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篇(1)

試論我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障的制度并軌全文如下：

摘 要：嘗試性地提出住房保障制度并軌的觀點(diǎn)， 認(rèn)為這種并軌應(yīng)該包括短期并軌和長(zhǎng)期并軌兩個(gè)層面。 在短期內(nèi)， 應(yīng)該推進(jìn)租售并舉的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展模式， 提高租賃型住房保障比重， 逐步將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、 公租房并入到租房保障體系; 公積金管理實(shí)施準(zhǔn)銀行式 的模式， 實(shí)現(xiàn)保障資金的跨區(qū)域流動(dòng); 長(zhǎng)期內(nèi)， 應(yīng)該構(gòu)建多層次、 梯度性、 差異性的租房保障體系。 同時(shí)， 推進(jìn)租房保障資金的準(zhǔn)商業(yè)化、 市場(chǎng)化運(yùn)行模式， 提高保障資金供給的可持續(xù)性。 關(guān)鍵詞： 住房保障; 保障制度; 制度并軌。

國(guó)家十二五 規(guī)劃中提出， 未來(lái)五年內(nèi)， 我國(guó)將擬投資 1.3 萬(wàn)億～1.4 萬(wàn)億用于 3,600 萬(wàn)套保障性安居工程的建設(shè)，使保障房的覆蓋率達(dá)到 20%。 如何從制度層面上保障十二五 住房保障規(guī)劃的順利進(jìn)行， 需要我們思考。 為此， 本文嘗試性地提出未來(lái)住房保障制度并軌的觀點(diǎn)， 并設(shè)計(jì)了住房保障制度并軌的長(zhǎng)短期路徑， 以期為解決中低收入群體的住房問(wèn)題提供理論參考。

一、 城鎮(zhèn)住房保障制度并軌的總體思考。

住房保障制度并軌是以構(gòu)建廣覆蓋[2]、 無(wú)縫隙、 多層次、 動(dòng)態(tài)性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運(yùn)行效率，改變居民的住房消費(fèi)習(xí)慣， 優(yōu)化住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。 制度并軌后的保障對(duì)象， 不僅要涵蓋現(xiàn)行保障制度的保障群體， 更要涵蓋夾心層、 潛在城鎮(zhèn)人口 (具有遷居意愿的農(nóng)村人口)[3]、 短暫流動(dòng)人口、 被城市化 的農(nóng)村人口中的住房弱勢(shì)群體， 以及因市場(chǎng)因素造成的住房弱勢(shì)群體[4]。鑒于我國(guó)住房保障制度發(fā)展的特點(diǎn)， 我們認(rèn)為： 制度并軌后的保障方式， 短期內(nèi)應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)式、 使用權(quán)式保障并存的形式， 長(zhǎng)期取消產(chǎn)權(quán)式保障， 著力實(shí)現(xiàn)使用權(quán)式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應(yīng)呈現(xiàn)出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區(qū)間、 保障制度設(shè)計(jì)間都存在差異。 一方面， 保障水平的設(shè)定必須同當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度相掛鉤; 另一方面， 短期內(nèi)， 保障水平在廉租房、 公租房、 經(jīng)濟(jì)適用房之間應(yīng)呈現(xiàn)出差異; 長(zhǎng)期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內(nèi)應(yīng)呈現(xiàn)出差異。

二、 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌。

1. 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌路徑。

(1) 經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實(shí)現(xiàn)購(gòu)房保障向租房保障思維的轉(zhuǎn)變， 將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房并軌到租房保障體系。對(duì)于出售型的經(jīng)濟(jì)適用房， 暫時(shí)適當(dāng)限制其發(fā)展。這一觀點(diǎn)的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房， 可以增加房地產(chǎn)低端市場(chǎng)的供給; 另一方面， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題突出， 但是， 尚存在一定的發(fā)展空間， 直接取消經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)機(jī)不成熟， 容易產(chǎn)生諸多負(fù)面效應(yīng)。

(2) 公積金實(shí)行準(zhǔn)銀行式 的運(yùn)營(yíng)模式，即管理中心 + 商業(yè)性機(jī)構(gòu) 的模式。 中央公積金管理中心主要負(fù)責(zé)宏觀政策的制定、 資金風(fēng)險(xiǎn)的管理， 以非營(yíng)利性為目的。 而地方公積金管理可以進(jìn)行部分商業(yè)化、 市場(chǎng)化運(yùn)作， 強(qiáng)化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長(zhǎng)久穩(wěn)定的資金支持。 同時(shí)， 對(duì)公積金進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理， 即實(shí)施保障資金跨區(qū)域流動(dòng)。 一方面， 地方間公積金實(shí)施跨區(qū)域流動(dòng)， 合理配置區(qū)域間的公積金， 提高公積金的配置效率;另一方面， 個(gè)人公積金賬戶實(shí)施資金跨區(qū)域流動(dòng)，可以結(jié)束長(zhǎng)期以來(lái)地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動(dòng)。

(3) 大力推進(jìn)廉租房的發(fā)展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內(nèi)， 廉租房在租房保障體系內(nèi)， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會(huì)適當(dāng)降低， 廉租房仍將對(duì)低收入群體實(shí)施保障。

(4) 加快公共租賃住房的建設(shè)， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的攀升， 游離在保障和市場(chǎng)之外的夾心層， 其住房難問(wèn)題成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)， 為了解決夾心層 的住房問(wèn)題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應(yīng)運(yùn)而生， 是因?yàn)槠渥陨砩暇哂兄T多的新特點(diǎn)。 其一， 從產(chǎn)權(quán)的角度來(lái)講， 公租房的所有權(quán)歸屬于政府， 而其他的房屋側(cè)重于強(qiáng)調(diào)房屋的私人所有權(quán)， 如經(jīng)濟(jì)適用房、 限價(jià)房; 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側(cè)重于解決夾心層 群體的住房難問(wèn)題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶; 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統(tǒng)的購(gòu)房方式。

2. 城鎮(zhèn)住房保障制度短期并軌的效應(yīng)。

(1) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以糾正現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對(duì)出售型經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的部分優(yōu)勢(shì);另一方面可減少由可交易性所帶來(lái)的效應(yīng)流失。同時(shí)， 制度的短期并軌是建立在現(xiàn)有住房保障制度的基礎(chǔ)之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩(wěn)過(guò)渡， 避免過(guò)大的波動(dòng)， 而且可以減少制度并軌過(guò)程中的障礙。

(2) 通過(guò)制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理的局面。 租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 可以推進(jìn)住房二、 三市場(chǎng)的繁榮;出售型經(jīng)濟(jì)適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調(diào)整當(dāng)前的住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)， 平抑房?jī)r(jià)的過(guò)快攀升。

(3) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以加快解決夾心層 住房問(wèn)題， 填補(bǔ)制度設(shè)計(jì)的盲區(qū)。短期內(nèi)， 通過(guò)建立涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不同的保障群體實(shí)施保障， 解決夾心層 的住房困難。

(4) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩(wěn)定的資金來(lái)源。無(wú)論是從行政手段強(qiáng)化保障資金與財(cái)政收入 (土地收入、 稅收收入) 的聯(lián)動(dòng)， 還是對(duì)公積金實(shí)施準(zhǔn)銀行式 的運(yùn)行模式， 在一定程度上， 都會(huì)緩解保障制度的資金約束。

(5) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以在發(fā)展公租房市場(chǎng)的過(guò)程中， 促進(jìn)真正的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 這在一定程度上， 鼓勵(lì)和促進(jìn)了租房市場(chǎng)的發(fā)展， 從而改變了長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)單條腿走路重購(gòu)房、 輕租賃的狀況， 形成兩種市場(chǎng)并存的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。

三、 城鎮(zhèn)住房保障制度的長(zhǎng)期并軌。

長(zhǎng)期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)變; 在長(zhǎng)期并軌過(guò)程中， 通過(guò)政府 + 社會(huì) 運(yùn)行模式 (政府從宏觀上對(duì)租賃型住房保障體系進(jìn)行管理， 社會(huì)中的企業(yè)從微觀上負(fù)責(zé)租房保障體系的運(yùn)行) 建成長(zhǎng)期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長(zhǎng)期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場(chǎng)相結(jié)合的租賃房體系 (見(jiàn)圖 1)。

圖 1 住房保障制度并軌的長(zhǎng)期路徑。

1. 城鎮(zhèn)住房保障制度長(zhǎng)期并軌的路徑。

長(zhǎng)期取消出售型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 逐步將其并入到商品房低端市場(chǎng); 在租賃型住房保障體系獲得發(fā)展的基礎(chǔ)上， 逐步縮小政府干預(yù)市場(chǎng)的力度， 發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用， 通過(guò)租賃市場(chǎng)提高住房保障政策的運(yùn)行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關(guān)的租房保障資金來(lái)源， 會(huì)為長(zhǎng)期租賃房保障模式提供所需的資金支持。

2. 城鎮(zhèn)住房保障制度長(zhǎng)期并軌的效應(yīng)。

(1) 政府 + 企業(yè) 的租房保障運(yùn)行模式，有利于緩解政府的財(cái)政壓力， 提高社會(huì)資本進(jìn)入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對(duì)租房保障體系的建設(shè)、 資金籌集、 房源籌集進(jìn)行宏觀管理，政府可以發(fā)揮其宏觀優(yōu)勢(shì); 微觀上， 企業(yè)對(duì)租房體系的運(yùn)行微觀管理， 可以發(fā)揮其微觀優(yōu)勢(shì)。 最終， 實(shí)現(xiàn)政府、 市場(chǎng)兩只手 的協(xié)調(diào)， 有利于效率的提高和住房公平的實(shí)現(xiàn)。

(2) 通過(guò)住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場(chǎng)， 也可以從根本上， 扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)居民過(guò)于強(qiáng)調(diào)購(gòu)買住房， 而輕視租賃住房的傳統(tǒng)觀念。 住房觀念的改變， 反過(guò)來(lái)又推動(dòng)了租房保障體系的發(fā)展。 在長(zhǎng)期并軌的過(guò)程中， 取消經(jīng)濟(jì)適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場(chǎng)， 可以增加商品房低端市場(chǎng)的供給， 平衡商品住房市場(chǎng)的供求平衡， 優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。

四、 結(jié) 語(yǔ)。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下， 解決住房保障問(wèn)題，需要轉(zhuǎn)變住房保障思維， 強(qiáng)調(diào)租房保障的重要性，大力度推進(jìn)租賃型住房保障制度的建設(shè)和發(fā)展。筆者認(rèn)為， 通過(guò)城鎮(zhèn)住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實(shí)現(xiàn)對(duì)住房弱勢(shì)群體的無(wú)縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動(dòng)態(tài)性的保障目標(biāo)。

然而要實(shí)現(xiàn)住房保障制度的并軌運(yùn)行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎(chǔ)之上的， 這需要依靠科學(xué)的實(shí)證數(shù)據(jù)的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構(gòu)建， 需要從數(shù)量、質(zhì)量等多個(gè)維度對(duì)保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 保障房之間的差異程度， 既不可過(guò)大、 也不可過(guò)小。 另外，公積金準(zhǔn)銀行式 的管理模式， 需要配套的制度改革和創(chuàng)新， 如完備的個(gè)人信息以及動(dòng)態(tài)的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會(huì)增加政府的財(cái)政支出， 如租賃房相關(guān)的投資、 管理、 運(yùn)營(yíng)、 補(bǔ)貼支出。 在一定程度上， 上述問(wèn)題都會(huì)影響住房保障制度的并軌進(jìn)程。

住房保障制度長(zhǎng)期并軌的難點(diǎn)表現(xiàn)在： 在住房保障制度并軌的過(guò)程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場(chǎng)的關(guān)系;另一方面， 需要處理好商品房市場(chǎng)同租房保障體系的關(guān)系。 如何吸引社會(huì)資本參與住房保障? 如何更好的發(fā)揮政府和社會(huì)力量的優(yōu)勢(shì)?這些問(wèn)題都會(huì)阻礙住房保障制度的長(zhǎng)期并軌。

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篇(2)

住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險(xiǎn)的最有效途徑之一，當(dāng)前對(duì)其準(zhǔn)備金的金額總數(shù)是否完備、提取的方式和使用是否合理的這些方面的問(wèn)題還是有很多的不同意見(jiàn)。可想而知這些問(wèn)題處理的妥善與否直接關(guān)系著貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的合理與否。所以，本文就是基于住房公積金貸款需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)和其機(jī)構(gòu)當(dāng)前擁有的風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)問(wèn)題考慮，分析研究合理的準(zhǔn)備金提取的辦法，從而找到貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的相應(yīng)策略和辦法。

自1992年以來(lái)，住房公積金制度在全國(guó)設(shè)區(qū)城市陸續(xù)建立起來(lái)，不僅深受廣大城鎮(zhèn)職工的歡迎，而且逐漸顯示出強(qiáng)大的生命力。截至2008年底，全國(guó)住房公積金繳存職工達(dá)11184.05萬(wàn)人，繳存總額20699.78億元，累計(jì)為961.17萬(wàn)戶職工發(fā)放個(gè)人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達(dá)到72.81%。住房公積金制度已經(jīng)成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，其風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。

《住房公積金管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)規(guī)定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債。因此，住房公積金在運(yùn)作過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)、利率原因造成的國(guó)債投資虧損風(fēng)險(xiǎn)、住房公積金管理中心在進(jìn)行資金操作時(shí)的違規(guī)形成的損失及具體操作人員工作失誤產(chǎn)生的損失等運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樽》抗e金這樣的貸款還貸款的時(shí)間較長(zhǎng)，所以隨著時(shí)間的逐漸推進(jìn)，貸款人的實(shí)際收入、還款金額的出處和房產(chǎn)市場(chǎng)這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加的多樣和復(fù)雜化的因素。所以做好這些方面問(wèn)題的處理，找到更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的處理策略才是住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)需要做的，需要面對(duì)的問(wèn)題。

第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發(fā)放貸款的人員不可能像商業(yè)性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)用工制度的發(fā)展，職工的工作調(diào)動(dòng)變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩(wěn)定，在加上其貸款的時(shí)間很長(zhǎng)，還款人員在此期間有著不能預(yù)想的變化，這樣勢(shì)必會(huì)影響貸款的安全和質(zhì)量。

可見(jiàn)正是因?yàn)樽》抗e金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質(zhì)量的提高，那么這就需要相應(yīng)的策略和計(jì)劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對(duì)住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的影響。

第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)就是信用，那是因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)沒(méi)有對(duì)職工個(gè)人建立一個(gè)完善的資信情況的研究，估計(jì)組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來(lái)實(shí)行檢查，這樣對(duì)于借款人真正的收入情況沒(méi)有一個(gè)確切的評(píng)估，即便是合同簽訂之時(shí)借款人是有還款的能力的，但是正是因?yàn)樽》抗e金規(guī)定還款的時(shí)間較長(zhǎng)，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計(jì)的，所以對(duì)于住房公積金管理機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是不能對(duì)貸款的具體內(nèi)容予以說(shuō)明和控制的。

第三，住房公積金必須嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定運(yùn)作，貸款業(yè)務(wù)單一、動(dòng)作范圍狹窄，不能像銀行那樣可以根據(jù)自己的資產(chǎn)狀況及風(fēng)險(xiǎn)水平設(shè)計(jì)相應(yīng)的貸款品種，以分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)直接影響住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)直接受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響，因此，住房公積金個(gè)人住房貸款也是一種宏觀性的、系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。他的產(chǎn)生是按照時(shí)間不同來(lái)分布的，這就是說(shuō)有可能某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)什么都不會(huì)發(fā)生，這個(gè)時(shí)間段甚至可以是十年，但是在其他的時(shí)間內(nèi)發(fā)生了。正是因?yàn)檎麄€(gè)系統(tǒng)存在這樣的不穩(wěn)定的發(fā)生危險(xiǎn)的概率，所以對(duì)于將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)的可能和具體損失的情況都是很難進(jìn)行估計(jì)的，從而對(duì)于這樣的系統(tǒng)存在的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有比較合適的辦法進(jìn)行防范。

篇(3)

>> 中國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄水平分析 中國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)影響因素的計(jì)量分析 中國(guó)城鎮(zhèn)居民嵌入式碳足跡影響因素分析 影響中國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄因素的實(shí)證研究 中國(guó)城鎮(zhèn)居民收入分層及影響因素研究 中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭消費(fèi)影響因素的實(shí)證研究 中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房銷售面積的多因素分析 中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求彈性分析 中國(guó)城鎮(zhèn)居民　收入差距走勢(shì)分析 中國(guó)城鎮(zhèn)化水平影響因素實(shí)證分析 淺析城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平影響因素 浙江城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平影響因素實(shí)證分析 影響我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平的多因素分析 關(guān)于城鎮(zhèn)居民體育消費(fèi)水平影響因素分析 我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平影響因素的計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析 中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)水平合理化程度評(píng)析 中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)水平與問(wèn)題研究 我國(guó)城鎮(zhèn)居民文化消費(fèi)影響因素的實(shí)證分析 中國(guó)城鎮(zhèn)居民收入的決定因素 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄影響因素實(shí)證分析 常見(jiàn)問(wèn)題解答 當(dāng)前所在位置：l.

② 李琮主編《西歐社會(huì)保障制度》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，1989年版，第145頁(yè)。

③ 周弘《福利的解析――來(lái)自歐美的啟示》，上海遠(yuǎn)東出版社，1998年版，第8頁(yè)。

④ T.H.Marshall， social policy， London， Hutchinson univ. library， 1965，p.7.

⑤ 韓楓《大眾媒體與鄉(xiāng)村文化福利構(gòu)建》，遼寧大學(xué)碩士學(xué)位論文，2009年。

⑥ 呂效華《流動(dòng)人口文化福利支持機(jī)制構(gòu)建研究》，《理論探討》，2012年第1期。

⑦ Cultural Well-Being and Local Government Report 1： Definitions and contexts of cultural wellbeing。http：//mch.govt.nz/search/site/cultural%20wellbeing，2012.

⑧ 胡象明《廣義的社會(huì)福利理論及其對(duì)公共政策的意義》，《武漢大學(xué)學(xué)報(bào)》，2002年第4期。

⑨ 同⑥。

⑩ 李占樂(lè)《現(xiàn)代城市社會(huì)福利事業(yè)的興起――變遷與模式轉(zhuǎn)換――以武漢市為個(gè)案的制度考察》，華中師范大學(xué)博士學(xué)位論文，2005年。 B11 侯志陽(yáng)、孫瓊?cè)恪掇r(nóng)村文化福利資本與文化福利治理》，《改革與發(fā)展》，2013年第3期。

B12 方福前、呂文慧《中國(guó)城鎮(zhèn)居民福利水平影響因素分析――基于阿馬蒂亞?森的能力方法和結(jié)構(gòu)方程模型》，《管理世界》，2009年第4期。

B13 Jarrod M. Haar，Dave M. Brougham ：An Indigenous Model of Career Satisfaction： Exploring the Role of Workplace Cultural Wellbeing ，Soc Indic Res，2013.110：873890 .

B14 也包括在城鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)之間的流動(dòng)人口以及短時(shí)居住在城鎮(zhèn)的居民。

B15 歐文?休斯認(rèn)為對(duì)于公益性部門的績(jī)效評(píng)估除了應(yīng)該有關(guān)于目標(biāo)的全面進(jìn)展情況，或者關(guān)于財(cái)政目標(biāo)的成就指標(biāo)之外，還應(yīng)該有關(guān)于顧客或委托人滿意程度的指標(biāo)。[澳]歐文?E.休斯《公共管理導(dǎo)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2001年版。

Factors Influencing the Townsfolk's Cultural Benefit Level in China：

Based upon the Perspective of Public Cultural Facilities Opening for Free

CHEN Bo

（Research Center of National Cultural Innovation，Wuhan University，Wuhan，Hubei 430072）

篇(4)

論文關(guān)鍵詞：住房公積金,閑置資金,廉租,收益率

廉租房制度是我國(guó)重要的住房保障制度之一，它是專為保障城市低收入住房困難家庭而設(shè)計(jì)的住房保障政策。實(shí)物配租是廉租房制度的重要方式之一，但是當(dāng)前廉租房建設(shè)面臨巨額資金缺口問(wèn)題。REITs（房地產(chǎn)信托基金）作為一種國(guó)際上重要的融資手段，在我國(guó)大陸還沒(méi)有嘗試。巴曙松（2006）、何芳（2007）、胡金星（2009）等認(rèn)為，如果能夠利用REITs為廉租房融資，則既能夠解決廉租房的資金瓶頸問(wèn)題，又可以提高REITs的政策獲準(zhǔn)可能性。

一、我國(guó)廉租房建設(shè)實(shí)施的瓶頸問(wèn)題

1．廉租房建設(shè)時(shí)間短任務(wù)重，資金缺口巨大

根據(jù)住建部的規(guī)劃，廉租房的建設(shè)資金主要來(lái)源為：中央和省政府補(bǔ)貼；地方土地出讓金不低于10%；住房公積金增值凈收益等。盡管住建部指明了地方政府廉租房建設(shè)的資金來(lái)源，但是資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前很多地方政府因資金緊張通過(guò)發(fā)行債券融資而債臺(tái)高筑，截至2010年底地方政府債已經(jīng)高達(dá)6萬(wàn)億；加上廉租房巨大的投入與微薄租金收入形成強(qiáng)烈的反差，導(dǎo)致地方政府沒(méi)有動(dòng)力為廉租房建設(shè)融資。資金缺口不彌補(bǔ)，廉租房建設(shè)規(guī)劃很難如期完成。經(jīng)過(guò)前兩年廉租房建設(shè)，各地可用資金基本消耗完了，面對(duì)持續(xù)的廉租房建設(shè)，資金緊張嚴(yán)重困擾著地方政府，如何吸引社會(huì)資金進(jìn)入廉租房建設(shè)成為一個(gè)全新的探索。

2．安順市廉租房建設(shè)資金情況

根據(jù)貴州省政府下達(dá)的工作任務(wù)，安順市在2009～2011年內(nèi)要完成新增實(shí)物配租19910戶、新增租賃補(bǔ)貼戶8140戶的任務(wù)，其中2011年須完成新增建設(shè)10493套廉租房。

安順市2011年土地出讓金約1個(gè)億，其10%為1000萬(wàn)作為廉租房建設(shè)資金，加上住房公積金增值凈收益約1800萬(wàn)，合計(jì)2800萬(wàn)可用于廉租房建設(shè)。當(dāng)?shù)亓夥拷ㄔO(shè)成本為1400元/m，除去中央和省政府的800元/m的補(bǔ)貼，安順政府的配套成本約600元/m，則1600萬(wàn)只能建廉租房530=16000000/(600*50)套,相比2011年的任務(wù)量10493套，這無(wú)異于杯水車薪；要完成2011年的任務(wù)大約需要資金3.1億，缺口為2.94億，因此廉租房建設(shè)首要的難題在于資金籌措難。

迫于資金壓力，安順市2008年11月開(kāi)始采取廉租房出售的政策，將廉租房以600元/m的地方政府配套成本價(jià)出售給廉租戶，2010年售價(jià)上漲到1300元/m。在價(jià)格上漲的背后，一方面銷售情況并不理想，另一方面，低保戶家庭收入本來(lái)就極度困難，購(gòu)買廉租房后原本困頓的生活將更加困難，因此廉租房改銷售實(shí)際上是一種被逼無(wú)奈的下下策。

二、我國(guó)住房公積金的現(xiàn)狀與主要問(wèn)題

住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的主要住房社會(huì)保障制度之一，具有強(qiáng)制性、互、保障性等特點(diǎn)。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有，并實(shí)行個(gè)稅免征，優(yōu)先低息貸款購(gòu)房的優(yōu)惠政策。按照《住房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住房公積金管理機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)作方式主要集中于公積金個(gè)人住房貸款、國(guó)債投資和定期存款。

1．全國(guó)住房公積金繳存用總體狀況

截至2008年底，全國(guó)住房公積金繳存總額為20699.78億元，同比增長(zhǎng)27.54%；繳存余額為12116.24億元，使用率為72.81%，同比降低1.78%；全國(guó)公積金閑置規(guī)模達(dá)到5616.27億元。從2004到2008年間，繳存總額、繳存余額、專戶存款余額即閑置資金不斷增加，增值收益率始終維持在1.5%以下?？偟膩?lái)說(shuō)，全國(guó)住房公積金的特點(diǎn)是資金池迅速擴(kuò)大，閑置資金大量增加，增值收益率低位徘徊（見(jiàn)表1）。

表1全國(guó)住房公積金近年來(lái)總體情況

繳存總額

（億元）

增長(zhǎng)率%

繳存余額

（億元）

增長(zhǎng)率%

專戶存款

余額（億元）

增長(zhǎng)率%

增值收益

（億元）

增值收

益率%

2004

7400.29

4893.5

2086.3

48.6

0.99

2005

9759.5

31.88

6259.5

27.90

2907.9

39.38

72.81

1.16

2006

12687.37

30.00

7870.96

25.74

3520.02

21.05

101.9

1.29

2007

16230.3

27.92

9605.11

22.03

4107.58

16.69

99.61

1.04

2008

20699.78

27.54

12116.24

26.14

5616.27

36.73

篇(5)

【論文摘要】住房問(wèn)題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的熱點(diǎn)問(wèn)題，也是重大的社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題。解決好城市中低收入群體的住房問(wèn)題，是城鎮(zhèn)住房的重點(diǎn)和難點(diǎn)，也是政府的重要職責(zé)和住房政策的主體目標(biāo)，各國(guó)政府在城鎮(zhèn)居民住房保障制度方面都進(jìn)行了積極探索。學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)加快完善我國(guó)的住房保障制度有著重大的啟迪意義。

住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和公共產(chǎn)品兩種特征屬性，是一種基本的社會(huì)保障品，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的標(biāo)志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平與正義，構(gòu)建和諧社會(huì)，必須切實(shí)做好中低收入人群的住房保障工作。經(jīng)過(guò)多年來(lái)的改革與實(shí)踐，我國(guó)已經(jīng)初步建立起了以經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障制度。自去年8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》頒布以來(lái)，住房保障問(wèn)題被提到了空前的高度。國(guó)家接連出臺(tái)了《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)保障性住房的建設(shè)規(guī)模做出了明確要求，力度頗大。除了國(guó)家所明確要求的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，很多地方還積極嘗試、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國(guó)家政治制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素制約，但是其中規(guī)律性的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)完善我國(guó)住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國(guó)、日本、新加坡三個(gè)國(guó)家進(jìn)行比較分析。

一、國(guó)外住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)及做法

1、美國(guó)

美國(guó)在住房保障方面最具特色的是通過(guò)立法保障來(lái)實(shí)施各項(xiàng)措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問(wèn)題，先后通過(guò)了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》等，對(duì)住房保障做了相應(yīng)的規(guī)定。

美國(guó)住房保障內(nèi)容可以概括為六方面。一是擴(kuò)大房屋抵押貸款保險(xiǎn)。除少數(shù)富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房?jī)r(jià)25%現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協(xié)會(huì)尋求貸款。二是提供較低租金公房?！蹲》糠ā芬?guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。《國(guó)民住宅法》規(guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵(lì)私人投資低收入家庭公寓住宅建設(shè)，建成后的住房將優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計(jì)劃喪失住所的家庭。四是提供房租補(bǔ)貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請(qǐng)此項(xiàng)補(bǔ)貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。六是禁止住房中的種族歧視。

發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融是美國(guó)住房保障的制度基礎(chǔ)。美國(guó)的各類金融機(jī)構(gòu)積極地參與住房建設(shè)，其私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款，特別是個(gè)人住房抵押貸款，大多數(shù)人購(gòu)房往往通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款來(lái)支付房款。另外，美國(guó)政府還采取了一系列優(yōu)惠措施鼓勵(lì)個(gè)人買房，如對(duì)購(gòu)買住房實(shí)行貼息貸款和貸款擔(dān)保、采取減稅政策等。

2、日本

二戰(zhàn)結(jié)束后，日本住房短缺達(dá)420萬(wàn)戶，約2000萬(wàn)人無(wú)房可住，占到當(dāng)時(shí)人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》。此后日本政府又陸續(xù)制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過(guò)建立健全住房保障的法規(guī)，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。

其住房保障措施主要包括三個(gè)方面。一是以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。日本銀行為促進(jìn)企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國(guó)銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購(gòu)置。政府曾舉辦一種50萬(wàn)日元以內(nèi)的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲(chǔ)蓄”，在不動(dòng)產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)稅等方面對(duì)住宅用地實(shí)行優(yōu)惠。三是建立健全公營(yíng)住宅體系。日本公營(yíng)住宅體系在解決低收入家庭住房問(wèn)題上發(fā)揮了重要作用，其運(yùn)作的核心在于一切建立在公營(yíng)住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)、制定多檔次房租水平，以及國(guó)家對(duì)公營(yíng)住宅保持相對(duì)穩(wěn)定的資金投入。由于申請(qǐng)這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營(yíng)住宅需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。1996年日本對(duì)《公營(yíng)住宅法》進(jìn)行了修改，提出公營(yíng)住宅房源新思路，即：由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營(yíng)住宅，由地方公共團(tuán)體收購(gòu)民間住宅，由地方公共團(tuán)體租用民間住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干預(yù)和介入程度很大，可以說(shuō)新加坡的住房保障體制是計(jì)劃和市場(chǎng)相結(jié)合的典范。

其住房保障制度具有許多特色。一是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和管理，并把實(shí)行“居者有其屋”當(dāng)作國(guó)策。二是實(shí)行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，經(jīng)過(guò)發(fā)展和完善，中央公積金制度己經(jīng)成為新加坡的基本社會(huì)制度之一，涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、教育、投資等社會(huì)生活的各個(gè)方面，是一種綜合的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。三是分級(jí)提供公有住宅補(bǔ)貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來(lái)確定享受住房保障水平。在住房短缺時(shí)期，政府規(guī)定只有月收入不超過(guò)800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼也采用分級(jí)的辦法，例如：一室一套，政府補(bǔ)貼1/3；三室一套，政府只補(bǔ)貼5%；四室一套，政府不僅沒(méi)有補(bǔ)貼，而且按成本價(jià)加5%的利潤(rùn)；五室一套，政府按成本價(jià)加15%的利潤(rùn)。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發(fā)展局根據(jù)中低收入居民的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力來(lái)確定組屋的價(jià)格，在社會(huì)發(fā)展的不同階段，歷經(jīng)了低于成本價(jià)、成本價(jià)和略高于成本價(jià)的調(diào)整過(guò)程，并逐漸形成較為合理的定購(gòu)制度。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

從以上住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)和做法來(lái)看，我國(guó)應(yīng)在結(jié)合實(shí)際的基礎(chǔ)上按照統(tǒng)籌規(guī)劃、市場(chǎng)導(dǎo)向、適度保障、動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。

1、盡快建立完善的住房保障法律體系

自2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出要“加快建立適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度”以來(lái)，我國(guó)至今僅出臺(tái)了《廉租住房管理辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩部全國(guó)性的政策法規(guī)文件，尚無(wú)全國(guó)性的住房保障法律法規(guī)問(wèn)世，甚至連基本的《住房法》都沒(méi)有頒布。因此，應(yīng)盡快制定出符合我國(guó)國(guó)情的相關(guān)住房保障法規(guī)，從法律上對(duì)我國(guó)住房保障的目標(biāo)、框架和保障對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、范圍、資金來(lái)源及機(jī)構(gòu)設(shè)置等作出明文規(guī)定。各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的住房保障法規(guī)，并針對(duì)住房保障的不同對(duì)象，提供多種不同方式的住房保障。

2、健全以政府為主體的住房保障體系

由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場(chǎng)所存在的缺陷，只依賴市場(chǎng)機(jī)制難以解決為數(shù)眾多的中低收入群體的住房問(wèn)題。政府作為一國(guó)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)者和政策的制定者，擔(dān)負(fù)著促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展的職責(zé)，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體，并應(yīng)自覺(jué)、主動(dòng)承擔(dān)起住房保障的各項(xiàng)職責(zé)。同時(shí)，改變當(dāng)前的政績(jī)考核機(jī)制，建立一個(gè)涵蓋政府各項(xiàng)職能的科學(xué)的指標(biāo)體系，著重凸現(xiàn)政府的公共管理與社會(huì)保障職能，住房保障制度的落實(shí)情況應(yīng)該成為其中的一個(gè)重要指標(biāo)。

3、建立健全廉租住房制度

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際來(lái)看，廉租房的建設(shè)和制度完善應(yīng)該成為當(dāng)前我國(guó)住房保障制度的核心。在我國(guó)廉租住房制度實(shí)施中，存在著門檻過(guò)高、覆蓋范圍過(guò)低、資金瓶頸等問(wèn)題。以國(guó)內(nèi)廉租住房制度實(shí)施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分別為7平方米和600元/月，累計(jì)受益家庭僅3萬(wàn)戶左右，占家庭總戶數(shù)比例不足1%。

首先，有必要加快放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，擴(kuò)大廉租住房對(duì)象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！?。其次，拓展廉租房來(lái)源，拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道，解決資金瓶頸問(wèn)題。其中，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)擴(kuò)建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進(jìn)入退出機(jī)制，加強(qiáng)廉租房分配的監(jiān)督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時(shí)，就應(yīng)該立即搬出原廉租住房；未達(dá)到中等收入水平，也應(yīng)該按照收入增長(zhǎng)適當(dāng)調(diào)整租金水平。

4、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度

經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決困難家庭住房問(wèn)題的重要途徑，但目前在經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施過(guò)程中還有很多亟待完善之處。如政策實(shí)施監(jiān)管不力、享受對(duì)象界定不明、資格審查不嚴(yán)等等，出現(xiàn)“開(kāi)寶馬住經(jīng)濟(jì)適用住房”的怪現(xiàn)象，使政策實(shí)施效果大打折扣。必須針對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)一步完善政策措施。一是明確保障對(duì)象。要明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對(duì)象相銜接，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。二是依法嚴(yán)格監(jiān)管。關(guān)鍵要加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，提高供應(yīng)和管理的透明度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)審核、輪候、公示等各項(xiàng)制度，嚴(yán)格執(zhí)行60平米左右的小戶型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)全社會(huì)監(jiān)督。三是完善退出機(jī)制。鼓勵(lì)條件改善的家庭在補(bǔ)交必要的土地出讓差價(jià)后出售經(jīng)濟(jì)適用住房，政府優(yōu)先回購(gòu)用于補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)適用住房房源。限價(jià)房可比照經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施。

5、綜合運(yùn)用各種配套手段

（1）稅收政策。即運(yùn)用各種稅收手段支持住房保障體系的建設(shè)。如適當(dāng)減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅和適時(shí)出臺(tái)物業(yè)稅等，以期達(dá)到“正稅、明租、清費(fèi)”的目標(biāo)。

（2）補(bǔ)貼手段。目前我國(guó)各地享有住房補(bǔ)貼的人口比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應(yīng)把對(duì)保障性住房的建設(shè)補(bǔ)貼逐步轉(zhuǎn)化為對(duì)中低收入家庭的直接貨幣補(bǔ)貼，變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，變補(bǔ)“磚頭”為補(bǔ)“人頭”。這樣可以大大提高補(bǔ)貼資金效率，使補(bǔ)貼無(wú)法產(chǎn)生對(duì)高收入家庭的溢出效應(yīng)，減少補(bǔ)貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問(wèn)題。

（3）金融配套措施。在目前的住房公積金制度基礎(chǔ)上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對(duì)住房建設(shè)和住房消費(fèi)的支持力度。適當(dāng)提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，吸收外資和民間資本組建住房銀行，開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個(gè)人住房抵押貸款證券化，建立住房貸款擔(dān)保制度。

【參考文獻(xiàn)】

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篇(6)

關(guān)鍵詞：農(nóng)民工；保障性住房；供應(yīng)機(jī)制

中圖分類號(hào)：D422.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）01-0-02

改革開(kāi)放三十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成績(jī)，城市化進(jìn)程加快。農(nóng)民工為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。加快城市化進(jìn)程的關(guān)鍵，是要保證農(nóng)民工的基本住房條件，促使農(nóng)民工真正融入城市社會(huì)。解決和改善進(jìn)城農(nóng)民工的居住問(wèn)題，涉及到怎樣使農(nóng)民工租到或買到舒適而又經(jīng)濟(jì)的住房，在解決住房問(wèn)題的實(shí)際操作過(guò)程當(dāng)中，農(nóng)民工家庭卻無(wú)法得到與城市居民同等的住房保障，他們?cè)诔鞘械木幼…h(huán)境還存在比較嚴(yán)重的問(wèn)題方面。在住房保障面不斷擴(kuò)大背景下，加強(qiáng)農(nóng)民工住房問(wèn)題研究，解決他們的實(shí)際住房困難等問(wèn)題，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、建設(shè)和諧社會(huì)有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、成都市農(nóng)民工居住現(xiàn)狀

成都是我國(guó)西部地區(qū)的中心城市，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，是四川省內(nèi)人口的凈流入地區(qū)。流入的省內(nèi)外農(nóng)民工主要是從事第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009 年成都市“80后”、“90后”的新生代勞動(dòng)力已經(jīng)占全市勞動(dòng)力總數(shù)的30% 左右，成為新增市場(chǎng)勞動(dòng)力的主體。但成都市農(nóng)民工的居住條件差，如2008年調(diào)查的農(nóng)民工人均住房面積不足10平米的占66.9%，20平米以下的占總體比例的89.4%。并且相當(dāng)部分民工的住房不能提供滿足其基本生活需要的設(shè)施，他們的住房質(zhì)量與城鎮(zhèn)居民相比存在較大落差。①

1.以租賃住房為主要居住形式。根據(jù)調(diào)查，目前，成都市最低價(jià)的商品房在6000元/平方米，二手房最低價(jià)在4500元/平方米，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大多數(shù)農(nóng)民工的經(jīng)濟(jì)承受力，大部分農(nóng)民工只能選擇個(gè)人或家庭從市場(chǎng)租賃住房。與城市居民相比，農(nóng)民工的居住方式形態(tài)眾多，主要包括4類：自行租賃、用人單位提供住宿條件（包括用人單位提供集體宿舍或住在雇主家中，如保姆）、居住在工棚等工作場(chǎng)所、其他類（包括自購(gòu)及投親靠友借住等）。其中自行租賃比例最高57.2%，用人單位提供宿舍占26.5%，建筑工地工人集中住在工棚中占11.6%。其他類的主要包括兩種：一是在城市里工作多年，有了積累的農(nóng)民自購(gòu)住房；二是短期投親靠友借住，這兩項(xiàng)占到4.7%②?？偟膩?lái)說(shuō)，成都市農(nóng)民工以自行從市場(chǎng)租賃住房為主要的居住形式。

2.居住地主要集中于城鄉(xiāng)結(jié)合部。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)估計(jì)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部居住的農(nóng)民工約占農(nóng)民工總數(shù)的五分之四。這個(gè)現(xiàn)象可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行解釋：一是農(nóng)民工的文化水平普遍偏低，而且缺乏專業(yè)技能。因而較少有機(jī)會(huì)在繁華市區(qū)工作。二是由于農(nóng)民工在這些地區(qū)比較容易租到廉價(jià)的住房，可以降低城市生活成本，這與農(nóng)民工的低收入狀況是密切相關(guān)的。三是城鄉(xiāng)結(jié)合部在觀念意識(shí)、文化習(xí)俗、生活方式等方面一定程度地延續(xù)了農(nóng)村的許多特征，農(nóng)民工在這里容易找到心理認(rèn)同，能夠較快地融人新環(huán)境。③

二、成都市農(nóng)民工居住現(xiàn)狀的問(wèn)題分析

農(nóng)民工住房問(wèn)題的原因主要有以下幾方面：

（一）社會(huì)保障權(quán)益的缺失

目前，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決農(nóng)民工問(wèn)題的若干意見(jiàn)》只規(guī)定了，有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用農(nóng)民工，用人單位和個(gè)人可繳存住房公積金，用于農(nóng)民工購(gòu)買或租賃自住住房。但這個(gè)規(guī)定不是強(qiáng)制性的，很多用人單位基于節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本的原因并沒(méi)有給農(nóng)民工繳存公積金。住房公積金制度作為實(shí)現(xiàn)職工住房社會(huì)化、商品化的一種重要方式，雖然還需要不斷完善，但十多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，認(rèn)這是一項(xiàng)比較適合城鎮(zhèn)居民的住房保障制度。然而，隨著目前城市中低收人群體中農(nóng)民工的出現(xiàn)，住房公積金制度缺乏適應(yīng)這一群體的措施。如果將農(nóng)民工納入到住房公積金體系，大部分農(nóng)民工的收入還遠(yuǎn)不可能達(dá)到在城市購(gòu)房的水平；另一方面異地之間公積金提取和轉(zhuǎn)移等問(wèn)題給農(nóng)民工使用公積金造成一定的障礙。對(duì)他們而言，公積金的實(shí)施可能會(huì)使他們現(xiàn)時(shí)收入降低而導(dǎo)致其生活水平降低。從上面的分析可以看出，農(nóng)民工的住房消費(fèi)水平非常低，如何讓農(nóng)民工享受住房公積金制度的保障功能同時(shí)又不加大農(nóng)民工雇主的負(fù)擔(dān)是政策所要考慮的問(wèn)題。因此，新的住房公積金制度必須做出對(duì)策來(lái)解決或者緩解這個(gè)難題。

（二）低收入和高房?jī)r(jià)的矛盾是阻礙農(nóng)民工定居城市的重要因素

收入偏低是制約農(nóng)民工在城市定居的主要因素。在知識(shí)與技能日益重要的今天，農(nóng)民工由于學(xué)歷低、經(jīng)驗(yàn)少，只能選擇在工資較低的行業(yè)工作，有限的工資除了要支付基本生活需要、教育、醫(yī)療和娛樂(lè)之外，已經(jīng)所剩無(wú)幾。④在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的當(dāng)今社會(huì)，農(nóng)民工的工資水平雖有所提高，但受通貨膨脹的影響，農(nóng)民工的實(shí)際生活質(zhì)量可能還不升反降。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們物質(zhì)生活水平的提高，農(nóng)民工的消費(fèi)需求日益增強(qiáng)，生活成本的加大同樣成為阻礙農(nóng)民工在城市定居的主要因素。城市較高的房?jī)r(jià)與農(nóng)民工較低的工資水平之間的矛盾，是阻礙農(nóng)民工在城市定居的主要障礙。

三、解決農(nóng)民工保障性住房的對(duì)策

農(nóng)民工住房保障是解決農(nóng)民工定居城鎮(zhèn)的重要舉措，其政策設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持公平、公正原則，堅(jiān)持以人為本，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)也要注意效率，不但要注意農(nóng)民工住房保障建設(shè)的效率，還要注意整個(gè)社會(huì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的效率。⑤構(gòu)建多層次農(nóng)民工保障性住房供應(yīng)體系，需要完善的、相互配套的政策體系支持。⑥

1.逐步將農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)住房保障體系

要逐漸擴(kuò)大住房保障體系的范圍，將農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)住房保障體系，讓符合條件的農(nóng)民工也能享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策模式。城鎮(zhèn)保障性住房中的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房應(yīng)當(dāng)逐步取消對(duì)農(nóng)民工的戶籍約束，降低申請(qǐng)條件，擴(kuò)大其保障對(duì)象的范圍，以使廣大農(nóng)民工這一確實(shí)需要保障的低收入弱勢(shì)群體可以享受城市的保障性住房。⑦允許包括農(nóng)民工在內(nèi)的城市流動(dòng)人口，在能夠提供一定時(shí)期的居住證明、住房困難證明和收入證明的情況下，申請(qǐng)廉租房，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平性。比如可以要求購(gòu)房者連續(xù)繳納綜合社會(huì)保險(xiǎn)或城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)2年以上；首次在城鎮(zhèn)購(gòu)房等。對(duì)戶籍的限制可考慮逐步放寬。在城鎮(zhèn)保障性住房還不能滿足城市低收入群體需求及二元戶籍障礙沒(méi)有消除的情況下，可以由政府或用工單位興建專門用于農(nóng)民工的廉租住房。將農(nóng)民工居住問(wèn)題納入城市住房建設(shè)規(guī)劃，為農(nóng)民工住房問(wèn)題的解決提供了長(zhǎng)遠(yuǎn)的保障，對(duì)農(nóng)民工來(lái)說(shuō)是件值得期待的好事。

2.健全農(nóng)民工住房公積金制度

雖然大多數(shù)農(nóng)民工沒(méi)有購(gòu)房能力，但少數(shù)高收入農(nóng)民工具備購(gòu)房能力。調(diào)查顯示，有購(gòu)房能力的農(nóng)民工 對(duì)于在城市買房的房款籌集方式，接受公積金貸款和銀行貸款的農(nóng)民工分別占到47.7%和32.5%。⑧少數(shù)高收入農(nóng)民工，尤其希望通過(guò)公積金貸款來(lái)提高自身的支付能力。因此，健全農(nóng)民工住房公積金制度已勢(shì)在必行。當(dāng)前，很多農(nóng)民工的雇主對(duì)交納農(nóng)民工的住房公積金積極性不強(qiáng)。要讓住房公積金覆蓋到農(nóng)民工群體，政府要設(shè)立相應(yīng)的法律和法規(guī)，嚴(yán)格地規(guī)定企業(yè)交納其雇傭的農(nóng)民工的住房公積金。同時(shí)，為了能提高企業(yè)為農(nóng)民工繳納公積金的積極性，政府可以采取政策等相關(guān)激勵(lì)措施。農(nóng)民工住房公積金可采取“低水平、多層次、廣覆蓋”的原則。首先要保證每個(gè)有正當(dāng)穩(wěn)定職業(yè)的農(nóng)民工都有條件進(jìn)入住房公積金體系。其次，為了不給企業(yè)增加更大的負(fù)擔(dān)，在實(shí)施初期，住房公積金的繳納標(biāo)準(zhǔn)初期可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益制定不同層次的標(biāo)準(zhǔn)，主要是要保證全面性的覆蓋率。對(duì)農(nóng)民工申請(qǐng)住房公積金貸款的條件可以逐步和城鎮(zhèn)居民靠攏，符合條件的，就可以申請(qǐng)住房公積金貸款，還可以允許其因工作變動(dòng)等正當(dāng)理由一次性提取公積金用于購(gòu)房或支付房租。同時(shí)，農(nóng)民工群體的高流動(dòng)性是也是住房公積金制度需要考慮的問(wèn)題。⑨隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)民工群體的流動(dòng)性將更加迅速，要解決農(nóng)民工走到全國(guó)各地都可以查詢個(gè)人住房公積金繳存情況的問(wèn)題，就需要建立一個(gè)高效的全國(guó)性的住房公積金全國(guó)轉(zhuǎn)移支付制度和信息管理系統(tǒng)。要增強(qiáng)異地公積金轉(zhuǎn)移機(jī)制的可操作性，農(nóng)民工因工作地點(diǎn)變更的，其個(gè)人公積金賬戶可以隨其他社會(huì)關(guān)系同時(shí)轉(zhuǎn)移。只有實(shí)行了公積金制度的一系列改革，住房公積金才能真正惠及農(nóng)民工，并為農(nóng)民工提供切實(shí)有效的保障。

3.分類解決農(nóng)民工住房問(wèn)題

農(nóng)民工就業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)，因此在構(gòu)建面向農(nóng)民工的住房保障政策時(shí)，不應(yīng)采取“一刀切”模式，而只能根據(jù)農(nóng)民工的需求與政策建設(shè)的可能性來(lái)分類保障，優(yōu)先解決突出的、基本的保障問(wèn)題。所謂分類是根據(jù)農(nóng)民工所從事的職業(yè)特點(diǎn)、收入狀況、流動(dòng)程度及定居城鎮(zhèn)的意愿等標(biāo)準(zhǔn)，將農(nóng)民工分為不同類別。對(duì)農(nóng)民工實(shí)施的住房保障，在現(xiàn)階段就需要體現(xiàn)多元化原則。

2010年11月，成都市政府《關(guān)于全域成都城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶籍實(shí)現(xiàn)居民自由遷徙的意見(jiàn)》。該意見(jiàn)明確提出，區(qū)（市）縣將分別建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)住房保障體系，把符合住房保障條件的家庭，統(tǒng)一納入城鄉(xiāng)住房保障體系，以廉租住房、公共租賃房、建房補(bǔ)貼等方式解決其住房困難。大規(guī)模推出廉租住房、公共租賃住房，是成都市消除因收入差距導(dǎo)致居民基本居住權(quán)益不平衡的有效舉措。以龍泉驛為例，2011年2月25日龍泉驛區(qū)房管局公布的數(shù)據(jù)，當(dāng)年全區(qū)將建設(shè)廉租住房500套、公共租賃住房1500套；“十二五”期間，總共建設(shè)14000套公共租賃住房，以解決經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)工人和城鄉(xiāng)中等及中等偏低收入家庭的住房困難。⑩廉租住房不僅較好的解決連續(xù)性和流動(dòng)性的問(wèn)題，而且在制度設(shè)計(jì)上具有自我生存能力。隨著政府投入財(cái)力的增大，經(jīng)濟(jì)租用房存量可以快速增長(zhǎng)，非常有利于擴(kuò)大受益者群體。從而提高保障性住房制度公平性和有效性。住建部近期提出“公租房并軌”的方案?！肮夥坎④墶笔侵腹夥颗c廉租房并軌運(yùn)行，然后通過(guò)財(cái)政發(fā)放房租補(bǔ)貼的方式，區(qū)別對(duì)“城市低保人群”“城市中低收入人群”等進(jìn)行住房保障的手段，逐級(jí)根據(jù)保障對(duì)象收入水平，制定與之對(duì)等的租金補(bǔ)貼政策，從而完成對(duì)應(yīng)人群的住房保障。

4.增加城市農(nóng)民工收入，改善自身購(gòu)房支付能力

城市農(nóng)民工能否在城市安居樂(lè)業(yè)，是由多種因素綜合作用的結(jié)果。城市農(nóng)民工單靠自身的力量來(lái)解決在城市的住房問(wèn)題不太現(xiàn)實(shí)，還需要多種外在因素的支持才可能實(shí)現(xiàn)在城市的定居問(wèn)題。外在的因素很多，如提高政府的監(jiān)督能力控制房?jī)r(jià)，讓農(nóng)民工也有可能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的夢(mèng)想；完善住房租賃市場(chǎng)讓農(nóng)民工能順利租房；完善法律制度使城市農(nóng)民工能享受城市公共住房的優(yōu)惠。農(nóng)民工自身的一些原因造成農(nóng)民工難以定居城市，比如由于農(nóng)民工自身受教育程度較低，文化素質(zhì)以及工作技能水平低所造成的，同時(shí)接受新事物的能力不強(qiáng)，他們所掌握的知識(shí)水平在很大程度上限制了職業(yè)選擇，導(dǎo)致?lián)駱I(yè)范圍狹窄，往往集中在一些層次較低的服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)等社會(huì)基礎(chǔ)行業(yè)。但穩(wěn)定性不好、短工制、收入不高、無(wú)保障或者保障不完全的工作特征會(huì)導(dǎo)致外來(lái)務(wù)工人員為了工作方便而頻繁更換居住地。⑾因此只有加強(qiáng)對(duì)外來(lái)務(wù)工人員的再教育和培訓(xùn)，努力提高農(nóng)民工素質(zhì)，改變他們的知識(shí)結(jié)構(gòu)和主要靠出賣體力勞動(dòng)賺取收入的工作現(xiàn)狀，才能幫助他們?cè)谏鐣?huì)中找到更有利的位置。同時(shí)也有利于國(guó)民整體素質(zhì)的提高。還可以以此來(lái)提高各階層收入分配的合理化，縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步和諧發(fā)展。

注釋：

①郭正模，李曉梅.新生代農(nóng)民工定居城鎮(zhèn)的制度創(chuàng)新與政策突破[J]社會(huì)縱橫.2012（8）：163-164.

②阮可.杭州農(nóng)民工安居保障問(wèn)題對(duì)策研究[J].現(xiàn)代城市，2012，11：50-52.

③梁燕平. 農(nóng)民工居住問(wèn)題現(xiàn)狀及對(duì)策研究——基于桂林市的調(diào)查.[D]廣西師范大學(xué)碩士論文，2008，04：20.

④郭正模，李曉梅.新生代農(nóng)民工定居城鎮(zhèn)的制度創(chuàng)新與政策突破[J]社會(huì)縱橫.2012（8）：163-164.

⑤康海華.完善農(nóng)民工住房保障政策研究—一個(gè)社會(huì)公正的視角，[D]湖南師范大學(xué)碩士論文，2010，05：15-16.

⑥任興洲，廖英敏，劉衛(wèi)民.適合農(nóng)民工特點(diǎn)的住房供應(yīng)體系.[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2011，25（10）：4-5.

⑦王艷霞.我國(guó)農(nóng)民工住房保障問(wèn)題探析[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士論文，2009，03：19.

⑧《我國(guó)農(nóng)民工工作“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要研究》課題組.住房態(tài)勢(shì)及其政策框架[J].社會(huì)與人口，2010（10）：70.

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⑩成都加快保障房建設(shè) 關(guān)注畢業(yè)生農(nóng)民工住房難[N].四川日?qǐng)?bào)，2011.03.07.

⑾孟研.我國(guó)城市農(nóng)民工住房保障的現(xiàn)狀及對(duì)策研究[D].河北大學(xué)管理學(xué)碩士論文.2012.06：30-33.

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篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；級(jí)差地租；土地供給行為；土地制度；長(zhǎng)效機(jī)制

一、 引言

住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題，既關(guān)系到人民“住有所居”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的健康可持續(xù)，更關(guān)系到社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。1998年城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一直處于上漲態(tài)勢(shì)，尤其是2006年以來(lái)商品住宅價(jià)格逐漸偏離了城鎮(zhèn)居民的住房支付能力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》（按月）顯示，2006年1月全國(guó)城市住宅銷售價(jià)格同比上漲5.5%。2007年1月～11月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅均超過(guò)5%。房?jī)r(jià)歷經(jīng)2008年的短暫回落后，繼續(xù)一路上揚(yáng)。截止到2013年11月，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，下降的城市僅有1個(gè)；同比最高漲幅高達(dá)21.9%，最低下降僅為1.2%。全國(guó)房?jī)r(jià)的普遍上漲給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)越來(lái)越大的負(fù)面影響。

城市住房?jī)r(jià)格普遍、持續(xù)上漲的原因何在？一些民眾將責(zé)任歸咎于開(kāi)發(fā)商，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商追求暴利的行為推高了商品住宅價(jià)格。然而，深入思考后就可以發(fā)現(xiàn)，彼此進(jìn)行激烈競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)商并不具備在全國(guó)范圍內(nèi)將房?jī)r(jià)持續(xù)推高的能力和條件。也有部分學(xué)者將房?jī)r(jià)上漲的原因歸于住房需求過(guò)量。誠(chéng)然，住房?jī)r(jià)格上漲部分地源于旺盛的住房需求，但是住宅價(jià)格是由需求和供給兩方面的因素共同決定的。除了需求方面的因素外，房?jī)r(jià)的普遍持續(xù)上漲也與住房供給成本的持續(xù)增加密不可分。而住房建設(shè)所用土地成本是住房供給總成本中占比最大的成本。地方政府追逐級(jí)差地租的沖動(dòng)推動(dòng)住房建設(shè)用地價(jià)格的上漲，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)。因此，從級(jí)差地租角度思考房?jī)r(jià)上漲的原因及房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策顯得尤為必要。

二、 兩種社會(huì)體制下級(jí)差地租的比較

首次提出級(jí)差地租概念的是威廉?配第，而級(jí)差地租理論的真正創(chuàng)始人則是詹姆斯?安德森。大衛(wèi)?李嘉圖則將級(jí)差地租理論與勞動(dòng)價(jià)值理相融合，進(jìn)一步地研究地租問(wèn)題。其后，馬克思在既有級(jí)差地租理論的基礎(chǔ)上，擯棄級(jí)差地租理論的不合理成分，吸納級(jí)差地租理論的科學(xué)成分，結(jié)合西歐各國(guó)尤其是英國(guó)級(jí)差地租的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)背景，創(chuàng)造性地構(gòu)建了資本主義級(jí)差地租的理論體系。

在馬克思關(guān)于級(jí)差地租理論的論述中，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)增殖價(jià)值的形式，級(jí)差地租I和級(jí)差地租II是級(jí)差地租的兩種存在形式。級(jí)差地租I的產(chǎn)生源于兩個(gè)原因，一是土地肥力，二是土地位置。無(wú)論土地肥力，還是土地位置均會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的改變而改變，因而土地產(chǎn)生的級(jí)差地租也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的改變而相應(yīng)改變。資產(chǎn)階級(jí)的土地所有權(quán)壟斷、商品經(jīng)濟(jì)、土地肥力不同，以及土地位置不同均是級(jí)差地租I產(chǎn)生的條件。與此相比，級(jí)差地租II產(chǎn)生的原因則是對(duì)同一地塊土地的連續(xù)投資。在馬克思的論述中，級(jí)差地租II的產(chǎn)生是在實(shí)行集約經(jīng)營(yíng)的條件下，在同一地塊上投入較多的資本，采用先進(jìn)的技術(shù)和管理手段以提高總的生產(chǎn)效率，從而產(chǎn)生超額利潤(rùn)。

社會(huì)主義中國(guó)級(jí)差地租的產(chǎn)生與資本主義級(jí)差地租的產(chǎn)生有相似之處，也有特殊之處。其一，社會(huì)主義中國(guó)級(jí)差地租與資本主義級(jí)差地租存在相似之處。在社會(huì)主義條件下，土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、土地肥力和土地位置的差異等均與資本主義級(jí)差地租并無(wú)實(shí)質(zhì)性的差異，只是在中國(guó)的現(xiàn)代化進(jìn)程中，級(jí)差地租現(xiàn)實(shí)地表現(xiàn)為土地的溢價(jià)。諸多因素均會(huì)引致土地溢價(jià)（級(jí)差地租）的產(chǎn)生，比如說(shuō)，土地資源的稀缺和土地二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的壟斷均會(huì)引致級(jí)差地租I的產(chǎn)生及增加，商品經(jīng)濟(jì)的存在以及整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高均會(huì)引致級(jí)差地租II的產(chǎn)生及增加。其二，與資本主義下級(jí)差地租的產(chǎn)生相比，社會(huì)主義中國(guó)級(jí)差地租的產(chǎn)生有其獨(dú)特之處。中國(guó)級(jí)差地租是在中國(guó)土地所有制與社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)共同作用下產(chǎn)生的。（1）社會(huì)主義中國(guó)的土地所有制與資本主義土地所有制截然不同。資本主義社會(huì)的土地一般是由私人壟斷性占用。社會(huì)主義中國(guó)的城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。所有權(quán)執(zhí)行人不同，其權(quán)利行使的方式不同，級(jí)差地租也相應(yīng)不同。（2）我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地不能進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，不能直接用于商品房建設(shè)。只有地方政府經(jīng)過(guò)土地征收將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，才能用于商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。因此，征地是獲得商品房建設(shè)用地的唯一途徑，地方政府對(duì)土地建設(shè)用地供應(yīng)具有壟斷性。（3）資本主義條件下，市場(chǎng)化程度較高，土地市場(chǎng)價(jià)格主要由市場(chǎng)決定。而社會(huì)主義的商品經(jīng)濟(jì)脫胎于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)化程度不高，土地市場(chǎng)、城市化過(guò)程中的土地增值程度受到的政府行政干預(yù)較多，或者說(shuō)主要受地方政府控制。

三、 級(jí)差地租對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響機(jī)制

我國(guó)地方政府控制著土地要素的流向與價(jià)格，影響著土地資源的配置效率與配置方式，影響著商品住宅價(jià)格的形成與走勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。具體而言，地方政府對(duì)級(jí)差地租的追求主要從以下三個(gè)方面影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：

（1）土地出讓金提高了住房的供給成本。由于我國(guó)城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，土地出讓由地方政府完全壟斷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)“招拍掛”方式向地方政府交納一定金額的土地出讓金才能獲取土地使用權(quán)?！吨袊?guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，1998年地方政府的土地出讓收入為67億元，2010年地方政府的土地出讓收入躥升至29 109.94億元。同時(shí)，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重在十幾年間發(fā)生了較大的變化。1998年～2000年土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重均在10%以下，而2001年～2013年平均占比超過(guò)了50%。由此可見(jiàn)，土地出讓收入日益成為地方政府財(cái)政收入的最重要組成部分。地方政府的土地出讓收入（級(jí)差地租）大幅度提高了住房供給成本，抬高了住房銷售價(jià)格。

（2）房地產(chǎn)稅費(fèi)提高了住房的供給成本。地方政府可以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中獲取營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、企業(yè)所得稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅等大量稅收。通常情況下，上述12項(xiàng)賦稅占到房?jī)r(jià)的30%～40%，上述12項(xiàng)賦稅加上土地出讓收入占到房?jī)r(jià)的50%～80%。相比而言，歐美國(guó)家的房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)與地價(jià)的總和僅占到房?jī)r(jià)的20%左右。橫向?qū)Ρ群罂梢钥闯?，我?guó)地方政府獲取的房地產(chǎn)稅費(fèi)占比更高，由此取得的級(jí)差地租更高，由此增加了我國(guó)商品住房的供給成本，抬高了商品住房的銷售價(jià)格。

（3）囤積土地等操縱土地的行為影響到了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性廣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠快速推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。目前，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)程度是中央政府考核地方政府政績(jī)的重要指標(biāo)。因而，地方政府非常熱衷于房地產(chǎn)業(yè)。土地供給數(shù)量基本保持不變，而經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的需求數(shù)量越來(lái)越多，所以土地資源會(huì)變得越來(lái)越稀缺。大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)囤積土地等操縱土地供給，壟斷土地二級(jí)市場(chǎng)，增加級(jí)差地租收入，從而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中獲取暴利。由此可見(jiàn)，地方政府對(duì)級(jí)差地租的控制提高了住房供給成本，抬高了住房銷售價(jià)格。

四、 現(xiàn)行土地制度下地方政府土地供給行為及其根源

在中國(guó)現(xiàn)行土地管理體制下，城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，但是，土地所有權(quán)并不是由國(guó)務(wù)院實(shí)際行使，而一般是由地方政府行使，其現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)為：城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓或劃撥由地方政府具體負(fù)責(zé)執(zhí)行。由此可見(jiàn)，城市土地的一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上被地方政府所壟斷。在我國(guó)現(xiàn)行土地管理制度下，用于我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)的土地一般只能是國(guó)有土地，集體土地不能直接用于商品房的開(kāi)發(fā)使用。具體而言，地方政府征收農(nóng)民集體所有土地后，再將其通過(guò)“招拍掛”的出讓方式出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。因而，地方政府可以影響土地二級(jí)市場(chǎng)交易，控制土地出讓的數(shù)量、土地出讓方式，以及土地出讓價(jià)格。

我國(guó)進(jìn)行分稅制改革后，地方政府的財(cái)政支出責(zé)任與之前相比沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，唯一改變的僅僅是中央政府與地方政府之間的財(cái)政收入權(quán)限和范疇的變化。地方絕大多數(shù)的基本公共物品的供給仍然需要地方政府來(lái)負(fù)責(zé)，所以地方政府的財(cái)政支出壓力非常之大。為了緩解地方政府的財(cái)政支出壓力，分稅制改革默認(rèn)了地方政府的預(yù)算外收入的存在。在分稅制改革之前，中央政府與地方政府按比例分成城鎮(zhèn)土地出讓收入；但是在分稅制改革之后，城鎮(zhèn)土地出讓收入幾乎全部歸地方政府所有。自從2002年“招拍掛”土地出讓制度實(shí)施以來(lái)，地方政府最重要的預(yù)算外收入來(lái)自以“招拍掛”方式出讓城鎮(zhèn)土地而獲得的巨額土地出讓收入。地方政府在土地出讓過(guò)程中往往采取非飽和的土地供應(yīng)方式，按照一般壟斷廠商確定產(chǎn)量時(shí)的原則來(lái)確定土地出讓數(shù)量，以維持土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況，以獲得最大化的預(yù)算外收入。

轉(zhuǎn)型期地方政府官員除了追求財(cái)政收入的最大化，其另一個(gè)效用目標(biāo)是取得政治上的晉升。因而，地方政府會(huì)在任職期限內(nèi)盡力完成上級(jí)政府下達(dá)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，盡可能地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。分稅制改革后，與房地產(chǎn)相關(guān)的土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅，以及與房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅，均屬于地方財(cái)政收入范疇，地方政府逐步擁有相對(duì)獨(dú)立的利益結(jié)構(gòu)和目標(biāo)函數(shù)，地方政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的激勵(lì)和沖動(dòng)被進(jìn)一步強(qiáng)化。在此現(xiàn)實(shí)背景下，大力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)以增加地方官員取得政績(jī)的砝碼成為地方政府的“理性選擇”。因而，如若地方政府以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為最大目標(biāo)，則可能增加土地出讓數(shù)量，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)過(guò)度的狀況。

五、 房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建

在中國(guó)現(xiàn)行土地制度下，土地一級(jí)市場(chǎng)被地方政府實(shí)際壟斷。地方政府通過(guò)提高土地出讓收入直接抬高土地價(jià)格，以及通過(guò)增加房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)間接抬高土地價(jià)格，以及國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)囤積土地等方式抬高了土地價(jià)格，獲取到盡可能多的級(jí)差地租，提高了商品住房供給成本，從而推高了住房銷售價(jià)格，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性發(fā)展。由此可見(jiàn)，地方政府的土地供給行為對(duì)于土地市場(chǎng)以及商品住房市場(chǎng)的健康發(fā)展影響巨大?？茖W(xué)定位房地產(chǎn)市場(chǎng)中地方政府的角色與職能，理順地方政府在土地資源配置中的作用，對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制十分必要。

1. 建立統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)，打破地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷。

（1）實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地征用、流轉(zhuǎn)、開(kāi)發(fā)使用的統(tǒng)一管理，確保不同所有權(quán)類型土地在土地市場(chǎng)上都能夠進(jìn)行公開(kāi)、公平交易，確保土地資源合理利用的交易價(jià)格與交易制度的形成與進(jìn)一步完善；（2）合并地方土地一級(jí)與二級(jí)交易市場(chǎng)，建立省級(jí)土地交易中心，建立統(tǒng)一的、競(jìng)爭(zhēng)性的土地市場(chǎng)體系，打破地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷；（3）加大對(duì)地方政府土地交易行為的監(jiān)管，限制地方政府在土地一級(jí)市場(chǎng)的圈地行為和在土地二級(jí)市場(chǎng)的賣地融資行為，消除地方政府自征自賣、私下轉(zhuǎn)讓、暗地劃撥土地的動(dòng)機(jī)與行為；（4）保障土地市場(chǎng)上交易雙方權(quán)利與地位的平等，保障交易雙方責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一，嚴(yán)厲打擊任何擾亂土地市場(chǎng)交易的違法違規(guī)行為。

2. 改革存量土地再開(kāi)發(fā)模式，以市場(chǎng)機(jī)制決定土地資源配置。改革現(xiàn)行城鎮(zhèn)存量土地再開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式，引入市場(chǎng)機(jī)制替代原來(lái)政府作為主體統(tǒng)一收購(gòu)統(tǒng)一出讓的模式。在符合城市規(guī)劃的前提條件下，城市存量土地可以由市場(chǎng)機(jī)制自行解決，由市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地資源配置起到基礎(chǔ)性作用。而政府不再直接干預(yù)土地資源的配置，而是具體負(fù)責(zé)制定每年度城市再開(kāi)發(fā)實(shí)施的計(jì)劃、劃定城市舊危房改造范圍、掌控存量土地再開(kāi)發(fā)建設(shè)的總體數(shù)量、確定土地用途改變后的級(jí)差地租地價(jià)，以及確定土地使用條件改變后的級(jí)差地租地價(jià)，并且定期將政府負(fù)責(zé)內(nèi)容以及執(zhí)行情況向全社會(huì)公布。

3. 規(guī)范土地征用制度，劃清土地征用的邊界與范圍。規(guī)范土地征用制度，劃清土地征用的邊界與范圍，明確政府以公共利益為目的進(jìn)行征地和以商品住房開(kāi)發(fā)為目的的邊界與范圍。將地方政府土地征用行為與土地交易市場(chǎng)進(jìn)行有效銜接起來(lái)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)地方政府的土地規(guī)劃行為與中央政府的土地監(jiān)察行動(dòng)進(jìn)行有效互動(dòng)起來(lái)。規(guī)范以公共利益為目的的土地征用行為，規(guī)范土地的征用、上市、交易、開(kāi)發(fā)、監(jiān)管等相關(guān)流程，完善“規(guī)劃?rùn)?quán)、決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)、使用權(quán)與監(jiān)督權(quán)”相分離的制約機(jī)制，消除土地征用過(guò)程中的違法行為。

4. 完善土地儲(chǔ)備制度，消除土地謀利動(dòng)機(jī)與效率損失

嚴(yán)格規(guī)定土地用途，規(guī)范土地使用、保護(hù)、回收機(jī)制，保障土地資源的開(kāi)發(fā)利用與城市發(fā)展規(guī)劃相一致，防止土地市場(chǎng)失靈引起的土地資源錯(cuò)配與效率損失。盡快出臺(tái)土地儲(chǔ)備相關(guān)的法律法規(guī)，嚴(yán)格禁止土地購(gòu)買方囤地行為、操縱土地價(jià)格等違規(guī)違法行為，嚴(yán)格約束地方政府土地儲(chǔ)備行為，在源頭上消除地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用土地謀利的動(dòng)機(jī)與空間。

5. 完善土地供應(yīng)制度，確保土地出讓的“三公”。

（1）確保土地出讓的公開(kāi)。為了確保市場(chǎng)進(jìn)行理性選擇，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)真實(shí)地披露土地出讓信息，比如，政府應(yīng)當(dāng)制訂并公開(kāi)每年度的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)計(jì)劃；（2）確保土地出讓的公正。制定規(guī)范的土地使用權(quán)出讓規(guī)則，約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間進(jìn)行合理競(jìng)爭(zhēng)，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的合謀行為，消除寡占型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中的壟斷行為；（3）確保土地出讓的公平。為了維護(hù)土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況制定規(guī)范的土地使用權(quán)出讓程序與土地使用權(quán)出讓規(guī)則。

6. 完善政府管理體制，理順各方利益分配機(jī)制。完善政府管理體制，改變現(xiàn)有各政府部門自求平衡的資金運(yùn)作狀況。完善現(xiàn)行財(cái)政分權(quán)體制（優(yōu)化分稅制），減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度。統(tǒng)籌安排中央政府和地方政府對(duì)土地資源營(yíng)運(yùn)資本收入的分配比例，將土地收儲(chǔ)供應(yīng)環(huán)節(jié)的利益鏈條與各部門建設(shè)資金籌集鏈條相隔離，。消除地方官員的設(shè)租行為，抑制地方政府供給土地的沖動(dòng)，改變地方政府行為影響房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)現(xiàn)狀。

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