序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)“拼殺”;期望效用理論;啟發(fā)式偏差;心理賬戶

中圖分類號(hào):F0

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、房產(chǎn)“拼殺”基本概述

(一)房產(chǎn)“拼殺”

房產(chǎn)“拼殺”活動(dòng)是指一種多人集資購房,房產(chǎn)所有權(quán)依概率決定歸屬的房產(chǎn)投資活動(dòng)。其特點(diǎn)在于:一是集資購房降低了個(gè)體的出資額,購房者們?cè)谫彿恐型度说阮~資金,資金總額為該房產(chǎn)價(jià)值。二是房產(chǎn)所有權(quán)決定方式所帶來的低投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資特點(diǎn)。因此此種投資更類似于一種賭博行為,投資者們依等額資金投入而具有相同的概率獲得房產(chǎn)。由于此種房產(chǎn)投資方法具有成本低的特點(diǎn),相對(duì)于高昂的房價(jià)而言,即使投資者未能獲得房產(chǎn)所有權(quán),成本損失也在可以接受的范圍內(nèi)。

(二)傳統(tǒng)理論的局限

傳統(tǒng)投資理論對(duì)于投資問題的分析,主要是通過成本收益分析來進(jìn)行。依照投資人為理性經(jīng)濟(jì)人的假設(shè),期望效用理論可以描述一般投資者的投資行為。以房產(chǎn)投資為例,假設(shè)投資者投入成本為A,獲得房產(chǎn)的概率為p,房產(chǎn)本身價(jià)值為B,那么按照房產(chǎn)拼殺規(guī)則,必然總有B*P=A,這一等式在任何條件下成立,也就是說投資者獲得0經(jīng)濟(jì)利潤。既然依照期望效用理論投資者僅獲得0經(jīng)濟(jì)利潤,那么為何還有如此多的投資者有參與此類投資的動(dòng)機(jī)呢?行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理可以對(duì)此作出解釋。

二、房產(chǎn)“拼殺”及行為經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為,投資者在做投資決策時(shí)不完全依賴于腦的理性,決策本身要經(jīng)歷一個(gè)心理過程,其中主要包括認(rèn)知過程、情緒過程和意志過程。而在其中,由于種種因素的作用,可能會(huì)產(chǎn)生認(rèn)知偏差、選擇偏好等非理性決策,這也就影響了投資決策的完全理性,產(chǎn)生資產(chǎn)定價(jià)偏差。房產(chǎn)“拼殺”就可以由上述基本理論描述。

(一)認(rèn)知過程中的判斷啟發(fā)式和偏差

所謂啟發(fā)法,是指人們?cè)谧鰶Q策的時(shí)候,當(dāng)我們沒有時(shí)間認(rèn)真思考某個(gè)問題時(shí);當(dāng)我們負(fù)載的信息過多,以至于無法充分地對(duì)其進(jìn)行加工時(shí);當(dāng)手中的問題并不十分重要,以至于我們不必太過思慮時(shí);當(dāng)我們?nèi)狈ψ龀鰶Q策所需的可靠的知識(shí)或信息時(shí),由于認(rèn)知上具有惰性,往往只根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)或部分信息作出決策。因此決策有可能正確,也有可能產(chǎn)生較大的偏差。而在代表性偏差、可得性偏差和錨定效應(yīng)中,代表性偏差更能解釋房產(chǎn)“拼殺”現(xiàn)象,投資者由于忽略了結(jié)果的貝葉斯優(yōu)先,容易產(chǎn)生“賭徒謬誤”,無意識(shí)的夸大結(jié)果出現(xiàn)的概率,因而高估了投資的收益,產(chǎn)生非理性決策。

此外,錨定效應(yīng)在決策中也扮演了重要角色,由于媒體的宣傳,在此類“拼殺”活動(dòng)中,更可能被報(bào)道的一定是成功的投資,這會(huì)在將要作出投資的人中產(chǎn)生心理效應(yīng),將投資本身錨定在一定會(huì)以低成本獲利這一結(jié)果上,認(rèn)為夸大了投資的收益。

(二)情緒過程中的過分自信和心理賬戶效應(yīng)

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為:因?yàn)槿说钠?、信念、情感、人格等因素作?人們往往具有過度自信、損失厭惡、后悔厭惡的特性。此外,對(duì)于財(cái)產(chǎn)而言,同時(shí)具有一個(gè)心理賬戶來衡量財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。

大量的認(rèn)知心理學(xué)的文獻(xiàn)認(rèn)為,人是過度自信的,尤其對(duì)其自身知識(shí)的準(zhǔn)確性過度自信。人們系統(tǒng)性地低估某類信息并高估其他信息。Gervaris、Heaton和Odean(2002)將過度自信定義為,認(rèn)為自己知識(shí)的準(zhǔn)確性比事實(shí)中的程度更高的一種信念,即對(duì)自己的信息賦予的權(quán)重大于事實(shí)上的權(quán)重。關(guān)于主觀概率測度的研究也發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在過度估計(jì)自身知識(shí)準(zhǔn)確性的情況。當(dāng)然。就房產(chǎn)“拼殺”活動(dòng)而言,人們也表現(xiàn)出過度自信的狀態(tài),系統(tǒng)性的高估投資會(huì)獲利的可能性。

而在衡量后悔厭惡和損失厭惡帶來的心理效應(yīng)時(shí),很明顯的人們更傾向于機(jī)會(huì)成本效應(yīng)可能帶來的損失厭惡,認(rèn)為自己如果不投入少量的購房資金,很可能面對(duì)較大的機(jī)會(huì)成本,而事實(shí)上這還是沒有尊重貝葉斯優(yōu)先的一種表現(xiàn)。

更為重要的是心理賬戶對(duì)于投資決策的影響。心理賬戶與傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)賬戶不同,其本質(zhì)的特征是“非替代性”,也就是不同賬戶的金錢不能完全替代,這使人們產(chǎn)生“此錢非彼錢”的認(rèn)知錯(cuò)覺,從而導(dǎo)致非理性的經(jīng)濟(jì)決策行為。投資者會(huì)過分夸大自己的投入資金的價(jià)值而看輕另一賬戶――收益賬戶資金的價(jià)值,因此將少量的成本資金與大量的收益資金等同了起來,造成決策偏差。心理賬戶效應(yīng)同樣反映的是過分夸大的概率在成本和收益賬戶之間的聯(lián)系。

(三)意志過程中的羊群效應(yīng)

意志過程主要指人的從眾心理和自我控制作用。從眾心理可以由羊群效應(yīng)來描述,它是指由于對(duì)信息不充分的和缺乏了解,投資者很難對(duì)市場未來的不確定性作出合理的預(yù)期,往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息,在這種信息的不斷傳遞中,許多人的信息將大致相同且彼此強(qiáng)化,從而產(chǎn)生的從眾行為。在房產(chǎn)“拼殺”投資中,只要出現(xiàn)一定數(shù)量的投資者,其他猶豫不決的投資者就很有可能會(huì)跟風(fēng)投資,這可能是因?yàn)樗麄冃睦砩蠈?duì)于不投資帶來的機(jī)會(huì)成本過于看重的原因,也可能僅僅就是一種人的本性。羊群效應(yīng)作用于此類投資的作用是十分巨大的。

三、結(jié)論

房產(chǎn)“拼殺”作為一種投資形式,并不是一種完全合乎理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)的投資方式。除了腦的理性分析外,投資者的心理過程的對(duì)于投資的影響也是十分巨大的。啟發(fā)式偏差、心理賬戶效應(yīng)等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)基本概念對(duì)于解釋此類問題是有很大的說服力的,而通過行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來研究投資行為,也正在逐漸成為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要研究方法。

參考文獻(xiàn):

[1]董志勇.行為經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京大學(xué)出版社,2005,11

篇(2)

[關(guān)鍵字]房地產(chǎn)　投機(jī)性需求　限期過戶　調(diào)控措施

一　購買房產(chǎn)的六種心態(tài)

現(xiàn)實(shí)世界購房隊(duì)伍共有六種心態(tài)。第一種，自用為主的心態(tài)，年輕小伙、大姑娘結(jié)婚前的購房大多屬于此類，結(jié)婚必須有房，租房結(jié)婚感覺不是自己的家，買房就是為了結(jié)婚，幾乎沒有出租、出售的想法。第二種，投資為主的心態(tài)，年歲已高者購房大多屬于此類，投資股票感覺風(fēng)險(xiǎn)太大，興辦企業(yè)自己的體力、精力不允許，購買房產(chǎn)――出租他人可以獲得穩(wěn)定租金，既可以保障自己養(yǎng)老，同時(shí)能給孩子留下一筆財(cái)產(chǎn)。第三種；自用、出租的心態(tài)，父母親在孩子十幾歲時(shí)的購房屬于此類，在孩子談婚論嫁前出租他人收取租金，到了孩子談婚論嫁時(shí)停止出租也不出售供孩子結(jié)婚之用。第四種；自用、出租、出售都行的心態(tài)，房價(jià)短期內(nèi)大幅上漲則出售，租金較大則出租，租金太低就空放著，出售、出租、空放著留給自用都行，反正買房比把錢存在銀行要強(qiáng)，富得流油的人好多購房屬于此類。第五種，出租、出售的心態(tài)，購房沒打算自己使用，房價(jià)大幅上漲則出售，否則出租，較富裕的人購房大多屬于此類。第六種，賭一把、碰碰運(yùn)氣賺取差價(jià)的心態(tài)，購房既沒打算自己使用，也沒有長期持有出租他人的想法，購房就是為了短期內(nèi)賺取差價(jià)，形勢不妙就立刻出售。

六種心態(tài)由三種需求組合、組成：第一種，自用性需求；第二種，投資性需求，購后出租他人收取租金；第三種，投機(jī)性需求，賺取差價(jià)。

二　房地產(chǎn)復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條的運(yùn)行規(guī)律

當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一定時(shí)期的蕭條，預(yù)期房價(jià)不會(huì)再跌時(shí)，自用性需求率先入市，房產(chǎn)成交數(shù)量逐漸增加，價(jià)格逐步上漲。預(yù)期房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，一部分自用性需求提前購房，投資性購房和投機(jī)性購房逐漸加大購買量，致使房地產(chǎn)業(yè)一片繁榮景象。投機(jī)和投資進(jìn)一步加大購買量，成交量嚴(yán)重大于實(shí)際剛性需求，房產(chǎn)價(jià)格高于價(jià)值，形成泡沫。價(jià)值中軸線的回拉作用終究會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)并走向衰退和蕭條。預(yù)期房價(jià)下跌時(shí)，投機(jī)性需求由買方變成賣方，房價(jià)下降，成交數(shù)量減少。預(yù)期房價(jià)會(huì)繼續(xù)下降，一部分自用性需求推后購房，投資性房產(chǎn)和投機(jī)性房產(chǎn)逐漸加大拋售量，致使房地產(chǎn)的衰退進(jìn)一步擴(kuò)大，成交量嚴(yán)重小于實(shí)際剛性需求，價(jià)格低于價(jià)值，形成蕭條。價(jià)值中軸線的回拉作用慢慢會(huì)使房地產(chǎn)升溫并走向復(fù)蘇和繁榮。如此就形成復(fù)蘇――繁榮――衰退――蕭條的房地產(chǎn)周期。

房地產(chǎn)繁榮時(shí)期超出實(shí)際剛性需求的成交數(shù)量，必然要經(jīng)過蕭條時(shí)期成交量小于剛性需求來修復(fù)。繁榮時(shí)間越長，蕭條時(shí)間相應(yīng)也會(huì)越長；繁榮時(shí)期的成交量越大，蕭條時(shí)期的成交量會(huì)相應(yīng)越小。房產(chǎn)成交數(shù)量長期統(tǒng)計(jì)之和等于實(shí)際剛性需求總量，房產(chǎn)成交數(shù)量圍繞實(shí)際剛性需求上下波動(dòng)是房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在規(guī)律，剛性需求是房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在中軸線。

投機(jī)性需求助漲了繁榮時(shí)期的泡沫，助跌了蕭條時(shí)期的冷清，使繁榮、蕭條時(shí)期房價(jià)、成交量嚴(yán)重偏離房產(chǎn)價(jià)值和剛性需求。徹底杜絕、打死投機(jī)性需求，只有自用性和投資性需求的房地產(chǎn)市場，房價(jià)、成交量偏離房產(chǎn)價(jià)值和剛性需求的偏離度會(huì)較小。偏離度較小要好于大幅度偏離，應(yīng)該對(duì)投機(jī)性購房嚴(yán)格控制甚至徹底杜絕。

三　投機(jī)性需求的特點(diǎn)及限期過戶的調(diào)控措施

投機(jī)性購房來去匆匆，并不戀戰(zhàn)，賺一把后快速撤離。來去匆匆，速戰(zhàn)速?zèng)Q，這是投機(jī)性購房的顯著特點(diǎn)，同時(shí)也是其致命軟肋所在。“二手房的房產(chǎn)過戶手續(xù)，至少在原房產(chǎn)證填發(fā)日期18年之后才可辦理”的措施，可切中要害，能有效打擊投機(jī)行為。緣由很簡單：間隔時(shí)間不滿18年不能過戶，在18年間隔期滿之前，二手房的購買人因?yàn)閾?dān)心售房人突然某一天可能反悔――雙方發(fā)生糾紛――不能順利過戶，所以不會(huì)輕易購買。買方不買就意味著賣方難賣，二手房很難售出就意味著人們投機(jī)性購房的熱情很低。二手房在間隔期滿18年之前很難售出，直接決定個(gè)人、企業(yè)投機(jī)性購房的想法和動(dòng)力很低很低，接近為零。如此，投機(jī)性購房幾乎為零，房地產(chǎn)市場只有自用性和投資性需求，會(huì)使成交量圍繞剛性需求小幅波動(dòng)，房價(jià)圍繞房產(chǎn)價(jià)值中軸線上下小幅波動(dòng)。

“二手房的房產(chǎn)過戶手續(xù)，至少在原房產(chǎn)證填發(fā)日期18年之后才可辦理?！钡拇胧€需要以下兩項(xiàng)配套措施，才能確保不留空子，真正發(fā)揮效力，否則針尖大小的空子會(huì)形成足球球門大的窟窿。

第一，需增補(bǔ)“房產(chǎn)登記部門，違反‘18年期限’辦理二手房產(chǎn)買賣過戶手續(xù)，會(huì)得到相應(yīng)處罰”的條款。必須配套嚴(yán)厲的條款，才能真正震懾房產(chǎn)登記部門工作人員，使其不敢收受賄賂――違規(guī)、違法辦理二手房產(chǎn)買賣過戶手續(xù)。

第二，企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序、人們由于工作調(diào)動(dòng)居家搬遷、房產(chǎn)繼承以及離婚，需要出售、辦理二手房產(chǎn)過戶手續(xù)，不受“18年期限”的限制，但需要相關(guān)單位出具書面證明。為了防止虛假證明滿天飛，需要配套類似上述措施的條款。

篇(3)

經(jīng)過十多年的發(fā)展，如今的智能家居行業(yè)已逐步完善了產(chǎn)品的高定位、單一化，以及服務(wù)體系的不健全等問題。智能家居行業(yè)的數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、集成化的發(fā)展趨勢越來越明顯，發(fā)展程度也越來越高，其產(chǎn)品明顯的體現(xiàn)出人性化、生活化、簡單化等特點(diǎn)。另一方面，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展模式也越來越成熟，不管是模式，合作模式還是直接面向終端客戶進(jìn)行銷售，各大商家都在謀求自身發(fā)展的同時(shí)，推動(dòng)了整個(gè)智能家居行業(yè)的發(fā)展。相信，隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的到來，智能家居行業(yè)的發(fā)展道路將會(huì)越來越寬廣。

當(dāng)今社會(huì)，隨著科技的迅速發(fā)展，人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求越來越強(qiáng)烈，對(duì)生活越來越追求舒適、智能、安全。于是，智能家居應(yīng)運(yùn)而生，自從80年代初期，在發(fā)達(dá)的歐美、日本等國家開始流行，90年代初期，逐步在東南亞、港澳臺(tái)地區(qū)廣泛流行，90年代中期，開始在中國出現(xiàn)智能小區(qū)，90年代末，智能小區(qū)、智能化樓宇等智能化小區(qū)開始迅猛發(fā)展，同時(shí)針對(duì)每個(gè)家庭的智能家居產(chǎn)品開始出現(xiàn)，智能生活已成為時(shí)展不可阻擋的新潮流，智能家居市場巨大，商機(jī)無限，誰能捷足先登，誰就先占領(lǐng)市場份額。根據(jù)建設(shè)部科技委智能建筑技術(shù)開發(fā)推廣中心最近的報(bào)告稱，我國智能建筑市場有著巨大的市場潛力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前智能建筑的投資約占建筑總投資的5%至8%，在未來幾年可達(dá)到10%以上。

其中，住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)投資平均為每平方米60元左右。報(bào)告預(yù)測，“十五”期間，全國城鄉(xiāng)住宅累計(jì)竣工面積將達(dá)57億平方米，如按城鎮(zhèn)住宅竣工計(jì)劃的半數(shù)實(shí)現(xiàn)智能化計(jì)算，“十五”期間用于智能化系統(tǒng)的投資就達(dá)810億元，作為智能建筑市場主力的智能住宅小區(qū)發(fā)展前景可觀。

美國權(quán)威市場調(diào)查機(jī)構(gòu)Pearl Research聯(lián)合對(duì)該市場進(jìn)行了深入的調(diào)查，調(diào)查研究表明：到2005年初，智能信息家電硬件產(chǎn)品的費(fèi)用占據(jù)了網(wǎng)絡(luò)化家庭建設(shè)費(fèi)用的85.14%，其價(jià)值約為4100億美元，其余是軟件和技術(shù)服務(wù)支持所花費(fèi)的費(fèi)用。目前在歐洲國家，德國約有37.68%、瑞典和英國約有36.54%、法國和意大利約有34.5%的家庭已經(jīng)使用上部分智能化家居的產(chǎn)品。在亞洲地區(qū)，日本約有27.31%、韓國約有25.84%、中國約有4.45%的家庭具備一定的智能化家居設(shè)備。

隨著我國3111工程的推進(jìn)，創(chuàng)建平安城市和建設(shè)和諧社會(huì)的深入，無疑會(huì)對(duì)智能社區(qū)的發(fā)展起到催化劑的作用。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，未來5年中國的智能化小區(qū)將以30%的速度增長，預(yù)計(jì)到2010年我國大中城市中的60％住宅要實(shí)現(xiàn)智能化。所以，如何更快、更好的營銷這個(gè)巨大市場是擺在每一個(gè)智能家居營銷商面前的最大的課題。據(jù)目前全國各智能家居營銷商的成功營銷模式，現(xiàn)總結(jié)為如下十大成功營銷模式：

一、房產(chǎn)合作

房產(chǎn)合作營銷方式又分為：精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目合作、樣品房項(xiàng)目合作、樓盤交房定時(shí)展示合作三大營銷方式：

精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目合作

主要是指針對(duì)那些比較高檔的精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目，把智能家居這一塊納入房產(chǎn)預(yù)算中，這樣對(duì)房產(chǎn)商來說，既可以讓智能家居成為樓盤的一個(gè)很好的“賣點(diǎn)”，又是一個(gè)贏利點(diǎn)，這種銷售方式，一般要在房產(chǎn)立項(xiàng)預(yù)算前進(jìn)行。

銷售模式的特點(diǎn)：利潤最豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時(shí)間比較長。

貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商分期結(jié)算貨款。

樣品房項(xiàng)目合作

主要在房產(chǎn)樓盤造樣板房時(shí)，跟房產(chǎn)商合作，作為樣板房的一部分，這樣對(duì)房產(chǎn)商來說，既是一個(gè)宣傳點(diǎn)，又是一個(gè)贏利點(diǎn)，這種銷售方式一般在房產(chǎn)打樁時(shí)，就要立即考慮跟房產(chǎn)商的樣板房合作事宜。

銷售模式的特點(diǎn)：成交率高、影響面大、利潤豐厚、資金回收快。

貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商成交單數(shù)定額分享利潤或比例分享利潤，直接跟戶主結(jié)算貨款。

樓盤交房定點(diǎn)展示合作

主要在樓盤準(zhǔn)備交房給戶主時(shí)，入住樓盤兩至三個(gè)月，在樓盤處懸掛展板等展示品，設(shè)點(diǎn)展示，演示智能家居，因這段時(shí)間為裝修高峰期。對(duì)房產(chǎn)商來說這是一個(gè)贏利點(diǎn)。

銷售模式的特點(diǎn)：成交率高、成交期最短、最直接的接觸戶主的方式，貨款可以立刻收到，是最實(shí)用、最有效、最直接、最經(jīng)濟(jì)的銷售方式。

貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商可以交場地費(fèi)、月租費(fèi)；跟戶主是直接結(jié)算貨款。

二、裝修合作（讓別人為您推銷產(chǎn)品的最佳方法）

跟各裝修公司合作，利潤共享，由商來負(fù)責(zé)安裝及售后服務(wù)，對(duì)各裝修公司設(shè)計(jì)人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，由裝修公司來負(fù)責(zé)產(chǎn)品推薦。

銷售模式的特點(diǎn)：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟(jì)快速的銷售方式，資金回收比較快。

貨款結(jié)算方式：跟裝修公司分享利潤；跟戶主直接結(jié)算貨款。

跟裝修公司合作應(yīng)注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：

1. 利潤分配

一定要把更多的利潤點(diǎn)讓給裝修公司，這樣裝修公司才有更大的熱情去推薦產(chǎn)品，一般宜在分享20%以上的利潤點(diǎn)。

2. 智能設(shè)計(jì)培訓(xùn)

一定要對(duì)裝修公司的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，培訓(xùn)2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)的特點(diǎn)、銷售技巧及2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)配置方案等。一定要非常清楚，想方設(shè)法讓裝修設(shè)計(jì)人員培訓(xùn)成您產(chǎn)品的推銷員。

3. 尋找更多的裝修公司

如果尋找到更多的裝修合作伙伴，培訓(xùn)更多的智能家居設(shè)計(jì)師，每天都有這么多人為您推銷智能家居產(chǎn)品，這是最重要和省力的銷售方式。

三、系統(tǒng)集成商合作（最佳的合作是更大成功的前提）

尋找裝修相關(guān)類合作商，分享利潤，共同推銷智能家居產(chǎn)品，主要是一些安防產(chǎn)品銷售商、建材銷售商、電子產(chǎn)品銷售商、電器燈具銷售商、弱電總包等，對(duì)它們來說，智能家居產(chǎn)品既是一個(gè)配套銷售的產(chǎn)品，又是一個(gè)利潤點(diǎn)，所以，會(huì)比較樂意去經(jīng)銷和。這種銷售方式的合作跟裝修公司合作有點(diǎn)類似。其合作方式可以參考跟裝修公司的合作方案。

銷售模式的特點(diǎn)：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟(jì)快速的銷售方式，資金回收比較快。

貨款結(jié)算方式：跟系統(tǒng)集成商分享利潤；跟戶主直接結(jié)算貨款。

四、設(shè)立下一級(jí)經(jīng)銷商（分享賺錢的方法，才能獲得更多的財(cái)富）

通過做地方性的招商廣告來尋找下一級(jí)及經(jīng)銷商，分享智能家居的樂趣與投資商機(jī)，一定要做到統(tǒng)一的政策。

五、專業(yè)市場設(shè)點(diǎn)（把鋼用在刀刃上，才能事半功倍）

通過在專業(yè)市場設(shè)點(diǎn)來宣傳和銷售智能家居產(chǎn)品，例如大型建材市場、燈具電器市場、專業(yè)電子市場、安防市場等，因?yàn)榈竭@些地方來的客戶大部分都是裝修戶，所以，都是準(zhǔn)客戶。

銷售模式的特點(diǎn)：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經(jīng)濟(jì)而且穩(wěn)定的銷售方式。

貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。

六、智能家居專賣店（最親切的服務(wù)、最專業(yè)的品牌效應(yīng)）

通過設(shè)立專業(yè)的智能家居形象店，一方面來銷售智能家居產(chǎn)品，另一方面也是無形的最大面積的推廣智能生活的理念，讓智能家居產(chǎn)品真正貼近老百姓的生活。

銷售模式的特點(diǎn)：影響面比較大、是比較穩(wěn)健、經(jīng)濟(jì)的銷售模式，能比較直接、親切的接觸戶主，資金回收快。

貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。

七、超市式銷售（貼近生活、貼近百姓，讓智能走進(jìn)千家萬戶）

通過超市等開鋪式銷售門面，來大量銷售產(chǎn)品，當(dāng)然，這種方式主要用在產(chǎn)品比較成熟期時(shí)，但在初期，可以通過展板演示和促銷員講解，來達(dá)到宣傳和更直接、更大范圍的讓普通老百姓接受智能家居生活方式。

銷售模式的特點(diǎn)：影響面較廣、宣傳效果較好、適合于投資不是很大的中型超市做促銷，效果比較長久、真正能深入人心、貼近百姓生活。

貨款結(jié)算方式：跟超市定期結(jié)算；跟戶主直接結(jié)算。

八、特殊戰(zhàn)略合作模式

通過在當(dāng)?shù)卣乙恍└嘘P(guān)系的人建立特殊戰(zhàn)略合作伙伴，主要是承接一些市政工程。目的是建立一些形象工程來打開市場，提升品牌效果，建立知名度。

銷售模式的特點(diǎn)：成交率高、影響面大、利潤豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時(shí)間比較長。

貨款結(jié)算方式：跟政府直接結(jié)算。

九、設(shè)計(jì)院合作模式

通過選擇在本地排名前幾位的設(shè)計(jì)院合作，找到該設(shè)計(jì)院的水電設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)合作，一定要對(duì)水電設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，培訓(xùn)2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)的特點(diǎn)、銷售技巧及2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)配置方案等。一定要非常清楚，想方設(shè)法讓水電設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)人員培訓(xùn)成為您公司的直接面對(duì)客戶的一線專業(yè)設(shè)計(jì)人員。

銷售模式的特點(diǎn)：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經(jīng)濟(jì)而且穩(wěn)定的銷售方式。

貨款結(jié)算方式：跟客戶直接結(jié)算貨款。

十、項(xiàng)目合作模式

通過選擇在本地排名前幾位的弱電總包合作，成為弱電總包的產(chǎn)品供應(yīng)商，一起開發(fā)大型的項(xiàng)目。

篇(4)

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房價(jià)；房租

2011年1月28日，一直處在預(yù)期中的房產(chǎn)稅政策終于落地，并且同時(shí)在上海和重慶兩地以不同的方式宣布開征，這標(biāo)志著我國房產(chǎn)稅征收正式拉開了帷幕。房產(chǎn)稅的出臺(tái)寄予了全國上下對(duì)房價(jià)下跌的殷切厚望，但是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)以及在以后的全面開征是否能真正使得一路看漲的房價(jià)趨穩(wěn)或者下降，專家學(xué)者都有自己的看法，圍繞房產(chǎn)稅的討論也由此展開。

一、房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)影響的現(xiàn)有理論（觀點(diǎn)）

近幾年來，針對(duì)房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)影響的研究，大致可歸納為五種觀點(diǎn)。

1、 房產(chǎn)稅將推高房價(jià)

Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房產(chǎn)稅與房價(jià)關(guān)系理論的“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”。他們假設(shè)整個(gè)國家的資本回報(bào)率固定、資本自由流動(dòng)，從而資本不承擔(dān)任何稅負(fù)，房產(chǎn)稅完全由購房者獨(dú)自承擔(dān)，從而導(dǎo)致高房價(jià)。

2、房產(chǎn)稅難以抑制房價(jià)上漲

持該觀點(diǎn)的學(xué)者從三個(gè)角度論證了在房產(chǎn)稅制度下，房價(jià)仍將上漲。

（1）供求失衡論

鄭龍佳（2006）認(rèn)為，房價(jià)的上漲是各種因素共振的結(jié)果，而剛性需求則是房價(jià)上漲的根本原因，僅僅依靠對(duì)個(gè)人保有住房開征一道房產(chǎn)稅就試圖抑制甚至逆轉(zhuǎn)房價(jià)連年增長的趨勢，無異于天方夜譚。而賈祖國（2013）從供給角度進(jìn)行分析，并得出結(jié)論：要解決目前大城市商品房價(jià)格不斷上漲的問題，最關(guān)鍵的還是大幅增加土地供應(yīng)，尤其是普通商品房以及保障房的供應(yīng)。在張健銘（2011）看來，房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控組合拳中的一個(gè)動(dòng)作，只有從供需關(guān)系這個(gè)根上著手，有效打擊房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，才能平穩(wěn)房價(jià)。

再如徐寧、吳福象（2012），從房地產(chǎn)市場供求的穩(wěn)定性角度出發(fā)，運(yùn)用了帕斯奎爾-惠頓四象限模型嵌入到動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型，評(píng)估了房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。研究結(jié)果表明，房產(chǎn)稅試點(diǎn)雖然一定程度上起到了穩(wěn)定房價(jià)作用，但不能從根本上扭轉(zhuǎn)房價(jià)的正向發(fā)散趨勢，原因是過低的稅率加之住宅需求曲線的正斜率導(dǎo)致房價(jià)收斂的周期延長。

（2）投資推動(dòng)論

根據(jù)中國的國情和房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，王晨曦，汪馳，胡燕玲（2012）認(rèn)為，目前，征稅方案本身和房地產(chǎn)相關(guān)配套政策還不完善，它還不能成為政府調(diào)控房價(jià)的有力政策。中國的股市由于制度原因始終無法吸引大多數(shù)投資者，而其它的投資渠道又有限，所以房地產(chǎn)安全且收益高的特點(diǎn)，就使得房產(chǎn)稅在中國難以抑制房價(jià)。

3、房產(chǎn)稅會(huì)使房價(jià)下跌

抑制房價(jià)的觀點(diǎn)在國內(nèi)大體有兩種邏輯：第一種邏輯認(rèn)為，我國房價(jià)偏高的原因是當(dāng)前土地政策導(dǎo)致房屋土地的70年租金包含在住房成本當(dāng)中，最終開發(fā)商將這部分成本間接轉(zhuǎn)嫁給了購房者，因此高房價(jià)是高成本所推動(dòng)的。房產(chǎn)稅改革后，土地政策獲得的出讓金收入會(huì)歸并到房產(chǎn)稅中逐年實(shí)現(xiàn)，于是房產(chǎn)稅改革會(huì)導(dǎo)致一次性進(jìn)入住房價(jià)格中的土地出讓金演化成為70年的稅收收入，顯然這種做法會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前住房成本的大幅度下降，進(jìn)一步形成住房的降價(jià)效應(yīng)。

第二種邏輯是根據(jù)短期和長期的供求關(guān)系來分析房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的作用。李彬（2010）認(rèn)為，消費(fèi)性需求只隨著租金的變化而變化，房產(chǎn)稅的開征不會(huì)對(duì)其造成直接影響，但會(huì)使投資（投機(jī)）性需求減少。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，所以在短期房地產(chǎn)市場的供給量相對(duì)穩(wěn)定。但由于房產(chǎn)稅的出臺(tái)，房地產(chǎn)的潛在投資收益率相對(duì)于其他投資標(biāo)的而言，其收益下降而風(fēng)險(xiǎn)上升，這將導(dǎo)致資金從房產(chǎn)投資市場流出轉(zhuǎn)投其他資產(chǎn)市場，從而住房的供給量增加。根據(jù)短期內(nèi)需求與供給變動(dòng)的動(dòng)態(tài)均衡分析，開征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)的持有成本增加，房產(chǎn)投資者為轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，將盡量減少房產(chǎn)閑置時(shí)間，這將使房產(chǎn)租賃市場供給增加，租金下降。租金下降所產(chǎn)生的替代效應(yīng)使部分原打算自置房產(chǎn)的消費(fèi)性投資者暫緩或放棄購房計(jì)劃，繼續(xù)通過租賃方式解決住房問題，消費(fèi)性住房需求下降。因此，短期內(nèi)房產(chǎn)稅出臺(tái)將使房產(chǎn)的消費(fèi)性與投資性需求同時(shí)下降且供給增加，這將使房價(jià)下降。

而對(duì)于長期而言，長期房地產(chǎn)供給取決于土地供給，土地作為稀缺資源，其供給權(quán)掌握在政府手中，與房價(jià)并無必然關(guān)系，但房產(chǎn)稅使房產(chǎn)長期需求下降且回歸居住本質(zhì)，改變了需求結(jié)構(gòu)。因此，長期看房產(chǎn)稅不僅使房價(jià)下降，供給結(jié)構(gòu)也將發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變。

在國外，由Mieszkowski（1972）提出了房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)影響的“新觀點(diǎn)”，他認(rèn)為，傳統(tǒng)觀點(diǎn)的局部均衡分析是高度誤導(dǎo)的。一方面，傳統(tǒng)觀點(diǎn)忽視了所有轄區(qū)均有房產(chǎn)稅；另一方面，房產(chǎn)稅不僅影響住房資本配置，而且影響非住房資本配置。為此，他們假定整個(gè)經(jīng)濟(jì)包含高稅區(qū)和低稅區(qū)兩類，資本由高稅區(qū)向低稅區(qū)流動(dòng)，并導(dǎo)致資本的錯(cuò)誤配置，產(chǎn)生了“利潤稅效應(yīng)”和“流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)”。而Case和Grant（1991）模擬發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅的流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)非常顯著，房產(chǎn)稅將會(huì)使房價(jià)下降。

4、房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)影響不大

在呂立新（2010）看來，房產(chǎn)稅對(duì)抑制購房需求會(huì)起到一定作用，但是作為一個(gè)稅種，不能把它看成調(diào)控房價(jià)的利器，其實(shí)它對(duì)房價(jià)的抑制作用還是有限的。中國社科院財(cái)貿(mào)所高培勇認(rèn)為，房價(jià)等于成本、利潤和稅金的總和，房產(chǎn)稅只對(duì)稅金部分進(jìn)行調(diào)節(jié)，故而對(duì)房價(jià)的影響作用不大。

國外學(xué)者對(duì)于該觀點(diǎn)也有自己的理論。Hamulton（1975）提出了“受益觀點(diǎn)”，且將其逐步發(fā)展。他們假定消費(fèi)者可自由流動(dòng)，不同轄區(qū)為爭奪消費(fèi)者在房產(chǎn)稅和公共服務(wù)上展開競爭。在上述假定下，每個(gè)轄區(qū)內(nèi)消費(fèi)者所支付的房產(chǎn)稅相同，地方公共服務(wù)完全由房產(chǎn)稅來提供，房產(chǎn)稅和公共服務(wù)未資本化為住房價(jià)值。據(jù)此，他們認(rèn)為房產(chǎn)稅僅是受益稅，僅影響地方公共支出，不影響住房價(jià)值和資源配置。

5、房產(chǎn)稅會(huì)使房價(jià)短期下跌長期上漲

對(duì)于以上三種主流觀點(diǎn)，南昌大學(xué)MPA聯(lián)合課題組（2011）提出了獨(dú)到的見解，他們認(rèn)為房產(chǎn)稅短期具有心理威懾作用，但從長期來看并不能扭轉(zhuǎn)房價(jià)上漲的趨勢，反倒會(huì)推高房價(jià)、房租。房產(chǎn)稅的開征，短期內(nèi)對(duì)市場無疑是利空，持房者將會(huì)對(duì)成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會(huì)被迫拋售房源，這將增加市場供應(yīng)，從而供大于求使得房價(jià)下跌。另外，房產(chǎn)稅將會(huì)減少樓市的投機(jī)和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫，使市場更多地回歸到由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來。但從長期來看，中國很多一二線城市的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，開征房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)中期上漲的趨勢不會(huì)造成太大影響。從抑制房價(jià)的角度講，房產(chǎn)稅的作用將不會(huì)是長期的，開征房產(chǎn)稅，只是增加房屋保有環(huán)節(jié)的成本，調(diào)整樓市供求結(jié)構(gòu)。

二、對(duì)現(xiàn)有理論（觀點(diǎn)）的評(píng)述

針對(duì)房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)影響這一問題，有著五種完全不同的觀點(diǎn)，究其原因在于各個(gè)學(xué)者研究的角度、方法不同。有些學(xué)者從供求關(guān)系的角度分析，還有的從投資回報(bào)率、房價(jià)構(gòu)成、稅負(fù)的流轉(zhuǎn)效應(yīng)等視角進(jìn)行解讀，再加上影響房價(jià)的因素眾多且環(huán)環(huán)相扣，所以從不同的切入點(diǎn)入手得出的結(jié)論也不盡相同。

對(duì)于第一種觀點(diǎn)――房產(chǎn)稅與房價(jià)關(guān)系理論的“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”，在當(dāng)時(shí)的那個(gè)年代具有一定的借鑒作用，但對(duì)于當(dāng)今的中國而言我認(rèn)為不太適用。第一，房產(chǎn)稅不一定完全由消費(fèi)者承擔(dān)，轉(zhuǎn)嫁的程度需要取決于需求彈性的大小。第二，該觀點(diǎn)的假設(shè)與現(xiàn)實(shí)還存在相當(dāng)大的差距，比如對(duì)資本回報(bào)固定、資本不承擔(dān)任何稅負(fù)的假設(shè)存在一定的問題。

再來看“房產(chǎn)稅難以抑制房價(jià)上漲”這一觀點(diǎn)。首先是供求失衡論，價(jià)格變動(dòng)分析的最本質(zhì)原因就是供給與需求的改變，從而使得均衡點(diǎn)移動(dòng)。不過在他們的分析框架中沒有把房租市場考慮進(jìn)去，房租市場與住房交易市場之間存在著聯(lián)動(dòng)關(guān)系，兩者相互影響，所以忽略了這一重要因素會(huì)使得最終結(jié)論與實(shí)際之間出現(xiàn)偏差。其次是投資推動(dòng)論，不可否認(rèn)在過去10多年中，投資及投機(jī)性需要在一定程度上推高了房價(jià)，但在限購令、房產(chǎn)稅等各項(xiàng)政策下，這一需求已經(jīng)被嚴(yán)重壓縮，剩下的只有改善性需求和剛性需求，所以我對(duì)這一論點(diǎn)持懷疑態(tài)度。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅會(huì)使房價(jià)下跌。國內(nèi)的第一種邏輯有一定的道理，將當(dāng)前的房價(jià)進(jìn)行分解，可以發(fā)現(xiàn)地價(jià)占的比重相當(dāng)大，如果房產(chǎn)稅能夠在一定程度上取代地價(jià)，能提供地方財(cái)政一筆可觀的收入，那么房價(jià)必然會(huì)下降。但是就目前的政策來看，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重較低，例如重慶在房產(chǎn)稅試點(diǎn)的第一年里房產(chǎn)稅收入才1億元，可謂杯水車薪。另外，根據(jù)當(dāng)前重慶的房產(chǎn)稅細(xì)則，房產(chǎn)稅的收入要投入到保障房的建設(shè)中，那么指望房產(chǎn)稅能夠撼動(dòng)土地財(cái)政的期望恐怕就要落空了。

第二種邏輯運(yùn)用了供求分析的方法，我個(gè)人認(rèn)為此觀點(diǎn)在房產(chǎn)稅背景下對(duì)供給和需求變動(dòng)情況的分析比較合理，但是對(duì)房租影響的分析思路不敢茍同。其分析的邏輯為“開征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)持有成本增大，房產(chǎn)投資者為轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，將盡量減少房產(chǎn)閑置時(shí)間，這將使房產(chǎn)租賃市場供給增加，租金下降”。而實(shí)際上一二線城市房產(chǎn)的空置率并不高，開征房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)持有者的成本增加，使得供給曲線向左上方移動(dòng)，最后的結(jié)果是供給減小而租金上升。

對(duì)于國外學(xué)者提出的的房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)影響的“新觀點(diǎn)”，其核心思想是資本會(huì)從高稅區(qū)流向低稅區(qū)，在國外有一定的實(shí)際意義。但對(duì)中國而言，東西部貧富差距比較大，東部一線城市對(duì)住房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二三線城市的需求，這時(shí)候稅率對(duì)資本流動(dòng)的影響力會(huì)大打折扣，所以流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)不會(huì)很明顯。

第四種觀點(diǎn)從房價(jià)構(gòu)成的角度入手，分析稅金變動(dòng)對(duì)房價(jià)的影響。我個(gè)人認(rèn)為，房價(jià)等于成本、利潤和稅金的總和顯示的是房價(jià)的合理估值，但是當(dāng)市場上供大于求或者供不應(yīng)求時(shí)，房屋的價(jià)格就會(huì)偏離價(jià)值，而中國現(xiàn)在的情況就處在偏離的軌道上，房價(jià)存在一定的泡沫，所以該公式可能不適用。

最后，我個(gè)人更偏向于第五種觀點(diǎn)，房產(chǎn)稅對(duì)短期的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于長期的影響，這使得短期房價(jià)下跌但長期依然上漲。在短期，房產(chǎn)稅的出臺(tái)具有一定的心理威懾作用，在增大供給的同時(shí)又有效地降低了投資和投機(jī)性需求，使得房價(jià)下跌。但對(duì)于長期而言，中國的樓市依舊是供不應(yīng)求的局面，如果不能有效地增加供給，那么房價(jià)上漲的趨勢就很難改變。（作者單位：浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與國際貿(mào)易學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭龍佳. 對(duì)滬渝兩地試行房產(chǎn)稅改革的思考[J]. 財(cái)稅論壇， 2013（2）.

[2]賈祖國. 房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J]. 觀察思考， 2013（1）.

[3]張健銘. 指望房產(chǎn)稅降房價(jià)是一廂情愿[J]. 決策探索， 2011（3）.

[4]南昌大學(xué)MPA中心聯(lián)合課題組. 房產(chǎn)稅對(duì)平抑房價(jià)的效應(yīng)研究[J]. 熱點(diǎn)關(guān)注， 2011（5）.

[5]Netzer，D.，Economics of the Property Tax，1966，Washington：Brookings Institute.

篇(5)

拉動(dòng)海外房產(chǎn)的三駕馬車

去年，華人首富李嘉誠持續(xù)變賣國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，頻頻投資歐洲市場的行為，令國內(nèi)輿論一片嘩然。事實(shí)證明，隨著中國經(jīng)濟(jì)增速的放緩，越來越多的國內(nèi)投資者將目光投向了海外房地產(chǎn)市場，移民、留學(xué)、投資堪稱是拉動(dòng)海外房產(chǎn)的三駕馬車。仔細(xì)分析其背景原因，首先，是因?yàn)槭芙鹑谖C(jī)影響，歐美國家房價(jià)前幾年普遍跌幅較大，目前歐美經(jīng)濟(jì)正在逐步復(fù)蘇，因此海外樓市出現(xiàn)了不少抄底的機(jī)會(huì)；其次，宜居養(yǎng)老、子女教育、跨國經(jīng)商是投資者比較普遍的三大需求；最后，出于對(duì)保值及未來升值空間的信心，投資人海外置業(yè)意愿堅(jiān)定，從而紛紛走出國門，成為歐美房地產(chǎn)市場上的新貴。

與中國相比，金融危機(jī)之后的歐洲經(jīng)濟(jì)相對(duì)低迷，資產(chǎn)價(jià)格也較為便宜，更關(guān)鍵的是歐洲發(fā)達(dá)國家，政治環(huán)境穩(wěn)定，法律有保障，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小，引得眾多世界級(jí)富豪及名企紛紛踏足歐洲樓市。而美國的房地產(chǎn)市場成熟完善，移民等方面的政策也吸引著諸多中國買家?！敖衲曛袊顿Y者海外投資總額將高于去年，甚至有望翻倍。美國、英國、葡萄牙、西班牙等國家有望受到中國資本的青睞?！比f國置地高級(jí)咨詢顧問如是說。

海外置業(yè)知多少

國外購房與國內(nèi)購房之間最大區(qū)別是在土地所有權(quán)問題上。在我國，土地只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，而所有權(quán)歸國家所有，使用權(quán)最長年限為70年。海外很多國家土地都為私有制，一般來說海外購置的房產(chǎn)都為個(gè)人永久產(chǎn)權(quán)，基本無年限限制，也有極個(gè)別地區(qū)的房地有產(chǎn)權(quán)年限，但年限也都為90年以上。因此，投資海外房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)的質(zhì)量好壞也許并不是最重要的，房產(chǎn)所占土地的升值前景和投資價(jià)值才是更關(guān)鍵的問題。

房價(jià)走勢

在購置海外房產(chǎn)前，一定要對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)走勢作一次全面的了解，只有選擇處于上升期的房產(chǎn)才會(huì)獲得理想的回報(bào)。在投資海外房產(chǎn)前，當(dāng)然不能完全聽信一些公司的一面之詞，其中難免有失偏頗甚至存在夸大隱瞞現(xiàn)象，投資者一定要提前做好準(zhǔn)備工作，要對(duì)即將選擇投資地區(qū)的人文環(huán)境、社會(huì)動(dòng)態(tài)、相關(guān)政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有所掌握。

匯率風(fēng)險(xiǎn)

這是目前多數(shù)海外置業(yè)者最看重的問題。房產(chǎn)貸款的期限一般都比較長，其間利率的升降對(duì)買房者會(huì)造成較大的影響，因此最好是選擇貨幣匯率相對(duì)穩(wěn)定的國家進(jìn)行投資。

關(guān)于稅費(fèi)

海外置業(yè)者投資前必須要對(duì)房產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)清晰地掌握，衡量稅費(fèi)成本是否可以承擔(dān)，對(duì)將來的居住或收益有無影響。海外與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說明的是，契稅只是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等國家，征收標(biāo)準(zhǔn)為房價(jià)的1.5%左右。歐美國家主要征收土地稅，這種稅賦是每年征收一次。當(dāng)然，也有部分地區(qū)是沒有稅收或者稅收極低的。

特別需要提醒海外置業(yè)者的是，一定要在充分調(diào)查和考量之后再作投資，尤其要注意開發(fā)商的品牌和實(shí)力、房產(chǎn)的地理位置、項(xiàng)目配套程度以及當(dāng)?shù)匚幕尘暗雀鞣矫嬉蛩?。在購房過程中，最好聘請(qǐng)專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)和律師。普通購房者對(duì)投資地的貸款政策很難吃透，因此聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人士可以增強(qiáng)交易的安全性。同時(shí)還要做好對(duì)東西方文化差異的理解和心理準(zhǔn)備，另外，選擇哪種適合自己投資的管理物業(yè)也都是投資者需要仔細(xì)考慮并詳細(xì)了解的問題。

目前，海外房地產(chǎn)市場可謂是百花爭艷，各有所長，投資者比較青睞的美國、英國、法國、希臘、西班牙、葡萄牙等地由于大環(huán)境的理想以及政策上的優(yōu)勢，吸引著廣大置業(yè)者。海外購房，對(duì)投資者來說挑戰(zhàn)多多，實(shí)地考察和綜合分析必不可少，下面就讓我們來看看這些充滿魅力的國度。

美國 定居的理想國度

優(yōu)勢 / 經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)，體制相對(duì)健全，生活方式眾多，房屋有永久產(chǎn)權(quán)，后代可以繼承。

安全城市 / 紐約的犯罪率在美國25座城市里排名最低。

教育資源 / 紐約市教育局管理的公立教育體系，其規(guī)模在全美首屈一指，還有著名的哥倫比亞大學(xué)、紐約大學(xué)等私立學(xué)校。

英國 古老的文化 開放的市場

優(yōu)勢 / 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，文化悠久，在英國購買房產(chǎn)，房產(chǎn)歸本人所有，而且產(chǎn)權(quán)通常是永久性的。英國具有一整套完善且備受尊重的法律體系能夠充分保障業(yè)主的利益。

安全城市 / 倫敦，是全球頂尖的金融中心之一，在商業(yè)、交通、文化、教育、就業(yè)、醫(yī)療等各個(gè)方面都相當(dāng)發(fā)達(dá)。

有利政策 / 英國政府對(duì)海外買家持有英國房產(chǎn)及其轉(zhuǎn)售均不設(shè)限制，也不限制海外買家申請(qǐng)房貸。英國目前的稅收政策不對(duì)買家征收資本利得稅，此外，根據(jù)具體情況，還有多項(xiàng)稅收減免的優(yōu)惠政策，是投資者公認(rèn)的“避風(fēng)港”。

法國 浪漫與福利并重

優(yōu)勢 / 購買某些項(xiàng)目，可免費(fèi)申請(qǐng)獲得全家法國非盈利性居留卡，享受法國完善的福利待遇。

安全城市 / 巴黎，是歐洲綠化最好與最適合人類居住的城市之一，繁華而美麗。

福利待遇 / 法國的各種福利制度多如牛毛，大致有400多種，為全球福利最多的國家。法國社會(huì)福利的特點(diǎn)是不論國籍，只要在法國有合法居留身份，就可享受。國民教育、醫(yī)療免費(fèi)。

希臘 移民去看好風(fēng)光

優(yōu)勢 / 投資少，購買25萬歐元以上房產(chǎn)即可申請(qǐng)全家移民，購買房產(chǎn)獲得永久產(chǎn)權(quán)，出租收益穩(wěn)定，無雙重征稅，消費(fèi)水平低于歐洲其他國家。

安全城市 / 雅典，三面環(huán)山，一面傍海，西南距愛琴海法利龍灣8公里，至今仍保留了很多歷史遺跡和大量的藝術(shù)作品。

移民特色 / 一人申請(qǐng)，全家移民，享受當(dāng)?shù)馗＠?，無移民監(jiān)，無任何居住要求，需解釋商業(yè)背景及資金來源，無學(xué)歷和語言要求，子女在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)滿六年即可入籍。

葡萄牙 靈活自由的居住

優(yōu)勢 / 葡萄牙國家統(tǒng)一、政局穩(wěn)定、治安良好、人民友善包容，同時(shí)食品安全、空氣清新、氣候宜人，優(yōu)美的海灘與歷史古跡也使得它成為世界知名的度假勝地。投資50萬歐元購買房產(chǎn)即可移民，拿到歐盟移民身份，也可得到一套永久產(chǎn)權(quán)的房子。

安全城市 / 里斯本，是葡萄牙的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，也是葡萄牙最大的海港。里斯本是葡萄牙乃至歐洲最富庶的地區(qū)，這個(gè)地區(qū)的人均GDP遠(yuǎn)高于歐盟平均人均GDP的水平，其西部大西洋沿岸的美麗的海濱浴場，亦是歐洲著名的旅游城市，每年接待游客超過100萬人次。

居住要求 / 取得臨時(shí)居留簽證后第一年需要累計(jì)居住7天，接下來的每兩年累計(jì)居住14天即可，居住時(shí)間可自己掌控，身份靈活自主，不需要放棄國內(nèi)的事業(yè)和生活。

西班牙 盡顯皇家風(fēng)范

優(yōu)勢 / 西班牙的制造業(yè)和旅游業(yè)都十分發(fā)達(dá)，此外，它還是文藝復(fù)興時(shí)代歐洲最強(qiáng)大的國家，為世界帶來巨大影響。置業(yè)申請(qǐng)門檻低，不需要解釋商業(yè)背景和資金來源，無年齡要求，無外語要求，無資產(chǎn)要求，整體流程只需4～6個(gè)月。

安全城市 / 馬德里，是歐洲著名的歷史名城，同時(shí)也是西班牙的商業(yè)中心和“總部經(jīng)濟(jì)”中心。馬德里歷史文化遺跡豐富，現(xiàn)代旅游設(shè)施齊全，可盡情瀏覽古跡、世界知名的博物館以及享受夜生活。

投資特點(diǎn) / 房產(chǎn)堅(jiān)挺，投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)低，房產(chǎn)可出租，取得永居身份后即可自由出售。一人辦理，全家獲身份，全球免簽國排名保持世界前5，免簽170個(gè)國家及地區(qū)，包括英國、美國、日本、新西蘭等熱門國家。

購房小貼士

1.簽證問題

簽證問題主要體現(xiàn)在海外看房及買房后移民的問題上，簽證問題相對(duì)于其他問題，是完全可以忽略的問題，因?yàn)槿绻业暮Ｍ夥慨a(chǎn)經(jīng)銷商背景夠硬，那么這些問題他們都能輕松幫您搞定。有句老話說得好，錢能解決的問題，都不是問題。

2.商的資質(zhì)問題

記者從國內(nèi)的海外地產(chǎn)一級(jí)商――萬國置地了解到，目前國內(nèi)經(jīng)營海外地產(chǎn)的公司基本上都是公司，因此選擇一級(jí)公司至關(guān)重要，一方面，一級(jí)公司的房源更多，更便于進(jìn)行專業(yè)性的挑選，另一方面，一級(jí)公司的房價(jià)公道，像萬國置地在售房源的價(jià)格，就始終保持與國外當(dāng)?shù)貎r(jià)格一致，并且保證如果有溢價(jià)行為，雙倍返還差價(jià)。

3.物業(yè)維護(hù)和管理

物業(yè)維護(hù)和管理對(duì)于房地產(chǎn)投資保值、增值起著重要作用。在國內(nèi)購買房產(chǎn)時(shí)候的商是非常重要的，例如萬國置地就擁有白金客服體系，保證5年內(nèi)房產(chǎn)的質(zhì)量，并提供金牌關(guān)鍵服務(wù)，買房后一切質(zhì)量問題以及房屋租售問題，都能輕松搞定。

紐約 聯(lián)排別墅

價(jià)格 / 152469500元

面積 / 560平方米

來源 / 北京蘇富比國際房地產(chǎn)提供

推薦理由 / 這一獨(dú)一無二的聯(lián)排別墅坐落在紐約第五大道和格林威治村的黃金海岸，無論是去Village、SoHo，還是Chelsea 都十分便利。

踏上樓梯間，一個(gè)寬敞精美的雙客廳展現(xiàn)在您面前，約7.6米寬，3.7米的層高，并附有一對(duì)壁爐，陽光從寬大的窗戶灑向整個(gè)起居室，令室內(nèi)通透明亮。南邊的私家花園可以滿足您任何娛樂與休閑的需要，同在花園層的大型Boffi廚房以及早餐區(qū)，可享受室外用餐的極致體驗(yàn)。三樓是三個(gè)臥室、私人衣櫥和兩個(gè)浴室。四樓是主臥套房，擁有奢華浴室、多個(gè)走入式衣櫥和廣闊的朝南露臺(tái)。5樓是一個(gè)類似躍層的可支配空間。全屋共有七個(gè)壁爐，豪華典雅，精致生活。

倫敦 羅馬公寓

價(jià)格 / 350萬英鎊

面積 / 168～204平方米三居 期房

來源 / 萬國置地提供

推薦理由 / 項(xiàng)目位于老牌大都會(huì)――倫敦，這里是通往歐洲的黃金大門。該項(xiàng)目無論作為投資型、景觀型、定居型、學(xué)區(qū)型房產(chǎn)均十分適合，特別值得一提的是，如果您的孩子是倫敦當(dāng)?shù)鼐用?，那么每年可省下學(xué)費(fèi)15萬元人民幣。

馬德里 馬德里塔

價(jià)格 / 面議

面積 / 87～248平方米一至三居 期房

來源 / 萬國置地提供

推薦理由 / 項(xiàng)目位于西班牙首都馬德里地標(biāo)西班牙廣場旁，周邊配套齊全，劇院、電影院、博物館、餐館和咖啡館應(yīng)有盡有，讓您和家人可以享受豪華、舒適、安全的居住體驗(yàn)。另外，所有住房均可以自如控制溫度、照明、百葉窗，安全中心大樓24小時(shí)與每個(gè)住房連接，保障您的安全，而且所有的裝修材料包裝質(zhì)量，絕對(duì)一流。

雅典市中心 綠棟

價(jià)格 / 24萬歐元

面積 / 53～72平方米一至四居

篇(6)

【關(guān)鍵詞】小戶型；投資決策；價(jià)值指數(shù)法；投資回報(bào)率

2012年2月底、3月初，北京租賃市場部分熱點(diǎn)區(qū)域的小戶型出現(xiàn)了“閃成交”現(xiàn)象，許多新房源剛剛貼出，便被以戶主提出的租金成交，這一現(xiàn)象再一次將小戶型公寓推向了房產(chǎn)市場的風(fēng)口浪尖。小戶型的發(fā)展也不過這兩三年的事，小戶型的崛起使它成為了投資者關(guān)注的焦點(diǎn)，我們不必去探討它為我們帶來了什么，它的出現(xiàn)必然有它存在的意義，而現(xiàn)在這種意義更多的體現(xiàn)在投資上面，怎樣獲得更高的投資回報(bào)？怎樣的小戶型更具有發(fā)展?jié)摿?？作為投資者這些問題在目前更具有實(shí)際意義[1]。

目前為止，由于小戶型需求的持續(xù)升溫，對(duì)小戶型的投資決策多停留在定性分析階段，并且與房產(chǎn)投資大為趨于雷同。區(qū)別于其他房型，小戶型是因?yàn)楫?dāng)下房產(chǎn)市場房價(jià)居高不下應(yīng)運(yùn)而成的產(chǎn)物。本文選取典型案例，利用價(jià)值指數(shù)法以及房產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率的計(jì)算方法，綜合考慮了小戶型投資中需要注意的多個(gè)因素進(jìn)行定量分析，便于幫助投資者針對(duì)小戶型進(jìn)行投資決策。

1.小戶型的界定

1.1 小戶型的概念

對(duì)于小戶型的概念，目前沒有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的說法，但業(yè)內(nèi)人士比較認(rèn)可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下的房屋。市場需求量大的小戶型一般具有以下特點(diǎn)，建筑面積最小可至20平方米，大則不過80-100平方米[2]。每個(gè)空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。

1.2 小戶型與其它房型的區(qū)別

目前，隨著人均GDP的穩(wěn)步增長，眾多購房者依然認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)格頗為偏高，這使有意愿購房的消費(fèi)者望而怯步。目前中高收入購房者大都想在市中心購房，但由于房價(jià)過高購買后會(huì)給自身帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，若選擇遠(yuǎn)城區(qū)則對(duì)日常生活與工作有一定影響。小戶型的出現(xiàn)逐步讓更多的消費(fèi)者接受而去購買。

小戶型區(qū)別與其它房型，將自己的市場的定位設(shè)定為中青年購房者，原因如下：（1）小戶型造成經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)小生活壓力低，目前大部分買房者都是以貸款方式購買，選擇小戶型不僅總價(jià)低、首付低，月供也低。（2）購買小戶型的用戶若該房日后無法滿足家庭的需求能讓購房者更快的換房。（3）小戶型裝修比其他房型更省錢更節(jié)約時(shí)間，但裝修缺乏靈活性。（4）目前大多中青年約為兩口之家或三口之家，購買其他大戶型入住后往往造成空間過大。

2.小戶型在房產(chǎn)市場崛起的原因

在買賣市場，小戶型由于其總價(jià)低的特點(diǎn)，成為了年輕人熱捧的房型；在租賃市場，很多購房者都把它當(dāng)作一個(gè)過度的居住場所，而更多的是以租賃為目的的投資者[3]。

投資者普遍看好小戶型的高回報(bào)率。以北京的劉先生為例：2010年3月劉先生在東亞三環(huán)中心買了4套房，一共花費(fèi)了100多萬，可以分期付款：首付30萬，9月份之前再交30萬，明年3月交房前再交幾十萬，這樣一次不用占用太多資金，但今后再轉(zhuǎn)手小戶型肯定比大戶型好賣。其中60萬是劉先生的存款，其余均來自銀行貸款，而首付30萬在別的項(xiàng)目也就夠一套的首付。加上東亞三環(huán)房源緊俏，劉先生的4套小戶型交房后都可以立即租出，租金算下來4套零居遠(yuǎn)大于同價(jià)值的兩居和三居。我們不妨按目前零居2400元左右的月租金計(jì)算一下這筆投資的投資回報(bào)率。

計(jì)算條件：

（1）機(jī)會(huì)成本—?jiǎng)⑾壬@筆錢分批投資于股票、基金等帶來的收益，保守估計(jì)這些金融產(chǎn)品的投資回報(bào)率在3%左右；

（2）期房是購買尚為完工的、沒有經(jīng)過驗(yàn)收、沒有取得銷售許可的準(zhǔn)房產(chǎn)，由于在房屋還沒有交付使用前就購買了，并且辦理了按揭貸款手續(xù)，銀行審批完貸款手續(xù)后，將購房款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的賬戶的之日的次月即是繳納按揭月供的時(shí)候，因此劉先生的按揭款從2010年4月開始繳納；

（3）假設(shè)劉先生選擇5年共60期貸款40萬，根據(jù)銀行公布數(shù)據(jù)，5年60期購房按揭年利率為6.65%，月利率5.42%，計(jì)算得月供為7854.59元。

按照業(yè)內(nèi)算法，投資回報(bào)率=（每月租金收益-按揭月供款）12/

（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/

（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%

已經(jīng)超過轉(zhuǎn)投其他金融產(chǎn)品所帶來的3%的投資回報(bào)率。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果房產(chǎn)投資收益率穩(wěn)定保持在5%，當(dāng)數(shù)優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品，目前小戶型的房產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)承諾在5-8年內(nèi)給投資者固定的回報(bào)率為7%左右。小戶型被普遍認(rèn)可的高回報(bào)率使其成為了投資者們爭相購買的原因。

3.影響小戶型投資決策的因素

需求的增長和房源的相對(duì)短缺造成了本文開始提到的“閃成交”現(xiàn)象。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，小戶型在未來一段時(shí)間內(nèi)還有市場的需求空間，這一點(diǎn)判斷是基于近期市場成交數(shù)據(jù)、房價(jià)上漲帶來的購房熱得出的。這對(duì)于開發(fā)商來說是一利好消息，但對(duì)于投資者則存在著很多不穩(wěn)定因素，需要仔細(xì)分析，不可盲目跟風(fēng)，以免陷入投資誤區(qū)。

房產(chǎn)市場，歷來受很多因素的影響，比如政治因素、國家政策、自然條件、市場因素以及來自房地產(chǎn)開發(fā)商的原因等。小戶型作為房產(chǎn)市場眾多產(chǎn)品中的一種，自然也具有房產(chǎn)市場的屬性及風(fēng)險(xiǎn)，但這些風(fēng)險(xiǎn)大部分針對(duì)的是房產(chǎn)開發(fā)商，作為投資者更應(yīng)關(guān)注的是影響自身收益的因素。不是所有購買小戶型的投資者都能像上文提到的劉先生那樣幸運(yùn)，投資小戶型有許多特有的風(fēng)險(xiǎn)，比如新開盤的樓盤或者超小戶型可能一段時(shí)間內(nèi)沒有租客，尤其是那些地理位置沒有優(yōu)勢的小戶型，這就導(dǎo)致了回報(bào)時(shí)間的滯后，進(jìn)而消耗投資者已投入資金的機(jī)會(huì)成本；又比如隨著更多投資者的關(guān)注，更多的開發(fā)商開始小戶型的開發(fā)，導(dǎo)致供遠(yuǎn)大于求，進(jìn)而造成市場萎縮；再比如由于面積的限制，小戶型的同質(zhì)化極為嚴(yán)重，如果與其他房型沒有區(qū)別或優(yōu)勢，極有可能出現(xiàn)和第一種情況一樣的沒有租客的情形；此外，由于現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)大熱的時(shí)機(jī)，很多開發(fā)商苦于找不到空地開發(fā)新的樓盤，于是便收購以前的爛尾寫字樓進(jìn)行改造，很多投資者急于購房，只簽署了收益合同，安全協(xié)議及賠償協(xié)議等都沒有簽署，交房后發(fā)生了問題也無法要求開發(fā)商賠償[4]。何況出現(xiàn)問題的房產(chǎn)實(shí)在難有升值空間。購房時(shí)需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)還有很多，這里不一一贅述，本文在投資決策中將會(huì)對(duì)重點(diǎn)因素量化，進(jìn)行綜合考量。

4.價(jià)值指數(shù)法和投資回報(bào)率在小戶型投資決策中的應(yīng)用

4.1 方法介紹

價(jià)值指數(shù)法通過比較各個(gè)對(duì)象（或零部件）之間的功能水平位次和成本位次，尋找價(jià)值較低對(duì)象（零部件），并將其作為價(jià)值工程研究對(duì)象的一種方法，通俗的講，通過價(jià)值指數(shù)法可以得到個(gè)對(duì)象性價(jià)比的排序。

投資回報(bào)率（ROI）反映的是投資的綜合盈利能力，且由于剔除了因投資額不同而導(dǎo)致的利潤差異的不可比因素，因而具有橫向可比性。而這一評(píng)價(jià)指標(biāo)的不足之處是缺乏全局觀念，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率低于某投資中心的投資回報(bào)率而高于整個(gè)企業(yè)的投資回報(bào)率時(shí)，雖然企業(yè)希望接受這個(gè)投資項(xiàng)目，但該投資中心可能拒絕它；當(dāng)一個(gè)投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率高于該投資中心的投資回報(bào)率而低于整個(gè)企業(yè)的投資回報(bào)率時(shí)，該投資中心可能只考慮自己的利益而接受它，而不顧企業(yè)整體利益是否受到損害，因此就有必要進(jìn)行投資組合分析。

4.2 投資決策實(shí)例

選擇小戶型，無論是自住還是投資，都要首先考慮到交通的便捷性優(yōu)先、生活設(shè)施配套成熟度，在戶型設(shè)計(jì)上宜比較方正，使得空間更加容易利用和改造，做到“麻雀雖小，五臟俱全”，為了保證投資回報(bào)率，價(jià)格的合理性也是投資者需要考慮的因素。下面具體以張女士打算在大連市投資的三處小戶型房產(chǎn)為例，利用價(jià)值指數(shù)及組合投資回報(bào)率進(jìn)行投資方案的決策。

張女士現(xiàn)有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，現(xiàn)有三處小戶型即將開盤，詳細(xì)信息如下：

A房：如圖1A房結(jié)構(gòu)圖，總價(jià)42萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面積32平方米，一室一廳一衛(wèi)。位于大連市市中心，手續(xù)齊全，交通便捷，臨近商圈和金融圈，購物方便，但環(huán)境嘈雜，夜間受城市燈光工程影響。

房：如圖2B房結(jié)構(gòu)圖，總價(jià)38萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面積38平方米，一室一廳一衛(wèi)。位于大連市星海廣場，手續(xù)齊全，由知名開發(fā)商萬科地產(chǎn)開發(fā)，附近是日企的聚集地，樓盤面朝大海，空氣清新，步行5分鐘就有公交車站，距火車站僅3站地。

圖1 A房結(jié)構(gòu)圖

圖2 B房結(jié)構(gòu)圖

C房：如圖3C房結(jié)構(gòu)圖，總價(jià)35萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面積42平方米，一室兩廳一衛(wèi)。位于大連市甘井子區(qū)，手續(xù)齊全，緊挨大連海事大學(xué)，周圍生活設(shè)施完備，但距市中心及火車站、飛機(jī)場等有一定距離。

圖3 C房結(jié)構(gòu)圖

4.2.1 主要評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定

確定6個(gè)主要評(píng)價(jià)指標(biāo)分別為：交通便捷性（F1）、經(jīng)濟(jì)合理性（F2）、結(jié)構(gòu)合理性（F3）、環(huán)境舒適性（F4）、手續(xù)齊全性（F5）、生活設(shè)施配套成熟度（F6），各指標(biāo)之間的重要性關(guān)系為：F3和F1同等重要，F(xiàn)2比F4重要的多，F(xiàn)3比F4重要，F(xiàn)4和F6同等重要，F(xiàn)5和F2同等重要。

對(duì)A、B、C三套住房進(jìn)行評(píng)價(jià)，各指標(biāo)的評(píng)價(jià)得分結(jié)果見表1三套住房的評(píng)價(jià)指標(biāo)及得分。

4.2.2 用價(jià)值指數(shù)法對(duì)各房型進(jìn)行排序

（1）計(jì)算各房型功能指數(shù)

各房型功能指數(shù)計(jì)算結(jié)果見表3各房型功能指數(shù)計(jì)算結(jié)果。

（2）計(jì)算各房型價(jià)值指數(shù)

各房型價(jià)值指數(shù)計(jì)算結(jié)果見表4各房型的價(jià)值指數(shù)計(jì)算結(jié)果。

以上通過價(jià)值指數(shù)法計(jì)算得出的結(jié)果可以說是綜合考慮了購房者的各種需求及小戶型購房時(shí)需要注意的因素，因此在房型的選擇上C優(yōu)于B優(yōu)于A。

租房者在選房時(shí)考慮的因素其實(shí)和購房者大部分是相似的，所以我們可以確定以上三處房產(chǎn)在對(duì)外出租時(shí)，被租出的難易程度也是C易于B易于A。

4.2.3 投資組合

已知張女士現(xiàn)有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，通過計(jì)算10年120期的30萬元按揭貸款，月供為3452元。房產(chǎn)投資中每處房產(chǎn)作為獨(dú)立方案，可以通過組合的方式以尋求有限資金內(nèi)的最大投資回報(bào)。接下來通過計(jì)算投資回報(bào)率分析組合投資的可行性。

通過上一段的分析，可以確定張女士可接受的按揭貸款最大金額為30萬元，加上其自有存款50萬元，共有80萬元可用于房產(chǎn)投資。我們假設(shè)張女士貸款30萬元，故月供為3452元。

分別計(jì)算三處房產(chǎn)不同組合情況下的投資回報(bào)率：

（1）投資方案1

投資回報(bào)率（A+B）

=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

=[（2600+2500）-3452]×12/（240000+345211）

=7.11%

總價(jià)=4238=80萬元

（2）投資方案2

投資回報(bào)率（A+C）

=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

=[（2600+2200）-3452]×12/（231000+3452*11）

=6.01%

總價(jià)=4235=77萬元，故組合A+C只需貸款27萬，月供僅3107元。

重新計(jì)算得：

投資回報(bào)率（A+C）

=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

=[（2600+2200）-3107]×12/（231000+310711）

=7.67%

（3）投資方案3

投資回報(bào)率（B+C）

=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

=[（2500+2200）-3452]×12/（219000+345211）

=5.82%

總價(jià)=38+35=73萬元，故組合B+C貸款只需貸款23萬，月供僅2647元。

重新計(jì)算得：

投資回報(bào)率（B+C）

=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

=[（2500+2200）-2647]×12/（219000+264711）

=9.93%

（4）投資方案4

投資回報(bào)率：（B+C）>（A+C）>（A+B）

綜上所述，張女士應(yīng)當(dāng)貸款23萬，選擇投資B、C兩處房產(chǎn)，此時(shí)的投資收益最大。

5.結(jié)論

通過對(duì)購房時(shí)考慮的眾多主要因素進(jìn)行權(quán)重的計(jì)算，區(qū)分了不同因素的重要程度；采用價(jià)值指數(shù)法，可以結(jié)合房產(chǎn)的總價(jià)，對(duì)房產(chǎn)今后的升值潛力進(jìn)行排序，將房產(chǎn)的潛力量化；通過獨(dú)立方案的投資組合，將投資者的收益最大化，這一系列的計(jì)算可以給投資者提供相對(duì)科學(xué)、合理的投資建議。

當(dāng)然，這一算法也存有不足之處。由于投資者的心理偏好往往影響著投資行為[5]，且投資者的心理偏好無法準(zhǔn)確量化，故沒有將此因素考慮進(jìn)去，只是認(rèn)為投資者的偏好同價(jià)值指數(shù)法得到的排序相同。

參考文獻(xiàn)：

[1]邵華鋒.怎樣投資小戶型[N].開放導(dǎo)報(bào)，2003（1）：96-98.

[2]程晨.“手把手”教你投資小戶型[J].科學(xué)之友，2008（5）：71-71.

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篇(7)

關(guān)鍵詞 貧富差距 房產(chǎn)持有不平等 實(shí)體經(jīng)濟(jì) 投資渠道 房產(chǎn)稅

〔中圖分類號(hào)〕F293.31 〔文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼〕A 〔文章編號(hào)〕0447-662X（2014）07-0030-09

一、引言

中國的貧富差距日益加劇，既表現(xiàn)在收入差距的不斷拉大，又表現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)差距的持續(xù)擴(kuò)大。就收入差距而言，中國的收入基尼系數(shù)已經(jīng)從1981年的0.29快速提高到了2012年的0.47，①遠(yuǎn)超過國際警戒線水平。如果將“隱性收入”考慮在內(nèi)，實(shí)際收入差距將會(huì)更大：2011年城鎮(zhèn)最高收入組家庭與最低收入組家庭的實(shí)際收入差距是20.9倍，顯著高于官方統(tǒng)計(jì)的8.6倍。②就財(cái)產(chǎn)差距而言，城鎮(zhèn)家庭的財(cái)產(chǎn)基尼系數(shù)已經(jīng)從1995年的0.52提高到了2012年的0.59。③

對(duì)城鎮(zhèn)家庭而言，貧富差距最直觀的表現(xiàn)就是房產(chǎn)持有不平等。房產(chǎn)是中國城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)的最重要組成部分，房產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)家庭的重要性已經(jīng)大大超越了傳統(tǒng)意義上的住房。2005年房產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)的比重高達(dá)67%，2012年也達(dá)到了56%。④但是，房產(chǎn)在不同家庭之間的分布極度不均勻，而且房產(chǎn)不平等程度已經(jīng)超過了財(cái)產(chǎn)不平等程度，房產(chǎn)不平等對(duì)財(cái)產(chǎn)不平等的貢獻(xiàn)度達(dá)到了60%左右。⑤

由于房產(chǎn)是一種特殊的商品，兼具投資品和消費(fèi)品的雙重屬性，房產(chǎn)持有不平等不僅導(dǎo)致貧富差距不斷拉大，而且不利于社會(huì)穩(wěn)定。城鎮(zhèn)建設(shè)用地的有限供給決定了住房供給相對(duì)有限，而首次置業(yè)需求和改善性需求等剛性住房需求以及投資性住房需求卻持續(xù)旺盛，因此城鎮(zhèn)住房處于明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)。由于很多富裕家庭持有過量的投資性房產(chǎn)，進(jìn)一步加劇了房產(chǎn)的供不應(yīng)求程度。再加上中國的住房保障體系和住房租賃市場仍然很不完善，不少城鎮(zhèn)貧窮家庭連最基本的住房需求都無法得到滿足，這導(dǎo)致他們對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不滿情緒，長此以往會(huì)威脅到社會(huì)穩(wěn)定。正因如此，應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的雙重視角來看待房產(chǎn)持有不平等問題，只有這樣才能找到縮小房產(chǎn)持有不平等的有效對(duì)策。

二、城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等程度的判斷

中國社會(huì)科學(xué)院收入分配課題組城鎮(zhèn)住戶調(diào)查數(shù)據(jù)庫（以下簡稱CHIPS數(shù)據(jù)庫）和北京奧爾多投資研究中心“中國投資者行為調(diào)查問卷”數(shù)據(jù)庫（以下簡稱Aordo數(shù)據(jù)庫）是城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)相關(guān)研究中應(yīng)用較為廣泛的兩個(gè)數(shù)據(jù)庫?？紤]到中國房地產(chǎn)市場化改革的標(biāo)志性年份是1998年，CHIPS數(shù)據(jù)庫擁有2002年的城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)，而Aordo數(shù)據(jù)庫擁有2005年和2012年等年份的城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)，因此綜合使用兩個(gè)數(shù)據(jù)庫來研究住房商品化以來城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的特點(diǎn)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的程度在不斷加劇，集中表現(xiàn)為富裕家庭持有大量房產(chǎn)。

1.中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的程度不斷加劇

為了說明房產(chǎn)持有不平等程度，本文選用了房產(chǎn)基尼系數(shù)這一常用指標(biāo)。表1中的計(jì)算結(jié)果顯示，2002年中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)基尼系數(shù)為0.536，到2005年已經(jīng)升至0.592，2012年雖然略有回落，不過仍然居于0.563的高位?？梢?，中國房產(chǎn)持有不平等程度已經(jīng)非常嚴(yán)重，總體而言呈現(xiàn)出不斷加劇的趨勢。

數(shù)據(jù)來源：中國的數(shù)據(jù)是根據(jù)CHIPS（2002）和Aordo（2005，2012）計(jì)算得到，英國的數(shù)據(jù)是根據(jù)家庭調(diào)查數(shù)據(jù)庫（British Household Panel Sruvey，簡稱BHPS）計(jì)算得到，美國數(shù)據(jù)根據(jù)消費(fèi)者金融譜查數(shù)據(jù)庫（Swvey of Consumer Finances，下文簡稱SCF）計(jì)算得到，意大利數(shù)據(jù)引自D’Alessio（2012）。 D’Alessio， G.， “Wealth and Inequality in Italy，” Bank of Italy Occasional Papers， no.115， 2012.由于發(fā)達(dá)國家土地大都私有化，其住房價(jià)值是土地與房產(chǎn)市場價(jià)值之和。

通過國際對(duì)比進(jìn)一步顯示，中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)基尼系數(shù)已經(jīng)超過了西班牙和英國等發(fā)達(dá)國家。西班牙的房產(chǎn)基尼系數(shù)只有0.48，西班牙的房產(chǎn)基尼系數(shù)是2002年的數(shù)據(jù)，引自：Azpitarte， F.， “The Household Wealth Distribution in Spain： The Role of Housing and Financial Wealth，” Hacienda Pública Espaola， vol.194， no.3， 2010.明顯小于中國。英國2000年的房產(chǎn)基尼系數(shù)為0.59，尚且高于中國，但是2005年以來已經(jīng)被中國超越。雖然中國房產(chǎn)基尼系數(shù)仍低于意大利和美國，不過這些國家擁有發(fā)達(dá)的住房租賃市場，貧困家庭可通過租賃市場就可以解決居住問題。也正因如此，雖然美國最貧窮的10%和20%家庭中無房產(chǎn)家庭占比分別高達(dá)84.9%和86.2%，但是他們并沒有因此而表現(xiàn)出對(duì)社會(huì)的不滿。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)SCF（2010）計(jì)算得到。與之相比，中國住房租賃市場存在供給不足、租賃合同不能充分執(zhí)行和承租人利益難以保障等問題，不能有效解決貧窮家庭的住房問題。所以，雖然房產(chǎn)基尼系數(shù)低于意大利和美國，但是中國房產(chǎn)持有不平等所反映的問題卻更加嚴(yán)峻。

2.房產(chǎn)持有不平等的重要特征是富裕家庭持有大量房產(chǎn)而貧窮家庭房產(chǎn)持有量卻相對(duì)較少

與貧窮家庭相比，富裕家庭房產(chǎn)持有量明顯偏高，而且二者差距不斷拉大。圖1表明，2002年中國城鎮(zhèn)最貧窮10%家庭房產(chǎn)持有量平均僅為0.5萬元，而最富裕10%家庭的房產(chǎn)持有量平均則為28.9萬元。到2012年，中國城鎮(zhèn)最貧窮10%家庭平均房產(chǎn)持有量增加到了7.8萬元，但是最富裕10%家庭的平均房產(chǎn)持有量已經(jīng)躍升到了266.3萬元。十年間，兩組家庭的房產(chǎn)差距從28.4萬元急劇擴(kuò)大到258.5萬元。

計(jì)算結(jié)果顯示，最富裕的10%城鎮(zhèn)家庭持有的房產(chǎn)占全社會(huì)房產(chǎn)總值的比重已經(jīng)從2002年的34.1%提高到了2012年的40.3%。相比之下，2002年中國最貧窮的10%和20%家庭持有的房產(chǎn)占比僅為0.6%和2.1%，2012年該比例有所上升，但是依然只有1.2%和2.6%。這是因?yàn)椋浩湟唬辉＜彝ネ钟卸嗵鬃》?，而很大比重的貧窮家庭沒有房產(chǎn)；其二，富裕家庭住房面積和住房質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過貧窮家庭，所持有房產(chǎn)的市場價(jià)值大大高于貧窮家庭?？梢?，中國城鎮(zhèn)地區(qū)的房產(chǎn)絕大多數(shù)都集中到了富裕家庭。

三、房產(chǎn)持有不平等的形成原因分析不少文獻(xiàn)研究了房改對(duì)房產(chǎn)持有不平等的影響，發(fā)現(xiàn)其中的公有住房出售環(huán)節(jié)是導(dǎo)致房產(chǎn)持有不平等的重要原因。我們贊同這一觀點(diǎn)，但是正如表1所示，房改完成以后房產(chǎn)持有不平等的程度仍然呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，因此肯定還有其他重要因素導(dǎo)致近年來房產(chǎn)持有不平等加劇，而這正是本文關(guān)注的焦點(diǎn)。

要解釋城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的形成原因，需要回答兩個(gè)關(guān)鍵問題：一是為什么富裕家庭會(huì)持有如此大量的房產(chǎn)；二是為什么貧窮家庭持有房產(chǎn)過少甚至沒有房產(chǎn)。對(duì)中國城鎮(zhèn)家庭而言，住房不僅僅是消費(fèi)品，更多的被視為投資品。要想解釋房產(chǎn)持有不平等的原因，應(yīng)該從家庭的資產(chǎn)組合入手分析。通過對(duì)比中國城鎮(zhèn)家庭和美國家庭的資產(chǎn)組合（參見表2和表3），可以發(fā)現(xiàn)：房產(chǎn)是中國富裕家庭最重要的資產(chǎn)組成部分，而生產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)是美國富裕家庭最重要的資產(chǎn)組成部分；中國家庭更多的以現(xiàn)金和銀行存款的形式持有金融資產(chǎn)，而美國家庭則擁有股票、債券、基金和養(yǎng)老保險(xiǎn)金等多項(xiàng)選擇。

基于中國家庭和美國家庭資產(chǎn)組合的上述顯著差異，可從實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、金融市場發(fā)展程度、房產(chǎn)投資收益和家庭房產(chǎn)購買能力等方面，尋找中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的形成原因。

1.實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸引力不足，富裕家庭不愿意經(jīng)營實(shí)業(yè)

中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是以中小企業(yè)為主的民營經(jīng)濟(jì)所處的發(fā)展環(huán)境比較惡劣，稅負(fù)過重、融資成本過高和市場進(jìn)入壁壘等不利因素的存在導(dǎo)致創(chuàng)辦實(shí)業(yè)困難重重而且盈利空間較小，大大減弱了實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)富裕家庭的吸引力。

第一，中小企業(yè)承擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重。由于稅收制度不健全和稅收優(yōu)惠政策不合理等問題的存在，企業(yè)需要繳納種類繁雜的稅費(fèi)，不僅包括營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅，還包括城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。目前，針對(duì)中小企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目多達(dá)69個(gè)大類，全國工商聯(lián)：《2011年中國中小企業(yè)調(diào)研報(bào)告》，中華工商聯(lián)合出版社，2011年。73.4%的民營企業(yè)家感覺稅負(fù)過重。零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)：《2011年中國企業(yè)家生存環(huán)境指數(shù)研究》，2012年。

第二，中小企業(yè)普遍面臨“融資難”困境。間接融資方面，中小企業(yè)主要依賴于銀行貸款，但是銀行惜貸和對(duì)抵押品要求過高等問題導(dǎo)致信貸融資難度很高。國家統(tǒng)計(jì)局2011年的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只有15.5%的小微企業(yè)能夠獲得銀行貸款。李建軍、胡鳳云：《中國中小企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、融資成本與影子信貸市場發(fā)展》，《宏觀經(jīng)濟(jì)研究》2013年第5期。直接融資方面，由于資產(chǎn)規(guī)模和信息披露等方面不符合準(zhǔn)入條件，中小企業(yè)難以通過發(fā)行股票融資；投資人對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)等的顧慮使其亦難以借助債券融資?！?011年中國企業(yè)家生存環(huán)境指數(shù)研究》顯示，通過發(fā)行股票和債券融資的中型企業(yè)占比分別為4.6%和5.6%，小型企業(yè)則只有4.3%和1.4%。

第三，市場進(jìn)入壁壘導(dǎo)致中小企業(yè)發(fā)展空間不足。長期以來，電力、電信、石油和金融等重要行業(yè)都被國有企業(yè)壟斷。盡管“舊36條”和“新36條”理論上大大提高了壟斷行業(yè)向民營經(jīng)濟(jì)的開放程度，但事實(shí)并非如此，“玻璃門”和“彈簧門”等隱形障礙繼續(xù)阻擋著民營中小企業(yè)的進(jìn)入。以石油行業(yè)為例，商務(wù)部的《成品油批發(fā)企業(yè)管理技術(shù)規(guī)范》規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立成品油批發(fā)的企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)不低于3000萬元，原油一次加工能力需要在100萬噸以上，這對(duì)中小企業(yè)而言是很難跨越的。中小企業(yè)只能在有限的行業(yè)展開激烈競爭甚至是惡性競爭，發(fā)展空間被大幅壓縮。

2.金融市場發(fā)展滯后，富裕家庭投資渠道匱乏

表面上看，目前中國已經(jīng)具備了比較豐富的投資渠道和投資產(chǎn)品，不僅有股票、債券和基金，而且還有期貨和信托等金融衍生品，但是富裕家庭能夠真正參與其中并且實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)保值增值的投資渠道并不多。

第一，中國股票市場長期低迷，投資收益沒有保障，富裕家庭很難通過投資股市獲利。中國的上市企業(yè)大都以融資為目的，很少分紅，投資者難以享受到企業(yè)的盈利；擴(kuò)容過快使得股市資金“失血”嚴(yán)重，致使市場整體低迷并進(jìn)一步降低了投資收益。1992～2005年間，上證綜合指數(shù)幾乎一直位于2000點(diǎn)以下（僅2000年達(dá)到了2073點(diǎn)），深證綜合指數(shù)則始終位于500點(diǎn)以下（僅2000年達(dá)到了636點(diǎn)）；經(jīng)歷了2006和2007的短暫牛市后，中國股市再次跌入低谷。國家統(tǒng)計(jì)局：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2013）》，中國統(tǒng)計(jì)出版社，2013年。《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告（2012）》顯示，投資于股市的中國家庭中只有22.3%能夠盈利，多達(dá)56%處于虧損狀態(tài)。

第二，與股票類似，基金盈利性同樣較差，亦不是富裕家庭的理想選擇。由于金融市場發(fā)展滯后，金融產(chǎn)品種類有限，基金的投資范圍僅限于股票等少數(shù)幾類，股票市場的持續(xù)低迷很大程度上決定了基金盈利性同樣不佳，而股票市場上期貨和期權(quán)等衍生工具的缺失進(jìn)一步制約了基金公司的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。陳曉虹、劉肯、楊婕：《我國證券投資基金市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題》，《中國貨幣市場》2008年第10期。《基金投資者情況調(diào)查分析報(bào)告》顯示，2008年以來，投資于基金的家庭中獲利家庭占比從未超過50%，2008年、2011年和2012年僅為20%左右。而且很多家庭處于虧損狀態(tài)，如果將“虧損超過30%”視為嚴(yán)重虧損，那么2008年基金嚴(yán)重虧損的家庭達(dá)到了31.2%，2011年和2012年也有20%左右。

第三，債券種類有限而且主要面向機(jī)構(gòu)投資者，富裕家庭很難參與其中。中國目前發(fā)行的債券僅包括國債和金融債券等少數(shù)幾種；相比之下，發(fā)達(dá)國家債券品種繁多，例如美國除了國債等常見債券外，還有住房抵押貸款債券、資產(chǎn)抵押貸款債券、通貨膨脹指數(shù)型債券和金融創(chuàng)新產(chǎn)品本息剝離債券等等。此外，當(dāng)前中國的債券主要面向機(jī)構(gòu)投資者，富裕家庭投資機(jī)會(huì)很少。以國債為例，中國個(gè)人持有的國債僅占國債發(fā)行總額的0.08%，而美國個(gè)人投資者持有的國債占國債發(fā)行總額的10.2%，是國債的持有主體之一。郭玉潔：《債券市場產(chǎn)品的國際比較及其多維度改進(jìn)》，《改革》2011年第6期。

第四，期貨等其他金融衍生品發(fā)展尚不充分而且專業(yè)性強(qiáng)，投資者很難駕馭。一方面，中國金融衍生品市場尚處于起步階段，規(guī)模有限。2008年中國金融衍生品市場規(guī)模不足GDP的15%，而美國金融衍生品市場規(guī)模是GDP的14倍之多。王屯于、金酉：《金融危機(jī)背景下中國金融衍生品市場的發(fā)展》，《金融論壇》2010年第2期。另一方面，期權(quán)、期貨等金融衍生品與股票、基金等一般金融投資產(chǎn)品相比，需要更為復(fù)雜的專業(yè)知識(shí)和投資經(jīng)驗(yàn)來控制風(fēng)險(xiǎn)，而目前中國絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭并不具備這些條件。數(shù)字100市場研究公司調(diào)查結(jié)果表明，87%的居民根本不了解期貨投資，而且只有32.8%的期貨投資者實(shí)現(xiàn)盈利。數(shù)字100市場研究公司：《中國人期貨投資情況調(diào)查》，《金融博覽財(cái)富》第2013年第2期。

3.房產(chǎn)投資收益高、成本低，富裕家庭因此而大量投資房產(chǎn)

第一，房產(chǎn)需求持續(xù)旺盛和供給相對(duì)不足使得房價(jià)不斷走高。需求方面，城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)、家庭規(guī)模不斷小型化、適齡購房人口規(guī)?？焖僭黾拥纫蛩毓餐呱舜罅縿傂宰》啃枨?，家庭可支配收入的不斷提高創(chuàng)造了大量的改善性住房需求，因此中國城鎮(zhèn)住房需求持續(xù)居于高位。陳彥斌、陳小亮：《人口老齡化對(duì)中國城鎮(zhèn)住房需求的影響》，《經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理》2013年第5期。供給方面，為了維持居住用地價(jià)格、保證土地出讓金收入，地方政府嚴(yán)格控制居住用地供應(yīng)量，最終導(dǎo)致住房供應(yīng)不足，房價(jià)因此不斷上漲。全國城鎮(zhèn)平均房價(jià)已經(jīng)由1998年的1854元/平方米升高到了2012年的5430元/平方米，年均房價(jià)增長率達(dá)到了8%。全國主要城市的房價(jià)增長率更高，2002～2012年35個(gè)大中城市年均房價(jià)增長率達(dá)到了12.8%，福州、廈門、寧波和杭州更是在15%以上。根據(jù)歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)計(jì)算得到。

房價(jià)的持續(xù)快速上漲意味著房產(chǎn)投資的預(yù)期收益率很高。《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告（2012）》將家庭持有房產(chǎn)的當(dāng)前市場價(jià)值和購買時(shí)的價(jià)值進(jìn)行了對(duì)比，發(fā)現(xiàn)家庭持有的第一套房產(chǎn)的當(dāng)前市場價(jià)值是購買時(shí)價(jià)值的4.4倍，持有的第二套和第三套房產(chǎn)的當(dāng)前市場價(jià)值也分別高達(dá)購買時(shí)價(jià)值的2.4倍和2倍。在其他投資渠道均不理想的情況下，房產(chǎn)投資的高收益（和低風(fēng)險(xiǎn)）刺激富裕家庭大量持有房產(chǎn)。

第二，房產(chǎn)稅的缺失使房產(chǎn)持有成本極低，強(qiáng)化了房產(chǎn)的投資品屬性。個(gè)人住房房產(chǎn)稅（以下簡稱房產(chǎn)稅）可以有效提高房產(chǎn)的持有成本，抑制投資和投機(jī)性房產(chǎn)需求，從而穩(wěn)定房價(jià)以促進(jìn)房產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。目前全世界發(fā)達(dá)國家普遍征收房產(chǎn)稅，澳大利亞、奧地利、比利時(shí)、加拿大、芬蘭、法國、德國、愛爾蘭、意大利、丹麥、荷蘭、新西蘭、西班牙、瑞士和美國等15個(gè)OECD國家2000～2009年的平均實(shí)際房產(chǎn)稅率為4%，其中加拿大、意大利、西班牙、瑞士和美國實(shí)際房產(chǎn)稅率超過了5%，法國更是高達(dá)8.7%。況偉大：《房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響：來自O(shè)ECD國家的證據(jù)》，《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2012年第5期。不少國家針對(duì)不同地區(qū)、不同家庭和不同類型的房產(chǎn)制定了差異化的房產(chǎn)稅率，為了方便國際對(duì)比，況偉大（2012）計(jì)算了各國的實(shí)際房產(chǎn)稅率，即各國本年所征房產(chǎn)稅總額占上一年房產(chǎn)價(jià)值總額的比重。

與發(fā)達(dá)國家不同，中國的房產(chǎn)稅一直處于缺位狀態(tài)。1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定“個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅”。除了上海和重慶從2011年開始進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)之外，其他城鎮(zhèn)并沒有開征房產(chǎn)稅。而且，目前上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅率偏低，上海房產(chǎn)稅率僅有0.4%和0.6%兩檔，重慶也只有0.5%、1%和1.2%三檔。

房產(chǎn)稅的缺失使得房產(chǎn)持有成本極低，富裕家庭購買房產(chǎn)之后幾乎可以毫無成本、毫無風(fēng)險(xiǎn)的等待房價(jià)上漲，坐享房產(chǎn)升值的收益，這便是中國富裕家庭大量持有房產(chǎn)的根本原因。根據(jù)上一節(jié)計(jì)算出的房價(jià)增長率，在不開征房產(chǎn)稅的情況下，扣除CPI之后，城鎮(zhèn)家庭持有房產(chǎn)的年均凈收益率將高達(dá)6%，35個(gè)大中城市更能達(dá)到10%。如果參照OECD國家的平均水平征收4%的房產(chǎn)稅，則相應(yīng)的凈收益率就會(huì)分別下降到2%和6%，這無疑將大大削弱富裕家庭投資房產(chǎn)的動(dòng)機(jī)。

4.購買房產(chǎn)需要大量資金，貧窮家庭無力支付

第一，與股票和債券等資產(chǎn)不同，房產(chǎn)具有不可分割的大宗資產(chǎn)屬性，購買房產(chǎn)需要大量資金，持續(xù)飆升的房價(jià)增加了貧窮家庭購買房產(chǎn)的難度。本文選用房價(jià)收入比這一常用指標(biāo)來闡明貧窮家庭房產(chǎn)購買能力不足的問題。呂江林在綜合考慮消費(fèi)傾向、按揭貸款利率水平和首付比例等因素后，計(jì)算得出中國城鎮(zhèn)家庭可以承受的房價(jià)收入比的合理上限在4.4～6.8之間。呂江林：《我國城市住房市場泡沫水平的度量》，《經(jīng)濟(jì)研究》2010年第6期。毫無疑問，當(dāng)前中國城鎮(zhèn)貧窮家庭的房價(jià)收入比大大超出了這一合理區(qū)間。2000～2012年城鎮(zhèn)最低收入戶（10%）的房價(jià)收入比一直大于20，這意味著他們要積攢20多年的所有可支配收入才能夠購買一套房子。可是，貧窮家庭還需要在日常生活中進(jìn)行必要的生活開支，靠積攢收入來購買房產(chǎn)所需要的時(shí)間之漫長可想而知。

第二，貧窮家庭也難以借助住房貸款和住房公積金服務(wù)提升房產(chǎn)購買能力。由于貧窮家庭收入和財(cái)產(chǎn)水平極其有限，而住房抵押貸款對(duì)借款人收入和財(cái)產(chǎn)都有嚴(yán)格要求，因此貧窮家庭往往難以獲得住房貸款。Aordo數(shù)據(jù)顯示，2007年資產(chǎn)水平最低組家庭中只有8.5%獲得了住房貸款，2012年是降到了5%。富裕家庭中獲得住房貸款家庭的比重則明顯偏高，2007年資產(chǎn)水平最高組家庭中有37.8%獲得了住房貸款；隨著房產(chǎn)“限貸”政策的實(shí)施，2012年資產(chǎn)水平最高組家庭辦理住房貸款的比重有所降低，但是依舊達(dá)到了22.1%。

與住房貸款類似，貧窮家庭也很難使用住房公積金服務(wù)購買房產(chǎn)。國家住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月，全國住房公積金的繳存人數(shù)是9100余萬，其中政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)職工占到了繳存人數(shù)的67%。由此不難推測，貧窮家庭的住房公積金參與度很低。由于自身財(cái)力有限，大部分貧窮家庭即便繳納了住房公積金、能夠使用公積金貸款，也無法邁過住房首付的門檻，因此難以有效使用住房公積金服務(wù)。世界銀行的《中國經(jīng)濟(jì)季報(bào)》指出，截至2005年底，只有17%的繳費(fèi)者獲得了公積金貸款，并且他們基本上都是富裕家庭，而貧窮家庭很少受益。

第三，由于政策執(zhí)行不力，貧窮家庭鮮有機(jī)會(huì)購買相對(duì)廉價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房。由于房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府缺乏建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的動(dòng)機(jī)，全國經(jīng)濟(jì)適用房供給量明顯不足。為了限制經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，提高貧窮家庭的房產(chǎn)購買能力，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率按不高于3%核定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)建造經(jīng)濟(jì)適用房的盈利空間很小。同時(shí)，免征土地出讓金等規(guī)定也大大降低了地方政府的收入，使得地方政府缺乏建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的激勵(lì)。正因如此，全國經(jīng)濟(jì)適用房一直處于供給不足的狀態(tài)。2000～2010年，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房建成量只有482.5萬套。根據(jù)歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)計(jì)算得到。根據(jù)第六次人口普查的結(jié)果，全國有2.07億個(gè)城鎮(zhèn)家庭，這意味著2000～2010年建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房只能滿足2.3%家庭的住房需求，而城鎮(zhèn)中實(shí)際需要經(jīng)濟(jì)適用房的家庭占比顯然大大超過2.3%。說明：2000～2010年經(jīng)濟(jì)適用房總共為482.5萬套，而2010年中國家庭總數(shù)為2.07億，前者占后者的比重為2.33%。

四、為什么要縮小房產(chǎn)持有不平等

現(xiàn)實(shí)生活中，城鎮(zhèn)家庭之間消費(fèi)品（如服裝、電器）或者投資品（如股票、期貨）的持有量不平等是非常普遍的，這是市場經(jīng)濟(jì)的正常表現(xiàn)，政府不需要做出過多干預(yù)。因?yàn)椋@些商品并沒有由于富裕家庭持有過多而導(dǎo)致嚴(yán)重的供不應(yīng)求或者價(jià)格持續(xù)高漲等問題，而且這些商品持有量不平等的事實(shí)并沒有對(duì)貧窮家庭的基本生活造成實(shí)質(zhì)性的障礙。與之不同，房產(chǎn)兼具投資品和消費(fèi)品的屬性，房產(chǎn)市場在一定程度上存在著“市場失靈”，需要政府加以干預(yù)，縮小房產(chǎn)持有不平等程度。

1.房產(chǎn)的特殊性決定了房產(chǎn)持有不平等能夠威脅到社會(huì)穩(wěn)定

為了更好的理解房產(chǎn)持有不平等引發(fā)社會(huì)問題的作用機(jī)理，可以借助于服裝和汽車等普通商品進(jìn)行比較分析。雖然服裝和汽車市場上分別存在著價(jià)格不菲的奢侈服裝和豪華汽車，其價(jià)格甚至不低于一套房產(chǎn)，但是居民并沒有表現(xiàn)出對(duì)服裝和汽車市場的明顯不滿情緒。這是因?yàn)椋b和汽車市場上提供商品的種類和檔次繁多，市場上不僅有高檔的服裝和價(jià)值千萬的汽車，也有幾十元甚至幾元一件的服裝，有普通家庭轎車、摩托車、電動(dòng)車和自行車等交通工具，因此居民可以根據(jù)自己的購買能力選擇合適的產(chǎn)品進(jìn)行消費(fèi)。

房產(chǎn)與普通商品在如下兩個(gè)方面的差異決定了房產(chǎn)持有不平等能夠威脅到社會(huì)穩(wěn)定：其一，房產(chǎn)的大宗商品屬性決定了其供給量不可能像服裝和汽車等普通商品那樣充裕，一旦富裕家庭以投資為目的持有了大量房產(chǎn)，必將加重住房市場的供需矛盾繼而推高房價(jià)，這將大大提高貧窮家庭的購房難度。由于房產(chǎn)持有成本幾乎為零，富裕家庭持有的投資性住房很多處于閑置狀態(tài)，造成了資源的極大浪費(fèi)。如果將“偶爾居住”的存量住房視為空置房，全國城鎮(zhèn)存量房空置率已經(jīng)從2007年的2.8%大幅提高到2011年的3.8%，東部地區(qū)城鎮(zhèn)存量房空置率更是從3.2%提高到了4.5%。資料來源：REICO工作室的歷年《中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》。其二，房產(chǎn)不像服裝和汽車等普通商品那樣隨著時(shí)間的推移會(huì)逐漸貶值，與之相反，房價(jià)在不斷升高，因此房產(chǎn)也在持續(xù)升值，導(dǎo)致貧富差距不斷拉大。富裕家庭只要購買房產(chǎn)之后便可以坐享其成、不勞而獲；而貧窮家庭卻在與房價(jià)賽跑，積攢存款的速度甚至比不過房價(jià)上漲的速度，貧窮家庭因此而產(chǎn)生不公平和被剝削的心理落差。不僅如此，保障性住房體系和住房租賃市場的缺陷使得很多貧窮家庭不得不通過商品房買賣市場解決住房需求，然而他們根本無力購買普通商品住房，最終處于沒有居住場所的窘境，無房家庭便產(chǎn)生了對(duì)社會(huì)的不滿情緒，進(jìn)而威脅到社會(huì)穩(wěn)定。從這個(gè)角度來講，政府所實(shí)施的房產(chǎn)“限購”和“限貸”政策有其存在的合理性和必要性。

2.縮小房產(chǎn)持有不平等可以緩解住房供需矛盾、降低房價(jià)

如果政府能夠削弱富裕家庭投資房產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，讓富裕家庭釋放所持有的過多投資性房產(chǎn)，那么無房家庭便可以通過購買或者租賃富裕家庭所釋放的房產(chǎn)來解決住房需求問題。而且，富裕家庭投資性住房需求的減少和其所釋放房產(chǎn)帶來的市場上房產(chǎn)供給量的增加能夠緩解房產(chǎn)供求矛盾，從而削弱房價(jià)的增長態(tài)勢，這也能夠在一定程度上提高貧窮家庭的房產(chǎn)購買能力。

調(diào)查結(jié)果顯示，中國城鎮(zhèn)家庭擁有兩套住房的家庭所占比重為13%，擁有三套及三套以上住房的家庭占比為2.51%，甘犁、尹志超、賈男、徐舒、馬雙：《中國家庭資產(chǎn)狀況及住房需求分析》，《金融研究》2013年第4期。下面以此為基準(zhǔn)展開計(jì)算。供給方面，假設(shè)每個(gè)家庭只保留一套住房，那么擁有多套房產(chǎn)的家庭累計(jì)釋放的住房數(shù)量相當(dāng)于當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭總量的18.02%。需求方面，目前城鎮(zhèn)主要有兩類家庭存在剛需，一類是沒有住房的城鎮(zhèn)常住家庭（占15.3%），還有一類是沒有住房的進(jìn)城農(nóng)民工家庭和“北漂”家庭（占8.8%），累計(jì)有24.1%的家庭需要住房。因此，如果能夠有效的將富裕家庭所持有的過多房產(chǎn)釋放出來，那么將有18.02%的城鎮(zhèn)無房家庭有機(jī)會(huì)獲得房產(chǎn)，這意味著目前住房供需缺口的3/4將會(huì)得到滿足。

富裕家庭釋放的房產(chǎn)能夠大大緩解房產(chǎn)市場的供需矛盾，從而使房價(jià)上漲態(tài)勢得以緩解，以便一定程度上提高貧窮家庭的購房能力。關(guān)于如何解決高房價(jià)的問題，目前主要有兩派代表性觀點(diǎn)。一派期望通過打壓投資和投機(jī)性房產(chǎn)需求來減少富裕家庭的住房需求，從而使房價(jià)降低。另一派則認(rèn)為房價(jià)持續(xù)高漲的根本原因是住房供應(yīng)不足，因此期望通過增加住房供給量來降低房價(jià)。對(duì)于前者，畢竟城鎮(zhèn)化和家庭規(guī)模小型化還在不斷進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高也在繼續(xù)催生改善性住房需求，因此剛需相對(duì)旺盛，打壓需求政策在執(zhí)行過程中通常會(huì)“誤傷”剛需，而且政府越是出臺(tái)打壓需求的政策，越會(huì)使投資和投機(jī)者形成房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，無益于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)于后者，雖然政策方向是對(duì)的，但是增加建設(shè)性土地供給并不符合地方政府的激勵(lì)機(jī)制，實(shí)施難度很大。本文認(rèn)為要想降低房價(jià)，更加有效的措施或許是通過調(diào)整房產(chǎn)持有結(jié)構(gòu)縮小房產(chǎn)持有不平等程度。決定房價(jià)走勢的除了存量住房供給和需求，還有新增需求和新增供給。圖2顯示，2014～2018年間城鎮(zhèn)化和家庭規(guī)模小型化等因素平均每年將催生8億平方米左右的新增住房需求。憑借房地產(chǎn)商現(xiàn)有的供應(yīng)能力，再加上“十二五”期間的保障房供給，未來5年城鎮(zhèn)新增住房供給將會(huì)超過新增住房需求。因此，將新增住房供給和新增住房需求考慮在內(nèi)之后可以發(fā)現(xiàn)，未來城鎮(zhèn)房價(jià)上漲的壓力將會(huì)進(jìn)一步減小。

五、縮小房產(chǎn)持有不平等的具體措施

本文研究結(jié)果表明，中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等程度非常嚴(yán)重，主要表現(xiàn)為富裕家庭持有大量房產(chǎn)，而貧窮家庭持有房產(chǎn)太少甚至沒有房產(chǎn)。究其原因：實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足導(dǎo)致富裕家庭很少從事實(shí)業(yè)，而投資渠道匱乏又使得富裕家庭難以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，房產(chǎn)投資的高收益吸引富裕家庭持有大量房產(chǎn)；貧窮家庭不僅自身的購買能力極其有限難以購買普通商品房，而且難以獲得相對(duì)廉價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房，最終導(dǎo)致持有房產(chǎn)水平很低。富裕家庭持有的房產(chǎn)大大超過了自身需求，導(dǎo)致了住房資源的閑置和浪費(fèi)，加重了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。住房保障體系和住房租賃市場的不完善使得貧窮家庭的住房需求難以滿足，引發(fā)了他們對(duì)社會(huì)的不滿情緒。若能夠通過調(diào)整房產(chǎn)持有結(jié)構(gòu)來縮小房產(chǎn)持有不平等狀況，富裕家庭釋放的房產(chǎn)將會(huì)解決住房供需缺口的3/4，從而有效緩解房地產(chǎn)市場面臨的問題，并且縮小貧富差距。

因此，縮小房產(chǎn)持有不平等的核心內(nèi)容是減少富裕家庭的房產(chǎn)持有量。要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要提高房產(chǎn)持有成本，降低房產(chǎn)投資收益，從而降低富裕家庭的房產(chǎn)投資動(dòng)機(jī)。

1.在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅，提高房產(chǎn)持有成本

征收房產(chǎn)稅可以顯著提高房產(chǎn)持有成本，削弱富裕家庭的房產(chǎn)投資激勵(lì)。然而，目前關(guān)于中國是否應(yīng)該征收房產(chǎn)稅還存在不少爭議，不少學(xué)者反對(duì)征收房產(chǎn)稅。郎咸平認(rèn)為，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，征房產(chǎn)稅的前提是家庭擁有土地所有權(quán)，然而中國的土地是國有的，因此不應(yīng)該征收房產(chǎn)稅；而且目前沒有相關(guān)立法出臺(tái)，征收房產(chǎn)稅是不合法的。郎咸平：《郎咸平說：我們的日子為什么這么難》，東方出版社，2011年。許善達(dá)認(rèn)為房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)沒有帶來任何實(shí)際收益的情況下征收的，需要家庭用其他稅后收入來交房產(chǎn)稅，是不合理的。許善達(dá)：《開征房產(chǎn)稅不符合中國國情》，《新京報(bào)》2013年11月15日。作為回應(yīng)，十八屆三中全會(huì)已經(jīng)明確規(guī)定，“加快房地產(chǎn)稅立法”，“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享”，這將為房產(chǎn)稅提供法律基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)，有助于盡快在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅。

2.發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融市場，拓寬投資渠道，降低房產(chǎn)投資吸引力

實(shí)體經(jīng)濟(jì)應(yīng)該成為富裕家庭資金的重要目的地。要想增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)富裕家庭的吸引力，需要重點(diǎn)在三方面做出改進(jìn)：一是加快稅制改革，減輕中小企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；二是加快金融體制改革，拓寬中小企業(yè)融資渠道，破解“融資難”困境；三是進(jìn)一步破除壟斷，為中小企業(yè)創(chuàng)造更加寬松的市場環(huán)境和發(fā)展空間。

由于投資渠道匱乏，富裕家庭的大量資金流向了房地產(chǎn)市場，要想減少富裕家庭的房產(chǎn)持有量，就要加快金融市場建設(shè)的步伐，拓寬富裕家庭可選擇的投資渠道。尤其需要注意，不僅應(yīng)該增加投資產(chǎn)品的種類，更應(yīng)該完善金融市場運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)市場監(jiān)管，切實(shí)保證投資者的合理投資收益。如此，才能減少富裕家庭的投資和投機(jī)性房產(chǎn)的持有量。

3.加快住房保障體系和住房租賃市場（尤其是長期租賃市場）的發(fā)展，著力解決貧窮家庭的住房需求

政府應(yīng)該繼續(xù)增加經(jīng)濟(jì)適用房等保障房的供給。目前還有不少城鎮(zhèn)貧窮家庭亟需解決基本的住房需求，而城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)意味著將有更多的貧窮家庭進(jìn)入城鎮(zhèn)。為了增加這些家庭的房產(chǎn)持有量，需要政府制定政策加大經(jīng)濟(jì)適用房供給量，并且提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，有效控制經(jīng)濟(jì)適用房的面積和價(jià)格，確保政策執(zhí)行到位，讓貧窮家庭真正“有得買”，而且能夠“買得起”。