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篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)警系統(tǒng)

 

1. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

1.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類

1.1.1 內(nèi)部原因。

(1)財(cái)務(wù)管理人員對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足。在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)為只要管好、用好資金，就不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。（2）財(cái)務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營活動(dòng)是指資金從籌集、投入、運(yùn)營、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)過程。

1.1.2 內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類。

在此活動(dòng)過程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財(cái)務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過程中負(fù)債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時(shí)間;資金投入過程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運(yùn)營過程中的收入、成本、經(jīng)營管理水平等;收益分配過程中收益的確認(rèn)以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在以下幾方面:

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)。它是由于負(fù)債融資不能如期償還而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)叫分為收支性風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，收支性風(fēng)險(xiǎn)為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn);現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)某時(shí)段上現(xiàn)金流出額超過現(xiàn)金流入額，而造成手中沒有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)內(nèi)部投資風(fēng)險(xiǎn)。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。投入資金不足會(huì)破壞生產(chǎn)經(jīng)營的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會(huì)形成流動(dòng)比率過高或過低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)經(jīng)營內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這里主要指經(jīng)營管理不善而造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要有銷售風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和經(jīng)營管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

(4)收益分配風(fēng)險(xiǎn)。它是指收益確認(rèn)是否適當(dāng)和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對企業(yè)來說，是難以準(zhǔn)確預(yù)見和無法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。。企業(yè)在原料采購中沒有話語權(quán)，處于相對被動(dòng)地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風(fēng)險(xiǎn)。

2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

2.1 確立財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營的最終目標(biāo)，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。

2.2 結(jié)合實(shí)際，采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)策略

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，尤其是在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)的根本原因是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)，因此面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和分散風(fēng)險(xiǎn)等策略防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這對于降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。

2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)控制

2.3.1 籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

市場經(jīng)濟(jì)條件下，籌資活動(dòng)是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的起點(diǎn)，管理措施失當(dāng)會(huì)使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)。而對于借入資金而言，企業(yè)在取得財(cái)務(wù)杠桿利益時(shí)，實(shí)行負(fù)債經(jīng)營而借入資金，將給企業(yè)帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。

2.3.2 投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動(dòng)取得資金后進(jìn)行投資的類型有三種：一是投資開發(fā)項(xiàng)目；二是投資證券市場；三是投資商貿(mào)活動(dòng)。在決策中要追求收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險(xiǎn)中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。

2.3.3 資金回收風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的第三個(gè)環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，有必要降低它的成本，包括機(jī)會(huì)成本（常用有價(jià)證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會(huì)使企業(yè)運(yùn)用有限的流動(dòng)資金墊付未實(shí)現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。因此，對于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級并評估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 明確警義

明確警義也就是明確預(yù)警的對象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個(gè)方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標(biāo)是什么，而警度則是警情的程度。

3.2 尋找警源

警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機(jī)制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國外輸入的警源，即外生警源;3)來自經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。

3.3 分析警兆并預(yù)報(bào)警度

分析警兆是預(yù)警過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標(biāo)。一般不同警素對應(yīng)著不同的警兆。當(dāng)警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗(yàn)分析。

4. 結(jié)論

發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究的最終目標(biāo)。我們的最終目標(biāo)是根據(jù)警度預(yù)報(bào)來尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)離差巨大的先導(dǎo)指標(biāo)(警兆)，并對此進(jìn)行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對具體的情況做出具體分析，及時(shí)采取措施對其加以控制、排除，以免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長能力的四個(gè)模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因?yàn)橛芰κ欠康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的根本目標(biāo)，沒有盈利企業(yè)經(jīng)營就沒有意義，當(dāng)然存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來最大限度地減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失。

【參考文獻(xiàn)】

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【關(guān)鍵詞】降價(jià)；房地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略控制

1 研究背景

2014年，對我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展來說，是壓力極大的一年。國內(nèi)大多數(shù)城市房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷，部分項(xiàng)目開始降價(jià)促銷。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)定律，一旦整個(gè)行業(yè)進(jìn)入降價(jià)周期，那么，價(jià)格戰(zhàn)便隨之而來，即便是風(fēng)光無限、長期被稱之為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從當(dāng)前的實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)從暴利行業(yè)轉(zhuǎn)向薄利行業(yè)已經(jīng)是大勢所趨。降低成本，保證質(zhì)量、開發(fā)新產(chǎn)品是薄利時(shí)代贏得市場的最好出路，也是企業(yè)從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場新一輪“降價(jià)潮”和“價(jià)格大戰(zhàn)”中脫穎而出的最好時(shí)機(jī)。薄利行業(yè)市場的特點(diǎn)是：市場規(guī)范、信息透明、競爭劇烈。這就意味著企業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)開發(fā)、建設(shè)、銷售、物管等，前前后后的利潤都在日益縮減。因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者很難再指望在某個(gè)階段、環(huán)節(jié)、時(shí)段獲得高利潤回報(bào)，必須把獲利的思路調(diào)整到整體、持久的綜合效應(yīng)上來，即對經(jīng)營中的各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)、時(shí)間段進(jìn)行精打細(xì)算。也就是說，采取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)贏得這一輪價(jià)格大戰(zhàn)的最佳選擇。

2 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相關(guān)理論概述

2.1基本概念界定

2.1.1戰(zhàn)略

其實(shí)，“戰(zhàn)略”一詞，最早只是應(yīng)用于軍事方面的概念，但是，隨著歷時(shí)的發(fā)展，時(shí)代的變遷，而企業(yè)戰(zhàn)略則主要是指企業(yè)根據(jù)自身?xiàng)l件及外部市場環(huán)境的變化，選擇適應(yīng)自己特點(diǎn)和優(yōu)勢的經(jīng)營領(lǐng)域或產(chǎn)品，從而構(gòu)建自己在市場上的競爭優(yōu)勢，取得市場競爭的勝利。

2.1.2成本

“成本”是屬于商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值范疇，是商品價(jià)值極其重要的組成部分。通常，人們對“成本”的定義是：“人們?yōu)榱松a(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者為了達(dá)到某一種目的，從而耗費(fèi)了一定的資源（人、財(cái)、物等），而所耗費(fèi)的資源，通過貨幣形式來表現(xiàn)和計(jì)量，則統(tǒng)稱為成本”。但是，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，商品經(jīng)濟(jì)的范圍越來越廣，成本的內(nèi)涵和外延也隨之不斷拓寬，不斷被突破。

2.1.3成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略也時(shí)常被稱之為低成本戰(zhàn)略，是指企業(yè)通過采取各種途徑和措施有效降低生產(chǎn)成本，從而使企業(yè)經(jīng)營的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競爭對手的經(jīng)營成本，甚至是可以成為在同行業(yè)中最低的經(jīng)營成本，從而在行業(yè)競爭中獲得競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略。

2.2.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究綜述

上世紀(jì)80年代之后，市場競爭進(jìn)入全球化的階段，全球經(jīng)濟(jì)一體化和技術(shù)進(jìn)步加劇了市場競爭。企業(yè)管理者 始逐步認(rèn)識(shí)到，如果僅僅依靠經(jīng)驗(yàn)或根據(jù)現(xiàn)實(shí)環(huán)境管理，是很難獲得經(jīng)營成功的，維持或創(chuàng)造出企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢更是難上加難。因此，企業(yè)面對市場競爭新環(huán)境的挑戰(zhàn)，迫切需要進(jìn)行一次全方位的管理理念創(chuàng)新，通過拔高戰(zhàn)略管理的高度，加廣戰(zhàn)略管理的深度來獲得企業(yè)的競爭優(yōu)勢。在這樣的時(shí)代背景和經(jīng)營環(huán)境之下，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略理論便應(yīng)運(yùn)而生。

2.3關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的研究綜述

目前針對成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究的理論較多，主要集中在石化、鋼鐵、電力等傳統(tǒng)大工業(yè)行業(yè)，在這些行業(yè)，實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略有著很多借鑒經(jīng)驗(yàn)。但是， 針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相對較少，在這方面有著很大的研究空間。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的環(huán)境條件及現(xiàn)狀分析

3.1我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境和出路

就目前的形式而言，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要面臨的困境：高增長態(tài)勢被遏制；融資出現(xiàn)困境；資金來源分化。

在目前金融政策緊縮，國家限購，流通受阻，購房者持幣觀望的局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況日益緊張。面對著資金鏈緊繃的危險(xiǎn)局面，雖然一些信譽(yù)良好、實(shí)力強(qiáng)大的房企可以通過集團(tuán)內(nèi)互保方式，獲取銀行信貸融資，解得一時(shí)之渴。但是，更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目和股權(quán)方式進(jìn)行融資。資金的高度緊張甚至迫使部分房企對外舉行高息借債。當(dāng)然，無論是銀行正規(guī)途徑融資，還是高息借債，都不能解決實(shí)際問題。在殘酷的現(xiàn)實(shí)面前，越來越多的開發(fā)商開始認(rèn)識(shí)到，真正能解決問題最有效的頒發(fā)就是降價(jià)，犧牲一部分的利潤，通過降低價(jià)格來換取成交量，從而回籠一部分資金，緩解自身緊繃的資金壓力。

3.2我國房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成分析

房地產(chǎn)企業(yè)成本是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中，以貨幣形態(tài)表現(xiàn)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本，主要是由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用組成的。

3.3我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀和問題

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面主要有以下幾種管理模式：側(cè)重于對建安成本的控制管理；側(cè)重于設(shè)計(jì)階段的成本控制管理；側(cè)重于目標(biāo)成本管理。

4 地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實(shí)施

地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實(shí)施方法主要有：規(guī)?；瘮U(kuò)張；標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營；上下游整合；嚴(yán)格實(shí)施成本管理；快速開發(fā)模式；精品低價(jià)策略。

針對關(guān)鍵成本的控制措施有：

1、土地成本的控制：由于具有中國特色的國情，土地資源的稀缺性，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)的成本由起初的建安成本占大頭，逐漸演變?yōu)橥恋爻杀菊即箢^。所以，實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，首要的就是要控制土地成本，控制好了土地成本，整體開發(fā)成本的控制就事半功倍。

2、建安成本的控制：成立由成本控制中心、營銷策劃中心、項(xiàng)目開發(fā)中心三方共同組成的市場調(diào)查小組進(jìn)行市場成本調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容就是看該城市房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響。市場調(diào)研完畢之后，營銷策劃中心組織確定初選項(xiàng)目的項(xiàng)目定位。

3、營銷及管理成本的控制：將每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)口銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本歸結(jié)為項(xiàng)目營銷成本，并且要求各項(xiàng)營銷活動(dòng)的開展應(yīng)嚴(yán)格履行公司規(guī)定的審批流程公司并相關(guān)部門審核及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能實(shí)施。

4、財(cái)稅成本的控制：房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的行業(yè)，資金投入巨大，因?yàn)椋Y金、財(cái)稅成本在項(xiàng)目開發(fā)的整體成本中占據(jù)很大的一塊比例，因?yàn)椋槍ω?cái)稅成本的控制，是成本控制的重點(diǎn)之一。

5結(jié)論

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一方面，由于政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控，另一方面，由于市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的市場風(fēng)險(xiǎn)和競爭壓力。在激烈的市場競爭中向廣大購房者提供質(zhì)量高，低價(jià)格的商品住宅是房地產(chǎn)企業(yè)贏得競爭，站穩(wěn)腳跟的重要法寶之一。然而，追求利潤是一家企業(yè)生存的使命。提供具有價(jià)格優(yōu)勢的產(chǎn)品，不能以犧牲企業(yè)的利潤作為代價(jià)，否則，就是毫無意義的。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，需要站在戰(zhàn)略的高度去規(guī)劃布局，以整體系統(tǒng)的全局觀去控制，整合企業(yè)的內(nèi)外部、上下游資源，加強(qiáng)企業(yè)的管理控制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)消耗，節(jié)約 支，降低成本獲得更多的利潤。所以，在目前我國房地產(chǎn)市場行情比較低迷，市場競爭激烈，降價(jià)潮開始涌現(xiàn)的背景之下，研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是具有現(xiàn)實(shí)意義的。

參考文獻(xiàn)

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[2]魯桂華、蘆璐.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)業(yè)績[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2008（6）

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場變動(dòng)

從某種意義上說，利率和市場變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴?xiàng)目的供需情況是影響其市場風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會(huì)帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時(shí)了解市場房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法研究[J].西部財(cái)會(huì)，2007（9）：40

篇(4)

【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理探討

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中對所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時(shí)間往往兩年或更長；最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

（二）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析責(zé)任重，要求高

房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

（三）開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)獨(dú)特，成本管理工作繁雜

雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成，但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在的問題有：

（一）財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃，卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 轉(zhuǎn)貼于

（四）過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問題。

（五）審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài)，在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議，希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。

第一，健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。?

（一）加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

（二）投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求

企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性，而且房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求狀況。

篇(5)

Abstract: There are always many problems in real estate enterprise capital management, such as high proportion of debt, serious capital precipitation, blind investment behavior, single financing form, poor fund management, etc. Risk early warning model has functions of predicting risk, rick control, risk prevention and so on. It is necessary to monitor and predict the state of real estate industry using risk early warning model. This paper chooses a gray risk early warning model and working capital turnover as the core index of real estate enterprise capital management, designs specific algorithm of real estate capital management risk early warning model and the specific application of fund management risk early warning model for real estate enterprises.

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

Key words: real estate;real estate enterprise;money management;risk early warning

中圖分類號(hào):F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)17-0014-03

0引言

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中引入風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),對提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、確保房地產(chǎn)業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

1目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

改革開放以來,房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展,尤其1998年取消福利分房后住房制度改革進(jìn)入了住宅建設(shè)市場化和住房消費(fèi)貨幣化階段,萬科、中海等一批優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)逐步成熟壯大起來。房地產(chǎn)業(yè)的火爆吸引了部分急功近利的企業(yè)投身其中,很多其他行業(yè)的企業(yè)不論是否具備條件都紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)需投入大量資金,資金運(yùn)作過程復(fù)雜、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大,房地產(chǎn)業(yè)資金管理隱患多,企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益顯露。

1.1 負(fù)債比例高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足,政府對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)再融資和IPO限制較高,房地產(chǎn)企業(yè)大多通過銀行借款方式進(jìn)行負(fù)債融資,資產(chǎn)負(fù)債率過高。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過讓施工單位墊資的方式解決資金問題,既不符合國家政策規(guī)定,又會(huì)產(chǎn)生許多負(fù)面的影響。一旦墊資后無足夠資金投入,工程進(jìn)度會(huì)受很大影響,既要還債又要投資,雙重壓力使資金短缺問題更為嚴(yán)峻,項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和資金陷入惡性循環(huán)。有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金的70%至80%間接或直接來自商業(yè)銀行,資金缺口較大,2008 年房地產(chǎn)商的資金缺口為6730億元;2007年滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率突破70%大關(guān),2007年底達(dá)到76.49%,比上年提高7.39個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)資本成本上升、負(fù)債率高的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。上市公司是比較優(yōu)秀的企業(yè),能夠通過股市進(jìn)行融資資產(chǎn)負(fù)債率尚在75%以上,諸多非上市房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行貸款進(jìn)行融資,資產(chǎn)負(fù)債率更高,過度負(fù)債經(jīng)營,一旦建設(shè)規(guī)模超過自身財(cái)務(wù)限度,資金短缺在所難免,解決資金不足的方法又往往依賴銀行貸款,房地產(chǎn)企業(yè)過高的債務(wù)比率使得其承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)和壓力[1]。

1.2 資金沉淀嚴(yán)重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本就資金不足,房地產(chǎn)開發(fā)過程中資金占用不斷增加,投入資金未形成新的有效供給而轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品積壓。按照國際通用標(biāo)準(zhǔn),商品住宅空置率合理區(qū)間為3%-10%,美國商品房空置率約為7%,香港約為3%-14%。截至2008年末,我國商品房空置面積1.64億平方米,同比增長21.8%,增幅比11月提高6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,空置商品住宅9069萬平方米,同比增長32.3%,增幅提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。按照年竣工住房建筑面積約6億平方米算,我國商品房空置率達(dá)30%左右,35個(gè)典型城市存量房消化平均需要33.84個(gè)月[2]。投入巨大的空置房占用了房地產(chǎn)商的流動(dòng)資金和機(jī)會(huì)成本、閑置成本、維護(hù)成本等,如果房地產(chǎn)商到期不能歸還貸款本息,銀行只能收回抵押的房子,一旦房地產(chǎn)泡沫破裂,房子價(jià)格下降,則銀行拍賣抵押物也無法收回貸款本息,銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。

1.3 投資行為盲目房地產(chǎn)的理論投資回報(bào)率具有極大誘惑力,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看不清“過熱”后必有“冷卻”的大勢,忽略高回報(bào)的同時(shí)必然存在高風(fēng)險(xiǎn),忽視行業(yè)發(fā)展周期性,對未來行業(yè)困境估計(jì)不足。不冷靜、不科學(xué)地論證房地產(chǎn)項(xiàng)目所處地理、經(jīng)濟(jì)環(huán)境,不注重房地產(chǎn)市場上供求情況、消費(fèi)者購買能力和消費(fèi)趨向調(diào)查,盲目投資項(xiàng)目,按企業(yè)主觀臆斷而不是按提供消費(fèi)者需要的產(chǎn)品的市場營銷觀念開發(fā)建設(shè)商品房。房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn),一旦投資決策失誤就會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失。20世紀(jì)90年代初海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)過程中,一度掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱潮,全國5000多家房地產(chǎn)公司云集海南。由于當(dāng)時(shí)規(guī)劃調(diào)控能力弱,市場管理措施不到位,炒地皮、炒項(xiàng)目、炒樓花等不正當(dāng)經(jīng)營行為泛濫,形成了瘋狂的房地產(chǎn)泡沫,給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展留下諸多隱患:被圈占而長期閑置荒蕪的建設(shè)用地達(dá)2.38萬公頃,455萬平方米空置商品房長期無人問津,603宗原規(guī)劃、報(bào)建面積1631萬平方米的停緩建工程(“半拉子工程”、“爛尾樓”)四處林立,沉淀銀行資金430多億元,各類社會(huì)資金沉淀總量800多億元。[2]

1.4 融資形式單一房地產(chǎn)融資存在的最核心問題是融資結(jié)構(gòu)失衡,對銀行信貸過分依賴,融資形式單一。國外發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場上,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道很廣,包括銀行貸款、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種渠道,銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40%。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自有資金外,主要依靠銀行貸款(包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款,開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款)維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn),一般占到總投資的60%左右。另外,房地產(chǎn)企業(yè)債券市場發(fā)展很慢,很難通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金;證監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)IPO有嚴(yán)格規(guī)定,監(jiān)管部門控制房地產(chǎn)企業(yè)上市,企業(yè)很難通過發(fā)行股票方式籌措資金(中小企業(yè)更不可能)。房地產(chǎn)企業(yè)融資局限于長期或短期銀行貸款,房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力大、融資風(fēng)險(xiǎn)高。[1]

1.5 資金管理不善我國房地產(chǎn)業(yè)仍是新興行業(yè),一些管理人員頭腦中尚未樹立資金時(shí)間價(jià)值、利息和成本觀念,資金意識(shí)淡薄,企業(yè)前期開發(fā)拖沓、工期延長,資金管理責(zé)任不明確,工程質(zhì)量不過關(guān),售后服務(wù)欠佳,銷售策劃不夠,直接影響房地產(chǎn)企業(yè)投入資金的按時(shí)回籠,造成資金短缺。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平差,據(jù)有關(guān)調(diào)查,目前已上市房地產(chǎn)企業(yè)中,成立了專業(yè)成本管理中心進(jìn)行成本控制的企業(yè)僅占5%,萬科、龍湖地產(chǎn)等管理水平較高的企業(yè)成本管理尚可,更多企業(yè)綜合成本管理水平尚有待提高[3]。

2房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型及其核心指標(biāo)選擇

2.1 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型具有預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)功能運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)測、預(yù)測并判斷其景氣狀態(tài)十分必要。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立高效的資金管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型,隨時(shí)監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)資金管理狀況,對降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、保證房地產(chǎn)企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展意義重大。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型主要有三大功能:一是預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。它通過收集與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的各類經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)信息并進(jìn)行比較,當(dāng)危害企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵因素出現(xiàn)時(shí),能預(yù)先發(fā)出警告,避免潛在風(fēng)險(xiǎn)演變成現(xiàn)實(shí)損失。二是控制風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)分析資料,及時(shí)尋找導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化的根源,制定措施阻止財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化,并確定今后財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施和方向,避免發(fā)生嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)。三是防范風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用定性、定量分析法和系統(tǒng)詳細(xì)記錄財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的緣由、解決措施、結(jié)果,及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng),制定新的措施,彌補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理的缺陷,不僅能從根本上消除隱患,又能提供未來類似情況的前車之鑒。

2.2 選擇灰色預(yù)警模型筆者擬選擇灰色系統(tǒng)理論相關(guān)方法構(gòu)建房地產(chǎn)資金管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型?；疑到y(tǒng)是與信息完全不明確的黑色系統(tǒng)和信息完全明確的白色系統(tǒng)相比較而言的一種系統(tǒng),人們對該系統(tǒng)內(nèi)部的的信息不能完全認(rèn)知,即對系統(tǒng)內(nèi)部信息部分已知、部分未知的系統(tǒng),與人們所處的認(rèn)知層次、認(rèn)知階段有關(guān)。選擇灰色系統(tǒng)理論構(gòu)建房地產(chǎn)資金管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型,主要原因有三個(gè)方面:①可將無規(guī)序列轉(zhuǎn)化為有規(guī)序列。房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)管理,用灰色模型建模不要求知道原始數(shù)據(jù)分布的先驗(yàn)特征,對不服從任何分布或無規(guī)的任意光滑離散原始序列,通過有限次的生成就可轉(zhuǎn)化成有規(guī)序列。②使用灰色模型建模需要的信息較少。用常規(guī)回歸分析模型建模需要大量數(shù)據(jù),如果企業(yè)提供的數(shù)據(jù)太少則很難找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理如果使用灰色模型建模則需要的信息較少,只要有四個(gè)以上數(shù)據(jù)就可以建模;③使用灰色預(yù)警模型進(jìn)行房地產(chǎn)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測,其結(jié)果準(zhǔn)確性高。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)影響因素較多,各種可以控制和不可以控制的外部因素、內(nèi)部因素都會(huì)對企業(yè)產(chǎn)生影響,企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)往往呈現(xiàn)出無規(guī)則的概率分布,原始數(shù)據(jù)分布的統(tǒng)計(jì)特征難以把握?；疑L(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型精度很高,能比較準(zhǔn)確反映系統(tǒng)的實(shí)際狀況和系統(tǒng)原有特征,因此選擇灰色預(yù)警模型進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測,有較高的可信度。

2.3 選擇營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理預(yù)警模型的核心指標(biāo)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的變化在一定范圍內(nèi)反映某種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總體變化的數(shù)量測試度,它作為測定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指示器,在房地產(chǎn)預(yù)警中起著至關(guān)重要的作用。合理指標(biāo)體系的建立可以完備的反映房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn),為預(yù)警模型提供全面準(zhǔn)確的信息,提高預(yù)警模型的準(zhǔn)確性、可靠性。反之,無效的指標(biāo)體系則會(huì)提供冗余、滯后的信息,或者信息不完備造成預(yù)警模型識(shí)別遲鈍、誤判,增加預(yù)警成本和預(yù)警風(fēng)險(xiǎn),所以房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的指標(biāo)選取至關(guān)重要。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)占用的資金量大、時(shí)間周期長,項(xiàng)目資金一旦投入生產(chǎn)過程就很難及時(shí)變現(xiàn),因此存貨、應(yīng)收賬款、現(xiàn)金等流動(dòng)資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵和重心;另一方面,還必須考慮流動(dòng)負(fù)債對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的影響。筆者認(rèn)為,選擇營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理預(yù)警模型的核心指標(biāo),一是可以較為準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)企業(yè)資金質(zhì)量的優(yōu)劣,營運(yùn)資金是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差額,能夠客觀、準(zhǔn)確地反映應(yīng)收賬款、存貨周轉(zhuǎn)率與應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率的差額,直接反映房地產(chǎn)企業(yè)資金的變現(xiàn)速度,決定房地產(chǎn)企業(yè)資金的質(zhì)量。二是營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率能夠直接折身房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)營運(yùn)資金的信息能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控提供可靠依據(jù)。三是營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力。營運(yùn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ),一旦房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難,房地產(chǎn)企業(yè)就無法從市場上取得項(xiàng)目建設(shè)所需的原材料和勞動(dòng)力資源,企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營就無法繼續(xù)進(jìn)行,房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金的健康周轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著十分重要的影響。

3資金管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的具體運(yùn)行步驟設(shè)計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的建立,要經(jīng)歷思想理念的提煉與開發(fā)、影響因素的分析與選取、指標(biāo)的量化、求導(dǎo)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的精度檢驗(yàn)、優(yōu)化等步驟。[4]房地產(chǎn)企業(yè)資金管理灰色風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的具體運(yùn)行步驟如下:

3.1 設(shè)定原始序列設(shè)原始序列 X=[X(1),X(2),…,X(n)]是非平滑序列。

3.2 設(shè)定閥值設(shè)σ是已經(jīng)確定的閥值,第i期房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率為Xi,i=1,2,…,n。

3.3 組成災(zāi)變集當(dāng)Xi

3.4 設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率的災(zāi)變時(shí)刻集X(0)=(t1,t2,t3,…ts),t1i,t2j,t3k,…tsq為災(zāi)變時(shí)刻分布,稱X(0)=[t│t∈H,H=(i,j,k,…,q)]為房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率災(zāi)變時(shí)刻集。

3.5 設(shè)定累加系列設(shè)X(1)是X(0)的累加序列,X(1)=[X(1)(1),X(1)(2),…X(1)(n)]

3.6 建立災(zāi)變GM(1,1)模型z(1)(K)=1/2[X(1)(k-1)+X(1)(k)]O(K=2,3,…n)

令:B=-z(1)(2)1-z(1)(3)1 ┆ ┆ -z(1)(n)1,

則稱X(0)(k)+aZ(1)(k)=b為災(zāi)變GM(1,1)

其中a,b為待定參數(shù),a為發(fā)展系數(shù),b稱為灰色作用量。

3.7 求待估參數(shù)向量設(shè)=ab,按最小二乘法求得,則=(BTB)-1BTY。其中,Y=[X(0)(2),X(0)(3),…,X(0)(n)]T

3.8 得出災(zāi)變?nèi)掌谛蛄械腉M(1,1)序號(hào)響應(yīng)式

(1)(s+1)=[X(0)(1)-]e+(s+1)= (1)(s+1)-(1)(s),s?叟1

即(s+1)=(1-e)[ (0)(1)-]e

3.9 求預(yù)警值 (0)=[ (0)(1), (0)(2),…, (0)(n), (0)(n+1)]

式中前n個(gè)數(shù)為X (0)的擬合值,則 (0)(n+1)就為預(yù)警值。

3.10 檢驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型精度

殘差:ε(S)= (0)(s)-X (0)(s),s=1,2,…n

相對誤差:Δs=

平均相對誤差:Δ=Δs

精度等級如表1所示。

當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型預(yù)測結(jié)果的精度等級為一級時(shí),說明模型預(yù)測效果最好,依次類推,精度等級越大,預(yù)測的效果越差[5]。

4資金管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型在房地產(chǎn)企業(yè)的具體應(yīng)用

4.1 選擇房地產(chǎn)企業(yè)償債能力、經(jīng)營能力、獲利能力、未來成長基礎(chǔ)及能力五個(gè)方面24個(gè)預(yù)測變量房地產(chǎn)企業(yè)選擇什么樣的財(cái)務(wù)指標(biāo)作為建模變量,對模型預(yù)測的可靠性及正確的判別能力都會(huì)產(chǎn)生影響。如果選擇的變量有失偏頗或不具有代表性都不可能做出正確預(yù)測。通過廣泛考察以往國內(nèi)和國外相關(guān)研究中對最終預(yù)測模型有顯著貢獻(xiàn)的預(yù)測變量,參考目前實(shí)證研究中廣泛采用的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流量,并結(jié)合我國實(shí)際情況,初步確定負(fù)債/凈資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)、強(qiáng)制性現(xiàn)金支付率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售現(xiàn)金比率、現(xiàn)金營運(yùn)指數(shù)、營運(yùn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)利潤率、核心業(yè)務(wù)總資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)收入增長率、總資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率,累計(jì)盈余、資本累計(jì)率共24個(gè)預(yù)測變量,這24個(gè)預(yù)測變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)償債能力、經(jīng)營能力、獲利能力、未來成長基礎(chǔ)及能力等五個(gè)方面的財(cái)務(wù)狀況。[5]

4.2 選取營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率作為變量根據(jù)灰色風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型確定樣本指標(biāo)必須符合下列要求:第一是所選樣本指標(biāo)要有較強(qiáng)代表性,所選變量必須與房地產(chǎn)資金管理風(fēng)險(xiǎn)有較強(qiáng)的正相關(guān)性,能夠很好反映房地產(chǎn)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)大小;第二是所選樣本指標(biāo)要有較強(qiáng)有效性,所選樣本指標(biāo)必須能夠預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn);第三是所選樣本指標(biāo)要有可定量性,所選樣本指標(biāo)必須能夠用具體的數(shù)字計(jì)量,以便于灰色風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型進(jìn)行計(jì)算。從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā),選取營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率作為變量較為妥當(dāng)。

4.3 確定閥值灰色災(zāi)變預(yù)測方法中,閥值是構(gòu)造災(zāi)變序列集的標(biāo)準(zhǔn),可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況以及營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率特點(diǎn)確定閥值的具體范圍。

4.4 收集數(shù)據(jù)收集房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率的原始數(shù)據(jù)序列,根據(jù)閥值構(gòu)造出房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率的災(zāi)變集。

4.5 求得災(zāi)變時(shí)刻集對房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率災(zāi)變集進(jìn)行變換,求得房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金災(zāi)變時(shí)刻集,然后對災(zāi)變時(shí)刻集進(jìn)行預(yù)測,完成房地產(chǎn)企業(yè)未來時(shí)刻營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率異常值的預(yù)警。

4.6 進(jìn)行預(yù)警模型的精度檢驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)可以采用相對誤差檢驗(yàn)指標(biāo)來檢驗(yàn)灰色風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的精度。如果采用相對誤差檢驗(yàn)指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)不合格,再使用后驗(yàn)差進(jìn)行檢驗(yàn);還可以建立殘差模型進(jìn)行修正。

通過建立房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的灰色風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型,可以及時(shí)、準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中的異常信息,為降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn):

[1]郭耀忠.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J].黑龍江科技信息,2009,(12):156.

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篇(6)

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

 

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類因素。

首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

 

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

 

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

 

1　選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。 

(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。 

 

2　開發(fā)多處房地產(chǎn) 

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。 

例1長春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬元。 

 

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃 

 

1　通過增加扣除項(xiàng)目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃 

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。 

例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價(jià)增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬元)。 

2　相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù) 

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。 

(1)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。 

(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。 

 

3　銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入 

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。 

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃 

 

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。 

 

1　針對納稅主體的新設(shè)分立 

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。 

例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，扣除營業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。 

2　減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間 

(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。 

(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。 

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。 

 

參考文獻(xiàn) 

 

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篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；投融資沖動(dòng)；股權(quán)融資效率；DEA

中圖分類號(hào)：F293.338 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-2670(2011)04-0110-07

收稿日期：2011-05-13

作者簡介：馮玉梅（1970-），女，山東巨野人，山東財(cái)政學(xué)院金融學(xué)院教授，管理學(xué)博士，研究方向：金融工程與金融風(fēng)險(xiǎn)管理；李楊（1986-），女，吉林遼源人，山東財(cái)政學(xué)院金融學(xué)院碩士研究生，研究方向：金融工程；馬駿（1986-），男，山東煙臺(tái)人，山東財(cái)政學(xué)院金融學(xué)院碩士研究生，研究方向：國際金融。

一、 引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱作用明顯增強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年我國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，同比增長16.1%，占全國GDP和投資比重分別為6.6%的25%，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個(gè)，可以說房地產(chǎn)業(yè)已成中國經(jīng)濟(jì)的重要“命脈”之一。但是，房地產(chǎn)業(yè)高速膨脹式的發(fā)展也帶來了諸多問題，例如住房功能異化，價(jià)格長期背離價(jià)值，以及房地產(chǎn)業(yè)投融資沖動(dòng)等等。自2006年以來，房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖上，調(diào)控政策的不斷升級致使房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的財(cái)政、金融、供求等全方位“關(guān)懷”［1］。在這種嚴(yán)峻的形勢下，房地產(chǎn)業(yè)投資資金鏈必然承受多重考驗(yàn)，投融資沖動(dòng)始終存在。

為了滿足投融資需求，我國眾多房地產(chǎn)上市公司在完成首次公開發(fā)行股票（IPO）融資后，仍然表現(xiàn)出強(qiáng)烈的股權(quán)融資偏好，熱衷于通過高價(jià)增發(fā)和配股來為其融入資金，進(jìn)一步推動(dòng)公司發(fā)展。面對國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，科學(xué)評價(jià)房地產(chǎn)業(yè)的投融資效率，可以為引導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行理性投融資提供重要的理論和經(jīng)驗(yàn)依據(jù)?；诖?，本文運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA）綜合評價(jià)我國14家房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資效率，即股權(quán)融入資金的有效利用程度，以探究房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資所獲資金的使用狀況，并針對如何提高我國房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資效率提出相關(guān)的對策建議。

二、 近年來我國房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)融資沖動(dòng)現(xiàn)象分析

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化和居民收入水平的不斷提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998年以后，住房商品市場化改革實(shí)行，央行同時(shí)出臺(tái)了各種購房貸款的優(yōu)惠政策，長期積壓在居民心底的需求欲望短時(shí)間迸發(fā)出來，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期。2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯，一、二線城市地王頻出，形成了房地產(chǎn)高增長、高銷售，供需兩旺的市場環(huán)境。從2006年開始，國家在計(jì)劃、規(guī)劃、土地、建設(shè)等諸多環(huán)節(jié)上實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控政策，日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)深陷資金困境，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)開始了對多元化投融資渠道的探求之路［2］。2008年受金融危機(jī)的沖擊，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的低迷，但是2009年后房地產(chǎn)市場整體形勢大好，成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖的主要力量之一，“供不應(yīng)求”、“漲價(jià)”、“投資過熱”成為2009年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。由此可見，我國房地產(chǎn)業(yè)投融資需求始終熱度不減。

綜觀目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境，在銀行信貸政策受國家宏觀調(diào)控和指引的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的難度不斷加大，房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托尚處于起步階段，境外融資阻力重重，房地產(chǎn)企業(yè)選擇借力資本市場進(jìn)行股權(quán)融資，既是一種戰(zhàn)略性安排，也是對融資渠道多元化的突破。在證券市場中的主要表現(xiàn)就是眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求境內(nèi)或海外上市，在2007-2008年更是借助國內(nèi)A股市場的牛市行情掀起了高價(jià)增發(fā)和配股的熱潮。截至2010年5月，共有115家房地產(chǎn)企業(yè)在滬深兩地上市，40家在香港上市，總市值近萬億，股權(quán)融資規(guī)模大幅上升。然而，資金運(yùn)作能力是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭要素，通過股權(quán)融資所獲資金能否得到合理使用仍是問題的關(guān)鍵所在。因此，運(yùn)用科學(xué)合理的方法對我國房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資效率進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，有助于為其投融資行為回歸理性、減少盲目性提供經(jīng)驗(yàn)證據(jù)和相關(guān)對策建議。

第4期馮玉梅，李楊,馬駿：基于DEA的我國房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資效率分析山東財(cái)政學(xué)院學(xué)報(bào)2011年三、 基于DEA方法的房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資效率實(shí)證分析

（一）DEA方法原理

最基本的DEA模型是由Charnes，Cooper和Rhodes于1978年提出的，被稱為CCR模型。該模型假設(shè)規(guī)模報(bào)酬不變，然而，由于各決策單元因各種因素影響通常難以在最優(yōu)規(guī)模上運(yùn)行，使用CCR模型將會(huì)導(dǎo)致技術(shù)效率與規(guī)模效率混同在一起難以區(qū)分的局面。為解決這一問題，Banker，Charnes和Cooper（1984）提出了CCR模型的改進(jìn)方法，用以分析規(guī)模報(bào)酬可變情況的效率問題，即BCC模型。規(guī)模報(bào)酬可變的假設(shè)使得在計(jì)算技術(shù)效率時(shí)可以去除規(guī)模效率的影響，由此可以得到純技術(shù)效率和規(guī)模效率，并可以據(jù)此判斷決策單元是否規(guī)模最優(yōu)［3］。本文基于這種改進(jìn)的DEA模型來進(jìn)行下面的實(shí)證檢驗(yàn)。

（二）變量定義

本文旨在評價(jià)房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資效率，因此建立與股權(quán)融資效率相關(guān)的投入與產(chǎn)出變量［4］：

1.投入指標(biāo)

（1）總資產(chǎn)（x1）。是指上市公司擁有或控制的、能夠帶來經(jīng)濟(jì)利益的全部資產(chǎn)。該指標(biāo)從總體角度反映了房地產(chǎn)公司規(guī)模大小和與此相關(guān)的融資規(guī)模情況，是其進(jìn)行資金運(yùn)作的基礎(chǔ)。

（2）資產(chǎn)負(fù)債率（x2）。又稱財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，它等于負(fù)債總額與資產(chǎn)總額之比。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資與債務(wù)融資的相對比率。根據(jù)資本結(jié)構(gòu)理論，企業(yè)是否合理利用杠桿效應(yīng)對企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化有重要影響。

（3）營業(yè)總成本（x3）。營業(yè)總成本＝營業(yè)成本＋營業(yè)稅金及附加＋銷售費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用+資產(chǎn)減值損失，該指標(biāo)主要反映公司經(jīng)營成本狀況，成本的高低決定著利潤的大小和產(chǎn)出的高低。該指標(biāo)從成本角度反映企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作能力。

2.產(chǎn)出指標(biāo)

（1）凈資產(chǎn)收益率（y1）。凈資產(chǎn)收益率表明所有者每一元錢的投資能夠獲得多少凈收益，它等于公司凈利潤除以凈資產(chǎn)總額。該指標(biāo)通常越高越好，因?yàn)樗从沉似髽I(yè)籌集資金獲取報(bào)酬的高低，也反映了企業(yè)所有者的利益大小。

（2）每股收益（y2）。又稱每股稅后利潤、每股盈余，它等于公司稅后利潤除以公司總股本。它能夠測定房地產(chǎn)公司股票投資價(jià)值，是綜合反映公司獲利能力的重要指標(biāo)。

（3）凈利潤（y3）。是指在利潤總額中按規(guī)定交納了所得稅后公司的利潤留成，一般也稱為稅后利潤或凈收入。凈利潤反映房地產(chǎn)公司經(jīng)營的最終成果，凈利潤多，企業(yè)的經(jīng)營效益就好；凈利潤少，企業(yè)的經(jīng)營效益就差，它是衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營效益的主要指標(biāo)。

（三）樣本與數(shù)據(jù)來源

選擇樣本（即決策單元）實(shí)際上就是確定相互比較的參考集。為使評價(jià)結(jié)果能夠充分反映我國上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資效率的情況，本文選取在深滬兩地有股權(quán)再融資行為的房地產(chǎn)上市公司作為參考集。由于2007年是房地產(chǎn)上市公司股權(quán)再融資較為集中的一年，因此將2007年有股票增發(fā)的14家公司作為本研究的樣本。鑒于股權(quán)融資效應(yīng)具有滯后性，上市公司籌資當(dāng)年的績效難以全面反映股權(quán)融資效率，本文以這14家樣本公司2007-2009年年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為計(jì)算投入和產(chǎn)出指標(biāo)的依據(jù)，對其融資當(dāng)年（2007年）和融資后兩年（2008、2009年）的資金使用效率進(jìn)行評價(jià)。本文的數(shù)據(jù)來源于國泰安CSMAR系列研究數(shù)據(jù)庫。

（四）實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果與分析

本文主要采用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析軟件DEAP 2.1版本進(jìn)行運(yùn)算分析，得出2007-2009年14家樣本公司股權(quán)融資效率和規(guī)模收益情況，如表1和表2所示：

從表1可以看出，2007-2009年，股權(quán)融資效率較高的三家公司分別為萬科A、嘉寶集團(tuán)、正和股份，所有效率值均達(dá)到1；中航地產(chǎn)、億城股份、天房發(fā)展三年均沒有達(dá)到股權(quán)融資DEA有效，且中航地產(chǎn)和天房發(fā)展的效率值在個(gè)別年份較低，例如天房發(fā)展2007年的技術(shù)效率為僅為0.093，中航地產(chǎn)2008年的技術(shù)效率僅為0.222；其余8家房地產(chǎn)上市公司在2007-2009三年中有1-2年的股權(quán)融資DEA有效，但是同樣也存在個(gè)別年份效率值較低的情況，如華業(yè)地產(chǎn)2009年的技術(shù)效率值僅為0.267。說明在考察期內(nèi)，14家樣本公司中有11家需要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整投入與產(chǎn)出水平，以提高其股權(quán)融資的使用效率。

表2基于DEA的14家房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資規(guī)模收益判定表萬科A中糧地產(chǎn)中航地產(chǎn)渝開發(fā)億城股份大龍地產(chǎn)新湖中寶2007不變不變遞減不變遞減遞增遞增2008不變遞增遞增遞減遞減遞增不變2009不變遞增遞增遞減遞增不變不變?nèi)A業(yè)地產(chǎn)萬通地產(chǎn)北京城建天房發(fā)展嘉寶集團(tuán)正和股份京能置業(yè)2007不變遞增遞增遞增不變不變不變2008遞增不變遞減遞增不變不變遞減2009遞增遞增不變遞增不變不變遞增從表2可以看出，2007-2009年，萬科A、嘉寶集團(tuán)、正和股份三家公司均實(shí)現(xiàn)了股權(quán)融資規(guī)模收益不變（即規(guī)模達(dá)到最優(yōu)）；中糧地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、億城股份、華業(yè)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、天房發(fā)展、京能置業(yè)7家公司股權(quán)融資規(guī)模收益呈遞增趨勢；大龍地產(chǎn)、新湖中寶股權(quán)融資規(guī)模收益由遞增到不變；渝開發(fā)股權(quán)融資規(guī)模收益由不變到遞減；北京城建股權(quán)融資規(guī)模收益先遞增后遞減最終不變。說明14家樣本公司在融資后的三年中有11家股權(quán)融資沒有實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

圖1上升型圖2先下降后上升型圖3下降型圖4先上升后下降型綜合表1和表2中各家房地產(chǎn)上市公司2007-2009年股權(quán)融資效率和規(guī)模收益情況，從技術(shù)效率角度，可以將效率指標(biāo)動(dòng)態(tài)變化情況劃分為5種類型，分別為不變型、上升型、先下降后上升型、下降型、先上升后下降型。如圖1-圖4所示：

（1）不變型：萬科A、嘉寶集團(tuán)、正和股份。這三家上市公司在2007-2009年技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率的相對有效值均為1.000，說明公司的股權(quán)融資在此參考集內(nèi)既相對規(guī)模有效又技術(shù)有效，投入無冗余（已達(dá)最?。?，產(chǎn)出無短缺（已達(dá)最大），股權(quán)融資DEA有效。萬科是目前我國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，綜合實(shí)力一直處于全行業(yè)領(lǐng)先水平。尤其是近年來，萬科順應(yīng)國家倡導(dǎo)的低碳經(jīng)濟(jì)潮流，在國內(nèi)最早建立零能耗、零碳排放的實(shí)驗(yàn)樓，獲逾百項(xiàng)綠色建筑專利技術(shù)，創(chuàng)建起“綠色科研、住宅工業(yè)化、全裝修”的全綠色體系。無論從資金運(yùn)作效率還是盈利能力，萬科的股權(quán)融資所獲資金都達(dá)到了最優(yōu)利用；嘉寶集團(tuán)和正和股份屬于綜合類上市公司，房地產(chǎn)開發(fā)只是主營業(yè)務(wù)之一，其他主營業(yè)務(wù)的發(fā)展使其在一定程度上規(guī)避了國家宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)，保證股權(quán)融資的順利進(jìn)行和資金的合理使用。

（2）上升型：新湖中寶、北京城建、天房發(fā)展。如圖1所示，新湖中寶在2008、2009年的技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率的相對有效值均為1.000，實(shí)現(xiàn)了股權(quán)融資DEA有效；北京城建在2007-2009年效率值均處于上升趨勢中，并在2009年實(shí)現(xiàn)DEA有效；天房發(fā)展的效率值一直處于較低的水平，沒有達(dá)到股權(quán)融資的最優(yōu)規(guī)模，處于規(guī)模收益遞增階段。新湖中寶、北京城建、天房發(fā)展分別是浙江、北京和天津規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司，從投入和產(chǎn)出指標(biāo)水平來看，各項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)值都處于上升趨勢中，這說明三地房地產(chǎn)市場的火爆帶動(dòng)了公司業(yè)績的提升，同時(shí)擴(kuò)大了公司對融資的需求。天房發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率一直在50%以下，表明公司資金大多來源于權(quán)益性融資。因此，為提高上市公司股權(quán)融資效率，可以考慮引入新的投資者，擴(kuò)大對資產(chǎn)的投入，或借助政府的扶持，盡快實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，提高產(chǎn)出水平，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

（3）先下降后上升型：中糧地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、渝開發(fā)、大龍地產(chǎn)。如圖2所示，中糧地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、渝開發(fā)、大龍地產(chǎn)四家房地產(chǎn)上市公司在2008年出現(xiàn)了明顯的效率值下降和2009年效率值上升，但只有大龍地產(chǎn)一家股權(quán)融資DEA有效。這四家公司屬于中小型房地產(chǎn)上市公司，2008年金融危機(jī)的爆發(fā)使公司資金鏈?zhǔn)艿捷^大沖擊，各項(xiàng)產(chǎn)出指標(biāo)水平明顯下降，經(jīng)營業(yè)績下滑。但隨著我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖，股票市場逐步走出低迷，上市公司股權(quán)融資需求再度顯現(xiàn)，如中糧地產(chǎn)和中航地產(chǎn)股權(quán)融資規(guī)模收益遞增。渝開發(fā)的股權(quán)融資效率值一直處于較高水平，在2007年實(shí)現(xiàn)DEA有效，但其后兩年出現(xiàn)股權(quán)融資規(guī)模收益遞減的情況，原因在于其資產(chǎn)負(fù)債率一直徘徊在30%40%之間，大大低于同行業(yè)平均水平，權(quán)益性融資所占比例較大，但股權(quán)融資資金的有效利用程度不高。因此，公司可根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)收縮資本，尋找新的利潤增長點(diǎn)，進(jìn)行模式創(chuàng)新，開發(fā)新的投資項(xiàng)目，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，將生產(chǎn)調(diào)整至最佳狀態(tài)，以提高股權(quán)融資效率，并充分利用財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值的最大化。

（4）下降型：億城股份、華業(yè)地產(chǎn)、京能置業(yè)。如圖3所示，億城股份、華業(yè)地產(chǎn)、京能置業(yè)三家房地產(chǎn)上市公司在2007-2009年技術(shù)效率水平呈現(xiàn)下降趨勢，產(chǎn)出相對于投入而言逐年減小，億城股份在三年中都沒有達(dá)到DEA有效，股權(quán)融資規(guī)模收益先遞減后遞增；華業(yè)地產(chǎn)在2007年股權(quán)融資DEA有效，其后兩年規(guī)模收益遞增；京能置業(yè)在2007年出現(xiàn)股權(quán)融資DEA有效后，呈現(xiàn)規(guī)模收益先遞減后遞增的復(fù)雜態(tài)勢。三家公司同屬于小規(guī)模的房地產(chǎn)上市公司，在2009年都處在股權(quán)融資規(guī)模報(bào)酬遞增階段，經(jīng)營中公司可以采取一些措施加強(qiáng)項(xiàng)目管理及財(cái)務(wù)成本管理，同時(shí)適當(dāng)增加投入，以達(dá)到提高產(chǎn)出水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績提升之目的。

（5）先上升后下降型：萬通地產(chǎn)。如圖4所示，萬通地產(chǎn)在三年中股權(quán)融資技術(shù)效率呈先上升后下降總體上升的態(tài)勢，規(guī)模收益先遞增再不變?nèi)缓筮f增，只有2008年達(dá)到股權(quán)融資DEA有效，說明其存在投入冗余或產(chǎn)出不足，有待改進(jìn)。萬通地產(chǎn)是一家專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)公司，主營方向?yàn)楦邫n住宅物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營，是中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌企業(yè)之一。2009年公司資產(chǎn)負(fù)債率大幅上升而凈利潤同比大幅下降，說明公司股權(quán)融資規(guī)模有待擴(kuò)充，并且股權(quán)融資效率有待提高。

（四）研究結(jié)論

綜上所述，2007-2009年，在14家房地產(chǎn)上市公司中，僅有三家全部達(dá)到股權(quán)融資DEA有效，占比為21.43%，表明我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資效率不高，沒有達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)。雖然有的公司個(gè)別產(chǎn)出指標(biāo)較好（如凈資產(chǎn)收益率較高），但投入產(chǎn)出比不高，我國房地產(chǎn)上市公司的績效在整體上由效率解釋的部分還偏低，企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)非常不牢固。此外，這也說明我國房地產(chǎn)業(yè)的核心競爭力在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略中尚未起到重要作用。

四、 提高我國房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資效率的對策建議

（1）認(rèn)清市場形勢，加強(qiáng)論證評估，減少房地產(chǎn)上市公司投融資盲目性?？傮w經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中資本的供給和需求關(guān)系及通貨膨脹水平。如果整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的資金需求和供給發(fā)生變動(dòng)或通脹水平發(fā)生變化，投資者就會(huì)改變其要求的收益率，房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化。而證券市場走勢和股票的流動(dòng)性亦會(huì)直接影響投資者的投資收益率和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，關(guān)系到房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資能否順利進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)緊密把握宏觀經(jīng)濟(jì)脈動(dòng)，時(shí)時(shí)追蹤證券市場走勢，控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對投融資方案進(jìn)行科學(xué)的論證和評估，提高信息披露質(zhì)量，減少非理性投融資的發(fā)生。

（2）培育核心競爭力，增強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司成長性。解決前文實(shí)證分析中所暴露出的我國房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資效率低下問題，關(guān)鍵在于提高上市公司資本運(yùn)作能力，促進(jìn)核心競爭力的形成。房地產(chǎn)上市公司核心競爭力的構(gòu)建主要通過激發(fā)創(chuàng)新能力、形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)、發(fā)展自身的比較優(yōu)勢、提高品牌能力、強(qiáng)化資源整合能力等途徑。繼而可以通過樹立科學(xué)的人才觀念、實(shí)行動(dòng)態(tài)管理、選擇適度超前的策略、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)、建立現(xiàn)代企業(yè)制度等方法來保證房地產(chǎn)上市公司核心競爭力的持續(xù)性，使其不斷發(fā)展壯大。

（3）優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)保證房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營質(zhì)量。從實(shí)證結(jié)果來看，我國房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資效率亟待提高，需要努力改善經(jīng)營管理水平，良好的公司治理結(jié)構(gòu)必不可少。目前“一股獨(dú)大”的現(xiàn)象在上市公司中仍然比較嚴(yán)重，大股東出于自身利益最大化的目的進(jìn)行盲目的多元化擴(kuò)張，影響了股權(quán)融資效率和公司的可持續(xù)發(fā)展［5］。因此，首先，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)考慮降低股權(quán)集中度，減弱內(nèi)部人控制，提高資本使用效率；其次，建立完善的獨(dú)立董事制度對大股東和管理者的行為形成制衡和監(jiān)督，同時(shí)切實(shí)發(fā)揮獨(dú)立董事的顧問作用，促進(jìn)上市公司投融資決策的科學(xué)化，進(jìn)一步提高股權(quán)融資效率；再次，通過制定有效的激勵(lì)和約束機(jī)制，使經(jīng)理人的利益與公司業(yè)績掛鉤，促使經(jīng)理人通過提高資金使用效率來實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值和公司價(jià)值的最大化。

（4）整合房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢資源，促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的并購呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。如前文所述，宏觀調(diào)控政策、市場競爭加劇對房地產(chǎn)企業(yè)資本實(shí)力和開發(fā)能力的要求不斷提高，成為推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)并購整合的根本驅(qū)動(dòng)因素，而現(xiàn)階段國有資本在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和新進(jìn)入者的涌現(xiàn)則進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合。加大房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勢資源的整合力度，實(shí)現(xiàn)金融、土地制度的真正變革，將推動(dòng)全能型的房地產(chǎn)企業(yè)走向資金流周轉(zhuǎn)快、風(fēng)險(xiǎn)相對低的集團(tuán)化、專業(yè)化道路。這將大大有助于我國房地產(chǎn)上市公司提升投融資水平，擴(kuò)充資本實(shí)力，并最終實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

參考文獻(xiàn):

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［2］徐勇謀，王仁濤，董旭操.房地產(chǎn)金融學(xué):房地產(chǎn)投融資分析［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社,2008.

［3］魏權(quán)齡.數(shù)據(jù)包絡(luò)分析［M］.北京:科學(xué)出版社,2004.

［4］劉力昌,馮根福,張道宏，等.基于DEA的上市公司股權(quán)融資效率評價(jià)［J］.系統(tǒng)工程,2004(1)：55-59.

［5］陳賢錦.基于DEA方法的上市公司股權(quán)融資效率分析［J］.財(cái)會(huì)通訊，2010(11)：18-20.

An Empirical Study on Equity Financing Efficiency of Chinese Listed Real

Estate Companies: Based on the DEA Method

Feng Yumei,LI Yang, MA Jun

（School of Finance, Shandong University of Finance, Jinan 250014, China）

Abstract:As a basic and leading industry of the national economy, the real estate industry plays a very important role in the economic and social pattern. And as a typical capital-intensive industry, sufficient free cash flow is a prerequisite for ensuring the normal operation of the real estate companies. But with the real estate market being continuously hot, Chinese real estate companies have a strong impulse for equity financing. By employing the DEA method, we evaluate the financing efficiency of 14 listed real estate companies, and find that the financing efficiency of Chinese listed real estate companies is inefficient generally. Finally, we propose some suggestions to improve the financing efficiency of Chinese listed real estate companies.

Key words:listed real estate companies; investment and financing impulse; financing efficiency; DEA method

(上接第70頁)

A Study on the"soft factors" Based on "Enterprise Man" Hypothesis

SHANG Haiyan, SUN Guodong

（School of economics, Shandong University of finance, Jinan 250014, china）