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篇(1)

【關(guān)鍵詞】淮陰區(qū)；房地產(chǎn)；稅收；征管

一、淮陰區(qū)房地產(chǎn)稅收存在的問題

淮陰區(qū)地塊環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、人居都較密集，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的帶動下，淮陰區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收也呈現(xiàn)出快速增長的勢頭，房地產(chǎn)稅收在整個地稅收入中的比例逐年增加，地位舉足輕重，作用日益凸顯。與此同時，我們還應該清晰看到，淮陰區(qū)房地產(chǎn)稅收還存在著比較突出的問題，主要表現(xiàn)在以下方面：

（一）房地產(chǎn)稅收地稅的占有率低

淮陰區(qū)的房地產(chǎn)稅收雖然逐年攀升，但是在地方財政收中的占有量仍然不高。主要原因是：一方面，是由于淮陰經(jīng)濟發(fā)展比較遲緩，房地產(chǎn)市場雖然有所興起，但是與其他行業(yè)，如三產(chǎn)服務業(yè)，相比房地產(chǎn)稅收仍然增速緩慢，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收成為淮陰的支柱稅收還有很長一段路要走。另一方面，是房地產(chǎn)稅源沒有得到充分的挖掘，和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收沒有實現(xiàn)應征盡征，稅款流失現(xiàn)象嚴重。

（二）房地產(chǎn)稅收增長緩慢

當前，淮陰地方政府提供的公共服務水平與房地產(chǎn)稅收發(fā)展需求相比還存在著一定的差距：第一，缺乏切實有效的稅收宣傳措施，導致相關(guān)稅收政策的知曉率低。第二，實際征管中的崗位設置不盡合理，導致房地產(chǎn)稅收的管理效率低下。一是人少事多，導致效率低下。二是管理職能受到牽制。三是稅務機關(guān)對涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責任人的刑事責任，導致有些納稅人以身試法，輕視稅法威嚴。第三，稅源控管存在漏洞，主要是稅務登記和納稅申報環(huán)節(jié)。第四，對房地產(chǎn)稅稅收征收不力。第五，部分稅務人員的業(yè)務水平不高，征管效率低下。

（三）房地產(chǎn)稅收體制上存在缺陷

第一，不同主體，納稅標準不同。在同樣的稅收體制下，存在兩種不同的待遇，比如房產(chǎn)稅的計征：從價計征的情況盡管統(tǒng)一按照1.2%的稅率征收。但是對于境內(nèi)居民，其計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣除20%-30%的損耗。而對于境外居民，則以房產(chǎn)的凈值作為計稅依據(jù)。對于從租計征的情況，境內(nèi)居民適用12%的稅率，而對境外居民在則適用18%的稅率。

第二，征稅范圍較窄，稅率結(jié)構(gòu)欠科學。一是房地產(chǎn)稅收的征稅范圍較小，關(guān)于房地產(chǎn)稅收的免稅收入相對于其他稅種而言較多。二是房地產(chǎn)稅收的相關(guān)稅率結(jié)構(gòu)不盡合理。

第三，房地產(chǎn)稅收的配套措施不夠完善。目前，我國沒有權(quán)威、統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，缺乏專門的房地產(chǎn)評估人才。此外，和房地產(chǎn)有關(guān)的財產(chǎn)登記制度也不健全，導致稅源流失，嚴重影響了稅收征管力度。

第四，房產(chǎn)稅制中還存在著許多“重復計征”現(xiàn)象，這種宏觀經(jīng)濟現(xiàn)象的存在，也極大地制約著淮陰區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)稅收運行不暢

第一，稅收職能在地稅內(nèi)部部門之間的運行不暢通。當前在淮陰地稅各個部門之間存在著流程運行不暢的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：重管理、稽查，輕征收服務的現(xiàn)象普遍存在。

第二，稅務部門其他職能部門之間的配合有待磨合。主要體現(xiàn)在稅務部門與國稅、工商等部門之間的通力協(xié)作還有待加強，尤其是在企業(yè)所得稅的征繳過程中，往往出現(xiàn)在國稅繳納之后，地稅又重復征收的情況，給納稅人帶來很大的麻煩。

二、相關(guān)建議

加強房地產(chǎn)稅收的征收和管理是一個系統(tǒng)的龐大的工程，在理論上，要建立合理、科學的房地產(chǎn)稅收征收管理體制；在實踐上，要按照現(xiàn)行科學的稅收體制規(guī)則，履行房地產(chǎn)稅收的相關(guān)法律，依法征稅，還要從提升稅務部門的依法征稅、服務納稅人的能力，為此，本人提出建議如下：

（一）規(guī)范房地產(chǎn)稅收的征收和管理，優(yōu)化房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的稅收政策

淮陰是從農(nóng)業(yè)縣改為行政區(qū)的，作為農(nóng)業(yè)大區(qū)，經(jīng)濟法治比較遲緩，但是土地資源豐富。這種形勢，使政府不得不低價出賣土地，吸引一些泛房地產(chǎn)開發(fā)商，這期間房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地現(xiàn)象比較常見，政府的打擊措施卻相對疲軟，甚至為了能保住房地產(chǎn)開發(fā)商這個“大稅源”，對“圈地”行為采取置之不理的態(tài)度。鑒于以上現(xiàn)象，建議出臺針對性較強的稅收政策，把對土地的有效管理納入稅收法治軌道，例如：設置“土地閑置”稅種，取消土地增值稅。另外，我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征收是非常不力的。對此，建議，一是擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，科學界定房產(chǎn)稅的減免規(guī)則。二是降低房屋租賃的綜合稅賦。三是取消城鎮(zhèn)土地使用稅的征收。

（二）完善房地產(chǎn)稅收的輔政策，使房地產(chǎn)征收體系更加完備有效

第一，明確產(chǎn)權(quán)，建立健全財產(chǎn)登記制度。在房屋權(quán)屬登記方面：通過加強轄區(qū)內(nèi)房源的排查，登記成冊，錄入電子信息管理系統(tǒng)，明確房屋的權(quán)屬，對轄區(qū)內(nèi)的房源進行全面的掌控和科學的管理。在土地權(quán)屬方面：加強對轄區(qū)范圍內(nèi)土地的調(diào)查摸底，對土地的性質(zhì)、權(quán)屬、面積、等級分類、用途等進行詳盡的登記，并錄入電子系統(tǒng)，保證土地稅源不流失。第二，科學計稅，建立健全房地產(chǎn)評估制度。要盡快出臺一套健全的完備的評估操作流程，使評估工作有據(jù)可依；同時還要成立一支技術(shù)精湛、作風優(yōu)良的評估員隊伍。第三，加強違規(guī)處罰。在不違背《稅收征管法》的前提下，制定出臺專門針對房地產(chǎn)稅收管理處罰細則，加強對房地產(chǎn)市場的稅收監(jiān)管和違規(guī)處罰。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)收費行為，嚴格控制收費規(guī)模

通過各個環(huán)節(jié)收費項目的匯總，清理一些不必要的收費項目，取消屬于管理性和建設性的不合理的事業(yè)性收費，采取規(guī)范、科學、有效的措施對相關(guān)的費用進行管理。對于房地產(chǎn)稅收各個環(huán)節(jié)中存在的必須收取的一些費用，在征收過程中要程序合理、使用透明、嚴格監(jiān)督。此外還要加快推進政府部門與其下屬的具有企業(yè)性質(zhì)的事業(yè)單位脫鉤，加快事業(yè)單位轉(zhuǎn)企改制的步伐，提高企業(yè)的市場競爭力，同時也減少政府向企業(yè)攤派的不必要的費用。

（四）轉(zhuǎn)變納稅服務觀念，促使納稅人樹立依法誠信納稅意識

淮陰區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)由于興起時間較遲，對房地產(chǎn)的稅收管理還沒有納入健康、有序的發(fā)展軌道。在這樣的情形下，稅務機關(guān)：第一，要加強房地產(chǎn)稅收法律宣傳，使轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)納稅人從思想上接受房地產(chǎn)稅收，形成依法納稅的意識。第二，要提減少外界因素的影響，提高房地產(chǎn)稅收的征收效率。第三，科學設置內(nèi)部的職能崗位，提高服務水平。

（五）規(guī)范服務職能，創(chuàng)造良好的征收環(huán)境

第一，在稅收征收方面：一是簡化辦稅工作程序，提高征收工作效率。二是積極利用信息化手段，推進稅收公共服務平臺建設。

第二，在稅收管理方面：一是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理。以一戶一檔的形式，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況檔案。二是加強房地產(chǎn)稅收的納稅評估，減少房地產(chǎn)稅源的流失。三是強化房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的規(guī)范使用。建議強制房地產(chǎn)稅收企業(yè)使用稅控系統(tǒng)，同時加大對發(fā)票違規(guī)操作的處罰力度。

第三，在稅務稽查方面：建立一支高素質(zhì)的稽查人員隊伍；加強房地產(chǎn)稅收業(yè)務的培訓；科學選案、認真檢查、悉心審理、嚴格處罰。

（六）規(guī)范征管流程，提高征管效率

第一，加強房開發(fā)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的征收和管理。一是加強涉稅資料的收集和管理。二是加強項目的登記和管理。三是加強房地產(chǎn)企業(yè)征收管理和涉稅檢查。

第二，加強保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的征收和管理。一是加強稅源監(jiān)控。二是加大征收管理力度。采取直接征收和委托代征的方式加強對保有稅源的征收管理。三是對違規(guī)行為進行嚴厲處罰。

第三，加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收征收和管理。由于二手房市場受政策的波動性比較大、評估價格不易確定等，對這部分存量房的房地產(chǎn)稅收征收和管理有一定的難度。建議主要采取以下幾種措施：一是合理定價。二是強化實地調(diào)查，確保稅源不流失。三是做好二手房稅收的分析。

第四，認真做好各類房地產(chǎn)稅收的分析。建立完善的房地產(chǎn)稅收分析體系，查找促進房地產(chǎn)發(fā)展的主要稅收因素，通過分析結(jié)果，調(diào)整針對房地產(chǎn)的稅收政策，支持和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，進而取得更多的房地產(chǎn)稅收，達到稅務部門和房地產(chǎn)企業(yè)相互促進，共同發(fā)展的效果。

（七）加強部門間溝通和協(xié)調(diào)，實現(xiàn)和諧征稅

第一，加強稅務機關(guān)內(nèi)部組織間的溝通和協(xié)調(diào)。征收、管理、稽查三方加強溝通協(xié)調(diào)，職責清晰，相互協(xié)作。對于征收類事項，有征收部門受理；涉及到調(diào)查事項轉(zhuǎn)交管理部門進行涉稅調(diào)查，確保稅收征管的科學有效。

第二，加強稅務部門與其他部門的溝通和協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)的一個項目從開辦到終止，期間涉及到多個部門，如：工商、國土、城建、房產(chǎn)、國稅、銀行、評估、擔保等等，稅務機關(guān)只有和相關(guān)部門進行比較好的溝通和協(xié)調(diào)，才能確保得到真實、可靠、豐富的涉稅資料，對房地產(chǎn)企業(yè)的掌控才更加自如。

（八）提升稅務人員的業(yè)務素質(zhì)和執(zhí)法水平

第一，整合人力資源，科學設崗，合理用人。首先，按需設崗，對崗位資源進行排查。其次，按照崗位要求培養(yǎng)高素質(zhì)人才。

第二，加強專業(yè)對口培訓，使熟悉房地產(chǎn)稅收業(yè)務的人才迅速成長。建立日常培訓機制和脫產(chǎn)培訓機制，加快房地產(chǎn)稅收專業(yè)人才的培養(yǎng)。通過培訓，使稅務人員全面了解對房地產(chǎn)稅收的相關(guān)知識，提升業(yè)務處理能力和行政執(zhí)法水平，使稅務人員在實際操作中快速成長。

第三，強化業(yè)務考核，提高人才工作的積極性和主動性。采取定期考核和不定期考核相結(jié)合、開卷和閉卷相結(jié)合、專業(yè)考核和綜合考核相結(jié)合的方式，加強稅務人員的業(yè)務考評，通過考評兌現(xiàn)獎懲，充分提高稅務人員學習的主動性和積極性。

參考文獻：

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篇(2)

【論文摘要】隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國財政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對改進稅收征管工作提出了相應的建議。

房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關(guān)注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規(guī)范和促進房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實社會的變化和需求，尤其是我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全，而私人財產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務機關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產(chǎn)稅收的流失。同時目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費）種有10多個，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學習不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。

3、財務管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃碣~戶；將預繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營項目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務征管能力不強

一是稽查人員配備不足，業(yè)務水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強，違規(guī)違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應科學化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機構(gòu)的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識

一個良好的納稅企業(yè)服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進自覺守法。稅務機關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務機關(guān)不但可以通過網(wǎng)絡獲取企業(yè)和個人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見，實現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個環(huán)節(jié)，都有促進作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構(gòu)應加強聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點、交叉稽查。

4、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機制，明確部門職責。

5、提高稅務征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時組織培訓和學習，提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務機關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實現(xiàn)網(wǎng)絡互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關(guān)信息要實現(xiàn)共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產(chǎn)發(fā)票。

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[2]韓雪：我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務研究，2005（5）.

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我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅種，已不能適應城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢的需要。稅收收入增長與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不相稱，調(diào)控功能未得到有效發(fā)揮，財產(chǎn)稅在城市政府財政收入中所占比重較低，尚未成為地方財政的主體稅種，亟需改革。而房地產(chǎn)稅的改革涉及諸多方面，其中，開展房地產(chǎn)稅評估征稅活動是房地產(chǎn)稅制度改革的重要內(nèi)容。國內(nèi)外稅收征管實踐表明，按房地產(chǎn)評估值征稅。有利于發(fā)揮稅收調(diào)控功能，調(diào)節(jié)級差收入，合理配置資源，提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現(xiàn)階段，我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環(huán)境條件。

（一）稅制改革：整合現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制，及時開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅

在稅制改革方面，除統(tǒng)一內(nèi)外稅制已有廣泛共識外，還需要重點突破的有：1.全面提升財產(chǎn)稅在城鎮(zhèn)地方稅體系中的地位。通過對現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種進行整合，及時開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，擴大財產(chǎn)稅的征收范圍，擴展稅基。個人擁有的房產(chǎn)，無論自住還是出租，都應逐步依法納稅。2.取消部分減免稅，適當提高房地產(chǎn)稅等稅率，增加政府收入，合理分配公共服務成本。3.貫徹公平原則，通過減免稅、設置不同稅率等手段，調(diào)節(jié)社會財富分配差距。4.健全財產(chǎn)稅征收網(wǎng)絡，在財產(chǎn)購置、持有、交換、繼承和贈予等環(huán)節(jié)及時組織收入，防范收入流失。同時，不斷改進征收技術(shù)手段，加強稅收征管，充分體現(xiàn)主體稅種功能。

（二）社會條件：開展房地產(chǎn)稅評估征稅適宜的政治經(jīng)濟環(huán)境

房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活的重要物質(zhì)基礎，房地產(chǎn)稅收政策不僅關(guān)系到政府財政收入，而且涉及經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和人們的生存條件，特別是對住宅投資。建設、銷售、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的稅收政策，涉及成千上萬家庭和個人生活，屬重要公共事務和服務，政府決策需要兼顧國家、企業(yè)和個人等各方利益，力爭取得廣泛共識。因而開展房地產(chǎn)稅評估征稅，需要一個較好的政治經(jīng)濟環(huán)境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認可。評估征稅不能僅在理論界和稅務部門取得共識，關(guān)鍵還在于能否得到城鄉(xiāng)居民認可，廣大居民的態(tài)度是決定因素。如果現(xiàn)階段城鄉(xiāng)居民對評估征稅認識有較大的分歧，政府就不宜貿(mào)然推行這一征管措施。2.房地產(chǎn)評估征稅的對象、范圍和評估技術(shù)等。與我國經(jīng)濟發(fā)展階段和財富的積累程度要相適應。如果錯誤地估計了城鄉(xiāng)居民的富裕程度、財產(chǎn)狀況，評估征稅的結(jié)果就可能事與愿違。3.經(jīng)濟運行狀況較為穩(wěn)定，政府宏觀經(jīng)濟監(jiān)管有力。

二、房地產(chǎn)稅收評估征稅需要突破的技術(shù)問題

房地產(chǎn)稅評稅，就是運用一定科學方法，準確評估房地產(chǎn)的市場價值。反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價格波動。一方面，使房地產(chǎn)稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力，公平稅負：另一方面，保證政府財政收入隨經(jīng)濟增長而增長，達到稅收收入與政府公共服務支出之間的均衡。圍繞這一問題，需要進一步研究以下幾方面的內(nèi)容：（一）確立房地產(chǎn)稅評估征稅的基本準則房地產(chǎn)稅評估征稅，和一般資產(chǎn)評估既有相似、相同之處，也有嚴格區(qū)分，需要建立相應的評估準則。以指導房地產(chǎn)評估征稅工作的順利開展。

1.公平準則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標，房地產(chǎn)評估征稅也不例外。公平準則首先是對評估對象的公平，要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)采用相同的評估方法評估其價值，作為計征稅收的依據(jù)。其次是對納稅人的公平，對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)價值的評估，如納稅人是自然人，無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等，都采用同樣的方法評估征稅：如納稅人是法人，評估征稅不因其所有制性質(zhì)。規(guī)模大小、技術(shù)先進與否等不同而有所區(qū)別。

2.合法準則。經(jīng)過幾十年的努力，我國在房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估領(lǐng)域已初步形成了一套較為完整的法律、法規(guī)和規(guī)章，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規(guī)和規(guī)章是評估征稅的依據(jù)。合法準則要求稅務人員和稅收評估機構(gòu)遵守現(xiàn)行房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和規(guī)章，依法評稅，以維護國家稅法的嚴肅性、權(quán)威性，保護政府財政利益，同時維護納稅人合法權(quán)益。

3.科學準則。在房地產(chǎn)評稅工作中，評估人員所面臨的經(jīng)濟社會情況較為復雜。如房地產(chǎn)按其用途可分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)和綜合房地產(chǎn)等，種類繁多，且房地產(chǎn)市場供求關(guān)系受多種因素影響波動較大，房地產(chǎn)價格被認為是觀察一個國家和地區(qū)經(jīng)濟運行狀況的“晴雨表”。因此，在評稅活動中，評估機構(gòu)和人員采用的評估方法、技術(shù)和程序等，要能科學、準確地反映房地產(chǎn)真實市場價值。使房地產(chǎn)稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展而增長，又不增加納稅人的負擔。

4.時點準則。時點準則要求房地產(chǎn)價值評估結(jié)果，應是評估對象在估價時點的合理價值。由于房地產(chǎn)價格隨市場供求關(guān)系等因素不斷發(fā)生變化，對房地產(chǎn)價值的評估只能是評估對象在估價時點的合理價值。同時，房地產(chǎn)價值評估需要消耗大量的人力、物力和財力，對政府而言，既不可能也不必要隨時或每年對房地產(chǎn)的價值進行評估，就需要合理確定評估征稅的周期，一方面，能夠較準確地反映房地產(chǎn)價值的變化。比較法，將評估對象與在評估試點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象合理價值的方法。比較法的操作步驟有：搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正：進行交易日期修正；進行房地產(chǎn)狀況修正；求取比準價格。比較法適用于具有交易性的房地產(chǎn)，而對特殊工業(yè)用房、學校等很；少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，則難以適用該方法。

2.地產(chǎn)價值的評估。地產(chǎn)價值的評估可采用基準地價系數(shù)修正法、路線價法等方法?；鶞实貎r系數(shù)修正法是以地產(chǎn)所處地段的基準地價為基礎，通過時點修正，容積率修正、行業(yè)用途修正等一系列修正，最后確定地產(chǎn)價值。

通過上述方法分析可以看出，目前采用成本法評估房產(chǎn)價值，用基準地價系數(shù)修正法評估地產(chǎn)價值較為可行，條件成熟時可采用收益法、市場法等多種方法，但這些方法還需要結(jié)合稅收征管的要求進一步規(guī)范。如收益法對各類房地產(chǎn)的收入要進行較詳細的測算和預計等。同時，各地區(qū)城市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不同，在使用上述基本方法時，還要相應調(diào)整，以使評估結(jié)果更符合本地區(qū)的實際情況。

（三）房地產(chǎn)稅評稅的信息基礎

從上述房地產(chǎn)價值評估的基本方法可知，要準確評估房地產(chǎn)價值，達到公平稅負的目的，必須以獲得準確、真實、可靠的信息資料為前提，而這些信息資料的獲取，主要有兩種途徑：一是稅收征管渠道，如納稅申報、稅源調(diào)查等；二是其他部門的配合，如國土資源部門提供土地基準價格、建設部門提供建筑及設計標準，房產(chǎn)主管部門提供房產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)資料、物價部門提供物價指數(shù)等。這就需要解決以下問題：

1.部門協(xié)調(diào)問題。在房地產(chǎn)評稅過程中，有關(guān)信息涉及城市建設主管部門、房產(chǎn)管理部門，土地資源管理部門、物價管理部門等眾多部門，而在現(xiàn)行制度下，這些部門都沒有為稅務機關(guān)提供信息資料的義務，而沒有這些部門的配合，整個評稅工作就無法進行。因而，在開展正式房地產(chǎn)稅評估工作之前，必須以法律制度的形式，規(guī)定上述部門為稅務機關(guān)提供房地產(chǎn)信息資料的義務，使稅務機關(guān)在評稅過程中與上述部門協(xié)商時有法可依。

2.信息的準確性問題。由于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系瞬息萬變，有關(guān)部門提供的信息資料不一定能夠滿足評稅，工作需要，如基準地價資料，稅務部門還需要根據(jù)實際情況進行調(diào)整，以保證房地產(chǎn)價值評估的準確性。

3.信息管理問題。前文描述了信息在房地產(chǎn)稅評稅中的重要性，這就要求在稅收征管制度中，將信息管理擺到突出位置，主要做好兩方面的工作：一是稅務機關(guān)建立房地產(chǎn)稅評稅信息庫，及時更新數(shù)據(jù)，掌握稅源動態(tài)：二是加快電子政務推行步伐，實現(xiàn)政府部門之間信息資源共享，盡可能降低評稅成本，提高稅務工作效率。

（四）房地產(chǎn)稅制改革中的稅費關(guān)系

與房地產(chǎn)稅評稅制度改革密切相關(guān)的問題，是稅費關(guān)系的規(guī)范。據(jù)北京市有關(guān)部門調(diào)查，近年來，涉及城市建設和房地產(chǎn)行業(yè)的收費、基金共有幾十項，其中，中央批準的約占70％，北京市批準的約占30％。稅收在商品房售價中所占比重較低，約為6％。因此，要達到房地產(chǎn)稅評稅制度改革的預期目標，就必須有效解決稅費關(guān)系問題。從目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析。各種收費過多過濫是造成房價居高不下的重要原因之一。同時，收費侵蝕稅基，影響政府房地產(chǎn)稅收收入的增長。大規(guī)模清理，整頓各類收費，基金，成為評稅制度改革的重要前提。

（五）房地產(chǎn)稅評稅機構(gòu)與隊伍建設

與其他稅收征管相比，開展房地產(chǎn)評稅工作所面臨的情況更為復雜，技術(shù)要求更高，政策性更強，需要建立一支從事此項工作的專業(yè)隊伍。從從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)分析，除稅收專業(yè)知識和財務會計知識外，還需要具有以下幾方面的專業(yè)知識與能力：

1.評估技術(shù)與方法。能夠熟練掌握評估房產(chǎn)和地產(chǎn)價值的各種專業(yè)技術(shù)知識，能夠及時處理評估過程中所遇到的不確定性因素，確保房產(chǎn)和地產(chǎn)評估價值比較準確、合理，接近市場價值，反映市場供求關(guān)系，既保證政府財政收入能隨經(jīng)濟增長而增長，又維護納稅人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2.及時掌握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，了解市場信息，能夠準確分析和判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，為有效開展評稅工作服務。

3.熟悉和掌握國家有關(guān)城市建設和房地產(chǎn)發(fā)展的法律，法規(guī)和管理制度，明確評稅工作的法律依據(jù)。

（六）建立納稅人爭議處理機制，保護納稅人合法權(quán)益

對房地產(chǎn)實行評估征稅，不同于流轉(zhuǎn)稅、所得稅等稅種在現(xiàn)行稅法下以既成事實的收入或行為為課稅對象，而是運用一定的技術(shù)、方法估計和測算征稅對象的價值，客觀上存在一定的不確定性，難度較大。因此，需要廣泛聽取納稅人的意見，使其能夠接受評估結(jié)果，履行納稅義務。當納稅人對評估方法、程序和結(jié)果等提出異議時，應建立相應的處理機制，以稅務部門為主導，溝通信息，交換意見，最終達成共識，完成納稅業(yè)務，保護納稅人合法權(quán)益。如納稅人仍不滿意，再進入稅收復議和行政訴訟程序解決。

三、我國開展房地產(chǎn)稅評估征稅工作的幾點政策建議

如前所述，我國經(jīng)濟社會發(fā)展，特別是城市化進程加快，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動，而房地產(chǎn)稅征收管理現(xiàn)狀，已不適應新形勢的需要，借鑒國際經(jīng)驗，及時開展房地產(chǎn)稅評稅工作，貫徹政府宏觀經(jīng)濟社會政策，實現(xiàn)經(jīng)濟與稅收的良性循環(huán)已是大勢所趨。因而，近期內(nèi)需要開展的重點工作有：

（一）正確估計目前的政治經(jīng)濟環(huán)境，創(chuàng)造條件，開展房地產(chǎn)稅評估征稅工作

房地產(chǎn)市場是一定時期觀察一個地區(qū)或國家經(jīng)濟運行的“晴雨表”，其中住房又是人們生存的基本條件。在目前我國政治經(jīng)濟條件下推行評估征稅，就需要準確把握可能出現(xiàn)的問題與風險，創(chuàng)造條件，逐步開展房地產(chǎn)稅評估征稅工作。首先，要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的承受能力與對整個房地產(chǎn)市場的影響：其次，考慮納稅人對評估征稅的接受程度，特別是當普通住宅被納入評估征稅范圍后，所產(chǎn)生的政治社會影響。筆者認為，在近1～2年內(nèi)，將城鎮(zhèn)普通住宅納入評估征稅的范圍是不現(xiàn)實的；在房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費關(guān)系沒有根本理順的情況下，推行評估征稅也是困難重重。

（二）建立評稅技術(shù)標準，采用多種技術(shù)手段，準確評估房地產(chǎn)價值

如前所述。資產(chǎn)評估和地產(chǎn)評估的方法較多，可供房地產(chǎn)稅評稅選擇。在試點的基礎上，可建立適應不同類型資產(chǎn)的評估技術(shù)標準。在房產(chǎn)價值評估中，可根據(jù)房產(chǎn)的不同用途，采用不同的評估技術(shù)開展評估。對自用的房產(chǎn)價值。由于無相同或相似的市場價值，也可能無可比較的收益，可采用成本法評估其價值；對出租或從事酒店業(yè)等經(jīng)營類房產(chǎn)，根據(jù)收益法評估其價值。對具有相同或相似市場價格的房產(chǎn)，采用市場法評估。在建立房地產(chǎn)稅評估標準過程中，評稅技術(shù)標準的建立，并不是簡單的照搬現(xiàn)成的資產(chǎn)評估技術(shù)與方法，而是在此基礎上，考慮評稅工作的特殊需要，進行相應的調(diào)整與修改，以滿足稅收征管的需要。

（三）建立評稅技術(shù)信息體系，保證評稅工作順利進行

要準確評估房地產(chǎn)價值，滿足稅收征管需要，稅務機關(guān)應及時掌握稅源狀況，分析房地產(chǎn)市場變化，保證房地產(chǎn)價值評估的科學性、合理性。這就需要建立完善的技術(shù)信息體系保障。從房地產(chǎn)稅評稅所需信息來源分析，主要包括以下幾類：1.納稅人基本信息。這類信息數(shù)據(jù)庫可通過納稅申報等途徑，由稅務機關(guān)建立。2.房產(chǎn)開發(fā)、建設、交易和管理信息。這類信息主要掌握在城市建設、房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開發(fā)公司等機構(gòu)中。3.土地開發(fā)、使用權(quán)交易、基準地價等信息。這類信息主要掌握在土地主管部門、城市建設等部門。稅務機構(gòu)須得到上述機構(gòu)的大力支持，才能得到稅收評估所需要的信息。解決的途徑有兩個：一是以法律制度形式規(guī)定上述機構(gòu)配合稅務機關(guān)評稅的義務，并負責提供相應信息；二是盡快建立政府機構(gòu)間信息共享機制，努力降低評稅成本。新晨

（四）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅費關(guān)系，增加政府稅收收入

針對房地產(chǎn)行業(yè)稅費關(guān)系復雜，涉及眾多部門利益的情況，分步實行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收費；其次，將具有稅收性質(zhì)的收費，分批、分次實行“費改稅”，充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的承受能力，以及對房地產(chǎn)市場的影響；最后，將不能實行“費改稅”且征收合理的收費項目，進一步規(guī)范化。

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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)稅 地方稅體系 公平分配

十八屆三中全會以后，對房地產(chǎn)稅的改革，是當代財稅改革一環(huán)重要環(huán)節(jié)，財政部部長樓繼偉在8月29日表示，稅制改革是今年財稅體制改革的一個方面，其主要任務之一就是推進房地產(chǎn)稅的立法。房地產(chǎn)稅相對于房產(chǎn)稅而言，是一個綜合的概念，既包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅等多個稅種外，還包括整個房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有全鏈條中各種稅之外的費。從房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)看，房產(chǎn)稅主要是按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅，也就僅對房產(chǎn)的余值或租金收入進行征稅，并未對土地進行增稅，產(chǎn)權(quán)所有人所承受的稅負僅為房產(chǎn)的余值或租金收入。而房地產(chǎn)稅是對房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅費進行征稅，產(chǎn)權(quán)所有人承受的稅負不再是只有房產(chǎn)的余值或租金收入，而是將原本由開發(fā)商承擔的土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅費轉(zhuǎn)由購房者承擔，加重產(chǎn)權(quán)所有人的購房成本。

我國房產(chǎn)稅開始征收是在1950年，經(jīng)過幾次修訂，在1986年國務了《中國人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，物價水平的提高，房地產(chǎn)市場興起，房價不斷的上升。為了抑制房價的過度增長，在2011年1月上海、重慶作為試點城市，實行房產(chǎn)稅改革，擴大征稅范圍，突破了向非經(jīng)營性用房征稅。但從2011年試點到現(xiàn)在，已經(jīng)3年多，房價卻沒有得到抑制，相反卻暴露出房產(chǎn)稅的諸多問題。對此，有必要進行房產(chǎn)稅改革，推進房地產(chǎn)稅征收。

一、房地產(chǎn)稅開征的必要性

防止投機行為，抑制房價的過度增長。因為在以前，個人擁有住房，主要用于滿足自己的住房需求，而如今，人們通過炒樓炒房，除了滿足自己的住房需求外，同時還實現(xiàn)財富的增值，最終導致房價上漲。最初在上海、重慶試點房產(chǎn)稅的主要原因是為了抑制房價的快速增長，但是從這3年的試點效果來看，卻不是很顯著。根據(jù)全國房產(chǎn)市場排行榜顯示，前20名城市平均房價不低于9000元/平方米，試問一位普通工資的職工，他需要花多少年的時間才能買得起房？若推進房地產(chǎn)稅的開征，從需求市場角度，據(jù)了解，目前的房價構(gòu)成中，房地商的利潤與土地出讓金、稅費占60%，建筑成本約占40%。若開征房地產(chǎn)稅，從本由開發(fā)商承擔的稅款轉(zhuǎn)嫁由購買者承擔，其開發(fā)成本就會大幅度的降低，房價也會隨之降低。從住房角度看，由于購房者在保有環(huán)節(jié)的承擔稅負增加，可能改變對住房的持有的選擇，最后選擇減少購買或出售住房，住房投資的需求減少，供給增加，實現(xiàn)房地產(chǎn)的供需平衡，達到控制房價的作用。

增加地方財政收入，完善地方稅體系。營業(yè)稅作為地方稅的主要稅種，在2013年8月全國試行“營改增”后，地方政府失去了主要的稅種，致使地方政府稅收收入的減少，加上財權(quán)與事權(quán)不匹配，影響地方政府所提供的公共服務，失去提供公共服務能力的地方政府，將會影響地方經(jīng)濟發(fā)展。與此同時，現(xiàn)行的地方稅體系無法支持地方財政支出的需要，引發(fā)地方利用土地出讓的方式來籌集收入。若開征房地產(chǎn)稅，擴大原有的征稅范圍，將非經(jīng)營性用房納入考量范圍，地方有了保有環(huán)節(jié)的稅收，“土地財政”問題將不攻自破，財產(chǎn)稅在增加地方政府的財力的同時，也促進土地資源的節(jié)約利用，防止開發(fā)商利用土地過分開發(fā)，增加綠色覆蓋面積。推進房地產(chǎn)稅的立法，解決各個稅種的立法問題，對房地產(chǎn)行業(yè)起到規(guī)范的作用，構(gòu)建房地產(chǎn)稅體系，以房地產(chǎn)稅為主體，有利于完善地方稅體系。

二、推進房地產(chǎn)稅開征需考慮的因素

隨著社會發(fā)展，房地產(chǎn)稅的開征是種趨勢，雖說有其開征的必要，但在開征過程中，仍需考慮以下兩點因素：

稅務部門與其他相關(guān)部門的配合。在上海試點的房產(chǎn)稅采用一刀切的方式，對于這種征稅方式，有失公平。而對房地產(chǎn)稅開征首先應該綜合考慮居民的家庭信息情況，例如，家庭有幾口人，是否需要贍養(yǎng)老人，是否需要撫養(yǎng)小孩，是否是單親家庭？針對家庭實際情況給予一定的稅收優(yōu)惠，同時對于居民所擁有的房產(chǎn)信息應給予披露和公開，通過互聯(lián)網(wǎng)能查詢居民的房地產(chǎn)的信息。而這些問題需要稅務部門與戶籍管理部門、婚姻登記部門、國土資源管理部門以及中國互聯(lián)網(wǎng)絡信息中心等相關(guān)部門之間的相互協(xié)作，通過全面的掌握居民的具體信息，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅征收的公平性和透明性。

建立房產(chǎn)稅的評估體系。評估體系是解決房產(chǎn)稅稅基的主要問題，它保證評估的公正合理。對此，需要獨立成立評估機構(gòu)，不依附政府部門，以第三方的身份去評估房產(chǎn)的市場價格，保證高效、準確。對此，可以借鑒英德模式，專門設立房地產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)，對房地產(chǎn)價值進行更有效的評估。

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[3]賈康.地方稅體系如何破題[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2013，（4）.

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首先，移動互聯(lián)技術(shù)日益普及，移動互聯(lián)網(wǎng)將以絕對優(yōu)勢超越傳統(tǒng)的固定互聯(lián)網(wǎng)。根據(jù)《2013-2014年中國移動互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查研究報告》，目前我國移動互聯(lián)用戶已經(jīng)超越PC用戶數(shù)，移動互聯(lián)已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ畋匦璧牟糠?，APP已經(jīng)成為占據(jù)手機屏幕的第一入口。截至2014年6月底，我國智能手機網(wǎng)民規(guī)模達4.8億，在手機網(wǎng)民中占比達91.1%。手機上網(wǎng)常態(tài)化特征進一步明顯，根據(jù)調(diào)查，我國手機網(wǎng)民每天上網(wǎng)4小時以上的重度手機網(wǎng)民比例達36.4%，其中，每天實時在線的手機比例為21.8%。87.8%的手機網(wǎng)民每天至少使用手機上網(wǎng)一次。手機、智能操作系統(tǒng)的升級發(fā)展，3G、4G技術(shù)及應用的迅猛普及，為稅務移動APP的研發(fā)提供了技術(shù)條件。圖1是對未來幾年移動網(wǎng)民規(guī)模的預測，移動網(wǎng)民將呈快速增長之勢。

其次，移動支付正在改變?nèi)藗兊纳罘绞剑藗兊南M方式、理財方式、繳費方式很大程度依賴于移動支付。2014年“雙十一”移動支付1天時間達到243億元?？梢姡苿又Ц兑呀?jīng)被廣泛接受并呈蓬勃發(fā)展之勢。如果納稅人可以很便捷地支付房地產(chǎn)稅，則可以有效提高房地產(chǎn)稅的征收率。納稅后，地稅局可以根據(jù)納稅人預留的地址寄送發(fā)票，或者直接發(fā)放電子發(fā)票。當然，如果沒有按期納稅的業(yè)主則可能會要求繳交滯納金。

再次，人們可以最大限度節(jié)約時間，減少能耗，提高生活品質(zhì)。隨著生活節(jié)奏的加快，人們的碎片化時間增加，對移動支付的需求日益強烈。在未來房地產(chǎn)稅開征之時，繳納房地產(chǎn)稅成為擁有房產(chǎn)家庭的必然事務，如果家家戶戶都要到地稅局去繳稅，勢必造成大量人力、物力的浪費。因為頻繁使用交通工具，還帶來城市的污染和能源的消耗。有了移動納稅，業(yè)主可以用碎片化的時間繳稅，既節(jié)省政府的征稅成本，又節(jié)省納稅人的時間和機會成本，還減少公共資源的消耗，可謂多方受益。

最后，納稅服務需求的增長，使房地產(chǎn)稅繳納要求可以突破5天工作日×8小時的限制，而實現(xiàn)7天×24小時隨時納稅的完全自由。過去十年，納稅人辦稅方式由單一的實體辦稅服務廳向現(xiàn)代的網(wǎng)上辦稅服務廳轉(zhuǎn)變。隨著當今社會經(jīng)濟生活的不斷發(fā)展，納稅人需要突破一個辦稅廳、一張電腦桌的空間限制，突破8小時的工作時間限制，突破紙質(zhì)材料、磁盤等載體限制，尋求更為簡便、快捷、高效的辦稅方式。納稅人的需求成為房地產(chǎn)稅移動納稅的現(xiàn)實要求。

隨著3G、4G等無線通信技術(shù)的發(fā)展，移動政務成為政務信息化發(fā)展的必然趨勢。開發(fā)應用房地產(chǎn)稅APP，使手機、平板電腦成為新的稅收服務平臺，順應了移動互聯(lián)這一信息化發(fā)展的趨勢，緊跟智慧城市建設的大背景，從而有利于進一步推進稅收現(xiàn)代化建設。

二、房地產(chǎn)稅移動繳納的基本功能

未來的房地產(chǎn)稅移動繳納平臺可以命名為“房稅通”，既通俗易懂，又方便管理。其主要功能可以設計為包含以下內(nèi)容：稅額查詢、繳納查詢、信用查詢、電子發(fā)票查驗、納稅人查詢、稅基異議申請、房地產(chǎn)稅動態(tài)、納稅指南等功能模塊。

納稅人以真實身份注冊后，詳細注明房產(chǎn)證、聯(lián)系地址、聯(lián)系方式等基本信息，則日后登錄即代表真實個人進行查詢、納稅、咨詢、留言等所有房地產(chǎn)稅涉稅活動。稅額查詢是指納稅人可以查詢到自己所擁有的房產(chǎn)的稅基、稅率及年度納稅總額度，可以分月支付房地產(chǎn)稅，也可以集中一次繳清房地產(chǎn)稅；繳納查詢是指查詢是否已經(jīng)繳納完成涉稅房產(chǎn)的所有額度，是否有催繳通知；信用查詢是指查詢是否有愈期稅收，納稅信用記錄是否完好；電子發(fā)票查驗是指對已經(jīng)完成納稅的房產(chǎn)，完稅發(fā)票（紙質(zhì)發(fā)票或電子發(fā)票）是否已經(jīng)出具；納稅人查詢是指對納稅人基本情況的查詢，該納稅人需要繳納多少種類物業(yè)的房地產(chǎn)稅，每一種類房地產(chǎn)稅截止日期一目了然；稅基異議申請是指業(yè)主如果對房產(chǎn)的稅基存有疑慮，則可以在線咨詢，咨詢不能解決問題的，則可以提起復核申請；房地產(chǎn)稅動態(tài)是指國家稅務總局或地方稅務局的最新動態(tài)，有利于業(yè)主及時關(guān)注房地產(chǎn)稅的新聞；納稅指南是指具體的操作指南，使不熟悉相關(guān)業(yè)務的業(yè)主可以很便利地了解如何通過各種移動終端來繳納房地產(chǎn)稅?！胺慷愅ā痹诩夹g(shù)上應該包含以下功能：

首先，應用移動互聯(lián)技術(shù)，實現(xiàn)了手機、平板電腦等移動終端的納稅服務接入。無論是Android系統(tǒng)還IOS系統(tǒng)，都可以很便利地應用房稅通，在此基礎上很方便地進行查詢、納稅、溝通等業(yè)務。不受時間、空間的限制，使繳納房地產(chǎn)稅達到自動化和人性化的目的。

其次，應用GIS （地理信息系統(tǒng)）接口，實現(xiàn)手機地圖導航服務。可以通過GIS，很方便地查看到自己房產(chǎn)的位置，周邊的配套、交通和環(huán)境。因為影響房價的主要因素是位置（location），所以，應用GIS在房稅通APP上，有利于業(yè)主對房地產(chǎn)稅基的全面理解和接受。

再次，納稅服務智能化。移動服務端設計以納稅人需求為導向，納稅服務從面對面服務、網(wǎng)絡服務拓展到掌上移動服務，并據(jù)納稅人性質(zhì)特點進行定制送推，實現(xiàn)了納稅服務的精細化、智能化。

最后，為房地產(chǎn)稅宣傳提供了快捷有效的平臺，征納雙方可有效溝通，有利于提高納稅遵循度，打造和諧稅收。房稅通APP不僅是一個應用工具，更是一個房地產(chǎn)稅的宣傳媒體，關(guān)于房地產(chǎn)稅的新聞可以通過房稅通來快速推送到業(yè)主面前，使房地產(chǎn)稅的收繳更為便利。

三、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)要求

房地產(chǎn)稅面向千家萬戶，而且全國各城市各有自身特點。所以，“房稅通”要有統(tǒng)一識別標志，在功能設計上要覆蓋房地產(chǎn)稅移動繳納的所有功能，在界面風格上要簡潔美觀實用，減少不必要的干擾信息，功能模塊清晰，納稅安全必需有足夠的保障。

內(nèi)容設計以納稅人需求為導向，堅持實用原則。突出重點內(nèi)容，將重要的信息、服務和互動內(nèi)容體現(xiàn)在顯要位置。充分考慮業(yè)務實現(xiàn)方式和交互方式，信息交互應采用少量多次，及時反饋用戶請求，避免長時等待或大流量操作。

界面設計要清晰合理，信息展示盡量在2-3屏內(nèi)，信息過多時采用多媒體展示方式降低長時瀏覽導致不良反應，字體應采用常規(guī)字體，不同時要求橫向或縱向滾動，不使用較大的表格等。界面簡潔親民，以減少錄入、選擇操作為主，并盡量采用多媒體信息采集方式。

系統(tǒng)適配多種終端，用戶端的展示需要在iPhone、Android手機與平板電腦等多種終端之上，這些終端的屏幕尺寸、分辨率各不相同，要求在界面設計上能夠充分考慮各類主流終端的要求，以便能夠適配多種終端。

頁面美工設計要簡潔大方。移動應用客戶端代表房地產(chǎn)稅整體形象，各城市可以根據(jù)自己城市的特點增加適量地方元素，但要保持基本形象的統(tǒng)一，美工上需保持其應有的莊重、嚴謹、美觀、大方的風格，同時也要貼近納稅人，給人以親切感。移動應用客戶端在美工上采用能夠體現(xiàn)地方稅務局特色的藍色作為基準色調(diào)。在藍色基準色的基礎上對其他二級頁面、欄目板塊和字體顏色等方面進行搭配。

系統(tǒng)功能分口令管理、授權(quán)功能、通用功能、征納互動四大類，主要功能模塊包含：稅額查詢、繳納查詢、信用查詢、電子發(fā)票查驗、納稅人查詢、稅基異議申請、房地產(chǎn)稅動態(tài)、納稅指南等功能模塊。

口令管理主要是“登錄”模塊，功能是驗證納稅人身份，以便向特定納稅人提供自有的、具有保密性質(zhì)的涉稅信息和提供面向本納稅人的個性化納稅服務。登錄成功后，手機可以使用客戶端所有功能；未登錄用戶只能使用“公開信息”“房地產(chǎn)稅動態(tài)”兩個模塊。用戶登錄要求能包含以下方式進行：直接登錄，根據(jù)納稅人識別號與對應的網(wǎng)廳登錄密碼進行登錄；多賬號登錄，一個手機可以與多個納稅人識別號綁定，實現(xiàn)多賬號在同一手機上登錄，客戶端軟件具有切換納稅人功能；多手機登錄，一個納稅人識別號可以與多個手機號綁定。

安全機制包括架構(gòu)安全和終端安全。架構(gòu)安全宜采用內(nèi)外網(wǎng)隔離機制。內(nèi)外網(wǎng)分不同的安全域，軟件結(jié)構(gòu)將訪問區(qū)、受理區(qū)、處理區(qū)分離。終端安全宜采用合法用戶驗證機制、批量數(shù)據(jù)保護機制和日志記錄機制。

合法用戶驗證機制。移動客戶端訪問的模塊分為兩大類型，一類為非授權(quán)訪問模塊，即公共模塊，這類模塊不涉及敏感數(shù)據(jù)，向公眾開放。另一類為授權(quán)訪問模塊，涉及納稅人私密信息，在使用這些功能之前必須進行身份驗證。

批量數(shù)據(jù)保護機制。稅務部門為了方便納稅人而提供某些查詢服務，例如房地產(chǎn)稅納稅額度查詢服務，納稅人信用等級查詢服務。但是如果某些組織和個人掌握了大量的這類信息就有可能被惡意使用，所以應該增加批量數(shù)據(jù)保護機制，限制移動設備每天允許查詢的數(shù)據(jù)量，以建立惡意訪問防范機制。

篇(6)

稅基評估和征收管理機構(gòu)的設置，是房地產(chǎn)稅制度必不可少的構(gòu)成要素。在OECD（經(jīng)合組織）國家中，盡管房地產(chǎn)稅征管的模式不同，但機構(gòu)設置都遵循了評估與征收相獨立的原則，以保證評估的公正客觀。

稅務部門的主要作用包括房地產(chǎn)稅相關(guān)法律的監(jiān)督執(zhí)行、地方政府評估結(jié)果爭議的處理、房地產(chǎn)稅收收入的入庫和監(jiān)督，以及房地產(chǎn)評稅師培訓等。

國際上房地產(chǎn)稅評估機構(gòu)的設置可以分為四種模式。

第一類是由第三方機構(gòu)負責評估，如加拿大不列顛哥倫比亞省和安大略省、日本等國家和地區(qū)；第二類是稅務部門的下設部門負責房地產(chǎn)稅評估，典型國家有英國、德國、新加坡、芬蘭等；第三類是稅務部門以外的政府部門負責評估，典型的地區(qū)是澳大利亞新南威爾士州、美國俄亥俄州；第四類是沒有特定的部門負責評估，而是由地方政府議會任命或由公民選舉評估師，負責轄區(qū)房地產(chǎn)稅的評估，如美國的一些州和南非一些國家。

由于房地產(chǎn)市場具有較強的地域性，而房地產(chǎn)稅作為地方稅收，房地產(chǎn)稅評估機構(gòu)通常設置在省或市一級。

在美國一些州，盡管評估機構(gòu)設置在市縣一級，但省政府承擔了評估標準制定與監(jiān)督執(zhí)行、評估結(jié)果審核、市縣之間評估結(jié)果協(xié)調(diào)，評估師培訓等工作。也有一些國家將評估機構(gòu)設置在中央一級，通過下設在地方的辦公室來進行評估工作。這些國家往往是集權(quán)國家，或面積比較小的國家，如英國、法國、新加坡。 稅收爭議的解決機制

即使是獨立評估機構(gòu)對房地產(chǎn)做出的科學評估，也不可避免會存在數(shù)據(jù)以及模型偏差，納稅人的預期也有所不同。因此，公正透明的爭議解決機制十分必要。

發(fā)達國家房地產(chǎn)稅評估部門每年定期向納稅人發(fā)放評估通知單，并安排專門時間接受上訴。

在加拿大不列顛哥倫比亞省，對房地產(chǎn)稅評估的爭議處理分為四個層次。當納稅人對評估結(jié)果有異議時，首先在法律規(guī)定期限內(nèi)向評估局提出非正式上訴，評估局負責就評估數(shù)據(jù)和模型等問題向納稅人進行解釋說明。如果納稅人對評估結(jié)果仍有異議，可以向評估審核小組提出正式上訴，評估審核小組通過聽證會來處理相關(guān)爭議。如果仍未解決，納稅人可以向評估審核委員會提出進一步上訴。爭議處理的最高層次是法院，法院只處理對于法律規(guī)定的爭議。

在英國，當納稅人對評估結(jié)果中住宅的等級歸屬有異議，可以直接去當?shù)毓纼r辦公室上訴。除非特殊情況，納稅人不得對估價辦公室復查的結(jié)果進行上訴。英國法律規(guī)定了一些特殊情況，納稅人可以向?qū)ｉT的法庭提出上訴。2008年4月1日開始，英國采用了“直接上訴”的方式，簡化了上訴流程。除了通過原有的程序，納稅人可以在評估辦公室做出復查結(jié)果后自行決定是否讓專門的法庭對房屋進行重新評估。 細化稅收優(yōu)惠政策

理論上，房地產(chǎn)稅應當按照統(tǒng)一稅率對全部房地產(chǎn)進行征收。但是在現(xiàn)實中，由于房地產(chǎn)稅按照房地產(chǎn)市場評估價值征收，存在著納稅額與納稅人現(xiàn)金收入不匹配的可能，為此各國均制定了一系列稅收優(yōu)惠政策。

這些稅收優(yōu)惠政策主要針對弱勢群體、非營利性房地產(chǎn)以及家庭自有住宅。比較普遍的做法是對老年人、殘疾人、退伍軍人等制定減免政策。對于非營利性的公共服務用途房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、福利院等，各國大多制定稅收豁免政策。對于住宅，各國也有各自的優(yōu)惠政策，包括對家庭自住房屋的稅額扣減或稅率優(yōu)惠，對住宅設定低于工商業(yè)房地產(chǎn)的稅率。

一些國家還制定了與家庭收入相結(jié)合的稅收優(yōu)惠政策。典型的是美國“斷路器”（circuit-breakers）政策。如果納稅人所繳納的房地產(chǎn)稅與其收入的比例超過法律規(guī)定的水平，政府會將超出的一部分稅額返還給納稅人，或減少其應納的所得稅額或直接支付給納稅人現(xiàn)金，從而作為對所得稅稅收返還的一種補充。目前，美國有29個州以及哥倫比亞特區(qū)對住宅房地產(chǎn)給予“斷路器”稅收抵免政策。 房產(chǎn)稅的征稅限制

發(fā)達國家開征房地產(chǎn)稅以來，都先后遇到了爭議、反對甚至抗稅。

比如美國加州13號提案對美國各州財產(chǎn)稅改革產(chǎn)生了巨大影響，大多數(shù)州對房產(chǎn)稅稅收的增長幅度實行了限制；英國在1990年為避免稅基重估所帶來的反對意見，將以租金價值為稅基的不動產(chǎn)稅改為人頭稅（Poll Tax），但這一稅制設置不合理、征繳率低，1992年被廢除，代之以市政稅（Council Tax）。

為保證征收，地方政府一方面加強各項配套措施使評估更加準確；另一方面還通過法律約束對征稅權(quán)加以限制，既包括對整個稅收總量、稅率進行限制，還包括對不同部門權(quán)力的相互制約。

設置房地產(chǎn)稅稅率上限。

例如美國，州一級政府可以通過制定法律對稅率上限進行限制。在加利福尼亞州，法律規(guī)定在任何情況下房地產(chǎn)稅稅率不得超過1%。在其他一些州，法律則規(guī)定了一些特殊情況下房地產(chǎn)稅稅率才可以超過設定的上限，如俄亥俄州。

計稅價值年增長限制。

在美國一些州，計稅價值增長幅度采用固定的百分比，或與通貨膨脹指數(shù)（或消費者價格指數(shù)）掛鉤，各州計稅價值增長上限范圍在2%-15%之間。計稅價值增長幅度限制可以應用于全部類型房地產(chǎn)，如美國加利福尼亞州；也可以只針對特定房地產(chǎn)類型，如佛羅里達州僅對自住住宅設置計稅價值增長上限。在美國阿肯色州，針對不同類型房地產(chǎn)設置不同的增長上限。

一些發(fā)達國家地方政府有嚴格的預算管理和控制，限制征稅與支出沖動。比如美國地方政府的房地產(chǎn)稅的稅率是按以支定收的原則通過一個公式算出法定稅率。該稅率還需要州政府核實和批準，每年稅率都不一樣。房地產(chǎn)稅在一定程度上把稅負與地方公共服務的水平相結(jié)合。納稅人通過對政府預算的影響和監(jiān)督實行公民參與并納稅意識，建立起一個良性循環(huán)并可持續(xù)發(fā)展的公民社會。 對中國房產(chǎn)稅改革的啟示

研究發(fā)達國家房地產(chǎn)稅征管制度，我們可以得到幾條經(jīng)驗。

第一，在普遍征收的基礎上，適當進行稅收優(yōu)惠和限制。

從稅收公平和效率角度，按照統(tǒng)一稅率進行普遍征收可以保證稅收公平和減少對經(jīng)濟的扭曲。但是，由于房地產(chǎn)稅稅額與納稅人現(xiàn)金收入存在不匹配的可能，加之近年來房地產(chǎn)市場快速發(fā)展帶來的房地產(chǎn)價值大幅上漲，政府不得不通過一系列稅收優(yōu)惠和限制措施來避免納稅人稅負過高。

這條經(jīng)驗對于中國房地產(chǎn)稅制度設計十分重要?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅對住宅免征，從課稅范圍來講造成了住宅和其他類型房地產(chǎn)間的不公平，也大大限制了房產(chǎn)稅稅收規(guī)模。因此，在房地產(chǎn)稅改革中，一定要對工商業(yè)房地產(chǎn)、住宅等各類房地產(chǎn)做到普遍征收。只有這樣才能夠最大限度保證稅收公平，并且獲得足夠的稅收，從而緩解地方政府對于土地財政的依賴。

中國也要設計一套完善的房地產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策，對于弱勢群體進行稅收減免。對于符合一定居住標準的家庭主要住宅也要予以減免，降低家庭稅收負擔。當然，房地產(chǎn)稅改革應當是在合并一些稅種，取消一些不合理稅種和收費的基礎上進行，配以稅收優(yōu)惠政策，同時針對超過一定居住面積的高收入人群，從房地產(chǎn)投資投機獲取財富的家庭征收累進稅收。

第二，稅收征管機構(gòu)設置要力求客觀中立。根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅評估的客觀公正十分關(guān)鍵。一方面通過評估技術(shù)的提升來保證評估結(jié)果的公平，另一方面在機構(gòu)設置上也要兼顧公平和效率。

中國房地產(chǎn)稅改革可以考慮兩種模式，第一種是成立第三方獨立的評估機構(gòu)，專門負責房地產(chǎn)稅的評估，這種模式比較適用于房地產(chǎn)市場比較復雜的大城市。第二種是將數(shù)據(jù)收集和評估部分外包給專業(yè)公司，稅務部門對評估結(jié)果進行審核后使用。

第三，建立完善的爭議處理體系，有助于提高稅收征管的公正性和透明度。在使用比較成熟的房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的情況下，納稅人對于評估結(jié)果的爭議是比較少的。大部分的爭議通過納稅人與評估部門非正式的上訴或溝通可以得到解決。因此，建立“評估部門非正式上訴—專業(yè)評估審核—法院”的三級爭議處理體系對于中國是比較理想的選擇。

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅收體系房地產(chǎn)保有

一、國外房地產(chǎn)稅制的特點

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國的經(jīng)濟發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況各異，因而各國的房地產(chǎn)稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：

第一類是房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動產(chǎn)來設置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財產(chǎn)稅，包括一般財產(chǎn)稅和個別財產(chǎn)稅。

一般財產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動產(chǎn)和其他各種財產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產(chǎn)課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。

個別財產(chǎn)稅是相對于一般財產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財產(chǎn)分別課征。國外對房地產(chǎn)課征的個別財產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財產(chǎn)稅等都是僅對房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動產(chǎn)稅等。

第二類是房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得?，F(xiàn)今各國設置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅，只不過各國選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。

第三類是房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對經(jīng)營、交易房地產(chǎn)的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。

各國對房地產(chǎn)稅收設置的三大征收體系，在稅收實踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國相對更重視對房地產(chǎn)保有稅類的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設計合理，因而來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產(chǎn)保有的不動產(chǎn)稅、經(jīng)營性不動產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點，既可以鼓勵不動產(chǎn)的流動，又能夠刺激土地的經(jīng)濟供給。與此同時，通過對保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財產(chǎn)，刺激交易活動，從而使房地產(chǎn)各要素達到優(yōu)化配置，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動產(chǎn)稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個環(huán)節(jié)。從各國的稅收實踐看，凡是實行中央與地方分享稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國的一般財產(chǎn)稅（主要是對房地產(chǎn)征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價稅、登錄許可稅歸中央政府；不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國地方政府財政收入主體稅源的地位進一步加強。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數(shù)國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標準（中央統(tǒng)一制定的稅率標準）設計的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級和州級政府征收的財產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財產(chǎn)稅（包括不動產(chǎn)財產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級預算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時，許多國家對房產(chǎn)和地產(chǎn)設計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會財富公平分配的基本原則，達到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達到保護土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機的目的。

（四）房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)明確

各國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國家選擇了以房地產(chǎn)的價值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價值或評估價值為基礎。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價值納入稅基。英國對包括樓房、公寓、活動房和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據(jù)。以資本價值或評估價值為核心確定計稅依據(jù)的方法，既能夠準確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟的發(fā)展、房地產(chǎn)價值的提高而穩(wěn)步增加。

（五）房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一

綜觀國外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展狀況，各國的房地產(chǎn)稅制都同時適用于內(nèi)外資企業(yè)。

（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度

各國都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴謹可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數(shù)發(fā)達國家和一部分發(fā)展中國家還建立了財產(chǎn)登記制度。同時，由于各國對房地產(chǎn)課稅一般都以其評估價值作為計稅依據(jù)。評估業(yè)在國外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財產(chǎn)評估體系，如美國1935年成立了房地產(chǎn)評估師協(xié)會。

二、對我國的啟示

我國房地產(chǎn)市場正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問題。一段時間以來，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進一步明朗化。筆者認為，此次擬開征的物業(yè)稅，可以理解是進行房地產(chǎn)稅制改革的一個試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評價，這是因為物業(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導思想是對房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財產(chǎn)稅。而我國目前很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會賣掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過低房價補償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個公平問題。其三，一般說來，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實行的是土地國有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說法，是含有水分的。

當前，我國正處在經(jīng)濟高速發(fā)展時期，稅制改革的目的首先要促進經(jīng)濟的發(fā)展，考慮我國現(xiàn)階段的實際，筆者認為，開征物業(yè)稅的時機還不成熟，在缺少相應的配套措施，缺乏相關(guān)制度來限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對我國房地產(chǎn)稅制存在的問題，應在借鑒國外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗的基礎上，先進行一系列的改革，而后待時機成熟再適時推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應著重做好以下工作：

（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類作為課征的重點

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應逐步對稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應包括：

1.房地產(chǎn)保有稅類。我國房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點是：房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多、負擔重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負擔輕。如房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中就涉及營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設置不但造成土地閑置、浪費嚴重，而且在進入流通時由于土地承受過高的稅負，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴重。

為此，應借鑒國際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點，將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。

房地產(chǎn)保有稅類可以設置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對象，對房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價稅。即以土地的評估價值作為計稅依據(jù)，向土地的實際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標準每年征收。

2.房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要應包括契稅和遺產(chǎn)贈與稅。遺產(chǎn)贈與稅對財產(chǎn)擁有人的財產(chǎn)流向有著明顯的導向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會財富。

3.房地產(chǎn)收益稅類。房地產(chǎn)收益稅類的稅種主要應包括：（1）法人所得稅。即對法人取得的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收入（指利潤所得）征稅。（2）個人所得稅。即對個人在房地產(chǎn)經(jīng)營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買賣時征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時征收。

（二）擴大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的主體地位

借鑒國際慣例，我國房地產(chǎn)稅收的征收范圍應擴大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應地應降低農(nóng)業(yè)稅的稅負。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點，應著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計稅依據(jù)

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計稅依據(jù)既不科學也不合理，計稅依據(jù)既有按價值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長和物價指數(shù)的變動，房地產(chǎn)的價格從長期來看，一般會不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實的市場價格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，既不適應經(jīng)濟發(fā)展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對出租房屋按租金收入作為計稅依據(jù)，同一個稅種，有兩種計稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營業(yè)稅，再按租金收入計征房產(chǎn)稅，是重復征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計稅依據(jù)比較陳舊，因為面積不會隨著地產(chǎn)的價格上漲而擴大。如此確定的計稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。因此，改革后的房地產(chǎn)稅應以房地產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)。因為這種計稅方法比原值作為計稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國家的一般做法。

（四）靈活設置稅率

在稅率設計上，應借鑒國際上一些國家的經(jīng)驗，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自。在適當考慮地方政府年度預算支出的基礎上，應按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率。可由中央政府規(guī)定一個稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級差收入，又能夠根據(jù)用途對使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實施調(diào)節(jié)。

另外，還應考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。

（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對內(nèi)資企業(yè)和個人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和個人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個人使用的土地繳納的是土地使用費（或稱場地使用費）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費、計征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場經(jīng)濟公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應經(jīng)濟發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價稅，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。

（六）建立健全財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度

目前，由于我國尚缺乏嚴密的財產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊登記的現(xiàn)象相當普遍。而且，我國房地產(chǎn)評估制度剛剛形成，評估機構(gòu)、評估人員的素質(zhì)及評估政策法規(guī)等，還難以適應稅收征管的需要。為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內(nèi)開展一次土地清查，建立土地臺賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務部門掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評估制度。合理的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負的一個重要內(nèi)容。隨著我國財稅體制的不斷改革和完善，對房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評估價值來征稅。國務院于1991年頒布了《國有資產(chǎn)評估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進一步明確了房地產(chǎn)估價的作用。我國在房地產(chǎn)的評估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實行市場經(jīng)濟的國家，在對房地產(chǎn)課稅時均以評估價值作為計稅依據(jù)，很多國家在稅務機關(guān)內(nèi)部設有相當?shù)娜藛T和機構(gòu)進行評估工作。為完善我國房地產(chǎn)稅制，提高我國房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應該借鑒國際先進做法，建立我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評稅或估價專業(yè)人員。

參考文獻

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