序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業(yè)管理稅收政策范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：“營改增”；物業(yè)管理企業(yè)；稅收籌劃關(guān)注點(diǎn)

1引言

我國政府早在2009年就開始了對(duì)企業(yè)實(shí)行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進(jìn)一步的完善，在各個(gè)方面都進(jìn)行了調(diào)整。物業(yè)管理企業(yè)作為重要的市場(chǎng)經(jīng)營主體，其納稅籌劃方式也發(fā)生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為物業(yè)管理企業(yè)，在中國的城市建設(shè)以及管理當(dāng)中有著舉足輕重的地位，在稅制改革后，物業(yè)管理企業(yè)如何衡量利弊得失，提高企業(yè)的經(jīng)營水平是所有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)面臨的一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。所以說，把物業(yè)管理企業(yè)作為“營改增”稅收籌劃的研究對(duì)象，探索物業(yè)管理企業(yè)在增值稅納稅籌劃方面存在的問題以及改進(jìn)的方向，為物業(yè)管理企業(yè)的增值稅納稅籌劃提出切實(shí)可行的建議和方法，幫助物業(yè)管理企業(yè)在合法納稅的前提下，靈活的運(yùn)用稅收政策適當(dāng)?shù)臏p輕物業(yè)企業(yè)的稅負(fù)承受壓力，同時(shí)又能體現(xiàn)依法納稅的原則。

2“營改增”后物業(yè)管理企業(yè)稅收籌劃關(guān)注點(diǎn)存在的問題分析

2.1租賃涉及費(fèi)用不夠明確

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，通過房屋的租賃必然會(huì)發(fā)生水電費(fèi)、清潔費(fèi)等費(fèi)用，這些費(fèi)用一般屬于物業(yè)管理企業(yè)日常的費(fèi)用收入，不屬于租金內(nèi)的收入，因此物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行“營改增”籌劃時(shí)，必然要把這種情況考慮進(jìn)去，這涉及一個(gè)真實(shí)合法憑據(jù)的問題，也是票據(jù)唯一無法進(jìn)行分割的，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)如果把租金收入和日常的租賃收入的費(fèi)用都納入到“營改增”的籌劃中，會(huì)增加企業(yè)的稅收成本，因此必須把租賃涉及費(fèi)用進(jìn)行明確。

2.2稅收籌劃制度不健全

物業(yè)管理企業(yè)由于涉及的費(fèi)用比較廣泛且項(xiàng)目繁多，例如租金、水電費(fèi)、管理費(fèi)、清潔費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、停車費(fèi)等等方面的費(fèi)用收入，這些費(fèi)用盡管屬于收入，然而物業(yè)管理企業(yè)為了提供更好的服務(wù)，也要花費(fèi)用去維修和支付人工成本，因此導(dǎo)致一些物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行“營改增”后的稅收籌劃時(shí)，沒有把需要排除的項(xiàng)目忽略，進(jìn)而增加了物業(yè)管理企業(yè)的稅收成本。因此必須對(duì)稅收籌劃制度進(jìn)行完善，明確物業(yè)管理企業(yè)所要承擔(dān)的費(fèi)用范圍。

2.3缺乏稅務(wù)籌劃專業(yè)知識(shí)和稅收法律意識(shí)

物業(yè)管理企業(yè)如我國大部分企業(yè)一樣在稅務(wù)籌劃方面處于起步階段，稅務(wù)申報(bào)過程復(fù)雜，加之物業(yè)管理企業(yè)的特殊性，既有著房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)，又有著服務(wù)行業(yè)的性質(zhì)，而一般的財(cái)務(wù)人員很難理清其中的關(guān)系，導(dǎo)致一些物業(yè)管理企業(yè)在稅收籌劃意識(shí)淡薄，抱有僥幸心理。另一方面，物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目比較繁多，且需要很強(qiáng)的配合性，導(dǎo)致稅收籌劃人員在進(jìn)行相應(yīng)的工作時(shí)，出現(xiàn)很大的不適應(yīng)性。此外，一些稅收籌劃人員，對(duì)于稅收政策未及時(shí)的關(guān)注和不了解其中的變動(dòng)，盲目按照舊慣例納稅，導(dǎo)致多繳了一些費(fèi)用，增加物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營成本，這一系列因素造成物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面遇到諸多問題難以解決，阻礙物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入的提高和長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.4物業(yè)管理企業(yè)缺乏合理運(yùn)用納稅籌劃的工具與方法

物業(yè)管理企業(yè)主要對(duì)租戶進(jìn)行租金收入，水電費(fèi)代收以及維修費(fèi)用的支出，因此其收入結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單，然而一些物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的還是傳統(tǒng)的稅務(wù)籌劃工具與方法，不能與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)于稅收籌劃也不夠了解，物業(yè)企業(yè)作為物業(yè)管理和運(yùn)營的提供者，其租金和物業(yè)收入一般比較固定，但是卻沒有引入計(jì)算機(jī)稅務(wù)軟件等工具和進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不僅降低了效率，而且會(huì)計(jì)手算的方法，導(dǎo)致一些細(xì)節(jié)性的費(fèi)用比較容易出錯(cuò)，例如水電費(fèi)和維修方面的費(fèi)用。

3物業(yè)管理企業(yè)完善“營改增”稅收籌劃的措施

3.1明確租賃涉及費(fèi)用

物業(yè)管理企業(yè)的收入來源主要是租金收入、管理費(fèi)以及水電費(fèi)、停車費(fèi)、清潔費(fèi)等費(fèi)用，部分收入雖然也進(jìn)入了物業(yè)管理企業(yè)的賬戶，但是從實(shí)質(zhì)上看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于有些費(fèi)用只是起到代收的作用，例如水電費(fèi)分別由供電部門和水務(wù)部門收取，不能把這部分費(fèi)用作為增值稅的一部分，因此物業(yè)管理企業(yè)要明確哪些費(fèi)用收入屬于可納入增值稅的范疇，哪些費(fèi)用不屬于增值稅的范疇，這樣才能更加地規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的增值稅改革后的納稅籌劃行為。

3.2物業(yè)管理企業(yè)要建立完善的稅務(wù)籌劃制度

物業(yè)管理企業(yè)由于既涉及房地產(chǎn)，又屬于服務(wù)性企業(yè)，因此必須建立起完善的稅務(wù)籌劃制度，通過物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)稅收籌劃制度，明確物業(yè)企業(yè)增值稅納稅范疇，并且嚴(yán)格執(zhí)行到位，落實(shí)到具體責(zé)任人身上。如果物業(yè)管理企業(yè)的稅務(wù)籌劃制度存在問題，且無法得到落實(shí)，那么不僅導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在納稅方面存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，而且也不利于物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)必須依據(jù)自身的實(shí)際情況完善稅務(wù)籌劃制度。以隸屬于萬科集團(tuán)的萬科物業(yè)為例，在2016年全面“營改增”實(shí)施后，就早已根據(jù)之前的增值稅草案進(jìn)行了稅務(wù)籌劃小組的組建，建立了相應(yīng)的稅務(wù)籌劃制度，極大地降低了萬科物業(yè)的經(jīng)營成本，提高了企業(yè)效益。

3.3加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)籌劃的專業(yè)知識(shí)和法律意識(shí)

物業(yè)管理企業(yè)要從領(lǐng)導(dǎo)到員工意識(shí)到稅務(wù)籌劃的重要性，有意識(shí)提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能和相關(guān)知識(shí)以及業(yè)務(wù)流程，使全體員工熟悉稅務(wù)相關(guān)政策和法律法規(guī)，才能為物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面更好的做出方案，以減少企業(yè)經(jīng)營成本。物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)員工對(duì)于本行業(yè)的稅收籌劃能力培訓(xùn)，提高稅收籌劃人員對(duì)稅收籌劃工作能力，尤其是對(duì)租金收入以外的其他收入進(jìn)行合理合法的規(guī)避，此外還要讓員工學(xué)習(xí)相關(guān)稅務(wù)相關(guān)政策法律，從思想上認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃對(duì)提高企業(yè)綜合競爭力的重要性，才能把稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控工作提高到必須執(zhí)行的高度。

3.4物業(yè)管理企業(yè)要積極引入科學(xué)的工具和方法進(jìn)行稅務(wù)籌劃

物業(yè)管理企業(yè)是屬于服務(wù)類型的，還存在稅收籌劃的空間，但其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單，不必專門引入稅收策劃人才。因此，物業(yè)管理企業(yè)要加大對(duì)于稅務(wù)籌劃的投入，可以在必要時(shí)考慮與專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所合作，把稅收籌劃進(jìn)行外包，以此降低稅收成本。另外，對(duì)于一部分有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)，也可以考慮引入專業(yè)的物業(yè)管理軟件，可以有效地提高稅收籌劃人員的工作效率，比如通過稅務(wù)籌劃軟件的計(jì)算，物業(yè)管理企業(yè)就要根據(jù)自身的經(jīng)營情況選擇適合自身的納稅主體。此外，物業(yè)管理企業(yè)作為租金收入和管理費(fèi)為主要來源的企業(yè)，增值低，適合作為一般納稅人，避免從高適用稅率。

4結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)的市場(chǎng)競爭壓力也在不斷地增強(qiáng)，稅務(wù)籌劃對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言必須盡快進(jìn)行，只有與時(shí)俱進(jìn)，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃意識(shí)，建立稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)稅務(wù)籌劃能力，才是物業(yè)管理企業(yè)在巨大市場(chǎng)競爭壓力下應(yīng)當(dāng)突破的地方?！盃I改增”后的物業(yè)管理企業(yè)在具體稅務(wù)籌劃過程中，不僅面臨著很多方面嚴(yán)峻的問題，且沒有及時(shí)關(guān)注“營改增”后的各項(xiàng)政策，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)按照營業(yè)稅的項(xiàng)目進(jìn)行納稅，無形中把物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)增加了。因此，物業(yè)管理企業(yè)要在“營改增”改革后，全面完善內(nèi)部的稅收籌劃方案，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和我國的稅收政策。

參考文獻(xiàn)

[1]李娟.“營改增”下建筑企業(yè)納稅籌劃的策略[J].中外企業(yè)家，2017(18).

[2]王玥玥.淺析“營改增”稅制下的企業(yè)納稅籌劃[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2016(6).

篇(2)

關(guān)鍵詞：“營改增”；物業(yè)管理行業(yè)；影響；策略分析

近年來，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，服務(wù)業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)中的主要組成部分在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用越來越大。伴隨著我國財(cái)稅制度改革的科學(xué)化發(fā)展，“營改增”是我國流轉(zhuǎn)稅制的又一次重大改革，它的改革對(duì)于促進(jìn)第二、第三產(chǎn)業(yè)的融合起到了積極的作用。從“營改增”試點(diǎn)的實(shí)行情況來看，對(duì)一些行業(yè)的影響較為明顯，很多企業(yè)和行業(yè)的稅負(fù)得以下降，真正提升了企業(yè)的財(cái)務(wù)績效水平。隨著我國財(cái)稅體制改革的深入，“營改增”的實(shí)施主要是為了實(shí)現(xiàn)我國服務(wù)行業(yè)稅負(fù)的整體下降，為全面推進(jìn)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)創(chuàng)造條件，為更好地轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式提供保障。在“營改增”前，企業(yè)征收的營業(yè)稅是無法進(jìn)行抵扣的，這就造成我國一些稅收項(xiàng)目存在交叉征稅、重復(fù)征稅的現(xiàn)象。我國在這一大環(huán)境下進(jìn)行稅收體制改革，恰如一縷春風(fēng)吹進(jìn)企業(yè)，企業(yè)在減負(fù)同時(shí)也使廣大消費(fèi)者獲得了更多的實(shí)惠。就目前我國稅制改革的發(fā)展?fàn)顩r來看，此次改革是流轉(zhuǎn)稅制的創(chuàng)新與發(fā)展，是全面推動(dòng)增值稅快速變革的助推器。從“營改增”的改革內(nèi)容來看，不是簡單的稅務(wù)管理或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算處理改變，而是會(huì)影響企業(yè)管理多方面的重大變革，將對(duì)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、資質(zhì)管理、供應(yīng)商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰(zhàn)。如何在物業(yè)管理行業(yè)中實(shí)施“營改增”？如何做好應(yīng)對(duì)“營改增”帶來的影響措施，這就是我國物業(yè)管理行業(yè)必須要正視和思考的問題。

一、“營改增”的實(shí)施對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的影響分析

目前，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各項(xiàng)改革與發(fā)展都得到了順利實(shí)施?！盃I改增”作為稅制改革中的一項(xiàng)重頭戲，不僅有助于企業(yè)稅負(fù)的降低，更有助市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力的完美釋放，這對(duì)我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展有著極為重要的意義。在具體的實(shí)施過程中，“營改增”的實(shí)施對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響也逐漸凸顯出來。

（一）從長遠(yuǎn)看促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步持續(xù)發(fā)展

“營改增”的實(shí)施，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷史上的一次重大事件，它對(duì)于推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)有著極為重要的意義。目前，我國物業(yè)管理服務(wù)業(yè)中，對(duì)于物業(yè)管理的收費(fèi)并未形成良好的、有序的、完善的價(jià)格機(jī)制，再加之物業(yè)服務(wù)行業(yè)的稅率偏高，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的整體稅負(fù)較高。在實(shí)施“營改增”后，企業(yè)進(jìn)入了增值稅管理體系中，這對(duì)于進(jìn)一步提升、規(guī)范財(cái)務(wù)核算水平提出了更高的要求。在新形勢(shì)下，物業(yè)管理行業(yè)為了盡快適應(yīng)“營改增”帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，必須在內(nèi)部管理與控制上下功夫，全面擴(kuò)大市場(chǎng)的規(guī)模，采取集約化經(jīng)營與精細(xì)化管理相結(jié)合的方式，以應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下的物業(yè)管理企業(yè)的變化。另外，“營改增”的實(shí)施，有效解決了重復(fù)征稅的問題，完善了抵扣范圍和稅率，對(duì)于促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)與轉(zhuǎn)型奠定了基礎(chǔ)。因此，站在長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看，隨著“營改增”實(shí)施后抵扣鏈條的逐步延伸和拓展，物業(yè)管理行業(yè)中的可抵扣項(xiàng)目會(huì)不斷增加，由此帶來的減稅效應(yīng)的范圍也會(huì)不斷擴(kuò)大，從而為更多的企業(yè)提供減負(fù)優(yōu)惠。可見，“營改增”的實(shí)施將在很大程度上促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的長遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展。

（二）從短期看物業(yè)管理企業(yè)稅負(fù)不降反增

自從我國稅制改革開始后，我國一直沿用的是13%和17%的增值稅稅率?！盃I改增”的試行與實(shí)施增加了兩檔稅率，即：6%和11%。在“營改增”前，物業(yè)管理企業(yè)繳納的是稅率為5%的營業(yè)稅，“營改增”后，物業(yè)管理企業(yè)繳納的是稅率為6%的增值稅。在物業(yè)管理企業(yè)中，由于企業(yè)的特殊性，其經(jīng)營成本中所占比例最高的就是人工成本，占到經(jīng)營總成本的70%左右，這些成本是不能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅額的，再加之稅率的提升從而增加了企業(yè)的稅負(fù)?？梢?，在短時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。但是，如果能夠?qū)ΡＵ戏课飿I(yè)和商品房物業(yè)分別按照3%和6%的稅率征收，并享受原有的國家規(guī)定的稅收減免政策，如果再加上“營改增”財(cái)政專項(xiàng)資金補(bǔ)貼，那么在今后較長一段時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)增加的現(xiàn)象將會(huì)得到改觀。

（三）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理上的影響

在“營改增”后，物業(yè)管理行業(yè)納入到增值稅的體系中，這對(duì)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新的挑戰(zhàn)，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范自己的財(cái)務(wù)制度、統(tǒng)一核算口徑、保證財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)完整，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)準(zhǔn)確等財(cái)務(wù)管理行為有著積極的促進(jìn)作用。另外，“營改增”的實(shí)施避免了重復(fù)征稅的現(xiàn)象的發(fā)生，彌補(bǔ)了征稅中存在的漏洞，全面擴(kuò)大了稅負(fù)效應(yīng)。這對(duì)物業(yè)管理行業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模極為有利。

二、物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施“營改增”的有效對(duì)策研究

（一）積極進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)研

這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須根據(jù)自己的實(shí)際情況和行業(yè)特點(diǎn)成立專門的“營改增”專門領(lǐng)導(dǎo)小組，做好前期調(diào)研和各種準(zhǔn)備工作。例如：企業(yè)可以針對(duì)本企業(yè)前3年的營業(yè)稅的上繳情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，并對(duì)未來3-5年的行業(yè)發(fā)展和營改增的影響進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)，制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度。再例如：對(duì)于企業(yè)在經(jīng)營管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行整改，全面夯實(shí)、規(guī)范經(jīng)營管理中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展奠定基礎(chǔ)；企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況研制出本企業(yè)的“營改增”具體應(yīng)對(duì)方案，最好對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的測(cè)算，爭取在合法、合理的范圍內(nèi)爭取稅收優(yōu)惠和國家的財(cái)政支持，以便進(jìn)行更好地稅收籌劃。

（二）進(jìn)行完善的稅收籌劃

物業(yè)管理企業(yè)在“營改增”的過程中應(yīng)正確解讀國家的相關(guān)稅收政策，提前應(yīng)對(duì)和防范營改增后可能帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提前進(jìn)行稅收籌劃。例如：對(duì)于小規(guī)模納稅企業(yè)而言，應(yīng)盡量通過酬金制的收費(fèi)模式來規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；對(duì)于一般納稅人企業(yè)而言應(yīng)該盡量通過包干制的收費(fèi)結(jié)算形式力爭在國家允許的政策和法律范圍內(nèi)少繳稅，在降低企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)正確處理好企業(yè)的各項(xiàng)納稅事項(xiàng)，幫助企業(yè)更好地規(guī)避不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理安排資產(chǎn)購入的時(shí)間

有的物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競爭中處于優(yōu)勢(shì)地位，因此，在與供應(yīng)商進(jìn)行談判時(shí)有較強(qiáng)的議價(jià)能力。因此，企業(yè)一定要選擇好固定資產(chǎn)購入的時(shí)間。如果企業(yè)不能夠及時(shí)進(jìn)行籌劃而是被動(dòng)適應(yīng)經(jīng)營的需要，那么企業(yè)也就無法得到全面發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)在采購固定資產(chǎn)時(shí)一定要注意：購進(jìn)項(xiàng)目的資金占用情況、庫存管理費(fèi)用的情況，市場(chǎng)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)變幻莫測(cè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，物業(yè)管理企業(yè)必須選擇恰當(dāng)?shù)馁徹洉r(shí)間，這對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃十分必要。

綜上所述，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，進(jìn)行“營改增”是一項(xiàng)全新的重大事件，各物業(yè)管理企業(yè)必須正確面對(duì)，抓住機(jī)遇，積極采取有效的應(yīng)對(duì)措施，為促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)向著規(guī)范化、科學(xué)化、合理化、信息化的方向發(fā)展奠定基礎(chǔ)，為使我國物業(yè)管理行業(yè)能夠在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中盡快適應(yīng)發(fā)展的需要?jiǎng)?chuàng)造條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳鴻根.營改增對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響及對(duì)策[J].上海房地，2014（05）：46-47.

[2]潘明星.營業(yè)稅改征增值稅：效應(yīng)分析與改革建議[J].財(cái)政研究，2013（12）：64.

篇(3)

一、物管行業(yè)稅收征管過程中存在的問題

（一）物管企業(yè)方面存在的問題

物管行業(yè)的納稅意識(shí)普遍淡薄，為了達(dá)到少繳稅費(fèi)的目的、不少納稅人千方百計(jì)偷逃稅款，究其共性，主要有以下幾種：

1、企業(yè)不按規(guī)定辦理稅務(wù)登記進(jìn)行偷逃稅。由于企業(yè)未辦理稅務(wù)登記，致使稅收管理員無法將其納入正常管理，從而偷逃稅款。

2、故意混淆收入類型進(jìn)行偷逃稅。如：有的物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司是同一法人，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了扶植物業(yè)公司將部分未銷售房產(chǎn)的租賃收入劃歸物業(yè)公司收取。而物管企業(yè)在納稅申報(bào)時(shí)套用低稅率或只申報(bào)部分稅收，從而少繳稅。

3、采取帳外經(jīng)營方式進(jìn)行偷逃稅。企業(yè)采取收入不入帳或以成本抵收入等方式隱瞞收入和利潤。如：只對(duì)正規(guī)核算單位開具正式發(fā)票，對(duì)其他業(yè)主不開具正式發(fā)票；直接收取現(xiàn)金或業(yè)主以其他方式支付物管費(fèi)的不開或少開發(fā)票；直接將本公司開支取得的發(fā)票給業(yè)主入帳；直接將在業(yè)主處消費(fèi)的費(fèi)用與物管費(fèi)互抵，互不開具發(fā)票等。

4、利用發(fā)票違章行為進(jìn)行偷逃稅。一是非法代開發(fā)票。一些小規(guī)模物管業(yè)主為了隱瞞收入規(guī)模，便委托具有領(lǐng)票資格的較大物業(yè)公司為自己代開發(fā)票；二是使用收款收據(jù)或國稅部門的商業(yè)銷售發(fā)票來收取物業(yè)管理費(fèi)；三是開具發(fā)票時(shí)采取“大頭小尾”（金額填寫欄大，裁剪金額小）；四是使用虛假發(fā)票收取物業(yè)管理費(fèi)。

5、虛列開支增加成本進(jìn)行偷逃稅。如：物業(yè)公司制造虛假的考勤名單，多列工資支出；虛列小區(qū)綠化、道路、路燈等維修成本；列支與本公司無關(guān)的費(fèi)用等。

（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)方面存在的問題

物管行業(yè)普遍存在偷逃稅的現(xiàn)象，也暴露了稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)管不到位，主要表現(xiàn)在：

1、日常管理不到位。首先是少數(shù)稅收管理員稅源管理觀念滯后。在當(dāng)前稅源管理過程中，陳舊、機(jī)械、單一地以實(shí)現(xiàn)稅收的多少為標(biāo)準(zhǔn)，籠統(tǒng)地將納稅人劃分為重點(diǎn)稅源和非重點(diǎn)稅源，重點(diǎn)稅源重點(diǎn)管理，從而將更多的征管力量和注意力都放在了納稅大戶的重點(diǎn)管理上，在一定程度上忽視了對(duì)物業(yè)管理這一新興行業(yè)的稅源管理；其次是稅收管理員思想上存在“不好管就懶得管”的想法。在日常的工作中“巡查巡管”沒有真正落到實(shí)處，大都是“掛在口上，停在紙上”。從而對(duì)物管企業(yè)管得不深、查得不細(xì)，就賬查賬，沒有深入翔實(shí)了解物管企業(yè)的經(jīng)營狀況。再次是打擊力度不夠。由于各種因素的影響，稅務(wù)部門在查處物管企業(yè)偷逃稅違法行為時(shí)，常常以補(bǔ)代罰，以罰代刑，沒有形成強(qiáng)大的威懾力量，助長了偷逃稅現(xiàn)象的滋生和蔓延。

2、發(fā)票管理不到位。物管行業(yè)發(fā)票管理存在的問題也較為突出：一是發(fā)票日常稽核的力度不夠，納稅評(píng)估和納稅人發(fā)票領(lǐng)購使用情況不能有機(jī)結(jié)合；二發(fā)票處罰缺乏一定的公開透明性，不能對(duì)用票單位起到足夠的警示作用。

3、稅收征管方式不一，導(dǎo)致稅負(fù)不公。在實(shí)際征管工作中，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)稅收征收方式有核定征收率征收、查帳征收、定期定額征收，由于征收方式不同，從而造成同行業(yè)納稅人稅費(fèi)負(fù)擔(dān)率相差較大。

4、稅收征管手段不科學(xué)，導(dǎo)致稅款流失。管理部門對(duì)物業(yè)公司核定的稅額不是建立在廣泛開展稅源調(diào)查的基礎(chǔ)上,而只是以簡單的評(píng)估來確定，使得定額與實(shí)際營業(yè)額相差懸殊；對(duì)查帳征收方式的物業(yè)公司的企業(yè)所得稅匯算清繳工作也是流于形式，應(yīng)稅所得額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于企業(yè)的正常利潤。

5、部門之間協(xié)調(diào)不力，信息掌握不全。管理部門缺乏與工商、公安、房管、房地產(chǎn)公司等相關(guān)部門的聯(lián)系，不能及時(shí)掌握物管企業(yè)的經(jīng)營信息，從而導(dǎo)致對(duì)物管企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模不清楚，稅收鑒定不準(zhǔn)確。

二、加強(qiáng)物管行業(yè)稅收管理的建議

1、加大宣傳力度，強(qiáng)化稅收意識(shí)。針對(duì)物管行業(yè)納稅意識(shí)淡薄的現(xiàn)狀，采取多種形式開展行之有效的稅法宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化物管企業(yè)的納稅意識(shí)。同時(shí)，積極開展稅收知識(shí)宣傳進(jìn)小區(qū)的活動(dòng),向小區(qū)業(yè)主宣傳國家稅收政策，以提高小區(qū)業(yè)主的協(xié)稅意識(shí)和索票意識(shí)。

2、加強(qiáng)稅源調(diào)查，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。稅收管理員應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行稅源調(diào)查，摸清稅源情況，詳細(xì)了解物管企業(yè)經(jīng)營的樓盤名稱、地點(diǎn)、小區(qū)建筑面積、業(yè)主數(shù)量、企業(yè)從業(yè)人數(shù)、管理期限、物管費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)以及是否有房屋出租等等，從而全面掌握物管企業(yè)的經(jīng)營信息，并分戶建立健全企業(yè)征收臺(tái)賬。

3、加強(qiáng)巡查巡管，督促建賬立簿。在巡查巡管中，要根據(jù)物管企業(yè)的實(shí)際情況具體分析，督促、輔導(dǎo)物管企業(yè)設(shè)置帳簿，規(guī)范其納稅行為。對(duì)于有建帳能力的企業(yè)要求其盡快建帳；對(duì)于沒有建帳能力的企業(yè)，要輔導(dǎo)其建立收支粘貼簿。

4、加強(qiáng)發(fā)票管理、實(shí)行“以票管稅”。一是要求物管企業(yè)嚴(yán)格按規(guī)定使用發(fā)票，并按經(jīng)營項(xiàng)目如實(shí)填寫發(fā)票內(nèi)容；二是加強(qiáng)發(fā)票稽核，對(duì)物業(yè)公司兼營房屋租賃業(yè)務(wù)的，隨時(shí)抽查物業(yè)公司發(fā)票使用情況，切實(shí)落實(shí)對(duì)企業(yè)在領(lǐng)購、換購發(fā)票時(shí)進(jìn)行核對(duì)的工作要求，真正發(fā)揮發(fā)票稽核在發(fā)票管理中的重要作用。三是加大發(fā)票檢查力度，尤其是要加大對(duì)發(fā)票各聯(lián)次的核對(duì)檢查力度，如果企業(yè)未按規(guī)定使用發(fā)票，一律按發(fā)票管理辦法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，從源頭上減少物管行業(yè)發(fā)票違法行為的發(fā)生。

5、科學(xué)分析測(cè)算，完善納稅評(píng)估。首先要建立科學(xué)、實(shí)用的物管行業(yè)稅收納稅評(píng)估模型，分析物管企業(yè)納稅申報(bào)的真實(shí)性，測(cè)算實(shí)際納稅與應(yīng)納稅額的差距，從中發(fā)現(xiàn)問題，有針對(duì)性地加強(qiáng)管理；其次要加強(qiáng)物管行業(yè)稅源比對(duì)工作，綜合分析行業(yè)總體稅收狀況和企業(yè)納稅情況，結(jié)合實(shí)際制定行業(yè)平均利潤率和平均稅負(fù)評(píng)估指標(biāo)，對(duì)企業(yè)納稅情況進(jìn)行縱向和橫向比較，提高稅源監(jiān)控的廣度和深度；再次要加強(qiáng)對(duì)稅負(fù)異常企業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)控。對(duì)于零申報(bào)、低稅負(fù)、不繳不報(bào)的異常戶要列入重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象。

篇(4)

《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者日前在上海、廣東、黑龍江、廣西等地調(diào)研了解到，目前，物業(yè)作為一種服務(wù)業(yè)已發(fā)展成為一個(gè)企業(yè)數(shù)超10萬家、從業(yè)人口數(shù)百萬人的規(guī)模化產(chǎn)業(yè)。

隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的普及，許多物業(yè)企業(yè)引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式，開創(chuàng)全新商業(yè)模式，積極從傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，并涌現(xiàn)出一批在物業(yè)服務(wù)中技術(shù)含量高、增值服務(wù)多和產(chǎn)品附加值高的物業(yè)龍頭企業(yè)。

然而，目前物業(yè)行業(yè)總體還處于低水平運(yùn)行狀態(tài)，轉(zhuǎn)型升級(jí)遇到諸多制約。業(yè)內(nèi)人士呼吁國家在政策上給予更多的支持，為物業(yè)企業(yè)“減負(fù)”“松綁”，打造公平開放的市場(chǎng)環(huán)境;健全法律法規(guī)，創(chuàng)造好的制度環(huán)境，為物業(yè)企業(yè)科學(xué)發(fā)展，全面轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)造條件。

新技術(shù)新業(yè)態(tài)

記者日前在多地調(diào)研了解到，一些領(lǐng)軍型的企業(yè)借助信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，在商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法上積極探索且嘗到“甜頭”，并帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)創(chuàng)新突破。

從去年開始，總部位于上海的上房物業(yè)聯(lián)合10多家物業(yè)企業(yè)，“深耕”社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域。目前，其社區(qū)生活服務(wù)O2O平臺(tái)“99生活”已經(jīng)試運(yùn)行，有APP、后臺(tái)運(yùn)維平臺(tái)、電話管控中心和項(xiàng)目服務(wù)中心等，提供末端快遞物流、物業(yè)管理、房屋租賃、報(bào)修投訴、電子商務(wù)、小區(qū)通知等“一站式”生活服務(wù)，并連接著線下大量供應(yīng)商及商家。

中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長沈建忠說，品牌企業(yè)的探索和成果，對(duì)行業(yè)整體轉(zhuǎn)型產(chǎn)生了引領(lǐng)作用。新形勢(shì)下，物業(yè)行業(yè)必須由勞動(dòng)密集型、簡單勞動(dòng)提供者向技術(shù)密集型、現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

專家認(rèn)為，運(yùn)用新技術(shù)，創(chuàng)新管理和運(yùn)營，達(dá)到減員增效，是物業(yè)企業(yè)應(yīng)對(duì)當(dāng)前服務(wù)成本快速上漲和招工難的有效手段;物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用客戶資源開展多種經(jīng)營，獲得物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以外的多元化經(jīng)營收入，將成為企業(yè)收入構(gòu)成中非常重要的組成部分。

專家預(yù)計(jì)，至2020年，中國將成為全球規(guī)模最大的存量房市場(chǎng)，隨著互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下各種消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，物業(yè)服務(wù)將迎來轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要“時(shí)間窗”。

新老問題并重

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)整體上仍處在創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的初期，一些新的模式和業(yè)態(tài)仍在探索階段。眼下，除了傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)面臨的用工短缺、人才缺乏等普遍性問題，更多新老問題的交織牽扯了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展步伐。

其一，物業(yè)費(fèi)多年未漲，利潤空間壓縮，行業(yè)呈現(xiàn)普遍性虧損。上海市區(qū)虹三花園小區(qū)物業(yè)企業(yè)景瑞物業(yè)總經(jīng)理陶敏算了一筆賬：物業(yè)費(fèi)多年沒動(dòng)，但保安的工資加上加班費(fèi)、服裝費(fèi)、社保基金等，上漲了四五倍，“公司連年虧損，只能靠母公司補(bǔ)助”。

記者在上海、江西、廣東、北京等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)的虧損面高達(dá)50%甚至更高，一些企業(yè)陷入“利潤降低-減員―降低服務(wù)質(zhì)量-利潤降低”的惡性循環(huán)。

其二，企業(yè)稅負(fù)過重。廣州粵華物業(yè)總經(jīng)理李健輝等多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多物業(yè)公司的保安保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等服務(wù)都外包完成。但目前對(duì)物業(yè)企業(yè)仍按收入全額計(jì)征營業(yè)稅，外包支出不能作為稅前抵扣，重復(fù)征稅明顯。

其三，企業(yè)市場(chǎng)地位仍有待確立。物業(yè)企業(yè)擔(dān)負(fù)過多基層行政工作，企業(yè)常被迫“越位”。有物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，企業(yè)常被迫承擔(dān)不少政府性、社會(huì)性事務(wù)，比如計(jì)劃生育檢查、維穩(wěn)、、文明創(chuàng)建等，“一個(gè)小區(qū)經(jīng)理頭上有七八頂大蓋帽”。

減負(fù)需“到位” 支持要“給力”

近年來國內(nèi)物業(yè)領(lǐng)域出臺(tái)了一些改革和扶持舉措。比如，國家發(fā)改委今年放開了物業(yè)服務(wù)價(jià)格，北京、浙江等地出臺(tái)了物業(yè)服務(wù)業(yè)的稅收、用工等優(yōu)惠政策，上海、廣州等地也就支持物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)專門調(diào)研，研究措施。

業(yè)內(nèi)人士呼吁，加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的減負(fù)和支持力度需要進(jìn)一步“到位”、“給力”。

第一，研究制定“物業(yè)管理法”，健全法規(guī)法律，創(chuàng)造好的制度環(huán)境。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等的出臺(tái)，對(duì)行業(yè)規(guī)范運(yùn)作起了一定的作用。但物業(yè)服務(wù)中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其他組織的關(guān)系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當(dāng)前我國的司法訴訟程序多、費(fèi)時(shí)長、效率低，物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請(qǐng)?jiān)?、暴力沖突等一些嚴(yán)重影響社會(huì)和諧的事件。

第二，深化小區(qū)綜合治理改革，為物業(yè)企業(yè)厘清邊界，還企業(yè)從“管理”到“服務(wù)”的本色。嚴(yán)格落實(shí)政府部門及專業(yè)單位在小區(qū)治理中的責(zé)任，摘除物業(yè)企業(yè)本無力、也不該承擔(dān)的“管理”職能。同時(shí)，完善物業(yè)市場(chǎng)化機(jī)制，以菜單式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)取代政府制定的分等定級(jí)統(tǒng)一式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范收費(fèi)行為。

篇(5)

Abstract: Commissioning system property management is the developing tendency of our future property field. Starting from the present situation of our commissioning system, through the rational classification and qualitative analysis of escrow fund, the paper seeks to solve the contradiction between tax policy under the commissioning system and the accounting treatment to help enterprises' healthy development.

關(guān)鍵詞:酬金制;現(xiàn)狀;代管資金;矛盾;發(fā)展

Key words: commissioning system; present situation; in trust fund; contradiction; development

中圖分類號(hào):F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)27-0006-02

0引言

酬金制物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè),已經(jīng)在我國得到了長足發(fā)展。伴隨我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快,物業(yè)管理作為我國社會(huì)建設(shè)工程的配套系統(tǒng)已經(jīng)得到了強(qiáng)化和推進(jìn),物業(yè)管理作為社會(huì)服務(wù)的一項(xiàng)重要產(chǎn)業(yè),將為我國擴(kuò)大服務(wù)產(chǎn)業(yè)占GDP結(jié)構(gòu)中的比重、拓展社會(huì)就業(yè)和實(shí)現(xiàn)加工制造向服務(wù)功能轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供暢通渠道。而促進(jìn)酬金制物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的必由之路,就是我國的物業(yè)管理必須走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化和正規(guī)化。由于物業(yè)管理公司是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中脫胎出來的,因此會(huì)計(jì)核算有其自身的行業(yè)特點(diǎn)。本文結(jié)合酬金制物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點(diǎn),僅就物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)所要核算和監(jiān)督的內(nèi)容,筆者試圖發(fā)表一點(diǎn)自己的淺見。

1分清酬金制下物管企業(yè)本身資金和代管資金的核算

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),在成本定價(jià)模式基礎(chǔ)上,其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)方式,其服務(wù)支出的節(jié)余部分要轉(zhuǎn)入下一年繼續(xù)使用,并非是企業(yè)的實(shí)際利潤。劃分清酬金制下物管企業(yè)本身資金和代管資金的運(yùn)作,就可以使物管企業(yè)自身的財(cái)務(wù)與代管財(cái)務(wù)清晰明了,有利于保障物業(yè)管理投資者、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法利益,而且便于有關(guān)部門監(jiān)督檢查。

1.1 物管企業(yè)自身“主營業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)收入”的會(huì)計(jì)核算酬金制下物管公司自身從事經(jīng)營活動(dòng)比較單一,會(huì)計(jì)核算也比較簡單。當(dāng)物管企業(yè)取得各項(xiàng)收入時(shí),借記相關(guān)科目,貸記“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目,并按物業(yè)收入的種類明細(xì)科目。

①酬金制下物業(yè)管理公司的“主營業(yè)務(wù)收入”主要是物管企業(yè)與業(yè)主之間簽訂服務(wù)合同中約定的酬金部分。當(dāng)物管企業(yè)收到業(yè)主轉(zhuǎn)來酬金時(shí)計(jì)入“主營業(yè)務(wù)收入”,同時(shí)計(jì)提“營業(yè)稅金及附加”,其分錄為:借:銀行存款(現(xiàn)金);貸:主營業(yè)務(wù)收入―酬金收入。同時(shí),借:營業(yè)稅金及附加;貸:應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅。②酬金制下物業(yè)管理公司的“其他業(yè)務(wù)收入”,筆者認(rèn)為應(yīng)該是除酬金收入以外的其他經(jīng)營活動(dòng)所取得的收入,主要包括辦理各種“代收款項(xiàng)”的提成(分成)收入、代辦手續(xù)費(fèi)收入,大修收入等應(yīng)按其業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬,取得收入時(shí):借:銀行存款(現(xiàn)金);貸:其他業(yè)務(wù)收入―代辦手續(xù)費(fèi)收入、代收提成收入、大修收入。同時(shí),借:營業(yè)稅金及附加;貸:應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交營業(yè)稅。實(shí)際繳納時(shí):借:應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交營業(yè)稅;貸:銀行存款。

1.2 代管資金的會(huì)計(jì)核算物業(yè)管理企業(yè)代管資金主要包括“代收款項(xiàng)”、“代管基金”、“代管物業(yè)管理費(fèi)”三類:①“代收款項(xiàng)”。筆者認(rèn)為物管企業(yè)的“代收款項(xiàng)”劃分兩類更有利于會(huì)計(jì)核算:一類是由物管企業(yè)從業(yè)主和使用人那里收取,再如數(shù)繳付給有關(guān)公司的代收款項(xiàng)(扣除手續(xù)費(fèi)后),如水費(fèi)、電費(fèi)、電視接收費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、煤氣費(fèi)等,業(yè)主不需要交納任何流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅金。收取分錄為:借:銀行存款―代管存款(下同);貸:代收款項(xiàng)―水、電、氣、暖等。如數(shù)繳付給有關(guān)公司時(shí),根據(jù)相關(guān)單位開具的正式發(fā)票作相反的分錄,即:借:代收款項(xiàng)―水、電、氣、暖等;貸:銀行存款―代管存款(下同);貸:其他業(yè)務(wù)收入―物管公司收入。其物管公司收取的手續(xù)費(fèi)收入,已經(jīng)前面在物管企業(yè)自身核算的“其他業(yè)務(wù)收入”中核算過,不再重復(fù)。另一類是利用業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房或場(chǎng)地,從事經(jīng)營活動(dòng)取得的分成收入或提成收入,如開辦健身房、代收租賃費(fèi)、收取公共位子的停車費(fèi)等收入,這類收入應(yīng)該代扣代繳流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅金。收到收入時(shí),分錄為:借:銀行存款―代管存款;貸:代管基金-補(bǔ)充基金;貸:經(jīng)營收入―XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。同時(shí),計(jì)提稅金:借:營業(yè)稅金及附加;貸:應(yīng)交稅費(fèi)。②“代管基金”?！按芑稹笨颇亢怂銟I(yè)主委托代管的房屋共用部位維修基金和公用設(shè)施設(shè)備維修基金。物業(yè)管理公司為了清晰地核算代管的房屋共用部位維修基金和公用設(shè)施設(shè)備維修基金的收支,單設(shè)了“代管基金”科目,該科目的設(shè)置,既符合國家規(guī)范,又符合物業(yè)公司實(shí)際。但“代管基金”只設(shè)了一級(jí)科目,所以應(yīng)在“代管基金”賬戶下設(shè)“基金本金”、“補(bǔ)充基金”、“基金利息”二級(jí)明細(xì)賬戶。當(dāng)企業(yè)收到代管基金時(shí),借:銀行存款―代管基金存款;貸:代管基金―基本基金。當(dāng)企業(yè)收到銀行計(jì)息通知,屬于代管基金存款的利息收入時(shí),借:銀行存款―代管基金存款;貸:代管基金―基金利息。

以上兩類屬于物管企業(yè)的代管基金,專戶儲(chǔ)存,?？顚Ｓ?作為物管企業(yè)長期負(fù)債管理并定期接受業(yè)主管理委員會(huì)的檢查和監(jiān)督。

1.3 代管物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理公司一般按年度收費(fèi),預(yù)先向房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,分期確認(rèn)收入。在物業(yè)管理實(shí)踐中,稅務(wù)部門要求物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取必須由物業(yè)企業(yè)開具由地方稅務(wù)局統(tǒng)一監(jiān)制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票,為避免政策風(fēng)險(xiǎn),許多采用酬金制收取服務(wù)費(fèi)的物管企業(yè)不得不把代管的物業(yè)服務(wù)費(fèi)確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入,繳納一道流轉(zhuǎn)稅。即:預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí):借:銀行存款(現(xiàn)金);貸:預(yù)收賬款。向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人提供物業(yè)管理服務(wù)并確認(rèn)收入時(shí),借:預(yù)收賬款;貸:主營業(yè)務(wù)收入;借:營業(yè)稅金及附加;貸:應(yīng)交稅費(fèi)。

但筆者認(rèn)為,在酬金制下,從會(huì)計(jì)記賬角度出發(fā),收入是指企業(yè)在日常活動(dòng)中形成的會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。這里的收入是指企業(yè)從事物管和其他經(jīng)營活動(dòng)所取得的各項(xiàng)營業(yè)收入,應(yīng)該繳納營業(yè)稅及附加。對(duì)于實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制,真正意義上的物管企業(yè)經(jīng)營收入主要是服務(wù)合同中約定的酬金部分,而就扣除酬金剩下服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)而言,應(yīng)該屬于“代管”性質(zhì),收取時(shí)應(yīng)開具“非應(yīng)稅收入專用票據(jù)”,并非物管企業(yè)的收入,應(yīng)該計(jì)入“其他應(yīng)付款”往來科目,不應(yīng)計(jì)入物管企業(yè)的營業(yè)收入,也不應(yīng)該征收流轉(zhuǎn)稅。這里較好地進(jìn)行了稅收籌劃,就有效避免了給廣大業(yè)主增加負(fù)擔(dān)。其分錄為:向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí):借:銀行存款(現(xiàn)金);貸:其他應(yīng)付款―XX小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)(扣除酬金)。

2正確核算成本費(fèi)用項(xiàng)目

對(duì)于物管公司自身的管理人員的辦公費(fèi)用以及其自身固定資產(chǎn)的折舊、通訊費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,是真正意義上的成本,核算比較簡單。而按物業(yè)合同書約定的各項(xiàng)支出是代付,不屬于會(huì)計(jì)意義上成本,這里主要對(duì)代管資金涉及的成本費(fèi)用科目核算進(jìn)行簡要分析。

物業(yè)管理資金使用應(yīng)體現(xiàn)為業(yè)主和使用人服務(wù)的原則、實(shí)行“專戶儲(chǔ)存、專項(xiàng)使用”的原則和“合理使用、支出公開”的原則。由于代管基金是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的專門用于房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的基金,因此動(dòng)用支付代管基金必須經(jīng)過代表物業(yè)業(yè)主、使用人利益的業(yè)主管理委員會(huì)的同意確認(rèn),并接受檢查。

2.1 “代管基金”相應(yīng)的成本支出核算①物管企業(yè)本身承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程的,物管公司則應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄:實(shí)際發(fā)生工程支出時(shí),借:物業(yè)工程;貸:銀行存款(庫存商品、原材料)。工程完工,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人驗(yàn)收時(shí):借:代管基金;貸:物業(yè)工程―大修。②外單位承接大修、更新、改造工程的,工程經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人同意付款時(shí):借:代管基金;貸:銀行存款。

2.2 代管物業(yè)管理費(fèi)的日常支出核算實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制的,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出范圍包括物業(yè)管理服務(wù)成本和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成包括:管理服務(wù)人員的工資、社保和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;清潔衛(wèi)生費(fèi)用;綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;秩序維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理處辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)費(fèi)用及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用等。物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理活動(dòng),為業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出,按照國家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)等時(shí),借:其他應(yīng)付款-XX小區(qū)物業(yè)管理費(fèi);貸:銀行存款。在管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各種間接費(fèi)用,借記“管理費(fèi)用”等科目,貸記“銀行存款”、“原材料”、“庫存商品”、“應(yīng)付職工薪酬”等科目。期末歸集成本、費(fèi)用,借記“其他應(yīng)付款―XX小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)”科目,貸記相關(guān)成本、費(fèi)用科目。

2.3 代收款項(xiàng)的成本核算物業(yè)管理公司在管理服務(wù)的過程中,可能會(huì)接受業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)屬于小區(qū)全體業(yè)主公有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有償經(jīng)營。如進(jìn)行車輛停放服務(wù)、出租廣告牌服務(wù)。該經(jīng)營項(xiàng)目由于主要使用了業(yè)主的公有產(chǎn)權(quán),該類收入在扣除必要的成本后應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作房屋維修基金。物業(yè)管理是有償服務(wù),諸如停車費(fèi)的收取,物業(yè)管理公司是需要付出相當(dāng)大的努力的,所以筆者認(rèn)為必要的成本中應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)公司根據(jù)收入比例提取的一定比例的手續(xù)費(fèi)。為了核算停車費(fèi),可在“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶下設(shè)立“停車費(fèi)收入”二級(jí)賬戶,但在“經(jīng)營成本”賬戶下也應(yīng)該設(shè)“停車費(fèi)支出”二級(jí)賬戶。只要按照收入與成本、費(fèi)用配比的原則進(jìn)行可算,就能給業(yè)主們一個(gè)明白的交代。其他的有償使用收取“其他業(yè)務(wù)收入”也應(yīng)該按照配比原則進(jìn)行核算。即:計(jì)提收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)時(shí):借:經(jīng)營成本-停車費(fèi)支出-收費(fèi)勞務(wù)費(fèi);貸:其他業(yè)務(wù)收入―手續(xù)費(fèi)收入;月末將停車費(fèi)扣除稅金及成本后的結(jié)余轉(zhuǎn)入房屋維修基金,借:經(jīng)營成本―停車費(fèi)支出;貸:代管基金―補(bǔ)充基金;

3利潤的構(gòu)成及應(yīng)繳所得稅

物業(yè)管理公司應(yīng)于每個(gè)會(huì)計(jì)期間結(jié)束時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)成果核算,將“公司自身資金”及“代管資金”運(yùn)用的各項(xiàng)收入結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤,借記“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、等科目,貸記“本年利潤”科目;將各項(xiàng)支出結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤,借記“本年利潤”科目,貸記有關(guān)成本費(fèi)用等科目。計(jì)算出會(huì)計(jì)期間的利潤總額,再計(jì)算應(yīng)交納的所得稅。

3.1 物管公司自身應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅根據(jù)物管公司會(huì)計(jì)期間自身的會(huì)計(jì)成果,依據(jù)賬面“利潤總額”按25%的稅率計(jì)征企業(yè)所得稅,其分錄:借:所得稅;貸:應(yīng)交稅金。

3.2 代管資金的企業(yè)所得稅由于“代管基金”、“代管物業(yè)費(fèi)”及“代管款項(xiàng)”都不需要繳納流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅,所以“代管基金”、“代管物業(yè)費(fèi)”的余額都不形成企業(yè)的“利潤總額”,也就不需要繳納企業(yè)所得稅;而“代管款項(xiàng)”是如數(shù)解繳有關(guān)公司,所以無需進(jìn)行成本核算。但物管公司“代管款項(xiàng)”有為業(yè)主代收房租、代收停車費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)等收入,所以應(yīng)僅僅對(duì)其代收的房租、停車費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)等進(jìn)行相應(yīng)的成果核算,如果有“利潤總額”則按規(guī)定繳納相關(guān)的“所得稅”,若無“利潤總額”則結(jié)轉(zhuǎn)下年相應(yīng)的科目,以后彌補(bǔ)。

4結(jié)語

酬金制實(shí)際上是一個(gè)系統(tǒng),應(yīng)該結(jié)合事前預(yù)算和事后監(jiān)督才是一個(gè)完整的酬金制,在物業(yè)管理酬金制下必須建立的機(jī)制和制度:如“物業(yè)費(fèi)管理預(yù)算制度”、“物業(yè)管理費(fèi)收支情況報(bào)告制度” “物業(yè)管理審計(jì)制度”以及建立“多退少補(bǔ)制度”,這樣能有效地實(shí)現(xiàn)資金透明和服務(wù)功能完善的更好結(jié)合,不僅能夠?qū)⒂邢薜馁Y金實(shí)現(xiàn)物管企業(yè)服務(wù)的最大化,而且也能通過會(huì)計(jì)核算模式的轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化,將更加有利“物業(yè)管理”這個(gè)新興行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的探討[J].特區(qū)財(cái)會(huì),2003,7:48-49.

篇(6)

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價(jià)過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，盡量使銷售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問題

（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門相對(duì)于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個(gè)過程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個(gè)過程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。（三）時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個(gè)部門不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

篇(7)

海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國內(nèi)地有很多不同的地方，原有的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)不再適用，因此特別需要投資者費(fèi)一番腦筋。大到稅收政策，小到房產(chǎn)出租手續(xù)等等，購房者都應(yīng)仔細(xì)了解，這樣方能在投資過程中做到輕松應(yīng)對(duì)。

房價(jià)構(gòu)成不一樣

在海外，房價(jià)的構(gòu)成與內(nèi)地并不相同。中國內(nèi)地則是一次性支付了70年的土地使用費(fèi)，連同建安成本一起構(gòu)成房產(chǎn)的成本。但海外則有所不同，房價(jià)和土地價(jià)格有所區(qū)別。以澳洲為例，購房者必須先行向澳洲政府購買地皮，也就是說，只有在取得土地證之后，才能進(jìn)人下一個(gè)程序也就是房產(chǎn)開發(fā)。國外所謂開發(fā)商在嚴(yán)格意義上說更像是建造商，它們負(fù)責(zé)幫購房者設(shè)計(jì)、施工，并向政府部門報(bào)批。

政府向購房者賣出土地之后，會(huì)每年征收土地稅費(fèi)以及服務(wù)費(fèi)，用于社區(qū)的清潔衛(wèi)生、垃圾處理及上下水道的維修，這是一項(xiàng)必須長期支付的稅費(fèi)，并隨著土地價(jià)值的變化而變化。以美國為例，一套總價(jià)為30萬美元的別墅(House)漲到50萬美元之后，土地稅的征收標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)由3000多美元提高到5000多美元。

海外很多國家為私有制，因此政府售出土地之后，產(chǎn)權(quán)基本上永久屬于個(gè)人所有。不過，并不是所有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)都是永久的，也有一些物業(yè)僅擁有一定年限的土地租賃權(quán)。如泰國北岸房產(chǎn)有限公司的銷售人員大衛(wèi)?羅伊德就告訴記者，泰國的房產(chǎn)土地使用年限只有90年，到期之后須歸還給政府。

相對(duì)來說，土地價(jià)格占整個(gè)購房成本的比例并不高，但各個(gè)國家卻不太一樣。如在美國紐約的郊區(qū)，購買一套總價(jià)為40萬美元的別墅(House)，土地成本約4萬美元。而在墨爾本，一套總價(jià)約35萬澳元的別墅，土地成本則達(dá)到15萬澳元左右。

稅費(fèi)征繳需留神

海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策與內(nèi)地是有區(qū)別的，對(duì)此投資者應(yīng)該有所了解。記者了解到的說法顯示，海外與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。其中需要說明的是，契稅只是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等國家，征收標(biāo)準(zhǔn)為房價(jià)的1.5％左右。歐美國家主要征收土地稅，這種稅賦每年征收一次。如美國紐約州的稅務(wù)部門一般會(huì)在每年的4月15日之前給業(yè)主下發(fā)繳稅通知。繳納的金額是根據(jù)政府委托的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)各區(qū)域每隔一段時(shí)間的市場(chǎng)評(píng)估作為依據(jù)來確定的，稅率一般在1％～2％之間，當(dāng)然也有些國家的土地稅稅率較高，如新加坡的稅率達(dá)到4％。

在海外買房，不管在何地，都須繳納印花稅，當(dāng)然，售出房產(chǎn)時(shí)也會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，主要征收的是增值稅，如澳洲最高會(huì)按增值部分的45％來征收。

在海外購房，一般都有律師全程陪同。如在紐約市，購房者必須在一名有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)律師的幫助下來完成整個(gè)購房手續(xù)。當(dāng)然這也能起到資金監(jiān)管的作用，增強(qiáng)交易的安全性，不過必須向律師支付服務(wù)費(fèi)。紐約不論總價(jià)多少，收取標(biāo)準(zhǔn)在2500～3800美元，新加坡為每宗2000新元，馬來西亞為1000美元左右。

總的來講，在海外購房相當(dāng)于要支付總房價(jià)的4％到7％不等的費(fèi)用作為交易手續(xù)費(fèi)。其實(shí)，海外購房交易手續(xù)費(fèi)還是較為繁雜的，比如以在曼哈頓購置公寓為例，需要繳納、支付的稅費(fèi)有土地稅、豪宅稅(總價(jià)超過100萬美元)、銀行評(píng)估費(fèi)、商業(yè)價(jià)值稅、紐約州地產(chǎn)交易稅、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、備案費(fèi)用以及大樓儲(chǔ)備基金和周轉(zhuǎn)基金等。

但也有例外的地方，如地處中東腹地的迪拜就是一個(gè)極端的例子，這里是免稅的天堂，因此在這里購房并不需要繳稅，是真正的零稅負(fù)地區(qū)。

把握政策松緊度

海外各個(gè)地方對(duì)境外人士購房的限制各不相同，總的來看，有緊有松。而在貸款政策方面，由于受到次貸危機(jī)的影響，目前內(nèi)地投資者申請(qǐng)貸款的難度有所加大。

相對(duì)來說，澳洲對(duì)非本國公民的限制相對(duì)較松。楊文表示，境外的投資者投資澳洲房產(chǎn)，除了須經(jīng)過當(dāng)?shù)赝赓Y檢討局的批準(zhǔn)之外，幾乎沒有別的限制條件，并不要求購房者提供很高的資產(chǎn)證明，也無需具備在澳洲的居住時(shí)間期限條件。

澳洲緣何限制不多?業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這主要與澳洲一直以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展有相當(dāng)大的關(guān)系。資料顯示，近40年來澳洲的房產(chǎn)幾乎每隔7～8年就會(huì)翻番，因此政府和銀行對(duì)本地的樓市信心極大，似乎并不懼怕“熱錢”。與澳洲一樣，限制條件并不多的地方還有迪拜、西班牙以及我國香港等。

而美國等國家則有所不同。美國對(duì)非本國公民的購房條件設(shè)有相應(yīng)的門檻，如要么取得美國綠卡，要么具有時(shí)間期限超過3個(gè)月的簽證，如工作簽證、學(xué)習(xí)簽證均可。在馬來西亞購房，必須在當(dāng)?shù)劂y行開戶，并存入一定數(shù)額的資金，同時(shí)非本國公民(包括永久居民)投資房地產(chǎn)需要得到當(dāng)?shù)赝鈦硗顿Y委員會(huì)的批準(zhǔn)，而且當(dāng)局也不允許非公民購買當(dāng)?shù)氐牡统杀痉课?。新加坡不允許境外投資者購買當(dāng)?shù)氐淖馕莺蛣e墅。當(dāng)然，還有更為嚴(yán)厲的國家，如越南根本就不允許非本國公民買賣房產(chǎn)。

在海外，非本國公民可在當(dāng)?shù)剞k理購房按揭貸款，不過目前申請(qǐng)難度有所加大。如在美國，一年前可申請(qǐng)到8成購房按揭貸款，但現(xiàn)在已經(jīng)縮減至6成，首付部分由原來的20％上升至4成。在法國、馬來西亞等申請(qǐng)按揭貸款也有一些難度，比如要求購房者出具相應(yīng)的資產(chǎn)證明，或者當(dāng)?shù)氐氖杖胱C明。當(dāng)然也有例外，如在阿聯(lián)酋的迪拜，目前當(dāng)?shù)劂y行依然提供高達(dá)9成的按揭債款。

管理房產(chǎn)須細(xì)心

在海外投資房產(chǎn)，管理房產(chǎn)極為關(guān)鍵。在中國內(nèi)地，如果房子長時(shí)間空置，或者長達(dá)數(shù)年物業(yè)費(fèi)拖欠，但只要按揭貸款及時(shí)歸還，一般不會(huì)出現(xiàn)什么問題，即使因拖欠物業(yè)管理費(fèi)而被物業(yè)公司告上法庭，也不會(huì)對(duì)自己構(gòu)成不利的影響。但在海外投資房產(chǎn)，則完全不一樣了。

專家表示，對(duì)于那些不能時(shí)時(shí)去打理海外物業(yè)的投資者來說，找到一家合適的服務(wù)機(jī)構(gòu)替自己管理房產(chǎn)，顯得尤為重要。如果管理不善甚至無人管理，致使物業(yè)長時(shí)間空置，拖欠物業(yè)管理費(fèi)，甚至拖欠銀行按揭貸款，降低投資收益是小事，如果影響到自己的信用記錄則是大事了。

比如澳洲墨爾本市規(guī)定，對(duì)于自家門前的垃圾或者積雪等，必須由自己動(dòng)手清理，如果超時(shí)未作清理，會(huì)有市政部門代勞，當(dāng)然業(yè)主得支付相應(yīng)的費(fèi)用。而如果這些費(fèi)用未及時(shí)支付，會(huì)給自己招來麻煩。還有，如果水電煤氣費(fèi)用長時(shí)間拖欠，估計(jì)在機(jī)場(chǎng)出關(guān)時(shí)，會(huì)有工作人員很禮貌地告訴說：“對(duì)不起，您還欠××澳元的電費(fèi)沒有付清。”

這些細(xì)節(jié)方面的東西，內(nèi)地的投資者一般都不太會(huì)引起注意。但是在海外則不能這樣處理了。因此在管理房產(chǎn)的

過程中，必須當(dāng)心。當(dāng)然，如果自己在海外居住，可以親力親為，一切由自己打理。但是對(duì)于居住在內(nèi)地的投資者來說則無法做到這點(diǎn)，因此必須聘請(qǐng)一家服務(wù)質(zhì)量高的服務(wù)機(jī)構(gòu)來代勞。

據(jù)記者了解，海外對(duì)房產(chǎn)中介的管理極為嚴(yán)格，其資質(zhì)審批程序相當(dāng)規(guī)范，如果出現(xiàn)私吞欠款、吃差價(jià)等行為，將會(huì)受到重罰，甚至鋃鐺入獄。所以海外房產(chǎn)中介從業(yè)人員素質(zhì)一般較高，委托給一些知名中介機(jī)構(gòu)來打理，可完全放心。據(jù)了解，服務(wù)機(jī)構(gòu)可以投資者完成所有的管理事務(wù)，如收取租金、代繳各種稅費(fèi)、維修、續(xù)租等等。當(dāng)然，投資者必須支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要集中在租金收入的4.5％～8％之間。

合理避稅有講究

專家建議，對(duì)投資者而言，一定要關(guān)心所在地區(qū)政府的免稅優(yōu)惠政策，并充分利用之，以增加投資收益。

曼哈頓環(huán)球房地產(chǎn)公司總裁伊碧瓊?卜瑞茲在接受記者采訪時(shí)表示，充分利用免稅政策能夠降低物業(yè)的持有成本，這相當(dāng)于增加了投資收益。她舉例說，紐約市住房維持及發(fā)展部門為了能有效促進(jìn)多家庭居住工程，曾制定“421a”免稅政策，該政策的核心內(nèi)容是在新開發(fā)樓盤的第一個(gè)10年內(nèi)，業(yè)主只需支付極少部分的地產(chǎn)稅。如對(duì)于一套每月原本需要支付500～600美元地產(chǎn)稅的公寓，在政策的作用下，每月的地產(chǎn)稅可減少到只有20～30美元，每兩年調(diào)整一次，直到10年后恢復(fù)正常。這樣的免稅政策其實(shí)對(duì)投資者非常有利，就該免稅政策來看，在最初的兩年內(nèi)，投資者相當(dāng)于增加了6000～7200美元的收益。

當(dāng)然，售出房產(chǎn)時(shí)也會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，主要征收的是增值稅，如澳洲最高會(huì)按增值部分的45％來征收。因此業(yè)內(nèi)人士建議投資者學(xué)會(huì)合理避稅。澳中集團(tuán)上海辦事處的工作人員楊文表示，以澳洲為例，購房貸款所產(chǎn)生的利息、裝修翻新費(fèi)用、赴澳考察房產(chǎn)的費(fèi)用(主要為機(jī)票)、律師費(fèi)、驗(yàn)房費(fèi)等等，都可以用來抵稅。“投資者需要做的就是把所有與房產(chǎn)有關(guān)的發(fā)票都收集起來，出售房產(chǎn)時(shí)把它們?nèi)拷唤o會(huì)計(jì)師事務(wù)所，由會(huì)計(jì)師來幫忙處理?！睏钗恼f。

盡量少花冤枉錢

不花冤枉錢，其實(shí)是降低投資成本，這也等于提高了投資的收益率。如何做到不花冤枉錢呢?專家建議該吝嗇的時(shí)候一定不要大方。比如海外有很多地方的公寓一般很少有戶外空間如陽臺(tái)或者露臺(tái)，只有高檔公寓才會(huì)配備戶外空間，因此這樣的公寓價(jià)格一般很貴。當(dāng)然，此類物業(yè)在市場(chǎng)上很值錢，尤其是一棟大樓中，如果只有少數(shù)幾套公寓有戶外空間，那么一定會(huì)備受青睞。