收調(diào)控政策對(duì)住宅一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控力度更大，其主旨在于宏觀調(diào)控，在于滿足大多數(shù)居民的住房需求。誠(chéng)然，這是一種客觀認(rèn)識(shí)；然而稅收調(diào)控政策也是一把雙刃劍，僅就住宅二級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其弊大于利。綜合來(lái)說(shuō)，稅收調(diào)控對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.1 抑制了住宅二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展

近年來(lái)，隨著我國(guó)稅收調(diào)控政策投放力度的逐步增強(qiáng)，在住宅二級(jí)市場(chǎng)中住房交易所涉及到的稅費(fèi)也逐漸的增多。以2013年江蘇省南京市住宅二級(jí)市場(chǎng)為例，住房交易中所涉及的稅費(fèi)主要包括：①交易過(guò)程中0～4%的契稅；②1%的買賣手續(xù)費(fèi)和0.5‰的印花稅；③申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中的登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)和印花稅；④房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)按累進(jìn)計(jì)費(fèi)率5%～0.1%收取，房屋買賣按成交價(jià)格累進(jìn)費(fèi)率2.5%～0.5%收取。綜合起來(lái)，購(gòu)買一套100?、交易額15萬(wàn)元的住房，僅上述稅費(fèi)就在10600元左右，占房?jī)r(jià)款的7%。此外，另外一些住宅二級(jí)市場(chǎng)比較成熟的一、二線城市在住房交易中所涉及的稅費(fèi)名目繁多，如北京和上海，稅費(fèi)類型主要包括契稅、和辦產(chǎn)權(quán)證印花貼稅等等。二手房流轉(zhuǎn)稅賦的加大，導(dǎo)致住宅二級(jí)市場(chǎng)的交易量增幅普遍下降，縮小了市場(chǎng)總量，嚴(yán)重抑制了住宅二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

2.2 導(dǎo)致住宅二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲

目前，稅收調(diào)控政策對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)層面。稅費(fèi)增加導(dǎo)致住宅二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)總量減少，供求失衡更加嚴(yán)重，涉稅二手房賣主直接把有關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買主頭上，免稅二手房賣主也隨之加價(jià)，從而導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格普遍上漲。在一些大中城市二手房?jī)r(jià)格甚至直逼新房，迫使住房消費(fèi)者轉(zhuǎn)向增量商品房，使得新建商品房?jī)r(jià)格飆升。盡管導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)飆升的因素還有很多，但短期內(nèi)漲幅較大，尤其在稅收調(diào)控政策實(shí)施前后，我國(guó)各地房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)浮動(dòng)較大，其中的關(guān)鍵因素即是個(gè)稅調(diào)控政策起到了決定性作用。由此可見(jiàn)，稅收調(diào)控政策增加了住房交易中產(chǎn)權(quán)所有者和住房消費(fèi)者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，間接惡化了供求關(guān)系，提高了二手房房?jī)r(jià)，并通過(guò)二手房和新房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)造成房?jī)r(jià)整體上漲，從而形成房?jī)r(jià)上漲的惡性循環(huán)。

2.3 增加了住房消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)

從近年來(lái)我國(guó)所采用的稅收調(diào)控政策來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的新增稅種幾乎都是流轉(zhuǎn)稅，這些稅負(fù)的最大特點(diǎn)即是易于轉(zhuǎn)嫁。其中尤其對(duì)于稅負(fù)易于轉(zhuǎn)嫁的住宅二級(jí)市場(chǎng)而言，“薄利多銷”與房地產(chǎn)業(yè)毫無(wú)關(guān)聯(lián)，住房的產(chǎn)權(quán)所有者只能通過(guò)提高房?jī)r(jià)來(lái)從住房交易中獲得更多的利益，而稅收調(diào)控政策又限制了房?jī)r(jià)的提升，如此，則轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)就成為了許多產(chǎn)權(quán)所有者的唯一選擇。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，首先，為了消除“稅費(fèi)”這一障礙，許多人在住房交易過(guò)程中傾向于采用黑白合同的方式避稅，即房屋成交按實(shí)際成交價(jià)，而繳納各種稅款則按政府區(qū)域房屋指導(dǎo)價(jià)，如此則嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序；其次，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)的低房?jī)r(jià)和出售時(shí)的高房?jī)r(jià)之差可能需要繳納更多稅款，購(gòu)房人目前和未來(lái)的納稅風(fēng)險(xiǎn)都很高。而對(duì)于賣房人來(lái)說(shuō)，二手房交易的稅金完全轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人，只要達(dá)到自己預(yù)期的收益水平即可拋售，二手房交易稅金對(duì)其影響很小，這無(wú)疑進(jìn)一步增加了住房消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。