序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇以前的土地管理法范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓、轉(zhuǎn)讓管理，杜絕目前一些地方存在的用地秩序混亂，非法出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，特別是非法交易農(nóng)民集體土地的現(xiàn)象，以及借“開(kāi)發(fā)”之名非法集資、炒賣土地的行為，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（〔1999〕39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）的要求，并結(jié)合我區(qū)實(shí)際，提出以下貫徹意見(jiàn)。

一、認(rèn)真貫徹落實(shí)《土地管理法》，依法加強(qiáng)土地管理

各級(jí)土地管理部門(mén)要結(jié)合當(dāng)前學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹新《土地管理法》和《實(shí)施條例》的有利時(shí)機(jī)，深入貫徹《通知》精神，緊緊抓住土地用途管制這條主線，推進(jìn)土地管理方式和利用方式的轉(zhuǎn)變，通過(guò)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)和土地產(chǎn)權(quán)清理整頓工作，努力實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、審批管理、地籍管理的法制化、規(guī)范化。

二、采取有效措施，依法保護(hù)耕地

保護(hù)耕地，是新《土地管理法》的核心內(nèi)容，是新法賦予各級(jí)政府的重要職責(zé)。各地在進(jìn)行城市、村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)，要嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的范圍，不得隨意突破用地規(guī)模。對(duì)于建設(shè)用地，要堅(jiān)持做到充分利用存量土地，先用閑置土地，再用荒地。嚴(yán)格控制占用耕地，原則上不得占用基本農(nóng)田。

三、加大工作力度，加快土地產(chǎn)權(quán)清理整頓工作步伐

土地產(chǎn)權(quán)管理是土地管理的一項(xiàng)非常重要的基礎(chǔ)工作，多年來(lái)，土地權(quán)屬不清、界址不明以及無(wú)證用地是導(dǎo)致土地市場(chǎng)秩序混亂，土地非法交易和土地權(quán)屬糾紛不斷出現(xiàn)的主要原因。為了確保《通知》精神的貫徹落實(shí)，各地必須對(duì)土地產(chǎn)權(quán)和農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)用地清理整頓工作給予高度重視，要采取切實(shí)有效的措施，組織強(qiáng)有力的工作隊(duì)伍，明確責(zé)任，突出重點(diǎn)，從國(guó)有土地到集體土地，從單位用地到個(gè)人用地，全面進(jìn)行清理整頓，登記發(fā)證，不留死角。

四、嚴(yán)肅查處，規(guī)范用地

篇(2)

1988 年以前,我國(guó)《憲法》第10條第4款規(guī)定:“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。1988年《憲法修正案》,將上述條款修改為 “任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,從而為土地租賃制的實(shí)行解開(kāi)了禁錮。同年,根據(jù)《憲法(修正案)》,對(duì)《土地管理法》作相應(yīng)修改,將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”,并明確規(guī)定:“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。

1998年,《土地管理法實(shí)施條例》頒發(fā),新頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第29條明確規(guī)定:國(guó)有土地有償使用包括三種方式,即國(guó)有土地使用權(quán)出讓;國(guó)有土地租賃;國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。該條例首次從法規(guī)的角度明確了租賃制方式工地是有償使用的一種形式。

一、國(guó)有土地租賃的概念

國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者,由使用者與縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。

二、實(shí)行國(guó)有土地租賃制的可行性

目前,土地有償出讓方式提供土地使用權(quán)占土地供總量的比例較小,大部分的土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的狀態(tài)。在這種情況下要想擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用的范圍,就必須探索實(shí)施國(guó)有土地有償使用的新途徑――土地租賃制。土地租賃制的實(shí)行能夠較好地解決以下幾個(gè)方面的問(wèn)題:一是國(guó)有企業(yè)改革中原劃撥給企業(yè)的用地在企業(yè)改革和重組中,可以采用多種方式顯化土地資產(chǎn)價(jià)值。國(guó)有土地租賃制可以減輕企業(yè)一次性繳納出讓金的負(fù)擔(dān),將一次性繳納變?yōu)榉帜昊蚍制诶U納。二是有利于盤(pán)活存量土地,控制新增用地。因?yàn)闅v史原因,在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)劃撥用地所占比例較大。如果根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,將四個(gè)方面用地外其他用地納入有償使用的軌道,使存量土地進(jìn)入市場(chǎng),改劃撥用地為承租用地,可使一些占有大面積劃撥用地而不充分利用土地且交不起租金的土地使用者,自動(dòng)騰出現(xiàn)有的用地。由國(guó)家收回重新審批給新生的使用者。這樣,可以減少占用新增建設(shè)用地,提高城鎮(zhèn)土地利用率,挖掘城市內(nèi)部土地潛力,保護(hù)耕地資源。三是商業(yè)街門(mén)市房的出租,臨街用地等采取年租制可以促進(jìn)原劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)。

三、要科學(xué)合理確定國(guó)有土地租賃年限

土地使用年期應(yīng)由土地使用者與土地行政主管部門(mén)在協(xié)商的情況下決定,具體的租期在合同中約定,但最長(zhǎng)累計(jì)期限不能超過(guò)法律規(guī)定同類用途用地出讓的最高年限。

四、國(guó)有土地使用權(quán)租賃的使用范圍

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定――除國(guó)家機(jī)關(guān),軍事用地等四類用地可以采用劃撥方式提供土地外,其他一切用地都應(yīng)納入有償使用的范圍,使用者在統(tǒng)一條件下競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)性用地,特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性商品房用地,不宜運(yùn)用租賃制的方式供地。因?yàn)樯唐纷≌鍪酆?我們不可能按戶每年收取年租金,這樣難以保證土地收益的及時(shí)收繳。

五、要制定切實(shí)可行的國(guó)有土地租賃租金標(biāo)準(zhǔn)

租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)于低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡,需綜合考慮土地用途、區(qū)位條件、當(dāng)?shù)厥锌h基準(zhǔn)地價(jià)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及土地使用者的實(shí)際承受能力,土地租金的計(jì)算公式為:

年租金單價(jià)=宗地單價(jià)×還原利率/年期修正系數(shù)

六、國(guó)有土地租賃制在實(shí)行中需要注意的問(wèn)題

1.要明確土地使用者的權(quán)利和義務(wù)。土地租賃制與土地出讓兩者支付的方式不同。因而,土地使用者的權(quán)利性質(zhì)有所區(qū)別,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定:以出讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán),土地使用者具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利;土地使用者有權(quán)將獲得的國(guó)有土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與、交換、抵押等。而以租賃方式獲得的土地使用權(quán)除擁有租賃中的土地使用權(quán)和收益權(quán)之外,不應(yīng)具有處分權(quán),即不能將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等。

2.在計(jì)算土地使用年租金的價(jià)格時(shí)應(yīng)注意選用的還原利率高出1%~2%。

篇(3)

關(guān)鍵詞: 農(nóng)村宅基地使用權(quán)/農(nóng)村房屋所有權(quán)/農(nóng)民利益保護(hù)

一、      二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下的農(nóng)村房屋所有權(quán)

 

衣食住行是人的最基本要求。在農(nóng)村基本解決溫飽問(wèn)題之后,農(nóng)民住房這一基本權(quán)利就突出地?cái)[在我們面前。但是,我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村房屋所有權(quán)的取得、行使和保護(hù)沒(méi)有明確的規(guī)定,只對(duì)農(nóng)村村民宅基地的取得、行使相關(guān)權(quán)利有相應(yīng)的限制性規(guī)定。例如,《土地管理法》第62條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！段餀?quán)法》第152條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。該法第153條同時(shí)規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。法律的嚴(yán)重缺位造成八億農(nóng)民住房這一基本權(quán)利得不到充分的保障,也更突出了我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)存在的二元經(jīng)濟(jì),乃至二元社會(huì)的深層次問(wèn)題。

 

在我國(guó)城市化進(jìn)程中,長(zhǎng)期靠過(guò)度剝奪農(nóng)業(yè)和農(nóng)民來(lái)發(fā)展工業(yè)和城市。城市和農(nóng)村兩大經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)被人為地割裂開(kāi),這就是所謂的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),其發(fā)展的嚴(yán)重后果是導(dǎo)致我國(guó)的二元社會(huì)結(jié)構(gòu),即在一國(guó)之內(nèi)人為地劃分為城市和農(nóng)村、市民和農(nóng)民兩個(gè)社會(huì)和階層。其主要表現(xiàn)為:

 

1.工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格“剪刀差”。從統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷到實(shí)行合同訂購(gòu),國(guó)家通過(guò)“剪刀差”從農(nóng)民那里拿走6000-8000億元。據(jù)專家測(cè)算,通過(guò)“剪刀差”、征地、農(nóng)民工務(wù)工等方式,全國(guó)農(nóng)民每年仍向城市做出大約2萬(wàn)億元的貢獻(xiàn)。

 

2.城鄉(xiāng)收入差距。城鄉(xiāng)居民之間存在較大的收入差距,并且這種收入差距不斷加大,導(dǎo)致社會(huì)貧富分化加劇。1978年前我國(guó)城鄉(xiāng)收入比是2.6!1,而到2003年,收入比卻升至3.2：1。

 

3.1958年通過(guò)、至今仍有效的《戶口登記條例》確定了“一國(guó)兩策、城鄉(xiāng)分治”的戶籍管理制度,中國(guó)公民由此被分為“農(nóng)業(yè)人口”和“非農(nóng)業(yè)人口”,即從法律上將全國(guó)公民劃分為兩種身份和壁壘森嚴(yán)的兩個(gè)世界。農(nóng)村的孩子只有考上大學(xué)或參軍轉(zhuǎn)干才能合法地從一個(gè)世界(農(nóng)業(yè))轉(zhuǎn)換到另一個(gè)世界(非農(nóng)業(yè)),這造成了城市居民和農(nóng)村居民在競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)上的不平等。

 

4.城市居民和農(nóng)村居民在基本權(quán)利和社會(huì)福利方面的實(shí)際不平等。這些具體表現(xiàn)在:(1)農(nóng)村居民在求學(xué)、就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障和自由遷徙等基本權(quán)利方面和城市居民不平等;(2)農(nóng)民在享受政府公共產(chǎn)品供給方面與城市居民有天壤之別;(3)農(nóng)民和城市居民的社會(huì)負(fù)擔(dān)不一樣,城市居民對(duì)國(guó)家的責(zé)任主要是納稅,并且個(gè)人所得稅有起征點(diǎn),而農(nóng)民的負(fù)擔(dān)卻多種多樣,既有人力也有金錢(qián)負(fù)擔(dān),并且金錢(qián)方面的負(fù)擔(dān)主要表現(xiàn)為“費(fèi)”,這種亂攤派、亂收費(fèi)是沒(méi)有起征點(diǎn)的。(4)農(nóng)民在土地產(chǎn)權(quán)、房屋所有權(quán)等問(wèn)題上與城市居民享有的權(quán)利不平等。

 

在這種“以鄉(xiāng)養(yǎng)城、城鄉(xiāng)隔離”的體制下,涉及城市居民房屋所有權(quán)的法律、法規(guī)有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市規(guī)劃法》(2007年10月28日修改為《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)、《建筑法》等。城市居民不僅可以享有國(guó)有土地的使用權(quán),還可以享有城市房屋所有權(quán)。而在農(nóng)村,涉及農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》和《土地管理法》,農(nóng)民在自己賴以生存的土地上,僅能享有一處宅基地的使用權(quán),不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有權(quán)(即不能領(lǐng)有國(guó)家房屋登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一頒發(fā)、全國(guó)通用的《房屋所有權(quán)證》)。

 

物權(quán)是個(gè)人獨(dú)立自主的前提,任何法律人格都建立在完全的物權(quán)之上,沒(méi)有獨(dú)立自主的物權(quán)也就沒(méi)有獨(dú)立的法律人格。物權(quán)法的基本功能就在于保護(hù)個(gè)人對(duì)社會(huì)財(cái)富的擁有,其結(jié)果是激發(fā)個(gè)人對(duì)財(cái)富的不斷追求,而個(gè)人對(duì)財(cái)富的增長(zhǎng)又能促進(jìn)整個(gè)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。個(gè)人財(cái)富的增長(zhǎng),也是一個(gè)人全面發(fā)展和個(gè)性解放的前提,在這個(gè)意義上,擁有財(cái)富的個(gè)人才是自由的。而只有自由的人才能更好地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富,才能享受幸福的生活。應(yīng)該說(shuō),在個(gè)人的財(cái)富當(dāng)中,占有較大比例的部分是以房屋不動(dòng)產(chǎn)的形式表現(xiàn)出來(lái)的,在農(nóng)村尤為如此,我國(guó)農(nóng)民的全部積蓄幾乎都用在建房上。而我國(guó)某些法律似乎僅保護(hù)少數(shù)人的物權(quán),多數(shù)法律還在繼續(xù)維護(hù)、確認(rèn)城市和農(nóng)村、非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口這種不平等的現(xiàn)狀,這是現(xiàn)行法律的最大缺陷。

 

二、      農(nóng)村房屋所有權(quán)方面的法律規(guī)定及其缺陷

 

雖然我國(guó)《憲法》第13條規(guī)定公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。但憲法本身并未對(duì)“合法”進(jìn)行明確規(guī)定,而交由其他法律來(lái)界定。

 

《民法通則》第3條規(guī)定當(dāng)事人在民事活動(dòng)中的地位平等。第5條明確規(guī)定,公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù),任何組織和個(gè)人不得侵犯。該法第75條同時(shí)規(guī)定,公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn),包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù),禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒(méi)收。對(duì)于以上條文所提到的“合法”,《民法通則》本身依然沒(méi)有做出具體的規(guī)定或解釋,而又交由其他法律、法規(guī)來(lái)進(jìn)一步落實(shí)。

 

《物權(quán)法》第2條規(guī)定,因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系,適用本法。本法所稱物,包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！段餀?quán)法》中涉及房屋所有權(quán)制度的主要條款包括該法第9條(不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外)和第30條(因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力)。因此,根據(jù)《物權(quán)法》的以上規(guī)定,可以大膽推斷:農(nóng)村的房屋可能因?yàn)椴粚儆凇昂戏ńㄔ臁被颉拔唇?jīng)登記”而不發(fā)生物權(quán)的效力。

 

篇(4)

一、純商業(yè)拆遷是否適用本條例？

根據(jù)“征房條例”規(guī)定，本條例規(guī)定是只針對(duì)公共利益，相對(duì)于舊條例，縮小了適用范圍，因?yàn)榕f條例是允許商業(yè)拆遷的。另根據(jù)《循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》規(guī)定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，應(yīng)當(dāng)采取措施，加強(qiáng)建筑物維護(hù)管理，延長(zhǎng)建筑物使用壽命。對(duì)符合城市規(guī)劃和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除?！本褪钦f(shuō)，自2009年開(kāi)始非公共利益政府不能決定拆除。

二、補(bǔ)償范圍是否包括土地使用權(quán)？

這個(gè)在舊條例中沒(méi)有規(guī)定，只有個(gè)批復(fù)，是《國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)北京市人民政府法制辦公室關(guān)于城市私有房屋拆遷補(bǔ)償適用法律問(wèn)題的請(qǐng)示的答復(fù)》（2002年1月24日，國(guó)法秘函〔2002〕15號(hào)）規(guī)定，“一、關(guān)于1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法施行前拆遷城市私有房屋的補(bǔ)償問(wèn)題。根據(jù)法不溯及既往的原則，1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法實(shí)施之前拆遷城市私有房屋的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)適用原土地管理法和原城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定。二、關(guān)于1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法施行后至2001年11月1日現(xiàn)行城市房屋拆遷管理?xiàng)l例施行前，拆遷城市私有房屋的補(bǔ)償問(wèn)題?，F(xiàn)行土地管理法第五十八條規(guī)定，收回國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！本┦腥嗣裾鞒錾鲜鲆?guī)定，將土地使用權(quán)補(bǔ)償因素納入補(bǔ)償范疇，不存在法律問(wèn)題。因此，北京市可以依照上述規(guī)定對(duì)被拆除的房屋進(jìn)行補(bǔ)償。三、關(guān)于2001年11月1日現(xiàn)行城市房屋拆遷管理?xiàng)l例施行后，拆遷城市私有房屋的補(bǔ)償問(wèn)題?！?001年11月1日以后實(shí)施的拆遷，貨幣補(bǔ)償款中包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償。今后，對(duì)被拆除房屋的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行?！备鶕?jù)這個(gè)批復(fù)的意見(jiàn)，現(xiàn)行的一般做法是“地隨房走，地不計(jì)價(jià)”。但我們認(rèn)為，這明顯與物權(quán)法土地法相矛盾。

物權(quán)法第一百二十一條規(guī)定“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！?，第一百四十八條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金”，土地管理法第五十八條“收回國(guó)有土地使用權(quán)的對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”。

目前我國(guó)也有地方對(duì)房屋所使用的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。比如，重慶市采取的做法就是適當(dāng)補(bǔ)償原則。根據(jù)《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于城市房屋拆遷中土地補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（渝國(guó)土房管發(fā)〔2003〕113號(hào)）“因城市建設(shè)收回土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)根據(jù)其取得土地使用權(quán)的成本（出讓金及有關(guān)稅費(fèi)等）和投入等因素考慮補(bǔ)償。”那么具體對(duì)土地使用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何計(jì)算？目前尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)法律原理，我們認(rèn)為法治政府必須建立和保護(hù)行政相對(duì)人的合理利益。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，用益物權(quán)是對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有的占有使用和收益的權(quán)利。而土地增值利益屬于用益物權(quán)人應(yīng)當(dāng)取得的收益，因此收回土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)按收回時(shí)（征收決定生效時(shí)）的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算并退還。有了這樣的認(rèn)識(shí)后，一個(gè)更為復(fù)雜的補(bǔ)償問(wèn)題實(shí)際上也解決了，就是“房地分家”的補(bǔ)償問(wèn)題。實(shí)踐中，有些地方政府圖省事經(jīng)常毛地出讓，結(jié)果地上房屋和其他附著物尚未補(bǔ)償，土地使用權(quán)已幾易其主，政府征收時(shí)出現(xiàn)房主之外，地權(quán)另有其人的情況。這樣的案例在實(shí)踐中已經(jīng)大量涌現(xiàn)，但目前尚無(wú)具體且明確的先例可循。那么，我們認(rèn)為前述方法可以作為解決辦法的參考。

三、“城中村”改造適用何種程序？

所謂“城中村”是指已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍，農(nóng)業(yè)用地通過(guò)征用所剩余很少或者已經(jīng)沒(méi)有，但以住宅用地仍為集體所有性質(zhì)土地為特征，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份已經(jīng)或者即將轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸?，滯后于時(shí)展游離于現(xiàn)代城市體制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落。“城中村”有廣義和狹義之分。從狹義上說(shuō)，是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。從廣義上說(shuō)，是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城區(qū)內(nèi)尚有待改造的“城中村”12個(gè)，計(jì)劃在2012年前基本完成。

“城中村”改造的程序我們認(rèn)為應(yīng)分兩步走，即先將集體土地征為國(guó)有，再將國(guó)有土地上的房屋及其他附著物征收。本次征房條例將舊城改造（有的地方稱三項(xiàng)改造，即城中村、棚戶區(qū)、危舊房）造視為公共利益。目前，我國(guó)還沒(méi)有集體土地拆遷安置補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一法律，但有些省市的做法也值得借鑒。已知的大約有三種模式，第一種叫征地法，即先按程序?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)為國(guó)有，再按國(guó)有土地房屋來(lái)進(jìn)行征收，也是我們主張的模式；第二種參照法，參照城市拆遷進(jìn)行補(bǔ)償，這種模式有司法解釋的依據(jù)，最高法院2005行他字第5號(hào)批復(fù)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征用后，原農(nóng)村居民對(duì)房屋仍然享有所有權(quán)，房屋所在地被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參考拆遷條例規(guī)定對(duì)房屋所有人進(jìn)行安置補(bǔ)償（實(shí)際上城市已無(wú)安置可言），參照法成本稍少，我們成都市農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)采用的就是這種模式；第三種叫協(xié)商法，即互相商量補(bǔ)償，“按平算數(shù)”。

四、房地產(chǎn)管理工作中市轄區(qū)政府的責(zé)任及作用？

在房地產(chǎn)管理中我們聽(tīng)到最多的就是市縣政府，基本上沒(méi)有聽(tīng)到說(shuō)過(guò)區(qū)政府，這次征房條例也是如此。部分學(xué)者們的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)該包括區(qū)級(jí)政府，理由是如果僅限市縣政府，則民族自治地區(qū)的盟、旗則不搞拆遷了。我們認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，對(duì)外行使相關(guān)管理職能的只能是市縣政府。理由是《國(guó)家土地管理局對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》（1991國(guó)土函字第71號(hào)）、《國(guó)家土地管理局關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》（1993年4月1日）兩次文件均規(guī)定“國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。其中，‘市、縣人民政府’，所指‘市’，包括全國(guó)各級(jí)市；所指‘縣’，不包括市轄區(qū)?！倍野凑照O(shè)置的規(guī)定，區(qū)級(jí)政府原則上不單獨(dú)設(shè)立規(guī)劃管理部門(mén)，征地條例也明確是市縣人民政府負(fù)責(zé)本區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。我們成都市的做法是在征地征房活動(dòng)中依據(jù)《成都市征地補(bǔ)償安置辦法》（78號(hào)令）第三條“征地補(bǔ)償安置工作在市人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，由市土地行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)實(shí)施。市計(jì)劃、勞動(dòng)、民政、公安、糧食、規(guī)劃等有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)按照各自職責(zé)，協(xié)同市土地行政主管部門(mén)做好征地工作。區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)協(xié)助做好征地補(bǔ)償安置工作”、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號(hào)令）第六條“成都市房產(chǎn)管理局主管本市城市房屋拆遷管理工作。成都市房屋拆遷管理處具體負(fù)責(zé)錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含高新區(qū)，以下簡(jiǎn)稱五城區(qū)）內(nèi)的城市房屋拆遷管理工作；其他區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)管理本區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷工作。公安、教育、電信、供電、供水、供氣和廣播電視等部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助辦理被拆遷人的戶口遷移、學(xué)生轉(zhuǎn)學(xué)、電話移機(jī)、有線電視遷裝和水、電、氣供應(yīng)等有關(guān)事宜，除按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定外，不得額外參加拆遷人和被拆遷人的負(fù)擔(dān)。國(guó)土部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作”明確規(guī)定，區(qū)級(jí)政府基本上是配合義務(wù)，從政府組織法來(lái)說(shuō)并無(wú)不妥之處，但所有對(duì)外文件應(yīng)當(dāng)按照法律和行政法規(guī)規(guī)定的程序處理。

五、征房條例實(shí)施后原88號(hào)令的廢止問(wèn)題？

由于《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號(hào)令）系根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《四川省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《成都市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》制定，根據(jù)《立法法》“下位法違反上位法規(guī)定的應(yīng)予以改變或者撤銷”的規(guī)定，前述條例連同88號(hào)令均不再適用。

六、征地與征房的區(qū)別與聯(lián)系？

如果說(shuō)有聯(lián)系，那么房地合一就是其中最重要的聯(lián)系，因?yàn)橹两窨萍荚侔l(fā)達(dá)也不能建造空中樓閣。所以，房產(chǎn)和地產(chǎn)我們通稱房地產(chǎn)，這也是我們有時(shí)混淆征地與征房的原因之所在。征地與征房在國(guó)外區(qū)別不大，幾乎世界所有國(guó)家都實(shí)行的是土地私有制，房地事實(shí)上也是合一的，只有我國(guó)法律制度上實(shí)行房地合一，但城市建設(shè)用地所有權(quán)歸屬國(guó)家，房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人只有使用權(quán)且實(shí)行多頭管理。因此，在中國(guó)征地與征房是不同的法律概念。兩者的主要區(qū)別：

一是適用的法律程序不同。國(guó)家建設(shè)征收土地適用《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國(guó)家建設(shè)征收土地的規(guī)定；城市房屋拆遷適用《城市房屋拆遷條例》的規(guī)定。

二是適用范圍不同。征地適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地，征房適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

三是法律后果不同。征地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅，征房導(dǎo)致的法律后果是房屋所有權(quán)的消滅以及房屋產(chǎn)權(quán)的等價(jià)調(diào)整或者價(jià)值的交換。

四是補(bǔ)償范圍不同。征地一般補(bǔ)償有4項(xiàng)，即土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上費(fèi)（含建筑與青苗等）、菜地基金。征房實(shí)質(zhì)補(bǔ)償只有其中一項(xiàng)，即地上費(fèi)，細(xì)化為房屋及地上建筑物補(bǔ)償，過(guò)渡費(fèi)補(bǔ)償，營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償。一句話，征地既補(bǔ)“磚頭”（土地及建筑），也補(bǔ)“人頭”（人員安置），而征房只補(bǔ)“磚頭”。

征房的程序?yàn)椋?/p>

（一）公布補(bǔ)償方案。房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。

（二）公布修正補(bǔ)償方案。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。

（三）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，必要時(shí)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論。

（四）落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用。

（五）處理無(wú)證建筑。

（六）作出征收決定并公告。

（七）組織調(diào)查登記，公告調(diào)查結(jié)果。

（八）給予補(bǔ)償。

（九）對(duì)違約者提訟。

（十）對(duì)“釘子戶”作出補(bǔ)償決定并公告。

（十一）申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

征地的程序?yàn)椋?/p>

（一）征地通告。由縣或市級(jí)國(guó)土資源局在被征收土地所在地的村范圍內(nèi)征地通告，告知被征土地的村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民：征地范圍、面積、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建筑物不列入補(bǔ)償范圍。

（二）征詢村民意見(jiàn)。由縣或市級(jí)國(guó)土資源局會(huì)同所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，就征地通告的內(nèi)容征詢村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)，有不同意見(jiàn)的應(yīng)記錄在案，根據(jù)村委會(huì)或村民提出的意見(jiàn)分別處理并協(xié)調(diào)解決。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑、補(bǔ)償方式有異議的，應(yīng)告知被征地相對(duì)人有權(quán)提出聽(tīng)證申請(qǐng)，并依法組織聽(tīng)證。國(guó)土資源局應(yīng)將村民對(duì)征收土地的意見(jiàn)和聽(tīng)證的材料作為報(bào)批的必備材料歸檔上報(bào)。

（三）地籍調(diào)查和地上附著物登記。由縣或市級(jí)國(guó)土資源局會(huì)同被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人實(shí)地調(diào)查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數(shù)量、規(guī)格等，并由國(guó)土資源局現(xiàn)場(chǎng)填制調(diào)查表一式三份，由國(guó)土資源局工作人員和所有權(quán)人、使用權(quán)人共同確認(rèn)無(wú)誤后簽字。國(guó)土資源局應(yīng)將所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字的材料作為報(bào)批的必備材料歸檔上報(bào)。

（四）擬訂“一書(shū)四方案”組卷上報(bào)審批。由縣或市級(jí)國(guó)土資源局根據(jù)征詢、聽(tīng)證、調(diào)查、登記情況，按照審批機(jī)關(guān)對(duì)報(bào)批材料的要求擬訂“一書(shū)四方案”即：“建設(shè)用地說(shuō)明書(shū)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征收土地方案，供應(yīng)土地方案?！辈⒔M卷向有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)報(bào)批。

（五）征用土地公告。征用土地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到省或國(guó)務(wù)院征用土地批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)在被征地所在村進(jìn)行征用土地公告。征用土地公告的內(nèi)容：征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途；征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c(diǎn)。

（六）征地補(bǔ)償安置方案公告?？h或市級(jí)國(guó)土資源局根據(jù)省或國(guó)務(wù)院征用土地批準(zhǔn)文件批準(zhǔn)的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內(nèi)以村為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。征地補(bǔ)償、安置方案公告內(nèi)容：被征用土地的位置、地類、面積；地上附著物和青苗的種類、數(shù)量；需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見(jiàn)的或者要求舉行聽(tīng)證會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)向縣或市級(jí)國(guó)土資源局提出?？h或市級(jí)國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案的不同意見(jiàn)。對(duì)當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證會(huì)。確需修改征地補(bǔ)償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進(jìn)行修改。

（七）報(bào)批征地補(bǔ)償安置方案?？h或市級(jí)國(guó)土資源局將公告后的土地補(bǔ)償、安置方案，連同被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的意見(jiàn)及采納情況報(bào)市、縣人民政府審批。

（八）批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案。

市、縣政府將征求意見(jiàn)后的征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)批準(zhǔn)后，并報(bào)省國(guó)土資源廳備案，并交由市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)組織實(shí)施。

（九）土地補(bǔ)償?shù)怯?。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書(shū)(土地承包合同)到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人未如期辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補(bǔ)償內(nèi)容以市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。

（十）實(shí)施補(bǔ)償安置方案和交付土地。按規(guī)定支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)，被征地單位和個(gè)人按期交付土地。

七、“村轉(zhuǎn)居”后集體土地是否自動(dòng)轉(zhuǎn)為國(guó)有？

篇(5)

第二條本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)依法征用、劃撥、出讓和解放初期接收、沒(méi)收、沿用或通過(guò)繼承、接受、轉(zhuǎn)讓地上附著物等方式合法使用的國(guó)有土地。

第三條國(guó)有土地使用者應(yīng)當(dāng)向市、縣(市)土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)市、縣(市)土地管理部門(mén)核查后，由同級(jí)人民政府批準(zhǔn)或授權(quán)批準(zhǔn)，發(fā)給國(guó)有土地使用證書(shū)，確認(rèn)國(guó)有土地使用權(quán)?？缈h(市)的國(guó)有土地，由市土地管理局組織有關(guān)縣(市)進(jìn)行確權(quán)發(fā)證

第四條確認(rèn)國(guó)有土地使用權(quán)的合法權(quán)源證件為：

(一)縣以上人民政府批準(zhǔn)征用、劃撥和出讓土地的文件或建國(guó)以來(lái)頒發(fā)的房(地)產(chǎn)權(quán)證、年以來(lái)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證;

(二)人民法院對(duì)有關(guān)土地使用權(quán)所作出的終審判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)等法律文書(shū)；

(三)年5月20b《市(國(guó)家建設(shè)征用土地條例)實(shí)施細(xì)則》施行前，城市規(guī)劃和建設(shè)主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)報(bào)勘和選址定點(diǎn)有關(guān)文件；

(四)單位合并、分立、終止，經(jīng)縣以上有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)的文件和移交清冊(cè)；

(五)其它能充分證明土地權(quán)屬來(lái)源的材料、圖件。

第五條年5月20日《市{國(guó)家建設(shè)征用土地條例)實(shí)施細(xì)則》施行前，持有土地來(lái)源的協(xié)議，簽約面積與實(shí)際占地面積基本相符，界址無(wú)爭(zhēng)議的，予以確認(rèn)土地使用權(quán)；無(wú)土地權(quán)屬證件，但用地界址無(wú)爭(zhēng)議的，對(duì)個(gè)人的土地使用權(quán)，可由居民委員會(huì)出具證明，單位土地使用權(quán)應(yīng)由其主管部門(mén)出具證明，經(jīng)土地管理部門(mén)核準(zhǔn)后，予以確認(rèn)土地使用權(quán)。

第六條年5月20日《市<國(guó)家建設(shè)征用土地條例>實(shí)施細(xì)則》施行后至《中華人民共和國(guó)土地管理法》施行前使用的土地，無(wú)土地權(quán)屬證件和規(guī)劃報(bào)勘等文件，但土地利用合理、界址無(wú)爭(zhēng)議、不影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃與土地管理部門(mén)補(bǔ)辦手續(xù)后，予以確認(rèn)土地使用權(quán)，無(wú)土地權(quán)屬證件，但有合法報(bào)勘或選址定點(diǎn)文件，用地界址無(wú)爭(zhēng)議的，經(jīng)提供用地過(guò)程書(shū)面材料，由土地管理部門(mén)補(bǔ)辦用地手續(xù)后，予以確認(rèn)土地使用權(quán)。

第七條《中華人民共和國(guó)土地管理法》施行后，凡未經(jīng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)的用地，依照有關(guān)法律、法規(guī)查處及補(bǔ)辦手續(xù)后，再予確定土地使用權(quán)。

第八條土地使用權(quán)確定給直接使用土地的具有法人資格的單位和個(gè)人。被確認(rèn)土地使用權(quán)的單位不具備法人資格的，可將土地使用權(quán)確定給具備法人資格的該單位的上級(jí)單位。但法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第九條單位或個(gè)人購(gòu)買房屋的，憑房屋所有權(quán)證，申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記，確認(rèn)土地使用權(quán)，因地上建(構(gòu))筑物買賣、抵押、調(diào)換、贈(zèng)與、改建等原因，發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更的，憑變更后的房屋所有權(quán)證申請(qǐng)國(guó)有土地變更登記。

第十條房改中，公有房屋(含單位系統(tǒng)房和房管部門(mén)的直管公房)出售給私人的，由個(gè)人憑優(yōu)惠購(gòu)房協(xié)議和房屋所有權(quán)證到土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后，確認(rèn)其住房的國(guó)有土地使用權(quán)。

第十一條房管部門(mén)的直管公房，經(jīng)房管部門(mén)申請(qǐng)辦理土地登記后，其土地使用權(quán)確定給房產(chǎn)管理部門(mén)。

第十二條出租的房屋，其土地使用權(quán)確定給房屋的合法所有者。

第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)出讓取得國(guó)有土地的，憑出讓合同確定土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未建成或建成后未出售的房屋，先按批準(zhǔn)用地面積確權(quán)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售完畢用地范圍內(nèi)的商品房后，其國(guó)有土地使用權(quán)證應(yīng)予注銷。

第十四條原宗教團(tuán)體、寺觀、教堂等用地，被其他單位、個(gè)人占用，因恢復(fù)宗教活動(dòng)場(chǎng)所需要退還其土地使用權(quán)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定予以退還。確屬無(wú)法退還或土地使用權(quán)有爭(zhēng)議的，按有關(guān)規(guī)定協(xié)商處理后確定土地使用權(quán)。

第十五條公路、鐵路以及軍事設(shè)施用地，依照用地批準(zhǔn)文件及法律、法規(guī)的規(guī)定確權(quán)給公路、鐵路、軍隊(duì)等部門(mén)。經(jīng)過(guò)依法批準(zhǔn)或辦理過(guò)土地調(diào)換手續(xù)的，其國(guó)有土地使用權(quán)確定給現(xiàn)使用者。

第十六條河道及水利設(shè)施用地，依照征地、劃撥文件和有關(guān)法律、法規(guī)確定用地界線和土地使用權(quán)。國(guó)有林地確權(quán)按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理。

第十七條水利工程管理范圍內(nèi)屬于國(guó)家所有的土地，由水利工程管理單位進(jìn)行管理。其中，已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，由其他單位或個(gè)人使用的，可繼續(xù)由其使用。但嚴(yán)重影響水利工程設(shè)施安全和正常使用的，按照有關(guān)規(guī)定協(xié)商處理后，再確定土地使用權(quán)。

第十八條依法確定的危險(xiǎn)品生產(chǎn)、儲(chǔ)存地及靶場(chǎng)等安全保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地，凡可以使用的，由土地管理部門(mén)與公安、規(guī)劃部門(mén)共同規(guī)定土地用途和其它限制條件后，再確定土地使用權(quán)。

第十九條因地上建(構(gòu))筑物拆除(拆遷)、自然坍塌等原因，土地使用者發(fā)生變化的，經(jīng)依法審核批準(zhǔn)，可將國(guó)有土地使用權(quán)確定給實(shí)際用地單位或個(gè)人。

第二十條經(jīng)市、縣(市)人民政府依法批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)荒山、荒地、荒灘等國(guó)有土地的，土地使用權(quán)確定給開(kāi)發(fā)單位或個(gè)人。

第二十一條農(nóng)村集體或個(gè)人使用的國(guó)有土地，其土地使用權(quán)按縣級(jí)以上人民政府審批、劃撥的文件確定；沒(méi)有審批、劃撥文件的，按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)后，原則上按使用現(xiàn)狀確定，其國(guó)有土地性質(zhì)不變；過(guò)去未明確劃定使用界限的，由縣以上人民政府土地管理部門(mén)參照土地使用情況確定權(quán)屬。

第二十二條重復(fù)劃撥或重復(fù)征用的土地，原則上按目前實(shí)際使用狀況，或根據(jù)最后一次劃撥、征用文件確定使用權(quán)。

第二十三條用地單位帶征的道路、河道、綠化等公共設(shè)施用地，其土地使用權(quán)屬于國(guó)家，不確定給任何單位。

第二十四條對(duì)沿街、路、巷、弄、通道的單位或個(gè)人用地，其用地界址均以實(shí)際使用的合法圍墻或房墻外側(cè)為界；墩子圍墻的，以墩子外側(cè)為界。

第二十五條對(duì)城個(gè)人住宅用地，原則上以合法建筑物的占地范圍確定土地使用權(quán)。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)使用或多年獨(dú)用的院落土地，可確定其土地使用權(quán)；對(duì)左右合山墻的，憑房屋所有權(quán)證記載的山墻產(chǎn)權(quán)歸屬確定其土地使用權(quán)，對(duì)于多戶合用的院落、過(guò)道、生產(chǎn)間、客堂等用地，以土地使用權(quán)共有的辦法進(jìn)行確權(quán)。

第二十六條依法使用的臨時(shí)用地，按批準(zhǔn)的地點(diǎn)、范圍、面積、期限確定臨時(shí)土地使用權(quán)。

第二十七條國(guó)有土地使用者使用的土地，雖有土地權(quán)屬證明文件，但實(shí)際用地面積大于權(quán)屬證明文件所示面積，應(yīng)根據(jù)用地時(shí)間和超占土地面積大小等情況，分別依法予以處理：

（一）凡年5月《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》公布以前的用地，超過(guò)批準(zhǔn)面積10％以內(nèi)的，年5月至年底以前的用地，超過(guò)批準(zhǔn)面積5％以內(nèi)的，年以后超過(guò)批準(zhǔn)面積3％以內(nèi)的，可以直接確認(rèn)土地使用權(quán)；

（二）前項(xiàng)用地時(shí)間內(nèi)，實(shí)際用地面積超過(guò)批準(zhǔn)面積比例大于前項(xiàng)規(guī)定的，經(jīng)土地管理部門(mén)依法處理后，予以確認(rèn)土地使用權(quán)。

實(shí)際用地面積小于權(quán)屬證明文件所示面積的，按實(shí)際用地范圍確定土地使用權(quán)。

第二十八條對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣（市）人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回。

第二十九條土地所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由所在地縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提行政訴訟。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決之前，任何一方不得改變土地使用現(xiàn)狀，不得破壞地上附著物和附屬物。

篇(6)

西部地區(qū)失地農(nóng)民社會(huì)保障制度模式有一個(gè)共同的特點(diǎn):以養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)為主，以失業(yè)保障、住房安置為輔。這種全方位的綜合社會(huì)保障制度模式基于現(xiàn)行的城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)，政府負(fù)主體責(zé)任，用地者負(fù)重點(diǎn)責(zé)任，失地農(nóng)民自身負(fù)輔助責(zé)任。這樣的保障模式存在諸多弊端，具體來(lái)說(shuō)有以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

(一)征收土地的賠償費(fèi)用偏低。失地農(nóng)民獲得的補(bǔ)償方式一般主要有貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償(一般是住房補(bǔ)償)、部分就業(yè)安置。例如，貴州省銅仁市碧江地區(qū)對(duì)失地農(nóng)民采取一次性貨幣補(bǔ)償辦法，分為耕地、宅地、青苗、農(nóng)作物、就業(yè)補(bǔ)償。具體到單個(gè)家庭，平均土地征收補(bǔ)償費(fèi)為50000～80000元左右，且這筆補(bǔ)償費(fèi)大部分被用來(lái)修建住房，而該地區(qū)購(gòu)買住房的平均標(biāo)準(zhǔn)為1400元/平方米，因此失地農(nóng)民最后實(shí)際得到的現(xiàn)金只有勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，對(duì)失去土地的勞動(dòng)力補(bǔ)償18000元，18歲以下的補(bǔ)償6000元，50歲以上女性、60歲以上男性補(bǔ)償16000元，主要用于各項(xiàng)生活開(kāi)支。①當(dāng)前的征地補(bǔ)償費(fèi)中扣除失地農(nóng)民自身及子女的教育費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)外，剩下的補(bǔ)償費(fèi)只夠維持很短時(shí)間的生計(jì)，他們的生活保障問(wèn)題尤為嚴(yán)重。

(二)土地補(bǔ)償金不能及時(shí)發(fā)放。在征地之初，失地農(nóng)民往往只能依靠土地補(bǔ)償金來(lái)安排各項(xiàng)生產(chǎn)、生活，所以土地補(bǔ)償金的及時(shí)發(fā)放成為失地農(nóng)民的唯一經(jīng)濟(jì)來(lái)源。通常，失地農(nóng)民要3個(gè)月甚至更久的時(shí)間才能領(lǐng)到一部分補(bǔ)償費(fèi)用。在失地農(nóng)民被迫轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的同時(shí)，他們所能獲得的社會(huì)保障項(xiàng)目較少，收入上無(wú)法達(dá)到城鎮(zhèn)職工相當(dāng)水平，致使生活根本得不到保障。土地補(bǔ)償金的延遲發(fā)放，使得失地農(nóng)民生活狀況更加惡化。從失地農(nóng)民社會(huì)保障制度的實(shí)施情況來(lái)看，被征收土地的農(nóng)民一般只享有養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)，很少抑或根本沒(méi)有失業(yè)和工傷保險(xiǎn)，其子女的教育保障更是一片空白。這些在社會(huì)保障范圍內(nèi)得不到解決的問(wèn)題，也正是失地農(nóng)民最為需要、最關(guān)心的問(wèn)題。農(nóng)民失去賴以生存的土地就意味著失去工作和一切收入來(lái)源，他們理應(yīng)得到政府提供的相應(yīng)保障。而此時(shí)，如果政府延遲發(fā)放土地征收補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不僅損害了失地農(nóng)民的切身利益，也不利于政府自身的管理和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

(三)沒(méi)有考慮生活消費(fèi)支出的過(guò)快增長(zhǎng)。在征地后收入水平總體上升的同時(shí)，失地農(nóng)民的生活消費(fèi)支出也急速增加。在對(duì)貴州銅仁碧江地區(qū)的實(shí)踐調(diào)查中，失地農(nóng)民家庭平均總收入從2008年16000元增長(zhǎng)到2012年的28000元，增長(zhǎng)率達(dá)到75%，而他們的平均生活消費(fèi)支出則由2008年的9500元增長(zhǎng)到了2012年的23560元，增長(zhǎng)率達(dá)到148%。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)失地農(nóng)民的生活消費(fèi)支出在2009年至2011年間增長(zhǎng)率最快，原因在于搬入新住所后需要支出電費(fèi)、飲食費(fèi)、水費(fèi)、小區(qū)物業(yè)費(fèi)，同時(shí)土地征收后使得以往自己生產(chǎn)的食品消費(fèi)像蔬菜、糧油等，現(xiàn)在都需要花錢(qián)從市場(chǎng)購(gòu)買。這些因素的作用使得失地農(nóng)民的生活消費(fèi)支出增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超前于家庭年收入的增長(zhǎng)速度，而當(dāng)前的社會(huì)保障制度尚未考慮進(jìn)去。

(四)失地農(nóng)民的就業(yè)途徑十分單一。對(duì)于西部不發(fā)達(dá)地區(qū)的失地農(nóng)民來(lái)說(shuō)，由于他們本身的知識(shí)、技能受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展緩慢的局限，他們的就業(yè)機(jī)會(huì)相當(dāng)稀少。在這些失地農(nóng)民中，有三類群體的就業(yè)最為困難。第一類是完全依靠土地生活農(nóng)民。他們一旦失去土地就意味著失去唯一的工作機(jī)會(huì)，他們除了種地又沒(méi)有其他的工作技能，幾乎找不到合適的崗位。第二類是離城區(qū)較遠(yuǎn)的山村失地農(nóng)民。他們不僅由于遠(yuǎn)離城市無(wú)法適應(yīng)城市的生產(chǎn)生活環(huán)境，而且大都數(shù)農(nóng)民還帶有傳統(tǒng)的就業(yè)觀念和淡薄的就業(yè)意識(shí)，他們的就業(yè)機(jī)會(huì)和選擇余地也很少。第三類是年齡較大的失地農(nóng)民。他們?cè)谑ネ恋睾竽軌蛘业降囊话愣际悄切┘寄艿?、工作量大、收入低且不穩(wěn)定的工作，如搬運(yùn)工、清潔工等。總體來(lái)看，由于失地農(nóng)民的主要技能和工作方式是勞動(dòng)耕種，失去土地后他們的技能無(wú)法移到城市工作中去，加上其他一些年齡、體力、技能、文化等因素的限制，他們的再就業(yè)非常困難且收入很低又不穩(wěn)定。

二、西部地區(qū)失地農(nóng)民社會(huì)保障制度存在問(wèn)題的原因分析

(一)土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理。目前，我國(guó)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由《中華人民共和國(guó)土地管理法》及實(shí)施細(xì)則和地方政府制定的《土地管理?xiàng)l例》規(guī)定。一是土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地年產(chǎn)值的6至10倍;二是安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值4至6倍，但最高不得超過(guò)15倍;三是地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)季的實(shí)際產(chǎn)值、按有關(guān)規(guī)定或雙方約定的數(shù)額。①由此可見(jiàn)，這種土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未能體現(xiàn)出本地區(qū)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格和遠(yuǎn)期的升值潛力，更是沒(méi)有考慮城鄉(xiāng)收入差距。在實(shí)際征收過(guò)程中，土地征用單位通常沒(méi)有結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，而是簡(jiǎn)單套用國(guó)家的上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地征收補(bǔ)償，這樣的產(chǎn)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就更加不合理。再者，以前三年的平均產(chǎn)值作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也有失偏頗，因?yàn)檎鞯厍暗霓r(nóng)產(chǎn)品價(jià)格往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于征地后，這樣確定的土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于它們今后本身的產(chǎn)出價(jià)值。

(二)土地征收補(bǔ)償程序存在不足。當(dāng)前土地征收補(bǔ)償程序的不足使得農(nóng)民不能及時(shí)領(lǐng)到補(bǔ)償款或者被扣留部分補(bǔ)償款，嚴(yán)重?fù)p害了失地農(nóng)民切身權(quán)益。我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定:“對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施?！雹倏梢钥闯鐾恋卣魇粘绦驇в袕?qiáng)制性，征收主體有權(quán)制定和執(zhí)行補(bǔ)償和安置辦法的所有項(xiàng)目。另一方面，在土地征收程序上也存在不足，建設(shè)單位申請(qǐng)立項(xiàng)—選址論證—委托設(shè)計(jì)—憑項(xiàng)目批文—設(shè)計(jì)書(shū)委托征地，然后是土地部門(mén)統(tǒng)一征收機(jī)構(gòu)受理，再與征地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村協(xié)商土地補(bǔ)償、勞力安置等有關(guān)事宜，最后簽訂征地協(xié)議書(shū)，建設(shè)單位依此協(xié)議書(shū)辦理土地報(bào)批手續(xù)的必須文件。從以上的征地程序可以看出，從立項(xiàng)征地到征地行為實(shí)施，最受影響和最有利益關(guān)系的農(nóng)民卻并沒(méi)有參與這一過(guò)程。所以，農(nóng)民在土地征收過(guò)程中根本無(wú)法表達(dá)自己的意見(jiàn)和訴求自身的利益，更加不可能參與確定土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。盡管法律規(guī)定地方人民政府應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償安置方案確定后公告并聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)，但實(shí)際征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)通常由征地主管部門(mén)確定。即使進(jìn)行征地聽(tīng)證，其參與對(duì)象也只有政府部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村集體(主要是村干部)，參加的失地農(nóng)民很少或是沒(méi)有。

(三)政府財(cái)政保障資金投入力度不足。社會(huì)保障制度運(yùn)行的關(guān)鍵是其資金的充足與否，對(duì)失地農(nóng)民的社會(huì)保障情況更是如此。由于我國(guó)西部地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村和農(nóng)業(yè)發(fā)展十分緩慢，農(nóng)民收入水平十分低下，他們?cè)谑ネ恋匾院蟮纳鐣?huì)保障所需資金只能依靠土地征收補(bǔ)償費(fèi)用。通常，土地補(bǔ)償費(fèi)用不能及時(shí)發(fā)放，加上迅速增加的龐大生活開(kāi)支，最終可用于社會(huì)保障的資金微乎其微，所以只能依靠政府來(lái)投入。另一方面，從失地農(nóng)民問(wèn)題的緊迫性和危害性來(lái)看，政府提供財(cái)政資金為失地農(nóng)民提供社會(huì)保障不僅解決了他們的生活問(wèn)題，還促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。最后，從權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的角度來(lái)分析，失地農(nóng)民讓出了其賴以生存的土地使用權(quán)利，政府也有義務(wù)對(duì)為他們提供最低生活保障資金。

(四)失地農(nóng)民受教育程度普遍較低。在西部地區(qū)，失地農(nóng)民的文化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。有半數(shù)以上的失地農(nóng)民文化程度在小學(xué)及以下，初中以上文憑的只有極少數(shù)，大學(xué)文憑的更是沒(méi)有。文憑的高低決定了這些失地農(nóng)民受教育的程度，直接影響了他們擁有的專業(yè)技能和接受新工作的能力程度。西部地區(qū)失地農(nóng)民普遍文化程度低，他們失去土地以后幾乎沒(méi)有任何專業(yè)技能可以在城市實(shí)現(xiàn)就業(yè)，也沒(méi)有能力接受培訓(xùn)找到新工作。這樣一來(lái)，他們的生活保障在短期可以拮據(jù)地依靠土地征收補(bǔ)償費(fèi)用，而長(zhǎng)期的生產(chǎn)、生活更是毫無(wú)保障。

三、完善西部地區(qū)失地農(nóng)民社會(huì)保障制度的建議

(一)制定合理的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。制定合理的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需要修改和完善《中華人民共和國(guó)土地管理法》及實(shí)施細(xì)則和地方政府制定的《土地管理?xiàng)l例》，重新規(guī)定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征收土地單位不能簡(jiǎn)單套用法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況把市場(chǎng)因素和土地遠(yuǎn)期價(jià)值考慮進(jìn)來(lái)，綜合確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)要考慮本地區(qū)的城鄉(xiāng)收入差距。這樣確定的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比之前的以前三年平均產(chǎn)值為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要合理得多，能體現(xiàn)征收土地的實(shí)際價(jià)值，有利于解決失地農(nóng)民的生活保障問(wèn)題。

(二)優(yōu)化現(xiàn)有的土地征收補(bǔ)償程序。要不斷優(yōu)化土地征收補(bǔ)償程序，保證失地農(nóng)民及時(shí)、足額領(lǐng)到補(bǔ)償款，切實(shí)保護(hù)他們的切身權(quán)益。首先要從法律上淡化強(qiáng)制色彩，充分尊重失地農(nóng)民本身的意愿，從立項(xiàng)征地到征地行為實(shí)施要努力讓最受影響和最有利益關(guān)系的農(nóng)民參與這一過(guò)程。其次，要讓失地農(nóng)民在土地征收過(guò)程中自由表達(dá)意見(jiàn)和訴求自身利益，參與確定土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際征收過(guò)程匯總，要依據(jù)《土地管理法》規(guī)定要求地方人民政府在征地補(bǔ)償安置方案確定后公告并聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)，逐步取消征地主管部門(mén)確定征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的行為。在進(jìn)行征地聽(tīng)證的程序時(shí)，要逐步擴(kuò)大失地農(nóng)民的參與比例。

(三)加大政府財(cái)政資金投入力度。前文所述，我國(guó)西部地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村和農(nóng)業(yè)發(fā)展十分緩慢，農(nóng)民收入水平十分低下，他們?cè)谑ネ恋匾院蟮纳鐣?huì)保障所需資金只能依靠土地征收補(bǔ)償費(fèi)用。土地補(bǔ)償費(fèi)用不能及時(shí)發(fā)放，加上必要的生活開(kāi)支迅速增加，最終可用于社會(huì)保障的資金微乎其微，所以只能依靠政府來(lái)投入。此外，加大政府財(cái)政對(duì)失地農(nóng)民社會(huì)保障的投入，不僅可以解決失地農(nóng)民的生活問(wèn)題，還促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，有利于政府自身的建設(shè)和對(duì)社會(huì)的治理。

篇(7)

衣食住行是人的最基本要求。在農(nóng)村基本解決溫飽問(wèn)題之后,農(nóng)民住房這一基本權(quán)利就突出地?cái)[在我們面前。但是,我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村房屋所有權(quán)的取得、行使和保護(hù)沒(méi)有明確的規(guī)定,只對(duì)農(nóng)村村民宅基地的取得、行使相關(guān)權(quán)利有相應(yīng)的限制性規(guī)定。例如,《土地管理法》第62條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！段餀?quán)法》第152條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。該法第153條同時(shí)規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。法律的嚴(yán)重缺位造成八億農(nóng)民住房這一基本權(quán)利得不到充分的保障,也更突出了我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)存在的二元經(jīng)濟(jì),乃至二元社會(huì)的深層次問(wèn)題。

在我國(guó)城市化進(jìn)程中,長(zhǎng)期靠過(guò)度剝奪農(nóng)業(yè)和農(nóng)民來(lái)發(fā)展工業(yè)和城市。城市和農(nóng)村兩大經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)被人為地割裂開(kāi),這就是所謂的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),其發(fā)展的嚴(yán)重后果是導(dǎo)致我國(guó)的二元社會(huì)結(jié)構(gòu),即在一國(guó)之內(nèi)人為地劃分為城市和農(nóng)村、市民和農(nóng)民兩個(gè)社會(huì)和階層。其主要表現(xiàn)為:

1.工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格“剪刀差”。從統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷到實(shí)行合同訂購(gòu),國(guó)家通過(guò)“剪刀差”從農(nóng)民那里拿走6000-8000億元。據(jù)專家測(cè)算,通過(guò)“剪刀差”、征地、農(nóng)民工務(wù)工等方式,全國(guó)農(nóng)民每年仍向城市做出大約2萬(wàn)億元的貢獻(xiàn)。

2.城鄉(xiāng)收入差距。城鄉(xiāng)居民之間存在較大的收入差距,并且這種收入差距不斷加大,導(dǎo)致社會(huì)貧富分化加劇。1978年前我國(guó)城鄉(xiāng)收入比是2.6!1,而到2003年,收入比卻升至3.2：1。

3.1958年通過(guò)、至今仍有效的《戶口登記條例》確定了“一國(guó)兩策、城鄉(xiāng)分治”的戶籍管理制度,中國(guó)公民由此被分為“農(nóng)業(yè)人口”和“非農(nóng)業(yè)人口”,即從法律上將全國(guó)公民劃分為兩種身份和壁壘森嚴(yán)的兩個(gè)世界。農(nóng)村的孩子只有考上大學(xué)或參干才能合法地從一個(gè)世界(農(nóng)業(yè))轉(zhuǎn)換到另一個(gè)世界(非農(nóng)業(yè)),這造成了城市居民和農(nóng)村居民在競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)上的不平等。

4.城市居民和農(nóng)村居民在基本權(quán)利和社會(huì)福利方面的實(shí)際不平等。這些具體表現(xiàn)在:(1)農(nóng)村居民在求學(xué)、就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障和自由遷徙等基本權(quán)利方面和城市居民不平等;(2)農(nóng)民在享受政府公共產(chǎn)品供給方面與城市居民有天壤之別;(3)農(nóng)民和城市居民的社會(huì)負(fù)擔(dān)不一樣,城市居民對(duì)國(guó)家的責(zé)任主要是納稅,并且個(gè)人所得稅有起征點(diǎn),而農(nóng)民的負(fù)擔(dān)卻多種多樣,既有人力也有金錢(qián)負(fù)擔(dān),并且金錢(qián)方面的負(fù)擔(dān)主要表現(xiàn)為“費(fèi)”,這種亂攤派、亂收費(fèi)是沒(méi)有起征點(diǎn)的。(4)農(nóng)民在土地產(chǎn)權(quán)、房屋所有權(quán)等問(wèn)題上與城市居民享有的權(quán)利不平等。

在這種“以鄉(xiāng)養(yǎng)城、城鄉(xiāng)隔離”的體制下,涉及城市居民房屋所有權(quán)的法律、法規(guī)有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市規(guī)劃法》(2007年10月28日修改為《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)、《建筑法》等。城市居民不僅可以享有國(guó)有土地的使用權(quán),還可以享有城市房屋所有權(quán)。而在農(nóng)村,涉及農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只有《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》和《土地管理法》,農(nóng)民在自己賴以生存的土地上,僅能享有一處宅基地的使用權(quán),不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有權(quán)(即不能領(lǐng)有國(guó)家房屋登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一頒發(fā)、全國(guó)通用的《房屋所有權(quán)證》)。

物權(quán)是個(gè)人獨(dú)立自主的前提,任何法律人格都建立在完全的物權(quán)之上,沒(méi)有獨(dú)立自主的物權(quán)也就沒(méi)有獨(dú)立的法律人格。物權(quán)法的基本功能就在于保護(hù)個(gè)人對(duì)社會(huì)財(cái)富的擁有,其結(jié)果是激發(fā)個(gè)人對(duì)財(cái)富的不斷追求,而個(gè)人對(duì)財(cái)富的增長(zhǎng)又能促進(jìn)整個(gè)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。個(gè)人財(cái)富的增長(zhǎng),也是一個(gè)人全面發(fā)展和個(gè)性解放的前提,在這個(gè)意義上,擁有財(cái)富的個(gè)人才是自由的。而只有自由的人才能更好地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富,才能享受幸福的生活。應(yīng)該說(shuō),在個(gè)人的財(cái)富當(dāng)中,占有較大比例的部分是以房屋不動(dòng)產(chǎn)的形式表現(xiàn)出來(lái)的,在農(nóng)村尤為如此,我國(guó)農(nóng)民的全部積蓄幾乎都用在建房上。而我國(guó)某些法律似乎僅保護(hù)少數(shù)人的物權(quán),多數(shù)法律還在繼續(xù)維護(hù)、確認(rèn)城市和農(nóng)村、非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口這種不平等的現(xiàn)狀,這是現(xiàn)行法律的最大缺陷。

二、農(nóng)村房屋所有權(quán)方面的法律規(guī)定及其缺陷

雖然我國(guó)《憲法》第13條規(guī)定公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。但憲法本身并未對(duì)“合法”進(jìn)行明確規(guī)定,而交由其他法律來(lái)界定。

《民法通則》第3條規(guī)定當(dāng)事人在民事活動(dòng)中的地位平等。第5條明確規(guī)定,公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù),任何組織和個(gè)人不得侵犯。該法第75條同時(shí)規(guī)定,公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn),包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù),禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒(méi)收。對(duì)于以上條文所提到的“合法”,《民法通則》本身依然沒(méi)有做出具體的規(guī)定或解釋,而又交由其他法律、法規(guī)來(lái)進(jìn)一步落實(shí)。

《物權(quán)法》第2條規(guī)定,因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系,適用本法。本法所稱物,包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！段餀?quán)法》中涉及房屋所有權(quán)制度的主要條款包括該法第9條(不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外)和第30條(因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力)。因此,根據(jù)《物權(quán)法》的以上規(guī)定,可以大膽推斷:農(nóng)村的房屋可能因?yàn)椴粚儆凇昂戏ńㄔ臁被颉拔唇?jīng)登記”而不發(fā)生物權(quán)的效力。

從《憲法》到《民法通則》,再到最近才制定、實(shí)施的《物權(quán)法》,雖然法律一再?gòu)?qiáng)調(diào)公民在法律面前一律平等、公民的權(quán)利受法律的平等保護(hù),但筆者認(rèn)為至少在房屋所有權(quán)方面,城市居民和農(nóng)村居民是顯然不平等的。

從城市的房屋所有權(quán)制度的演變來(lái)看,在進(jìn)行住房制度改革以前,我國(guó)在城鎮(zhèn)實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一分配的福利性分房制度(公有住房租用制度,即公有房居住者僅有使用權(quán)而沒(méi)有其他的權(quán)利)。上世紀(jì)80年代末“房改”以后,由原來(lái)的公房制度逐漸過(guò)渡為現(xiàn)在的商品房制度,即房屋統(tǒng)一由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā),購(gòu)房者(主要是城市居民)在自由競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買房屋,取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等法律、規(guī)章的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售或現(xiàn)售)許可證》(簡(jiǎn)稱“五證”)等合法手續(xù)才能將房屋向社會(huì)銷售。而購(gòu)房者在購(gòu)買商品房、向國(guó)家繳交相關(guān)稅費(fèi)之后,憑購(gòu)房合同及完稅證明等手續(xù)便可向國(guó)家相關(guān)部門(mén)申領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證。所以,在城市購(gòu)買商品房,只要符合法律規(guī)定的條件,是完全可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記并取得不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)。從法律意義上看,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)(對(duì)于房屋而言是房屋所有權(quán)人依法對(duì)其所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利)的證明。實(shí)行商品房制度以后,在城市逐漸形成房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)于農(nóng)村居民而言,在現(xiàn)行的法律框架下,法律只是籠統(tǒng)地說(shuō)“合法的財(cái)產(chǎn)受保護(hù)”,但怎樣才讓農(nóng)民的房屋變成“合法”卻沒(méi)有法律規(guī)定。首先,《房地產(chǎn)管理法》和《房屋權(quán)屬登記管理辦法》都是“城市”的(《建筑法》雖未冠以“城市”,但該法第83條規(guī)定,搶險(xiǎn)救災(zāi)及其他臨時(shí)性房屋建筑和農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動(dòng),不適用本法。新修訂的、2008年1月1日生效的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第2款規(guī)定,在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法,由省、自治區(qū)、直轄市制定。這對(duì)農(nóng)村住宅建設(shè)問(wèn)題又留下令人費(fèi)解的尾巴),沒(méi)有一部全國(guó)統(tǒng)一適用的建設(shè)法、住宅法,農(nóng)村的房屋當(dāng)然會(huì)被不動(dòng)產(chǎn)登記“拒之門(mén)外”。既然農(nóng)村的房屋未經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃并進(jìn)行權(quán)屬登記,根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)的房地產(chǎn)規(guī)定,是否農(nóng)民的房屋都是“非法建筑”?八億農(nóng)民的房屋所有權(quán)被法律有意無(wú)意地遺忘!其次,房地產(chǎn)的原則是“地隨房走”,在農(nóng)村卻變成“房隨地走”,即農(nóng)村只有宅基地方面的規(guī)定,卻沒(méi)有房屋方面的法律規(guī)定。并且現(xiàn)行的法律限制一戶農(nóng)民只能申請(qǐng)一塊宅基地(與一個(gè)城市居民可以同時(shí)合法擁有多處房產(chǎn)形成鮮明對(duì)比),并且該宅基地只能在本村,這無(wú)疑將農(nóng)民緊緊地捆綁在自己的土地上,失去了遷徙自由。再次,農(nóng)民只能將其房屋轉(zhuǎn)讓給本經(jīng)濟(jì)組織的成員,并且一旦轉(zhuǎn)讓就不能再申請(qǐng)宅基地。而城市居民可以將其房屋轉(zhuǎn)讓、出租給任意人,并且轉(zhuǎn)讓后還可以再購(gòu)買房屋。因此,從這點(diǎn)來(lái)看,農(nóng)民的民事權(quán)利能力是受到限制的,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只存在于城市,農(nóng)村是沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的。那么,農(nóng)村是否需要房地產(chǎn)市場(chǎng)?農(nóng)民能否屬于住房消費(fèi)者?限制農(nóng)民的民事權(quán)利能力是否合理?其答案是不言自明的,住宅權(quán)是最基本的人權(quán),農(nóng)民和城市居民作為同一個(gè)國(guó)家的公民理應(yīng)在法律面前人人平等。

三、對(duì)完善農(nóng)民房屋所有權(quán)法律和保護(hù)農(nóng)民利益的展望

我國(guó)《土地管理法》之所以規(guī)定農(nóng)民只能以“戶”為單位申請(qǐng)一處宅基地,并且農(nóng)民的房屋只能在本村內(nèi)轉(zhuǎn)讓,除了受到二元經(jīng)濟(jì)思想的影響之外,據(jù)說(shuō)還是出于對(duì)耕地、農(nóng)用地的保護(hù)———從而保證我國(guó)的糧食生產(chǎn)及糧食安全。但《土地管理法》有沒(méi)有達(dá)到其預(yù)定的目標(biāo)?雖然我國(guó)已實(shí)行堪稱世界上最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)法律,但1996年我國(guó)的耕地面積約為19.51億畝,到2003年減少至18.51億畝,至2006年又減少至18.27億畝。所以禁止農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓房屋、宅基地并不能達(dá)到保護(hù)耕地的預(yù)期目的。

另外,近一段時(shí)間來(lái)我國(guó)某些大城市房?jī)r(jià)居高不下,毗鄰這些城市的農(nóng)村和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),由于土地的性質(zhì)是集體的,因此無(wú)法辦理正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證(購(gòu)房者只能領(lǐng)到鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府頒發(fā)的“產(chǎn)權(quán)證”或“榮譽(yù)村民證”)。但其房屋價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低一半,有的甚至只有市價(jià)的三分之一,所以這類建在集體土地上的房產(chǎn)還出現(xiàn)銷售火爆的現(xiàn)象,這就是引人注目的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。就此問(wèn)題,建設(shè)部還曾在2007年6月18日通過(guò)新聞發(fā)言人的形式向社會(huì)“購(gòu)買新建商品房風(fēng)險(xiǎn)的提示”,其中包括“城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前,有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓,用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,但在安置過(guò)程中,擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象,以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋,將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’,均不符合法律規(guī)定,不受法律保護(hù)”等內(nèi)容。所以,“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題成為政府、農(nóng)村集體組織、本地農(nóng)民、開(kāi)發(fā)商和外來(lái)購(gòu)房者之間利益的多層次“博弈”。其實(shí),“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題也是市場(chǎng)和行政管制、農(nóng)村和城市、法律和道德之間沖突的一種表現(xiàn),也是農(nóng)民爭(zhēng)取合法房屋所有權(quán)、渴望開(kāi)放農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種正當(dāng)回應(yīng)。

《憲法》和相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村的土地和宅基地歸村集體所有,他們當(dāng)然有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途。但一直以來(lái),政府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng),政府以很低的價(jià)格從農(nóng)民手中強(qiáng)行征收土地,然后以幾十甚至幾百倍的高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商,“賣別人的地來(lái)給自己賺錢(qián)”。農(nóng)民當(dāng)然明白其中的潛在利益,希望能獲得高額補(bǔ)償。其結(jié)果是導(dǎo)致農(nóng)民和政府在征地補(bǔ)償過(guò)程中的對(duì)立情緒和沖突,也彰顯了法律的不合理和不公平。因此,筆者認(rèn)為,將來(lái)應(yīng)重點(diǎn)從以下幾方面來(lái)保護(hù)農(nóng)村房屋所有權(quán)和農(nóng)民利益。

1.打破城鄉(xiāng)隔絕、地域界限和身份限制,構(gòu)建全國(guó)統(tǒng)一、公平競(jìng)爭(zhēng)和城鄉(xiāng)和諧的大市場(chǎng)(包括房地產(chǎn)市場(chǎng)),通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制,對(duì)城鄉(xiāng)資本、人員、技術(shù)信息等市場(chǎng)要素進(jìn)行公平、自由的流動(dòng)。除了準(zhǔn)許農(nóng)民到城市自由擇業(yè)、居住之外,還應(yīng)允許城市居民到農(nóng)村買房甚至投資,最終實(shí)現(xiàn)“把窮人留在城市(哪怕只住廉租屋),讓富人住在農(nóng)村(有條件的還可住別墅)”。這樣,帶動(dòng)國(guó)家和民間資本對(duì)農(nóng)村的投資,興建幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等配套公共設(shè)施,改善農(nóng)村的居住和投資環(huán)境,也使農(nóng)民通過(guò)各種途徑賺城里人的錢(qián)而走上富裕的道路,讓農(nóng)民充分享受現(xiàn)代化的成果和城市文明。通過(guò)城鄉(xiāng)的雙向交流,可以使城市的房?jī)r(jià)降下來(lái),緩解交通堵塞;也可促使農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展,從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、和諧發(fā)展。

2.統(tǒng)一法制,使城鄉(xiāng)居民的基本權(quán)利在法律上真正人人平等,讓城鄉(xiāng)居民處于公平競(jìng)爭(zhēng)的同一起跑線上。在房屋所有權(quán)制度方面,應(yīng)設(shè)立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),對(duì)于符合法律規(guī)定條件的農(nóng)村房產(chǎn)給予登記并頒證。那種認(rèn)為農(nóng)民的房屋不重要或其房產(chǎn)價(jià)值低而不給予登記的看法是毫無(wú)根據(jù)的,法律應(yīng)重在疏導(dǎo)而不是堵塞。法律應(yīng)預(yù)設(shè)適當(dāng)?shù)臈l件,只要農(nóng)民的房屋符合法律規(guī)定的條件就能領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證,引導(dǎo)農(nóng)民向“規(guī)范建房、合理利用土地”的健康方向發(fā)展。

3.國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)對(duì)耕地的保護(hù),因?yàn)槲覈?guó)是人口大國(guó),耕地減少必然涉及到國(guó)家的糧食安全。但這樣一個(gè)涉及國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的問(wèn)題應(yīng)由政府進(jìn)行宏觀調(diào)控,并且應(yīng)依法進(jìn)行。而不能全部由農(nóng)村和農(nóng)民來(lái)承擔(dān),更不能以保護(hù)糧食安全為由限制農(nóng)民合法出售宅基地和荒地的使用權(quán),甚至拒絕為農(nóng)民辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

4.建立全國(guó)統(tǒng)一的住房保障制度。住房保障是指由于住房所具有的特性及房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的固有缺陷,中低收入人群往往難以僅依賴市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決自身的住房問(wèn)題,從而由政府出面干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng),為住房困難者提供一定的住宿條件,以維護(hù)他們最基本的需要。我國(guó)目前的住房保障形式包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和住房公積金三種形式。住房保障體系已慢慢在城市建立,但農(nóng)民尚未能享受國(guó)家的住房保障待遇。是否在農(nóng)村就不需要住房保障制度?是否農(nóng)民都有適于居住的房屋?回答是否定的。社會(huì)上有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,農(nóng)民的土地同時(shí)具有社會(huì)保障的功能,因此,農(nóng)村似乎不需要住房保障,這其實(shí)是很片面的看法。我國(guó)目前的農(nóng)村集體土地承包制和宅基地使用制度都很不健全,農(nóng)民的土地保障功能是很弱的。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高,特別是農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放,作為一項(xiàng)公民依法享有的基本權(quán)利,農(nóng)村中的住房困難戶理應(yīng)和城市中的低收入人群一樣,享有住房保障的權(quán)利。