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北京房地產(chǎn)論文:北京房地產(chǎn)業(yè)走勢

“由于全球金融體系是建立在以美元為本位的基礎(chǔ)之上，因此美國次貸危機(jī)向金融危機(jī)演變后，迅速向全球擴(kuò)散。英國、日本、歐盟等世界主要經(jīng)濟(jì)體均受其影響，出現(xiàn)了全球性的金融危機(jī)。我國各大、中城市房價(jià)環(huán)比均出現(xiàn)下跌，商品住房成交量大幅下滑，市場觀望氣氛濃厚。2008年三季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值增速從第二季度的10.1％下滑為9.0％，并且有進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。”北京市社會(huì)科學(xué)院副院長梅松在接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)說道。

中國政府基于對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的正確判斷，出臺(tái)了一系列擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平衡較快增長政策措施。去年9月15日，央行六年來首次調(diào)低利率。10月22日，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施出臺(tái)。11月5日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了投資4萬億元的刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施。12月20日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。

北京房價(jià)下降空間不大

2007年的《北京經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》就曾經(jīng)預(yù)測：“北京在接下來的兩到三個(gè)月內(nèi)，房價(jià)有可能繼續(xù)小幅下跌，但隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京的房價(jià)仍然會(huì)轉(zhuǎn)頭繼續(xù)向上攀升。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束以后，北京市房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢，但如果影響北京近年來房價(jià)上漲的因素不發(fā)生根本性的改變，房價(jià)下降的空間不會(huì)很大。”

“從2008年北京房地產(chǎn)市場的走勢來看，北京商品房銷售均價(jià)完全符合我們的預(yù)測?！泵匪蓮?qiáng)調(diào)，北京商品房銷售均價(jià)2008年年初有所回落，在奧運(yùn)會(huì)舉辦前的7月份達(dá)到峰值，隨后8、9月份開始回落。現(xiàn)在支撐北京房價(jià)上漲的基本因素并沒有發(fā)生根本性的改變，但由于國際國內(nèi)市場環(huán)境發(fā)生改變，加上北京經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，因此房價(jià)可能還會(huì)繼續(xù)下降，具體下降的幅度有多大，還有待于對(duì)國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的觀察，但我們?nèi)匀痪S持房價(jià)下降空間不大的預(yù)測。北京的商品住房均價(jià)從普通老百姓購買的角度來說，確實(shí)已經(jīng)比較高了，超過了一般老百姓的實(shí)際購買能力。并且許多已經(jīng)購買了商品房的業(yè)主也在承受著巨大的還貸款壓力。北京的房地產(chǎn)開發(fā)商理智地面對(duì)市場變化，促使房價(jià)理性地回歸，這不僅是應(yīng)該的，而且也是十分必要的。

與此同時(shí)也要看到，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)仍然較大，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響也相當(dāng)大。2008年前三季度，北京建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增加值總額為683.34億元，占北京GDP的9％，這幾年來一直是北京經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)有利于北京經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。主要應(yīng)該從以下三個(gè)方面著手。

第一，加快保障性住房的建設(shè)和配售。當(dāng)前尤其要加快保障性住房的銷售特別是預(yù)售，以促使資金盡快回收，從而保證更大規(guī)模的保障性住房建設(shè)的資金需求。

第二，進(jìn)一步鼓勵(lì)自住型和改善型住房消費(fèi)。在國家已出臺(tái)的首次和第二次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策的基礎(chǔ)上，北京還可采取降低中間環(huán)節(jié)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，給市民購買自住普通商品房一定的補(bǔ)貼或退稅等辦法。

第三，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性對(duì)待市場變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬直接和間接融資渠道，滿足其合理的融資需求。

看房地產(chǎn)業(yè)未來走勢

2008年北京市住宅市場出現(xiàn)了房屋銷售量、銷售價(jià)齊衰、開發(fā)投資大幅下滑的供需雙向疲軟態(tài)勢。截至三季度末，開發(fā)投資出現(xiàn)2003年以來的首度負(fù)增長（－8.12％），施工面積、新開工面積和竣工面積均出現(xiàn)負(fù)增長。7月份以來，多塊土地甚至限價(jià)房土地的流拍，反映出了開發(fā)商對(duì)北京市住宅市場未來的不樂觀預(yù)期和投資意愿的大幅下降。住宅空置面積的下降，證實(shí)了實(shí)際需求的存在，但主要受心理預(yù)期的影響，北京市住宅市場有效需求受到了嚴(yán)重抑制，多年來少有的“婚育”雙高峰都沒能帶來有效需求的釋放，一、二手房銷售均出現(xiàn)負(fù)增長。

北京市經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)研究部齊心博士在2009版《北京經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》的專稿中指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域需要關(guān)注以下三個(gè)問題：住宅市場供需雙向疲軟、商業(yè)地產(chǎn)明顯供過于求、改善性住房需求受到明顯抑制。

北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦，刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，部分開發(fā)商將未來三年甚至更長計(jì)劃的項(xiàng)目都集中在奧運(yùn)前開發(fā)，使商業(yè)項(xiàng)目在近兩年出現(xiàn)了井噴，造成北京市商業(yè)地產(chǎn)供給明顯過剩。2008年1～9月份，寫字樓和商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房竣工面積在房地產(chǎn)竣工面積下降7％的背景下，分別實(shí)現(xiàn)了119.73％和14.5％的增長；與此同時(shí)，空置面積分別增長了14.92％和24.65％。非理性的集中開發(fā)和世界經(jīng)濟(jì)下行的影響，給奧運(yùn)會(huì)后部分商業(yè)項(xiàng)目、尤其是高端商業(yè)項(xiàng)目帶來了巨大的生存壓力。

2009年，世界經(jīng)濟(jì)仍將處于調(diào)整期，面臨衰退的風(fēng)險(xiǎn)加大，美國等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。全球金融危機(jī)仍將持續(xù)，全球信貸市場將出現(xiàn)空前審慎，隨著人民幣升值的放緩和全球聯(lián)合降息，游資重新規(guī)模性流動(dòng)的可能性增加。我國房地產(chǎn)運(yùn)行的政策環(huán)境將有所放松，但市場信心的恢復(fù)仍需時(shí)日。

2009年北京市房地產(chǎn)市場走勢主要包括以下五個(gè)方面：

一、土地供給依然充足，信貸形勢依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長穩(wěn)步回升。

雖然2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長大幅下降，但用于一級(jí)開發(fā)的土地投資保持了30％以上的增長，2009年土地供給仍將十分充足。雖然國家整體貸款規(guī)模增加，但受到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重大項(xiàng)目需求的擠壓以及銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不景氣的預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)貸款形勢依然嚴(yán)峻。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長將在2008年三季度達(dá)到階段性底部后逐步攀升，預(yù)計(jì)2009年全年達(dá)到13％的增長。

二、房地產(chǎn)供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異

住宅供給不樂觀，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過剩，保障性住房供給力度不斷加大。2008年北京市住宅施工面積和新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)周期為2、3年，所以2009年竣工面積很不樂觀；2008年三季度，北京市預(yù)售許可取證項(xiàng)目個(gè)數(shù)和預(yù)售面積均出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商信心明顯不足，2009年上市項(xiàng)目套數(shù)預(yù)期下降。與住宅形成鮮明對(duì)比的是，2008年商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅增長，空置面積不斷上升，在經(jīng)濟(jì)景氣下滑的2009年，北京市商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)過剩。在保障完成《住房用地規(guī)劃》要求的情況下，保障性住房的供給規(guī)模仍將逐年擴(kuò)大。

三、市場需求依然低迷

雖然國家出臺(tái)了多項(xiàng)刺激購房政策，但在北京市居民增收放緩、對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)悲觀預(yù)期下，實(shí)際購房需求短時(shí)間難以被激發(fā)釋放；其中，首次購房需求將部分得到釋放，但改善性需求難有改觀，投資性需求仍將被極大抑制，住宅購買觀望氣氛仍將濃厚；在經(jīng)濟(jì)下行期，企業(yè)投資謹(jǐn)慎，再加上預(yù)期外資回流，北京市商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際需求仍然相對(duì)不足。

四、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)調(diào)整

受銷售不景氣、信心恢復(fù)困難、大規(guī)模保障性住房價(jià)格偏低的影響，房價(jià)整體仍將有小幅調(diào)整空間，但不同區(qū)位和不同檔次的房價(jià)將呈現(xiàn)差異化演變，預(yù)計(jì)個(gè)別地區(qū)最大降幅將達(dá)到20％左右，黃金地段、新開地鐵沿線房價(jià)仍將保持穩(wěn)健。

五、房地產(chǎn)市場體系逐步完善

在各種交易稅費(fèi)下調(diào)和預(yù)期進(jìn)一步下調(diào)或減免的刺激下，二手房交易或?qū)⑵蠓€(wěn)，租賃市場仍將延續(xù)2008年的繁榮態(tài)勢，房地產(chǎn)二手市場日趨成熟，北京市房地產(chǎn)市場體系將逐步完善。隨著租房價(jià)格的不斷上漲，商品房的租售

比在2008年10月的1∶341（上年同期為1∶396）的基礎(chǔ)上繼續(xù)上升，向1∶200～1∶300的合理區(qū)間靠攏。

政府要讓利于房地產(chǎn)供需雙方

要保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，究竟應(yīng)該怎么做？

一、調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，政府要讓利于房地產(chǎn)供需雙方

在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，只有改善居民收入預(yù)期，才有釋放購房需求的可能。因此，政府要調(diào)整原有的財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，加大對(duì)教育、社會(huì)保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域的支出比例，建議將每年財(cái)政盈余按比例直接轉(zhuǎn)入社保支出項(xiàng)目，增加居民進(jìn)行購房消費(fèi)支出的信心和能力。適當(dāng)降低購買商業(yè)用房的稅費(fèi)比例，尤其是對(duì)創(chuàng)業(yè)型群體購房、高端產(chǎn)業(yè)群體購房給予一定的稅收優(yōu)惠。在開發(fā)商信心不足、預(yù)期供給下降的形勢下，政府應(yīng)適度讓利，以刺激開發(fā)的積極性?？梢圆扇p免相關(guān)拿地手續(xù)費(fèi)用、進(jìn)行土地增值收益分成、鼓勵(lì)一、二級(jí)土地開發(fā)聯(lián)動(dòng)等措施。由于目前經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)主要由國有和市屬房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，利潤極低，很多處于虧損邊緣，極大地影響了這些企業(yè)的經(jīng)營和盈利能力，建議財(cái)政設(shè)立經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)支出，政府和國有企業(yè)一起承擔(dān)這項(xiàng)民生責(zé)任。

二、完善第二套房政策，釋放改善性需求

在國家出臺(tái)刺激首次購買小面積住房需求政策的同時(shí)，要適度刺激中等收入人群存在的巨大的改善性購房需求。從制度設(shè)計(jì)上，對(duì)購買第二套住房的認(rèn)定進(jìn)行補(bǔ)充說明，將在購買較大面積住房1～2年內(nèi)同時(shí)出售原有住房的排除在購買第二套住房之外，將已經(jīng)征收的上浮利息在出售原有住房后，在總還款額中進(jìn)行沖銷，超額首付在重新計(jì)算后可以部分退還。

三、個(gè)稅和房貸聯(lián)動(dòng)，挖掘公積金貸款潛力

在國家即將提高個(gè)稅起征點(diǎn)的預(yù)期下，針對(duì)北京市購房群體進(jìn)行一定微調(diào)：可以在納稅前，提前扣除房貸月供，對(duì)剩余月收入征收個(gè)人所得稅；可以對(duì)購房者在購房后開始還貸日起，按比例返還個(gè)人所得稅；或在支付首付時(shí)進(jìn)行一次性退稅。進(jìn)一步降低購房相關(guān)稅費(fèi)，尤其是二手房交易中間環(huán)節(jié)收費(fèi)，可以采取取消兩年以上二手房交易營業(yè)稅等方法。進(jìn)一步下調(diào)公積金貸款利率，提高公積金貸款額度和還款年限，尤其是對(duì)夫妻雙方都繳存公積金的家庭，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)行貸款優(yōu)惠，并監(jiān)督銀行積極實(shí)行。

四、加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度，從制度設(shè)計(jì)上對(duì)限價(jià)房進(jìn)行改造

進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)力度，并將保障性住房建設(shè)選址與北京市軌道交通建設(shè)緊密結(jié)合，既解決住房需求，也緩解了城市地面交通壓力；將保障性住房建設(shè)和北京市南城發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，降低政府和企業(yè)的成本，加快南城建設(shè)步伐。著手對(duì)已經(jīng)成為“雞肋”的限價(jià)房進(jìn)行改造：要保證限價(jià)房供給，政府就要給開發(fā)商適度讓利，可以采取土地出讓金分成、減免稅費(fèi)等措施；要保障購房者利益，就要根據(jù)市場變化，適度調(diào)整銷售價(jià)格，并進(jìn)一步明確產(chǎn)權(quán)歸屬；或者直接讓限價(jià)房淡出市場。

北京房地產(chǎn)論文:北京房地產(chǎn)投資“錢”景

北京市投資類物業(yè)的形成大約有10年的歷史，從早期的單純以寫字樓為主體的市場演變成如今的多類型、多檔次、投資類物業(yè)出租市場。目前市場上，投資類物業(yè)主要有寫字樓、公寓、商鋪。分布區(qū)域主要集中在二環(huán)線及周邊，中央商務(wù)區(qū)及周邊，燕莎商圈，亞運(yùn)村商圈，中關(guān)村商圈。目前北京市的投資類物業(yè)市場正處于快速發(fā)展階段，在項(xiàng)目的銷售過程中，投資類客戶逐步增多，投資購買意向趨濃，房地產(chǎn)的保值增值功能逐漸顯現(xiàn)。

北京市投資類物業(yè)市場發(fā)展前景看好，投資熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)項(xiàng)目增多。建立在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢的基礎(chǔ)上，北京市房地產(chǎn)投資熱潮有望升溫，以自用為目的購買動(dòng)機(jī)日漸增多。但隨著存量的加大，投資類物業(yè)出租市場的競爭會(huì)變大，投資回報(bào)率有望趨于合理。目前在北京投資類物業(yè)出租市場上，正常投資回報(bào)率大約在10％～15％之間，當(dāng)然具體到不同的物業(yè)類型和不同的片區(qū)，投資回報(bào)率有所不同。就寫字樓出租市場而言，正常投資回報(bào)率多在12％以上；公寓出租市場的投資回報(bào)率約在10％左右，而商鋪的投資回報(bào)率的變化范圍較大，商務(wù)氛圍較濃的區(qū)域的回報(bào)率可能會(huì)超過15％。

作為投資型物業(yè)應(yīng)具備以下一些必要條件：

第一是地段，即物業(yè)所處位置是否在大型商圈內(nèi)或靠近商圈，是否在人流集中的地區(qū)，是否有使用該類物業(yè)的客戶等，地段基本決定了投資價(jià)值。

第二是影響物業(yè)本身品質(zhì)的各項(xiàng)條件，現(xiàn)以居住型物業(yè)為例，列舉如下：

自然條件。房屋的自然條件包括日照、溫度、風(fēng)向等氣象條件和房屋景觀、小區(qū)綠化、是否臨水等人文條件，以及有無空氣、水流等公害污染等。

環(huán)境條件。環(huán)境條件主要是指小區(qū)所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、小區(qū)周邊建筑物景觀、小區(qū)物業(yè)管理水平等方面。

交通條件。交通條件主要是指城市及居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的建立、道路等級(jí)、道路通過能力、交通設(shè)施是否齊全。

配套條件。配套條件主要是指小區(qū)內(nèi)的水、電氣、熱、電視、電話等管線網(wǎng)絡(luò)、學(xué)校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂等設(shè)施的配套情況。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地段房屋的附加價(jià)值及升值潛力。

但需要說明的是雖然一些黃金地段物業(yè)的價(jià)格不斷攀升，但隨著城市交通和其他基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，非熱點(diǎn)區(qū)域的物業(yè)投資回報(bào)可能會(huì)更好一些。因此除了地段以外還可以關(guān)注物業(yè)的稀缺性。投資性物業(yè)的最佳位置應(yīng)該是交通便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的地區(qū)。目前在北京主要集中在城市交通樞紐、三大商圈、長安街沿線、大型商業(yè)街區(qū)、使館區(qū)以及隨著城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而發(fā)展起來的新區(qū)等區(qū)域。

10年前的北京，曾經(jīng)風(fēng)行過買房投資，但在當(dāng)時(shí)，市場尚未完全開放，物業(yè)較少且相互間無甚競爭，投資者中部分為先富起來的內(nèi)地人士及部分港澳人士，其行為也多是炒作為主(炒樓花)的自發(fā)行為，經(jīng)過10年的發(fā)展，產(chǎn)品與市場環(huán)境已逐漸走向成熟，在市場與媒體的引導(dǎo)下，投資行為日漸理性化，過去的自發(fā)行為變成如今的自覺行為。而目前的投資者中絕大部分為內(nèi)地人士，由于房地產(chǎn)投資物業(yè)種類較多，在投資金額亦有很大差別，所以無法籠統(tǒng)的說出所有客群的特征，一般情況下，根據(jù)其購買物業(yè)的檔次和投資金額把投資者分成高檔物業(yè)投資者(大額投資者)和普通投資者(小額投資者)，然后再進(jìn)行分別描述。就目前而言，所謂的投資者主要是針對(duì)高檔物業(yè)而言，即面向高檔物業(yè)，如高檔公寓、別墅、商住兩用房、寫字樓、大型商鋪等進(jìn)行投資的客戶，這部分客戶中，自由職業(yè)者、民營、私企老板約占80％左右的比例，其次多為金融證券、IT、律師等行業(yè)中的佼佼者。年齡結(jié)構(gòu)呈棗核形分布，31歲～45歲之間的客戶占到九成，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源及足夠的支付能力，對(duì)將來發(fā)展預(yù)期良好?？偟膩碚f，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，相對(duì)也比較具有投資概念。

值得關(guān)注的是，最近一段時(shí)期，港人在內(nèi)地投資置業(yè)的風(fēng)氣日盛，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年港人在內(nèi)地置業(yè)共達(dá)到19500個(gè)單位，與2000年相比增長15％，總金額達(dá)到87.75億元，增長29％，預(yù)計(jì)今年港人在內(nèi)地置業(yè)的單位總量會(huì)在此基礎(chǔ)上再度增長12.8％，總金額會(huì)相應(yīng)增長到23％。其購買單位主要分布在北京、深圳、上海、廣州等地，在2000年港人置業(yè)行為中，投資比重僅占到7％，而在2001年，這個(gè)比例達(dá)到10％，預(yù)計(jì)今年的比例為15％～20％，回報(bào)率是置業(yè)中首要考慮的因素之一。

從總體上來說，商鋪和寫字樓物業(yè)的投資前景還是看好的，就寫字樓市場而言，目前市場上人氣旺盛，入住率和租金水平節(jié)節(jié)上升，投資者的信心也全線飄紅，歸納起來有幾方面原因：一是寫字樓的客群中有相當(dāng)一部分是來自于國外的大型企業(yè)財(cái)團(tuán)，因此與國際接軌較早，市場也比較成熟；二是目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)還處于高速增長期，對(duì)寫字樓的市場需求量不會(huì)萎縮，在這里要特別提到民間資本問題，多年來默默無聞的民間資本會(huì)在短期內(nèi)浮出水面并成為今后經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)，其相應(yīng)的需求量也是非同小可的；三是在未來幾年內(nèi)，隨著中國資本市場逐步放開，屆時(shí)會(huì)有以金融、保險(xiǎn)、電信、物流等行業(yè)為首的一大批外資企業(yè)進(jìn)入中國，市場預(yù)期較高；四是目前北京的辦公成本在世界排名28位，與世界經(jīng)濟(jì)中心的地位并不相符，預(yù)計(jì)今后上升空間較大。完善的市場環(huán)境＋新的內(nèi)、外需求＋升值潛力，在這種情況下，市場想不熱都難。

實(shí)際上許多開發(fā)商早以把目光投向幾年后的市場，并瞄準(zhǔn)CBD、金融街、中關(guān)村三大板塊，但目前市場上的新項(xiàng)目并不是很多，主要是由于三大板塊規(guī)劃方案的出臺(tái)只是近期的事，另外寫字樓從立項(xiàng)到建設(shè)竣工，開發(fā)周期也比較長。隨著三大板塊規(guī)劃的出臺(tái)，預(yù)計(jì)在未來的5年內(nèi)會(huì)有1000萬平米的供應(yīng)量，雖然如此大的供應(yīng)量是前所未有的，但如果在政府宏觀調(diào)控下，分階段逐步推出，相信消化起來也不會(huì)是難事。由于北京特別是在三大板塊區(qū)域，土地資源是有限的，所以即使短期內(nèi)供應(yīng)量相對(duì)過剩，但長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也可以提供更多的市場需求來消化掉。

總之，大勢雖好，仍需謹(jǐn)慎把握。正如“牛市”里也有人賠錢一樣，沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資是不存在的。與居住型物業(yè)相比，寫字樓投資存在著資金投入大、回報(bào)率高、存量難以掌握、需求不穩(wěn)定、受經(jīng)濟(jì)形勢影響大、適合長期持有經(jīng)營而非短期炒作獲利等特點(diǎn)，要求投資者具備一定的專業(yè)知識(shí)，對(duì)宏觀市場的正確了解以及良好的心態(tài)。

商鋪是近年來才興起的投資熱點(diǎn)，之所以稱之為熱點(diǎn)，與當(dāng)前的市場需求以及它自身的特點(diǎn)是密不可分的。

從宏觀角度來看，我國經(jīng)濟(jì)正處于由投資型經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換的過程中，這是由市場經(jīng)濟(jì)而非人為因素決定的，因此在今后很長的一段時(shí)期內(nèi)對(duì)商鋪有很大的需求量，但是商鋪?zhàn)鳛橐环N能產(chǎn)生商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)，適合其開發(fā)的土地供應(yīng)有限，通常較為緊缺，因而導(dǎo)致市場需求大，就北京目前而言，雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足，特別是近幾年來，在舊城拆遷改造過程中，也拆掉了一部分商鋪，因此進(jìn)一步加大了供需矛盾。另外北京連續(xù)多年GDP增幅均超過兩位數(shù)，經(jīng)濟(jì)活躍帶動(dòng)商業(yè)繁榮，進(jìn)而導(dǎo)致商鋪需求擴(kuò)大。中國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售、金融、服務(wù)業(yè)等率先開放，國外零售業(yè)巨頭準(zhǔn)備正式進(jìn)入中國市場。為應(yīng)對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢，許多銀行、零售商等已開始了新的“圈地運(yùn)動(dòng)”，商鋪正是所謂商家必爭之地。

商鋪的特點(diǎn)是：回報(bào)率高，可以達(dá)到15％以上，在地塊炒熱的情況下，達(dá)到20％也并不奇怪；投資獲利方式靈活，即可以從行業(yè)經(jīng)營中獲利，也可以很快轉(zhuǎn)手變現(xiàn)而獲取巨額利潤；穩(wěn)定性強(qiáng)是商鋪的另一優(yōu)勢，租約通常為3至5年，或更長，因?yàn)槌凶鈶粼谘b修投資、贏利預(yù)期上有長期規(guī)劃；長期升值，商鋪不會(huì)因時(shí)間增長而降低其價(jià)值，好的商鋪還會(huì)因其稀有性而隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。旺盛的市場需求、高回報(bào)、穩(wěn)定、長期升值等諸多因素，把今年的商鋪市場襯托的非?；馃幔@是對(duì)去年下半年至今，京城商鋪空置率下降，租金上調(diào)現(xiàn)象最好的解釋。

但是商鋪類投資與其它類物業(yè)投資相比更顯專業(yè)，因?yàn)槁鋵?shí)到最終使用者上，還是要依靠經(jīng)營而收益，是純商業(yè)行為，因此對(duì)開發(fā)商和物業(yè)管理商的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求更高。另外經(jīng)濟(jì)形勢變化以及國民消費(fèi)水準(zhǔn)的增減，也是影響投資、收益的主要因素。

今年北京投資地產(chǎn)市場中居住類物業(yè)、寫字樓商鋪，這三者都會(huì)有熱點(diǎn)出現(xiàn)，這與北京市的總體規(guī)劃有關(guān)，但是程度不同，范圍也不同。從這個(gè)角度說，居住類物業(yè)會(huì)產(chǎn)生局部亮點(diǎn)，寫字樓市場要依托三大板塊，商鋪是普遍看好，從而造成寫字樓優(yōu)于居住物業(yè)，而商鋪又優(yōu)于寫字樓的局面。就商鋪而言，新的北京城市規(guī)劃會(huì)造就新的行業(yè)類特色商業(yè)區(qū)域，永久性的商業(yè)設(shè)施會(huì)取代目前的小型商場和臨街商業(yè)鋪面，這可能是今年最大的投資熱點(diǎn)。但不管怎么說，只有政策導(dǎo)向和市場導(dǎo)向才能決定熱點(diǎn)和投資機(jī)會(huì)。

北京房地產(chǎn)論文:北京房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀實(shí)證分析

[摘要]本文基于當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場開發(fā)投資現(xiàn)狀，從總量和結(jié)構(gòu)兩方面進(jìn)行了深入的分析，指出其中存在的問題及產(chǎn)生的影響，并提出了相關(guān)政策建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開發(fā)投資；政策建議

1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀

近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)重要增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。

1.1　北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況

2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長。

從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長特征，(見表1)。

1.2　房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況

按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購置費(fèi)用以及土地購置費(fèi)用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。

2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置兩項(xiàng)費(fèi)用則相對(duì)穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。

從土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動(dòng)情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費(fèi)為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個(gè)百分點(diǎn)。

2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議

根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場中土地價(jià)格有了大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對(duì)于土地的投資。

20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤，90年代末的亞洲金融危機(jī)，以及2007年以來的美國金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對(duì)長期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整。

北京房地產(chǎn)論文:北京房地產(chǎn)開發(fā)中的閑置土地問題

［摘 要］本文基于當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場開發(fā)投資現(xiàn)狀,結(jié)合2005―2009年的相關(guān)數(shù)據(jù),對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)證分析，并針對(duì)投資過熱和閑置土地問題提出了相關(guān)政策建議。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；閑置土地；政策建議

1 北京房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀

近年來,北京經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,取得了巨大的成就。同時(shí),北京市房地產(chǎn)市場也一路高歌,房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增長,商品房價(jià)格大幅飆升,如此高漲的樓市引起社會(huì)的普遍關(guān)注。

（1）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過大,樓市過熱。根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律,在房地產(chǎn)快速發(fā)展期,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25%~35%是合理區(qū)間,房地產(chǎn)投資占GDP比重在8%~12%是合理區(qū)間（劉春蘭,2007）,超過上限,過熱特征開始出現(xiàn)。從下表可以看出,2005―2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35%,2005―2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20%左右,兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均顯示出房地產(chǎn)開發(fā)過熱,應(yīng)引起重視。

（2）土地占用資金過多,閑置土地問題嚴(yán)重。2005―2009年,北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元,增長149.0%,同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3%。一方面,國家在2005年實(shí)行了包括“暫停審批”在內(nèi)的嚴(yán)格土地政策,使得市場上土地供應(yīng)減少,由于供小于求,土地價(jià)格在2005―2009年有了大幅的上漲。

另一方面,則是由于房地產(chǎn)開發(fā)商有意“囤地”的行為。由于囤地可帶來巨額回報(bào),“囤地”已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)慣用的贏利手段,開發(fā)商對(duì)于囤地樂此不疲。通過前后數(shù)據(jù)對(duì)比分析可發(fā)現(xiàn),從約定開工時(shí)間看,經(jīng)過10多年的囤積,增值高達(dá)幾十倍甚至上百倍。例如,2004年,泛海建設(shè)集團(tuán)股份與北京市國土局簽訂東四環(huán)的土地合同,但直至目前這4塊土地仍未開工建設(shè),閑置期長達(dá)6年。目前這里新房均價(jià)估計(jì)超過45000元/平方米,而2004年該地區(qū)房價(jià)僅為18000元/平方米,按照二期項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積87.31萬平方米推算,這4塊地的升值額度達(dá)到237億元。

閑置土地問題已成為關(guān)系到地價(jià)、房價(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控乃至社會(huì)民生、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式等系列重大問題。為此,2010年7月30日,國土部《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》,強(qiáng)調(diào)會(huì)進(jìn)一步嚴(yán)厲打擊囤地、閑地、炒地行為。根據(jù)國土部調(diào)查表顯示,截至2009年9月30日,全國共閑置土地1457宗,閑置面積14.7萬畝,合同總價(jià)款為256.1億元。其中北京閑置土地共160宗,閑置面積為1.1萬畝,合同總價(jià)款為57.9億元。其中合同總價(jià)款這一項(xiàng)北京占到了全國的1/3還多。

2 北京閑置土地的政策建議

北京市政府近年來對(duì)閑置土地的問題已有重視,但是重視的程度仍需加強(qiáng)。土地閑置問題的產(chǎn)生有著復(fù)雜的原因,和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)利益相關(guān)聯(lián)。政府有關(guān)機(jī)關(guān)要首先以身作則,依法辦事,透明審批程序,及時(shí)調(diào)查摸清閑置土地的最新情況,并及時(shí)將閑置土地的信息公布于眾,接受人民的監(jiān)督。作為市場中立者積極維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行,杜絕過多的行政干預(yù)。另外,土地閑置是影響地價(jià)的重要因素,從而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生影響。要嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī),對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)開發(fā)商有意的囤地牟利行為予以堅(jiān)決嚴(yán)厲制裁,對(duì)于違法的“地王”現(xiàn)象更要追究其法律責(zé)任。由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是個(gè)系統(tǒng)工程,要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性,加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨,因此有必要對(duì)長期的調(diào)控目標(biāo)做出進(jìn)一步明確,并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整。

北京房地產(chǎn)論文:北京房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期

1998年，我國實(shí)行住房分配貨幣化改革，自此房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入迅猛的市場化發(fā)展階段。2008年末，在全球金融危機(jī)背景下，中央和地方又密集出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，并已對(duì)市場產(chǎn)生一定影響。

但通過對(duì)1998年以來北京市房地產(chǎn)市場景氣周期分析可看出：本市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)及其影響因素現(xiàn)已發(fā)生改變，政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場的影響效果也發(fā)生變化，在本輪宏觀調(diào)控的大背景下，本市應(yīng)相機(jī)抉擇，調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控取向。

不同時(shí)期房地產(chǎn)政策調(diào)控效果有異

我們對(duì)1998年以來各階段仔細(xì)梳理后發(fā)現(xiàn)，不同周期內(nèi)，政策對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果有異。

第一個(gè)周期(1998-2003年)政策調(diào)控效果顯著。1998年在國家啟動(dòng)內(nèi)需的大背景下，中央開始實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，本市房地產(chǎn)市場需求逐步得到釋放，需求增加刺激供給上升，供需雙旺帶動(dòng)周期上行。2002年，全國出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，中央開始收緊土地閘門，國土資源部下發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》：國家六部委共同頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》：本市出臺(tái)33號(hào)令《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》等政策，導(dǎo)致當(dāng)年本市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長應(yīng)聲而落，帶動(dòng)周期下行。

第二個(gè)周期(2003-2006年)，政策調(diào)控產(chǎn)生較好效果。2001年，世界發(fā)達(dá)國家不約而同采取頻繁的、幅度較大的降息行動(dòng)以刺激經(jīng)濟(jì)。為防通貨緊縮，2002年央行先后下調(diào)公積金貸款利率和人民幣存貸款利率，本市也將購房征收契稅稅率由原總購房款的4％降為3％；但房地產(chǎn)市場需求的釋放延遲到2003年末，并因此帶來周期上行。到2004年下半年，投資過熱明顯得到控制，但商品房價(jià)格仍繼續(xù)攀升。為穩(wěn)定房價(jià)，中央先后頒布新舊“國八條”，從房價(jià)、土地供應(yīng)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)拆遷、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入。同年，國務(wù)院提高了包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)由20％及以上提高到35％及以上；本市國土房管局聯(lián)合四部門制定《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長于2005年跌落至個(gè)位數(shù)，帶動(dòng)周期下行。

第三個(gè)周期(2006年至今)政策調(diào)控效果低于預(yù)期。2006年下半年以來，需求大量釋放再度帶動(dòng)本市房地產(chǎn)周期上行。房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)跨越式攀升，為穩(wěn)定房價(jià)，國家出臺(tái)以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)的“國六條”；并及時(shí)啟動(dòng)金融服務(wù)，出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，“一費(fèi)二稅”上調(diào)等多項(xiàng)調(diào)控政策，同時(shí)央行收緊銀根，但卻收效甚微。直至2007年末，因?yàn)閮r(jià)格漲幅過大，剛性需求增長開始下降，同時(shí)受人民銀行銀監(jiān)會(huì)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》即“二套房政策”影響，投資需求大幅下降，房地產(chǎn)市場火爆行情出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，并進(jìn)入下行周期。

由以上分析可看出，1998年以來本市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的三次上行均是由需求增加引起。由于本市長期一直存在巨大需求，只要存在合理預(yù)期，即使是小幅稅費(fèi)減免政策也能起到顯著刺激作用。前兩次周期波動(dòng)下行是受政策調(diào)控影響帶來供給下降導(dǎo)致，而第三輪周期下行主要是由價(jià)格過高導(dǎo)致需求下降引發(fā)。價(jià)格對(duì)資源配置、市場供需的調(diào)節(jié)作用開始顯現(xiàn)。

政策調(diào)控應(yīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期

從分析看出，本市房地產(chǎn)市場的市場化程度正日益提高，隨著價(jià)格對(duì)市場供求的調(diào)節(jié)作用日益顯著，部分政策的影響效果開始降低。面向房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控取向應(yīng)進(jìn)行三個(gè)轉(zhuǎn)變：由總量控制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整，由一級(jí)市場調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)，由短期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向長期規(guī)劃。

(一)由總量控制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整

從房地產(chǎn)市場供需看，政策調(diào)控對(duì)供需結(jié)構(gòu)的影響明顯大于對(duì)總量調(diào)控的影響。從需求角度看，分別針對(duì)剛性需求、投資需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整政策因其針對(duì)性強(qiáng)，可操作性強(qiáng)，往往會(huì)取得顯著成效(典型的包括“二套房政策”)。從供給角度看，對(duì)不同規(guī)劃用途土地的供給調(diào)整(如減少別墅用地供給)，對(duì)不同房屋建筑面積占市場比例的規(guī)定(如“70、90”政策)等都有效地影響了實(shí)際供給。從整體來看，房地產(chǎn)市場供需總量調(diào)節(jié)應(yīng)由價(jià)格決定，尤其是商品房的供需，政府調(diào)節(jié)力量應(yīng)主要集中于保障性住房的開發(fā)、建設(shè)、租賃、出售等方面。在保障性住房達(dá)到一定規(guī)模的基礎(chǔ)上，地方政府可通過保障性住房的供給量來適度調(diào)節(jié)市場供需平衡，通過保障性住房的價(jià)格議定影響周邊商品房價(jià)格。雖然近年來本市加大了保障性住房的開發(fā)建設(shè)力度，但仍與實(shí)際需求存在較大差距，因此繼續(xù)增加保障性住房的建設(shè)力度將成為現(xiàn)階段的調(diào)控重點(diǎn)。

(二)由一級(jí)市場調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)

房地產(chǎn)市場從產(chǎn)品供給方式看，分為增量房市場和存量房市場。由于數(shù)據(jù)信息限制，上文分析僅局限于增量房市場即新房市場，而實(shí)際上，由于擁有一定數(shù)量的央產(chǎn)房和占比達(dá)到20％以上的投機(jī)需求的存在，本市存量房市場已達(dá)到一定規(guī)模。但由于存量房市場信息不對(duì)稱，資料不透明等多重因素，很大程度上制約了本市存量房市場的發(fā)展。為刺激存量房市場交易，本市已開始籌建存量房交易市場，但信息不對(duì)稱等因素仍是其發(fā)展瓶頸。存量房市場的發(fā)展有利于形成住房梯級(jí)消費(fèi)，促進(jìn)增量房市場發(fā)展。因此應(yīng)將主要針對(duì)增量房市場的調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)調(diào)控：加快本市央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定及認(rèn)購工作；進(jìn)行全市房地產(chǎn)多級(jí)市場盤點(diǎn)普查，及時(shí)公開、公布各級(jí)市場房源信息，合理引導(dǎo)投資需求，增加存量房市場活力，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求預(yù)期及偏好，形成本市住房梯級(jí)消費(fèi)。

(三)由短期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向長期規(guī)劃

在經(jīng)濟(jì)下行期，政府加大對(duì)投資，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資的刺激力度，是短期內(nèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的有效舉措，但以保增長為主的短期政策目標(biāo)卻與優(yōu)化結(jié)構(gòu)調(diào)整為主的長期目標(biāo)出現(xiàn)背離。在2008年本市房地產(chǎn)市場剛開始理性回歸時(shí)，在中央及本市保增長政策影響下，本應(yīng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰沒有出現(xiàn)，本已開始行業(yè)整合的房地產(chǎn)中介業(yè)離散度再次加大，甚至剛出現(xiàn)小幅回調(diào)的房地產(chǎn)價(jià)格又開始回升。經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是自然規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)市場的短期政策調(diào)控難以避免，但短期調(diào)整應(yīng)在堅(jiān)持長期發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上相機(jī)抉擇。制定符合本市長期發(fā)展戰(zhàn)略的“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃”將成為指導(dǎo)本市房地產(chǎn)市場政策調(diào)控基調(diào)的重要保障。

北京房地產(chǎn)論文:防范北京房地產(chǎn)市場外資風(fēng)險(xiǎn)

大量外資造成房地產(chǎn)高熱不止

目前，我國房地產(chǎn)需求非常旺盛,房價(jià)仍然有上漲趨勢。只要房價(jià)漲,這些房地產(chǎn)商的利潤就會(huì)源源不斷地增加。此外，人民幣升值也是外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)重要因素之一。由于我國實(shí)行了比較嚴(yán)格的外匯管理制度，因此一些“熱錢”流入中國將會(huì)顯得非常困難，然而通過投資房地產(chǎn)就在一定程度上能夠避免這些管制。外資大量涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，將對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多方面不利影響。

推動(dòng)房價(jià)上漲，使中央政府調(diào)控房價(jià)的意圖更難實(shí)現(xiàn)。大量外資進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場抬高中國的房價(jià)，一方面會(huì)激勵(lì)政府在極短的時(shí)間內(nèi)揮霍既定的土地，損害下一代國人的利益；另一方面會(huì)誘導(dǎo)國內(nèi)大量的企業(yè)也涌入房地產(chǎn)市場，繼續(xù)推高房價(jià)。事實(shí)表明，國內(nèi)不少地方的房價(jià)，先是外資進(jìn)入，然后是外地資金進(jìn)入，最后和本地資金一起對(duì)土地價(jià)格、房價(jià)進(jìn)行炒作。而房價(jià)的快速飚升，不僅會(huì)把絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用衽懦诜康禺a(chǎn)市場之外，嚴(yán)重?fù)p害國內(nèi)居民的住房福利水平，還容易使房地產(chǎn)市場的泡沫膨脹。泡沫總有破滅的一天。當(dāng)外資在中國房地產(chǎn)市場獲得了暴利而撤出中國市場的時(shí)候，房地產(chǎn)泡沫破滅的惡果就要國內(nèi)廣大民眾來承擔(dān)了。

產(chǎn)生對(duì)內(nèi)資的擠出效應(yīng)。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，我國目前實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了局部的資本過剩，實(shí)物領(lǐng)域中的有利投資機(jī)會(huì)已不充足，局部地區(qū)的資本過剩明顯存在。近年來我國金融市場存在的長期低利率、信貸資金大規(guī)模存貸差、銀行對(duì)房貸的高積極性等現(xiàn)象都表明了這一點(diǎn)。在這種情況下，外資直接投資的過度流入很容易形成對(duì)內(nèi)資的大規(guī)模擠出，影響國內(nèi)資本的合理流向，使內(nèi)資在缺乏有利的實(shí)業(yè)投資機(jī)會(huì)的情況下流向虛擬市場，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

影響貨幣政策的有效性，干擾宏觀調(diào)控。流動(dòng)性過剩、銀行信貸增長過快以及人民幣升值壓力過大是目前國內(nèi)金融市場所面臨的主要問題。外資大量流入中國的房地產(chǎn)市場，央行將不得不用更多的基礎(chǔ)貨幣來沖銷大量的外幣流入，從而使貨幣的流動(dòng)性進(jìn)一步過剩。同時(shí)，大量的外資流入也使中國的外匯儲(chǔ)備增長速度加快，人民幣升值壓力加大。在金融項(xiàng)目沒有完全開放的情況下，讓外資大量進(jìn)入不僅會(huì)加大人民幣升值的壓力，也影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

為了防范外資大量流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，政府已陸續(xù)出臺(tái)了一系列措施。2006年政府出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見》的171號(hào)文件，對(duì)境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)作了嚴(yán)格的規(guī)定。2007年3月，商務(wù)部出臺(tái)25號(hào)文件，重申了嚴(yán)格限制外資投資房地產(chǎn)的精神。最近，國家外管局又下發(fā)了“130號(hào)文件”，對(duì)外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯批準(zhǔn)手續(xù)。這些措施使外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)步伐有所放緩，但國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2007年一季度外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)仍然同比增長了68.7%。

外資進(jìn)入北京房地產(chǎn)勢頭洶涌

2002年中國取消了外銷房和內(nèi)銷房的區(qū)別，放開了外資對(duì)房地產(chǎn)投資的限制，使外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的腳步日益加快。2006年一季度，外資在中國購買建筑物的資金達(dá)45億美元，其中北京和上海集中吸引了九成以上房地產(chǎn)外資。僅德意志銀行在京就買下美林香檳小鎮(zhèn)174套別墅，交易金額接近4億元。

隨著境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國房地產(chǎn)市場的介入越來越深，度過一陣物業(yè)收購熱潮之后，更多的境外機(jī)構(gòu)將注意力轉(zhuǎn)移到開發(fā)領(lǐng)域。北京市政府從2002年以來，便逐步放寬了對(duì)地產(chǎn)外資進(jìn)入北京市場的限制。目前外資開發(fā)商除了不能開發(fā)一級(jí)土地以外，在項(xiàng)目開發(fā)上，他們與本土開發(fā)商的待遇是相同的。2003年，外資投資于北京房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目就將近20個(gè)，總建筑面積達(dá)500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元人民幣，投資方所在國家包括新加坡、美國、日本、加拿大、英國、荷蘭、德國、印尼等。2004年以后境外機(jī)構(gòu)加快了進(jìn)入了北京房地產(chǎn)市場的步伐。如2007年3月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金聯(lián)合參與了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團(tuán)的土地投標(biāo)。

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的最新統(tǒng)計(jì)，截至2006年12月底，北京市共有外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)344家，比上年同期增加34家，增長9.9%；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共計(jì)254個(gè)。2006年，外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資為266.7億元，占北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資的15.5%。2006年，外資在北京投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入323.3億元，占16.1%；這些外資開發(fā)商實(shí)現(xiàn)的利潤總額占北京市房地產(chǎn)行業(yè)利潤總額的33.3%，金額達(dá)49.9億元；應(yīng)交所得稅69.9億元，占26.6%。外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房施工面積達(dá)到1561.1萬平方米，占北京全部商品房施工面積的14.9%。其中，商品住宅769.8萬平方米、辦公樓326.9萬平方米、商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房252.7萬平方米，分別占全部的12.2%、26.2%和18.0%。在北京市2607.6萬平方米的商品房銷售面積中，13.6%是由外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的，銷售面積達(dá)353.5萬平方米。其中，商品住宅銷售251.5萬平方米，占全市商品住宅銷售面積的11.4%；辦公樓81.8萬平方米，占31.4%；商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房12.8萬平方米，占11.8%。

從外資進(jìn)入的方式來看，除了直接收購地產(chǎn)物業(yè)，主要有以下幾種方式：一是入股或合資。如華平投資與陽光100、富力地產(chǎn)、北京融科開展合作，累計(jì)出資10億美元；美林與北京銀泰結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。二是注資。如軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資4500萬美元。三是獨(dú)資。如凱德置地在北京設(shè)立開發(fā)企業(yè)，2005年上半年投資達(dá)78億人民幣。四是進(jìn)入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務(wù)。如東亞銀行北京分行2005年業(yè)務(wù)量中，房貸已占30%。

此外，外資也開始涉足國內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)。根據(jù)中國入世的承諾，2007年中國政府開始允許外資進(jìn)入金融服務(wù)領(lǐng)域。2007年8月，首家外商獨(dú)資房地產(chǎn)擔(dān)保公司中易安房地產(chǎn)擔(dān)保公司在京成立。中易安擔(dān)保是世界500強(qiáng)之一的美國房地產(chǎn)金融服務(wù)商“第一美國集團(tuán)”全資子公司，而繼其后，又有幾家規(guī)模與其相當(dāng)?shù)耐赓Y擔(dān)保公司正在申請(qǐng)進(jìn)入。

目前，北京市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)過熱的苗頭。房屋售租比是指房屋的總售價(jià)與每月房租之間的比率，它是國際上用來判斷某一區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值和存在價(jià)值泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售租比標(biāo)準(zhǔn)為200:1到300:1。而據(jù)京城房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)顯示，8月份北京市普通住宅平均售租比已達(dá)到315:1。在這種形勢下，應(yīng)當(dāng)對(duì)外資繼續(xù)流入北京房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行限制措施，抑制房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)的過度投資。

近期國家出臺(tái)了一系列限制外資投資政策，加大了外資進(jìn)入中國的資金成本，但對(duì)投資回報(bào)率期望較低的海外資本影響不明顯。這些政策的出臺(tái)將在短期內(nèi)對(duì)部分外資機(jī)構(gòu)投資者，特別是一些在中國持中短期發(fā)展策略的投資基金產(chǎn)生影響，而持長期發(fā)展策略的投資者仍在積極尋找國內(nèi)合作伙伴并參與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的管理與開發(fā)。此外，外資機(jī)構(gòu)會(huì)采取各種措施規(guī)避管制。如，一些外資機(jī)構(gòu)由于已經(jīng)和國內(nèi)銀行建立了長期的合作關(guān)系并具有一定的依存度，他們通常會(huì)把外匯存在國內(nèi)的銀行，再由銀行貸給他們?nèi)嗣駧?，然后投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中。還有一些外資基金投資內(nèi)地房地產(chǎn)公司的股權(quán)通過采取運(yùn)作海外上市的方式實(shí)現(xiàn)退出。

北京應(yīng)防范房地產(chǎn)外資風(fēng)險(xiǎn)

嚴(yán)格限制外資直接收購地產(chǎn)物業(yè)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本流進(jìn)流出的政策，特別是應(yīng)該限制境外短期資本投資境內(nèi)房地產(chǎn)。2006年7月24日，建設(shè)部等五部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（即第171號(hào)文件），隨后北京迅速出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，限制境外人士購買第二套住宅。但171號(hào)文件并沒有從根本上限制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，無論對(duì)外商在華投資項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，還是在對(duì)外資企業(yè)辦公用房的管理方面，都沒起到對(duì)外資的實(shí)際限制，外資仍然一如既往進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。要想真正抑制外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，北京市應(yīng)該出臺(tái)更加全面細(xì)致的規(guī)定，限制外資企業(yè)和個(gè)人直接購買房地產(chǎn)。此外，還可以通過稅收等方式提高其持有成本，如征收物業(yè)稅。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制是土地、房產(chǎn)分割登記，評(píng)估也不統(tǒng)一。《物權(quán)法》出臺(tái)后，可以考慮改革房地產(chǎn)管理體制，成立獨(dú)立的登記機(jī)關(guān)，實(shí)行統(tǒng)一登記、統(tǒng)一評(píng)估稅基，并對(duì)中介評(píng)估行業(yè)加以規(guī)范。

對(duì)外資直接投資房地產(chǎn)企業(yè)加以限制和引導(dǎo)。就國內(nèi)情況而言，要對(duì)外資直接投資房地產(chǎn)行業(yè)作必要的限制，除經(jīng)濟(jì)手段之外，也要有適當(dāng)?shù)男姓侄巍?duì)于北京房地產(chǎn)市場，應(yīng)重點(diǎn)限制高端產(chǎn)品，如對(duì)土地利用規(guī)劃和計(jì)劃，應(yīng)收緊對(duì)高檔地產(chǎn)物業(yè)的土地供應(yīng)，甚至可在一段時(shí)間內(nèi)停止供地；投資管理應(yīng)停止這類項(xiàng)目的立項(xiàng)審批，或上收審批權(quán)限；建設(shè)部門不發(fā)建筑許可；工商部門不予登記，等等。

可以通過城市規(guī)劃，對(duì)外資投資房地產(chǎn)行業(yè)加以引導(dǎo)。如政府辦公區(qū)、大學(xué)城、娛樂城等等，可以建到離城區(qū)幾十公里以外的地方，通過發(fā)展房地產(chǎn)，逐步形成新的豪華城區(qū)，使城市外延擴(kuò)展。在這方面，國外如美國等有成熟的經(jīng)驗(yàn)，國內(nèi)也有成功的做法，可以參照。

鼓勵(lì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)。近年來，隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及住房貸款、房產(chǎn)融資與房產(chǎn)理財(cái)需求的增加，房地產(chǎn)金融擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展也隨之加快。而《物權(quán)法》以及存量房資金監(jiān)管政策的出臺(tái)，也為房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)的發(fā)展帶來空前機(jī)遇。外資房地產(chǎn)中介的進(jìn)入，在帶來先進(jìn)理念的同時(shí)，可以促進(jìn)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)有序健康地發(fā)展。在很多房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的分工相當(dāng)細(xì)致。如在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只負(fù)責(zé)交易信息的提供與交易促成，而房屋交易在簽約前的產(chǎn)權(quán)核查與確權(quán)，以及交易促成之后的權(quán)屬變更、按揭貸款等服務(wù)都由另外的專業(yè)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行。這種方式一方面可以避免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的暗箱操作，另一方面也可以為整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈帶來一種科學(xué)的分工。外資房地產(chǎn)中介的競爭，可以推動(dòng)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)的分工，促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)中介的專業(yè)化、規(guī)范化以及服務(wù)水平的提高。

（作者單位：北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)與管理研究所）

北京房地產(chǎn)論文:北京房地產(chǎn)市場未來趨勢判斷

新建商品住房(不含保障房)市場很焦灼。2011年1～9月，新建商品住房(不含保障房)成交4.66萬套，同比下降23.4％。成交均價(jià)漲勢趨緩。

成交價(jià)格波動(dòng)幅度較大，原因有二：其一，從統(tǒng)計(jì)角度來講，由于本身成交量較小導(dǎo)致價(jià)格計(jì)算樣本縮小，就會(huì)造成價(jià)格波動(dòng)的可能性增加；其二，各區(qū)域成交比重變化頻繁，例如3月均價(jià)為18629元／平方米，主要因?yàn)楫?dāng)月五環(huán)以外成交量占總成交量的80.8％，為一年來最高(見圖1)。

高端別墅市場大幅萎縮，四環(huán)六環(huán)之間價(jià)格開始松動(dòng)。1～9月全市別墅成交1400套，同比下降40.6％，高于整體市場降幅；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)成上來看，僅僅是獨(dú)棟別墅明顯萎縮，同比下降54.0％，而聯(lián)排別墅出現(xiàn)了逆市上漲，成交量同比上漲2.9％(見圖2)。

新開項(xiàng)目銷售率不高，開發(fā)企業(yè)推盤積極性受挫。在調(diào)控之初，市場尚不明朗的大背景下，開發(fā)商大多選擇謹(jǐn)慎觀望，并積極尋找適應(yīng)市場變化的推盤策略，4～6月、9月兩時(shí)間段中，部分開發(fā)企業(yè)開始試探性推盤。

二手房市場很低迷，2011年1～9月二手住房成交7.7萬套，同比減少42.2％。成交均價(jià)漲勢趨緩。

其中，三季度成交量為20256套，同比減少33.1％，環(huán)比減少4.8％。5月以來，二手房成交量呈現(xiàn)逐月小幅回漲態(tài)勢。2011年1～9月，二手房成交均價(jià)23972元／平方米，同比上漲18.1％；從各月價(jià)格變化走勢看，總體上漲趨緩，9月成交均價(jià)環(huán)比8月下降2.3％，價(jià)格下調(diào)幅度大于新建商品房市場(見圖3)。

租賃市場火熱，但正在步入淡季。前三季度成交量同比上漲5.8％，成交均價(jià)保持高位。

成交總量環(huán)比二季度上漲了4.2％，與去年三季度的成交量相比大幅上漲了近30％。租賃旺季使得租賃市場供需比上升為1：3-5，比二季度的供需比上升了0.6％。在區(qū)域租賃市場方面，三季度北京方莊、通州梨園、芍藥居、北苑、雙榆樹、五道口區(qū)域是租賃市場成交最為活躍的六大板塊。

房地產(chǎn)市場未來走勢判斷

購買制度與貨幣基調(diào)成為主導(dǎo)市場的關(guān)鍵要素。

第一，限購、限貸等政策松緊程度影響樓市成交量的漲跌。2007～2011年期間，除了傳統(tǒng)的季節(jié)性變化之外，北京市新建商品住房成交量的增減與同期出臺(tái)的限制購買資格、限制貸款條件等政策密不可分。另外，成交量對(duì)出臺(tái)政策極為敏感，絕大多數(shù)政策一出臺(tái)，最多半月之內(nèi)成交量就開始有明顯變化。

第二，貨幣政策基調(diào)及企業(yè)資本實(shí)力影響成交價(jià)格的起伏。2007～2011年期間，刨除成交結(jié)構(gòu)對(duì)成交均價(jià)的影響，新建商品住房成交價(jià)格趨勢的增減與全國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)聯(lián)性較大，尤其與貨幣政策基調(diào)基本一致。另外，價(jià)格變化與貨幣政策基調(diào)轉(zhuǎn)變并非同步，價(jià)格變化滯后于貨幣政策變化，滯后期少則兩個(gè)月、長則半年。

尤其是在價(jià)格下調(diào)過程中，房企與市場還需要經(jīng)歷一段時(shí)間的博弈，博弈時(shí)間長短取決于企業(yè)自身資金壓力和負(fù)債情況(見圖4)。

北京房地產(chǎn)論文:北京房地產(chǎn)回歸“短缺經(jīng)濟(jì)”

整體來看，2005年北京土地供應(yīng)非常不足。

第一， 土地供給面積同比大幅下降，前10個(gè)月，北京供應(yīng)住宅用地僅為572 公頃，規(guī)劃建筑面積832萬平方米,同比下降38%。

第二，相對(duì)市場開發(fā)需求及購房需求而言，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。前10個(gè)月，住宅土地供給建筑面積為832萬平方米，而同期的住宅新開工面積及銷售面積分別為1265.53萬平方米和2138.68萬平方米。如果以市場規(guī)模不增長計(jì)算，土地供給僅相當(dāng)于開發(fā)需求的65.74%，相當(dāng)于購房需求的38.9%，目前市場銷售則維持在30%以上的高增長狀態(tài)。

第三， 相對(duì)北京市場土地供給計(jì)劃而言，還遠(yuǎn)沒有完成供地計(jì)劃。根據(jù)2005 年土地供應(yīng)計(jì)劃，北京市供應(yīng)商品房用地面積應(yīng)該是1750公頃。但截止到10 月底，北京市國土局向北京市供應(yīng)住宅用地僅為572公頃。也就是說，前10個(gè)月僅完成全年計(jì)劃的32.69%。

供給短缺無可避免，價(jià)格仍將上漲

從目前先行指標(biāo)看，北京房地產(chǎn)供給短缺無可避免。房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)是周期較長，當(dāng)期的供給量是由前期的施工項(xiàng)目決定的，而施工面積又由再前期的開工面積決定，開工面積又會(huì)受到再前期的土地開發(fā)及土地購置面積的影響。同樣，今后的竣工面積及投資額，則是由目前的施工面積、開工面積、土地開發(fā)面積、土地購置面積等指標(biāo)所決定的。

因此，通過觀察先行指標(biāo)的增長情況，基本上就可以判斷未來行業(yè)的增長情況。自2003年起房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標(biāo)開始回落，特別是進(jìn)入2004年，回落速度開始加快，而且基本上是越是先行的指標(biāo)，回落的速度越快。

2005年前個(gè)月，先行指標(biāo)均處于低位，越是先行的指標(biāo)，下降幅度越大，下圖 2、3反映了這種情況：

供給短缺必然導(dǎo)致房價(jià)的加速上漲。多年來北京房價(jià)一直保持相對(duì)穩(wěn)定，但自2004年底開始，北京供給增速在快速下降，導(dǎo)致房價(jià)加速上漲， 未來一段時(shí)間，北京供給（至少是增幅）下降將更加明顯，北京房價(jià)漲速仍將持續(xù)在較高的水平上。

資金、土地仍是導(dǎo)致供給下降的主要原因

供給短缺的主要原因在于開發(fā)商資金短缺，在過去兩年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求大幅上升，但資金供給卻遭受巨大限制，導(dǎo)致資金短缺。

一方面，由于土地價(jià)格上漲、地價(jià)支付由首付10%至30%提高至一次性付清、清理拖欠工程款等政策，導(dǎo)致住房開發(fā)對(duì)資金需求量大幅增加，增加幅度估計(jì)在5 至10 倍。

另一方面，資金供給卻在下降，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源，包括對(duì)開發(fā)商的貸款及對(duì)消費(fèi)者住房的貸款，兩部分加起來占房地產(chǎn)行業(yè)資金來源比例約70%。受2003年央行121號(hào)文件及2004年宏觀調(diào)控影響，銀行貸款在快速下降，以長期以后40%以上的增長速度降至2004年1%，2005年這一指標(biāo)有所回升，但依然保持在較低的水平上。

土地儲(chǔ)備為王

未來的趨勢已經(jīng)很明顯，供給不足導(dǎo)致房價(jià)上漲，從而導(dǎo)致項(xiàng)目毛利率大幅提高，這同樣也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲，而且土地儲(chǔ)備對(duì)資金的占用將越來越多，因此，在北京擁有較多土地儲(chǔ)備的公司則可從中獲益，如陽光股份、億城股份、冠城大通等。金地、萬科等一線開發(fā)商在北京的項(xiàng)目儲(chǔ)備已經(jīng)明顯不足， 這類公司正在大量尋找項(xiàng)目，前期金地集團(tuán)、北京城建已經(jīng)了在北京新增項(xiàng)目的公告，萬科則希望以并購來快速增加土地儲(chǔ)備。

北京房地產(chǎn)論文:北京房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素的淺析

摘 要：房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房價(jià)格是當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。本文以北京市房地產(chǎn)價(jià)格(主要以住宅價(jià)格)為研究對(duì)象，試圖探討在現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下，哪些因素對(duì)北京市房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 影響因素 探討

1.近年房地產(chǎn)價(jià)格趨勢

多年來房價(jià)的高速上漲，已使城市中特別是北上廣的普通白領(lǐng)對(duì)擁有自己的房產(chǎn)越來越感到可望而不可及，更不要說其他的下層民眾。2010年4月以來，面對(duì)瘋狂上漲的房價(jià)和巨大的社會(huì)輿論壓力，中共終于開始實(shí)行被稱為“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策”，從國十條到國五條，從上調(diào)房貸到限購、加息，從試點(diǎn)出臺(tái)房產(chǎn)稅到打擊囤地和捂盤惜售，從抑制房產(chǎn)投機(jī)需求到加大保障房供給，這次房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大、涉及面之廣前所未有。房價(jià)的不斷攀升，政府對(duì)房地產(chǎn)市場泡沫擴(kuò)大的擔(dān)心與日俱增，自然而然地有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的的影響因素成了大家所關(guān)注的問題。

2.我國房地產(chǎn)價(jià)格主要影響因素

我國由于處于轉(zhuǎn)型期間，房地產(chǎn)市場的真正發(fā)展時(shí)間還較短，影響住宅價(jià)格的主要因素和國外或其他地區(qū)有一定差異。根據(jù)我國學(xué)者近年的研究成果，現(xiàn)階段我國住宅價(jià)格的影響因素主要是城市人口、國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、商品住宅銷售面積、人均住房使用面積、恩格爾系數(shù)、住宅成本、住宅租金、住宅抵押貸款和心理預(yù)期。

3.北京市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

3.1經(jīng)濟(jì)及金融因素對(duì)北京房地產(chǎn)價(jià)格影響

3.1.1人均可支配收入對(duì)房產(chǎn)價(jià)格影響

從國民收入總量來看，如果假定國民收入分配比例不變，在排除了通貨膨脹因素以后，國民收入的增長與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一般呈正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)?，國民收入的增長既能反映在一般消費(fèi)者購買力的增長上，也能反映在社會(huì)投資水平和可供投資的資源數(shù)量的增加上。在住宅支出占消費(fèi)者收入比例不變的條件下，一般消費(fèi)者購買力的增加同時(shí)表現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)商品支出的增加。另一方面，社會(huì)總投資水平的增加也使得對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)、辦公樓宇等的需求增加，從而，國民收入總量的增加會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。反之，在國民收入水平下降的情況下，撇開調(diào)節(jié)的時(shí)滯因素，消費(fèi)者收入中用于住宅的支出相對(duì)量不變，而絕對(duì)量會(huì)呈下降趨勢。一般可以認(rèn)為，如果國民經(jīng)濟(jì)增長加快，房地產(chǎn)業(yè)增長會(huì)更快;反之，如果國民經(jīng)濟(jì)相對(duì)下降了，則房地產(chǎn)業(yè)下降速度會(huì)更快。

3.1.2投資水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

實(shí)際投資水平特別是固定資產(chǎn)投資的增加，必然直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

反之，投資水平的降低，特別是固定資產(chǎn)被控制時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會(huì)受到很大的影響。可見，就社會(huì)總投資來說，社會(huì)總投資和房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系(見表四)。投資的部門結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)程度越高，對(duì)房地產(chǎn)的刺激作用就越大;反之，相關(guān)程度越低，這種投資水平的增加或減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的直接影響也就較小。

3.1.3消費(fèi)水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

一般而言，消費(fèi)水平越高的國家對(duì)房地產(chǎn)商品等高價(jià)耐用產(chǎn)品的需求也會(huì)越大。反之，則會(huì)縮減。 改革開放以來，北京經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長，消費(fèi)水平不斷提高。10年來北京市國民經(jīng)濟(jì)和人民生活增長較快，表現(xiàn)在人均國內(nèi)生產(chǎn)總值快速增加、居民人均可支配收入和居民人均消費(fèi)性支出不斷提高.從收入需求彈性來看，在增加可支配收入的情況下，居住這項(xiàng)的彈性大于1，說明北京市市居民對(duì)住房需求量的增長率高于收入的增長率。這也是北京市近幾年房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲的原因之一。

3.2社會(huì)因素對(duì)北京房地產(chǎn)價(jià)格的影響

3.2.1北京市人口因素與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析

由于中國正處于城市化進(jìn)程中，許多中小城市房價(jià)由于農(nóng)村人口大量進(jìn)城，人口也在持續(xù)攀升。雖然人口總量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是必然的，但是它對(duì)房地產(chǎn)市場形成了潛在的支持力，當(dāng)眾多的人口具備相當(dāng)?shù)馁徺I力和購買欲望時(shí)，需求就會(huì)旺盛。而城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高度等不僅決定了城市房地產(chǎn)的品質(zhì)(擁有較好基礎(chǔ)設(shè)施的城市和小區(qū)本身就是房地產(chǎn)品質(zhì)的一部分，較高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的城市區(qū)域一般來說環(huán)境質(zhì)量也會(huì)較好)，而且也影響著購買欲望和購買力。

由圖表的數(shù)據(jù)我們可以知道，北京近十年來人口數(shù)量急劇增加，外來人口也不斷攀升。北京作為國家首都，基礎(chǔ)設(shè)施及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較完善，影響了人們對(duì)住房的購買欲望。這也是造成北京房價(jià)較高的原因之一。

3.3住房制度改革對(duì)北京房地產(chǎn)價(jià)格的影響

住房制度改革是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本性力量，沒有住房制度改革，就不存在房地產(chǎn)市場。它主要是通過以下三個(gè)方面來影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展的。

3.3.1從制度上保證房地產(chǎn)市場體系建立的必要條件

切斷單位建房、分房的舊渠道，停止住房實(shí)物福利分配，居民只能從市場上購買或租賃所需的住房，從而保證了市場體系的需求要素。

3.3.2從居民住房觀念和消費(fèi)能力上強(qiáng)化需求的有效性

住房制度改革內(nèi)容之一的公積金制度的建立，有利于政策性抵押貸款的建立，提高職工購、建住房的能力和對(duì)住房消費(fèi)能力的心理預(yù)期。同時(shí)，通過輿論的引導(dǎo)和宣傳，轉(zhuǎn)變了居民的住房觀念，刺激了需求。

3.3.3從配套制度上為房地產(chǎn)市場的完善創(chuàng)造條件

住房制度改革的每一步，也是住房金融制度改革或創(chuàng)新的重要一步。通過完善住房抵押貸款、開發(fā)建設(shè)貸款、產(chǎn)權(quán)抵押登記、住房貸款保險(xiǎn)等制度，為房地產(chǎn)市場的完善創(chuàng)造了條件。

北京房地產(chǎn)論文:北京房地產(chǎn)市場泡沫分析與對(duì)策

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，但是近年來，我國的房價(jià)持續(xù)上升，房地產(chǎn)價(jià)格虛高容易造成房地產(chǎn)市場泡沫，甚至可能成為阻礙社會(huì)穩(wěn)定和諧的重要因素。文章分析了北京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，并提出了一些意見和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；原因；對(duì)策

近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著飛速發(fā)展的時(shí)期，目前房地產(chǎn)業(yè)不僅是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，更是關(guān)系到人民群眾切身利益的主要行業(yè)之一。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人民的生活水平，保持社會(huì)穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會(huì)，都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。而如今我國大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格增長過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通群眾可承受的程度，房地產(chǎn)甚至也成為一些商人投機(jī)的主要工具。這類社會(huì)問題已經(jīng)引發(fā)了國家和社會(huì)各界的廣泛重視，從2005年開始，國家不斷推出相關(guān)政策如“國八條”、“國六條”、“新國八條”等等。但是這些政策在短期內(nèi)并沒有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到太大的作用，各大中城市的房價(jià)仍然居高不下，甚至造成房地產(chǎn)泡沫。

一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)泡沫的概念

（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自身特點(diǎn)，即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。主要有三種存在形態(tài)，即土地、建筑物、房地合一。我們通常所說的房地產(chǎn)主要是指房地產(chǎn)建筑物。

（二）房地產(chǎn)泡沫的概念

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等原因所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離其市場基礎(chǔ)價(jià)值、持續(xù)上漲的價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象。它表現(xiàn)為：在經(jīng)濟(jì)繁榮期，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲形成泡沫，但達(dá)到頂峰狀態(tài)后，市場需求急劇下降，房價(jià)大跌，泡沫破滅。準(zhǔn)確來說，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)價(jià)值的運(yùn)動(dòng)。

二、北京房地產(chǎn)狀況分析

（一）市場基本情況分析

房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性，北京作為首都以及我國的經(jīng)濟(jì)文化中心，有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。加之北京申奧成功的一系列利好消息，外資及外地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入，使原本看好的房地產(chǎn)市場價(jià)格更加堅(jiān)挺。但是在景氣的市場背景下也應(yīng)存在開發(fā)規(guī)模的高速擴(kuò)張帶來的銷售壓力、供需失衡導(dǎo)致的大量空置面積和高危險(xiǎn)空置率、房價(jià)與居民可支配收入的不協(xié)調(diào)上升引致的不合理房價(jià)收入比等諸多問題。

（二）行業(yè)投資供應(yīng)分析

據(jù)北京市的統(tǒng)計(jì)報(bào)告指出，北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資仍保持較快增長，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例自1998年以來一直保持著強(qiáng)勁的增長，從1998年的32.66%一直增長到2010年58.27%，已經(jīng)逼近60%，房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)中所占比重越來越大。在投資增長的同時(shí)，北京市房屋供給也在相應(yīng)的增長。其中：2004年北京商品房開復(fù)工面積9931.3萬平方米，較上年增長95%；竣工面積3067萬平方米，較上年增長18.2%；銷售面積2472萬平方米，是竣工面積的80%，是當(dāng)年施工面積的2.49%；施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積和竣工面積。

（三）房價(jià)收入比分析（見圖1）

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出，目前北京市的房價(jià)收入比已達(dá)27∶1，超出國際平均水平5倍，而同時(shí)北京市的工資水平位列全球第64位；還有一個(gè)國際通用的指標(biāo)是“租售比”，所謂“租售比”，是指月租金與房價(jià)之間的比值。最新零點(diǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的一項(xiàng)北京租售比調(diào)查，結(jié)果顯示：92%的參加者稱所住房屋的月租售比超過300倍；45%參加者稱月租售比超過500倍；21%的參加者稱所住房屋的月租售比在500倍到600倍之間，高于600倍的有24%之多，而超過500倍的租售比意味著，房主出租40年也不能收回投資。

（四）商品房空置情況分析

2002年北京市房屋空置率達(dá)到26.8%，到2010年其空置率仍高達(dá)17%。如果以國際上10%-13%的警戒線作為標(biāo)準(zhǔn)，毫無疑問北京這么高的空置率可以看作是房地產(chǎn)市場存在泡沫的一個(gè)征兆。一路上升的房價(jià)，使得越來越多的房子壓在了開發(fā)商手里。北京市統(tǒng)計(jì)局的最新報(bào)告顯示：2011年末，全市空置商品房面積達(dá)到637.42萬平方米，比年初上升21.6%。其中：商品房空置299.7萬平方米，住宅房空置330.6萬平方米，比年初分別上升31.6%和10.5%。

（五）房價(jià)增長趨勢分析

根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)，如果房地產(chǎn)市場存在泡沫，那么房屋銷售價(jià)格的增長率會(huì)遠(yuǎn)大于居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。本文選取統(tǒng)計(jì)年鑒上的北京居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)，重新計(jì)算后得到兩個(gè)指數(shù)的增長率。結(jié)果顯示：自2005年來，房屋銷售價(jià)格的增長率均在居民平均消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之上，且有逐年增大的趨勢，說明北京市房地產(chǎn)價(jià)格的增長速度大于其他商品價(jià)格增長的速度，且兩者的差別幅度越來越大。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害性

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與諸多產(chǎn)業(yè)高度相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，這意味著房地產(chǎn)不僅自身投資規(guī)模大，其乘數(shù)效應(yīng)也相應(yīng)較大。在房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)，它會(huì)帶動(dòng)諸多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。但當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展違背了價(jià)值規(guī)律產(chǎn)生泡沫，其泡沫破滅產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)也會(huì)波及其他行業(yè)，使國民經(jīng)濟(jì)受到前所未有的打擊。房地產(chǎn)泡沫的危害性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)泡沫的存在和發(fā)展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)泡沫的存在使得投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)預(yù)期。因此，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，由于房地產(chǎn)投機(jī)帶來的高額營業(yè)外收益，使企業(yè)在行業(yè)的虛高增長引誘下，通過銀行大量間接融資來擴(kuò)大其房地產(chǎn)投資。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

（二）房地產(chǎn)泡沫破滅將直接導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)價(jià)格的急劇下降，房子銷售不出去，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無法收回，經(jīng)營極其困難，而且大批破產(chǎn)。由于銀行等金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此，房地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來了大量的呆賬和壞賬，金融機(jī)構(gòu)不但收不上利息，甚至即使實(shí)行抵押權(quán)也無法全部收回貸款。此外，大量不良債權(quán)還影響到了銀行的國際信譽(yù)，使得銀行等金融機(jī)構(gòu)在海外的籌資成本大大提高。

（三）房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境等。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，會(huì)減少居民當(dāng)期的消費(fèi)，個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

（四）房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，將會(huì)造成大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇，社會(huì)動(dòng)蕩不安。

四、針對(duì)地產(chǎn)泡沫的對(duì)策與建議

無論是從房價(jià)的急劇上漲還是從投機(jī)需求的不斷增長來看，北京房地產(chǎn)市場都存在潛在的泡沫危機(jī)，如果不加以防范和控制，在不久的將來就有可能形成泡沫經(jīng)濟(jì)，對(duì)整個(gè)社會(huì)造成重大的負(fù)面影響。因此，本文對(duì)預(yù)防與改進(jìn)房地產(chǎn)泡沫提出以下對(duì)策：

（一）進(jìn)一步完善監(jiān)管體系

完善的監(jiān)管體系是預(yù)防和克服房地產(chǎn)泡沫的必要措施。很多地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的破滅都是由于銀行、金融機(jī)構(gòu)等監(jiān)管體系的不健全而導(dǎo)致的。首先，我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于銀行的資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理以及控制能力等方面的監(jiān)管力度，因?yàn)橥苿?dòng)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金都是從銀行流出的。其次，就是加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控政策和對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢的監(jiān)控。同時(shí)，需要建立風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，正確地評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，避免呆帳、壞賬損失和信用膨脹，減少金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，加強(qiáng)對(duì)于外資的監(jiān)管。

（二）嚴(yán)格控制土地出讓市場

本次房地產(chǎn)周期中，北京市的某些地區(qū)存在著土地炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重、地價(jià)上漲幅度大的現(xiàn)象。因此，需要對(duì)土地市場嚴(yán)格控制，規(guī)范土地供應(yīng)，加強(qiáng)存量土地的管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，從源頭上控制土地供應(yīng)量。這方面可以借鑒香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，滾動(dòng)編制各地區(qū)的土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)每年土地供應(yīng)量進(jìn)行嚴(yán)控，所有土地進(jìn)入市場都必須進(jìn)入招投標(biāo)，對(duì)土地供應(yīng)計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行。加速推進(jìn)土地的招標(biāo)和拍賣制度，對(duì)于土地招投標(biāo)市場中的問題，政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)，加大監(jiān)管力度，控制土地開發(fā)數(shù)量；嚴(yán)格限制土地炒賣和土地閑置，通過稅收手段提高土地炒作和土地閑置的成本，對(duì)閑置土地長期不開發(fā)的要執(zhí)行收回制度。

（三）大力發(fā)展公共租賃和廉租房制度

借鑒香港和新加坡的公屋發(fā)展模式，大力發(fā)展建設(shè)租賃房和公租房，公共租賃房和廉租房不僅適應(yīng)低收入者的承受能力，而且解決了中等收入人群即“夾心層”對(duì)住房的現(xiàn)實(shí)需求，從而降低人們對(duì)房地產(chǎn)市場的剛需。根據(jù)國際大都市的經(jīng)驗(yàn)，大都市居民約有一半是租賃住房，也就是說，住房租賃市場是最大的住房供給來源，但北京住房租賃市場卻發(fā)展緩慢，存在市場不規(guī)范、規(guī)模小、稅收負(fù)擔(dān)重、交易成本高等缺陷，嚴(yán)重制約住房租賃市場的發(fā)展，因此，積極發(fā)展租賃市場應(yīng)成為北京市政府的一項(xiàng)長期重要政策。

（四）積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，完善相關(guān)土地政策

現(xiàn)行土地政策以及房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的弊端已經(jīng)越來越明顯，房地產(chǎn)稅制改革勢在必行。物業(yè)稅也被稱為財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)政府的要求，不動(dòng)產(chǎn)所有者或承租者須按期繳納一定的稅費(fèi)。據(jù)國家財(cái)稅部門的介紹，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅是把商品住房70年的地租改為按年支付，同時(shí)物業(yè)稅是按照當(dāng)年地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格征收，因此物業(yè)稅具有較強(qiáng)的打擊房地產(chǎn)投機(jī)的效應(yīng)，起到了抑制房地產(chǎn)泡沫的作用。

（五）建立完善房地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系

建立完善的地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系可以對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生進(jìn)行預(yù)告，還可以對(duì)泡沫的嚴(yán)重程度做出判斷，對(duì)泡沫的破裂發(fā)出警報(bào)。該體系可以通過公布房地產(chǎn)信息，增強(qiáng)樓市透明度，引導(dǎo)開發(fā)商理性投資、購房者理性消費(fèi)等方式，使政府部門逐漸從行政干預(yù)轉(zhuǎn)為市場引導(dǎo)。

（六）規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)市場信息的公開透明

規(guī)范的市場秩序和信息的公開透明有利于人們建立合理的預(yù)期，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)，抑制炒房和哄抬房價(jià)等行為。規(guī)范市場秩序應(yīng)從法制建設(shè)上著手，完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范企業(yè)在房地產(chǎn)交易、合同簽訂、質(zhì)量保證、廣告、中介等方面的行為，同時(shí)充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將房地產(chǎn)各相關(guān)法律行政制度以及房地產(chǎn)市場信息公之于眾，并將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營中違規(guī)違法劣跡及受到的處罰等進(jìn)行記錄。

（作者單位：北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

北京房地產(chǎn)論文:北京房地產(chǎn)中介市場發(fā)展?fàn)顩r探討

【摘要】近十年來我國房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛，尤其在北京、上海等這樣的發(fā)達(dá)城市中催生出了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的繁榮。在十幾年的發(fā)展，房產(chǎn)中介行業(yè)也逐漸由充滿暴力與黑暗的行業(yè)狀態(tài)逐步走向?qū)I(yè)與規(guī)范的道路。雖然我們能夠看到整個(gè)行業(yè)在發(fā)展過程中的蓬勃向上，但其在發(fā)展過程中存在的問題也是不容忽視。長久以來，房產(chǎn)中介都在一個(gè)較低層次的水平上運(yùn)行，房地產(chǎn)中介服務(wù)公司數(shù)量龐大，素質(zhì)良莠不齊，經(jīng)營不規(guī)范，服務(wù)水平低等問題非常嚴(yán)重急待解決。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介 服務(wù)營銷

一、房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營銷的內(nèi)涵

房地產(chǎn)營銷是市場營銷的重要分支，通過房地產(chǎn)市場交換，滿足現(xiàn)實(shí)或潛在房地產(chǎn)需求的綜合性的經(jīng)營銷售活動(dòng)過程。對(duì)于我國房地產(chǎn)營銷的發(fā)展還處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員也對(duì)服務(wù)營銷的認(rèn)識(shí)還處于較為膚淺的階段。許多營銷失誤的原因都是因?yàn)閷?duì)服務(wù)營銷的內(nèi)涵不能夠深入理解造成的。不過隨著房地產(chǎn)實(shí)踐的逐步深入，在北京、上?；蛟S多發(fā)達(dá)城市，已經(jīng)成為房產(chǎn)中介行業(yè)營銷的排頭兵，為房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營銷的發(fā)展道路事先做一示范。然而深刻的認(rèn)識(shí)服務(wù)營銷理念與策略，如何對(duì)房地產(chǎn)中介的服務(wù)營銷組合進(jìn)行更為深入的調(diào)整與組合，成功進(jìn)行服務(wù)營銷戰(zhàn)略也是企業(yè)能在未來市場中獲得成功的關(guān)鍵之一。

（一）房地產(chǎn)服務(wù)營銷是一種態(tài)度，理念或思考方式

服務(wù)營銷作為一種理念，它的概念或必須能夠引導(dǎo)所有的人，過程，及組織各個(gè)部門，而且組織中的每個(gè)部門都必須理解并且接受這種觀念，這是成功展開服務(wù)營銷活動(dòng)的基礎(chǔ)。首先從行動(dòng)理念上對(duì)營銷的認(rèn)同是能夠良好實(shí)行服務(wù)營銷的基礎(chǔ).

（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷是一種組織

成功的服務(wù)營銷還要要求企業(yè)以一種恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行組織。那些做出并兌現(xiàn)承諾的部門必須相互配合，如果發(fā)生爭執(zhí)，則無法合作，表明整個(gè)企業(yè)沒有形成真正的營銷觀點(diǎn)。在現(xiàn)今競爭的環(huán)境中，企業(yè)承受不起部門間存在的障礙，營銷理念必須在組織中廣泛傳播，可以被接受。

（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷包括有一系列的工具與組織活動(dòng)

服務(wù)營銷以提供無形服務(wù)為目的，無形是服務(wù)營銷最明顯的特征，服務(wù)可以表現(xiàn)為一種行為，努力或績效。顧客難以具體判斷服務(wù)質(zhì)量，它取決于顧客的感知。當(dāng)服務(wù)營銷具體的表現(xiàn)為像包裝，或活動(dòng)那樣具體，才是能夠讓顧客感覺到營銷的一種方式。但這也是許多人誤解服務(wù)營銷的一種方式，因?yàn)檫@也只是服務(wù)營銷中的一個(gè)方面。

二、房地產(chǎn)中介行業(yè)的特定內(nèi)涵

房產(chǎn)中介行業(yè)是非常典型的服務(wù)行業(yè)，它幾乎不生產(chǎn)產(chǎn)品，對(duì)客戶及業(yè)主雙向服務(wù)。所以無論是在買方市場還是賣方市場的情況下，都必須關(guān)注服務(wù)營銷。服務(wù)營銷的內(nèi)涵與傳統(tǒng)營銷不同，其營銷組合要素也有一定的調(diào)整，有經(jīng)典的4p組合擴(kuò)充為7p營銷組合，增加了人員，過程與有形展示三個(gè)要素。房產(chǎn)中介企業(yè)通過中介及附加服務(wù)來獲得服務(wù)收益的社會(huì)機(jī)構(gòu)。是否能夠提供良好的服務(wù)直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。

（一）注重品牌營銷

房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)同質(zhì)性很強(qiáng)，中介公司準(zhǔn)入門檻低，各個(gè)中介公司提供的服務(wù)有很強(qiáng)的模仿性，所有在營銷過程中不斷宣傳的同時(shí)，應(yīng)注重建立誠信中介品牌?？蛻魧?duì)于中介公司的選擇更多的是會(huì)被熟知的品牌所吸引而不是中介公司更夠提供的具體服務(wù)。

（二）注重全員營銷

房產(chǎn)中介的員工房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是最一線的人員，展示公司形象，與顧客溝通，為客戶辦理業(yè)務(wù)，提供各項(xiàng)服務(wù)的過程中最為重要的一架橋梁，他們直接面對(duì)客戶，推薦，帶看，洽談，后續(xù)手續(xù)的辦理。他們最直接的了解客戶需求。而二線或其他層級(jí)的后勤員工也是協(xié)助一線員工及客戶，成為滿足客戶需求的重要部分。因此服務(wù)型企業(yè)中人員的重要性不言而喻。

（三）注重整合營銷

整合營銷是通過把服務(wù)業(yè)發(fā)展的各種有利因素組合成一種綜合優(yōu)勢向外界宣傳，以充分發(fā)揮有限資金和人力的整體效用，是不同營銷主體聯(lián)合開發(fā)一個(gè)或幾個(gè)營銷機(jī)會(huì)，有水平整合、垂直整合、交叉整合等形式。1991年，美國市場營銷學(xué)教授唐?舒爾茨（Don Schultz）提出了“整合營銷”傳播的新概念，認(rèn)為整合營銷傳播是一個(gè)“管理與提供給顧客或者潛在顧客的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的所有來源的信息的流程，以驅(qū)動(dòng)顧客購買企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)并保持顧客對(duì)企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)的忠誠度”。顧客的消費(fèi)需求是跟為復(fù)雜的過程。企業(yè)應(yīng)多角度的觀察消費(fèi)者來創(chuàng)造有利于成交的條件，得到更多的的機(jī)會(huì)。

三、對(duì)北京市場房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷發(fā)展?fàn)顩r解析

（一）北京房地產(chǎn)中介服務(wù)體系構(gòu)成

隨著北京政府對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的引導(dǎo)，以及行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)的共同努力下，二手房市場越來越成熟，中介公司之間的競爭將日益激烈，中介市場同時(shí)開始向規(guī)范化。操作和打造服務(wù)品質(zhì)，因此規(guī)范和優(yōu)質(zhì)服務(wù)將會(huì)成為中介市場的主題。我愛我家、鏈家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等大型品牌中介公司在這幾年發(fā)展壯大的。同時(shí)，在規(guī)范操作程序和樹立行業(yè)良好形象方面積極努力，出謀劃策，它們無疑也成為了中介市場不可替代的頂梁柱。此外北京各地夫妻店，兄弟店小型中介公司星羅棋布，填充著剩余市場急需規(guī)范。

（二）北京房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷發(fā)展現(xiàn)狀

（1）對(duì)房地產(chǎn)中介市場了解。北京市常住人口突破2000萬大關(guān)，達(dá)2018.6萬人，對(duì)北京來說具有標(biāo)志性的意義。北京科技文化環(huán)境分析。過度膨脹的人口數(shù)量讓房屋需求變得更為緊張，首先，目前從行業(yè)發(fā)展來講，北京一手房的市場在漸漸緊縮，而二手房市場卻在不斷的增長，從09年開始，二手房的交易量已經(jīng)開始大大超過了一手房。因?yàn)楸本┛梢蚤_發(fā)的地越來越少，尤其是市區(qū)，這樣就導(dǎo)致一手房的新增在逐漸減少并且所處地段也逐漸向遠(yuǎn)郊偏移。二手房成為北京市房產(chǎn)的居住類主要市場。房產(chǎn)不同與普通易耗品，它的價(jià)值量大，尤其以北京的房產(chǎn)，標(biāo)的通常在百萬元之千萬元不等。由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性各隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。隨著房地產(chǎn)市場的擴(kuò)大，需求層次的多樣化，對(duì)房產(chǎn)中介企業(yè)的營銷能力提出了更高的要求。

（2）有龐大的分銷渠道。分銷渠道并不是對(duì)實(shí)體產(chǎn)品的分配，服務(wù)領(lǐng)域同樣存在分銷渠道。服務(wù)產(chǎn)品的具有不可分離性，使得提供服務(wù)的企業(yè)不可能像有形產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)那樣可以通過批發(fā)零售等物流渠道將有形產(chǎn)品送到客戶手中。而服務(wù)營銷企業(yè)選擇服務(wù)營銷的渠道，多是通過直銷來實(shí)現(xiàn)的。有一線員工直接接觸顧客，產(chǎn)生服務(wù)，交換價(jià)值。而房產(chǎn)中介行業(yè)的銷售渠道為店面直營，用高密度的連鎖經(jīng)營的方式，追隨新建社區(qū)，在社區(qū)門口開店，實(shí)行社區(qū)就會(huì)有門店的方針，使服務(wù)不斷貼近顧客。作為北京房產(chǎn)中介的領(lǐng)軍企業(yè)的鏈家地產(chǎn)在北京有千余家店鋪，市場追隨者我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司有五百余家店?？梢娭变N作為其銷售渠道的重要性。而另外一種直營的方式更為貼近客戶，即駐街，也稱之為外拓。在人流聚集區(qū)，或熱點(diǎn)樓盤的入口處擺拍宣傳，一線人員駐守，提高與潛在客戶的交流。使中介公司的服務(wù)表現(xiàn)得更為具體形象。

四、北京房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷存在的問題及原因分析

（一）服務(wù)營銷觀念缺失

近年來，房地產(chǎn)中介行業(yè)雖然越來越重視服務(wù)營銷，但也難以改變長期來形成的只顧眼前利益，不顧長遠(yuǎn)發(fā)展的服務(wù)文化。其中不論是企業(yè)的高層管理者還是一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，把服務(wù)營銷孤立的看待。把服務(wù)營銷當(dāng)作是獲取傭金前的簽單手段，主要考慮的是個(gè)人利益與公司利益，少于站在客戶，業(yè)主的角度上考慮適合服務(wù)流程與管理方法。沒有建立起對(duì)服務(wù)營銷理念真正的理解。

（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)營銷層次較低

現(xiàn)今房產(chǎn)中介公司作為信息服務(wù)的提供者，值得信賴的置業(yè)顧問，往往令人失望。雖然房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大多稱自己為專業(yè)的房產(chǎn)工作者，但也多是對(duì)原始的商業(yè)信息的收集與，很少有對(duì)房地產(chǎn)市場的綜合性評(píng)估分析和預(yù)測。對(duì)于買方與賣方的業(yè)主顧客來說不夠系統(tǒng)與透明的信息服務(wù)，往往摻雜著太多的不確定因素，不是安全的或可值得托付的服務(wù)。沒有長遠(yuǎn)的考慮客戶的需求。

（三）房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)營銷人才匱乏

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等服務(wù)，促成交易?，F(xiàn)今房地產(chǎn)從業(yè)人員往往素質(zhì)較低，他們高中畢業(yè)后便可以從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作。做房產(chǎn)銷售是掘金的地方，但工作壓力大，行業(yè)內(nèi)人員流動(dòng)非常大，有人排著隊(duì)入職也有人排著隊(duì)離職。流動(dòng)性較大意味著公司培訓(xùn)成本提高，即使在北京大型的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對(duì)于員工的培訓(xùn)也僅有3-5天的專業(yè)知識(shí)及企業(yè)文化的培訓(xùn)，難以滿足行業(yè)對(duì)高素質(zhì)人才的需求。所以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營形式也較為粗放。

房產(chǎn)中介行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)中，人才的競爭是居于首位的。房產(chǎn)中介需要的人才有兩類類，一是能夠在一線房產(chǎn)工作上有良好表現(xiàn)的銷售精英房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，名副其實(shí)的置業(yè)顧問。二是管理型人才，能夠適應(yīng)公司的管理工作。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營人才的缺失也是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢的重要因素之一。

五、如何提升中介行業(yè)服務(wù)競爭力

（一）強(qiáng)化服務(wù)營銷理念，同時(shí)注重內(nèi)部營銷

隨著各大中介公司采用最新的技術(shù)，硬件設(shè)施的不斷提高以及客戶的理性和成熟。房地產(chǎn)企業(yè)在爭取新客戶的成本也在不斷地上升。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司必須要樹立以客戶為中心的服務(wù)理念。真正用心服務(wù)客戶，不斷提高服務(wù)品質(zhì)。同時(shí)注重對(duì)員工在知識(shí)技能方面的培訓(xùn)與引導(dǎo)。首先對(duì)于員工進(jìn)行態(tài)度管理，對(duì)員工的態(tài)度及他們的服務(wù)意識(shí)及顧客意識(shí)產(chǎn)生的狀態(tài)進(jìn)行管理，這可以是企業(yè)在服務(wù)戰(zhàn)略中占得有利條件。態(tài)度管理是引導(dǎo)員工服務(wù)營銷的基礎(chǔ)。其次各級(jí)部門的管理人員，一線的員工，及后勤支持人員需要信息也完成他們的工作，這些包括工作規(guī)定，產(chǎn)品和服務(wù)特征以及對(duì)顧客的承諾。他們需要了解對(duì)管理層在需要，要求，對(duì)提高業(yè)績的看法，及客戶需要等內(nèi)容進(jìn)行溝通。如果企業(yè)想要有良好的業(yè)績這兩者都是必備的。在公司內(nèi)部的溝通中，并不是以上級(jí)向下級(jí)傳遞要求，而是需要雙向溝通，高層管理者，不應(yīng)只向業(yè)績看齊，更應(yīng)該注重得到員工態(tài)度的反饋。

（二）采取差異化營銷策略

實(shí)行差異化戰(zhàn)略指的是對(duì)不同的細(xì)分市場采取不同的營銷策略。最大限度的滿足客戶需求，通過企業(yè)形象，客戶服務(wù)，技術(shù)特點(diǎn)和客戶網(wǎng)絡(luò)等形式，努力形成在本行業(yè)內(nèi)具有特色的東西，是客戶起品牌偏好和忠誠。采取差異化營銷戰(zhàn)略必須要有創(chuàng)造性的眼光，在服務(wù)方面享有聲譽(yù)，有與銷售渠道的強(qiáng)有力的合作。

（三）健全人才培養(yǎng)機(jī)制

房產(chǎn)中介企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造良好的客戶體驗(yàn)需要一大批富有知識(shí)，經(jīng)驗(yàn)，熱情的專業(yè)化高素質(zhì)的營銷人才來明確的傳達(dá)出企業(yè)服務(wù)的精髓與內(nèi)涵。針對(duì)各類人才的不同特點(diǎn)和成長規(guī)律，創(chuàng)新人才工作體制和方法，并且注重整合力量，建立系統(tǒng)結(jié)合、協(xié)調(diào)高效的工作機(jī)制。應(yīng)該積極提供服務(wù)，通過公司內(nèi)部行政支持、精神激勵(lì)和環(huán)境保障，不斷改善各類人才的工作與生活條件，以提高對(duì)人才的吸引力和激勵(lì)。要著眼于創(chuàng)新，建立科學(xué)的選人用人機(jī)制。使人才在市場實(shí)踐中成長和發(fā)揮作用，能夠不斷得到更新知識(shí)和提升能力的機(jī)會(huì)。建立健全人才的保障和激勵(lì)機(jī)制，切實(shí)為各類人才提供包括生活、學(xué)習(xí)、工作在內(nèi)的保障和激勵(lì)措施，激勵(lì)員工成才。

（四）建立健全客戶滿意度考核制度化

能夠?yàn)轭櫩吞峁┝己玫姆?wù)質(zhì)量是對(duì)企業(yè)的利益而言是非常明顯的，如果因?yàn)橐獙⒏淖兎?wù)質(zhì)量作為頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的權(quán)宜之計(jì)，就會(huì)使工作失敗的幾率增大。改進(jìn)質(zhì)量需要組織中的每一個(gè)人都必須重視質(zhì)量，關(guān)注嘗試改變質(zhì)量的方法，它需要領(lǐng)導(dǎo)層級(jí)管理人員的可定與支撐，也需要下層一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的支持與熱情。達(dá)到一種雙贏的局面。人的行為對(duì)服務(wù)企業(yè)很重要，而服務(wù)的傳遞過程也重要。而建立健全客戶滿意度考核制度化可以通過規(guī)范化技能化，態(tài)度和行為，服務(wù)提供者的可接近性和靈活性，給予客戶的可靠性和忠誠感，在發(fā)生問題時(shí)的補(bǔ)救能力，與企業(yè)的名譽(yù)和可信性等6個(gè)方面展開客戶滿意度的服務(wù)質(zhì)量體系考察。