序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵字：項(xiàng)目管理、質(zhì)量管理、溝通管理

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，社會(huì)對(duì)住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)紅紅火火，設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和管理取得了長足的進(jìn)步。然而，隨著競(jìng)爭變得越來越激烈，市場(chǎng)逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)策化和設(shè)計(jì)階段越來越重視。以往開發(fā)商搞到地皮，找?guī)讉€(gè)人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

項(xiàng)目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來的一種計(jì)劃管理方法。其知識(shí)和方法體系在大多數(shù)時(shí)間適用于大部分項(xiàng)目，其價(jià)值和實(shí)用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項(xiàng)目管理有時(shí)被用來描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作的組織方法。對(duì)這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項(xiàng)目進(jìn)行管理，即把持續(xù)進(jìn)行的運(yùn)作的許多方面視為項(xiàng)目，并運(yùn)用項(xiàng)目管理技術(shù)來進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理通過應(yīng)用下列過程得以完成：啟動(dòng)，計(jì)劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目工作。在建設(shè)項(xiàng)目的前期策化和設(shè)計(jì)過程中，引入項(xiàng)目管理的概念，對(duì)項(xiàng)目策化和設(shè)計(jì)過程中范圍的界定、時(shí)間、成果、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計(jì)人員對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對(duì)項(xiàng)目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。（有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個(gè)階段。）可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。多輪的方案競(jìng)標(biāo)，內(nèi)部評(píng)審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來。但有時(shí)卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。

因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。

方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對(duì)下一階段工作的影響不大。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時(shí)甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目干系人共享。

在方案設(shè)計(jì)階段也要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過程中會(huì)帶來進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會(huì)造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對(duì)技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

項(xiàng)目資源的管理對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。比如設(shè)計(jì)公司對(duì)市場(chǎng)的了解不夠深入，但由于操作的各種項(xiàng)目較多，積累了不少先進(jìn)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)對(duì)市場(chǎng)的了解比較及時(shí)，但對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交待。

建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對(duì)簡單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項(xiàng)目質(zhì)量管理主要對(duì)上述幾個(gè)流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后，要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個(gè)階段所提資料圖。另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目部門對(duì)成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)階段。在此階段，項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識(shí)積累。

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過長，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時(shí)間的緊迫性將會(huì)限制設(shè)計(jì)師對(duì)問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體的時(shí)間管理上，一定要作好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時(shí)地啟動(dòng)下個(gè)階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理；重要意義

Abstract: along with the development of economy, the real estate industry is also a perfect. In the engineering construction, enterprise more and more value project design management important significance. Combining with the actual situation, the design of real estate development project is the necessity of the management are discussed in detail.

Keywords: real estate development; Project design management; Important significance

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理歷史較短，缺乏經(jīng)驗(yàn)，還未形成一套科學(xué)有效的管理模式。但是，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的重要性不可忽視，因此在項(xiàng)目的管理上要不斷的進(jìn)步和完善。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理中，很多的企業(yè)都會(huì)忽視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資控制。我國企業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)的設(shè)計(jì)中，主要是從功能、美觀等角度上進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的實(shí)施。有一部分設(shè)計(jì)方案只注重技術(shù)而忽視了經(jīng)濟(jì)，也有的一小部分只注重經(jīng)濟(jì)，這顯然不能符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的核心理念。還有就是在項(xiàng)目的計(jì)費(fèi)方式上還存在著很多的不合理。工程費(fèi)用的多少完全是根據(jù)工程造價(jià)的高低以及工程的大小所決定的，計(jì)費(fèi)的本身完全反應(yīng)出了項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的程度。因此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的好壞，也很大程度上制約著工程造價(jià)的合理性以及自身經(jīng)濟(jì)的收益。

設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)新中，企業(yè)只對(duì)技術(shù)上的創(chuàng)新有所認(rèn)可，在對(duì)項(xiàng)目投資控制的創(chuàng)新上卻不認(rèn)同和關(guān)注。設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目投資創(chuàng)新中的成果完全得不到企業(yè)以及管理者的賞識(shí)和獎(jiǎng)勵(lì)，還要承擔(dān)著各種風(fēng)險(xiǎn)。這樣的結(jié)果只會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員對(duì)工程的設(shè)計(jì)、工程投資意識(shí)的弱化，逐漸養(yǎng)成了只要保證工程保險(xiǎn)方面的安全，即使沒有新技術(shù)的研發(fā)也是可以的思維模式，這就使得工程設(shè)計(jì)上存在著造價(jià)太高的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意義

目前為止，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)普遍不高，許多企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤達(dá)不到國際上的一半水平，而且一些企業(yè)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在著很大的隱患。如樓房質(zhì)量低劣、交房一再延期以及空置率高等問題。這些都是和項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的好壞有關(guān)。要想解決這些問題，就要在在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理上下功夫，加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的實(shí)踐以及應(yīng)用。要把項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理作為新生的管理模式來進(jìn)行高度的關(guān)注。

房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理前期策劃及市場(chǎng)調(diào)研如果不夠詳細(xì)，或是調(diào)查的結(jié)果不夠及時(shí)，這些都將制約著項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面的工作。許多企業(yè)還抱有市場(chǎng)變化快，不應(yīng)將開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)定的太死等觀念。尤其是在前期不注重項(xiàng)目策劃的可行性研究，以此導(dǎo)致了市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確的問題，白白浪費(fèi)了投標(biāo)的時(shí)機(jī)。這些都是不注重項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理所導(dǎo)致的。所以要在招標(biāo)前一定要做好詳細(xì)的企劃方案，決不能盲目的進(jìn)項(xiàng)目的招標(biāo)，否則將導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。在項(xiàng)目的決策上，如果項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理不夠到位，將會(huì)導(dǎo)致管理層在決策上猶豫不定，或是匆忙的進(jìn)行決策，這樣的決策將導(dǎo)致項(xiàng)目的不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面以及實(shí)施的不可行。要認(rèn)真的進(jìn)行項(xiàng)目的決策，否則，在決策中所導(dǎo)致的問題將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理以及工程的施工帶來很大的麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的控制

1.在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中創(chuàng)新的控制

要想創(chuàng)新，就必須加強(qiáng)管理者對(duì)企業(yè)創(chuàng)新的認(rèn)識(shí)和必要性。管理是講求科學(xué)的，是企業(yè)的生產(chǎn)力。只有企業(yè)的不斷創(chuàng)新，也只有本著不斷創(chuàng)新的原則，才能在如今競(jìng)爭激烈的市場(chǎng)中立穩(wěn)腳跟。創(chuàng)新力對(duì)每個(gè)企業(yè)發(fā)展都起著推動(dòng)作用。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的創(chuàng)新才是工程施工的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律。

此外，管理技術(shù)的創(chuàng)新也是企業(yè)的基本保障。一個(gè)企業(yè)只有創(chuàng)新理念的不斷生成，才能促使管理技術(shù)的不斷提高，二者是相輔相成的。經(jīng)過對(duì)管理理念的創(chuàng)新，才能使得企業(yè)內(nèi)自上而下都能形成一種創(chuàng)新的良好氛圍，為施工中的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理不斷的創(chuàng)新提供了一個(gè)發(fā)展軟環(huán)境。這樣才能使得項(xiàng)目管理的機(jī)制不斷的完善，才能形成一種巨大的創(chuàng)新動(dòng)力。一般從管理理念的創(chuàng)新這方面來講，應(yīng)當(dāng)確定兩個(gè)基本的創(chuàng)新點(diǎn)即戰(zhàn)略管理的理念和危機(jī)管理的理念。

戰(zhàn)略管理的理念是指工程施工前在制定和實(shí)施新的戰(zhàn)略時(shí)，要時(shí)刻的具備充分的全面性及先進(jìn)性。在執(zhí)行的過程當(dāng)中，建設(shè)單位必須不斷的對(duì)執(zhí)行的方式進(jìn)行創(chuàng)新，同時(shí)還要?jiǎng)?chuàng)新運(yùn)作的方式和競(jìng)爭的機(jī)制。這樣才能夠使工程施工具有競(jìng)爭力。

而危機(jī)管理的理念所起的作用更加重大。危機(jī)管理的理念應(yīng)當(dāng)貫穿在整個(gè)工程施工過程當(dāng)中，起著在施工不同的進(jìn)展階段有著不同的比重。通常情況下，對(duì)于具有一定規(guī)模的施工來言，危機(jī)管理的理念和風(fēng)險(xiǎn)管理的理念是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的重中之重。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中施工進(jìn)度的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中設(shè)計(jì)施工進(jìn)度的控制有：投資機(jī)會(huì)的選擇、施工可行性研究、建筑階段的租售等。把握好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中施工的進(jìn)度，就要從多個(gè)方面入手。在時(shí)間上要抓好應(yīng)對(duì)各方參與管理的范圍化統(tǒng)籌；要抓好項(xiàng)目工程在各個(gè)階段中相關(guān)的施工程度。有的是在互不影響下進(jìn)行施工，有的是要有先后順序；針對(duì)項(xiàng)目施工的情況，要制定出房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，工作的先后次序和預(yù)計(jì)施工的期限，并且對(duì)項(xiàng)目施工的進(jìn)展情況做到及時(shí)的檢查；建筑工程項(xiàng)目施工進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前期就應(yīng)該定下的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中溝通的控制

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程來講，應(yīng)該先要求施工單位內(nèi)部的組織要溝通好。由于招標(biāo)單位在施工中常常采用矩陣式的組織模式，所以，應(yīng)該要求施工單位對(duì)職能部門的溝通交流以及職能部門與項(xiàng)目部門之間的交流引起重視。職能部門間的溝通通常是招標(biāo)單位營銷策劃部門將企業(yè)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭信息和投資的發(fā)展方向與職能部門進(jìn)行溝通；財(cái)務(wù)部門根據(jù)投資的預(yù)算，資金的融合以及資金的保障工作進(jìn)行溝通；人力資源部門需要根據(jù)整個(gè)組織所提供的人力保障進(jìn)行溝通。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，投標(biāo)單位應(yīng)與各方做到及時(shí)的溝通。在招標(biāo)企業(yè)的施工中，投標(biāo)單位、監(jiān)理部門、規(guī)劃設(shè)計(jì)的單位以及中標(biāo)單位之間要進(jìn)行切實(shí)有效的溝通工作，對(duì)工程項(xiàng)目施工的順利進(jìn)展提出科學(xué)的依據(jù)。

四、總結(jié)

開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。投標(biāo)單位如何為施工單位提供施工周期中的重要信息；把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)方向；避免工程施工中資金的流失，這些都是開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的職責(zé)。

參考文獻(xiàn)：

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篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)、項(xiàng)目、設(shè)計(jì)管理

中圖分類號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)興起于20世紀(jì)后期。究其興起的原因主要有兩點(diǎn)：首先，隨著改革開放后我國經(jīng)濟(jì)水平逐步提升，推動(dòng)了我國城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，這就在很大的程度上影響了大眾對(duì)于住房的需求。隨著購房需求量的不斷提升，促使房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)交易得到快速發(fā)展。其次，在90年代隨著我國實(shí)行積極的財(cái)政政策，刺激了我國對(duì)固定資產(chǎn)大量投資的風(fēng)潮，這就促使房產(chǎn)行業(yè)的投資增長，使其占GDP的比例逐步提升。特別是在近20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展成就令人矚目。

但是，在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)如雨后春筍一樣興起和飛速發(fā)展的趨勢(shì)帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的競(jìng)爭日益激烈化。造成房價(jià)的一路飆升，甚至有些房價(jià)的增長一發(fā)不可收拾，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，出現(xiàn)了一系列亟待解決的問題。隨著競(jìng)爭的激烈化和一些房地產(chǎn)開發(fā)與交易問題的出現(xiàn)，促使房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)管理改革探討，使房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理能更好的適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢(shì)，使本身的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更好的適合更多的消費(fèi)群體，從而達(dá)到或超過預(yù)期的房地產(chǎn)開發(fā)收益目標(biāo)。

房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值  一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理改革的重要性

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期的管理改革對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展具有重要意義。如果，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商或設(shè)計(jì)管理者仍停留在原有的或傳統(tǒng)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理理念中，將會(huì)嚴(yán)重阻礙其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展和收益。

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是一種適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下出現(xiàn)的新興管理方法。項(xiàng)目管理包括：運(yùn)用各種技能、相關(guān)知識(shí)、工具與方法，為滿足、超越所開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)各方對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目的期望和要求，所開展實(shí)施的各種組織、計(jì)劃、領(lǐng)導(dǎo)和控制等方面的活動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中主要指是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理時(shí)期將較成熟、科學(xué)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方法引入，這樣的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，會(huì)有利于對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)過程中做好科學(xué)的銷售方案或房產(chǎn)開發(fā)范圍等決策，使資源優(yōu)化配置，同時(shí)還會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)的成本和質(zhì)量等得到有效控制與嚴(yán)格把關(guān)。

在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程中對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行管理主要包括兩大過程:對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案過程的管理和設(shè)計(jì)施工圖過程的管理。對(duì)這兩大過程進(jìn)行管理獲得的最終產(chǎn)品主要項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的報(bào)建文本與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工圖的主要藍(lán)圖，這些是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施與投入施工的基礎(chǔ)。同時(shí)這兩大過程的主要成果也必須申報(bào)到政府有關(guān)部門進(jìn)行審批通過，才可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工。可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中起到溝通、協(xié)調(diào)、促進(jìn)等方面的作用，可以使項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中實(shí)施者和管理者得到更好的把握與控制，所以，新時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理改革是非常必要和切實(shí)可行的。

二、做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理需要注意的要點(diǎn)分析

（一）做好對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量的管理

工程項(xiàng)目方案擬定設(shè)計(jì)階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。當(dāng)然，采用這兩種項(xiàng)目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況作出基本策劃，即常規(guī)性的都會(huì)委托策劃組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目展開市場(chǎng)調(diào)研，從而才能確立設(shè)計(jì)目標(biāo)與投資方向。房地產(chǎn)公司同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計(jì)或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對(duì)項(xiàng)目展開初步調(diào)研，并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力強(qiáng)大與否的一種手段。  實(shí)際上，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對(duì)這些設(shè)計(jì)公司進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計(jì)公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)會(huì)采用招標(biāo)形式來敲定最終的項(xiàng)目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計(jì)方案。另外，我們還要知道基本設(shè)計(jì)方案的確立往往要反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計(jì)方案，這是一個(gè)反復(fù)推敲的過程，同時(shí)更好的需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理。

（二）做好房地產(chǎn)項(xiàng)目資源的設(shè)計(jì)管理

做好房地產(chǎn)的項(xiàng)目資源設(shè)計(jì)管理，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目后期的發(fā)展情況影響較大。在此階段，所謂的項(xiàng)目資源主要包括在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始階段，企業(yè)本身投入的大量人力資源與物力資源的總和。做到保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種資源在最大限度內(nèi)的有效整合，更好的配合，充分使各種資源的能動(dòng)性得以發(fā)揮，這是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資源設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交待。雖然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)對(duì)市場(chǎng)的了解比較及時(shí)，但對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。所以要求項(xiàng)目資源的設(shè)計(jì)管理者要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。不過，因?yàn)椴僮鞯母鞣N項(xiàng)目較多，積累了不少先進(jìn)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。例如：房地產(chǎn)開發(fā)所屬的設(shè)計(jì)公司對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展前景的了解不夠深入，還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)榉N種問題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，造成是資源大大浪費(fèi)。所以做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資源的設(shè)計(jì)管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的發(fā)展是必不可少的。

總而言之，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的競(jìng)爭日益激烈，在這種新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響下，就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自身開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理進(jìn)行創(chuàng)新改革和思考，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理，在對(duì)其進(jìn)行質(zhì)量和資源科學(xué)、有效管理的同時(shí)，更好的促進(jìn)本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，使其更好的達(dá)到或超過房地產(chǎn)開發(fā)初期預(yù)設(shè)的目標(biāo)，獲得更多的利潤。

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篇(4)

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的不及時(shí)造成的。

2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

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[4]丁振雷. 淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理措施[J]. 工程管理 , 2009,(03) .

篇(5)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式，這時(shí),成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小,這成為市場(chǎng)競(jìng)爭中更為現(xiàn)實(shí)的手段和制勝關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。

（三） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

（一）項(xiàng)目決策階段開發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善。

項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究工作的不到位，是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。前期對(duì)市場(chǎng)研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。因市場(chǎng)和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時(shí)間。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的不及時(shí)造成的。

（三）供方資源的整合工作不足，與供方平等、誠信合作雙贏意識(shí)差，影響項(xiàng)目管理。

開發(fā)商是社會(huì)資源的組織者、整合者和調(diào)動(dòng)者。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理者來說，工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成的，工程實(shí)物是由若干施工單位建設(shè)出來的，而且現(xiàn)場(chǎng)工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實(shí)施，工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、材料由設(shè)備、材料供應(yīng)商提供，在工程建設(shè)實(shí)施階段開發(fā)商與參與項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間均是需方和供方的合同、合作關(guān)系，即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系，故供方資源的整合和組織以及通過合同事先約定其間接口關(guān)系就成為工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。

三、從項(xiàng)目管理角度提出以下幾點(diǎn)建議

（一）要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究工作。

前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，沒有圖紙，無法建設(shè)；而有圖，卻經(jīng)常變動(dòng)，則會(huì)使目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，就要加強(qiáng)前期調(diào)研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立和完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

（二） 要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

（三）要重視供方的資源整合和管理。

應(yīng)該真正成為項(xiàng)目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者；講誠信，把供方視作雙贏的伙伴；建立、實(shí)施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。通過比較、鑒別、洽商、考察、評(píng)估等方法建立適合自身需要的各工程內(nèi)容方面的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等承包商和材料設(shè)備供應(yīng)資源庫，然后再通過規(guī)范的工程、材料設(shè)備招投標(biāo)工作，選擇中意的供方，與供方建立責(zé)權(quán)利分明的合作聯(lián)盟。

（四）要盡量減少甲方的分包項(xiàng)目。

對(duì)于項(xiàng)目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明能由總承包單位完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包單位組織施工。開發(fā)商可同意由總包單位分包，由總包單位選擇幾家專業(yè)分包施工單位，開發(fā)商主持分包工程的招投標(biāo)工作并確認(rèn)分包施工單位，在開發(fā)商同意的前提下分包施工單位與工程總承包單位簽訂工程分包合同。這樣，有利于甲方及監(jiān)理的管理、協(xié)調(diào)，規(guī)避如質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。

（五）甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，并嚴(yán)格按合同履約。

對(duì)于工程建材，可由承包方自行采購；對(duì)于工程主材可采用甲方指定若干廠家并確認(rèn)價(jià)格和提貨、支付方式，由施工單位自行進(jìn)貨；對(duì)于工程未計(jì)價(jià)材料和工程主要設(shè)備可由甲方組織招投標(biāo)，由甲方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同，也可增加部分采購管理費(fèi)交由施工方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同。

參考文獻(xiàn)

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篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目成本；控制

0引言

伴隨著我國城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的階段。在我國，由于國家對(duì)土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，通過投標(biāo)競(jìng)拍的方式取得土地的使用權(quán)。一系列的措施使得房地市場(chǎng)的競(jìng)爭更加激烈，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本控制，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力，合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫以及避免國民經(jīng)濟(jì)的損失具有重要的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是指通過一定的組織以及管理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了開發(fā)房地產(chǎn)所支出的全部費(fèi)用的總和，主要包括項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的土地使用權(quán)出讓金，征地以及拆遷補(bǔ)償，前期費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，公共配套設(shè)施費(fèi)用以及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行組織和管理而產(chǎn)生的管理費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用以及房地產(chǎn)的銷售費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施過程中，對(duì)于各種費(fèi)用進(jìn)行管理，從而確保預(yù)先計(jì)劃的成本目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收益。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制影響因素

（1）土地成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地成本主要是指土地使用權(quán)出讓金與拆遷及各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用。隨著城市土地資源的不斷減少，以及國家土地紅線的有力控制，土地成本價(jià)格不斷上漲，已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要因素。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，土地成本已經(jīng)達(dá)到了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的30%以上，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)土地成本對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行評(píng)估分析，并確定開發(fā)單位面積房產(chǎn)的土地成本，以此作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析參考依據(jù)。

（2）建筑安裝工程成本。建筑安裝費(fèi)用主要是指建筑安裝工程建設(shè)的總，包括建筑工程建設(shè)費(fèi)用，設(shè)備與安裝成本，室內(nèi)外的裝修工程成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，建筑安裝工程成本占總成本的比例較大，隨著我國國內(nèi)建筑原材料價(jià)格的不斷上漲，建筑安裝成本也隨之增加，因此，建筑安裝工程費(fèi)用也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要影響因素。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施成本?；A(chǔ)設(shè)施以及公共配套設(shè)施成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的輔助設(shè)施成本，主要包括水電暖氣的安裝成本，道路綠化以及排水環(huán)衛(wèi)等成本支出。

（4）財(cái)務(wù)以及管理費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指為開發(fā)項(xiàng)目籌集資金進(jìn)行貸款所支付的利息以及各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用，管理費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目管理以及經(jīng)營活動(dòng)的各項(xiàng)費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的周期長，投資金額巨大，因此財(cái)務(wù)以及管理費(fèi)用也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本一項(xiàng)重要組成，在制定成本控制目標(biāo)時(shí)必須加以考慮。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間的各項(xiàng)稅費(fèi)。我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅費(fèi)有耕地占用稅，城市土地使用稅，土地增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，企業(yè)所得稅，印花稅以及營業(yè)稅等，稅費(fèi)種類較多，因此，在開發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)節(jié)應(yīng)該充分考慮各項(xiàng)稅費(fèi)，并制定相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，并將其作為成本控制組成的一部分。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制完善措施

（1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制管理。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的投資效益起到直接的影響作用，例如房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)工程量以及招投標(biāo)的限額等工程設(shè)計(jì)直接關(guān)系到工程成本的高低，因此必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，對(duì)于方案的設(shè)計(jì)以及工程設(shè)計(jì)實(shí)施招投標(biāo)方式，設(shè)計(jì)原則應(yīng)該遵循在保證工程設(shè)計(jì)安全合理實(shí)用的前提下，盡可能選擇施工成本較低，便于實(shí)施項(xiàng)目成本控制的方案。其次，應(yīng)該做好設(shè)計(jì)施工圖的審核工作，并采取一定的限額措施，在施工圖設(shè)計(jì)中，根據(jù)國家或者地方的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對(duì)于建筑的外型，結(jié)構(gòu)等技術(shù)圖紙文件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，已盡可能的節(jié)省施工成本，提高施工作業(yè)效率。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制。首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)管理。優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際作業(yè)條件，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)資源，做到施工組織設(shè)計(jì)的技術(shù)可行經(jīng)濟(jì)合理。對(duì)于重要的分部或者分項(xiàng)工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性分析，盡可能的節(jié)省施工成本，提高工程投資的利用效率。其次，加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)施工材料的管理。施工原材料作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的重要生產(chǎn)性支出，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本中占有較大比例，因此，加強(qiáng)材料的成本管理，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體施工成本控制具有重要的作用。材料的采購以及加工運(yùn)輸，結(jié)合房地產(chǎn)工程建設(shè)規(guī)模以及施工實(shí)際情況，確定材料采購總量以及供應(yīng)單位，必要情況下建立材料采購的招投標(biāo)制度。第三，加強(qiáng)施工階段的工程量簽證的監(jiān)督與管理。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程變更，必須建立完善的簽證管理制度，明確工程預(yù)算管理部門的職權(quán)責(zé)任分工，對(duì)于工程索賠，加強(qiáng)對(duì)工程索賠的預(yù)見性以及索賠的審查管理，做到工程量簽證的處理及時(shí)管理完善。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本控制管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工階段的成本已經(jīng)發(fā)生，因此，竣工階段的成本控制應(yīng)該重點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目的審核階段，對(duì)于按照設(shè)計(jì)施工圖紙以及招投標(biāo)文件與合同規(guī)定完成的，必須開具竣工驗(yàn)收單。對(duì)于材料的價(jià)格波動(dòng)以及竣工調(diào)價(jià)的審定，應(yīng)該加強(qiáng)工程簽證以及預(yù)算的清理工作，嚴(yán)格按照合同規(guī)定，確定各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的的審查以及尾款會(huì)簽管理，確保結(jié)算質(zhì)量。

（4）完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的成本控制主要是針對(duì)各項(xiàng)銷售費(fèi)用的控制管理。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭的激烈化，房地產(chǎn)廣告宣傳力度逐步加大，費(fèi)用支出也呈現(xiàn)不斷增長的趨勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體成本也具有重要的影響作用。銷售階段的成本控制主要集中在選擇優(yōu)秀的銷售機(jī)構(gòu)，制定合理完善的營銷策劃方案以及媒體的選擇等方面。房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)的選擇必須熟悉項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)，可以在短時(shí)間內(nèi)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售計(jì)劃以降低銷售成本。房地產(chǎn)營銷方案的制定必須符合市場(chǎng)需求，可以通過建立體驗(yàn)營銷模式，充分利用項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用。對(duì)于宣傳媒體的選擇，可以選擇網(wǎng)絡(luò)或者其他新型多媒體方式，以盡可能的節(jié)約宣傳廣告費(fèi)用，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目成本控制也具有重要的意義。

篇(7)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);質(zhì)量管理;質(zhì)量計(jì)劃

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2010)05-0038-02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目的是實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益,以更好地滿足市場(chǎng)需求。這就要求開發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商品,而優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品來自于開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的質(zhì)量管理。因此,可以將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)過程分為項(xiàng)目前期工作、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施和竣工結(jié)算四個(gè)階段。如何在各個(gè)階段管理好項(xiàng)目的質(zhì)量是每個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)研究的問題。由于項(xiàng)目前期工作和設(shè)計(jì)這兩個(gè)階段更是質(zhì)量管理重點(diǎn)中的重點(diǎn),所以本文重點(diǎn)對(duì)這兩個(gè)階段進(jìn)行詳細(xì)的分析與探討。

怎樣才能管理好項(xiàng)目的質(zhì)量?對(duì)于每一個(gè)開發(fā)企業(yè)來說,應(yīng)首先考慮項(xiàng)目的質(zhì)量,質(zhì)量又是質(zhì)量管理的對(duì)象,它的原則是全面的質(zhì)量管理,即以質(zhì)量為中心,項(xiàng)目全員參與,以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。全面質(zhì)量管理既是原則,也是可行的操作程序,即PDCA循環(huán)(計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理),具體的控制方法有ABC分析法、因果分析法、控制圖法、直方圖法等,這些具體方法的作用在于找出質(zhì)量偏差原因并加以修正,從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、目前在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所存在的問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方為項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì),這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí),如果規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu),就很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作主要是編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目策劃書等,這是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ),其質(zhì)量高低對(duì)后階段工作有著重大影響。

1.建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,還可設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理,他是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人,必須親自抓質(zhì)量工作。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是:根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略,確定市場(chǎng)定位目標(biāo),負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃,并組織實(shí)施;按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定,檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃的執(zhí)行情況;對(duì)發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問題,組織研究解決,并向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告;編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告,報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督檢查,不能代替項(xiàng)目其他崗位的質(zhì)量職責(zé),項(xiàng)目各個(gè)經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己的質(zhì)量責(zé)任,這樣項(xiàng)目的質(zhì)量才能有保證。

2.制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃

充分了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn),明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);熟悉質(zhì)量管理體系文件,把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解,按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計(jì)劃要簡明扼要,重點(diǎn)突出,具有可操作性。

3.建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度

建立評(píng)審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。采用德爾非法進(jìn)行評(píng)審,吸取更多專家的知識(shí)和智慧,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化前期工作成果。項(xiàng)目咨詢公司對(duì)咨詢成果進(jìn)行自我評(píng)審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊?建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善,并形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來說,設(shè)計(jì)費(fèi)約只占項(xiàng)目總投資的1%,但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75%以上。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是開發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段,它直接關(guān)系著項(xiàng)目的開發(fā)成本與質(zhì)量。其目的是通過不同階段的設(shè)計(jì)來控制和保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量。

1.開發(fā)企業(yè)在尋找規(guī)劃設(shè)計(jì)單位時(shí)應(yīng)實(shí)行建設(shè)方案招投標(biāo)制,實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化。即由開發(fā)企業(yè)選擇幾家具有實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)前,向他們?cè)敿?xì)介紹項(xiàng)目可行性、產(chǎn)品市場(chǎng)定位、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果等方面的資料和情況,特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)與合理,使各設(shè)計(jì)單位做到心中有數(shù)。設(shè)計(jì)方案提交后,開發(fā)企業(yè)組織專家進(jìn)行評(píng)審,選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案,確定中標(biāo)單位且與之簽定合同,并在此基礎(chǔ)上細(xì)化。

2.初步設(shè)計(jì)完成后,根據(jù)一些建設(shè)方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真審查對(duì)比,不能對(duì)設(shè)計(jì)單位過分依賴,這是非常重要的一環(huán)。應(yīng)注意的是細(xì)化后的設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。經(jīng)濟(jì)合理主要體現(xiàn)在:

(1)布局是否合理。戶型設(shè)計(jì)是否超前,功能分區(qū)是否分明,是否合理安排居住、使用、衛(wèi)生等功能空間,體現(xiàn)其最大的使用價(jià)值,是否嚴(yán)格控制每套住宅的價(jià)格與功能價(jià)格比,住宅結(jié)構(gòu)和設(shè)備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求;環(huán)境配套設(shè)施、建筑造型和風(fēng)格藝術(shù)感怎樣,是否體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念,是否具有較高觀瞻價(jià)值。這些都是購買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。

(2)經(jīng)濟(jì)性是否合理。設(shè)計(jì)應(yīng)將使用功能分區(qū)相對(duì)集中,減少浪費(fèi)。盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸。環(huán)境配套設(shè)施要做到經(jīng)濟(jì)適用、美觀、新穎但不奢華。

開發(fā)企業(yè)全面審查后,對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化建議,以便設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設(shè)計(jì)返工。修改后的設(shè)計(jì)方案要重新預(yù)算成本并與目標(biāo)成本對(duì)照,看是否超預(yù)算設(shè)計(jì)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段

在項(xiàng)目施工階段,雖然影響項(xiàng)目投資可能性小,但是項(xiàng)目要投入建設(shè)資金,浪費(fèi)投資可能性大,開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理。主要體現(xiàn)在:(1)實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度,充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性,管好施工現(xiàn)場(chǎng)。(2)盡量減少設(shè)計(jì)圖變更。(3)嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。(4)控制進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量與成本。(5)嚴(yán)把隱蔽項(xiàng)目的驗(yàn)收關(guān)

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級(jí)審查方式審核結(jié)算書,即監(jiān)理公司初審-項(xiàng)目部門復(fù)審-開發(fā)企業(yè)終審。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),這樣做既能監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。在結(jié)算完成后,要做好項(xiàng)目的開發(fā)評(píng)價(jià)工作,主要是對(duì)項(xiàng)目各部分分項(xiàng)和整體進(jìn)行質(zhì)量分析。其目的一方面是總結(jié)開發(fā)項(xiàng)目的成敗得失,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn);另一方面可以取得一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),為以后的開發(fā)項(xiàng)目提供質(zhì)量管理方面的參考依據(jù)。

六、結(jié)論

綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理貫穿于項(xiàng)目的全過程,在項(xiàng)目管理的各階段,時(shí)時(shí)要有抓優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的觀念,確保開發(fā)建設(shè)前期的質(zhì)量,隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差,以減少或避免資金的流失,最大限度地提高資金的投資效益。開發(fā)企業(yè)要不斷完善項(xiàng)目質(zhì)量管理制度,以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),更好地獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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