序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)項目財務(wù)培訓(xùn)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分　房地產(chǎn)項目建設(shè)可行性

第三部分　房地產(chǎn)項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

第四部分　房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分　房地產(chǎn)項目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分　房地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動安全要有專門論述。

第七部分　房地產(chǎn)項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

第八部分　房地產(chǎn)項目實施進(jìn)度安排

項目實施時期的進(jìn)度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產(chǎn)活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

第九部分　房地產(chǎn)項目財務(wù)評價分析

第十部分　房地產(chǎn)項目財務(wù)效益

篇(2)

關(guān)鍵詞：營業(yè)稅 增值稅 營改增 房地產(chǎn)

營業(yè)稅作為我國稅種體系中一個重要的組成部分，發(fā)揮過積極的作用，但也存在一定的弊端。營業(yè)稅重復(fù)征稅，打破了增值稅抵扣鏈條，對整個國民經(jīng)濟(jì)特別是第三產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展十分不利。因此，推行“營改增”勢在必行。2012年1月1日，“營改增”首先在上海的交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行試點，并逐步推廣到其他地區(qū)和行業(yè)。2016年3月24日，財政部、國家稅務(wù)總局向社會公布了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》等相關(guān)文件，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”試點，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等納入試點范圍，至此“營改增”全面推開。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策分析

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》及其他有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局制定并下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)增值稅基本稅率為11%。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選用簡易計稅方法計稅，以銷售額為全部價款和價外費用。土地價款不得扣除，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，銷售額為取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額。小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。

二、“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的帶來的挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)“營改增”的推進(jìn)，長期開看，將有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平、對改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境和提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心都有積極意義，同時，也勢必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)短期或上升

我國推行“營改增”的目標(biāo)是通過完善流轉(zhuǎn)稅體系，避免營業(yè)稅所帶來的重復(fù)征稅問題，從而實現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的降低。但自2012年起，“營改增”試行情況以及先期進(jìn)行“營改增”的企業(yè)所反饋的意見來看，大部分的企業(yè)的稅負(fù)水平有所下降，但也有一部分企業(yè)出現(xiàn)了稅負(fù)增加的情況，出現(xiàn)這一情況的原因主要是企業(yè)生產(chǎn)的周期性、可抵扣增值稅進(jìn)項稅額的成本占總成本比重較小等。房地產(chǎn)業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè)、金融業(yè)等，這些行業(yè)或因“營改增”稅負(fù)水平不同程度的上升，將成本轉(zhuǎn)嫁到下游的房地產(chǎn)企業(yè)，因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平短期內(nèi)不降反升或?qū)⒉豢杀苊狻?/p>

（二）賬務(wù)處理難度增加

“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員面臨稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、發(fā)票管理、具體業(yè)務(wù)核算方法發(fā)生變化等問題。一方面，“營改增”增加了會計核算的難度。營業(yè)稅的計算簡便，需要設(shè)置的會計科目較少，會計核算也較為簡單。而增值稅稅金的計算較為復(fù)雜，當(dāng)期應(yīng)納稅額等于銷項稅額減去當(dāng)期準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項稅額，且需要設(shè)置的會計科目較多，會計核算更為復(fù)雜。另一方面，“營改增”不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的稅金會計核算體系發(fā)生了改變，同時發(fā)票的開具、發(fā)票的認(rèn)證抵扣、稅金的申報繳納等等方面也發(fā)生了重大變化，財務(wù)人員必須對“營改增”后的稅收政策充分理解、相關(guān)業(yè)務(wù)的會計核算、稅收的申報繳納等必須按照新的規(guī)定正確處理，否則將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的有效措施

（一）抓緊評估“營改增”對企業(yè)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)將“營改增”相關(guān)政策研究透徹，并結(jié)合本企業(yè)的實際情況，科學(xué)測算和評估“營改增”對企業(yè)稅負(fù)水平、盈利水平、現(xiàn)金流等各個方面產(chǎn)生的影響，以便對企業(yè)的經(jīng)營、會計核算、納稅申報等方面的決策提供可靠的依據(jù)。

（二）加大財務(wù)人員培訓(xùn)

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算、納稅申報等方面產(chǎn)生巨大的影響，企業(yè)財務(wù)人員將面臨業(yè)務(wù)會計核算的變化、新舊稅收政策的銜接等難題。為了迎接“營改增”帶來的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員有必要通過自學(xué)和參加培訓(xùn)班等形式，積極學(xué)習(xí)相關(guān)的政策，充分掌握“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增稅稅核算、申報繳納、發(fā)票管理等業(yè)務(wù)處理。相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)人員的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)也應(yīng)當(dāng)予以必要的支持和配合。

（三）適時轉(zhuǎn)變開發(fā)模式

隨著行業(yè)競爭不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)逐漸走向了強調(diào)品質(zhì)和差異化的階段。精裝的品質(zhì)和產(chǎn)品的創(chuàng)新都成為消費者考量產(chǎn)品的重要因素。“營改增”后，建筑安裝成本的進(jìn)項稅額可以抵扣，因此該項成本占比越高將越利于企業(yè)稅負(fù)抵扣。高檔住宅、商業(yè)、辦公樓等產(chǎn)品由于精裝修費用等建筑安裝成本占比較高，進(jìn)項稅額可以抵扣，將獲得更多稅收利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮由簡單開發(fā)銷售向精裝修、商住并舉的差異化銷售轉(zhuǎn)變。

篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；造價控制；目標(biāo)；階段

1. 引言

當(dāng)前，由于國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)整政策的不斷開展以及房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境的日益激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目經(jīng)營成本不斷升高，企業(yè)的利潤收益以及發(fā)展規(guī)劃受到較大的影響。在這種環(huán)境背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應(yīng)該注重對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行造價控制管理，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本投入，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金配置，提高企業(yè)在激烈市場競爭環(huán)境下的生存能力，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段劃分

對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行造價控制管理，必須充分明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施階段，進(jìn)而有針對性的分階段制定項目造價控制管理措施，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)通常需要經(jīng)過以下幾個階段：

（1）項目建設(shè)投資決策階段。這一階段主要是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需要、自身資金管理情況以及市場環(huán)境形勢，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、施工管理、設(shè)備選用以及物業(yè)類型進(jìn)行必要的論證，并根據(jù)論證結(jié)果初步預(yù)估項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)的投資決策提供基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)支持。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目審批以及設(shè)計階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)過論證之后，需要上報行政主管部門進(jìn)行土地出讓手續(xù)以及工程建設(shè)的審批，進(jìn)而在審批通過之后通過招投標(biāo)或者是直接委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計院對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，并對規(guī)劃設(shè)計結(jié)果進(jìn)行進(jìn)一步的圖紙審查工作。

（3）房地產(chǎn)項目建設(shè)招投標(biāo)階段。這一階段的主要工作是按照國家《招投標(biāo)法》等相關(guān)的法律規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的施工承包商采取招投標(biāo)的方式進(jìn)行優(yōu)選。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)以及竣工驗收階段。工程建設(shè)以及竣工階段主要是對工程項目建設(shè)施工承包商進(jìn)行監(jiān)督管理，同時對于工程項目施工建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行評定，并最終按照合同要求完成竣工驗收處理。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制管理問題分析

（1）各階段的預(yù)算控制管理不完善。首先，由于對于工程項目建設(shè)可行性研究工作不足，因此存在著房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策過于盲目的現(xiàn)象，增加了后期工程項目建設(shè)的造價控制十分不利。其次，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段，設(shè)計人員重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)，對于項目建設(shè)的造價控制管理重視程度不足。第三，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施階段，存在著招標(biāo)文件和承包合同不完善，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)把握不到位以及工程施工變更較多的情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)造價不斷增長。第四，在工程項目建設(shè)竣工決算階段，由于未能形成完善的審核監(jiān)督管理體系，導(dǎo)致工程項目建設(shè)造價不合理的增加。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目造價從業(yè)人員素質(zhì)能力水平不高。當(dāng)前，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目造價從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)不完善，尤其是對于各種經(jīng)濟(jì)學(xué)以及管理理論以及法律政策體系方面的知識能力不足，缺乏現(xiàn)代化的造價控制管理意識，因而難以對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行全過程的動態(tài)造價控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目造價控制效果較差。

4. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目造價控制管理措施研究

（1）強化房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目投資決策階段的造價控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策階段，必須對于項目建設(shè)進(jìn)行工程可行性研究，在工程可行性研究階段重點針對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資估算進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)估。同時通過完善房地產(chǎn)項目工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的前期控制手段，確保工程項目投資規(guī)模以及造價在投資決策階段得到有效地控制。

（2）推行限額設(shè)計，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評價工作。房地產(chǎn)項目建設(shè)設(shè)計方案對于項目建設(shè)造價有著重要的影響，也是項目工程造價控制的主要技術(shù)措施。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段應(yīng)該采取限額設(shè)計的方式。將房地產(chǎn)項目投資決策階段的概算額以及工程量分解到不同的設(shè)計內(nèi)容之中，通過這種逐層分配將項目設(shè)計規(guī)模進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的控制。同時項目設(shè)計人員應(yīng)當(dāng)與概預(yù)算編制人員緊密的配合，采取價值工程法等方式，詳細(xì)分析設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并不斷調(diào)整優(yōu)化設(shè)計方案，將房地產(chǎn)項目的工程造價嚴(yán)格的控制在限額范圍內(nèi)。

（3）規(guī)范施工招投標(biāo)管理，確保造價控制管理工作順利開展。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的施工招投標(biāo)管理，也是控制項目造價投入的關(guān)鍵措施。這一階段的管理工作重點在于完善招投標(biāo)文件的編制、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)以及評標(biāo)決標(biāo)等流程，同時重點審核房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目招標(biāo)的最高限價以及投標(biāo)報價的合理性，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目招投標(biāo)工作的規(guī)范化與程序化。同時，還應(yīng)該進(jìn)一步重視這一階段的合同管理，通過此細(xì)化工程項目建設(shè)施工合同條款以及確保合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性等一系列的措施，避免各種合同糾紛的發(fā)生，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目工程造價控制管理提供良好的基礎(chǔ)。

（4）重視工程施工階段的造價控制。工程項目建設(shè)施工階段的造價控制作為房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)造價控制的關(guān)鍵階段，對于房地產(chǎn)造價控制效果也有著直接的影響。這一階段的造價控制措施應(yīng)該遵循動態(tài)管理以及實時調(diào)整的原則，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目施工作業(yè)特點，合理的安排各項施工工序，同時完善施工工序之間的銜接，嚴(yán)格控制各項施工額外規(guī)費的增加。同時嚴(yán)格按照工程招投標(biāo)文件以及施工合同規(guī)定，強化房地產(chǎn)建設(shè)項目的施工始終控制，同時嚴(yán)格控制各項設(shè)計變更處理以及施工現(xiàn)場簽證，避免工程施工階段造價的增加。

（5）強化房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工決算階段的監(jiān)督審核工作。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)施工結(jié)束后，應(yīng)該按照招標(biāo)文件以及承包合同中的相關(guān)規(guī)定，開展房地產(chǎn)項目的質(zhì)量評定以及工程竣工驗收管理工作。為了確保項目造價控制目標(biāo)得以實現(xiàn)，在這一階段應(yīng)該重點審核工程項目建設(shè)的工程量是否準(zhǔn)確，并對工程項目建設(shè)的定額標(biāo)準(zhǔn)是否合理進(jìn)行檢查。通過這些措施，確保工程項目施工工程量的準(zhǔn)確可靠，實現(xiàn)工程項目建設(shè)后期造價得到有效的控制。

（6）提高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)項目造價從業(yè)人員的能力水平。為了提高對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的造價控制管理效果，必須對造價控制管理人員進(jìn)行必要的教育培訓(xùn)，并進(jìn)一步的強化工程量清單的審核工作。對于房地產(chǎn)造價控制人員的培訓(xùn)教育工作應(yīng)該重點圍繞在財務(wù)理論、工程經(jīng)濟(jì)以及工程法律等方面，使其能夠準(zhǔn)確規(guī)范的完成工程量清單的審核等基礎(chǔ)工作，確保房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目造價控制目標(biāo)得以實現(xiàn)。

5. 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目造價控制作為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要內(nèi)容，也是實現(xiàn)項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵手段。以此，房地產(chǎn)項目開發(fā)管理部門應(yīng)該充分認(rèn)識到造價控制管理的意義，并遵循動態(tài)、全過程控制管理的原則，在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的各個階段強化控制管理，進(jìn)而確保房地產(chǎn)造價控制目標(biāo)得以實現(xiàn)，提高房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的投資效益。

參考文獻(xiàn)

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篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 制度

引 言

面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，必須提高財務(wù)管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作能力和未來發(fā)展?jié)摿?，主要取決于其財務(wù)管理的能力。企業(yè)財務(wù)管理能夠預(yù)見房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險，對其風(fēng)險進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運作和管理的各個環(huán)節(jié)都跟財務(wù)管理息息相關(guān)，財務(wù)管理的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行項目決策的依據(jù)。較高的財務(wù)管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運營提供服務(wù)，但是目前財務(wù)管理存在一些比較突出的問題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的主要問題

1.1財務(wù)管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)在對待財務(wù)管理的態(tài)度上，一般管理意識比較淡化，財務(wù)管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務(wù)管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務(wù)負(fù)責(zé)人及會計、出納等員工。一個由于企業(yè)財務(wù)管理制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面不能進(jìn)行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關(guān)系，公司權(quán)力又高度集中，集權(quán)嚴(yán)重，經(jīng)常出現(xiàn)越權(quán)行為和職責(zé)劃分不清楚，使得整個財務(wù)管理工作比較混亂。

1.2財務(wù)管理觀念及財務(wù)方法落后

由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領(lǐng)導(dǎo)缺乏基本的財務(wù)知識，財務(wù)管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風(fēng)險過于低估，對風(fēng)險認(rèn)識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態(tài)性的觀念；財務(wù)評價方法單一靜態(tài)化。這些觀念導(dǎo)致一些項目出現(xiàn)回收時間過長和投資問題。

1.3財務(wù)管理的職能發(fā)揮不全面

財務(wù)管理為整個房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對規(guī)劃的實施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的職能還只是進(jìn)行會計核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不健全，財務(wù)核算制度也不夠嚴(yán)謹(jǐn)，加之企業(yè)會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關(guān)聯(lián)性也比較弱，因此得出的財務(wù)管理指標(biāo)的分析功能的可信度就會下降，對于目標(biāo)控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場的經(jīng)濟(jì)效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無計劃的籌措和調(diào)集資金來擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風(fēng)險就會增大，控制難度就會加大。

1.4財務(wù)監(jiān)控力度不到位

對于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預(yù)算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無預(yù)算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務(wù)報表等手段達(dá)到預(yù)算的目標(biāo)。財務(wù)報表流于年終查看，這僅僅是財務(wù)對于經(jīng)營工作的事后評估和業(yè)績考評，對于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗的作用。一些財務(wù)人員，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)要求，不依照制度辦事，導(dǎo)致會計核算失真，財務(wù)管理混亂。因此，只對財務(wù)的最后做總結(jié)，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財務(wù)管理的效果。

1.5財務(wù)管理資料考慮不全面

決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關(guān)系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財務(wù)管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴(yán)格的管理，各個階段的財務(wù)資料都應(yīng)當(dāng)成為財務(wù)管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點，使得財務(wù)管理的資料缺乏動態(tài)性，也無相應(yīng)動態(tài)管理的措施，導(dǎo)致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。

1.6財務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

財務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對其人員素質(zhì)的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財務(wù)人員的構(gòu)成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產(chǎn)企業(yè)會計和財務(wù)制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環(huán)境下，這種人員構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，很難發(fā)揮財務(wù)管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特殊性

2.1財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者等多方，使財務(wù)管理難度加大。

2.2資金數(shù)額大、籌資任務(wù)重，財務(wù)周期長

房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運作能力。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，，中間環(huán)節(jié)復(fù)雜，房地產(chǎn)項目投資決策之后，取得土地，進(jìn)行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時間長預(yù)算確定的難度大。

2.3開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析要求高，責(zé)任重

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程經(jīng)歷時間長，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟(jì)效益起決定作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風(fēng)險。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，財務(wù)管理信息能夠較及時可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風(fēng)險，減少風(fēng)險損失。

3.提高財務(wù)管理水平的策略

3.1規(guī)范會計工作，強化預(yù)算管理水平

財務(wù)管理必須以企業(yè)財會工作作為基礎(chǔ)，并對財會工作做好全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理強調(diào)預(yù)算的重要性，是一種財務(wù)信息管理系統(tǒng)，它對企業(yè)進(jìn)行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財務(wù)管理工作，遵循全面預(yù)算管理的要求，應(yīng)主要從制度構(gòu)建和組織構(gòu)建方面著手構(gòu)建。

3.1.1制度構(gòu)建：全面預(yù)算管理要建立整個管理流程的財務(wù)管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調(diào)動和發(fā)揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務(wù)理論與實際工作結(jié)合起來，全面發(fā)揮財務(wù)分析的作用。與財務(wù)管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務(wù)人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財務(wù)管理的成果，進(jìn)行財務(wù)分析和預(yù)測，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗，以及國外同行的管理經(jīng)驗，促進(jìn)我國財務(wù)管理制度建設(shè)的進(jìn)步。

3.1.2組織構(gòu)建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財務(wù)管理，加強財務(wù)工作的組織構(gòu)建，逐層分解預(yù)算指標(biāo)，明確各職能部門的工作職能和任務(wù)，確立預(yù)算指標(biāo)的權(quán)威性，提高財務(wù)管理水平。

3.2提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)及修養(yǎng)

在現(xiàn)代財務(wù)、會計法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應(yīng)該適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財務(wù)管理人員的選拔。要建立一支高素質(zhì)財務(wù)隊伍，選拔專業(yè)素質(zhì)較高的財務(wù)管理人員。再者，財務(wù)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)，財務(wù)制度不斷改進(jìn)和完善，財務(wù)管理人員需要不斷學(xué)習(xí)，進(jìn)行專業(yè)知識的培訓(xùn)，由于財務(wù)管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。

3.3加強資金管理，提高資金利用效率

資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調(diào)度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理就是要進(jìn)行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，嚴(yán)格按照指定的制度進(jìn)行財務(wù)往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實性，根據(jù)資金的實際收支情況，物資的發(fā)出和轉(zhuǎn)移情況填寫憑證，還要進(jìn)行審核把關(guān)，最后進(jìn)行賬簿登記；實行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制制度，按時對財務(wù)情況進(jìn)行清查，避免出現(xiàn)賬實不符的情況，如果出現(xiàn)了，實際查處原因。

3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策

在對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，企業(yè)的財務(wù)行為要符合規(guī)范，最重要的是要進(jìn)行合理的投資決策，投資決策過程必須進(jìn)行可行性研究，作出科學(xué)客觀的判斷，房地產(chǎn)項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務(wù)行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟(jì)效益。

3.5保證財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力效果

企業(yè)最重要的競爭力就是企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力。財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實到實處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標(biāo)和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P(guān)鍵。財務(wù)管理人員應(yīng)成為整個團(tuán)隊中的一員，在項目運營初期就加入進(jìn)去，加強財務(wù)管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調(diào)動每個人的積極主動性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團(tuán)隊的合力達(dá)到最好的效果。

結(jié) 語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點，是關(guān)系到企業(yè)長期盈利能力的關(guān)鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務(wù)管理制度和渠道，遵循的科學(xué)的財務(wù)管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

參考文獻(xiàn)：

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篇(5)

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險類型復(fù)雜，涉及自然風(fēng)險、競爭風(fēng)險、清算風(fēng)險、流動風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、政策風(fēng)險6個方面內(nèi)容。其中，自然風(fēng)險，又稱不可抗力風(fēng)險，由于驟發(fā)性自然災(zāi)害或惡劣氣候條件，例如：臺風(fēng)、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工時間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。競爭風(fēng)險主要由于房地產(chǎn)市場存在多個相似樓盤引發(fā)激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風(fēng)險，與市場調(diào)研、市場供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風(fēng)險由于樓盤出售價格低于預(yù)期價格造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。

受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過少，市場供求過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的交易價值高，房地產(chǎn)項目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項目資金交易的周期長，一旦貨幣價值有所變動，造成企業(yè)內(nèi)部流動資金不足的變現(xiàn)投資風(fēng)險。政策風(fēng)險主要由于行業(yè)政策變動影響房地產(chǎn)市場造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險，并且政策風(fēng)險的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。此外，按政策類型，政策風(fēng)險可分為政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融改革風(fēng)險、環(huán)保政策風(fēng)險、施工法規(guī)改革風(fēng)險、審批風(fēng)險、法律風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的產(chǎn)生原因

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的產(chǎn)生原因包括：（1）回報周期。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資回報周期普遍偏長，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險。有統(tǒng)計資料表明，除房地產(chǎn)開發(fā)投資伴隨開發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長期市場風(fēng)險及資金壓力的能力，客觀完成市場優(yōu)勝劣汰的過程。（2）經(jīng)營活動。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的主要因素，企業(yè)經(jīng)營活動與經(jīng)營水平、經(jīng)營經(jīng)驗、經(jīng)營效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項目處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營水平不足，缺乏經(jīng)驗，無法達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)，直接影響企業(yè)的信譽及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險，即：一旦借入資金利率過低，企業(yè)以財務(wù)管理為依托提高利潤率，進(jìn)一步保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；一旦借入資金利率過高，企業(yè)存在效益虧損及負(fù)債過高破產(chǎn)的可能性。（4）財務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運用財務(wù)杠桿，大量使用貸款，實施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會風(fēng)險。由于國家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風(fēng)險。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。（6）自然風(fēng)險。在人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的控制措施

1.分析市場行情

在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識別房地產(chǎn)投資風(fēng)險為切入點，做好房地產(chǎn)市場行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場，獲取調(diào)研結(jié)果，

2.做好市場調(diào)研

一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金投入巨大，籌備建設(shè)時間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風(fēng)險因素較多。如何有效控制不確定性投資風(fēng)險，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作，得出詳細(xì)的項目可行性報告，通過計算、研究、調(diào)查等方法，得出社會效益、財務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)等項目不確定性風(fēng)險，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項目投資提供強有力的保障。

3.利用投資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運用投?Y戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)一步分散投資風(fēng)險。

4.重視工程監(jiān)管

在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，加大對于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進(jìn)科學(xué)的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進(jìn)及施工設(shè)備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認(rèn)識到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實際控制過程中所面臨的風(fēng)險。同時，及時簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟(jì)利益為前提，進(jìn)一步細(xì)化管理責(zé)任，有助于完成工作目標(biāo)，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風(fēng)險的發(fā)生率，避免延誤施工期限。

5.樹立風(fēng)險意識

一般說來，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對于風(fēng)險意識及風(fēng)險控制的反應(yīng)不強。如何短期內(nèi)轉(zhuǎn)變基層工作人員的意識，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際控制的過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)加大對于人才引進(jìn)的重視程度，組織一系列在崗培訓(xùn)，樹立投資風(fēng)險意識，增強工作人員的整體素質(zhì)水平。同時，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目控制投資風(fēng)險人才短缺的問題，地方政府及相關(guān)部門重視人才培養(yǎng)，出臺相應(yīng)的扶持性政策，以填補長期人才缺口。

篇(6)

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)

中圖分類號：F812 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8?。ㄊ校┼]政服務(wù)業(yè)等部分領(lǐng)域試行的“營改增”政策全面推廣至全國其它地區(qū)，并將房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入“營改增”試點，這也是我國分稅制改革后國家財稅體制的又一次重大變革。當(dāng)前，我國商業(yè)地產(chǎn)庫存量高，現(xiàn)已出臺了系列政策法規(guī)解決房地產(chǎn)行業(yè)的庫存問題，本文在分析“營改增”等政策法規(guī)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響后，提出房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃管理水平和降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

依據(jù)財稅[2013]36號文件有關(guān)規(guī)定，在現(xiàn)行增值稅17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等適用于11%稅率。在計稅方式方面，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、和銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行業(yè)適用增值稅一般計稅方法；金融保險業(yè)和生活業(yè)則適用于增值稅簡易計稅方法。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

假定房地產(chǎn)企業(yè)增值稅按照銷項稅額減去進(jìn)項稅額方式征收，“營改增”前營業(yè)稅率為5%，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅率為11%，房地產(chǎn)企業(yè)某項目銷售收入為R，土地開發(fā)成本、房建成本、管理費用等房產(chǎn)項目開發(fā)成本為C，在17%的進(jìn)項稅率下，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前的稅負(fù)負(fù)擔(dān)為5%*R，“營改增”后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)中一般商品房開發(fā)銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產(chǎn)開發(fā)成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項稅率為11%，進(jìn)項稅率為17%的假定情況下，“營改增”起到了大幅減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)的作用。通過分析，我們可得到“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的金額越大，行業(yè)的稅負(fù)越輕，反之則稅負(fù)加重。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”整改過程中也面臨著諸多操作性問題。

第一，代開虛開發(fā)票問題。“營改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)通過大量虛開代開建材供應(yīng)發(fā)票的行為逃稅漏稅，然而在“營改增”后，有關(guān)法律對于非法購買、出售和偽造增值發(fā)票均有著較為嚴(yán)厲的處罰規(guī)定，這對傳統(tǒng)依賴于代開虛開發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)而言帶來了不小的法律隱患。

第二，抵扣進(jìn)項不夠問題。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長且各類成本投入復(fù)雜、可抵扣項目少的特點，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目開發(fā)整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進(jìn)項稅發(fā)票，這也從另一方面變相地提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。抵扣進(jìn)項不夠問題得不到解決，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)成本必定會增加。

第三，公司財務(wù)管理難度增加問題?！盃I改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項稅和進(jìn)項稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進(jìn)行稅務(wù)計算，不僅會增加很多的會計科目，除此之外新的稅收規(guī)則不斷出臺導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門工作量和工作難度大幅增加，這對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)提出了較高要求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略

（一）加大財務(wù)人才隊伍建設(shè)力度

“營改增”政策實施后對于企業(yè)的會計核算、保稅等財務(wù)行為提出了更高的要求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，迎接“營改增”到來需要培養(yǎng)具有精湛的專業(yè)知識和技能的財務(wù)人才，并且做好年輕財務(wù)人員的培育工作，夯實企業(yè)財務(wù)人才隊伍建設(shè)。

（二）改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式

“營改增”后，有關(guān)政策規(guī)定建筑安裝成本的進(jìn)項稅額能夠抵抗，因此房地a企業(yè)可以通過增加建房安裝成本開支，通過建房前期設(shè)施的投入一方面提高商品房的品質(zhì)和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進(jìn)項稅額，最終達(dá)到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。

（三）積極籌備納稅籌劃工作

增值稅只對本環(huán)節(jié)的增值稅額征稅，采購貨物或勞務(wù)的進(jìn)項稅額允許抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)抓住這一有利政策，積極進(jìn)行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務(wù)時，應(yīng)選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，以便取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項稅額能予以抵扣。

四、結(jié)語

綜上所述，“營改增”政策的全面實施給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)和做好納稅籌劃帶來了諸多機遇。現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備，充分做好企業(yè)財務(wù)管理人員的培訓(xùn)和調(diào)動積極性，做好房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制和發(fā)票的管理工作，積極籌備企業(yè)納稅籌劃，在法律許可的范圍內(nèi)降低企業(yè)納稅成本和納稅風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇(7)

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)目前作為高收益行業(yè)也同時伴隨著高風(fēng)險，這些風(fēng)險極有可能帶來致命打擊，必須及早加以防范和控制。本文主要分析了房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因及加強房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 管理

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而蒙受損失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低。財務(wù)風(fēng)險包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回籠風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等。下面主要對財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因及防范措施進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因

1．由銷售帶來的風(fēng)險

一個房地產(chǎn)項目投資回收期一般在二至三年，為保證資金鏈的連續(xù)性，企業(yè)應(yīng)做好融資方案，通常房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式有以下幾種：①銀行貸款；②發(fā)行股票；③發(fā)行債券：④預(yù)收購房款，而第4種方案財務(wù)成本最小，是企業(yè)最合適的資金來源渠道。但如遇各種難以預(yù)料或控制的因素影響（如國家宏觀調(diào)控、通貨膨脹、貸款利率上調(diào)等），造成商品房積壓，銷售額下降，直接影響企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，使企業(yè)不能及時償還債務(wù)。

2．國家政策帶來的風(fēng)險

如近幾年，政府為抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，進(jìn)行了多次加息。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然增加企業(yè)的財務(wù)成本，從而減少預(yù)期收益。而對使用按揭貸款的購房者來說，貸款利率的上升使購房成本迅速增加，從而抑制了購房者的購買欲。這直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，給企業(yè)帶來極大損失。

3．用戶房貸支付帶來的風(fēng)險

由于房屋銷售主要是針對單個的用戶，目前大多數(shù)房屋購買者不多數(shù)都是采取按揭的方式，企業(yè)難以確保識別所有用戶的信用程度，因此銷售資金的回籠常常受到影響。主要表現(xiàn)在按揭貸款遲遲辦不下來，使得分期付款遲遲不到賬。

4．建材價格上漲帶來的風(fēng)險

建材在工程造價中占有60%以上的比重，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目的開發(fā)、建造過程中，如遇到價格上升階段，必然會增加原來預(yù)測的財務(wù)成本，減少預(yù)期收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范

1．建立合理的資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對資產(chǎn)負(fù)債率的認(rèn)識，改變過往那種高資產(chǎn)負(fù)債率就能夠帶來高收益的認(rèn)識。當(dāng)企業(yè)投資收益率大于企業(yè)資金成本時，過高的資產(chǎn)負(fù)債率固然能夠利用財務(wù)杠桿， 提高企業(yè)投資者的收益，但是由于經(jīng)營的不確定性，當(dāng)企業(yè)投資收益率小于資金成本時，企業(yè)不僅面臨不能定期償還利息的困難，而且還可能面臨到期不能償還本金的危險，加大企業(yè)破產(chǎn)的可能性，而企業(yè)自有資本在企業(yè)經(jīng)營不善時不會帶來定期需要歸還利息的壓力，同時，企業(yè)負(fù)債率較高時也會給企業(yè)帶來較高的資金成本，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的確定資本結(jié)構(gòu)，確保財務(wù)結(jié)構(gòu)平衡，正確把握負(fù)債的量與度。企業(yè)的息稅前利潤率大于負(fù)債成本率是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的先決條件。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以利用自身的良好信用，以土地使用權(quán)向銀行進(jìn)行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在可以接受的范圍內(nèi)。

2．加強對投資項目的可行性分析

對每一個項目房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該慎重地進(jìn)行市場調(diào)研，周密的財務(wù)分析，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免經(jīng)營和投資決策的失誤。 一是要在投資預(yù)測階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證詳實、準(zhǔn)確，如工程所在地水電路狀況、地質(zhì)狀況、主要材料價格及已建的類似工程資料等；做好市場調(diào)研，掌握湘應(yīng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和信息資料，研究市場發(fā)展趨勢，做好投資估算和投資收益預(yù)測。二是房地產(chǎn)項目可行性研究分析既要研究客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，又要研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、財稅、金融等政策環(huán)境，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險因素。

3．強化預(yù)算和財務(wù)控制

加強財務(wù)預(yù)算、提高預(yù)算管理水平，與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)投資項目消耗資金大、投資回收期長、銷售風(fēng)險大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強自身資金管理，防止資金不能及時到位，對投資活動進(jìn)行科學(xué)的投資預(yù)算分析，對項目實施過程中各項可能存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，并制定應(yīng)對措施，對投資項目各個階段資金的需求能夠確保及時供應(yīng)。

4．強化銷售應(yīng)收款的管理

房地產(chǎn)企業(yè)必須改變只注重銷售業(yè)績，忽視應(yīng)收賬款控制的狀況，加強應(yīng)收賬款管理。一是要建立銷售責(zé)任制。應(yīng)收賬款以銷售人員為第一責(zé)任人，銷售部門負(fù)責(zé)人為第二責(zé)任人，要明確賒銷權(quán)限、期限，要把激勵機制和約束機制引人應(yīng)收賬款的管理。徹底改變銷售人員賒銷、財務(wù)人員收賬的被動局面，真正做到誰賒銷、誰負(fù)責(zé)、誰收賬，責(zé)權(quán)明確，分工具體。二是在日常銷售中注重客戶的資信等級，并評估客戶的償債能力，控制應(yīng)收賬款規(guī)模。三是采取各種措施，盡量與銀行保持良好的關(guān)系，以利按揭貸款的及時到賬，減少應(yīng)收賬款風(fēng)險。

5．提高財務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)

加強財務(wù)人員的知識培訓(xùn)，特別是要加強財務(wù)人員的風(fēng)險分析能力，運用科學(xué)的投資分析理論武裝財務(wù)人員的頭腦。再者，還要對財務(wù)人員進(jìn)行職業(yè)道德培訓(xùn)，提高財務(wù)人員的素質(zhì)，對提供虛假財務(wù)信息的人員進(jìn)行嚴(yán)肅處理，提高財務(wù)信息質(zhì)量。只有可靠的財務(wù)信息才能有助于管理者進(jìn)行投資決策，才能不斷促進(jìn)企業(yè)加強財務(wù)管理水平，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

三、結(jié)束語

財務(wù)風(fēng)險作為一種危機信號，能全面綜合反映企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量，它要求企業(yè)經(jīng)營者、財務(wù)管理人員必須經(jīng)常進(jìn)行財務(wù)分析，防范財務(wù)風(fēng)險，并提請領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行及時、正確的財務(wù)風(fēng)險決策。

參考文獻(xiàn)：