序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇不動產(chǎn)登記規(guī)劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

1.房產(chǎn)測繪單位對相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、掌握差異性帶來的登記風險

根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》，房產(chǎn)測繪應由房屋權(quán)利申請人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人自行委托具有測繪資質(zhì)的測繪單位進行。房產(chǎn)測繪行業(yè)面臨著由集中統(tǒng)一測繪逐步向市場放開轉(zhuǎn)變或在已經(jīng)市場化的前提下結(jié)合登記職能的調(diào)整重新洗牌。這一轉(zhuǎn)變，將會打破政府集中統(tǒng)一測繪時，對相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、建筑部位面積計算、共有面積分攤掌握的一致性。必然會出現(xiàn)不同測繪單位對同樣建筑部位測繪方法不同、面積不同、共有面積分攤不同的局面。這種情況相對不動產(chǎn)登記職能分工，由于測繪項目所在區(qū)域不同、同一項目不同樓測繪單位、登記時間不同，加之登記人員對建筑部位具體的面積計算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強，登記過程中極難發(fā)現(xiàn)，從而給登記帶來風險。這種亂象影響登記機關(guān)形象、侵害購房人權(quán)益，同時會引訟、，并且因為房產(chǎn)測繪共有面積分攤的特點，“面積一戶錯、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。

2.建成房屋與規(guī)劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風險

探討這個問題之前，有必要先對目前的房產(chǎn)測繪方法進行介紹。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GBT17986-2000），房產(chǎn)測繪要實地逐戶量取邊長尺寸。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》，房產(chǎn)測繪成果資料應當與房產(chǎn)自然狀況保持一致。但在目前的實際操作中，大量存在著建成房屋與規(guī)劃批準圖紙不完全一致的情況，考慮到不動產(chǎn)登記機構(gòu)仍要以房屋的規(guī)劃批準文件對合法建造的房屋進行登記，在政府集中統(tǒng)一測繪條件下，測繪單位往往會要求建設單位補充提供與房屋現(xiàn)狀一致的規(guī)劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時，符合規(guī)范、規(guī)章對于房產(chǎn)測繪現(xiàn)場實測的要求。當然，這種后補規(guī)劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設單位申請辦理房產(chǎn)測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時取得所有權(quán)證書的尷尬。

登記職能下放、房產(chǎn)測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設單位提供規(guī)劃變更圖紙的局面將不復存在，房產(chǎn)測繪成果資料將在法規(guī)和實際操作層面真正意義上實現(xiàn)“與自然現(xiàn)狀保持一致”。盡管《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出“不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應當查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動產(chǎn)進行實地查看”。但是鑒于逐戶查驗難度巨大、登記從業(yè)人員對房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)不甚了解、登記機構(gòu)對測繪單位技術(shù)“把關(guān)”的思維意識短期內(nèi)尚不能完全消除。按現(xiàn)狀測繪導致的與規(guī)劃批準不一致或未經(jīng)審批的房屋建筑部位被誤登記、設定他項權(quán)的風險將給不動產(chǎn)登記帶來新的考驗。

3.規(guī)劃審批房屋面積與房產(chǎn)測繪面積計算依據(jù)差異給不動產(chǎn)登記帶來的登記實質(zhì)風險和行政不作為風險

目前，用于建設工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收的房屋面積數(shù)據(jù)各地多數(shù)依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)均依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（17986-2000）。兩規(guī)范在房屋面積計算的相關(guān)規(guī)定上存在諸多不同之處。規(guī)范的差異和不同人員對技術(shù)條款理解的差異，造成規(guī)劃許可面積與房屋預測算面積不同、規(guī)劃驗收面積與房屋登記測量面積不同。

但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時常是不同測繪單位、甚至是建筑設計單位進行計算，對復雜的技術(shù)規(guī)范理解和掌握程度不同，不動產(chǎn)登記機構(gòu)實際操作中很難核實哪些面積差異是由規(guī)范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實際超規(guī)模建設房屋，甚至是規(guī)劃未批準的房屋部位被正常登記的實質(zhì)風險 。而對于核實出不屬于規(guī)范不同造成的差異，在部門間協(xié)調(diào)配合、數(shù)據(jù)共享、政策支持尚在改革進程中的當下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發(fā)企業(yè)絞盡腦汁東撞西碰，不動產(chǎn)登記機構(gòu)也忙于部門間左右研究協(xié)調(diào)，給產(chǎn)生行政不作為風險埋下了隱患。

4.房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果差異性給不動產(chǎn)登記帶來的風險

房屋面積預測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數(shù)據(jù)，因其作為房屋價值、各種稅費等的衡量載體，關(guān)乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動產(chǎn)登記的重要屬性數(shù)據(jù)，是對預測算成果的確認和修正，在房屋銷售、登記信息系統(tǒng)中起到不動產(chǎn)登記單元前后銜接、建立關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)匹配的關(guān)鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補繳房屋差價仍對此十分關(guān)注。在政府集中統(tǒng)一測繪條件下，房屋面積預測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預測算成果結(jié)合變更圖紙和房屋現(xiàn)狀的修正，面積計算方法、共有建筑面積分攤方法前后基本能夠取得一致。因設計變更產(chǎn)生的前后面積差異也有依據(jù)可循。測繪單位基本能夠應對購房人關(guān)于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產(chǎn)測繪情況下，房屋面積預測算、登記測繪不可避免地出現(xiàn)不同測繪單位對面積計算方法、根據(jù)服務范圍確定的共有面積分攤，甚至是影響分攤的功能區(qū)劃分均存在不同認知、更不可能去對比分析預測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預測算還是登記測繪面積錯誤，或是都不違反規(guī)范的前后做法差異造成的面積差異一律都會變成購房人對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的不認可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機構(gòu)。

二、規(guī)避風險的措施

1.政策層面

根據(jù)《建設部辦公廳關(guān)于建筑面積計算標準問題的復函》（建辦標函〔2001〕403號），“房屋產(chǎn)權(quán)登記面積測算應當依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。該規(guī)范適用于房產(chǎn)測量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理服務。關(guān)于規(guī)劃管理中有關(guān)面積計算問題，應由各地規(guī)劃主管部門負責確定。1995年12月頒布的《建筑面積計算規(guī)則》是編制工程預算、確定工程造價的依據(jù)”。目前，建設工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收的房屋面積計算普遍依據(jù)的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計算規(guī)則》的修訂。

因此，筆者認為政策層面可統(tǒng)一商品房銷售許可、不動產(chǎn)登記、建設工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收關(guān)于房屋面積計算的依據(jù)為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認知差異，應對《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分攤規(guī)則。

2.房產(chǎn)測繪成果監(jiān)管層面

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應當查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動產(chǎn)進行實地查看”。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可設立房產(chǎn)測繪成果審核機構(gòu)，負責結(jié)合上述風險點，研究制定房產(chǎn)測繪成果審核內(nèi)容；負責結(jié)合房產(chǎn)測繪項目實際，不斷歸納總結(jié)和統(tǒng)一新建筑形式面積計算方法；負責結(jié)合經(jīng)驗做法修訂當?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》實施細則；負責制定和統(tǒng)一房產(chǎn)測繪成果樣式。只有將不動產(chǎn)登記審核工作做實，強化測繪成果的監(jiān)督管理，方能更好的規(guī)避不動產(chǎn)登記風險。

3.操作層面

篇(2)

一、關(guān)于簡化材料方面

《通知》第一條第一款的簡化申請材料分為四類情況：新建商品房首次登記時，不再要求申請人提供白蟻防治證明、消防驗收合格證明等材料；商品房轉(zhuǎn)移登記時，不再要求申請人提供房屋維修基金繳納憑證；企業(yè)類法人申請不動產(chǎn)登記時，不再要求提供公司章程、職代會或董事會（股東會）決議等材料；監(jiān)護人處分被監(jiān)護人的不動產(chǎn)而申請不動產(chǎn)登記時，不再要求對為被監(jiān)護人利益而處分不動產(chǎn)的書面保證進行公證。

而按照原2008年實施的《房屋登記辦法》、2016年1月1日實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》以及《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》的規(guī)定可以看出，以上材料本身就不是登記法規(guī)所要求提供的材料，其要求本來就不符合法律規(guī)定，都屬于過度審查、違法要求和搭車審查內(nèi)容。因此，根本不值得歡呼雀躍，其只是糾正過往的錯誤做法而已。

二、關(guān)于簡化申請方面

此類也存在著同樣的問題，根據(jù)前述相關(guān)法規(guī)，如《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，僅對于當事人處分不動產(chǎn)的時候，才需要提供經(jīng)公證認證的委托書或者到登記機構(gòu)進行面簽委托，非處分類的業(yè)務提供書面委托即可，而不是任何的登記程序都必須提供公證委托手續(xù)。因此，該規(guī)定也僅為糾正錯誤做法而已。

三、關(guān)于單方申請的情形

此款規(guī)定值得肯定，因為此類業(yè)務屬于相關(guān)法律、法規(guī)沒有明確規(guī)定，但屬于從房地分離登記到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的過渡期間的特殊情況，其做法也是有法律依據(jù)的。根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十六、一百四十七條之土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并處分的規(guī)定以及《物權(quán)法》第九條登記生效之規(guī)定，應當認為只要房產(chǎn)證完成轉(zhuǎn)移登記到新的權(quán)利人，即使土地使用權(quán)沒有及時辦理，但其權(quán)利也已經(jīng)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人，因此辦理按照換證程序來完成房地統(tǒng)一是沒有問題的。

四、關(guān)于不再審查婚姻關(guān)系的問題

其實這也是各地登記部門的一個共同難題，長期以來絕大多數(shù)登記機構(gòu)都有根據(jù)《婚姻法》中關(guān)于夫妻法定共有等財產(chǎn)規(guī)定來審查申請不動產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的問題。但此種做法在實踐中也存在很多的問題。首先，法律并沒有明確授權(quán)登記C構(gòu)進行審查，《物權(quán)法》第十二條僅賦予登記機構(gòu)詢問職責。而其登記的具體操作法規(guī)中也均未對登記機構(gòu)是否有權(quán)或者如何審查夫妻共同財產(chǎn)作出明確規(guī)定。其次，根據(jù)《婚姻法》以及《婚姻法司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，其財產(chǎn)并不因為是婚前還是婚后取得就一定歸屬其中一方或者為共同所有，這也加大了登記機構(gòu)的審查難度。再次，由于婚姻登記機構(gòu)和不動產(chǎn)登記機構(gòu)并沒有信息共享，且婚姻登記機構(gòu)已經(jīng)明確不再出具婚姻證明，也為不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查增加了難度。因此蘇州的此次改進不再審查婚姻關(guān)系的改進是值得肯定的。

五、關(guān)于用途界定的問題

首先，對于房屋用途登記為非居住，但土地用途登記為住宅用地的商業(yè)（辦公）房的，文件中規(guī)定可將土地使用起始日期調(diào)整為現(xiàn)登簿日期，土地使用年限調(diào)整為40年，但不得突破原終止日期。此種做法既違背了原《土地出讓合同》的約定，又違背了國土部2012年《關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》第三條“國有建設用地使用權(quán)出讓年限的起算時點應當依據(jù)出讓合同的約定確定”的規(guī)定。變成人為減少了土地到期年限，對于非住宅類的土地使用權(quán)來說，即需要提前進行土地使用權(quán)續(xù)期，并支付相應的土地出讓金。

篇(3)

一、我國目前不動產(chǎn)機構(gòu)制度主要弊病及流行的改革方案之拷問

我國不動產(chǎn)登記制度方面的癥狀被大多數(shù)學者診斷為：登記容易錯誤或者重復、登記的國家成本和私人成本高昂，登記效率和服務質(zhì)量低下，重收費輕公示，重部門利益缺乏公共效應等。這種癥狀的原因被學者普遍地診斷為“五不統(tǒng)一”：不動產(chǎn)登記法律或依據(jù)不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記效力或后果的不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記程序或規(guī)則不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記的權(quán)屬證書不統(tǒng)一。筆者以為，中國不動產(chǎn)登記目前主要的問題在于登記偏離了公示的初衷，抹殺了登記的真正本來，主要癥結(jié)是由于計劃經(jīng)濟體制的慣性導致目前行政管理替代登記服務，不統(tǒng)一中法律依據(jù)和登記效果不統(tǒng)一是扭曲登記本來的關(guān)鍵所在。至于機構(gòu)不統(tǒng)一和程序不統(tǒng)一主要帶來了成本加大和效率低下的后果。

目前各種形形的改革方案充斥著各種信息媒體，細細研究不難發(fā)現(xiàn)這些研究的主要不足；首先是研究大多采用比較學的方法，卻動不動導出與國際接軌的結(jié)論，針對性和具體性脆弱；其次是研究缺乏實證分析，缺乏動態(tài)性、系統(tǒng)性和全局性的分析，方案略顯蒼白；再次，經(jīng)濟成本學分析和政治改革可行性分析，學院派”氣息濃重，改革方案缺乏操作性這些研究方案；最后，學術(shù)背后浮出的利益代言現(xiàn)象，這種短視主要表現(xiàn)為各種利益集團在為爭取局部的短期利益尋找喉舌，一些學者也不甘平庸，牽強地得出由某某系統(tǒng)負責今后的不動產(chǎn)登記，這樣導致站在部門利益的角度，方案就顯得不夠超脫。

二、設置新的不動產(chǎn)登記機構(gòu)職能和價值的考量

我們對我國目前不動產(chǎn)機構(gòu)設置現(xiàn)狀以及主要弊病以及設置不動產(chǎn)登記機構(gòu)的價值考量的層面繼續(xù)進行分析。

（一）行政管理對物權(quán)登記的

其實物權(quán)登記原本是基于物權(quán)變化自身特點考慮的一種不動產(chǎn)物權(quán)變化的公示方式，動產(chǎn)的公示方式為交付，不動產(chǎn)的登記方式為登記，其公示產(chǎn)生物權(quán)登記的公信力，為民事主體的交易提供信用保證，達到降低交易風險的目的。但是其衍生出來的功能即行政管理功能卻由于經(jīng)濟體制的原因一度成為基于滿足國家監(jiān)督、規(guī)劃和稅收等行政事務的需要而占據(jù)了主要位置，但是我國實行市場經(jīng)濟體制以來，這種行政管理價值侵吞私權(quán)價值的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生了上文提到的嚴重的負面效應，登記的主流的原本的公示功能已經(jīng)成為不可阻擋的改革趨勢。

（二）效益和中立價值的缺失

由于上述體制的原因，我國的物權(quán)登記制度的不合理以及登記機構(gòu)設置的不科學導致登記效率嚴重滯后，部門利益考慮普遍，登記的成本高昂，而且現(xiàn)有的登記機構(gòu)成為了行政管理的附屬品，其獨立性是不可想象的，其登記的監(jiān)督價值的發(fā)揮就更無論謂也。

（三）價值的順序的重新建構(gòu)

新的不動產(chǎn)機構(gòu)的設置第一位的價值是公示功能和便民價值的考慮，其次是中立和效率價值，最后是制度成本和行政管理的考慮。

三、不動產(chǎn)機構(gòu)設置的細節(jié)的全息式分析

（一）從物權(quán)的公法功能和私法功能的實現(xiàn)相關(guān)性角度看我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的設置

在中國，被認為物權(quán)登記具有顯著的公法功能的，公法功能指通過不動產(chǎn)登記實現(xiàn)對不動產(chǎn)信息的掌握和適度的監(jiān)控，私法功能指確認不動產(chǎn)權(quán)屬和保障不動產(chǎn)交易市場透明度的功能。當然這種涇渭分明的劃分是有爭議，從法理上一般來講，物權(quán)登記被認為是物權(quán)效力的發(fā)生的形式，即通過公示產(chǎn)生公信力，這是不動產(chǎn)登記的真正原因。筆者以為剝離兩種功能以后，從方法上還是完全可以實現(xiàn)公法的功能的，這種剝離可以減輕公權(quán)力對私權(quán)利侵蝕的程度，以彰顯不動產(chǎn)登記的初衷。

（二）從物權(quán)取得與行政管理的功能相關(guān)性角度看我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的設置

目前我國不動產(chǎn)物權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是依據(jù)法律規(guī)定的條件和程序通過行政許可賦予的物權(quán)，另外一種是私法主體之間通過民商事法律關(guān)系取得的物權(quán)。前者主要有出讓取得的建設用地使用權(quán)、采礦權(quán)等，后者主要有國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣等。前者物權(quán)的登記和不動產(chǎn)的行政管理有直接的銜接關(guān)系，而后者就沒有直接關(guān)系了，因此物權(quán)統(tǒng)一登記的話，至少后者是可以統(tǒng)一出來。

（三）從不同種類物權(quán)之間的相關(guān)性看我國不動產(chǎn)登記的設置

不動產(chǎn)物權(quán)種類繁多，從權(quán)利性質(zhì)上分包括所有權(quán)，用益物權(quán)，擔保物權(quán)，從權(quán)利客體上分包括土地權(quán)、房產(chǎn)權(quán)、其他建筑物或附著物物權(quán)。還包括比照不動產(chǎn)登記的特殊動產(chǎn)物權(quán)和特許物權(quán)等，將所有這些不動產(chǎn)物權(quán)全部統(tǒng)一到一個登記機關(guān)，是缺乏對必要性和物權(quán)相關(guān)性考慮的。筆者的以為至少可以以土地登記為基礎(chǔ)，將土地物權(quán)（包括國有土地所有權(quán)和使用權(quán)、建設用地使用權(quán)、土地抵押權(quán)，其中集體土地使用權(quán)、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)等可以考慮是否統(tǒng)一，因為目前中國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的界限沒有真正消

除）、房產(chǎn)權(quán)（包括房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)和房屋抵押權(quán)等）的登記統(tǒng)一起來，由統(tǒng)一的登記機關(guān)進行登記，而且國內(nèi)部分實行房地一體管理模式下一體登記的做法基本上成功的，何況物權(quán)法草案最后一條也證明了這種統(tǒng)一取向的底線。但特許物權(quán)、比照不動產(chǎn)登記特殊動產(chǎn)物權(quán)（包括所有權(quán)、使用權(quán)及抵押權(quán)）、林權(quán)（包括林地所有權(quán)、林地使用權(quán)、林木抵押權(quán)）、草原權(quán)（包括草原所有權(quán)、草原使用權(quán)）、水權(quán)等，由于不向房地交易那么頻繁和市場性凸顯，暫時也可不統(tǒng)一。

（四）從實質(zhì)審查和形式審查分離與否的角度看我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的設置

我們這里講的不是登記審查實質(zhì)主義和登記形式審查主義的區(qū)分，而是不動產(chǎn)登記中登記審查的兩個階段的問題。不動產(chǎn)登記必然涉及一個基礎(chǔ)性的根本性的前提，就是要保證登記信息的真實性，形式審查主要是就登記申請者提交的登記材料的書面合法性和真實性的審查，實質(zhì)審查是指對不動產(chǎn)登記的原因或者基礎(chǔ)性法律關(guān)系的真實性也進行審查。形式審查以實質(zhì)審查為前提，兩階段的審查可以剝離也可以不剝離，分別由不同性質(zhì)的機構(gòu)或者相同性質(zhì)的不同機構(gòu)進行分別審查，建立起銜接機制就可以了。當然由同一個機構(gòu)進行審查的做法在國際上也有效果不錯的。但筆者以為剝離兩種審查的效果在于兩種審查可以互相牽制，提高了登記的客觀性和中立性。

（五）從不動產(chǎn)登記機構(gòu)的性質(zhì)定位和織形式看我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的設置

機構(gòu)性質(zhì)的考慮大致可以分為行政機關(guān)、司法行政機關(guān)、司法機關(guān)、事業(yè)單位（事業(yè)單位又分為全額財政撥款的和經(jīng)費自籌的事業(yè)單位）和中介性質(zhì)的社會團體。是將不動產(chǎn)登記機構(gòu)推向社會呢，還是在吃皇糧的情況下盡量爭取其中立性呢？國內(nèi)目前流行著各種機構(gòu)性質(zhì)的做法。組織形式的考慮主要是作為一個獨立的機構(gòu)呢還是作為一個機構(gòu)的部門呢，是條管還是塊管，還是雙重管轄的問題，是把登記人員派駐相關(guān)單位或部門呢還是其他等問題的考慮。

筆者以為，機構(gòu)性質(zhì)定奪的前提應該是對我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)目前存在的關(guān)鍵弊病的了解和對不動產(chǎn)登記本身的性質(zhì)定位的認識以及基于對各種性質(zhì)和組織模式對不動產(chǎn)登記專業(yè)性和中立性的契合以及機構(gòu)自身發(fā)育的情況綜合考慮。這種設計必須保證不動產(chǎn)登記機構(gòu)的中立性和專業(yè)性以及對私權(quán)服務色彩的保留。

篇(4)

根據(jù)調(diào)研安排，現(xiàn)將**開展易地扶貧搬遷安置住房不動產(chǎn)登記情況匯報如下：

一、生態(tài)移民易地扶貧搬遷情況

**是國家六盤山集中連片特困地區(qū)甘肅58個貧困縣之一，也是甘肅23個深度貧困縣之一。新一輪扶貧開發(fā)以來，針對南部山區(qū)“一方水土養(yǎng)不起一方人”的實際，縣委、縣政府高瞻遠矚、科學謀劃，堅持以脫貧攻堅統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展，舉全縣之力實施生態(tài)移民易地扶貧搬遷工程，對居住在生存條件惡劣、生態(tài)環(huán)境脆弱、自然災害頻發(fā)的新堡、干城、橫梁3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)實施整鄉(xiāng)搬遷，對黑松驛、定寧、古豐等8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的58個完全干旱山區(qū)行政村實行整村組搬遷，新開發(fā)土地18萬多畝，沿省道316線兩側(cè)集中規(guī)劃建設12個移民新村和綠洲小城鎮(zhèn)，累計搬遷安置貧困群眾1.53萬戶6.24萬人，縣域內(nèi)生產(chǎn)、生活和生態(tài)空間布局得到顯著優(yōu)化，走出了一條高深山區(qū)貧困群眾易地搬遷脫貧致富和祁連山生態(tài)環(huán)境保護雙贏的扶貧開發(fā)新路子。

二、安置住房項目建設和分配入住情況

2011年以來，全縣累計建成易地扶貧搬遷安置點24個（行政村內(nèi)就近安置點11個），建成房屋16997套，安置農(nóng)戶16958戶，人口68979人（建檔立卡戶13167戶54906人，非建檔立卡戶3717戶14073人）。其中：“十三五”期間共建設易地扶貧搬遷安置點16個（行政村內(nèi)就近安置點11個），共建成房屋9227套（綠洲小城鎮(zhèn)4790套，黃花灘康樂新村、富民新村、興民新村、富源新村2678套，黃羊川鎮(zhèn)、黑松驛鎮(zhèn)、古豐鎮(zhèn)、十八里堡鄉(xiāng)、西靖鎮(zhèn)行政村內(nèi)就近安置點1759套），安置農(nóng)戶9227戶34849人（建檔立卡戶6689戶26113人，非建檔立卡戶2538戶8736人。）

我縣易地扶貧搬遷工程由發(fā)改部門立項，自然資源部門負責辦理用地報批、征地供地手續(xù)，住房和城鄉(xiāng)建設部門負責辦理規(guī)劃許可、竣工驗收等手續(xù)，安置點工程建設由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織實施，安置住房的數(shù)量、分布、土地性質(zhì)、土地取得方式等具體情況如下：

黃花灘生態(tài)移民區(qū)：共建設安置點13個，建成住房15583套。分別為：愛民新村747套，立民新村589套，富民新村1379套，為民新村926套，圓夢新村1000套，陽光新村1035套，感恩新村918套，富康新村335套，惠民新村768套，興民新村1259套，康樂新村779套，富源新村1058套，綠洲小城鎮(zhèn)4790套（小戶型792套）。綠洲小城鎮(zhèn)土地屬出讓國有建設用地使用權(quán)，其他12個安置點土地均為國有土地，以劃撥方式取得，其中圓夢新村、陽光新村、感恩新村、富康新村3288套為公共租賃住房項目。富康新村335套房屋屬商鋪，尚未進行移民安置。

行政村內(nèi)就近安置點：共建設安置點11個，建成住房1759套。分別為：黃羊川鎮(zhèn)一棵樹村50套，菜子口村116套，周家莊村25套，石門山村131套，馬圈灘村185套；古豐鎮(zhèn)古豐村211套，西山堡村490套；黑松驛鎮(zhèn)黑松驛村249套；十八里堡鄉(xiāng)曹家臺村71套，東廟兒溝村181套；西靖鎮(zhèn)七墩臺村50套。土地均為即有集體建設用地。

三、安置住房手續(xù)辦理情況

黃花灘生態(tài)移民區(qū)和綠洲小城鎮(zhèn)13個集中安置點中，圓夢新村、陽光新村、感恩新村3個公共租賃住房安置點2953套住房規(guī)劃、用地審批、竣工驗收手續(xù)均齊全；綠洲小城鎮(zhèn)4790套安置住房規(guī)劃、用地審批、規(guī)劃手續(xù)齊全，已完成62幢1476套的竣工驗收備案手續(xù)，剩余安置住房正在進行竣工驗收。上述4個安置點共有住房7743套，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的45.56%。其他安置點因位于規(guī)劃區(qū)外，未辦理規(guī)劃手續(xù)，竣工驗收由有資質(zhì)的第三方和住建部門進行工程質(zhì)量鑒定后，出具了《**農(nóng)村住房危險性定性鑒定報告》或《住房安全等級認定（鑒定）表》，用地審批手續(xù)齊全，共7495套，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的44.1%。11個行政村內(nèi)就近安置點安置住房1759套，土地屬即有集體建設用地，規(guī)劃手續(xù)、竣工驗收手續(xù)齊全，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的10.35%。

其中：**“十三五”期間共建設易地扶貧搬遷安置點16個（行政村內(nèi)就近安置點11個），共建成房屋9227套。具體為：綠洲小城鎮(zhèn)安置住房4790套，規(guī)劃、用地審批手續(xù)齊全，已完成62幢1476套的竣工驗收備案手續(xù)，剩余住房正在進行竣工驗收，占51.91%。黃花灘生態(tài)移民區(qū)康樂新村、富民新村、興民新村、富源新村新建安置住房2678套，位于規(guī)劃區(qū)外，未辦理規(guī)劃手續(xù)，竣工驗收由有資質(zhì)的第三方和住建部門進行工程質(zhì)量鑒定后，出具了《**農(nóng)村住房危險性定性鑒定報告》或《住房安全等級認定（鑒定）表》，用地審批手續(xù)齊全，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的29.02%。黃羊川鎮(zhèn)菜子口村等11個行政村內(nèi)就近新建安置住房1759套，土地屬即有集體建設用地，規(guī)劃手續(xù)、竣工驗收手續(xù)均齊全，占19.06%。

四、安置住房不動產(chǎn)登記情況

我縣農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作自2015年開始，在黃羊川鎮(zhèn)先行開展農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查試點工作的基礎(chǔ)上，2017年全面鋪開農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。通過公開招標方式開展確權(quán)登記，招標金額874.92萬元，已支付532.04萬元，支付率60.81%。目前已全面完成70995宗農(nóng)村不動權(quán)籍調(diào)查工作，其中：易地扶貧搬遷安置點完成權(quán)籍調(diào)查16997宗（“十三五”期間易地扶貧搬遷安置點完成4437宗）。綠洲小城鎮(zhèn)162幢3998套樓房已完成樓盤落宗，正在進行樓盤首次登記。

為切實解決易地扶貧搬遷安置點群眾“穩(wěn)得住”和“后顧之憂”，我縣嚴格落實自然資源部辦公廳《關(guān)于做好易地扶貧搬遷住房不動產(chǎn)登記工作的通知》精神，因地制宜，精準施策，積極穩(wěn)妥推進易地扶貧搬遷安置點不動產(chǎn)登記工作。一是明確責任分工。成立了由縣政府分管領(lǐng)導任組長，縣自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局主要領(lǐng)導任副組長，住建、財政、林草等部門分管領(lǐng)導和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主要領(lǐng)導為成員的農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證領(lǐng)導小組，建立易地扶貧搬遷登記發(fā)證聯(lián)席工作會議制度，先后2次組織召開全縣農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作推進會，結(jié)合實際印發(fā)了《關(guān)于進一步加快推進農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確各方職責，推動責任落實，為確權(quán)登記工作的順利推進奠定了堅實基礎(chǔ)。二是加強政策宣傳。充分利用廣播、電視、微信等新媒體和出動宣傳車、張貼宣傳標語、發(fā)放《給群眾的一封信》、召開座談會等形式，大力宣傳宅基地、地上建筑物、構(gòu)筑物確權(quán)登記發(fā)證工作的重要意義、工作目標和政策法規(guī)，在移民區(qū)重點宣傳實施異地搬遷的相關(guān)政策和《新時期易地扶貧搬遷百問百答》，爭取干部群眾的理解和支持。累計向移民區(qū)群眾發(fā)放宣傳資料2萬多份，懸掛橫幅38幅，張貼發(fā)證通告200多張，向各村組微信群發(fā)送信息300多條，召開各類會議20多場次，使確權(quán)登記工作的目的意義、工作程序和所需資料做到了家喻戶曉。三是堅持試點先行。堅持“依法依規(guī)、房地一體”“應登盡登、能發(fā)盡發(fā)”的原則，充分利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組底子清、情況明的優(yōu)勢，發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主體責任，在各移民鄉(xiāng)鎮(zhèn)設立不動產(chǎn)便民服務點，正在多方籌措資金架設專網(wǎng)、配備硬件設備、培訓業(yè)務人員，確定1個農(nóng)村“三變”改革試點村或新型農(nóng)村社區(qū)先行開展登記發(fā)證試點工作，熟練掌握和總結(jié)登記發(fā)證工作中出現(xiàn)的新情況新問題，探索解決辦法和措施，為全面鋪開農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證積累工作經(jīng)驗，培養(yǎng)登記隊伍，夯實工作基礎(chǔ)。2019年11月19日，全省農(nóng)村宅基地房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書頒證儀式在**黃花灘生態(tài)移民區(qū)富民新村舉行，現(xiàn)場為李應川等10戶村民代表頒發(fā)了《不動產(chǎn)權(quán)證書》。四是主動下沉服務。為方便群眾辦證，縣不動產(chǎn)登記服務中心工作人員組成“心連心辦證工作組”，利用節(jié)假日時間，攜帶筆記本電腦、打印機、高拍儀、復印機，到移民村現(xiàn)場進行拍照，對群眾提交的身份證、結(jié)婚證、戶口簿、房屋和土地權(quán)屬來源材料提供免費復印，指導填寫表格，咨詢解答疑惑，受理群眾不動產(chǎn)登記申請。針對老、弱、病、殘等無法到社區(qū)當面申請的群眾，工作人員主動上門服務，一對一進行辦理。自工作開展以來，已累計上門服務100余次，為1000多戶移民群眾發(fā)放了不動產(chǎn)權(quán)證，贏得了群眾的一致好評。五是分類辦理登記。對手續(xù)完備的安置住房，及時進行登記發(fā)證；對因規(guī)劃許可、用地審批、竣工驗收等手續(xù)不完善導致不能登記的，主動加強與發(fā)改、扶貧等部門的溝通協(xié)調(diào)，認真摸清情況，梳理問題清單，按照“缺什么補什么、誰審批誰負責”的原則，采取聯(lián)合會審方式，努力完善相關(guān)手續(xù)；對缺少竣工驗收材料的，依據(jù)有專業(yè)資質(zhì)的第三方鑒定機構(gòu)出具的《**農(nóng)村住房危險性定性鑒定報告》或住建部門出具的《住房安全等級認定（鑒定）表》，辦理登記發(fā)證；對產(chǎn)權(quán)比例一時難以明晰的，在不動產(chǎn)證書附記欄注明“該不動產(chǎn)權(quán)屬易地扶貧搬遷保障性住房，產(chǎn)權(quán)比例以縣政府易地扶貧搬遷相關(guān)政策為準”，先行辦理登記；對在行政村內(nèi)即有集體建設用地上就近安置的，由所在農(nóng)民集體或村委會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進行確認，公告15個工作日無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后予以確權(quán)，房產(chǎn)登記依據(jù)已辦理的規(guī)劃手續(xù)和竣工驗收資料，為住戶及時辦理不動產(chǎn)登記，做到應發(fā)盡發(fā)。

截至目前，除1537套兜底戶安置住房外，全縣應登記易地扶貧搬遷安置住房15421套。其中：具備登記發(fā)證條件的5437套，占應登記任務35.26 %；暫無法登記的9984套，占應登記任務64.72%，主要為公共租賃住房2953套，缺少竣工驗收住房3314套，同步搬遷非建檔立卡戶住房3717套。已登記頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書1133本，占具備登記發(fā)證條件任務的20.84%。其中：“十三五”期間易地扶貧搬遷安置住房7890套，具備登記發(fā)證條件的2038套，占應登記任務25.83%；暫無法登記的5852套，占應登記任務74.17%，主要為尚未竣工驗收的3314套，同步搬遷安置的2538套。已登記663套，占具備登記發(fā)證條件任務的32.53%。

五、存在的問題

易地扶貧搬遷安置住房不動產(chǎn)登記工作量大面廣，政策性強，技術(shù)要求高，工作難度大，涉及農(nóng)民群眾的合法權(quán)益和切身利益。盡管我們做了大量工作，但仍存在許多困難和問題，發(fā)證工作總體進展緩慢，離上級的要求和群眾的期盼還有很大差距。一是由于我縣易地扶貧搬遷工程整合了多項資金進行建設，搬遷安置方式較為復雜，村組之間存在差異，難以集中統(tǒng)一辦理。如4、5、6號3個易地扶貧搬遷安置點屬公共租賃住房項目，根據(jù)《新時期易地扶貧搬遷工作百問百答》要求，需回購后向移民搬遷戶頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，但回購資金籌措困難，導致無法及時向農(nóng)戶登記發(fā)證。二是黃花灘生態(tài)移民區(qū)安置點住房大部分屬統(tǒng)規(guī)聯(lián)建，各安置點內(nèi)戶型面積基本一致，整鄉(xiāng)整村搬遷后移民群眾已實際搬遷入住，但部分建檔立卡戶安置住房面積超出控制標準25%或每戶超過20平方米，“十三五”期間同步搬遷安置的非建檔立卡戶每戶僅交納了1萬元房款，后期產(chǎn)權(quán)分割、戶型置換、改造住房結(jié)構(gòu)及補繳房款等工作存在難度，致使登記發(fā)證難以推進。三是部分搬遷安置戶因住房資金未交納清，僅交納了部分房款，存在經(jīng)濟糾紛，無法申請登記；同村同時搬遷安置戶因“十二五”和“十三五”政策存在差異，繳納的房款數(shù)額不同，群眾意見較大。四是黃花灘易地扶貧搬遷12個安置點和綠洲小城鎮(zhèn)安置點群眾原宅基地屬集體土地，而現(xiàn)搬遷安置住房占用的土地屬國有土地，向搬遷安置住戶頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證書為國有住宅用地，將不利于下一步集體資產(chǎn)折股量算等“三變”改革。五是我縣農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證涉及7.1萬宗，易地扶貧搬遷涉及24個易地扶貧搬遷安置點，安置農(nóng)戶1.69萬戶，6.9萬人，量大面廣，加之農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料嚴重缺失，各類矛盾糾紛較多，需在人力、物力、財力等方面大力投入，而我縣屬國家深度貧困縣，年初剛剛脫貧摘帽，登記發(fā)證所需經(jīng)費嚴重不足，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各部門的工作重心集中在脫貧攻堅和產(chǎn)業(yè)扶貧，加之移民區(qū)群眾主要收入來源為外出務工收入，安置點內(nèi)多為老弱病殘或鎖門戶，僅靠縣不動產(chǎn)登記中心10名干部開展確權(quán)登記發(fā)證工作困難重重。針對上述困難和問題，懇請上級部門在政策、經(jīng)費方面給予協(xié)調(diào)支持。

六、下一步打算

下一步，我們將認真貫徹落實此次調(diào)研座談會和冷局長講話精神，進一步強化責任擔當，加快工作進度，確保按期完成易地扶貧搬遷安置住房不動產(chǎn)登記任務，讓搬遷群眾早日吃上定心丸，鞏固脫貧攻堅成果。

一是加強組織協(xié)調(diào)，確保問題及時解決。積極向縣委、政府匯報，爭取上級支持，建立健全易地扶貧搬遷安置住房登記發(fā)證聯(lián)席工作機制，定期召開工作會議，一月一調(diào)度，聽取各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作進展匯報，及時協(xié)調(diào)研究解決易地扶貧搬遷安置住房登記發(fā)證工作中出現(xiàn)的各類問題和矛盾，確保做到應發(fā)盡發(fā)，合法合規(guī)，切實維護搬遷群眾的合法利益。

二是強化責任擔當，確保工作有序推進。充分認識易地扶貧搬遷安置住房不動產(chǎn)登記工作的重要性、艱巨性，進一步增強責任感和緊迫感，堅決落實國家和省、市安排部署，堅持問題導向、目標導向、結(jié)果導向、堅定信心，不等不靠，各司其職、各負其責，上下聯(lián)動、群策群力、加快工作進度，充分發(fā)揮村、組干部的作用,引導村民積極參與，做到相互支持、相互補臺，形成強大工作合力。

篇(5)

【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management

1. 概念

（1）不動產(chǎn)包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)登記部門在不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、登記、轉(zhuǎn)移、變更等工作中形成的真實記錄。

（2）不動產(chǎn)登記檔案信息資源的基本組成包括：不動產(chǎn)登記檔案、不動產(chǎn)登記簿和在不動產(chǎn)登記行為中產(chǎn)生的相關(guān)資料。

（3）不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為稱之為不動產(chǎn)登記。

（4）不動產(chǎn)登記檔案信息資源的完整性、準確性、安全性，是審查和確定產(chǎn)權(quán)、保障所有權(quán)人合法權(quán)益的必要條件，也是進行城市規(guī)劃和建設必備的基礎(chǔ)材料，它是體現(xiàn)一個城市管理和房地產(chǎn)管理水平的標志，也是城市房屋和土地現(xiàn)狀的縮影。

（5）不動產(chǎn)登記檔案信息資源的重要作用：無論是在國土資源保護、地籍調(diào)查、住房保障、法院訴訟、國家稅收，還是在戶籍管理、個人信用等管理等領(lǐng)域都起著不可替代的作用。

2. 特點

2.1憑證性。

（1）專業(yè)性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認定、房地產(chǎn)平面圖的測繪等，都必須由具有專業(yè)資質(zhì)的部門出具報告。

（2）提供可靠的法律依據(jù)。在實施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保障時，記錄和管理都是唯一能夠合法證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證。

2.2多樣性。 構(gòu)成多樣，涵蓋了不動產(chǎn)登記的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構(gòu)成。形式復雜，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合（紙質(zhì)檔案與電子檔案相結(jié)合），原始檔案資料以紙質(zhì)為主，現(xiàn)代電子檔案以圖像文件為主。信息多樣，既含有與地理分布有關(guān)的數(shù)據(jù)，也包括權(quán)利屬性、自然狀況等基本信息，可稱得上空間地理信息與屬性綜合信息相融合。

2.3連續(xù)性。 房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關(guān)，現(xiàn)代社會市場經(jīng)濟的高度發(fā)展，也促進了房地產(chǎn)市場的交易劇增。不動產(chǎn)登記檔案體現(xiàn)了房產(chǎn)全部：從土地的劃撥、流轉(zhuǎn)，房屋的買賣、過戶、繼承，房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產(chǎn)，反映了房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況。在房地產(chǎn)交易市場中，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移頻繁更替，甚至存在過戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉(zhuǎn)移已促成。因此，不動產(chǎn)登記檔案信息存在動態(tài)常規(guī)性和連續(xù)必然性。

2.4增量性。 由于交易頻繁，不動產(chǎn)登記業(yè)務量不斷增加，不動產(chǎn)登記檔案不斷擴容。所以不動產(chǎn)登記檔案既要永久保存又必須要求高質(zhì)量的保存條件。 以上幾點決定了不動產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式要有專業(yè)性，復雜多樣性，管理模式要適應于連續(xù)性，保障高質(zhì)量永久保存的管理。

3. 管理模式

2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在全國展開?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)是不動產(chǎn)登記簿。《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當依據(jù)原有登記資料予以重建?？梢姡粍赢a(chǎn)登記工作的原始依據(jù)是不動產(chǎn)登記檔案，也是不動產(chǎn)登記工作開展的基礎(chǔ)。因此，不動產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式的確定和建立非常重要。不動產(chǎn)登記檔案基本構(gòu)成：電子檔案和紙質(zhì)檔案，不動產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式包括兩個方面：虛擬管理與物理管理。

3.1虛擬管理模式，是對不動產(chǎn)檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理。虛擬管理必須符合對信息平臺建設的要求：建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除孤立信息；推動建立依法公開查詢系統(tǒng)，保證交易安全，保護群眾合法權(quán)益。信息管理基礎(chǔ)平臺應當匯集管理行政區(qū)劃內(nèi)的各類不動產(chǎn)檔案信息數(shù)據(jù)資源，成為登記檔案數(shù)據(jù)中心，建立統(tǒng)一查詢系統(tǒng)，并按管理層次和登記類別設置查詢權(quán)限、對外查詢服務，維護交易安全，保障個人隱私，確保信息數(shù)據(jù)準確、完整和安全。

3.2物理管理模式：主要指紙質(zhì)檔案、權(quán)籍圖冊的管理。就目前全國各省市不動產(chǎn)登記檔案管理的現(xiàn)狀，面對不動產(chǎn)登記檔案管理問題，如館藏檔案、管理水平、庫房條件、規(guī)模、人員狀況等諸多情況，要采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則，要因地制宜，統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理，維護檔案的完整與安全，便于社會使用。專業(yè)性程度較高，分為高度集中式和相對集中式兩種模式。

（1）高度集中式。 確保檔案保管條件符合國家標準，對本行政區(qū)劃內(nèi)土地、房屋等不動產(chǎn)登記結(jié)果和原始資料進行集中存放與保管。 高度集中式管理模式的優(yōu)點：檔案的完整與安全，同時要求高標準的檔案庫房。目前無錫房地產(chǎn)檔案館藏房產(chǎn)檔案約為240萬卷，庫房面積約為1500平方米，密集架總?cè)萘考s為1600立方米，庫房壓力不小。要豐富館藏，也要優(yōu)化館藏。如果采用高度集中式，需要科學合理建設庫房甚至新建庫房，相關(guān)方案的制定、審批、動工建設等手續(xù)需要一定的周期性，相關(guān)資金、人員也要及時到位。

（2）相對集中式。 比如房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應當與相應土地、海域登記檔案相關(guān)聯(lián)，可通過二維碼、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)實現(xiàn)。 相對集中式的管理模式，可在現(xiàn)有庫房管理條件基礎(chǔ)上進行不動產(chǎn)登記檔案管理，可以在不動產(chǎn)登記檔案管理的實踐中尋找其適用性。缺點是庫房管理存在局限性，僅就某一類型的不動產(chǎn)登記檔案進行管理，分散的庫房存在一定的安全隱患，易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。

4. 措施

兩種管理模式都應當執(zhí)行標準化、規(guī)范化、一體化、實用化和科學化原則，建設符合標準的現(xiàn)代庫房，從而達到管理規(guī)范化、標準化、科學化。

（1）建立各項管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫房管理等，規(guī)范檔案管理；

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福建不動產(chǎn)實施細則全文第一章 總 則

第一條 為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，細化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，方便人民群眾辦理不動產(chǎn)登記，保護權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)，制定本實施細則。

第二條 不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規(guī)以及本實施細則另有規(guī)定的除外。

房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。

第三條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)依照《條例》第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區(qū)域不動產(chǎn)登記的，應當在登記完畢后將不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利人以及不動產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

第四條 國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會同有關(guān)部門辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

國務院批準的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

中央國家機關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，依照國土資源部《在京中央國家機關(guān)用地土地登記辦法》等規(guī)定辦理。

第二章 不動產(chǎn)登記簿

第五條 《條例》第八條規(guī)定的不動產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。

沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。

有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。

前款所稱房屋，包括獨立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。

第六條 不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿。

第七條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當配備專門的不動產(chǎn)登記電子存儲設施，采取信息網(wǎng)絡安全防護措施，保證電子數(shù)據(jù)安全。

任何單位和個人不得擅自復制或者篡改不動產(chǎn)登記簿信息。

第八條 承擔不動產(chǎn)登記審核、登簿的不動產(chǎn)登記工作人員應當熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應的不動產(chǎn)登記等方面的專業(yè)知識。

國土資源部會同有關(guān)部門組織開展對承擔不動產(chǎn)登記審核、登簿的不動產(chǎn)登記工作人員的考核培訓。

第三章 登記程序

第九條 申請不動產(chǎn)登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關(guān)申請材料。

申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。

第十條 處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。

按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應當與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記。

建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)申請登記，依照本實施細則第三十六條的規(guī)定辦理。

第十一條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應當由其監(jiān)護人代為申請。

監(jiān)護人代為申請登記的，應當提供監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護關(guān)系等材料;因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。

父母之外的監(jiān)護人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護的法律文書、經(jīng)過公證的對被監(jiān)護人享有監(jiān)護權(quán)的材料或者其他材料。

第十二條 當事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。

申請不動產(chǎn)登記的，人應當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供被人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。

自然人處分不動產(chǎn)，委托人申請登記的，應當與人共同到不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。

境外申請人委托他人辦理處分不動產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理認證或者公證。

第十三條 申請登記的事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構(gòu)應當將登記申請書以及相關(guān)材料退還申請人。

第十四條 因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

第十五條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請后，還應當對下列內(nèi)容進行查驗：

(一)申請人、委托人身份證明材料以及授權(quán)委托書與申請主體是否一致;

(二)權(quán)屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內(nèi)容是否一致;

(三)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費憑證是否齊全。

第十六條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實地查看，重點查看下列情況：

(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;

(二)在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;

(三)因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記，查看不動產(chǎn)滅失等情況。

第十七條 有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外：

(一)政府組織的集體土地所有權(quán)登記;

(二)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利的首次登記;

(三)依職權(quán)更正登記;

(四)依職權(quán)注銷登記;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

公告應當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公告所需時間不計算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無異議或者異議不成立的，應當及時記載于不動產(chǎn)登記簿。

第十八條 不動產(chǎn)登記公告的主要內(nèi)容包括：

(一)擬予登記的不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱;

(二)擬予登記的不動產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等;

(三)提出異議的期限、方式和受理機構(gòu);

(四)需要公告的其他事項。

第十九條 當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產(chǎn)登記。

有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記：

(一)人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記的;

(二)人民檢察院、公安機關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不動產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理注銷登記的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為登記事項存在異議的，應當依法向有關(guān)機關(guān)提出審查建議。

第二十條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當根據(jù)不動產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明。

除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明，應當加蓋不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記專用章。

不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明樣式，由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定。

第二十一條 申請共有不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書;共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

共有不動產(chǎn)權(quán)屬證書應當注明共有情況，并列明全體共有人。

第二十二條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明污損、破損的，當事人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請換發(fā)。符合換發(fā)條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當予以換發(fā)，并收回原不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明。

不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人申請補發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發(fā)。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應當將補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并在不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明上注明補發(fā)字樣。

第二十三條 因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動產(chǎn)登記機構(gòu)需要收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應當在不動產(chǎn)登記簿上將收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項予以注明;確實無法收回的，應當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢。

第四章 不動產(chǎn)權(quán)利登記

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二十四條 不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。

未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十五條 市、縣人民政府可以根據(jù)情況對本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動產(chǎn)，組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。

依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。

第二十六條 下列情形之一的，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請變更登記：

(一)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的;

(二)不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;

(三)不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的;

(四)同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的;

(五)抵押擔保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;

(六)最高額抵押擔保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;

(七)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;

(八)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;

(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

第二十七條 因下列情形導致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當事人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：

(一)買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的;

(二)以不動產(chǎn)作價出資(入股)的;

(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(四)不動產(chǎn)分割、合并導致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(五)繼承、受遺贈導致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(六)共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的;

(七)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(八)因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(九)因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(十)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

第二十八條 有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

(一)不動產(chǎn)滅失的;

(二)權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的;

(三)不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動產(chǎn)上已經(jīng)設立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預告登記權(quán)利人同意的書面材料。

第二節(jié) 集體土地所有權(quán)登記

第二十九條 集體土地所有權(quán)登記，依照下列規(guī)定提出申請：

(一)土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟組織的，由村民委員會代為申請;

(二)土地分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟組織的，由村民小組代為申請;

(三)土地屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟組織代為申請。

第三十條 申請集體土地所有權(quán)首次登記的，應當提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點坐標;

(三)其他必要材料。

第三十一條 農(nóng)民集體因互換、土地調(diào)整等原因?qū)е录w土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，申請集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)互換、調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料;

(三)本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二條 申請集體土地所有權(quán)變更、注銷登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)集體土地所有權(quán)變更、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

第三節(jié) 國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第三十三條 依法取得國有建設用地使用權(quán)，可以單獨申請國有建設用地使用權(quán)登記。

依法利用國有建設用地建造房屋的，可以申請國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第三十四條 申請國有建設用地使用權(quán)首次登記，應當提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點坐標;

(三)土地出讓價款、土地租金、相關(guān)稅費等繳納憑證;

(四)其他必要材料。

前款規(guī)定的土地權(quán)屬來源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權(quán)出讓合同、國有建設用地使用權(quán)租賃合同以及國有建設用地使用權(quán)作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營批準文件。

申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理。

第三十五條 申請國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料;

(二)建設工程符合規(guī)劃的材料;

(三)房屋已經(jīng)竣工的材料;

(四)房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告;

(五)相關(guān)稅費繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十六條 辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應當將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

第三十七條 申請國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)發(fā)生變更的材料;

(三)有批準權(quán)的人民政府或者主管部門的批準文件;

(四)國有建設用地使用權(quán)出讓合同或者補充協(xié)議;

(五)國有建設用地使用權(quán)出讓價款、稅費等繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十八條 申請國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)買賣、互換、贈與合同;

(三)繼承或者受遺贈的材料;

(四)分割、合并協(xié)議;

(五)人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書;

(六)有批準權(quán)的人民政府或者主管部門的批準文件;

(七)相關(guān)稅費繳納憑證;

(八)其他必要材料。

不動產(chǎn)買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時須提交經(jīng)備案的買賣合同。

第三十九條 具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實施細則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。

第四節(jié) 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第四十條 依法取得宅基地使用權(quán)，可以單獨申請宅基地使用權(quán)登記。

依法利用宅基地建造住房及其附屬設施的，可以申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第四十一條 申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)申請人身份證和戶口簿;

(二)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準權(quán)的人民政府批準用地的文件等權(quán)屬來源材料;

(三)房屋符合規(guī)劃或者建設的相關(guān)材料;

(四)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二條 因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋等導致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，申請人應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料;

(二)依法繼承的材料;

(三)分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：

(四)集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議;

(五)其他必要材料。

第四十三條 申請宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，參照國有建設用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理登記。

第五節(jié) 集體建設用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記

第四十四條 依法取得集體建設用地使用權(quán)，可以單獨申請集體建設用地使用權(quán)登記。

依法利用集體建設用地興辦企業(yè)，建設公共設施，從事公益事業(yè)等的，可以申請集體建設用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。

第四十五條 申請集體建設用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，申請人應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)有批準權(quán)的人民政府批準用地的文件等土地權(quán)屬來源材料;

(二)建設工程符合規(guī)劃的材料;

(三)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料;

(四)建設工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集體建設用地使用權(quán)首次登記完成后，申請人申請建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，應當提交享有集體建設用地使用權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

第四十六條 申請集體建設用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的，申請人應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)集體建設用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

因企業(yè)兼并、破產(chǎn)等原因致使集體建設用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應當持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準文件等相關(guān)材料，申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第六節(jié) 土地承包經(jīng)營權(quán)登記

第四十七條 承包農(nóng)民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)用地，或者國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記;地上有森林、林木的，應當在申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記時一并申請登記。

第四十八條 依法以承包方式在土地上從事種植業(yè)或者養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。

篇(7)

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記　登記機構(gòu) 登記審查

制定物權(quán)法是為了實現(xiàn)財產(chǎn)關(guān)系基本規(guī)則的統(tǒng)一、完善，是落實新憲法關(guān)于“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”精神的具體措施。物權(quán)法如果沒有就不動產(chǎn)登記制度的基本原則做出規(guī)定，或者規(guī)定得不盡合理和完善，那就不能算是一部好的物權(quán)法，公民、法人及其他合法組織的物權(quán)就不能得到妥善保護。盡管專家學者對于不動產(chǎn)登記制度論述頗多，筆者還是不贅淺陋，就物權(quán)法起草當中涉及的不動產(chǎn)登記制度，談談自己的見解。

一、關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)

專家學者對于設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)沒有異議，全國主管房地產(chǎn)權(quán)屬和土地使用權(quán)權(quán)屬的建設部和國土資源部對于統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的必要性也不能否認。但是，目前除了青島、上海、重慶、深圳、大連、廈門等城市的房屋和土地由同一個登記機關(guān)進行登記外，絕大部分省、市、區(qū)的房屋和土地的登記分別由不同的登記機關(guān)進行登記。房屋和土地分別由不同的登記機構(gòu)進行登記，其弊端主要有：

1.房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門的權(quán)責不清、效率低下，不但增加了房地產(chǎn)交易的辦事環(huán)節(jié)，且直接導致房地產(chǎn)的權(quán)屬不清、雙重抵押、交易程序復雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易的安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴重影響我國經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護公民、法人和其他組織的合法財產(chǎn)權(quán)。

2.基層金融機構(gòu)對改變目前的不動產(chǎn)登記制度的呼聲強烈，因為目前的房地產(chǎn)雙重抵押給銀行的信貸資產(chǎn)帶來巨大的隱患，甚至在局部地區(qū)影響了金融的安全。

3.分離的登記制度給人民法院的執(zhí)行工作帶來困境。分離的登記制度極可能導致土地使用權(quán)和其上的房屋所有權(quán)被登記在不同的主體名下，人民法院在執(zhí)行程序中碰到這種情況時，往往無所適從。最高人民法院與國土資源部、建設部以法發(fā)[2004]5號文聯(lián)合頒布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第六條規(guī)定：“土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應當同時查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋?！笨梢?，人民法院對于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的房地產(chǎn)的查封、處置等執(zhí)行工作，程序復雜，執(zhí)行工作的效果堪憂，債權(quán)人受償?shù)目赡苄詷O低。對于出現(xiàn)這種情況，最高人民法院的有關(guān)負責人指出：“這種不正常的現(xiàn)象是國家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運行造成的，不可能由人民法院在執(zhí)行程序中解決?！?/p>

物權(quán)法立法的目的，不外乎通過保護物權(quán)來保護市場經(jīng)濟主體的合法財產(chǎn)權(quán)，保護交易安全和降低交易成本，從而激發(fā)人民創(chuàng)業(yè)的激情，讓我們社會創(chuàng)造的財富如江水一般涌流。經(jīng)濟分析法學的科斯定理給我們的啟示就是，法律保護權(quán)利的方法，“無論如何選擇，都應當以降低交易成本和促進效益最大化為準則?！薄?〕十年前在《房地產(chǎn)管理法》的立法當中，對于城市房地產(chǎn)權(quán)屬的統(tǒng)一登記問題，學者普遍贊成統(tǒng)一登記，但礙于行政機關(guān)的職能調(diào)整等問題，而最終有所妥協(xié)。《房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：“國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！?nbsp;《房地產(chǎn)管理法》同時規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。但歷經(jīng)十年，全國多數(shù)地方均采納房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分離式管理模式，實踐表明，其弊端顯現(xiàn)無疑，亟待改革。

立法機關(guān)創(chuàng)制物權(quán)法這樣一部基本民事法律，就是要改革國家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運行的現(xiàn)狀，改變目前房地產(chǎn)管理部門和國土資源管理部門的行政權(quán)力格局。建設行政、國土資源行政主管部門出于行政權(quán)力擴張的天然行政權(quán)力本性，很難就統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)問題達成共識。對于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu)，法學家梁慧星指出：“有專家說，現(xiàn)在的登記機關(guān)，都是贊成統(tǒng)一登記機關(guān)的，他們所反對的就是統(tǒng)一到其他機關(guān)去。再說我們看到上海等大城市已經(jīng)統(tǒng)一了登記機關(guān)，上海就統(tǒng)一了房屋和土地的登記機關(guān)。那這一個省、一個市都能辦成的事情，我們這樣一個號稱中央集權(quán)的國家的中央政府居然辦不了，使人覺得很可笑。”〔2〕因此，國家立法機關(guān)不僅要聽取建設行政、國土資源行政主管部門對于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu)的意見，更要聽取廣大老百姓的意見，聽取法院、金融機構(gòu)的意見。

完全實現(xiàn)包括城市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前確有相當難度。但是，將房屋和土地的權(quán)屬登記加以統(tǒng)一，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應當是切實可行的。因此，對于房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記機構(gòu)，國家立法機關(guān)聽取建設行政、國土資源行政主管部門的意見，不是可不可行的問題，而是聽取統(tǒng)一登記機構(gòu)的具體操作思路和辦法。物權(quán)法對于不動產(chǎn)當中的房地產(chǎn)登記制度，有這樣幾種選擇模式：

一是將在市、縣設立的房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門，撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu)，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，這是上海、重慶模式。

二是將城市規(guī)劃范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門，而將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農(nóng)地征收時的不同政府部門之間的有效權(quán)力制約，避免了國土資源管理部門在經(jīng)營城市與耕地保護上的兩難選擇，有利于國家實施下一步征地制度改革。同時，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外的房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，由政府兩個不同部門分別進行管理，有競爭有比較，管理得好的部門最終可以交由其履行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)的職能。

三是將房地產(chǎn)的管理職能與登記機構(gòu)的職能分離，在市、縣級政府部門當中設立獨立的房地產(chǎn)登記局。借鑒國家司法考試制度，由國務院建設行政主管部門牽頭國土資源行政主管部門等有關(guān)部門，聯(lián)合房地產(chǎn)登記規(guī)則，出臺統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，研究統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的具體問題，條件成熟時實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。單獨設立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，國家統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度、登記規(guī)則，首先統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記，為將來統(tǒng)一不動產(chǎn)登記進行準備。

二、關(guān)于登記機構(gòu)的登記審查

對于登記機構(gòu)的登記審查，究竟屬形式審查還是實質(zhì)審查，在物權(quán)法起草當中亦有不同看法。目前世界上的不動產(chǎn)登記制度，大體上分為三種，即契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制，我國目前的房地產(chǎn)登記制度介于權(quán)利登記制和托倫斯登記制之間，近似于權(quán)利登記制。我國目前的國情與德國產(chǎn)生權(quán)利登記制的不動產(chǎn)登記制度時的歷史背景相似，就是社會信用缺失，個人和市場經(jīng)濟其他主體的財產(chǎn)不夠穩(wěn)定，急需保護交易安全，強化不動產(chǎn)登記的公信力，增強市場主體和國家的信用。因此，我國的不動產(chǎn)登記制度，應采登記要件主義的權(quán)利登記制。

登記機構(gòu)的登記審查的性質(zhì)與不動產(chǎn)登記制度緊密相關(guān)，契據(jù)登記制對應形式審查，而權(quán)利登記制對應實質(zhì)審查。因此，我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)對于不動產(chǎn)登記，應當屬于實質(zhì)審查。當然，類似于“以事實為依據(jù)，以法律為準繩”當中的事實，不應當是客觀事實，而應為“法律事實”，是一種經(jīng)過質(zhì)證被法官采信的證據(jù)所表達的“事實”。登記機構(gòu)的實質(zhì)審查，絕不意味著登記機構(gòu)對于所有的登記錯誤都應當承擔責任，這種實質(zhì)審查，只能是盡到作為專家的登記官應當盡到的審慎、全面、盡職的審查義務。因此，物權(quán)法出臺之后，急需制定規(guī)定不動產(chǎn)登記官職責、申請登記人權(quán)利義務的不動產(chǎn)登記法，以規(guī)范申請登記人和登記機構(gòu)的法律責任。

三、關(guān)于登記機構(gòu)的過錯賠償

關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)的登記過錯，大體有幾種情形：梁慧星教授講到兩種情況，即“一是當事人故意所為，與登記機關(guān)無關(guān)，那登記機關(guān)不承擔責任；二是登記機關(guān)的過錯，造成了損害，應該承擔責任。”〔3〕以除此以外，還包括申請當事人并非故意但有過錯，登記機構(gòu)盡到了審查的職責，仍然出現(xiàn)的登記錯誤。

追究登記機構(gòu)的不動產(chǎn)登記錯誤的責任，有這樣幾個前提：一是登記機構(gòu)有過錯，即并不是所有登記錯誤都要追究登記機構(gòu)的責任；二是這種過錯給有關(guān)當事人造成了損失；三是對于當事人因登記過錯帶來的損失，登記機構(gòu)僅按照其過錯的程度承擔相應的賠償責任，因為可能遭受損失的人自身也有過錯，或者第三人有過錯，共同導致登記錯誤并造成損失。

登記機構(gòu)因為過錯而需要賠償，賠償機制的建立有幾種選擇：一是國家賠償，不動產(chǎn)登記機構(gòu)造成的損害一般都較大，往往達幾十萬、幾百萬甚至更多，全部讓登記機構(gòu)賠償不盡合理，根據(jù)國家賠償法的有關(guān)規(guī)定，這個賠償就有限制。二是登記機構(gòu)賠償，但登記機構(gòu)不可能有這個賠付能力，否則就要向申請登記人收取較高的登記費用。因此，需要建立專用賠償基金，從登記機構(gòu)收取的登記費當中固定劃撥一定比例納入財政專戶管理。同時，建立登記官的職業(yè)責任保險制度，借助保險機構(gòu)的保險賠償金來彌補賠償基金的不足。登記官從事不動產(chǎn)登記工作雖然屬于公務員性質(zhì)，但其工作確屬于專家工作，與醫(yī)師、律師、注冊會計師、評估師等專業(yè)人士的工作有相似之處，只不過前者為國家機關(guān)工作，其工作是為了賦予不動產(chǎn)登記以公信力，后者為自己工作，屬于自由職業(yè)者。專家的侵權(quán)責任不同于普通侵權(quán)責任，普通侵權(quán)責任的歸責原則是過錯責任原則，損害多少賠付多少，而專家侵權(quán)責任的歸責原則是故意或重大過失才需承擔賠償責任，且其賠償決不應當是損害多少賠付多少，而應當有一個限度，比如其收費的多數(shù)倍來確定賠付限額，不足部分借助于執(zhí)業(yè)（職業(yè)）責任保險來彌補。

    參考文獻：

〔1〕谷春德主編《西方法律思想史》P522，中國人民大學出版社，2004年9月第一版；