序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房屋設(shè)計(jì)案例范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

案例：儲(chǔ)某于2002年購(gòu)買了縣城區(qū)居民繆某家住房（該房為劃撥方式用地），并向房管部門申請(qǐng)過戶（土地用途不變）。同年，房管部門為其辦理了房產(chǎn)證（而土地證仍為繆某所有）。而后，儲(chǔ)某于2010年12月在未辦理土地使用權(quán)變更登記的前提下，又將該住房賣給了仲某?，F(xiàn)仲某向縣國(guó)土局申請(qǐng)將繆某名下的國(guó)有土地使用權(quán)證（用途、使用權(quán)類型不變的情況下）更名過戶給自己。

一、劃撥土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本原則

《房地產(chǎn)管理法》明確了劃撥用地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的三項(xiàng)基本原則：（1）劃撥用地上房地產(chǎn)原則上不得轉(zhuǎn)讓；（2）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后始得轉(zhuǎn)讓；（3）批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以上原則是認(rèn)定相關(guān)房屋買賣合同有效力的基礎(chǔ)。

二、劃撥土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件和方式

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件：（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

可見，劃撥土地使用權(quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須經(jīng)過由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。這種土地使用權(quán)性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，只能以協(xié)議的方式實(shí)現(xiàn)，如果以拍賣或招標(biāo)的方式實(shí)現(xiàn)，只有在國(guó)家收回劃撥土地使用權(quán)的前提下，才能采取。

三、劃撥土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存在的問題

1、轉(zhuǎn)讓與受讓方規(guī)避法定程序

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，除應(yīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)外，還應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。

上述案例中，轉(zhuǎn)讓人繆某、受讓人儲(chǔ)某、仲某未向縣級(jí)土地管理部門申請(qǐng)變更，也未經(jīng)縣級(jí)土地管理部門批準(zhǔn)，且未簽訂土地使用權(quán)出讓合同，也未補(bǔ)交出讓金，而直接向房管部門提出過戶申請(qǐng)，明顯規(guī)避了有償出讓規(guī)定。

2、房產(chǎn)管理部門把關(guān)不嚴(yán)

上述案例中，房產(chǎn)管里部門未審查土地證, 也未征求國(guó)土部門意見，而直接為儲(chǔ)某辦理了房產(chǎn)過戶登記,間接默許了劃撥土地可以直接交易，與相關(guān)法規(guī)明顯相悖，進(jìn)而造成了國(guó)有資產(chǎn)流失。

目前，縣區(qū)幾乎所有劃撥土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓均類同上述案例，縣級(jí)國(guó)土部門也幾乎默許類似儲(chǔ)某辦理房產(chǎn)證的合法性。當(dāng)政府主管部門決定不辦理出讓手續(xù)而直接將土地劃撥給受讓方使用時(shí)，受讓方已不是從原劃撥土地使用權(quán)人手中獲取該劃撥土地使用權(quán)，而是從政府直接取得劃撥土地的使用權(quán)。這樣一來(lái)，原本因轉(zhuǎn)讓劃撥土地就缺了一道轉(zhuǎn)讓程序，此時(shí)，因轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)產(chǎn)生的合同就是效力待定的合同，如果不履行出讓程序，則屬無(wú)效合同。

四、相關(guān)對(duì)策和建議

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是政府收回土地使用權(quán)，之后再出讓于受讓人，受讓人是從政府而非從原土地使用權(quán)人之處獲得土地，土地出讓金繳納予政府并非原土地使用權(quán)人。因此，筆者認(rèn)為，上述案例應(yīng)遵循的合法步驟應(yīng)為：

1、由于房管部門把關(guān)不嚴(yán)，程序不到位，而直接給儲(chǔ)某辦理了房屋所有權(quán)變更登記，應(yīng)由先行注銷登記；

2、繆某憑房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地證書等資料到國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)并予以申請(qǐng)出讓國(guó)有土地使用權(quán)登記；

3、儲(chǔ)某憑繆某的出讓國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證到房管部門申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)變更登記；

4、儲(chǔ)某憑繆某的出讓國(guó)有土地使用權(quán)證和變更其自己名下的房屋所有權(quán)證到國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)；

5、仲某憑儲(chǔ)某的出讓國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證到房產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)變更登記；

6、仲某憑儲(chǔ)某的出讓國(guó)有土地使用權(quán)證和變更其自己名下的房屋所有權(quán)證到縣級(jí)國(guó)土部門申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。

為切實(shí)規(guī)范和完善劃撥土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序，避免國(guó)有資產(chǎn)流失，建議由國(guó)土部門和房管部門建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并盡快研究出臺(tái)具體實(shí)施意見。

進(jìn)一步規(guī)范和完善劃撥土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：

1、住宅房屋因買賣、贈(zèng)與而發(fā)生轉(zhuǎn)讓，受讓人不改變房屋設(shè)計(jì)用途的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓方提出書面申請(qǐng)辦理房產(chǎn)過戶登記，房產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)審查房屋占地范圍的土地使用權(quán)性質(zhì)，如屬于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)移交國(guó)土資源管理部門先行予以辦理相關(guān)出讓手續(xù)。

建議房產(chǎn)登記部門辦理房地產(chǎn)登記和核發(fā)房產(chǎn)證時(shí)，按照相應(yīng)的登記規(guī)定，“使用權(quán)類型”欄記載為“出讓”，“終止日期”欄按土地出讓年限計(jì)算并記載“至 年 月 日止”，“記事”欄內(nèi)注記“私房補(bǔ)交土地出讓金”；再次轉(zhuǎn)讓的，“使用權(quán)類型”欄、“終止日期”欄和“記事”欄再行如實(shí)轉(zhuǎn)錄。這樣便于房產(chǎn)登記部門掌握相應(yīng)土地使用權(quán)的權(quán)利狀況，更好地把握登記的法定程序。

篇(2)

1.1價(jià)值工程的概念和基本原理

價(jià)值工程是用最低的壽命周期成本來(lái)實(shí)現(xiàn)其必要功能的一項(xiàng)有組織的活動(dòng)。價(jià)值工程涉及到價(jià)值V、功能F和壽命周期成本C等三個(gè)基本要素。三者之間的關(guān)系為：V=F/C。通過開展價(jià)值工程應(yīng)用于施工管理，得出它的主要特點(diǎn)是：從使用者需求出發(fā)，對(duì)對(duì)象進(jìn)行功能分析，可靠地實(shí)現(xiàn)必要的功能，著眼于壽命周期成本，致力于實(shí)現(xiàn)研究對(duì)象的價(jià)值創(chuàng)新。

1.2提高價(jià)值的途徑

根據(jù)價(jià)值的含義，要提供價(jià)值，就是要通過改進(jìn)產(chǎn)品或建筑物的設(shè)計(jì)或者施工方法，用更少的資源，充分實(shí)現(xiàn)用戶需求必要的功能。提高功能的途徑有：①通過改進(jìn)設(shè)計(jì)或者施工方法，功能不變，成本降低；②通過改進(jìn)設(shè)計(jì)或者施工方法，功能有很大的提高，成本略有提高；③改進(jìn)設(shè)計(jì)或者通過施工方法，功能提高，成本降低；④通過改進(jìn)設(shè)計(jì)或者施工方法，功能略有降低，成本大大降低：⑤通過改進(jìn)設(shè)計(jì)或者施工方法，功能提高，成本不變；本案例采用房屋設(shè)計(jì)功能不變，施工成本降低的方法進(jìn)行。

1.3價(jià)值工程的工作程序

①準(zhǔn)備階段：一是對(duì)象選擇。包括設(shè)計(jì)方面、施工方面、成本方面；二是組織價(jià)值工程工作團(tuán)隊(duì)；三是制訂工作計(jì)劃。②分析階段：一是收集資料；二是進(jìn)行功能分析；三是進(jìn)行功能評(píng)價(jià)。③方案創(chuàng)新和評(píng)價(jià)階段。④實(shí)施和成果驗(yàn)收階段。

1.4價(jià)值工程評(píng)價(jià)的一般步驟

①計(jì)算功能系數(shù)Fi，采用0-1打分法；②核算功能現(xiàn)實(shí)成本，包括建筑產(chǎn)品的和構(gòu)件的建造成本；③計(jì)算成本系數(shù)Ci=ci/∑ci；④計(jì)算價(jià)值系數(shù)Vi=Fi/Ci；⑤根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、住戶需求和企業(yè)實(shí)力等因素，確定目標(biāo)成本；⑥按功能重要性系數(shù)分配現(xiàn)實(shí)成本和分配目標(biāo)成本，并計(jì)算二者之差，該差額就是預(yù)期的成本降低指標(biāo)。

2價(jià)值工程案例分析

本例是推行新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中商住樓項(xiàng)目。開展價(jià)值工程降低成本活動(dòng)情況。①通過價(jià)值工程團(tuán)隊(duì)分析，制定提高價(jià)值的最佳方案。②確定房屋功能系統(tǒng)圖表?？傄螅喊踩?、質(zhì)量合格、滿足用戶需要。具體項(xiàng)目：結(jié)構(gòu)安全、造型美觀、節(jié)能環(huán)保、裝飾工程、屋面防水。③計(jì)算功能比重因子。計(jì)算各種功能在分部④工程中的比重確定價(jià)值分析的對(duì)象，制定改進(jìn)措施。價(jià)值改進(jìn)對(duì)象是指價(jià)值系數(shù)小于1者，地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)和裝飾工程。確定改進(jìn)項(xiàng)目后，應(yīng)該組織相關(guān)人員分析問題出現(xiàn)的原因，制定解決問題的措施，明確實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。⑤取得的成果。該工程項(xiàng)目通過價(jià)值工程管理技術(shù)的實(shí)施，首先，不僅實(shí)現(xiàn)了降低成本、提高價(jià)值的目的，而且促進(jìn)了項(xiàng)目管理水平總體提高一個(gè)臺(tái)階。第二，促進(jìn)了技術(shù)的進(jìn)步。第三，提高了經(jīng)濟(jì)效益。第四，贏得公司和建設(shè)主管部門的肯定，該工程獲州級(jí)QC項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)。

3結(jié)語(yǔ)

篇(3)

關(guān)鍵詞：爛尾樓房地產(chǎn)項(xiàng)目；股權(quán)轉(zhuǎn)讓；債權(quán)；或有負(fù)債

案例介紹：A公司是1996年成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)資本3600萬(wàn)元，五個(gè)法人股東，擁有唯一的資產(chǎn)即一塊80畝左右的土地，于1997-1998年進(jìn)行了第一期開發(fā)約42畝別墅。前后共計(jì)投入開發(fā)資金11000萬(wàn)元，除股本金及股東借款外，還向十來(lái)家與股東相關(guān)聯(lián)的公司借入大額資金。因所開發(fā)的土地在辦理國(guó)土權(quán)證過程中存在糾紛，直到2002年才辦妥土地使用權(quán)證，導(dǎo)致項(xiàng)目竣工后未能進(jìn)行驗(yàn)收，且因房屋設(shè)計(jì)不合理，只對(duì)外自然人銷售了8套房屋，簽訂售房合同460萬(wàn)元，收到購(gòu)房款245萬(wàn)元；對(duì)股東的關(guān)聯(lián)公司銷售少部分房屋，簽訂合同1920萬(wàn)元，收到房款約1500萬(wàn)元；除此之外沒有銷售。因不能辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房人未交清購(gòu)房余款，A公司因無(wú)資金沒有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行再開發(fā)，一直拖延至今形成爛尾樓。因時(shí)間太久，股東均有甩包袱的意愿，2011年啟動(dòng)了轉(zhuǎn)讓程序，理順了各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，在國(guó)家產(chǎn)權(quán)交易所掛牌成功轉(zhuǎn)讓了所持有的A公司股權(quán)及債權(quán)。該案例中涉及到的多方面的財(cái)稅及法律知識(shí)，值得推薦的操作方法剖析如下。

一、 將購(gòu)房的“物權(quán)”關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)關(guān)系

A公司所開發(fā)的項(xiàng)目需整體對(duì)外轉(zhuǎn)讓，存在少部分的預(yù)售房無(wú)疑是轉(zhuǎn)讓的最大障礙。根據(jù)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀，房屋未竣工驗(yàn)收、售房合同未經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記、未辦理房產(chǎn)證，根據(jù)法律法規(guī)，該種房屋銷售并不成立，況且購(gòu)房者未付清全部?jī)r(jià)款、也并未一直居住，可以界定為購(gòu)房者對(duì)房屋并不擁有物權(quán)，只能對(duì)已支付的房款擁有債權(quán)。經(jīng)過與購(gòu)買者協(xié)商、法院訴訟等途徑，由A公司按銀行貸款利率支付購(gòu)房者歷年的資金占用費(fèi)并適當(dāng)補(bǔ)償予以解除購(gòu)房合同，轉(zhuǎn)化為債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

從財(cái)務(wù)角度看，雖然A公司賬面1998年確認(rèn)了該部分售房收入，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》收入的確認(rèn)條件中的二條：企業(yè)將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方、企業(yè)既沒有保留與與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)、也沒有對(duì)已售商品實(shí)施有效控制。因?yàn)锳公司的所售房屋雖然已發(fā)放了鑰匙但并未真正移交給購(gòu)房人，仍屬于A公司控制，不符合收入的確認(rèn)條件，應(yīng)將確認(rèn)的收入沖回，并向稅務(wù)局申請(qǐng)確認(rèn)已多交的稅金。

二、 股權(quán)及債權(quán)捆綁轉(zhuǎn)讓

五個(gè)股東對(duì)A公司分別擁有股權(quán)及債權(quán)，向A公司提供借款的十來(lái)家股東關(guān)聯(lián)公司也對(duì)A公司擁有債權(quán)，這些關(guān)聯(lián)公司希望與股東共同退出。如果逐一轉(zhuǎn)讓，則形成了眾多交易方，程序復(fù)雜。A公司股東基于某種考慮在確定采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式后，為簡(jiǎn)化經(jīng)濟(jì)關(guān)系，擬定了股權(quán)及債權(quán)捆綁轉(zhuǎn)讓的方案，并且通過簽訂債務(wù)轉(zhuǎn)移合同，將十來(lái)家關(guān)聯(lián)公司的債權(quán)也轉(zhuǎn)移給相關(guān)的股東，由股東作為交易方對(duì)外統(tǒng)一轉(zhuǎn)讓。通過這種處理，交易主體簡(jiǎn)化為五個(gè)股東，更好地吸引了受讓方。

三、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中土地增值稅差異問題的解決

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法及《土地增值稅暫行條例》，土地使用權(quán)及房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需繳納土地增值稅，而且稅賦較重。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及到土地增值稅。雖然國(guó)家稅務(wù)總局（2000）687號(hào)文對(duì)廣西地方稅務(wù)局的一份請(qǐng)示函進(jìn)行了批復(fù)，明確：如果房地產(chǎn)公司的主要資產(chǎn)表現(xiàn)為土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，此類股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的目的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。但這種征稅方式并未推廣實(shí)施。此案例中，A公司除所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目外并無(wú)其他實(shí)物資產(chǎn)，受讓方購(gòu)買A公司的股權(quán)，相當(dāng)于購(gòu)買了此房地產(chǎn)項(xiàng)目。但購(gòu)買股權(quán)及購(gòu)買土地兩種方式從納稅義務(wù)來(lái)看存在區(qū)別：轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)，股東目前不需清算土地增值稅，受讓方接收A公司后，再進(jìn)行后續(xù)開發(fā)及銷售時(shí)需清算土地增值稅，即轉(zhuǎn)讓方股東將清算土地增值稅的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到了受讓方。此部分的納稅成本成為交易雙方在轉(zhuǎn)讓價(jià)格談判中的一個(gè)焦點(diǎn)。具體情況為：受讓方支付了現(xiàn)在的轉(zhuǎn)讓價(jià)款，接受A公司后再繼續(xù)開發(fā)銷售清算土地增值稅時(shí)，土地增值稅的可抵減成本為A公司目前財(cái)務(wù)賬面開發(fā)成本中符合稅法規(guī)定的有效抵減部分。若直接轉(zhuǎn)讓土地則現(xiàn)行的轉(zhuǎn)讓價(jià)款即為受讓方以后再開發(fā)清算土地增值稅時(shí)的可抵減成本。若現(xiàn)在的成交價(jià)高于A公司目前財(cái)務(wù)賬面開發(fā)成本中符合稅法規(guī)定的有效抵減部分，不利于受讓方；若現(xiàn)在的成交價(jià)低于A公司目前財(cái)務(wù)賬面開發(fā)成本中符合稅法規(guī)定的有效抵減部分，有利于受讓方。當(dāng)然，稅金成本還需綜合A公司賬面是否有未分配利潤(rùn)負(fù)數(shù)可用于稅前彌補(bǔ)虧損抵減企業(yè)所得稅等其他因素。為了消除受讓方的擔(dān)憂，促進(jìn)交易，A公司聘請(qǐng)了一家稅務(wù)所事務(wù)所對(duì)賬面開發(fā)成本中清算土地增值稅的有效抵減部分進(jìn)行了審計(jì)并公布了審計(jì)結(jié)果，便于買賣雙方分析稅收成本確定成交價(jià)。

四、 或有債務(wù)事項(xiàng)的處理

篇(4)

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪面積；質(zhì)量控制

引言

房屋面積測(cè)繪是房屋工程項(xiàng)目實(shí)施后期必須履行的一項(xiàng)重要程序。當(dāng)房屋建筑竣工驗(yàn)收完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有專業(yè)資質(zhì)的房屋測(cè)繪單位按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，結(jié)合工程技術(shù)文件對(duì)竣工后房屋面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量、計(jì)算，取得房屋實(shí)際面積的過程就是房屋測(cè)繪。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，人們投資房屋的意向愈加強(qiáng)烈，對(duì)于房屋實(shí)際面積的關(guān)注度也越來(lái)越高。房屋面積測(cè)繪的工作質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有十分重要的保障作用。我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)目前尚處于發(fā)展接待，許多地方還不夠完善，特別是測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)化程度偏低，給房屋測(cè)繪質(zhì)量帶來(lái)了一定負(fù)面影響，加強(qiáng)房屋實(shí)際面積測(cè)繪的質(zhì)量控制是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)直接面對(duì)并必須予以妥善解決的問題。

1 當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪工作發(fā)展現(xiàn)狀和重要意義

房產(chǎn)測(cè)繪的工作質(zhì)量直接關(guān)系到房屋建筑實(shí)際面積的大小，進(jìn)而影響到房產(chǎn)交易雙方的切身利益。為此，房屋測(cè)繪的過程、操作細(xì)節(jié)、精度標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法等必須嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)規(guī)范、要求。此外，在解決房產(chǎn)相關(guān)法律糾紛方面，房屋面積測(cè)繪是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人根本利益的重要措施，測(cè)繪的結(jié)果對(duì)于判斷糾紛法律責(zé)任和房屋價(jià)值具有關(guān)鍵性的明確作用，是當(dāng)前法律機(jī)構(gòu)解決房產(chǎn)糾紛和審核違章建筑的重要憑據(jù)。房屋面積規(guī)格大小是衡量一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。在我國(guó)，與房產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的房屋測(cè)量工作中，房屋實(shí)際面積測(cè)繪是必須執(zhí)行的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。進(jìn)行房屋建筑項(xiàng)目建設(shè)或房產(chǎn)交易，必須進(jìn)行房屋面積測(cè)繪。通過房產(chǎn)測(cè)繪取得的房屋實(shí)際面積，是政府管理部門計(jì)算土地價(jià)格、核算征地動(dòng)遷補(bǔ)償支出、收取房產(chǎn)稅費(fèi)、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和編制城市規(guī)劃的重要依據(jù)，也是房產(chǎn)交易不可或缺的基礎(chǔ)元素之一。在實(shí)際工作中，由于房屋大小、規(guī)格差異很大，非專業(yè)人員很難了解其中的細(xì)節(jié)，少數(shù)不法開發(fā)商利用多數(shù)購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)交易不了解的情況，偷換房屋建筑面積概念，誤導(dǎo)購(gòu)房者的認(rèn)知，從而達(dá)到賺取更多經(jīng)濟(jì)利益的目的，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，妨礙了我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而做好房產(chǎn)面積測(cè)繪，提高測(cè)繪質(zhì)量，可有效防范上述不法行為的發(fā)生，保障購(gòu)房群眾的切身利益，解決因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)面積不清引發(fā)的法律糾紛，保障我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)和諧穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。

2 房產(chǎn)面積測(cè)繪工作中存在的主要問題

在房產(chǎn)面積測(cè)繪的實(shí)際工作中，有許多問題存在，制約了房產(chǎn)面積測(cè)繪工作質(zhì)量的提升，要保障測(cè)繪質(zhì)量，就必須妥善解決這些問題。房產(chǎn)面積測(cè)繪工作中常見問題有以下幾個(gè)方面：

一是缺乏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提醒尚未完善。房產(chǎn)面積測(cè)繪是一項(xiàng)具有較高技術(shù)性和專業(yè)性要求的工作嗎，執(zhí)行過程中需要詳細(xì)的規(guī)范性文件對(duì)細(xì)節(jié)和步驟、參數(shù)進(jìn)行明確。由于我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作尚處于發(fā)展階段，許多技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)夠不夠完善，文件內(nèi)容有時(shí)比較含糊，不夠明確，可執(zhí)行性不高，不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的實(shí)際需要。在實(shí)際操作過程，遇到爭(zhēng)議問題，往往依賴測(cè)繪人員個(gè)人的理解。由于理解上的差異，很容易造成測(cè)繪結(jié)果的不一致，引發(fā)糾紛。二是工作量過于龐大。房產(chǎn)測(cè)繪需要測(cè)繪的項(xiàng)目和測(cè)繪的數(shù)據(jù)十分繁多，操作程序較為復(fù)雜，計(jì)算難度很大，使得測(cè)繪工作質(zhì)量很難保證。

3 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積質(zhì)量控制的主要措施

3.1 嚴(yán)格執(zhí)行一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查等制度規(guī)范

一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查制度是測(cè)繪工作質(zhì)量的重要保證措施，是測(cè)繪單位在進(jìn)行測(cè)繪作業(yè)時(shí)必須堅(jiān)持的基礎(chǔ)原則。測(cè)繪單位在開展測(cè)繪工作時(shí)，首先要做好互檢、自查工作，其次要責(zé)成專人組成檢查組，對(duì)測(cè)繪過程進(jìn)行全方位的檢查，在此基礎(chǔ)上，再由質(zhì)量控制部門對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行最終檢查確認(rèn)。隨后由測(cè)繪業(yè)務(wù)委托單位對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行檢查驗(yàn)收。在具體檢查時(shí)，要遵循以下幾方面要求。

一是各項(xiàng)檢查驗(yàn)收工作互相獨(dú)立，不能存在代替和減免情況。二是檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的理解存在含糊不清的問題時(shí)，要立即提出處理意見，由相關(guān)單位進(jìn)行確認(rèn)并簽字后重新處理。三是要由專業(yè)技術(shù)人員對(duì)測(cè)繪過程中形成的各類技術(shù)文件，比如圖紙、測(cè)繪結(jié)果、質(zhì)檢報(bào)告等進(jìn)行細(xì)致全面的審查審核，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)聯(lián)系有關(guān)單位進(jìn)行糾正。四是要建立研討分析制度。測(cè)繪單位要定期組織含召開技術(shù)分析研討會(huì)，有技術(shù)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作中遇到的典型案例進(jìn)行分析、討論，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)不足的地方要下力氣進(jìn)行整改、完善，幫助測(cè)繪人員提升技術(shù)水平，推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪工作質(zhì)量的提升。五是當(dāng)測(cè)繪結(jié)果處理意見發(fā)生分歧時(shí)，要按照一級(jí)檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題有專職質(zhì)檢人員認(rèn)定處理，二級(jí)檢查之后發(fā)現(xiàn)的問題提交總工辦或隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行裁定、會(huì)辦解決。六是要堅(jiān)持分項(xiàng)確定的方法，對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品中各分項(xiàng)分別進(jìn)行質(zhì)量登記確定，并附于測(cè)繪檔案中。在野外作業(yè)階段，各測(cè)繪組之間必須進(jìn)行互檢，以保證測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量。此外，技術(shù)部門還要不定期組織野外測(cè)繪產(chǎn)品的抽檢，并做好記錄。

3.2 嚴(yán)格做好各類前期技術(shù)資料審查工作

房屋建筑數(shù)據(jù)的收集是房產(chǎn)面積測(cè)繪的重要組成部分。在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，委托單位必須提供全套的建筑設(shè)計(jì)圖紙，以及在施工過程中形成的設(shè)計(jì)變更單和變更圖紙。要確保圖紙全面詳細(xì)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤，以方便測(cè)繪人員查閱相關(guān)數(shù)據(jù)。

3.3 嚴(yán)格管控房產(chǎn)面積測(cè)繪各道工序質(zhì)量

房產(chǎn)測(cè)繪由多個(gè)環(huán)節(jié)組成，要保證整體工作質(zhì)量，首先要確保各個(gè)環(huán)節(jié)、工序的工作質(zhì)量。一般來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪時(shí)，要堅(jiān)持做到四個(gè)準(zhǔn)確，即準(zhǔn)確測(cè)定房屋套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋計(jì)算面積部位、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋分?jǐn)偯娣e、準(zhǔn)確確定房產(chǎn)要素。

4 結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮程度的不斷加深，房產(chǎn)面積測(cè)繪問題已經(jīng)引起越來(lái)越多的投資者和消費(fèi)者的注意。由于房產(chǎn)面積測(cè)繪影響因素眾多，特別是房屋設(shè)計(jì)格局、套型越來(lái)越富于變化，面積分?jǐn)倖栴}越加復(fù)雜，使得房產(chǎn)面積測(cè)繪越加困難。測(cè)繪人員必須按照房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)文件，嚴(yán)格執(zhí)行測(cè)繪程序，對(duì)于測(cè)繪工作中遇到的問題要認(rèn)真分析，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，努力提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[2]宋愛祥.對(duì)于加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪面積質(zhì)量控制的幾點(diǎn)看法[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2010（13）.

篇(5)

以期司法鑒定活動(dòng)能更加規(guī)范化、法制化、科學(xué)化。

關(guān)鍵詞：房屋質(zhì)量；司法鑒定；鑒定注意事項(xiàng)

1、前言

近年來(lái)，隨著商品房交易的興盛，房屋質(zhì)量糾紛頻發(fā)，而公眾的法律和維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，當(dāng)人們覺得個(gè)人的合法權(quán)益受到侵害時(shí)，越來(lái)越多的人開始通過訴訟的手段來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，法院在處理房屋質(zhì)量訴訟時(shí)，常常要通過專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，通過鑒定結(jié)果判定責(zé)任歸屬或?yàn)閾p失評(píng)估提供依據(jù)。筆者根據(jù)自己多年從事司法鑒定工作的經(jīng)驗(yàn)，提出一些個(gè)人淺見，希望使后來(lái)者能少走一些彎路。

2、常見的房屋司法鑒定內(nèi)容

根據(jù)筆者這些年的工作經(jīng)歷，比較常見的房屋質(zhì)量安全司法鑒定內(nèi)容有：（1）業(yè)主在收房后發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，如房屋出現(xiàn)裂縫、滲水、墻體砌筑質(zhì)量差、未按圖進(jìn)行施工等，而開發(fā)商不能給予滿意的答復(fù)，業(yè)主提出訴訟，法院提出司法鑒定要求；（2）住戶在裝修過程中拆除承重結(jié)構(gòu)影響到上層住戶的安全或上層住戶裝修施工造成下層住戶漏水或出現(xiàn)裂縫，雙方（或多方）不能就賠償達(dá)成共識(shí)，權(quán)益受侵害方提出訴訟，法院提出司法鑒定要求；（3）住戶在使用過程中發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，如滲水、裂縫等，不能確定是開發(fā)商責(zé)任還是裝修公司責(zé)任，為明確責(zé)任方，法院提出司法鑒定要求；（4）房屋倒塌事故責(zé)任主體認(rèn)定的鑒定；（5）新建工程施工過程對(duì)相鄰建筑物的影響，常見的如房屋下沉開裂，門窗變形等，對(duì)影響程度進(jìn)行鑒定。

3、房屋司法鑒定工作的程序

鑒定公司在收到法院的鑒定委托后，首先要明確鑒定的內(nèi)容，對(duì)不明確之處及時(shí)向法院進(jìn)行反饋，由法院聯(lián)系原告和被告進(jìn)行確認(rèn)。其次要確認(rèn)鑒定內(nèi)容不超出鑒定公司業(yè)務(wù)范圍，不超過鑒定公司技術(shù)條件和鑒定能力。同時(shí)要對(duì)鑒定可行性進(jìn)行初步判斷，如筆者曾遇到司法鑒定要求對(duì)防水材料的力學(xué)性能進(jìn)行檢測(cè)，而國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已使用的防水材料的力學(xué)性能沒有提供檢測(cè)方法，鑒定工作無(wú)法進(jìn)行，遇到此類問題要及時(shí)通過法院向申請(qǐng)人進(jìn)行說(shuō)明。

明確鑒定內(nèi)容后首先要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初步調(diào)查，初步調(diào)查是必須的過程，筆者曾為貪圖省事跳過此步直接進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)鑒定，結(jié)果到現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)由于條件限制，常用的鑒定檢測(cè)方法不適用，而更換鑒定方法需要回公司更換設(shè)備，結(jié)果筆者只能和法院、原告、被告方重新約定時(shí)間，浪費(fèi)時(shí)間不論，申請(qǐng)人還因此懷疑筆者的技術(shù)能力，所以說(shuō)初步調(diào)查是必須的過程。初步調(diào)查時(shí)，應(yīng)有法院和原告、被告方到場(chǎng)，初步調(diào)查有以下目的：（1）通過和原告、被告溝通明確雙方的分歧點(diǎn)并獲得進(jìn)一步的信息，通常，開發(fā)商為被告時(shí)，其對(duì)很多技術(shù)細(xì)節(jié)并不清楚，初步調(diào)查中就可以商定現(xiàn)場(chǎng)鑒定時(shí)要求施工單位技術(shù)人員到場(chǎng)；（2）了解現(xiàn)場(chǎng)情況，并進(jìn)一步判斷司法鑒定的可行性，筆者就曾遇到司法鑒定要對(duì)樓板厚度進(jìn)行檢測(cè)，而樓下住戶不愿配合，導(dǎo)致鑒定工作無(wú)法進(jìn)行；（3）獲得必要的資料，特別是施工圖紙，判斷圖紙是否有效，是否經(jīng)過審查，所有資料應(yīng)交給法院進(jìn)行質(zhì)證，質(zhì)證后方能作為鑒定的依據(jù)；（4）初步判斷房屋質(zhì)量狀況，有針對(duì)性的制定鑒定方案。

初步調(diào)查完成后通常由法院來(lái)指定正式現(xiàn)場(chǎng)鑒定的時(shí)間，現(xiàn)場(chǎng)鑒定時(shí)應(yīng)注意：（1）鑒定依據(jù)的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為房屋設(shè)計(jì)建造時(shí)有效的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，而不是鑒定時(shí)有效的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)通常5年左右就進(jìn)行更新，標(biāo)準(zhǔn)更新后對(duì)很多指標(biāo)提出了更高的要求，拿新指標(biāo)來(lái)要求早期的房屋工程顯然是不合適的；（2）當(dāng)?shù)胤接幸?guī)范或標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)使用地方規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榈胤接幸?guī)范或標(biāo)準(zhǔn)通常要比國(guó)家或行業(yè)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)要求嚴(yán)格；（3）現(xiàn)場(chǎng)鑒定過程中，原告或被告提出的新資料必須經(jīng)法院質(zhì)證后方能采用；（4）鑒定過程必須要原告（或人）和被告（或人）現(xiàn)場(chǎng)見證，鑒定過程形成的記錄，必須由原告（或人）和被告（或人）簽字確認(rèn)；（5）鑒定的結(jié)果不能向原告或被告提前透露，不能發(fā)表個(gè)人主觀見解，不能在言語(yǔ)中有所偏向，引起原告或被告的不滿，進(jìn)而懷疑鑒定結(jié)果的公正性。

4、司法鑒定報(bào)告

現(xiàn)場(chǎng)鑒定完成后，應(yīng)及時(shí)對(duì)結(jié)果進(jìn)行計(jì)算分析，出具司法鑒定報(bào)告，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充鑒定。司法鑒定結(jié)論是委托人為了解決案件中某些專門性問題，委托具有專門知識(shí)和技能的人，進(jìn)行鑒定后所做出的書面結(jié)論。司法鑒定結(jié)論具有以下特點(diǎn)：（1）具有特定的書面形式；（2）是具有鑒定資格的鑒定人對(duì)專門性問題從科學(xué)技術(shù)的角度提出的分析判斷意見；（3）它僅限于解決所涉及的技術(shù)問題，而不是就法律問題提供意見。

房屋安全司法鑒定案例大多數(shù)是一種確定因果關(guān)系的鑒定，即鑒定人利用專門知識(shí)和檢測(cè)手段，對(duì)案件的某種事實(shí)造成的結(jié)果或?qū)σ鹉撤N事實(shí)發(fā)生的原因進(jìn)行分析和評(píng)判。因此，鑒定要根據(jù)案件的相關(guān)事實(shí)，結(jié)合各種證據(jù)材料以及現(xiàn)場(chǎng)的各種物質(zhì)現(xiàn)象進(jìn)行分析，有時(shí)還應(yīng)考慮現(xiàn)場(chǎng)及周圍的環(huán)境影響，通過仔細(xì)的分析研究與科學(xué)合理推斷，作出鑒定結(jié)論。出具司法鑒定報(bào)告應(yīng)注意：（1）鑒定結(jié)論作為司法證據(jù)必須嚴(yán)謹(jǐn)、明確、清晰。鑒定結(jié)論要正面回答委托方的委托要求，不宜做出模棱兩可的結(jié)論，不能判斷的應(yīng)注明不能判斷；（2）所有結(jié)論應(yīng)有出處，有數(shù)據(jù)為依據(jù)，不能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)主觀判斷；（3）報(bào)告應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)鑒定過程的照片作為必要的見證；（4）鑒定結(jié)論必須通過庭審質(zhì)證后，才能起到證據(jù)作用；（5）要明白自己的角色定位，司法鑒定的結(jié)論是為了陳明事實(shí)，而非解決法律問題。鑒定人員的工作是分析問題形成原因和造成的危害，而不是對(duì)事件責(zé)任方的認(rèn)定，鑒定人絕不能越俎代庖，以法官的身份去判定責(zé)任，對(duì)案件進(jìn)行定性，《司法鑒定程序通則》對(duì)此有明確的規(guī)定，如鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告有法律責(zé)任的內(nèi)容，庭審中報(bào)告會(huì)被判定為無(wú)效，反而會(huì)給自身帶來(lái)不必要的麻煩。

5、結(jié)束語(yǔ)

作為司法鑒定從業(yè)人員必須明白，司法鑒定結(jié)論經(jīng)過質(zhì)證以后成為法定證據(jù)之一，對(duì)案件的裁決具有重要的乃至決定性的影響，作為司法鑒定工作實(shí)施主體的司法鑒定人必須在司法鑒定活動(dòng)中堅(jiān)持規(guī)范化、法制化、科學(xué)化，做到科學(xué)、客觀、獨(dú)立、公正從事司法鑒定活動(dòng)。

參考文獻(xiàn)

篇(6)

【關(guān)鍵詞】房屋建筑；質(zhì)量問題；防治措施

前言

質(zhì)量控制對(duì)于房屋建筑工程而言是最為重要的內(nèi)容，我們必須將工程質(zhì)量管理貫融合在工程項(xiàng)目管理過程里。同時(shí)，對(duì)于質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查需要配合設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位之間的工作，多方面采取措施進(jìn)行維護(hù)管理，這樣才能確保工程項(xiàng)目質(zhì)量與實(shí)際情況相符合。一般需要經(jīng)過規(guī)劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、招標(biāo)質(zhì)量、施工階段、竣工階段不同的操作環(huán)節(jié)，從而達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的控制作用。

一、房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制問題分析

目前，我國(guó)房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的基礎(chǔ)上逐步建立和完善形成的，在于監(jiān)督隊(duì)伍建設(shè)方面，我國(guó)還處在較落后時(shí)期，合格的監(jiān)督人員工作還處于嚴(yán)重不足的狀態(tài)。其中有相當(dāng)一部分監(jiān)督人員并不具備較高的職業(yè)素養(yǎng)，特別是職業(yè)培訓(xùn)還跟不上時(shí)代的步伐，很多房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督人員專業(yè)知識(shí)還有很大的欠缺。在于立法方面。我國(guó)房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督明顯不足其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1） 關(guān)于房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督的法規(guī)在我國(guó)建筑工程質(zhì)量法律體系中地位偏低。2）在內(nèi)容上，《建筑法》應(yīng)該做到與時(shí)俱進(jìn)。事實(shí)上，在《建筑法》中很多條款已不能適應(yīng)現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)建筑工程質(zhì)量質(zhì)量監(jiān)督的要求，并且明顯有與國(guó)際慣例相抵觸的條款。在于執(zhí)法方面，我國(guó)雖然積極推進(jìn)法制建設(shè)，取得了一定的成果，但我國(guó)房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督的有關(guān)法律、法規(guī)在立法工作中的缺陷以及相關(guān)配套實(shí)施細(xì)則不完善及法律法規(guī)可操作性不強(qiáng)加上執(zhí)法者執(zhí)法不嚴(yán)，落實(shí)不到位，使得監(jiān)督成為流于形式。在建筑市場(chǎng)機(jī)制方面，我國(guó)還處于成熟階段。目前，我國(guó)處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期。建筑市場(chǎng)機(jī)制發(fā)展不完善，而且建筑市場(chǎng)混亂，各質(zhì)量責(zé)任主體責(zé)任不明。房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督主體也未建立房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督信息系統(tǒng)，不利于房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督的公開、公平、公正執(zhí)法，不利于實(shí)現(xiàn)房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督信息共享。

二、房屋建筑設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理管理問題分析

我國(guó)目前房屋建筑工程質(zhì)量問題。是由于很多因素相互作用、相互影響的結(jié)果，究其原因，私以為，主要有以下幾個(gè)方面：

1、設(shè)計(jì)方面。因設(shè)計(jì)技術(shù)人員的整體水平不高，加上沒有充分考慮到實(shí)際情況。因此，設(shè)計(jì)出的作品不盡合理，給建筑物造成潛在的隱患。

2、工程造價(jià)。房屋工程的質(zhì)量問題和工程的造價(jià)有直接的關(guān)系，造價(jià)過低，會(huì)增加施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力而疏于管理，材料質(zhì)量無(wú)法保證。另外，房屋工程的投資價(jià)格應(yīng)嚴(yán)格控制，應(yīng)當(dāng)符合使用要求，適當(dāng)?shù)墓?jié)約而不是盲目的壓低造價(jià)，由于部分工程受到盲目壓低造價(jià)的影響，造成“低價(jià)低質(zhì)”的局面，這也是產(chǎn)生質(zhì)量問題的重要原因之一。

3、施工方面。工程施工主體素質(zhì)過低。各施工企業(yè)內(nèi)部新工人比較多，技術(shù)培訓(xùn)跟不上，工人技術(shù)素質(zhì)較低，操作時(shí)不按規(guī)程順序進(jìn)行；缺乏健全的質(zhì)量控制體系，各工序、工種之間沒有嚴(yán)格的交接措施，經(jīng)常發(fā)生前道工序留下的隱患，后道工序施工者不但不及時(shí)處理，甚至蓄意隱蔽的現(xiàn)象；施工管理混亂。管理制度的缺失導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)成品和半成品亂堆亂放，隨意損壞，嚴(yán)重地影響整體工程質(zhì)量。

4、施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理。施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理行為不到位是造成質(zhì)量問題的另一個(gè)重要原因，個(gè)別監(jiān)理單位為了尋求經(jīng)濟(jì)效益超越資質(zhì)承接監(jiān)理業(yè)務(wù)，項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員資格、配備不符合要求，存在監(jiān)理人員無(wú)證上崗的現(xiàn)象，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理質(zhì)量控制體系不健全，監(jiān)理人員對(duì)材料、構(gòu)配件、設(shè)備投入使用或安裝前未進(jìn)行嚴(yán)格審查，沒有嚴(yán)格執(zhí)行見證取樣制度，有的項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)甚至未按規(guī)定程序組織檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程的質(zhì)量驗(yàn)收，就進(jìn)入下道工序施工，許多質(zhì)量隱患得不到及時(shí)解決。

三、房屋建筑質(zhì)量防治策略分析

1、針對(duì)我國(guó)房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督存在的問題?？梢圆扇∫韵麓胧﹣?lái)改進(jìn)。我國(guó)房屋建筑監(jiān)督機(jī)制：我們應(yīng)該高度重視房屋建筑質(zhì)量觀念，使參與房屋建筑各方主體自覺遵守質(zhì)量監(jiān)督法則。房屋建設(shè)主管部門要通過立法和嚴(yán)格的執(zhí)法檢查監(jiān)督來(lái)引導(dǎo)和規(guī)范房屋建筑主體的質(zhì)量行為。施工單位應(yīng)制定規(guī)范的施工流程進(jìn)行施工，監(jiān)理單位嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范規(guī)定的規(guī)章制度。進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，使協(xié)會(huì)成為獨(dú)立公正自主運(yùn)作的行業(yè)自律組織。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)在房屋建市場(chǎng)中專業(yè)管理作用，對(duì)房屋建筑質(zhì)量進(jìn)行直接監(jiān)督，為參加協(xié)會(huì)的同行業(yè)企業(yè)服務(wù)場(chǎng)機(jī)制、制度建設(shè)，完善市場(chǎng)監(jiān)管體系，政府嚴(yán)格建筑市場(chǎng)準(zhǔn)入，堅(jiān)決查處資質(zhì)申報(bào)中弄虛作假行為，嚴(yán)格推進(jìn)并進(jìn)一步完善注冊(cè)專業(yè)人員許可制度和企業(yè)資質(zhì)管理制度，并循序市場(chǎng)規(guī)則，加快企業(yè)資質(zhì)管理制度改革，調(diào)整資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化審批程序，支持支持企業(yè)開拓市場(chǎng)。國(guó)家要注重房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督人才培養(yǎng)。為了適應(yīng)房屋建筑市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督人才必須具備高素質(zhì)，能夠熟練掌握房屋建筑有關(guān)法律、法規(guī)和房屋建筑有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，有較豐富的房屋設(shè)計(jì)、施工、管理經(jīng)驗(yàn)。因此。面于我國(guó)目前房屋質(zhì)量監(jiān)督人才嚴(yán)重不足的情況，我們必須對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行定期和不定期的培訓(xùn)，并積極進(jìn)行各種資格認(rèn)證，以努力提高房屋質(zhì)量監(jiān)督人員自身質(zhì)量監(jiān)督素質(zhì)。此外，我們要建立高效靈活的用人機(jī)制。做到引進(jìn)人才、培養(yǎng)人才和使用人才相結(jié)合，以便于吸引更多優(yōu)秀人才投身于房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督事業(yè)中去。建立和完善房屋建筑質(zhì)量監(jiān)督法律法規(guī)，近幾年來(lái)，隨著建筑市場(chǎng)法規(guī)的逐步完善，按照工程建設(shè)客觀規(guī)律的要求，已經(jīng)形成一套法定的工程建設(shè)程序和制度，建立了項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制、施工圖設(shè)計(jì)文件審查制、招標(biāo)投標(biāo)制、施工許可證制、工程監(jiān)理制、合同管理制、工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理制、工程竣工驗(yàn)收備案制等，這些法定程序和制度，有力保證了工程建設(shè)順利進(jìn)行，以形成完善的房屋建筑監(jiān)督法律、法規(guī)體系。使房屋建筑質(zhì)量行為責(zé)任制等納入法制軌道。

2、針對(duì)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理管理存在的問題?？梢圆扇∫韵麓胧﹣?lái)改進(jìn)。我國(guó)房屋建筑各環(huán)節(jié)管理：前期應(yīng)制訂工程質(zhì)量治理問題方案，目前建筑工程質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)有針對(duì)性地采取措施進(jìn)行治理，分期分批，有重點(diǎn)有目的來(lái)控制治理質(zhì)量通病。對(duì)于質(zhì)量通病涉及多個(gè)方面因素的情況，建筑工程企業(yè)還應(yīng)制定行之有效的綜合治理方案。積極推行施工圖設(shè)計(jì)文件審查，從源頭上面消除設(shè)計(jì)出現(xiàn)質(zhì)量問題。審查的重點(diǎn)應(yīng)在于施工圖設(shè)計(jì)是否存在違反國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文，設(shè)計(jì)方面是否存在安全隱患、損害公眾利益。對(duì)于設(shè)計(jì)中存在的問題，要及時(shí)得到了糾正，消除了隱患，提高了工程質(zhì)量。嚴(yán)格建筑市場(chǎng)準(zhǔn)入，加強(qiáng)工程質(zhì)量意識(shí)，提高管理人員的技術(shù)素質(zhì)，改進(jìn)施工操作工藝，加強(qiáng)各崗位技術(shù)人員的培訓(xùn)工作。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，建立健全質(zhì)量控制體系，加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的質(zhì)量管理，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定配備監(jiān)理人員，督促現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員認(rèn)真履行各自監(jiān)理職責(zé)。工程監(jiān)理是知識(shí)密集型行業(yè)，對(duì)從業(yè)人員的技術(shù)水平、職業(yè)道德等綜合素質(zhì)要求高。整體素質(zhì)有待提高，需加大培訓(xùn)的力度，特別是要培養(yǎng)一批懂管理、懂法律、懂財(cái)務(wù)、懂技術(shù)、會(huì)協(xié)調(diào)的復(fù)合型人才。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，房屋建筑工程管理是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的工作，管理過程中我們必須做好各個(gè)環(huán)節(jié)問題的處理工作，讓每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都能得到有效處理。對(duì)房屋建筑工程建設(shè)中實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃必須全面落實(shí)到實(shí)處，以提高工程項(xiàng)目質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]張書良，陳紅領(lǐng).土木工程質(zhì)量控制[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004

篇(7)

“風(fēng)”是家里的貴客

自從多年前在希臘的白色小房子里享受過內(nèi)外通透的海風(fēng)，便想要在城里尋找一處可以暢享自然之風(fēng)的家。史鴻偉從來(lái)就覺得空間設(shè)計(jì)不可與建筑設(shè)計(jì)割裂，他的住宅并非典型的商業(yè)項(xiàng)目，雖然毛坯房外一片雜草叢生，但是超大的創(chuàng)作空間也讓他興奮了好一陣子。

選擇這樣一個(gè)臨著山色湖光的住宅，是因?yàn)樘肽钕ＥD的夜風(fēng)，曾經(jīng)在希臘度假的時(shí)光中，幾乎很少在室內(nèi)駐足。史鴻偉念念不忘圣托里尼島純白的露臺(tái)、曲線型的階梯，在每一個(gè)角落都可以迎接海風(fēng)到家里來(lái)做客，童話般的房屋設(shè)計(jì)讓他即便在室內(nèi)也可享受如此的情懷。

在廣州縱然沒有希臘那樣優(yōu)越的天然條件，但通過因地制宜、合理改造還是可以在一定程度上完成自己的夢(mèng)想。剛拿到這套房子的時(shí)候，戶外一人多高的雜草讓整個(gè)庭院看上去荒涼不堪，當(dāng)史鴻偉花了半個(gè)月的時(shí)間讓工人把庭院前后的所有雜草除干凈時(shí)，一個(gè)圣托里尼島上的童話般住宅的藍(lán)圖便出現(xiàn)在腦海里了。做過太多的室內(nèi)設(shè)計(jì)案例，這次史鴻偉決定“外主內(nèi)輔”，把戶外的環(huán)境設(shè)計(jì)作為主要的功課，而室內(nèi)只是戶外活動(dòng)的配套呈現(xiàn)。

為了讓居住者進(jìn)出時(shí)可以遮風(fēng)擋雨，他最先做的事情是為住宅搭建一個(gè)“門樓”，接下來(lái)便是與之匹配的門前花池、石礅，以及通往后院的臺(tái)階。然而這些改造僅僅是讓這棟住宅變成一個(gè)完整實(shí)用的建筑，更浪漫的事發(fā)生在通往廚房的后院。因?yàn)閺V州的天氣比較悶熱，又不想過于依賴空調(diào)制冷，所以在廚房后面的庭院搭建了一個(gè)小小火鍋臺(tái)，熱愛涮火鍋的一家人便可以不用擔(dān)心滿屋子的火鍋味和難收拾的飯后局面了。當(dāng)然，休閑生活只有吃吃喝喝是不夠的，守著這樣原生古樸的大自然，不種點(diǎn)花花草草實(shí)在有點(diǎn)說(shuō)不過去。于是，原本的小山坡被史鴻偉改造成了石頭階梯，同時(shí)又倚著階梯圍出兩層形狀不一的花圃。在石頭階梯上面是一個(gè)小小的露臺(tái)，在這個(gè)名叫天鹿湖的地方，午后的風(fēng)夾帶著陽(yáng)光和泥土的芬芳撲面而來(lái)，頗有仙風(fēng)道骨之境。雖然沒有圣托里尼純白的火山石，但錯(cuò)落有致的露臺(tái)花園已經(jīng)足夠讓人陷入童話的想象。

搭一個(gè)童話里的小木屋

選擇這里為第二居所，就是因?yàn)閰捑肓硕际械姆比A與喧囂，一份簡(jiǎn)單與寧?kù)o是史鴻偉的首要需求，所以他決定摒棄復(fù)雜的裝飾、夸張的尺度及艷麗的色彩，留下宜人的尺度、明快的色調(diào)以及材質(zhì)本身散發(fā)出的樸實(shí)質(zhì)感。“在這樣的環(huán)境里，親自用木頭搭一個(gè)小屋才是我最想要的?！北M管從建筑上已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，但屋內(nèi)的環(huán)境還是有很大實(shí)施空間的。

最先要做的便是把所有房間都用實(shí)木材質(zhì)吊頂，呈現(xiàn)出粗糙的木紋、粗細(xì)不一的橫梁，史鴻偉要的就是這種“不修邊幅感”，讓人一進(jìn)來(lái)便可以瞬間瓦解緊繃的意識(shí)，進(jìn)入藍(lán)精靈般的童話世界。為了讓屋里屋外實(shí)現(xiàn)無(wú)死角的連通感，他把客廳與餐廳、廚房與餐廳、臥室與客廳之間的門都改大，并做了一些拱門的設(shè)計(jì)，“我希望在房間里面走動(dòng)的時(shí)候好像從一個(gè)樹洞鉆到另一個(gè)樹洞?！?/p>

為了保持古樸清爽的感覺，每個(gè)房間都沒有進(jìn)行太多修飾，只是通過色彩來(lái)區(qū)別房間的功能。在女兒的房間內(nèi)，用了純凈涼快的白色；客臥則用地中海藍(lán)；主臥希望稍微突出一些，所以用了顏色較深的墻紙，營(yíng)造山林小屋的神秘感；其他所有居室則統(tǒng)一用了與屋頂相匹配的淺木色。這樣一座二層六室的大房子，史鴻偉竟然沒有專門定制品牌家具，而是從宜家買了一些現(xiàn)成的家具，因?yàn)檫@樣不會(huì)顯得太厚重，還有另外一些是從原來(lái)的住所搬過來(lái)的舊家具，“用過的家具，在這樣古樸的屋子里會(huì)顯得更親切、更有人氣。”

在飾品方面，史鴻偉選了一些手工感比較強(qiáng)的東西，比如小的動(dòng)物雕塑、鑄鐵的燭臺(tái)，還有豬籠草般掛蠟燭的架子等，濃濃的原始味道好像剛從戶外就地取材親自打造的一般。因?yàn)槟瘟济乐钱嬛械呐⒑团畠洪L(zhǎng)得很像，所以讓它們陪伴女兒一同迎接風(fēng)的使者。（女兒房圖見P63）

這個(gè)古樸的小木桌，把桌面向兩旁拉就會(huì)變成一個(gè)火鍋臺(tái)，夏天在這里揮汗如雨地涮火鍋也頗為過癮

建筑是空間之母

之所以會(huì)選擇這樣一個(gè)室外庭園設(shè)計(jì)不夠完善的住宅，是因?yàn)槭辐檪膩?lái)就覺得單純做空間設(shè)計(jì)是一件有點(diǎn)滑稽的事。曾經(jīng)有一個(gè)客戶要求做歐陸古典風(fēng)格的室內(nèi)設(shè)計(jì)，但是建筑的形式卻是現(xiàn)代的，這樣在空間形態(tài)上建筑與室內(nèi)沒有任何關(guān)聯(lián)性，室內(nèi)和建筑就出現(xiàn)了嚴(yán)重的沖突。如果不能照顧到室內(nèi)外的風(fēng)格統(tǒng)一，便無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)心中想要的生活。

史鴻偉談道，在西方一些國(guó)家，通常一個(gè)項(xiàng)目很多工作都會(huì)交給建筑師，然后以建筑師為中心再組織其他專業(yè)的設(shè)計(jì)。但中國(guó)情況就不同，做規(guī)劃的不一定懂景觀，做建筑的又不一定懂室內(nèi)，再加上一貫以來(lái)所養(yǎng)成的工作習(xí)慣造成專業(yè)與專業(yè)之間的“壁壘”，各干各的，各自為陣，各不相干。這也是讓史鴻偉與其搭檔最頭痛的事情，所以這間住宅也是他為自己積累的案例之一。雖然沒有太多客戶有條件對(duì)室內(nèi)與室外做統(tǒng)一風(fēng)格的規(guī)劃與改動(dòng)，但從現(xiàn)在就開始培養(yǎng)整體設(shè)計(jì)的意識(shí)，總是件好事。“那些能買得起庭園住宅的人，并不是舍不得改動(dòng)，而是不知道自己究竟想要怎樣的生活。”

你們工作室的設(shè)計(jì)理念是“并非只是設(shè)計(jì)一件作品去改變和影響生活，更多的是致力于當(dāng)代中國(guó)面貌的成形過程”，這是表示，在設(shè)計(jì)中你們會(huì)更注重使用低碳環(huán)保材料，引用新概念新技術(shù)嗎？

我覺得當(dāng)代設(shè)計(jì)很多時(shí)候陷入了一種形式主義美學(xué)的自我邏輯中，有時(shí)候可以理解為一種時(shí)尚，或者說(shuō)是消費(fèi)主義文化。作為設(shè)計(jì)師，很多時(shí)候缺乏一種對(duì)設(shè)計(jì)的理性判斷和本質(zhì)思考，你提到的低碳和可持續(xù)，這些都是大家都明白的道理，但更多時(shí)候變成了一種噱頭，沒人會(huì)真正在意。

曾經(jīng)哪個(gè)建筑設(shè)計(jì)與空間設(shè)計(jì)結(jié)合的案例讓你比較滿意？可否分享？

我們工作室有一個(gè)“凱德置地御金沙售樓部”的項(xiàng)目，在2011年金堂獎(jiǎng)上被評(píng)為年度十佳。它是一個(gè)臨時(shí)建筑，我們完成了從建筑到景觀再到室內(nèi)的整體設(shè)計(jì)。建筑的入口是一座棧橋穿入一面綠墻，這種有趣的入口設(shè)計(jì)充滿了寓意性，也比較直觀地和客戶一貫倡導(dǎo)的綠色生態(tài)理念相關(guān)聯(lián)。進(jìn)入其中，主體建筑被化整為零地“拆解”成幾個(gè)功能體塊，陽(yáng)光透過編織的拉膜變成光斑散落在淺淺的水面上，讓人在建筑中行走仿佛感覺到光和風(fēng)的流動(dòng)。

女兒的房間連電風(fēng)扇都選擇白色的，木床、窗簾、床品同樣這樣考慮。女兒在史鴻偉心目中是一塵不染的天使

為了消除女兒對(duì)這個(gè)房間的生疏感，特意為奈良美智的畫選擇了仿舊的相框，小馬和小羊也是她最喜歡的動(dòng)物

馬鞍凳（?。?1200元（現(xiàn)有8.8折活動(dòng)）

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