序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇項目融資的主要方式范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關(guān)鍵詞】項目融資；商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)企業(yè)

商業(yè)房地產(chǎn)（Commercial real estate）是房地產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分，廣義上來說，可以一般包括辦公寫字樓、工業(yè)廠房、步行街和店鋪等。近年來，隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整與城市綜合體的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)逐漸進入黃金發(fā)展期，成為房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長點。據(jù)《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，國內(nèi)排名前20名的開發(fā)商，如萬科、保利、金地等均已進入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。可見，商業(yè)房地產(chǎn)十分具有吸引力，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的熱情十分高漲。[1]

然而，受限于國內(nèi)金融資本市場的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源渠道單一、金額有限、融資成本較高；而且傳統(tǒng)的融資方式存在許多不足，不適合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的投融資。作為國際金融市場上推出的一種新型融資方式，[2]項目融資（Project Financing）近幾年已經(jīng)逐步進入中國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的視野，并在實踐中取得了良好的效果。因此，項目融資與商業(yè)房地產(chǎn)兩者的結(jié)合是一個值得深入探討的重要課題。

一、我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中面臨融資難問題與傳統(tǒng)融資方式存在的不足

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的融資需求巨大，融資難度高

有別于住宅房地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)具有所需資金規(guī)模大、投資回收周期長、開發(fā)模式復雜、投融資結(jié)構(gòu)復雜等特點。[3]整體而言，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而其中的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對資金的渴求程度更甚。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)涉及購置土地、項目開發(fā)和建設(shè)，以及后期的銷售、運營和管理等各個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都需要雄厚的資金實力作后盾。此外，商業(yè)房地產(chǎn)項目往往采取“只租不售”、“租多售少”的經(jīng)營模式，因此，項目完工之后，開發(fā)商要想回籠資金、受賄成本至少需要5-10年的漫長時期。種種因素決定，與住宅房地產(chǎn)相比，商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資難度更高。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式存在的不足

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)離不開來自銀行等金融機構(gòu)的資金支持，學理上一般將企業(yè)融資分成內(nèi)部融資與外部融資，前者主要是企業(yè)自身積累的資金；后者包括銀行貸款、發(fā)行股票債券等。實踐中，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式，主要包括銀行貸款、房地產(chǎn)信托資金、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的股權(quán)融資與債券融資以及民間借貸等多種方式。但是，這幾種方式運用于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)均存在一些不足。

首先，銀行貸款一直在房地產(chǎn)企業(yè)貸款中具有舉足輕重的作用，[4]然而，受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行收緊銀根，居民購房貸款和企業(yè)開發(fā)貸款額繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，銀行貸款形勢嚴峻。其次，對于絕大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，上市融資、債券融資的難度較大、門檻過高；據(jù)統(tǒng)計顯示，國內(nèi)三萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中，上市的企業(yè)僅有百余家。[5]近年來房地產(chǎn)信托融資（Real Estate Investment Trust，REITS）受到非常多的關(guān)注，但是受政策調(diào)整和銀監(jiān)會等監(jiān)管部門嚴控的影響，房地產(chǎn)信托業(yè)務越收越緊，已經(jīng)呈明顯降溫態(tài)勢。2011年，四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務被叫停。至于民間借貸，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，一方面額度有限，杯水車薪，另一方面借貸成本較高、風險比較高?？傊?，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資方式存在許多不足，難以滿足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。

二、項目融資的主要內(nèi)容與特點

項目融資（Project Financing）首先出現(xiàn)于二十世紀三十年的美國油田、煤炭等礦產(chǎn)資源的項目開發(fā)中，后來逐漸成為國際金融界爭相推崇的融資方式，并逐步應用于鐵路、公路等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中。美國銀行家彼得·內(nèi)維特（Peter Nevit）指出，項目融資“是為一個特定經(jīng)濟體所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障?！盵6]通俗地講，項目融資的核心內(nèi)容是：以項目開發(fā)為載體，項目的承辦人成立項目公司，以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物一種新型融資模式。具體而言，與傳統(tǒng)的銀行信貸、債券融資等方式相比較，項目融資具有以下幾個特點。

（1）項目融資以項目開發(fā)為融資的載體和導向

顧名思義，項目融資是以項目為融資的載體和導向。銀行等項目資金提供者主要關(guān)注的是該項目未來的現(xiàn)金收益和項目的資產(chǎn)，而非項目發(fā)起人（例如房地產(chǎn)開發(fā)商）的資信和還款能力。一般而言，項目融資需要專門設(shè)立項目公司（Project Company），以項目公司作為融資的借款人和還款人，項目公司作為法人，以其項目經(jīng)營收入為還款來源，并以項目公司的資產(chǎn)作為貸款抵押物。總之，項目融資的一大特點在于：融資的全過程都圍繞項目開發(fā)、項目公司來開展。

（2）項目融資能幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)負債表外融資

一般而言，貸款將以企業(yè)的資產(chǎn)負債形式呈現(xiàn)，因此，銀行貸款、民間借貸等方式將直接影響貸款企業(yè)今后的融資能力和融資難度。項目融資則有所不同。項目融資具有風險共同分擔的特點，資金提供者對債務的追索僅限于項目公司抵押的資產(chǎn)以及未來現(xiàn)金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進入投資者資產(chǎn)負債表中的貸款形式，即實現(xiàn)表外融資。[7]可見，項目融資能夠大大提高項目發(fā)起人、投資者等相關(guān)主體的資金使用效率。

（3）項目融資具有有限追索或無追索的特點

項目融資以項目公司為借款和還款主體，同時也僅以項目公司本身的資產(chǎn)、現(xiàn)金流為還款的來源。因此，無論項目出現(xiàn)什么問題，資金提供者只能以項目公司為限行使追索權(quán)。“無追索”是有限追索的極端，在實踐中，一般很少出現(xiàn)。這實際上就保護了項目發(fā)起人與廣大投資者（如房地產(chǎn)開發(fā)商）的利益，而資金提供者（如銀行等金融機構(gòu)）的風險就比較大。因此，為了降低資金提供者的風險，一般而言，項目融資的主體還包括作為第三方的“擔保人”，擔保人將以提供的擔保金額為限，承擔項目債務責任。

三、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資的幾種模式

自產(chǎn)生以來，項目融資的應用范圍逐步擴大，從原先的礦產(chǎn)資源的開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，到目前商業(yè)商地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域，逐步走向大型化、國際化、技術(shù)化。[8]商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)往往意味著大規(guī)模資金的投入，沒有多元化的融資渠道、卓有成效的融資手段，面對商業(yè)房地產(chǎn)如火如荼地發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商也只能“望洋興嘆”。項目融資具有的有限追索、以項目為載體和表外融資等特點，使得其十分適合應用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資。本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的特點，論述商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中運用項目融資的幾種主要模式。

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的訂單式開發(fā)/融資模式

訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式是我國大連萬達集團在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)過程中，借鑒項目融資的思想，在實踐中創(chuàng)造性地形成的商業(yè)房地產(chǎn)融資模式。[9]筆者認為，這種模式是西方先進項目融資思想與我國本土實踐相結(jié)合的優(yōu)秀產(chǎn)物，值得我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商重視和學習。

圖1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的訂單式開發(fā)

/融資模式示意圖

如圖1所示，萬達集團在開發(fā)“萬達廣場”等商業(yè)地產(chǎn)的過程中，先于有意向的企業(yè)簽訂聯(lián)合協(xié)議，約定商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計、功能等；同時，共同參與商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)；在這個過程中，合作企業(yè)（如沃爾瑪?shù)龋┫蛉f達房地產(chǎn)開發(fā)商提供了相當于長期租約的擔保。這種模式當然贏得商業(yè)銀行的資金支持，融資難度大大降低。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的投資者直接安排的融資模式

“以項目為載體”是項目融資模式的主要特點之一，如果項目的投資者直接安排項目的融資，并且直接承擔起融資安排中相應的責任，那么這種融資模式就被稱之為“投資者直接安排”的融資模式。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由于投資者直接安排的融資模式，要求投資者，也就是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商，必須有較雄厚的資金實力、較好的資信。[10]例如，國內(nèi)的萬達集團、萬科集團和SOHO中國等規(guī)模較大、與銀行建立有良好的合作關(guān)系的大型商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目公司安排的融資模式

項目公司安排的融資模式是比較符合項目融資的核心內(nèi)容的，顧名思義，其主要運作機制是：由項目發(fā)起人（開發(fā)商）和項目的所有投資者，共同投資，組建一個具有獨立法人資格的項目公司，該公司與開發(fā)商及其他投資者并沒有直接的聯(lián)系；[11]項目公司的使命在于，以它的名義經(jīng)營和開發(fā)項目、進行融資等活動。也就是說，通過商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)，項目投資者聚集起來，并建立聯(lián)系，從而成功為項目實現(xiàn)融資目的，保障商業(yè)房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)、建設(shè)。

（4）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的以承購合同為基礎(chǔ)的融資模式

圖2 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的以承購合同為

基礎(chǔ)的融資模式示意圖[12]

如圖2所示，這一模式主要有三個參與主體：開發(fā)商、承購合同簽訂者（也就是第三方），融資方（資金提供者）。這一項目融資模式的優(yōu)勢在于其是以承購合同為融資的前提和保障?；诔邪贤捻椖块_發(fā)，融資方式將更加相信項目開發(fā)未來能夠取得成功，并能獲得較好的收益。而與開發(fā)商簽訂購房合同的第三方也對項目開發(fā)的前景十分看好。因此，這一模式十分符合項目融資的精髓：無論是項目發(fā)起方、融資方還是擔保方等第三方，均十分相信項目未來的營收能力和前景。這正是項目融資的信任基礎(chǔ)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進行項目融資的幾個關(guān)鍵點

解決融資問題是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)迫在眉睫的關(guān)鍵要務，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須提升融資能力，創(chuàng)新融資方式，才能突破限制企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，順利實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。項目融資的有限追索權(quán)、以項目為導向、實現(xiàn)表外融資等特點，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，是十分有利的，因為這無形中降低了貸款方，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資風險。當然，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資并非能輕而易舉地實現(xiàn)，開放商必須抓住主要關(guān)鍵點，力圖掃清障礙，才能實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與項目融資的完美融合。

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商必須著力提升項目管理的能力

項目融資是以項目公司為載體和導向進行的融資方式，由于項目發(fā)起人只需要前期的資金投入，開發(fā)和后期均需要資金提供者的資金支持。這無疑加大了資金提供者的風險，[13]降低其融資意愿。因此，為了減少投資方的疑慮、提升融資的信心和意愿，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商不僅應該提供一個合理的、可行的項目開發(fā)計劃，更應該在項目開發(fā)、建設(shè)和后期運營管理中，展現(xiàn)出優(yōu)秀的項目管理的能力，并逐步提升自己的項目管理的能力。這是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資得以實現(xiàn)的首要前提。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商應充分挖掘并發(fā)揮項目融資的優(yōu)勢

首先，在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資結(jié)構(gòu)中，開發(fā)商應在提升自身實力的前提下，努力展現(xiàn)項目的市場前景，從而贏得銀行等金融機構(gòu)對項目開發(fā)的信息和良好評價，進而實現(xiàn)項目融資的有限追索。其次，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資必須完善項目的風險和利益的分擔機制。另外，資產(chǎn)債務表外融資是項目融資的優(yōu)勢之一，開發(fā)商在保障項目前期投入的基礎(chǔ)上，可以盡可能提升資金使用效率，從而實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商要提升項目融資風險管理的能力

項目融資雖然具有分散項目開發(fā)風險的特點，但是，由于項目管理、實施和外部環(huán)境等多方面因素的影響，商業(yè)房地產(chǎn)項目融資過程中往往會遇到諸多風險，例如，政治法律風險、項目管理方面的風險、項目本身的風險等。[14]因此，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商應該提升項目風險管理的意識，積極作為，準確識別項目的主要風險來源及其成因，分析并評價風險的具體內(nèi)容，以及自身可以接受的水平；同時，提升項目融資風險的管理能力，在商業(yè)房地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計的過程中，做好預案，多管齊下，將融資與風險管理緊密結(jié)合起來。

參考文獻：

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[4]蔣文懷.房地產(chǎn)融資應實現(xiàn)多元化[J].中國金融界，2011（10）：80-82.

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[6]Nevit P K. Project financing [M].6th ed. London：Economic Publications，1996.

篇(2)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;項目融資

1.房地產(chǎn)項目的傳統(tǒng)融資模式

房地產(chǎn)開發(fā)項目融資而言, 是房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長、高風險、高收益的特點，其最重要的問題就是資金問題，它歷來都是開發(fā)商最關(guān)注的問題，它也決定了該房地產(chǎn)項目能否順利實施。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式是主要利用企業(yè)自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。其渠道主要包括內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是指開發(fā)商自身的積累，包括開發(fā)企業(yè)的自有資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前一種方式由于企業(yè)的資金積累較慢故效率較低，后一種在我國應用較少。外部融資主要是銀行貸款、信托投資等，其中以銀行貸款為主。但是銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制，且貸款項目的風險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔，然后由銀行承擔，對于企業(yè)來說是非常不利于分散風險的。所以，有以上分析可知，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過安排建設(shè)項目本身進入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。

2.房地產(chǎn)項目融資新模式――項目融資

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。對比傳統(tǒng)融資跟項目融資，傳統(tǒng)融資貸款人考慮借款人的資信狀況以及將要建設(shè)的項目的前景，而項目融資貸款人考慮項目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及除此之外的項目實體的其他資產(chǎn)。結(jié)合項目融資和房地產(chǎn)項目的特點，本文提出以下針對房地產(chǎn)項目的項目融資模式。

2.1 BOT 融資模式

BOT是Build（建設(shè)）、Operate(經(jīng)營)和Transfer(轉(zhuǎn)讓)三個英文單詞第一個字母的縮寫。是指國家或者地方政府部門通過特許經(jīng)營協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)(包括中外合資、中外合作、外商獨資)或本國其它的經(jīng)濟實體組建項目公司，由該項目公司承擔公共基礎(chǔ)設(shè)施(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè))項目的融資、建造、經(jīng)營和維護；在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)，允許向設(shè)施使用者收取適當?shù)馁M用，由此回收項目投資、經(jīng)營和維護成本并獲得合理的回報；特許期滿后，項目公司將設(shè)施無償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門。BOT 實際上是政府和私人企業(yè)間就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所建立的特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議關(guān)系。

在房地產(chǎn)業(yè)，BOT 項目融資模式可應用于公共休閑場所的建設(shè)中，如公園等項目。該模式不僅能減少政府的直接財政負擔，減輕政府的借款負債義務，而且還有利于轉(zhuǎn)移和降低風險，提高項目的運作效率。BOT項目如果有外國的專業(yè)公司參與融資和經(jīng)營，會給項目所在國帶來先進的技術(shù)和管理經(jīng)驗，既給本國的承包商帶來較多的發(fā)展機會，也促進了國際經(jīng)濟的融合。

2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融資模式

ABS（Asset Backed Securitization）是以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式。具體來說，它是以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項目資產(chǎn)可以帶來的預期收益為保證，經(jīng)過信用增級，在資本市場上發(fā)行債券籌集資金的一種項目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項目可以進入高信用等級證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點大幅降低發(fā)行債券籌集資金的成本。

具體來說，利用ABS 模式進行房地產(chǎn)項目融資的流程基本上可分為四個階段：第一，組建SPC 階段。SPC 是Special Purpose Corporation 縮寫，即特殊目標公司。這種公司包括國際權(quán)威資信評估機構(gòu)較高資信評估等級（AAA 或AA 級）的信托投資公司、信用擔保公司、投資保險公司或其他具有類似功能的機構(gòu)。成功組建SPC 是ABS 順利運作的根本前提；第二，SPC 與項目結(jié)合階段。適合ABS 的項目是擁有未來現(xiàn)金流入的大型房地產(chǎn)項目或幾個中小型房地產(chǎn)項目捆綁組合項目，擁有這些未來現(xiàn)金流量所有權(quán)的是項目公司，這些現(xiàn)金流量所代表的資產(chǎn)是ABS 融資的物質(zhì)基礎(chǔ)。SPC 與這些項目的結(jié)合就是以合同協(xié)議的方式將項目公司擁有的未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC；第三，SPC 發(fā)行債券階段。SPC 可直接在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，或者經(jīng)過SPC 信用擔保，由其他機構(gòu)組織發(fā)行債券。SPC發(fā)行的債券或通過它信用擔保的債券自動擁有相應等級。然后把所籌資金用于項目建設(shè)和開發(fā)；第四，SPC 償債階段。由于項目公司已將項目資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，因此SPC 就能利用項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入清償其在國際資本市場發(fā)行債券的本息。

2.3房地產(chǎn)的售后回租融資模式

售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產(chǎn)后，再從購買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。房地產(chǎn)的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①房地產(chǎn)項目公司設(shè)計好售房價格和租金，計算房地產(chǎn)的投資報酬率，該報酬率應高于銀行存款利率；②項目公司與房地產(chǎn)投資者簽訂房產(chǎn)購買合同，同時按約定項目公司回租該房產(chǎn)；③項目公司再將房產(chǎn)租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。房地產(chǎn)的售后回租主要通過銷售積壓的房產(chǎn)，收回大量資金，緩解了項目公司資金緊張的問題；而對于投資者來說，因為購買的房產(chǎn)屬自己，避免了因項目公司破產(chǎn)遭受巨大損失的風險。

3.總結(jié)

傳統(tǒng)以企業(yè)自身的資信能力進行融資的方式已經(jīng)不適合在當今經(jīng)濟環(huán)境下發(fā)展的房地產(chǎn)項目，而取而代之的是以房地產(chǎn)項目本身為主要考慮因素。在這樣的背景下，，結(jié)合房地產(chǎn)項目自身和項目融資方式的特點，本文提出了BOT融資模式、ABS融資模式、售后回租等融資模式，并對這些模式進行了分析，以幫助房地產(chǎn)項目選擇合適的融資方式。　[科]

【參考文獻】

［1］戴大雙.項目融資[M].機械工業(yè)出版社.

篇(3)

Abstract: West coast of Qingdao will further accelerate infrastructure construction, increase investment, accelerate the rate of economic growth, further support the development of Qingdao as an international city of bay area next few years. In this paper, the whole process of city management project financing is discussed with the west coast development opportunity, and corresponding control points are put forward about the key job, which has certain reference significance on decision-making and implementation of the city management project financing.

關(guān)鍵詞： 項目融資咨詢?nèi)^程

Key words: project finance ，consult， process

中圖分類號： F038 文獻標識碼： A 文章編號：

在工程咨詢領(lǐng)域，融資咨詢的核心業(yè)務是對投資項目的融資方案進行分析論證，即對籌資方案的安全性、經(jīng)濟性和可行性進行評判和比較。安全性是指籌措風險對籌資目標和項目建設(shè)的影響程度;經(jīng)濟性是指籌資成本的高低;而可行性是指籌資渠道有無保障，是否符合國家政策規(guī)定。最后分析資金籌措方案在可能與可行的條件下的最優(yōu)化，使籌資成本最低。其主要過程控制點如下:

一、融資渠道及方式的選擇控制點

對于每一個具體的項目，應選擇不同的融資渠道和方式。國內(nèi)城市經(jīng)營項目融資，可以采用銀行貸款間接融資方式，發(fā)行各類債券、股票直接融資方式及融資租賃方式等。各類融資方式均有其利弊，應根據(jù)項目的特點進行選擇。

資金來源渠道及融資方式的分析論證，主要包括:①分析鑒定各種籌資渠道是否可行、落實和可靠;②分析資金來源方案是否滿足項目基本要求。項目需要引進先進技術(shù)，則可選用現(xiàn)匯引進或合資經(jīng)營方式;項目主要需要擴大出口、增加外匯，則可采用合資、合作、補償貿(mào)易方式;項目投資大、見效慢、盈利能力差，則可申請外國政府低息貸款或國際金融機構(gòu)貸款等;③分析資金來源是否正當、合理，是否符合國家政策規(guī)定，要根據(jù)項目特點，按照國家規(guī)定的政策法規(guī)，選擇政策允許的資金來源方式;④對于利用外資項目，需要復核外匯來源和外匯額度是否落實和可靠，外匯數(shù)額能否滿足項目的要求。

二、融資組織及法律咨詢控制點

(一)融資組織方式的選擇

投資項目的融資方案咨詢，首先要分析應由誰出面發(fā)起項目，誰承擔融資的責任和風險并獲得項目的收益等問題，其中典型的組織方式有公司融資方式和項目融資方式。項目融資和公司融資的主要區(qū)別在于項目融資僅以項目自身的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)償還債務資金和提供擔保，以項目本身為基礎(chǔ)設(shè)立新的財務獨立的項目公司，而公司融資不設(shè)立新的項目法人，項目與原有企業(yè)的資產(chǎn)聯(lián)為一體，債務資金的償還可以整個企業(yè)的信用為基礎(chǔ)。兩種融資方式往往相互交叉，又不斷創(chuàng)新，演繹出各種不同的融資組織形式。如作為項目融資重要方式的BOT融資方式，就演繹出幾十種具體的組織方式。咨詢工程師在具體項目的策劃中，必須根據(jù)項目的具體特點及融資環(huán)境的具體情況，選擇適合項目特點的融資組織方式。

(二)籌資數(shù)量及投放時間分析論證

在融資方案的設(shè)計中，合理安排權(quán)益資本和債務資金的籌措數(shù)額及投入時序，使得資金的供給在總量、幣種和分年度投入時序等方面均與項目的資金需求相匹配，形成供求平衡的融資方案，是融資咨詢的重要工作內(nèi)容。在可行性研究階段，應核查籌集資金的數(shù)量是否符合和滿足擬建項目的資金需求，并分析籌資時間和各年數(shù)量是否能夠符合和滿足項目建設(shè)進度的要求。

(三)融資方案的有關(guān)法律問題咨詢

1、項目融資一般遵循下列程序:①編制項目建議書和可行性研究報告，按有關(guān)規(guī)定、程序報批；②設(shè)立項目公司。由所確立的項目公司負責進行與項目融資相關(guān)的一切活動; ③對項目投資者的選擇，可通過直接談判、征求計劃書、主動提出計劃書、公開招標等方式選擇。咨詢工程師在融資方案的咨詢中，必須保證項目的前期工作程序符合我國有關(guān)法律規(guī)定。

2、合同條款咨詢

對融資合同的條款進行咨詢，是融資咨詢的重要工作內(nèi)容。在咨詢中要重點分析:①項目公司對項目的融資、建設(shè)、經(jīng)營的當事方的資格要有競爭性的選擇;②合同條款應符合國家有關(guān)項目融資的政策法規(guī)要求。③為減少貸款人承受的風險，可考慮金融機構(gòu)或其他有關(guān)方提供各種可能的融資渠道作為補充支持手段;④政府有關(guān)部門將依有關(guān)法律進行相應的監(jiān)督和管理;⑤為保證項目預期的現(xiàn)金流量與還本付息資金流量平穩(wěn)協(xié)調(diào)，可考慮使其投資多元化。

3.編制融資文件：在項目融資方案的咨詢中，編制各種融資文件是咨詢工程師的一項十分繁重的工作。主要文件包括:①擔保、抵押文件；②融資協(xié)議及附加文件;③項目的擔保協(xié)議;④支持文件，包括政府有關(guān)部門的支持文件(例如許可證、批準、特許等);⑤關(guān)于項目技術(shù)可行性、安全性、經(jīng)濟性、安全性相關(guān)報告等和律師的法律意見書。

這些文件是項目的基礎(chǔ)，具有很強的專業(yè)性，一般需要具有專業(yè)執(zhí)業(yè)能力的咨詢工程師或咨詢工程師協(xié)助其它專業(yè)人士來完成。

三、融資成本、結(jié)構(gòu)及風險分析控制點

在項目融資方案的論證基礎(chǔ)上對融資方式進行優(yōu)化設(shè)計，使得選定的融資方案在成本、結(jié)構(gòu)和融資風險方面達到最優(yōu)。

(一)融資結(jié)構(gòu)分析

完成各個融資方案的設(shè)計后，應對各種可能的融資方案進行融資結(jié)構(gòu)的分析和選擇，包括資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)分析、權(quán)益投資結(jié)構(gòu)分析和負債融資結(jié)構(gòu)分析。

(二)融資成本分析

融資成本又稱資金成本，包括資金籌集費和資金占用費兩部分。資金籌集費是指在資金籌集過程中支付的各項費用，一般系一次性支出，如貸款的承諾費、手續(xù)費、管理費、費等。資金占用費是因使用資金而發(fā)生的經(jīng)常性費用，如普通股和優(yōu)先股股息、貸款及債券利息等。

(三)融資風險分析

融資風險是指融資活動存在的各種風險。項目和企業(yè)的融資中常常存在資金成本變動、融資結(jié)構(gòu)不合理而造成財務困難等各種風險。融資風險有可能使投資者、項目業(yè)主、債權(quán)人等各方蒙受損失。在融資方案分析中，應對各融資方案的融資風險進行識別、評價和比較，并對最終推薦的融資方案提出風險防范措施。

城市經(jīng)營項目融資咨詢?nèi)^程控制點是一項專業(yè)性強、責任心重的工作,一個優(yōu)秀咨詢團隊，一定能實現(xiàn)城市資源合理配置，良性運作和高效使用，達到城市建設(shè)和城市經(jīng)濟發(fā)展互動共進。

參考文獻

[1] 羅紀寧, 中國管理咨詢業(yè)市場的發(fā)展與對策[J]. 南方經(jīng)濟. 2001(01)

篇(4)

關(guān)鍵詞：項目；融資；適用法律

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

文章編號：1672.3198（2013）04.0152.02

1項目融資的簡介

1.1概念

項目融資即項目的發(fā)起人（即股東）為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，以項目公司本身的現(xiàn)金流量和全部收益作為還款來源，并以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物。該融資方式一般應用于發(fā)電設(shè)施、高等級公路、橋梁、隧道、鐵路、機場、城市供水以及污水處理廠等大型基礎(chǔ)建設(shè)項目，以及其他投資規(guī)模大、具有長期穩(wěn)定預期收入的建設(shè)項目。

項目融資可以按追索權(quán)劃分為無追索權(quán)的項目融資和有追索權(quán)的項目融資。其中，無追索的項目融資方式下，如項目未來的現(xiàn)金流不足以償還之前貸款，貸款方的追索權(quán)僅限于項目擁有的資產(chǎn)及產(chǎn)生的直接現(xiàn)金流。有追索權(quán)的項目融資方式下，除了向項目擁有的資產(chǎn)取得擔保外，第三方還提供額外擔保，但是以其提供的擔保金額為限。

1.2參與主體

根據(jù)國內(nèi)外的慣例，被認為是項目融資參與主體的主要有：項目公司、項目承包公司、銀行等提供貸款的金融機構(gòu)。

項目公司是項目的直接參與者，是項目主辦人為了項目的順利運營而注冊成立，自負盈虧的公司。項目承包公司是承攬項目的承包商，項目融資的主要目的就是為了支付gem承包商的費用，國際上也有以承包公司為主導發(fā)起人進行融資的。金融機構(gòu)是項目融資中提供資金的一方，也是融資風險的主要承擔方。

2阻礙項目融資快速發(fā)展的法律原因及解決措施的探討

和傳統(tǒng)的融資方式相比，項目融資有著較強的優(yōu)勢：首先，它可以快速到位資金；其次，項目融資借助項目的現(xiàn)金流，其貸款杠桿可以不反應在項目融資主辦方的資產(chǎn)負債表內(nèi)，有助于其優(yōu)化財務報告。但是，目前項目融資并未廣泛運用于實踐中，就其立法保護不力而產(chǎn)生的原因，筆者進行了如下的分析：

2.1浮動抵押

浮動擔保（floating charge）是指抵押人將其現(xiàn)在和將來所有的全部財產(chǎn)或者部分財產(chǎn)上設(shè)定的擔保，在行使抵押權(quán)之前，抵押人對抵押財產(chǎn)保留在正常經(jīng)營過程中的處分權(quán)，是國際項目融資中廣泛采用的一種融資擔保方式。

對比浮動抵押的規(guī)定，適用我國《擔保法》，可能會產(chǎn)生以下問題：第一，擔保物的不確定性。項目融資擔保物是項目公司的資產(chǎn)，而任何一個運營中的公司，其資產(chǎn)值均會有變化，擔保物的形式也可能從現(xiàn)金變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)，存貨變成應收賬款。這種狀態(tài)一直會持續(xù)至公司違約或發(fā)生清算等事項。而這和我國法律要求擔保物事先確定的原則有沖突。第二，抵押物所有權(quán)和支配權(quán)分離。根據(jù)《擔保法》第六十四條規(guī)定，動產(chǎn)質(zhì)押自質(zhì)物交付給質(zhì)權(quán)人時生效。項目融資中的進行的擔保，必定有部分屬于動產(chǎn)質(zhì)押的部分，如果依法操作，那么項目公司將失去部分保障其正常運營所必需設(shè)備的支配權(quán)。筆者建議，我國立法或司法解釋中亦可參考國際慣例中浮動抵押的規(guī)定，加以規(guī)范。

2.1.1抵押范圍

我國《物權(quán)法》第181條規(guī)定，經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。顯然，雖然這是目前學者普遍認為項目融資適用的法律條文，但仔細研究，發(fā)現(xiàn)還是有所偏差的。181條的范圍主要是指動產(chǎn)，更適合制造型企業(yè)，而項目抵押更多的會涉及不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)（如設(shè)計圖紙）等。筆者建議，可以在司法解釋中擴大上述法條的適用范圍。

2.1.2抵押登記

《擔保法》第42條規(guī)定，辦理抵押物登記的部門分別為：以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。由此可見，我國的抵押登記最好可以進行統(tǒng)一管理，這為項目融資的抵押擔保簡化行政手續(xù)。

2.2應收賬款的質(zhì)押

《擔保法》第七十五條規(guī)定，可以質(zhì)押的權(quán)利如下：（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；（2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；（3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；（4）依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利。項目融資是一種以項目的未來收益和資產(chǎn)作為償還貸款的資金來源和安全保障的融資方式。而此種未來的收益和資產(chǎn)經(jīng)常性地以應收賬款的形式出現(xiàn)。物權(quán)法并未對此進行詳細規(guī)定，而應收賬款和其他權(quán)利相比，缺乏載體進行固化，操作起來更為復雜。

筆者認為，首先，應該先行就應收賬款質(zhì)押的訴權(quán)問題、未登記應收賬款質(zhì)押合同的效力問題、時效問題、出質(zhì)應收賬款債權(quán)的擔保利益的追及權(quán)問題、出質(zhì)人破產(chǎn)時設(shè)質(zhì)應收賬款的別除權(quán)等主要問題作出規(guī)范。因為這些問題是應收賬款質(zhì)押制度付諸實施后馬上面臨的現(xiàn)實問題。其次，盡快出臺《應收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)的管理辦法》。物權(quán)的基本特征就是具備公示公信力，如果要設(shè)定應收賬款的質(zhì)押，也同樣需要讓第三方知曉。再次，盡快建立起社會化的誠信體系。應收賬款質(zhì)押給金融機構(gòu)帶來的風險并不僅僅局限于次債務人對出質(zhì)人的合同抗辯及次債務人自身的清償能力，最重要的風險將來自在整體社會信用制度缺失情況下，無論主債務人，還是次債務人都缺乏主動清償債務的積極性（包含借貸關(guān)系的貸款與作為出質(zhì)標的的應收賬款）。

3結(jié)語

近年來，我國在國內(nèi)持續(xù)啟動重大工程項目，截至2006年，更是完成對外承包工程營業(yè)額300億美元，但國內(nèi)銀行的風險管理幾乎完全依靠企業(yè)提供100%的抵押，在大部分企業(yè)資產(chǎn)負債率較高的情況下，資金短缺成為約束業(yè)務發(fā)展的瓶頸，與美歐和日韓企業(yè)相比，差距甚遠，極大地影響了企業(yè)的競爭力。逐步健全相關(guān)法律規(guī)定，不僅能給國內(nèi)企業(yè)注入了活力，亦為閑散的資金提供了出路。

參考文獻

篇(5)

摘要：圍繞我國公共環(huán)境建設(shè)項目這一關(guān)系到國際民生的項目建設(shè)主題，簡述了我國公共環(huán)境建設(shè)項目的特點，分析了我國公共環(huán)境建設(shè)項目融資的必要性，提出了我國公共環(huán)境建設(shè)項目常用的幾種融資模式，以供相關(guān)部門參考。

關(guān)鍵詞：公共環(huán)境建設(shè)項目融資模式ABS融資模式政府貸款

1.我國公共環(huán)境建設(shè)項目的特點

改革開放以來，中國的經(jīng)濟持續(xù)高速增長，國內(nèi)公共環(huán)境建設(shè)項目如：市政基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)林水利建設(shè)、垃圾污水處理、高速公路、電力電信設(shè)施建設(shè)項目等也與日俱增。這必然要求我國加快公共環(huán)境項目建設(shè)以適應經(jīng)濟高速發(fā)展需要，而資金短缺往往成為加快公共環(huán)境項目建設(shè)的瓶頸。因此很有必要就我國的公共環(huán)境建設(shè)項目融資模式進行研究。

公共環(huán)境項目建設(shè)投資帶動了快速的經(jīng)濟增長，也給中國人民帶來了難以估量的收益，極大地改善了我們的人居環(huán)境，然而公共環(huán)境建設(shè)項目卻與一般的建設(shè)項目具有不同之處。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

(1)公共環(huán)境建設(shè)項目投資巨大，回收期長。如公路建設(shè)、污水處理廠、電力管網(wǎng)、電信設(shè)施等都至少需上千萬或上億的建設(shè)資金。資金回收期則長達十幾年或幾十年。

(2)公共環(huán)境建設(shè)項目中高速公路、電力電信等基礎(chǔ)設(shè)施項目有穩(wěn)定的投資回報率。在各行業(yè)競爭日益激烈，利潤空間愈來愈小的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施投資回報率的穩(wěn)定性對投資者有很大吸引力。

(3)公共環(huán)境建設(shè)項目涉及面極為廣泛。一個基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目從立項到完工往往要涉及到研究院、設(shè)計院、項目上級單位、政府主管部門、建設(shè)單位、施工單位、承包單位、監(jiān)理部門、銀行、保險、律師事務所、會計師事務所等等。項目建成后公眾參與率也極高。

(4)公共環(huán)境建設(shè)項目開始由勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，技術(shù)的不斷進步，公眾對公共環(huán)境建設(shè)項目的要求標準也越來越高。新立項的項目中新技術(shù)新工藝的比重越來越高。

(5)公共環(huán)境建設(shè)項目對政府政策的依賴性很強。如高速公路收費辦法、城市排污收費等政策的制定和變更直接影響到項目的可行性。“十五”期間，國家把建設(shè)重點投向公共環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，各省、市也紛紛以興建公共環(huán)境項目來提高城市的承載能力，改善城市的投資環(huán)境，為公共環(huán)境項目的建設(shè)提供了很好的機遇。

(6)公共環(huán)境建第三章公共環(huán)境建設(shè)項目的特點及融資渠道設(shè)項目巨額資金融通難度較大，需要探索多元化的融資渠道。

(7)公共環(huán)境建設(shè)項目作為一種“社會公共產(chǎn)品”，相對于經(jīng)濟效益而言更重視其社會效益的發(fā)揮。

2.我國公共環(huán)境建設(shè)項目融資的必要性

公共環(huán)境建設(shè)項目融資方式的功能特點決定了私營機構(gòu)和公營機構(gòu)對它都有興趣?？梢哉f，公共環(huán)境建設(shè)項目融資不失為政府要加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐和私營機構(gòu)為大量資本求得長期穩(wěn)定收益的一個好方法。因此不管是對政府、投資人，還是對項目公司來說，公共環(huán)境建設(shè)項目融資都是非常必要的，其必要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

2.1利用資金

一般情況下，工程項目，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)往往嚴重滯后，成為經(jīng)濟發(fā)展的“瓶頸”，需要政府加以改善，而建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項目需要巨額的資金，但政府都無能力拿出，采用公共環(huán)境建設(shè)項目融資的多元化方式就可以在一定程度上緩解政府由于種種原因，不能滿足其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)龐大的資金需求的矛盾。因而公共環(huán)境建設(shè)項目融資方式是減輕政府及公共部門承擔基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)資金短缺的有效方式。

2.2風險轉(zhuǎn)移

由于工程項目，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)營運具有長期性和不定性等特點，在項目的整個建設(shè)營運過程中存在著一系列風險，采用公共環(huán)境工程項目多元化融資方式后，風險轉(zhuǎn)移給項目承建者和營運者，對于政府來講，無疑可以避免因風險可能造成的損失。

2.3減輕責任

由于公共環(huán)境建設(shè)項目融資的全部責任轉(zhuǎn)移到項目發(fā)起人或項目承建者，不需要僅僅由政府對有關(guān)項目借款、擔保、保險負連帶責任，這樣就大大減少了政府的債務負擔，使政府不必為償還債務而苦惱。因此，公共環(huán)境工程項目多元化融資方式是降低政府債務特別是外債責任的一種良好形式。

2.4成本控制

無論在什么國家，在任何時期，國有工程項目完成建設(shè)都特別容易超支，工程結(jié)算總是需要調(diào)整概算，采用公共環(huán)境工程項目多元化融資方式通過承包人的投資收益與他們發(fā)行的合同的情況相聯(lián)系，以防超支，有利于承包人通過有效的設(shè)計，嚴格控制預算，保證項目按時、按質(zhì)完成。

2.5滿足要求

采用公共環(huán)境工程項目多元化融資方式，可以使本來急需建設(shè)而政府目前又無力投資建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項目因其他資金的進入，在政府有能力建設(shè)前，提前建成并發(fā)揮作用，這就可以提前滿足社會和公眾的需求。同時，一旦項目進入實施階段，項目的設(shè)計、建設(shè)和營運效率都比較高，這就使項目承辦者或營運者以更好的服務或更低的價格使社會和公眾受益。

3.我國公共環(huán)境建設(shè)項目的常用融資模式

公共環(huán)境建設(shè)項目的融資模式，是指客觀存在的籌措資金的來源方向與通道的融資模式。我國目前公共環(huán)境項目的融資模式主要有以下幾種:

3.1ABS融資模式

AssetBackedSecurmeation的英文縮寫即為ABS，是一種證券化融資方式，他以項目所屬的資產(chǎn)為支撐。它是以項目擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)可以帶來預期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。

ABS融資模式的特點主要有：

(1)通過證券市場發(fā)行債券籌集資金，是ABS不同于其他項目融資方式的一個顯著特點；無論是產(chǎn)品支付、融資租賃、還是BOT融資，都不是通過證券化進行融資的，而證券化融資代表著項目融資的未來發(fā)展方向。

(2)負債不反映在原始權(quán)益人自身的“資產(chǎn)負債表”上，避免了原始權(quán)益人資產(chǎn)質(zhì)量的限制。

(3)利用成熟的項目融資改組技巧，將項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量包裝成高質(zhì)量的證券投資對象，充分顯示了金融創(chuàng)新的優(yōu)勢。

(4)由于證券投資者的還本付息資金來源于項目資產(chǎn)的未來收入，因此，證券投資風險取決于可預測的現(xiàn)金收入，而不是項目原始收益人自身的信用狀況，并且不受原始權(quán)益人破產(chǎn)等風險的牽連。

(5)由于債券在證券市場上由眾多投資者購買，從而使投資風險得到分散。

(6)債券的信用風險得到信用擔保，是高檔投資級證券并第四章公共環(huán)境建設(shè)項目的融資方式比較研究且還能在二級證券市場進行轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力強，投資風險小，因而具有較大的吸引力，易于債券的發(fā)行推銷。

(7)和BOT等融資方式相比，ABS融資涉及的機構(gòu)少，從而最大限度地減少了酬金、差價等中間費用，并且使融資費用降到較低水平。

(8)ABS融資債券由于是高檔投資級證券，利息率一般較低，但比普通儲蓄的投資回報要高。

(9)這種融資方式適于大規(guī)模地籌集資金，特別是在國際市場籌集資金更是如此。

雖然在我國ABS融資面臨一些諸如法律限制、國外投資者對中國缺乏了解、政策限制、信用評級、稅收及人民幣匯兌等問題，但總體來說在中國還是具有廣闊的應用前景。主要是基于以下幾個原因：

(1)ABS融資方式擺脫了信用評級的限制。通過信用擔保和信用增級計劃，使我國的企業(yè)和項目進入國際高檔投資級證券市場成為可能。

(2)我國大量優(yōu)質(zhì)的投資項目，為引進ABS融資方式提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，高速度的經(jīng)濟增長使我國經(jīng)濟具有了強大的投資價值和市場潛力。隨著我國國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，大量收入穩(wěn)定、回報率高的投資項目不斷涌現(xiàn)，這些優(yōu)質(zhì)的投資項目是ABS融資對象的理想選擇。(3)我國已初步具備ABS融資的法津環(huán)境。改革開放20年來，我國經(jīng)濟、金融、投資的法律環(huán)境正不斷得到改善，為開展ABS融資構(gòu)筑了必要的法律框架。

(4)ABS融資拓寬了現(xiàn)有融資渠道。目前我國利用外資方式基本集中在政府貸款、國外商業(yè)銀行貸款等傳統(tǒng)融資渠道上。而ABS融資是一種主要通過民間的、非政府的途徑，按照市場經(jīng)濟的規(guī)則運作的融資方式。

(5)開展ABS融資，將促使我國盡快進入高檔次項目融資領(lǐng)域。由于ABS融資方式是在國際高檔投資級市場上通過證券化進行的融資，從而使我國有機會直接參與國際高檔融資市場，學習國外高檔證券市場運作及監(jiān)管的經(jīng)驗，感受國際金融市場的最新動態(tài)。同時，通過資產(chǎn)證券化進行融資，也是項目融資未來的發(fā)展方向。開展ABS融資，將極大地拓展我國項目融資與國外資本市場融合的步伐，并促進我國外向型經(jīng)濟的發(fā)展。

3.2政府貸款融資模式

政府貸款是由貸款國用國家預算資金直接與借款國發(fā)生的信貸關(guān)系。政府貸款多數(shù)是政府間的雙邊援助貸款，少數(shù)是多邊援助貸款，它是國家資本輸出的一種形式。

政府貸款通常由政府有關(guān)部門出面洽談，也有的是政府首腦出國訪問時，經(jīng)雙方共同商定，簽定貸款協(xié)議。許多國家為了擴大本國資本貨物出口，增強本國出口商品競爭能力，還采用混合信貸方式，即為援助和用于資助貸款國專項出口的政府貿(mào)易信貸相結(jié)合的貸款。

3.3產(chǎn)品支付融資模式

產(chǎn)品支付融資是公共環(huán)境建設(shè)項目融資的早期形式之一。是針對項目貸款的還款方式而言的。借款方在項目投產(chǎn)營運后不以項目產(chǎn)品的銷售收入來償還債務，而是直接以項目產(chǎn)品來還本付息。在工程項目貸款得到償還前，貸款方擁有工程項目部分或全部產(chǎn)品的所有權(quán)。在絕大多數(shù)情況下，產(chǎn)品支付只是產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)轉(zhuǎn)移而已，而非產(chǎn)品本身的轉(zhuǎn)移。通常，貸款方要求項目公司重新購回屬于它們的產(chǎn)品或充當它們的人來銷售這些產(chǎn)品。因此，產(chǎn)品支付融資適用于資源貯量已經(jīng)探明并且項目生產(chǎn)的現(xiàn)金流量能夠比較準確地計算出來的工程項目。

3.4遠期購買融資模式

遠期購買，也稱“以設(shè)施使用協(xié)議為基礎(chǔ)的公共環(huán)境建設(shè)項目融資方式”。國際上，一些公共環(huán)境建設(shè)項目融資是圍繞一個工業(yè)設(shè)施或服務性設(shè)施的使用協(xié)議為主體來安排的。這種“設(shè)施使用協(xié)議”有時也稱為“委托加工協(xié)議”，是指在某種工業(yè)設(shè)施或服務性設(shè)施的提供者和使用者之間達成的一種具有“無論提貨與否均需付款”或“無論使用與否均需付款”性質(zhì)的一種協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，項目設(shè)施的使用者在融資期間承諾：定期向設(shè)施的提供者支付預先規(guī)定的最低數(shù)量的項目設(shè)施使用費，這個承諾是無條件的，即不管項目設(shè)施的使用者是否真正利用了項目設(shè)施所提供的服務，支付義務都繼續(xù)存在。項目設(shè)施提供者即項目發(fā)起人再將該協(xié)議的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款人，由此取得有限追索的融資安排。以設(shè)施使用協(xié)議為基礎(chǔ)的項目融資安排，主要應用在一些帶有服務性的項目，如油氣管道項目、發(fā)電設(shè)施、某種專門產(chǎn)品的運輸系統(tǒng)及港口、鐵路設(shè)施望等。

3.5銀團貸款融資模式

由于公共環(huán)境建設(shè)項目往往涉及融資金額較大，所以在很多情況下，銀行長期債務融資是通過銀團貸款的方式來進行的。

銀團貸款通常指由一家或幾家銀行牽頭，若干家銀行共同參加，組建責任義務與權(quán)利收益共同體，簽署共同融資協(xié)議，為某一項目提供融資服務的銀行業(yè)務。

3.6BOT融資模式

BOT是英文Buld-Operate-Trnasef的縮寫，即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個基礎(chǔ)設(shè)施項目的特許權(quán)授予承包商(一般為國際財團)。承包商在特許期內(nèi)負責項目設(shè)計、融資、建設(shè)和營運，并回收成本、償還債務、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項目所有權(quán)移交政府部門。通過特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)(包括中外合資、中外合作、外商獨資)承擔公共性基礎(chǔ)設(shè)施(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè))項目的融資、建造、經(jīng)營和維護；在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)，允許向設(shè)施使用者收取適當?shù)馁M用，由此回收項目投資、經(jīng)營和維護成本并獲得合理的回報；特許期滿后，項目公司將設(shè)施無償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門。

篇(6)

關(guān)鍵詞：熵；區(qū)間熵；項目融資；決策模型

中圖分類號：F830.9文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2007）10-0069-02

1引言

項目的融資方式主要有向銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、保留盈余等方式。如何從眾多的融資方式中選出最優(yōu)方案是項目融資決策者面臨的現(xiàn)實問題。

2區(qū)間數(shù)和模糊數(shù)的定義

首先給出區(qū)間數(shù)和模糊數(shù)的定義和基礎(chǔ)理論。

區(qū)間數(shù)定義：記=［aL,aU］={x|aL≤x≤aU,aL,aU∈R}，稱為一個區(qū)間模糊數(shù)定義：模糊數(shù)能夠較好的表達多種語言變量，且簡單易于理解。一個模糊數(shù)可由3個確定數(shù)來定義，即=(a1,a2,a3)，隸屬函數(shù)為：

3模型的構(gòu)造

3.1構(gòu)造決策矩陣

下面根據(jù)有關(guān)熵的性質(zhì)建模，其過程如下：

(1)擬定獨立的備選項目融資方案i(i=1,2,…,n)。

(2)建立評價指標集J(j∈J,j=1,2,…,m)包括定性指標、定量指標和約束性指標，其中含有精確值、區(qū)間值和模糊值3種類型。并且設(shè)j∈(1,c)時為精確值指標；j∈(c+1,d)時為區(qū)間值指標；

3.2確定指標權(quán)重

為了把多指標評價各項目融資方式的客觀信息與決策者的主觀判斷結(jié)合起來，本文利用層次分析法來確定各評價指標的權(quán)重W={w1,w2,…，wm}。

AHP的基本原理是用目標層、準則層、措施層等自上而下地將各類因素之間的直接影響關(guān)系排列于不同層次，并構(gòu)成層次結(jié)構(gòu)圖。用兩兩比較的方法確定判斷矩陣，然后把判斷矩陣的最大特征根相對應的特征向量作為相應的系數(shù)，算出各指標的權(quán)重。

主要步驟為：

（1）分析系統(tǒng)中各因素之間的關(guān)系，建立系統(tǒng)的遞階層次結(jié)構(gòu)，主要包括目標層、準則層、措施層等。

（2）對同一層次的各因素關(guān)于上一層次中某一準則的重要性進行兩兩比較構(gòu)造判斷矩陣。采用專家調(diào)查法，得到按1～9比例標度表示的判斷矩陣。

（4）計算各層元素對系統(tǒng)目標的合成權(quán)重，并進行總排序和一致性檢驗，最終得到各評價指標的權(quán)重W={w1,w2,…,wm}。

3.3規(guī)范決策矩陣

常見的指標類型有效益性和損失性，效益性指標值越大越好，損失性指標值則越小越好。要消除不同物理量綱對決策結(jié)果的影響，需要把混合決策矩陣A轉(zhuǎn)化成規(guī)范化矩陣B=(bij)n×m。本文將所有指標分為兩大類進行規(guī)范化，J1表示收益性指標集，J2表示損失性指標集。

3.4熵值的計算

為了進行項目融資方式的決策，引用熵的概念來表現(xiàn)各項目融資方式的不確定性程度，然后對方案區(qū)間熵值進行排序，熵值越小方案越優(yōu)。

由此得到各融資方案的區(qū)間熵值，熵值越小，方案越優(yōu)。通過這一方法對各融資方式進行多目標綜合評價，為項目融資方提供科學可靠的決策依據(jù)。

參考文獻

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［5］胡運權(quán).運籌學教程［M］.北京：清華大學出版社，2003.

篇(7)

作者：吳寧

在風險識別方法上，目前中小企業(yè)應用比較多的是常識、經(jīng)驗、判斷法，這種方法的應用主要基于企業(yè)之前開展的項目所積累起來的資料、數(shù)據(jù)、經(jīng)驗和教訓，往往在應用時，對于項目管理人員尤其是項目班子成員的個人常識、經(jīng)驗、判斷有較高的要求。但是中小企業(yè)的項目融資管理相對開展較少，就單個企業(yè)而言，很難形成較為典型、客觀的經(jīng)驗判斷，而且，本身管理人員的管理水平參差不齊，也使得這種風險識別方法在實際應用中很難取得比較理想的效果，作用發(fā)揮比較有限。項目融資風險度量差異較大。項目融資風險度量是對項目融資風險和風險后果所進行的評估與定量分析。項目融資風險度量的任務就是對項目融資風險發(fā)生的可能性大小，以及項目融資風險后果的嚴重程度等作出定量的估計或作出新情況的統(tǒng)計分布描述。進行定量分析需要使用到統(tǒng)計學的方法與一些主觀估計的方法，而中小企業(yè)一般較為缺乏這類的分析人才，本身定量分析也是一個專業(yè)化、系統(tǒng)化的過程。因此，中小企業(yè)項目融資風險管理在風險度量方面比較集中在定性分析上，對于風險的定量分析較少開展。中小企業(yè)在項目融資風險度量上往往根據(jù)經(jīng)驗結(jié)果，作出主觀判斷。由于各人的主觀認識能力、知識水平、工作經(jīng)驗、判斷能力等方面存在一定的差異，這就使得中小企業(yè)的項目融資風險度量方面存在較大的差異。項目融資風險應對手段落后。在制定項目融資風險應對措施方面，需要對項目融資風險進行信息收集、調(diào)查研究、分析計算、科學實驗和采取措施等一系列活動，作為企業(yè)必然要為此而進行一定的成本投入。而中小企業(yè)在風險應對措施的制定與實施方面都存在一定的問題，主要表現(xiàn)為，由于其在項目融資風險管理前兩個環(huán)節(jié)的工作缺失，導致在風險應對方面容易產(chǎn)生缺少必要有效的應對措施，對于有關(guān)風險的動態(tài)監(jiān)控也沒有有效開展，風險的應對處理方法還不夠科學等問題。中小企業(yè)對于項目融資風險的應對，很多情況下不進行充分有效的風險評價，或是以設(shè)置少量的項目儲備，例如提取一定比例的不可預見費，就認為可以包容全部風險，這一做法通常是不正確的。在風險處理方法方面，中小企業(yè)較常使用的是風險控制與風險自留，對于風險轉(zhuǎn)移使用較少。往往由于風險評估方面的缺陷從而增致了其風險處理上的不科學。

選擇具體的風險識別方法方面，中小企業(yè)需要結(jié)合自身的限制條件，以及所開展項目的具體特點，通過各種方法的比較來進行選擇。除了中小企業(yè)現(xiàn)階段較常使用的常識、經(jīng)驗判斷方法外，建議可以采用核對表法來識別風險。采用核對表法來進行風險識別，主要是基于之前類似項目信息及其相關(guān)信息編制的風險識別核對表，核對表可以查閱的資料內(nèi)容很多，如以前項目成功或失敗的原因、項目產(chǎn)品或服務的說明書、項目可用資源、項目其他方面規(guī)劃的結(jié)果等。通過核對表所帶來的過去經(jīng)驗的啟示，有助于中小企業(yè)的項目管理人員開闊思路，而且采用這種方法進行風險識別，具有快而簡單的優(yōu)點。在風險分析方面，建議中小企業(yè)將項目可行性報告作為其項目融資風險分析的首要前提。項目的可行性論證是每個項目都必須開展的，是對擬建項目在投資決策前所開展的全面技術(shù)經(jīng)濟研究的一項綜合性工作?？尚行匝芯啃枰治龊驮u價諸多與項目有關(guān)的風險因素，通過對項目的原材料供應、技術(shù)設(shè)備及人力資源的獲取、項目產(chǎn)品或服務的需求狀況、項目的環(huán)境效應等因素的分析，對項目做出綜合性的技術(shù)評價和經(jīng)濟效益評價。因此可以將項目的可行性報告作為項目融資風險分析的基礎(chǔ)。中小企業(yè)在進行風險識別時需要認識到，風險識別不是一次，而應有規(guī)律地貫穿整個項目中。探索適合中小企業(yè)的項目融資風險度量方法。風險的度量一般要體現(xiàn)在兩個方面：定性分析和定量分析。中小企業(yè)在項目融資中雖然較多地開展了風險的定性分析，但是具體的分析方法與過程還有改進的必要，而對風險的定量分析更是缺失比較嚴重的方面。因此，中小企業(yè)要努力探索適合其自身條件要求、具有一定可行性的風險度量方法。對于項目融資風險進行定量分析是項目融資風險管理的必然要求，中小企業(yè)雖然在開展這方面工作上存在著很大的困難，但是為了更加有效、完善地進行項目融資風險管理，還是要不斷努力探索。通過損失度量方法、數(shù)據(jù)分析方法、損失建模、損失預測方法等量化風險管理技術(shù)。中小企業(yè)在這方面的具體實施上，可能難以依靠單個企業(yè)或是單個項目來開展進行，往往可以通過政府支持、外部專家配合等途徑來推動實現(xiàn)。加強對項目融資風險的應對處理?，F(xiàn)階段，項目融資風險的處理手段主要包括風險控制、風險自留、風險轉(zhuǎn)移三種類型。

中小企業(yè)在項目融資風險管理的應對處理方面，也可以從這三種處理手段的應用上進行改進、提高。（1）項目融資風險控制方面。風險控制是要采取一切可能的手段規(guī)避項目融資風險、消除項目融資風險，或采取應急措施將已經(jīng)發(fā)生的風險及其可能造成的風險損失控制在最低限度或可以接受的范圍內(nèi)。風險控制實施時，對于中小企業(yè)的有關(guān)項目決策者的管理水平、專業(yè)知識提出較高的要求。但是不論如何具體實施，項目融資風險回避的基本原則是不變的，那就是要盡量做到：回避不必要的風險；回避遠超過本企業(yè)承受能力的、可能對企業(yè)發(fā)展造成致命打擊的風險；回避不可控制的、不可轉(zhuǎn)移的、不可分散性較強的風險，在主觀風險和客觀風險并存的情況下，盡量以回避客觀風險為主。中小企業(yè)風險控制能力的提高必然能對其風險應對產(chǎn)生積極的作用。（2）項目融資風險自留方面。中小企業(yè)項目融資風險管理中，對于那些無法回避和轉(zhuǎn)移的風險采取現(xiàn)實的態(tài)度，在不影響投資者根本利益或大局利益的前提下，將其承擔下來。風險自留的關(guān)鍵就是要對項目融資風險進行評估，得出有關(guān)風險的發(fā)生概率與損失大小，判斷、確認其是否是企業(yè)確實無法回避、轉(zhuǎn)移而又在企業(yè)可接受范圍的風險。當風險無法得到有效控制，但項目很有必要進行時，項目決策者就會采取風險自留策略。中小企業(yè)在采用風險自留方式來應對時，另一個關(guān)鍵問題就是要解決好這部分風險所發(fā)生損失大小的判斷，僅憑一定比例的不可預見費的提取是不夠的。解決這一問題的最根本的做法還是需要對項目融資有關(guān)的風險進行恰當、全面的評估。（3）項目融資風險轉(zhuǎn)移方面。相對于風險控制與風險自留而言，風險轉(zhuǎn)移是中小企業(yè)項目融資活動中更為有效的項目風險處理手段。風險轉(zhuǎn)移指的是風險承擔者通過若干技術(shù)和經(jīng)濟手段將風險轉(zhuǎn)嫁他人承擔。雖然風險轉(zhuǎn)移者的原因和手段各異，但其最終的目的是一致的，都是力求將可能由自己承擔的風險損失，轉(zhuǎn)由他人來承擔。在中小企業(yè)項目融資風險管理中，可以將合同作為風險處理的首要手段和主要形式，利用合同方式進行風險轉(zhuǎn)移。在項目融資中將各類風險具體化，通過合同的方式明確規(guī)定當事人應承擔多大程度的風險、用何種方式來承擔，因此，可以以項目合同、融資合同、擔保、支持文件作為風險處理的實現(xiàn)形式貫穿項目的整個經(jīng)濟生命周期，彼此融合，從而使得項目融資有關(guān)的風險得以轉(zhuǎn)移。通過加強項目融資風險管理，能夠促使項目融資實施的科學化、合理化，有助于降低項目融資風險水平，推動項目融資目標的實現(xiàn)。因此，盡管存在諸多條件上的限制，中小企業(yè)還是要積極探索適合自身條件的項目融資風險管理方面的措施，通過改進其中存在的問題來有效推動項目融資的順利實現(xiàn)。